行業(yè)經濟論文-非均衡條件下房地產價格變化的主要因素及動力機制摘要:房地產市場是一非均衡的市場,特殊的市場性質和獨特的商品屬性決定了房地產價格的變化既要受供求關系的影響,又不能單純的依靠供求關系,還必須通過政府相關的政策加以引導,調控房地產的供應數量與供應結構,引導經濟預期縱觀供需兩方面,在影響房地產價格變化的因素中,成本價格是價格變化的基礎,消費者的購買能力與購買欲望是決定因素,而國家的政策具有雙重影響,且影響房地產發(fā)展的全過程房地產的價格也在市場機制和預期機制的共同作用下發(fā)展和變化關鍵詞:非均衡；房地產價格；政策Abstract:Therealestatemarketisanonequilibriummarket，specialmarketpropertyandspecialmerchandiseattributetocometoadecisionrealestatepriceofvarietysincewantundertheinfluenceofsupplyrelation，andthencantdependonasupplyrelationpurely，havetoalsotakeintoguide，adjustsupplyamountandsupplystructureofcontrolingtherealestatethroughthegovernmentrelatedpolicy，guideaneconomyexpectation.Takeawideviewsupplyanddemandbothside，intheinfluencetherealestatepricethefactorofthevariety，thecostpriceisthefoundationofpricevariety，theconsumerpurchasesanabilityandpurchasesdesiretodecideafactor，butthepolicyofnationhavedualinfluence，andinfluencethewholeprocessesesofrealestatedevelopment.Thepriceofrealestatealsodevelopsandchangesunderthecommonfunctionofthemarketmechanismandtheexpectationmechanism.Keywords:nonequilibrium；realestateprices；policy20世紀90年代以來,我國房地產價格持續(xù)上升,到2004年房地產市場出現(xiàn)火暴場面,以至有些地區(qū)出現(xiàn)嚴重的房地產“泡沫”很多專家學者發(fā)表文章,對房地產價格上漲提出自己的觀點,“泡沫論”與“非泡沫論”針鋒相對筆者認為,雖然我國沒有全國性的房地產“泡沫”,但確實存在一些大城市及城市的部分地區(qū)價格虛漲,投機旺盛的局面怎樣調控房地產價格,防止房地產價格過渡上升引起泡沫經濟是一個深刻的問題本文從房地產市場的非均衡性房地產的資源和資產兩重性出發(fā),論述影響房地產價格的主要因素及引發(fā)房地產變化的動力機制,以尋求解決問題的關鍵房地產市場是非均衡的市場經濟學上的非均衡理論是相對一般均衡理論而言一般均衡理論是法國經濟學家瓦爾拉斯在1874年出版的純粹經濟學要義一書中提出的他認為,在現(xiàn)實生活中,所有商品的價格供給和需求都是相互聯(lián)系的,只有當所有商品的價格都達到了供給和需求相等的程度時,市場便處于一般均衡狀態(tài)這種理論的存在基于以下基本假設:市場是競爭充分的市場；市場信息是暢通的；價格漲跌是自由的,只依據市場供求關系,不存在其他非經濟力量；主體只根據價格信號來調整供求關系,不知道數量信號從一般均衡理論的定義中可知,房地產市場是非均衡的市場這是因為:1.1房地產具有明顯的地區(qū)性這是由房地產的位置固定性質量的差異性決定的房地產商品不能自由流動,因此被稱為不動產由