房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)金融業(yè)的影響近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，已經(jīng)與消費(fèi)能力的提高漸漸脫節(jié)，過(guò)熱的投資使房地產(chǎn)業(yè)成為新的高危產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)融資不斷社會(huì)化、多元化的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫及泡沫的破裂不僅影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、參與者，還將影響向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供各種服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，嚴(yán)重時(shí)還可能影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行或國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。 什么是泡沫呢？在1987年出版的帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典中，金德?tīng)柌裾J(rèn)為：“泡沫狀態(tài)這個(gè)名詞，隨便一點(diǎn)兒說(shuō)，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主這些人一般只是想通過(guò)買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。通常，繁榮的時(shí)間要比泡沫狀態(tài)長(zhǎng)些，價(jià)格、生產(chǎn)和利潤(rùn)的上升也比較溫和一些。以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)的危機(jī)，或者以繁榮的逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)?！苯鸬?tīng)柌駥?duì)泡沫的界定實(shí)際上描述了泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的雙層含義。泡沫經(jīng)濟(jì)是充滿泡沫的畸形經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，它通常是虛假繁榮的反映。正如金德?tīng)柌袼?，這種繁榮注定要消失，不是以迅速爆發(fā)危機(jī)的方式消失，就是以經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯的方式結(jié)束。無(wú)論如何，經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到傷害。從這個(gè)定義出發(fā)，泡沫經(jīng)濟(jì)一定伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的大起大落。 這種資產(chǎn)即為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，其包括的范圍很寬：商品、股票、房地產(chǎn)等等。而在股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫。這一點(diǎn)已經(jīng)在八十年代的日本泡沫經(jīng)濟(jì)和九十年代的東南亞金融危機(jī)中有了明顯的驗(yàn)證。而一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不測(cè)或房地產(chǎn)泡沫破滅，其危害程度要遠(yuǎn)超過(guò)股票泡沫的破滅。國(guó)際貨幣基金組織最新的世界經(jīng)濟(jì)展望說(shuō)，富裕國(guó)家中房?jī)r(jià)暴跌所造成的產(chǎn)出損失，平均為股市暴跌所造成的損失的兩倍多。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易和股票交易有其不同的特點(diǎn)，其中玩股票者買股票的錢大多是自己擁有的，而玩房地產(chǎn)者開(kāi)發(fā)、投資房地產(chǎn)的錢，卻大都是從銀行貸款來(lái)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的關(guān)系要比股市密切得多。 房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系如此密切主要是由于房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。 由于地價(jià)的暴跌使銀行無(wú)法收回其對(duì)外貸款的本息，這就產(chǎn)生大量不良反應(yīng)債權(quán)。這些不良債權(quán)包括三個(gè)部分：破產(chǎn)者債權(quán)額、延滯債權(quán)額和利率減免或暫緩債權(quán)額。破產(chǎn)者債權(quán)額指本金幾乎無(wú)法收回的債權(quán)；延滯債權(quán)指將來(lái)有可能被折價(jià)歸還的債權(quán)；利率減免債權(quán)指為支持債務(wù)者改善經(jīng)營(yíng)，更改原有利率條件，實(shí)行利率減免或暫緩的債權(quán)。日本1995年金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額為40萬(wàn)億日元，其中大部分同房地產(chǎn)貸款相關(guān)，8萬(wàn)億日元是7家“住專”公司，占不良債權(quán)總額的20%。它是造成日本銀行倒閉、出現(xiàn)銀行危機(jī)的重要原因之一。 個(gè)人認(rèn)為防止房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策主要有以下幾方面： 1. 高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。銀行要密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài),加強(qiáng)市場(chǎng)分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件,對(duì)各類批發(fā)市場(chǎng)缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對(duì)已有不良記錄抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險(xiǎn)保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國(guó)金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競(jìng)爭(zhēng) 國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在商業(yè)銀行法合同法建筑法公司法民法反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開(kāi)辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法個(gè)人購(gòu)房貸款管理法違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對(duì)于提供假資料假資信騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時(shí)通過(guò)法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任，推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競(jìng)爭(zhēng),凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營(yíng),并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來(lái)消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個(gè)內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國(guó)換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過(guò)多,就會(huì)影響我國(guó)外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性，由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)3.妥善利用商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的力量。與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開(kāi)展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為,在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí),通常只須要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險(xiǎn)如信用保證保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)死亡(意外傷害以外)保險(xiǎn)等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個(gè)限度(即首付款率過(guò)低)時(shí)才必須投保這些保險(xiǎn)。全國(guó)性住房抵押債券體系建立起來(lái)后,可以接受前面引述的建議,向人身保險(xiǎn)公司和社會(huì)保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過(guò)多,以免因債券價(jià)格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。4.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)。由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高,又有保險(xiǎn)等配套,迄今為止我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國(guó)平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來(lái)的貸款)開(kāi)發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開(kāi)發(fā)商盤活積壓商品房,要說(shuō)服他們修正過(guò)高的贏利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來(lái)改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場(chǎng)需要,變積壓為暢銷,還可以與開(kāi)發(fā)商重訂還款協(xié)議,開(kāi)發(fā)商把