1 磁 8 地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目 1 總 論 本情況 磁 8 地塊 拆遷 安置房 建設(shè) 項(xiàng)目 建 重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司 沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園 楊楓 總用地面積 方米 （約 ） ， 總建筑面積 16347 平方米，其中住宅建筑面積 13500 平方米， 公共活動(dòng)用房 800 平方米， 商業(yè) 面積 547 平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 平方米。 期： 20 個(gè)月 （ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 2965 萬(wàn)元 (包括建安工程費(fèi) 2745 萬(wàn)元，市政設(shè)施配套費(fèi) 220 萬(wàn)元 )，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1670 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 226 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 167 萬(wàn)元，期間費(fèi)用52 萬(wàn)元。 2 資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 1580 萬(wàn)元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬(wàn)元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來(lái)源全部為當(dāng)?shù)刎?cái)政資金 。 主簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政 府于 2007 年 12 月組建，注冊(cè)資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國(guó)資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，是具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為土地整治儲(chǔ)備及存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺(tái)之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其 他任務(wù)。 制依據(jù) 及研究范圍 制依據(jù) 1. 關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知（沙委發(fā) 2008 10 號(hào)文） ； 器口歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì) ； 3 4.投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 5.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料； 范、法規(guī)等。 究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和 論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總建設(shè)用地面積 2 居住人數(shù) 人 768 每戶按 計(jì)算 3 總建筑面積 16347 100% 宅建筑面積 13500 全部為安置房 業(yè)面積 547 可對(duì)外發(fā)售 理與公共活動(dòng)用房 800 下 車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 4 停車泊位 個(gè) 50 面 個(gè) 10 下 個(gè) 40 5 容積率 6 綠地率 35 7 建設(shè)工期 個(gè)月 15 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 萬(wàn)元 5080 4 中：自籌資金 萬(wàn)元 1580 占總投資 31% 行貸款 萬(wàn)元 3500 占總投資 69% 2 銷售收入 萬(wàn)元 438 3 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 24 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 4666 要結(jié)論 本項(xiàng)目所在地 位于歷史文化旅游區(qū) 磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) 歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口 古鎮(zhèn)的 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) ， 北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國(guó)道，東臨清水溪 ， 交通條件優(yōu)越。 地塊 周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越， 商業(yè) 、文化 氛圍較濃， 市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好， 未來(lái)發(fā)展前景看好。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 較小 、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件 已 具備，建設(shè)地交通 便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后 ， 將 為 240 多 拆遷戶提供居住保障 ， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 ； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施 ， 為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有 力的保障，為進(jìn)一步提升 沙坪壩 的城市形象做出一定貢獻(xiàn) ；有利于 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項(xiàng)目 具有較好的社會(huì)效益 。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大 ，收支缺口達(dá)到 4666萬(wàn)元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持 保持收支平衡 。 5 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 目建設(shè) 背景 慶市社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 自直轄以來(lái)，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就。 2000 年開(kāi)始，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)直接推動(dòng)了人均 高速增長(zhǎng)。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 2000間的平均增幅更是達(dá)到 超過(guò) （圖 2直轄十年，市人均 長(zhǎng)兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力和人民生活水平邁上了新臺(tái)階。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020003000400050001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 值(億 元) 增長(zhǎng)幅度圖 21998 年 2007 年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。預(yù)計(jì)到 2010 年，人均 計(jì)將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020年，力爭(zhēng)達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。收入是消 6 費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來(lái)，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來(lái)越高， 直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 2008 年重慶市受國(guó)家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響， 速放緩，前三季度重慶 ，同比增長(zhǎng) 預(yù)計(jì) 2008 年 5%左右。 2008 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費(fèi)性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。居民購(gòu)買(mǎi)能力受到一定影響。但是隨著 2008 年 10 月出臺(tái)的國(guó)十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無(wú)疑對(duì)今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。 