漯河市英楊村城中村改造 市場調(diào)研分析報告 子川地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu) 2010 年 09 月 - 2 - 目 錄 1.調(diào)研目的、內(nèi)容和方法 . - 7 - 1.1 調(diào)研目的 . - 7 - 1.2 調(diào)研內(nèi)容 . - 7 - 1.3 調(diào)研方法 . - 7 - 2.漯河市宏觀發(fā)展環(huán)境綜合分析 . - 9 - 2.1 漯河市宏觀發(fā)展環(huán)境及發(fā)展趨勢分析 . - 9 - 2.2 漯河市城市規(guī)劃及政府政策方向 . - 10 - 2.3 漯河市城市功能總體布局綜述 . - 12 - 2.4 漯河市人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)分析 . - 13 - 2.5 漯河市經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展分析 . - 15 - 2.5.1 漯河市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r . - 15 - 2.5.2 漯河市與河南省其他各地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對比分析 . - 17 - 2.6 漯河市人均收入及消費(fèi)習(xí)慣分析 . - 18 - 2.6.1 漯河市人均收入及支出比較分析 . - 18 - - 3 - 2.6.2 漯河市主要商圈綜述 . - 20 - 2.7 漯河市各行政區(qū)發(fā)展概況和經(jīng)濟(jì)區(qū)、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 . - 21 - 2.7.1 漯河市各行政區(qū)發(fā)展概況 . - 21 - 2.7.2 漯河市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 . - 23 - 2.8 漯河市宏觀環(huán)境及發(fā)展趨勢分 析綜述 . - 25 - 3.漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 . - 26 - 3.1 漯河市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡 . - 26 - 3.2 漯河市近 幾年房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 . - 26 - 3.2.1 漯河市近幾年商品房施工面積分析 . - 28 - 3.2.2 漯河市近幾年商品房竣工面積分析 . - 29 - 3.2.3 漯河市近幾年商品房銷售面積分析 . - 30 - 3.2.4 漯河市近幾年各類物業(yè)銷售面積分析 . - 31 - 3.2.5 漯河市 2010 年上半年房地產(chǎn)投資情況分析 . - 32 - 3.2.6 漯河市 2010 年上半年房地產(chǎn)銷售情況分析 . - 33 - 3.2.7 漯河市 2010 年上半年房地產(chǎn)銷售均價分析 （各區(qū)域及各類物業(yè)） . - 34 - - 4 - 3.2.8 漯河市 2009 年經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房投放情況分析 . - 36 - 3.2.9 漯河市 各區(qū)近期土地投放情況分析 . - 37 - 3.3 漯河市 具代表性樓盤分析 . - 45 - 3.4 漯河市房地產(chǎn) 企業(yè)開始追求企業(yè)品牌化 . - 51 - 3.5 漯河市房地產(chǎn) 項目設(shè)計追求人性化、科技化 . - 51 - 3.6 漯河市房地產(chǎn)市場 產(chǎn)品技術(shù)分析 . - 51 - 3.6.1 開發(fā)量分析 . - 52 - 3.6.2 容積率分析 . - 53 - 3.6.3 建筑類型分析 . - 53 - 3.6.4 建筑風(fēng)格分析 . - 54 - 3.6.5 園林規(guī)劃分析 . - 54 - 3.6.6 戶型及面積分析 . - 55 - 3.6.7 單價分析 . - 57 - 3.6.8 總價分析 . - 57 - 3.7 漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析綜述 . - 59 - - 5 - 4. 召陵區(qū)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析 . - 61 - 4.1 召陵區(qū)發(fā)展概況 . - 61 - 4.2 召陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 . - 64 - 4.3 召陵區(qū)市場狀況及需求特征分析 . - 64 - 4.3.1 受訪人群對各區(qū)購房意向比較分析 . - 64 - 4.3.2 受訪人群對召陵區(qū)綜合認(rèn)知比較分析 . - 66 - 4.3.3 受訪人群在召陵區(qū)購房置業(yè)目的分析 . - 66 - 4.3.4 受訪人群在召陵區(qū)購房置業(yè)價格分析 . - 68 - 4.3.5 受訪人群在召陵區(qū)購房置業(yè)的建筑形態(tài)和面積比較分析 . - 69 - 4.4 召陵區(qū)在售和預(yù)售房地產(chǎn)項目解析 . - 70 - 4.4.1 上城公館 . - 70 - 4.4.2 天明第一城 . - 72 - 4.4.3 博睿國典 . - 73 - 5. 