中國(guó)金融數(shù)據(jù)和解決方案的領(lǐng)導(dǎo)者LeadingProviderofChineseFinancialData&S22013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日2012年，中國(guó)商品房全國(guó)均價(jià)上漲8.10%，商品房待售面積增長(zhǎng)34.07%。庫(kù)存增加的同時(shí)價(jià)格加速回升，而各省區(qū)價(jià)格快速上漲與下跌并存。傳統(tǒng)供求理論在2012年很明顯“失效”，而供求競(jìng)爭(zhēng)力度關(guān)系、供求反應(yīng)關(guān)系兩個(gè)維度卻作出了一個(gè)總體上的解釋：相對(duì)購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商數(shù)量有限，“賣方市場(chǎng)”在房地產(chǎn)市場(chǎng)痕跡明顯；商品房開(kāi)發(fā)涉及土地、融資等眾多環(huán)節(jié)，即使是出售期房，供給也難以在短時(shí)間跟隨商品房?jī)r(jià)格作出調(diào)整，而需求則能對(duì)商品房?jī)r(jià)格做出及時(shí)的反應(yīng)。實(shí)際上，在經(jīng)歷了2009年的投資潮以后，“限購(gòu)時(shí)期”房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系似乎正在經(jīng)歷某種程度的“實(shí)質(zhì)性”變化，這種變化遠(yuǎn)超過(guò)商品房庫(kù)存增加的表面含義，可能預(yù)示著一個(gè)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，正如龍蛇交替，帶來(lái)的應(yīng)該是一種新的氣象和城鎮(zhèn)化形態(tài)的“質(zhì)變”。值此新年之際，筆者借助Wind資訊海量的數(shù)據(jù)，推出2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖，助您承龍年威勢(shì)、執(zhí)靈蛇舞動(dòng)旋律！引言32013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日目錄國(guó)內(nèi)宏觀3國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5國(guó)內(nèi)流動(dòng)性6固定資產(chǎn)投資9土地市場(chǎng)10全國(guó)1240大中城市13各地方16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)30開(kāi)發(fā)投資情況32開(kāi)發(fā)建設(shè)情況35各地開(kāi)發(fā)情況39商品房市場(chǎng)64全國(guó)銷售情況67中期供求解讀72各地住宅市場(chǎng)7642013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日核心觀點(diǎn)介紹：2012年,中國(guó)資本形成總額對(duì)GDP累計(jì)統(tǒng)計(jì)貢獻(xiàn)率為50.40%,中國(guó)GDP累計(jì)同比下滑至7.8%，但貨幣寬松程度出現(xiàn)一定的回升，其中信托貸款和企業(yè)債融資提供的資金，在當(dāng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?。貨幣寬松程度回升是否具有持續(xù)性？這應(yīng)該是2013年需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。積極因素在于：1.美國(guó)和日本等主要央行擴(kuò)大并維持量化寬松政策，國(guó)際流動(dòng)性泛濫可能為國(guó)內(nèi)帶來(lái)國(guó)際增量資金；2.換屆結(jié)束，新的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略需要增量資金的支持，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要新的投資；3.某些行業(yè)由于投資開(kāi)工不足，陷入供給階段性不足，比如房地產(chǎn)，2013年需要增量資金來(lái)支持供給擴(kuò)張。消極因素在于：1.關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知出臺(tái)，對(duì)影子銀行體系形成考驗(yàn)，銀行表外信貸規(guī)模有萎縮可能；2.2012年12月估算的熱點(diǎn)凈流出219.16億美元，2012年外匯占款余額僅新增1.95%，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，國(guó)際資本流動(dòng)方向恐難驟變化。3.中國(guó)貨幣有超發(fā)的嫌疑。2012年，中國(guó)M2/GDP比例上升至1.88倍，而同期美國(guó)M2/GDP為0.67倍。加之鋼貿(mào)等行業(yè)資金鏈緊繃，銀行恐難驟然放松風(fēng)險(xiǎn)管理政策。