商商業(yè)業(yè)地地產產開開發(fā)發(fā)實實操操主講人：何其琛主講人：何其琛主講人簡介：何何其其琛琛飆馬(P.M.中國)商業(yè)地產顧問機構集團公司首席策劃師,實戰(zhàn)型商業(yè)地產策劃專家,中國商業(yè)地產聯盟專家委員、中國城市商業(yè)網點聯合會學術委員從業(yè)14年來先后主持或參與300余萬平米的大中型商業(yè)地產項目營銷策劃、運營管理，歷任中國家電翹楚美菱集團營銷顧問、中國商業(yè)50強商之都發(fā)展顧問、中國百貨連鎖巨頭百盛門店市場顧問、世界500強領頭羊家樂福門店高級顧問、大型商業(yè)地產項目國際購物廣場董事長特別助理、香港元一公司商業(yè)顧問。策劃操作的知名商業(yè)項目有中國連鎖50強商之都、中國500強企業(yè)上市公司合肥百貨大樓、28萬方大型綜合性批發(fā)市場西北商貿城、大型SHOPPING MALL國際購物廣場、中國特色美食街香港元一中西街，現正操作湖北二線城市95萬平米大型城市綜合體、重慶某30萬平米大型復合型商業(yè)街區(qū)等，持中國零售業(yè)高級職業(yè)經理人資格證書。任中國商業(yè)應用協會副會長、地方商業(yè)網點建設管理聯合會副會長、商業(yè)經濟學會駐會副秘書長、商業(yè)聯合會、零售業(yè)委員會副秘書長。早年在國內貿易部、國家建設部機關報任職十余年，在香港經濟導報、臺灣戰(zhàn)略生產力及銷售與市場、商界、中外房地產導報等80余種刊物、人民日報、經濟日報、中國商報、中國建設報等200余份報刊刊載商業(yè)地產分析文章120萬字。代表著作有中國零售業(yè)遭遇圍城、商業(yè)地產步入細節(jié)時代、解析商業(yè)地產概念密碼商業(yè)地產改變商業(yè)格局等目目錄錄第一部分商業(yè)地產概念解讀第二部分商業(yè)地產概念密碼第三部分商業(yè)地產概念演進第四部分商業(yè)地產概念創(chuàng)新一、商業(yè)地產概念與解讀二、商業(yè)地產與商業(yè)經營三、商業(yè)地產與住宅地產第一部分商業(yè)地產概念解讀商業(yè)地產概念與解讀有業(yè)內人士認為，商業(yè)房地產“ 指用于商業(yè)目的的非住宅房地產，是商店、寫字樓、旅館、酒店等房地產的統(tǒng)稱 ”；也有業(yè)內人士認為商業(yè)房地產是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)市場等用途的房地產。有的顧問機構把商業(yè)房地產詮釋為用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式；有的顧問機構則認為：在中國，商業(yè)地產是一種新興的復合的行業(yè)形態(tài)，它是指開發(fā)商作投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動，而絕對不是商業(yè)和地產的簡單疊加。商業(yè)地產概念與解讀根據美國房地產協會CCIM 的定義，商業(yè)房地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，此處的商鋪是商業(yè)零售業(yè)的經營場所，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等。而在香港地區(qū)，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪。P.M.商業(yè)地產顧問認為,商業(yè)地產泛指商業(yè)經營活動的場所，其中的商業(yè)經營活動，主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經營活動。商業(yè)地產概念與解讀商業(yè)地產概念隨著商業(yè)地產的發(fā)展在不斷豐富、不斷完善，商業(yè)地產概念特征也在不斷發(fā)展中變得清晰起來。作為房地產，商業(yè)地產具有房地產概念的基礎特征：固定性，即不能移動，商鋪只能就地開發(fā)、利用；個別性，即獨一無二，一個商鋪一個特性；耐用性，即商鋪使用壽命長；其土地使用權出讓的最高年限商業(yè)、娛樂、旅游用地40年教科文衛(wèi)、體育用地50年工業(yè)用地、綜合用地50年稀缺性，即供給有限，用來開發(fā)商鋪的地表面積有限；商業(yè)地產概念與解讀多用性，即可以開發(fā)不同用途的商鋪，如商店、餐飲店、網吧；外部性，即商鋪對外部空間的影響，如影響外部自然、市場生態(tài)環(huán)境；先導性，商鋪開發(fā)關聯建筑、建材、冶金等50多個物質生產部門和自來水供應業(yè)、煤氣生產供應業(yè)、裝飾產品以及旅游、金融和服務業(yè)等10多個行業(yè)的發(fā)展長期性，商業(yè)地產品牌價值遠高于項目本身的經濟價值，會在投資者、經營者甚至消費者心口中創(chuàng)造出更大的心理需求；政策性，商業(yè)地產的開發(fā)經營既要靠政策指導、調控、影響，還要靠法律、法規(guī)和契約對交易進行確認、約束、規(guī)范。