英楊村城中村改造項目優(yōu)劣勢綜合分析 . - 75 - 5.1 項目地塊現(xiàn)狀分析 . - 75 - - 6 - 5.2 項目地塊周邊競爭環(huán)境綜合分析 . - 76 - 5.3 項目地塊 SWOT 綜合分析 . - 76 - 6. 近來國家出臺的一系列 房地產(chǎn)政策研究分析 . - 78 - 6.1 近期李克強(qiáng)副總理的兩次講話解讀分析 . - 78 - 6.2 樓市調(diào)控治不了房價，多個城市緊密籌備房產(chǎn)稅 . - 79 - 6.3“國四條”和“國十一條”解讀分析 . - 79 - 6.4 國家近期出臺的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析 . - 81 - 7. 英楊村城中村改造思路和開發(fā)建議 . - 83 - 7.1 漯河市宏觀環(huán)境及發(fā)展趨勢綜述 . - 83 - 7.2 漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢綜述 . - 84 - 7.3 召陵區(qū)房地產(chǎn)市場狀況綜述 . - 84 - 7.4 英楊村城中村改造基本思路 . - 85 - 7.5 英楊村城中村改造開發(fā)建議 . - 85 - - 7 - 1.調(diào)研目的、內(nèi)容和方法 1.1 調(diào)研目的 充分了解并 客觀分析漯河市各區(qū)域經(jīng)濟(jì)和各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，客觀解析漯河市 部分特色樓盤特 征， 進(jìn)而對英楊村城中村改造項目及項目所在的召陵區(qū)綜合環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r做 出綜合分析，對該項目的定位和發(fā)展前景提出可行性意見和建議。 1.2 調(diào)研內(nèi)容 此次調(diào)研的 主要內(nèi)容 包括漯 河市宏觀環(huán)境綜合分析，漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢分析，召陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 綜合分析，英楊村城中村項目優(yōu)劣勢綜合分析，近期國家對房 地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策解讀 分析等。 1.3 調(diào)研方法 1.理論與實(shí)踐相結(jié)合 充分了解和 分析 漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，依據(jù)市場調(diào)研學(xué)、營銷學(xué)、數(shù)據(jù)模型 學(xué)等理論，并結(jié)合此次 針 - 8 - 對 漯河市英楊村城中村改造項目調(diào)研的具體調(diào)查分 析和驗(yàn)證，使得研究 分析 更有針對性。 2.比較研究與實(shí)證分析相結(jié)合 廣泛搜集漯河市各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 及 發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢信息資料，進(jìn)行比較研究，借鑒和吸取 先進(jìn)的調(diào)研理念， 有機(jī)融合到對漯河市英楊村城中村改造項目的調(diào)查 研究中。 （ 1）問卷調(diào)查法：采取分層抽樣和立意抽樣相結(jié)合的方式， 發(fā)放問卷時，向 調(diào)查 對象強(qiáng)調(diào)本調(diào)研的意義，并保證了問卷最大可能 和真實(shí) 地回收。 （ 2）深入訪談法：通過客觀深入的市場問卷調(diào)查、踏街調(diào)研和統(tǒng)計分 析后，再選取意向購房客戶、非意向購房客戶和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士等調(diào)研對象進(jìn)行 深入細(xì)致的針對性訪談 ，以獲取更多感知信息，彌補(bǔ)問卷調(diào)查的缺陷，與其優(yōu)缺互補(bǔ)。 - 9 - 2.漯河市宏觀發(fā)展環(huán)境綜合分析 2.1 漯河市宏觀發(fā)展環(huán)境及發(fā)展趨勢分析 漯河市位于河南省中部 ,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶 ,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系 ,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯 ,濱河城市特色明顯。 漯河市 北距省會鄭州 140 公里。西 距平頂山市 78公里 。南 距駐馬店市 66公里 ，東 距周口市 55公里 。京廣鐵路縱貫漯河南北，漯寶 (豐 )鐵路西接焦枝線，漯阜（陽）鐵路聯(lián)通京廣、京滬兩大干線，京珠（海）、南（京）洛（陽）高速公路 交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路 “ 雙十字 ” 交通樞紐。 