從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來(lái)看，全 國(guó) 2009 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保 8 有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到 12%展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在2009 之后一段時(shí)期，重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。 城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團(tuán)式 ”布局結(jié)構(gòu)，重慶市城市總體規(guī)劃 (20052020)提出了 “一城五片、多中心組團(tuán)式 ”空間結(jié)構(gòu)。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 “多中心 ”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子 石在內(nèi)的重慶 區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的 7 觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區(qū)組成。 2005 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展， 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338 平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒(méi)有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時(shí)可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對(duì)較高，地形以丘陵為主，用地相對(duì) 較破碎。 跨過(guò)中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問(wèn)題較大。如今過(guò)山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。 跨過(guò)銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。處 于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 8 較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。尤其是魚(yú)嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動(dòng)限制條件較多，發(fā)展門(mén)檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動(dòng)力較差。因此，該區(qū)域未來(lái)城市發(fā)展區(qū)域主要在魚(yú)嘴以南的地區(qū)。 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來(lái)的主要發(fā)展區(qū)域。 因此，重慶主城區(qū)面積由原來(lái) 的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。都市圈面積由原來(lái)的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來(lái)，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開(kāi)發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展， 2007 接待游客量近 925 萬(wàn)人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。 磁器口作為重慶的 “歷史文化名片 ”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng) 。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開(kāi)發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游 客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見(jiàn)表 2外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， 紅 與 綠 的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過(guò)當(dāng)前水平。 表 2器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 人數(shù)（萬(wàn)人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬(wàn)的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見(jiàn)，即 “有人氣、有市氣但缺財(cái)氣 ”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益 微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為 “高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率 ”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長(zhǎng)度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門(mén)店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次 的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。 鑒于以上問(wèn)題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 5內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂(lè)街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開(kāi)發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目提出的理由 為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2008 年重慶市對(duì) 10 主城區(qū) 1100 多萬(wàn)平方米實(shí)施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786萬(wàn)平方米的危舊房拆遷規(guī) 模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外， 2009 年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 2009 年到2010 年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬(wàn)戶市民受益。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地 區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過(guò)大等問(wèn)題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。 2006 年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)的稱號(hào)，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃， 2010 年前，將磁器口要打造成為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)。 10 年內(nèi)， 古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。 ”根據(jù) 2008 年 5 月 1 日施行的重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。 本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn) 11 磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市 拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿足、對(duì)應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃， 該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。 目建設(shè) 必要性 目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國(guó)道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過(guò)拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住 條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 12 住條件?；谝陨戏N種原因，通過(guò)本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來(lái)說(shuō)，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤(pán)活了周邊大 面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。