商業(yè)地產概念與解讀目前市場上出現的商鋪有以下幾類：商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街鋪面及商業(yè)樓底層鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪：“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。社區(qū)商鋪：其經營對象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商：住宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：鑒于該類項目規(guī)模龐大，開發(fā)復雜，所以投資風險也比較高。商務樓、寫字樓商鋪：酒店、商住樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設施商鋪：交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小商鋪。一、商業(yè)地產概念與解讀二、商業(yè)地產與商業(yè)經營三、商業(yè)地產與住宅地產第一部分商業(yè)地產概念解讀商業(yè)地產與商業(yè)經營商業(yè)的定義廣義上的商業(yè)是 “為賣而買的交易活動 ”，是一種以變更財產所有權獲取利潤的經濟行為狹義的商業(yè)是單純以盈利為目的直接或間接地購買商品轉手販賣的行為商業(yè)地產與商業(yè)經營相關概念 解讀商業(yè)建筑 為商品交易建造的空間場所商業(yè)網點 商品交易場所的空間布局商業(yè)地產 商品交易場所的開發(fā)建設、運營管理商業(yè)地產與商業(yè)經營商業(yè)地產 商業(yè)經營行為特征開發(fā) 經營經營對象商鋪 商品經營模式租售并舉 銷售空間范圍本地市場 全國市場培育周期短期 長期一、商業(yè)地產概念與解讀二、商業(yè)地產與商業(yè)經營三、商業(yè)地產與住宅地產第一部分商業(yè)地產概念解讀商業(yè)地產與住宅地產商業(yè)地產不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產因其稀有性，會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值，以致行業(yè)內廣泛流傳一句名言: 住宅有價，商業(yè)地產無價。盡管至今而言，與住宅相比，商業(yè)地產的總量雖不大，但回報率卻高于住宅開發(fā)，據業(yè)內人士分析，住宅開發(fā)的投資回報率約為6%一8%，而商業(yè)地產開發(fā)的投資回報率為8%一 12%，優(yōu)秀的商業(yè)地產甚至可以達到15%以上。購買社區(qū):商業(yè)地產的 投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商業(yè)地產價值甚至可以上升20%以上。商業(yè)地產與住宅地產從口前國內商業(yè)地產開發(fā)的情況來看，據測算，一般商業(yè)地產與住宅的價格之比還遠遠不到成熟市場情況下的 4:1一6:1，因此商業(yè)地產價格還有較大的上漲空間。以上海市為例，據測算，口前商業(yè)地產開發(fā)的投資回報率為10一14%，具體地，淮海路旺鋪租金達到了40一52元/平方米/天，徐家匯的旺鋪租金為25一30元/平方米/天， 南京西路旺鋪在20一28元/平方米/天。按以上租金測算，上海商業(yè)地產市場 的投資回收期縮至6一10年，投資回報率高于一般住宅。深圳商業(yè)地產 的投資回報率在15%以上，據了解，幾個正在建設中的商廈、商業(yè)地產，其投資回報率甚至高達30一35%。目目錄錄第一部分商業(yè)地產概念解讀第二部分商業(yè)地產概念密碼第三部分商業(yè)地產概念演進第四部分商業(yè)地產概念創(chuàng)新第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼商業(yè)地產概念認知同樣是Mall，為什么會產生不同的商業(yè)地產概念？什么 “動力型Mall”、 “生活型Mall” 、 “購物Mall” 、 “泛商業(yè)Mall”同樣是服裝專業(yè)批發(fā)市場，為什么傳遞不同的商業(yè)地產概念信息呢？