漯河市境內(nèi)地勢平坦 ,四通八達(dá)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居 。 漯河市曾經(jīng)榮獲 全國綜合體制改革試點(diǎn)市 、 全國開拓農(nóng)村市場試點(diǎn)市 、 全國以信息化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)市 、 全國中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)重點(diǎn)支持城市 、 全國食品安全信用體系建設(shè)試點(diǎn)市 、 全國推進(jìn)食品安全保證體系建設(shè)試點(diǎn)城市 、 全國保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動試點(diǎn)市 、 全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 、 全國衛(wèi)生先進(jìn)城市 、 全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市 、 國家園林城市 、 全國綠化模范城市 、 中國食品名城 等榮譽(yù)。 - 10 - 漯河市全 區(qū) 總面積為 2617 平方公里。城市建成區(qū)面積 85.1 平方公里 ， 常住人口由 51 萬人。 人均公共綠地 14.2平方米，城市綠地覆蓋率達(dá)到 43.9%。 轄源匯區(qū)、郾城區(qū) 、 召陵區(qū)、臨潁縣、舞陽縣， 共有 50 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 6 個街道辦事處， 1281 個村。 （ 為 抓住 國家重點(diǎn)工程石武客運(yùn)專線建設(shè) 的 機(jī)遇；拉大 漯河 城市框架，打造 漯河 百萬人口城市 目標(biāo)，漯河市委市政府?dāng)M成立漯河市西城區(qū)，并于 2010 年 3 月 18 日成立了漯河市西城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部） 隨著 城市規(guī)模 的 不斷擴(kuò)大，到 2020 年，市區(qū)建成區(qū)面積 規(guī)劃 將達(dá)到 100 平方公里，人口 100 萬。 2.2 漯河市城 市規(guī)劃及政府政策方向 漯河市未來城市規(guī)劃的思路為 “ 北優(yōu)，西闊，南控，東進(jìn) ” ； 目標(biāo)是： 把漯河建成經(jīng)濟(jì)繁榮 、 環(huán)境優(yōu)美、社會文明、秩序優(yōu)良 ， 具有較高知名度，美譽(yù)度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市 。 漯河市未來城市規(guī)劃的 總體要求 ： 以 “ 三個代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，以發(fā)展為主題，以特色產(chǎn)業(yè)為支撐，以增強(qiáng)城市綜合競爭力為核心，以富民強(qiáng)市為根本目的。 漯河城市總體規(guī)劃圖： - 11 - 中心城市 的 內(nèi)涵是： 1、具備主導(dǎo)功能，先導(dǎo)功能，集聚功能和輻射功能這四項功能。 2、建成 “ 三個基地 ” 即現(xiàn)代農(nóng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和全國有影響的食品加工基地。 3、逐步成為 “ 七大中心 ” ，區(qū)域性交通運(yùn)輸中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供電中心、文化體育中心、醫(yī)療保健中心。 - 12 - 中心城市建設(shè)的基本模式是 :突出市區(qū)優(yōu)先發(fā)展， 以市區(qū)帶動縣城和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，以城市經(jīng)濟(jì)帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ； 市區(qū)要擴(kuò)大規(guī)模，向北拓展建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，向南集聚發(fā)展專業(yè)市場，倉儲、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)，向東規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)；經(jīng)過 10 年左右的發(fā)展，全市大體有一半農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 50%以上，在內(nèi)陸特區(qū) 率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。 2.3 漯河市城市功能總體布局 綜述 漯河市 城市功能 總體布局分為九片區(qū)，即老城片區(qū)、沙北片區(qū)、沙澧片區(qū)、澧南片區(qū)、金山片區(qū)、東北片區(qū)、鐵東片區(qū)、后謝片區(qū)、召陵片區(qū)等九大功能片區(qū)。（如下圖所示） - 13 - 1. 老城片區(qū)：大型購物中心。 2. 