房地產企業(yè)會計處理(開發(fā)間接費用的核算)（一）、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確 定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分 配記入各項開發(fā)產品成本。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算： l.工資指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3.折舊費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 4.修理費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 5.辦公費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 6.水電費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 7.勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 8.周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 9.利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 10.其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產品量 的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數(shù)量增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之 減少；反之，完成開發(fā)產品數(shù)量減少，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 開發(fā)間接費 用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、 “遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 （二）、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房 屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的 開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費月份內該項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產品編號名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 r% Y3 Z2 e6 L9 O2 p- q 201大配套設施商店 80 000 301商品性土地125000 合計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產品算得5月份應分配的開發(fā)間接費： 101商品房：50000元41600元520000元50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房： 75 000元86 000元 181周轉房：70 000元85 600元 201大配套設施： 80 000元86 400元 301商品性土地； 125 000元810 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表510所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表 2000年5月單位：元 開發(fā)項目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費 101商品房50 0004 000 102商品房120 0009 600 151出租房75 0006 000 181周轉房70 0005 600 201大配套設施80 0006 400 301商品性土地125 00010000 合計520 00041 600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的“開發(fā)