行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是有些局部的、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也應(yīng)引起足夠的重視。具體分析可歸納為：房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。2001年在全球經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%的增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%(劉樹(shù)成等，2002)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。從總量分析，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)增長(zhǎng)充基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，例如，在19972001年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒(méi)有出現(xiàn)19921993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大經(jīng)濟(jì)帶，從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐？銷(xiāo)售率空置率，地域分化明顯近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率(當(dāng)年銷(xiāo)售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷(xiāo)售率達(dá)到歷史最高水平。但是，在銷(xiāo)售率回升的同時(shí)，空置率也在上升，達(dá)到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國(guó)際警戒線10%。對(duì)于空置率的確值得我們細(xì)思量。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)增加銀行的壞帳，并影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨(dú)戶住宅不存在均好問(wèn)題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實(shí)現(xiàn)均好，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得進(jìn)一步商榷。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。第四，減免稅動(dòng)機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)是賣(mài)“期房”，許多開(kāi)發(fā)商以此來(lái)解決自有資金和銀行借貸資金不足的問(wèn)題，而房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶多要等待有減免稅費(fèi)機(jī)會(huì)的“房展會(huì)”之后辦理，這也會(huì)導(dǎo)致一定時(shí)間內(nèi)空置率的上升。鑒于上述分析，我們認(rèn)為：全國(guó)商品房屋的銷(xiāo)售率在穩(wěn)步上升，總體形勢(shì)樂(lè)觀。但是，對(duì)連續(xù)幾年銷(xiāo)售率低于全國(guó)的平均水平、且施工面積和新開(kāi)工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，19982001年，廣東的商品房屋銷(xiāo)售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平，在銷(xiāo)售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)心。同期，北京的銷(xiāo)售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國(guó)的平均水平，但呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢(shì)。而上海的銷(xiāo)售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷(xiāo)售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬(wàn)平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬(wàn)平方米。是鑒于銷(xiāo)售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷(xiāo)售率和空置率的變化做出正確判斷。價(jià)格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出2002年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島