磁器口的 “古 ”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了 “古 ”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營(yíng)造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對(duì)擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 13 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 目定位 目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化 利用 ； 目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查 研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向 少量 臨街商業(yè) +普通住宅。 臨街商業(yè) 為臨街一層門(mén)面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂(lè)為主，餐飲要突出地方特色，娛樂(lè)內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在 商業(yè)二層及 安置 14 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房， 以滿足小區(qū)內(nèi) 管理、活動(dòng)需求 。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂(lè)山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來(lái)游客數(shù)量逐步上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅 游與歌樂(lè)山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛， 2008 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400 萬(wàn)以上，隨著沙區(qū)政府對(duì)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無(wú)疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市場(chǎng)前景的穩(wěn)定保障。 目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 2建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者 基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場(chǎng)空缺， 15 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側(cè)道路過(guò)客及其他 10% 本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無(wú)法比擬的，配以磁器 口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來(lái)。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興?。蝗魧?duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來(lái)，發(fā)售更為容易。 綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。 目住宅前景分析 根據(jù)與磁 8 地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房，不存在銷售問(wèn)題。 16 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 是 磁 8 地塊拆遷 安置 工程 ， 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的 相關(guān)資料 ，本項(xiàng)目以 安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門(mén)面 。 設(shè)規(guī)模 總用地面積 ）?？偨ㄖ娣e 16347上建筑面積 14847 下建筑面積 1500 其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 800 平方米， 商業(yè)面積 547 平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房 1500 平方米。 要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 建筑面積 16347其中：地上建筑面積 14847下建筑面積 1500 其中：住宅 13500業(yè) 547理及公共活動(dòng)用房 800 下車庫(kù) 及設(shè)備用房 1500車泊位 50 個(gè) 其中：地上停車位 10 個(gè) 地下停 車位 40 個(gè) 17 道路及活動(dòng)場(chǎng)地 1200 化 面積 1500 積率 容納住戶 240 戶 18 5 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 擬建地點(diǎn)：位于 重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 。 場(chǎng)地描述： 本項(xiàng) 目 地塊 位于歷史文化旅游區(qū) 磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) 歌樂(lè) 山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國(guó)道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 場(chǎng)地內(nèi)無(wú)珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布 ，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。 項(xiàng)目 總用地面積 ）。 地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 方公里。 磁器口位于歌樂(lè)山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山 城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂(lè)山海拔高度在 550 650米之間，最高峰歌樂(lè)山云頂寺海拔 。 該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 19 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)斷層及構(gòu)造破碎帶通過(guò)，場(chǎng)地內(nèi) 構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 根據(jù) 調(diào)查 結(jié)果表明：擬建地塊 內(nèi)未見(jiàn)崩、滑、泥石流等 不良地質(zhì)現(xiàn)象， 現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程 建設(shè) 可能 誘發(fā) 的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開(kāi)挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小中等，危險(xiǎn)性小中等 。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。 沙坪壩 區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在5份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎 熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來(lái)看，污染系數(shù)較大的 以 N、 E 方位最大。根據(jù)重慶市 沙坪壩 區(qū)氣象站多年來(lái)常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 極端最高氣溫 極端最低氣溫 平均相對(duì)濕度 81 20 年均降雨量 均日照時(shí)數(shù) 1314 天 無(wú)霜期 平均風(fēng)速 s 靜風(fēng)頻率 冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22 主導(dǎo)風(fēng) 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。 嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門(mén)匯入長(zhǎng)江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長(zhǎng) 153.8 域面積 8164 北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 低水位 年平均水位 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 可見(jiàn)， 項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無(wú)明顯不支持項(xiàng)目的因素。 21 6 建設(shè)方案 劃設(shè)計(jì)理念及原則 劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要 根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃及重慶市磁器 口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法，針對(duì)磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。 （ 2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。 （ 3）統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng) 目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 22 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 （ 2）生態(tài)性原則：通過(guò)地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開(kāi)發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。 （ 3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 計(jì)構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很 大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營(yíng)造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110壓線穿過(guò)，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開(kāi)擺放，并在高壓線下施以綠化。 具體布置見(jiàn)圖 6 23 圖 6目平面布局 筑單體設(shè)計(jì) 宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮 位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。 建筑立面設(shè)計(jì)遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格，做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。并管理及公共活動(dòng)用房 底層為商業(yè)門(mén)面； 二層為管理及公共 活動(dòng)用房 24 在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對(duì)比、簡(jiǎn)約大氣、層次分明，利用色彩對(duì)比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡(jiǎn)約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的生活風(fēng)貌。 住宅建筑為 一 棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為 857 平方米，東西長(zhǎng) 37 米，南北向 32 米， 均為 30 層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8 戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。 安置 房 戶型 有 ： 序號(hào) 戶型 套數(shù) 占比 1 35方米 12 戶 5% 2 40方米 36 戶 15% 3 55方米 43 戶 18% 4 60方米 149 戶 62% 合計(jì) 240 戶 100% 業(yè) 門(mén)面 商業(yè)門(mén)面 為臨 212 國(guó)道 建筑底層 門(mén)面，沿街長(zhǎng)度大約 66 米，進(jìn)深 。商業(yè) 面積共計(jì) 547 平方米。 構(gòu)設(shè) 計(jì) （ 1）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 2）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ （ 4） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ （已過(guò)期） 25 （ 5）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 6）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ （ 7）鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程（ 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓： （ 1）車庫(kù) : 2）商場(chǎng) : 3）臥室、客廳等 4）廚房、衛(wèi)生間 5）樓梯 :住宅 防疏散樓梯 6）挑出陽(yáng)臺(tái) 7）屋面 : 一般上人屋面 植屋面 按實(shí)際情況考慮 （ 8）消防車道 9）設(shè)備房 26 （ 10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 1，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 主要結(jié)構(gòu)材料 ： 混凝土 材 型冷軋扭鋼筋， 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 排水設(shè)計(jì) 1、給排水 1）水源 本工程屬沙坪壩自來(lái)水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 200L/人 =153m3/d 商業(yè)門(mén)面： 5L/d 7m3/d 道路及綠化 1.5/ m3/d 用水量：并考 慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用水 ，日均用水量 180m3/d，日最 27 高用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約 153 雨水量：按重慶市暴雨公式計(jì)算，即： q=2822(1+(t+ /秒 其中 P=2 年，地面逕流系數(shù)取 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 水管管徑為 別排入小區(qū)雨污水管。 5)污水處理 小區(qū) 、商業(yè)門(mén)面，酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門(mén)面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。 氣設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 1） 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 16 （已過(guò)期） 2） 10以下變 配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（ 3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2001 版）； 4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（ 5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2、強(qiáng)電設(shè)計(jì) 28 1）電源 小區(qū) 附近有 一間 10閉所， 可直接引入 。 2）荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算 70平方米住戶按每戶 660平方米左右住戶按照每戶 545 平方米住戶按照每戶 4算，商業(yè)門(mén)面每百平方米按 10 算，酒店每個(gè)客房按 4算，公共建筑按照 30W/平方米計(jì)算，道路按照 2W/平方米計(jì)算。 負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算 負(fù) 荷 名 稱 x 壓器 ( ( 70 平方米住戶 160 0 60 60 平 方米住戶 270 35 101 45 平方米住戶 110 5 41 商業(yè)門(mén)面 135 7 50 道路及其他 50 5 18 小計(jì) 725 362 270 乘 52 325 243 405 無(wú)功補(bǔ)償 86 補(bǔ)償后 652 325 157 361 配電變壓器選擇 361*22 500 經(jīng)測(cè)算 ，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為 422目擬采用一臺(tái) 500式 變壓器，另外備用一臺(tái) 315壓器，以備檢修及發(fā)生故障。 3）照明 根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。 4）電纜敷設(shè) 29 小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。穿越道路和入戶時(shí)穿鋼管保護(hù)。線路采用電纜托盤(pán)、電纜穿管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去的電纜，通過(guò)墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。 5）防雷接地 小區(qū)建筑均為二類防雷建筑 ,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保護(hù)接地型式采用 。 3、弱電設(shè)計(jì) 1）通信 普通住宅每戶考慮一門(mén)電話，商業(yè)門(mén)面按 80 平方米 /門(mén)，另考慮10%富余量，約需電話 280 門(mén)。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。 2）電視 普通住宅每戶考慮一個(gè)電視接口， 商業(yè)按每 80 平方米一個(gè)計(jì)算，另考慮 10%富余量，項(xiàng)目 約需電視用戶點(diǎn) 280 個(gè)。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由 南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機(jī)房共用 。 