于不可移動,在某一地區(qū)出現(xiàn)供求失衡時,不可能從另一地區(qū)調入或輸出進行調配,達到平衡而只能通過引導調整供求結構,以接近平衡1.2房地產市場是壟斷的市場房地產的開發(fā)建設必須以取得土地為前提,房地產的壟斷性是由土地的壟斷性決定的,目前土地的一級市場完全由政府控制,而二三級市場還很不發(fā)育,因此,土地的價格具有明顯的壟斷性同時,房地產的價格十分昂貴,限制房地產市場的可進入性,使參與的人數受到影響無論是房地產的開發(fā)商還是購房者可進入性均較弱,很多人都被限制在市場之外,不能進行充分的市場競爭,在價格的制定上具有較強的壟斷性1.3房地產市場是不完全競爭市場完全競爭的市場有四個要素:信息充分商品同質廠商自由出入交易雙方人數眾多而我國的房地產市場信息很多都是不公開的,對于消費者來說獲得信息的渠道很有限所有信息的真實性也有待考證對供求雙方來說是不公平的由于市場的地區(qū)性,很難有同質的商品供給由于房地產價格的昂貴性,對于供求者來說具有較強的資金限制,限制了參與的人數因此,房地產市場是不完全的競爭市場1.4房地產市場是一個投機的市場房地產不僅是一種資源,還是一種資產作為資源,一種生活必需品,具有價值與使用價值同時又是一種資產,具有投資品的特點,如同股票證券等其他有價證券一樣具有投資性,因此,價格的變化深受市場主體的心理預期的影響,價格的變化,有很強的不確定性2非均衡條件下房地產價格變化的因素分析在非均衡的條件下,商品的價格也受供求關系的影響,通過市場調節(jié)達到相對的均衡態(tài)但在市場失靈的同時政府要通過宏觀調控手段進行有效的干預因此,從供求兩方面分析影響房地產價格的主要因素2.1影響房地產供給的因素2.1.1房地產的價格房地產的商品性決定了價格的變化影響房地產的供求關系在其他因素不變的情況下,供給的量變與價格呈正相關,即房地產價格的上漲會刺激開發(fā)商增加房地產的供給但由于房地產的供給嚴重依賴于土地供給,又具有明顯的區(qū)域性,由于房地產的開發(fā)周期較長,供給相對價格的變化具有明顯的時滯性因此,要求房地產的供給各方認真做好前期的調查工作,客觀預測市場的變化趨勢,提前做好引導規(guī)劃和防范工作2.1.2房地產的開發(fā)成本從成本構成的角度看,房地產的價格由以下幾部分構成,用公式表示為:房地產的價格=土地取得費+土地開發(fā)費+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1在市場價格穩(wěn)定的條件下,開發(fā)成本增加,如土地價格建筑材料價格拆遷成本的上漲,以及新材料新技術新工藝的使用均使開發(fā)成本增加,再加之勞動力工資利息等增加,使開發(fā)商獲得利潤減少,利潤率下降,市場供給量減少2.1.3國家相關政策政府的土地供應政策金融政策和財政政策都影響房地產市場供給國家為了宏觀調控房地產過熱,每年土地的供應是有限的,減少土地供給量,地價就可能趨升,房地產開發(fā)成本趨增,房地產供給量便會趨減,兩者是正相關的金融政策對房地產市場供給量的影響主要通過貸款規(guī)模利率水平等來實現(xiàn)房地產業(yè)對銀行貸款的依賴性很高在個人購房中,購房者75%以上依賴國家貸款,而開發(fā)商中80%以上的資金直接或間接來源于銀行貸款2因此,貸款的比例及利率的變化對供需雙方都存在影響政府還可以通過財政稅收政策調節(jié)房地產投資,如提高房地產稅率可以減少房地產供給量的作用；對房地產企業(yè)開發(fā)普通居民住宅予以低息財政貸款和銀行貸款貼息,會增加房地產供給量2.1.4開發(fā)商對未來房地產價格的預期開發(fā)商對未來商品住宅價格的預期,在一定時間內對房地產價格的變化也有很大的影響如果開發(fā)商認為未來房地產價格有上漲空間,就會將現(xiàn)有房地產待價而沽；反之,則會采取各種促銷手段刺激需求2.1.5其他條件房地產開發(fā)商的數量及投資偏好也對房地產的供給產生影響開發(fā)商數量多,可提供的產品數量可能增加；投