國(guó)內(nèi)宏觀簡(jiǎn)述52013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊國(guó)內(nèi)宏觀國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值圖1：GDP累計(jì)值與累計(jì)同比2012年全年，中國(guó)GDP達(dá)到51.93萬(wàn)億，同比增7.80%這也是自2010年同比增長(zhǎng)10.40%高點(diǎn)數(shù)據(jù)以來(lái)的新低。GDP累計(jì)同比增速減少2.6%。9.30%7.80%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.000100,000200,000300,000400,000500,000600,000200720082009201020112012其他服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)住宿餐飲業(yè)批發(fā)零售業(yè)交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)建筑業(yè)工業(yè)農(nóng)林牧漁GDP同比增速%62013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002002-012002-062002-112003-042003-092004-022004-072004-122005-052005-102006-032006-082007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-11M1與M2剪刀差M1同比增速M(fèi)2同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊國(guó)內(nèi)宏觀流動(dòng)性2012年上半年M1與M2增速剪刀差。持續(xù)下降至-9.7%后,在第三季度持續(xù)緩步回升至12月的-7.3%。2005年-2012年,剪刀差曾經(jīng)兩個(gè)見(jiàn)底,底部在-10%左右,分別在2006年初和2009年初,而本輪回升出現(xiàn)在2012年4月，周期基本維持在三年，這給本輪剪刀差的回升可能帶來(lái)不同的意義。圖2：M1與M2增速剪刀差2012年M1與M2剪刀差“見(jiàn)底”回升。72013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊國(guó)內(nèi)宏觀國(guó)內(nèi)流動(dòng)性圖3：貨幣環(huán)境寬松程度貨幣環(huán)境寬松度：M2-GDP累計(jì)同比-通脹因素根據(jù)季度數(shù)據(jù)計(jì)算，貨幣環(huán)境寬松度在2011年9月份創(chuàng)近3年低點(diǎn)以來(lái)，至目前仍然維持在反彈態(tài)勢(shì)中，但反彈力度有限，2012年12月份的最新季度顯示，寬松度為3.5%-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002002-032002-082003-012003-062003-112004-042004-092005-022005-072005-122006-052006-102007-032007-082008-012008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-08貨幣寬松程度M2同比增速GDP同比增速CPI同比增速2012年貨幣寬松程度略為改善。82013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊國(guó)內(nèi)宏觀國(guó)內(nèi)流動(dòng)性圖4：社會(huì)融資總量2012年社會(huì)融資總量同比增加23.20%，2011年同比減少9.76%。其中。新增信托貸款增加10858億元，同比增加534%；新增企業(yè)債券融資增加8839億元，同比64.71%；新增人民幣貸款增加7318億元，同比增9.8%。信托貸款和企業(yè)債券融資增加，銀行表外信貸規(guī)模的猛增/表內(nèi)信貸回升，2012年的社會(huì)融資規(guī)模反彈詮釋了剪刀差。-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.00200720082009201020112012非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資企業(yè)債券融資新增未貼現(xiàn)銀行承兌匯票新增信托貸款新增委托貸款新增外幣貸款新增人民幣貸款社會(huì)融資總量同比增速2012年社會(huì)融資總量明顯回升。92013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖2013年02月05日數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊國(guó)內(nèi)宏觀固定資產(chǎn)投資2012年固定資產(chǎn)投資增速降低。圖5：固定資產(chǎn)投資完成額2012年固定資產(chǎn)投資額同比增加23.20%，年增6.2萬(wàn)億；2011年同比增25.25%，年增6.1萬(wàn)億。其中，中央項(xiàng)目同比減少0.62%，年度減少134.28億元，2011年減少993.40億元。地方項(xiàng)目同比增22.30%，年度增加6.26萬(wàn)億；2011年同比增加28.34%，年度增加6.2萬(wàn)億。0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.00