3）弱電線路敷設(shè) 弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采 用直埋地敷設(shè)。 30 氣設(shè)計(jì) 小區(qū)共有住戶 240 戶，商業(yè)門(mén)面接近 30 多個(gè)。天然氣用量住戶按 1 業(yè)按 10 考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用氣量，共計(jì) 600。 天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。就近接入市政天然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為 室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別設(shè)置流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。 室外天然氣管道采用無(wú)縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。管道采用加強(qiáng)級(jí)防腐涂層。 暖通風(fēng) 與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì) 1、室外氣象參數(shù) 室外氣象參數(shù) 表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 備注 1 本地區(qū)氣象臺(tái)位置 北緯 () 29 東經(jīng) () 106 海拔 m 2 室外計(jì)算干球溫度 采暖 0C 4 通風(fēng) 冬季 7 夏季 33 空調(diào) 冬季 2 夏季 3 夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 0C 4 室外計(jì)算 相對(duì)濕度 冬季最冷月月平均 % 82 夏季最熱月月 平均 75 5 室外計(jì)算風(fēng)速 冬季平均 m/s 夏季平均 6 主導(dǎo)風(fēng)向及 冬 季 31 頻率 夏 季 7 大氣平均壓力 冬 季 夏 季 2、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 地下車庫(kù)和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過(guò)機(jī)械通風(fēng)排至室外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專篇中的防排煙設(shè)計(jì)。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下： 換氣次數(shù) 表 6間類型 換氣次數(shù) 地下車庫(kù) 6 次 /小 時(shí) 變配電室 8 次 /小時(shí) 水泵房 6 次 /小時(shí) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。 柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。 防設(shè)計(jì) 1、建筑消防 項(xiàng)目住宅 為 30 層的高層建筑 ， 為一類高層建筑，適用高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。消防電梯前室面積均大于 ，均有直接的自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門(mén)均為向疏散方向開(kāi)啟的可自行關(guān)閉的乙級(jí)防火門(mén)，設(shè)備 32 管井的門(mén)為丙級(jí)防火門(mén)，所 有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地下或半地下層的出入口處設(shè)置耐火極限不低于 隔墻和乙級(jí)防火門(mén)隔開(kāi)，并設(shè)有明顯標(biāo)志。 小區(qū)的停車大部分采用地下車庫(kù)的方式，地下停車庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個(gè)防火分區(qū)均有不少于兩個(gè)人流疏散出口。所有設(shè)備用房與地下車庫(kù)及疏散前室之間的門(mén)均為甲級(jí)防火門(mén)。其余用于疏散口的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)，并向疏散方向開(kāi)啟。 2、結(jié)構(gòu)防火 建筑內(nèi)的防火墻采用頁(yè)巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻體均采用加氣砼 (或頁(yè)巖磚 )砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料）。耐火極限不小于 3h。 3、消防給水 用水量 室外： 30l/s；室內(nèi)： 40l/s；自動(dòng)噴灑： 30l/s。 室外消防給水系統(tǒng) 水源：為城市自來(lái)水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管 1 條，管徑為 150 室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，干管管徑為 150 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。 室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 33 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高 壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫(kù)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 4、化學(xué)消防 在儲(chǔ)油間設(shè)置七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。 其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級(jí)及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器。 5、防排煙設(shè)計(jì) 不具備自然排煙條件的地下車庫(kù)均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過(guò) 2000防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于 梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次小時(shí)計(jì)算確定。 車庫(kù)無(wú)直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū)，同時(shí)設(shè) 置進(jìn)風(fēng)系統(tǒng) ,且送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的 50%。 不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)量為：擔(dān)負(fù)一個(gè)防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不小于 60m3/h 計(jì)算，但單臺(tái)風(fēng)機(jī)的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔(dān)負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)，按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計(jì)算。 地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī)房?jī)?nèi)。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 34 不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機(jī)械排煙，排煙量按 60m 3/h算。 6、消防電氣 本工程消防保護(hù)等級(jí)確定為一級(jí)，消防控制室設(shè)在住宅樓。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報(bào)警系統(tǒng)另配 源。 雷安全設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然接地體。為防側(cè)擊雷，從 30m 以上每三層設(shè)置均壓環(huán)，所有金屬門(mén)窗均應(yīng)與作防雷引下線的鋼筋連通。 防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地 裝置，接地電阻不大于 1 歐。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。 35 7 節(jié)能 、綠化 及環(huán)保 能 計(jì)依據(jù) 1.中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法； 2.節(jié)約能源管理暫行條例； 3. 公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料； 4. 節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。 計(jì)范圍 主要是項(xiàng)目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能 設(shè)計(jì)。 要節(jié)能措施 窗選用密閉性能好的塑鋼材料制品，門(mén)窗玻璃考慮采用中空玻璃。 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控制最不利用水器具處的水壓不超過(guò) 合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)能燈具，所有氣體放電燈及節(jié)能燈均要求公路因數(shù) 用智能燈光控制系統(tǒng)，對(duì)公共照