什么 “服裝城 ”、 “品牌服裝城 ”、 “品牌服裝批零市場 ”、 “一級服裝批發(fā)市場”第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼商業(yè)地產概念業(yè)種商業(yè)業(yè)種指的是商業(yè)經營、販賣、代理商品（物品+服務）種類，業(yè)種店是根據經營商品種類的不同來區(qū)分的。與下文闡釋的業(yè)態(tài)一樣，業(yè)種是組成商業(yè)地產實操中需要著重了解的重要概念。業(yè)種店是根據商品分類劃分的。商業(yè)地產概念業(yè)種是從傳統(tǒng)業(yè)種概念派生出來的，既包含有形物品經營的業(yè)種店，如服裝店、鞋帽店，又包括無形服務經營的業(yè)種店，如干洗店、維修店。第 1節(jié)、商業(yè)地產概念認知第 2節(jié)、商業(yè)地產概念密碼2-1.商業(yè)地產概念功能2-2.商業(yè)地產概念消費2-3.商業(yè)地產概念地理2-4.商業(yè)地產概念商圈2-5.商業(yè)地產概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產概念建筑2-8.商業(yè)地產概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產概念密碼商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經營形態(tài)。根據國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標準化委員會聯合頒布的零售業(yè)態(tài)分類（GB/T181062004）國家標準，我國零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結構特點，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業(yè)場所進行分類，共分為 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物等17種零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產概念業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)與業(yè)種的區(qū)別業(yè)態(tài)的區(qū)分依據：提供商品的方法商品的銷售方式例如：服裝店鞋帽批發(fā)市場業(yè)種的區(qū)分依據：商品（物品+服務）種類例如：百貨店批發(fā)市場目目錄錄第一部分商業(yè)地產概念解讀第二部分商業(yè)地產概念密碼第三部分商業(yè)地產概念演進第四部分商業(yè)地產概念創(chuàng)新第 1節(jié)、商業(yè)地產概念演進第 2節(jié)、商業(yè)地產概念形態(tài)2-1.購物中心2-2.商業(yè)街區(qū)2-3.批發(fā)市場2-4.社區(qū)商業(yè)2-5.復合商業(yè)第三部分商業(yè)地產概念演進商業(yè)地產概念演進我國商業(yè)地產發(fā)展的三個階段：第一階段：萌芽階段時間：1980年-1992年第二階段：覺醒階段時間：1992年-2002年第三階段：沖浪階段時間：2002年-2012年第 1節(jié)、商業(yè)地產概念演進第 2節(jié)、商業(yè)地產概念形態(tài)2-1.購物中心2-2.商業(yè)街區(qū)2-3.批發(fā)市場2-4.社區(qū)商業(yè)2-5.復合商業(yè)第三部分商業(yè)地產概念演進購物中心我國對購物中心有明確的定義，根據零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106 2004）國家標準，購物中心（Shopping Center/Shopping Mall，簡稱SC/SM）是指多種零售店鋪、服務設施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運營的一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。我國作為商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心分為以下三種：社區(qū)購物中心（Community Shopping Center，簡稱CSC）是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內的購物中心。市區(qū)購物中心（Regional Shopping C