資者愿意把資金投入到房地產市場上而不是其他贏利渠道也會增加供應2.2影響房地產需求的因素分析2.2.1消費者特征消費者個體的家庭經濟狀況家庭的人口構成和結構都對房地產的需求產生影響在房地產市場中,不同收入的家庭,負擔能力是不相同的,在選擇房地產的規(guī)模檔次區(qū)位等是有差異的就住宅而言,在城市里低收入家庭的住房狀況相對較差,都具有改善住房條件的需要,尤其自我國取消福利分房實行貨幣補貼以來,由于增加了購房的專項補貼,這些低收入人群逐漸轉變成了潛在的消費者,但是需求價格受到支付能力的制約仍然處于較低的水平而中高收入家庭的住宅需求已經趨于對住宅檔次服務和內外環(huán)境的較高層次上在過去的實證研究中,也得出家庭年收入與住宅價格是呈正相關3另外,從人口的總量來看,人口減少,對房地產的需求也相應地減少；家庭小型化,會導致所需住宅套型較小,但同時也會增加住宅的套數2.2.2房地產的價格在一定購買力條件下,房地產價格下降,人們的需求量增加房地產價格和國民收入狀況同作用于房地產市場需求,決定潛在需求轉變?yōu)橛行枨蟮碾y易程度2.2.3國家相關政策影響消費性需求的政策主要有住房政策和財政貨幣政策一些有利需求的金融政策(如低息貸款減免稅費等)戶籍制度的改革取消福利分房實行貨幣補償等政策刺激了有效需求的增加,尤其是居住性房地產2.2.4經濟預期以消費為主要目的房地產需求者關心近期投入的最大化,而非投資者關心遠期收入最大化當預期房地產價格還會下跌時,有效需求往往作為潛在需求沉淀下來,當預期上漲時,潛在需求會提前轉化為有效需求,當良好的預期持續(xù)時間較長時,甚至會出現(xiàn)房地產的泡沫2.2.5其他條件人口規(guī)模消費偏好等也會影響房地產的需求一般而言,人口規(guī)模較大的國家和地區(qū),其住宅需求量也相應較大,從而導致其住宅價格也相對較高而人口較少的國家和地區(qū),即使家庭收入水平相近,其相應的住宅價格也會較人口規(guī)模大的國家和地區(qū)要低在家庭收入水平一定的條件下,消費者的偏好影響也較大非均衡條件下房地產價格的變化機制3.1市場機制在非均衡條件下,過多的供給房地產閑置和過度的需求同時存在價格變化呈現(xiàn)特殊的規(guī)律,見圖假設市場上有閑置的房地產存在,作為存量市場其中的一部分并不很快出售,假設這一部分存量為Q,供給曲線和需求曲線決定的均衡價格為P0,如果市場價格高于P0時(如P1),此時供給S超過需求,導致過度供給,若實際需求量為Qa,供給量為Q,則閑置量為CA,均衡條件下閑置量為BC,過度供給量為AB,此時價格的運動方向將向均衡價格下降如果市場價格低于均衡價格(如P2),需求人數增加,將會出現(xiàn)過度的需求,假如實際交易量為Qd,則過度需求量為DE,均衡條件下的閑置量為EF,這時價格的運動方向將上升趨向均衡價格3.2預期機制預期是指對當前決策有關變量的未來值的預測由于房地產不僅是一種資源,是生產和生活不可缺少的要素,具有消費品的特點,同時也是一種資產,是資本市場上重要的投資對象,也是家庭和國家財富的組成部分,具有投資商品的特性在保值和增值的心理驅使下,投資行為大量存在,房地產需求受預期的影響更大也正因為這種經濟行為,使房地產市場容易造成泡沫,泡沫形成時,預期價格越高,投機者預期的資本收益率越高,便增加對現(xiàn)期房地產的購買與囤積,以期望更高的價格拋出,獲取更加豐厚的利潤需求量在良好預期的驅使下也會增加,會有部分消費者存在投機的心理,從買賣的過程中以獲取資本的增值因此,存在著隨著價格上漲的同時,出現(xiàn)供需兩旺的局面,造成了市場的虛假繁榮,引起了進一步漲價的預期,從而形成了自我強化作用的正反饋,最終使房地產價格膨脹成為泡沫結論房地產市場是一非均衡的市場,不同于一般的商品市場,特殊的市場性質和獨特的商品屬性決定了房地產市場不能單純地依靠價格變化來調節(jié)供求關系,還必須依托宏觀政策加以引導與調控通過制定相關的土地供應土地價格政策金融信貸政策等調解房地產發(fā)展的土地與資金來源,進而來調控房地產的