沙北片區(qū)：中央行政區(qū)（ COD），高端居住區(qū)，郾城區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。 3. 沙澧片區(qū)：現(xiàn)代文化商務(wù)區(qū)。 4. 澧南片區(qū)：現(xiàn)代交通物流基地面向豫中的貨物集散中心；源匯區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。 5. 金山片區(qū)：城市休閑區(qū)。 6. 東北片區(qū)：文化城科學(xué)園。 7. 鐵東片區(qū)：加工制造業(yè)基地。 8. 后謝片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、研發(fā)基地、孵化基地。 9. 召陵片區(qū)：召陵區(qū)產(chǎn)業(yè)物流基地 。 2.4 漯河市人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)分析 從下圖表分析可以看出， 2009 年漯河市全部人口 285.69 萬人 ， 0 歲 14 歲人口 約 53.2 萬人，占 16.88，與2000 年的 22.92相比下降 6.02 個百分點(diǎn)； 15 歲 59 歲人口 約 193.3 萬人，占 69.75，與 2000 年的 67.51相比上升 2.24 個百分點(diǎn)； 60 歲以上人口 約 39.2 萬人，占 13.37，與 2000 年的 9.57相比較上升 3.8 個百分點(diǎn)。 - 14 - 16.88%69.75%13.37%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%漯河市2009年人口結(jié)構(gòu)表人數(shù)比例 16.88% 69.75% 13.37%1 5 歲以下 15-59歲 6 0 歲以上通過調(diào)研及分析進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)， 漯河市常住人口家庭戶規(guī)模穩(wěn)定，家庭結(jié)構(gòu)簡單化，“兩口、三口之家”成為現(xiàn)代家庭的主流， 2009 年，全市二人戶和三人戶占所有家庭戶的 88.9%，家庭戶規(guī)模趨向小型化。呈現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移加快，人口向城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集 ，城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高； 15 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙厔荨?- 15 - 2.5 漯河市經(jīng)濟(jì)形勢 發(fā)展 分析 漯河 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 在 “九五”、“十五”時期一直保持兩位數(shù)的增幅 ,高于全國、全省平均增長水平 。 漯河是 全國首家“中國食品名城”，食品加工主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢日益明顯 ,培育出了全國最大的肉類加工企業(yè)雙匯集團(tuán)、全國最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團(tuán)、全國第 一家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團(tuán)等一批知名食品加工企業(yè)；漯河市 城市定位為國家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。 目前，漯河市已經(jīng)形成了以食品、造紙、包裝材料、化工等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。 2.5.1 漯河市近 幾 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2006 年漯河市全年生產(chǎn)總值 377 億元，完成固定資產(chǎn)投資 138.7 億元，其中，城鎮(zhèn)投資 115.0 億元，農(nóng)村投資 23.7 億元。 2007 全年生產(chǎn)總值 446.6 億元，完成固定資產(chǎn)投資 187.6 億元，比上年增長 35.2 %； 其中，城鎮(zhèn)投資 159.7 億元，增長 38.8%，；農(nóng)村投資 27.9 億元，增長 17.8%。 2008 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 550.3 億元，完成固定資產(chǎn)投資 246.2 億元，比上年增長 31.3%； 其中，城鎮(zhèn)投資 213.3 億元，增長 33.6%；農(nóng)村投資 32.9 億元，增長18.1%。 2009 年，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 593.6 億元，比上年增長 11.9%，完成固定資產(chǎn)投資 324 億元，比上年增長 31.4%。其中，城鎮(zhèn)投資 283.5 億元，增長 32.7%；農(nóng)村投資 40.4 億元，增長 22.8%。（如下圖所示） - 16 - 377.01138.7115446.6187.6159.7550.3246.2213.3593.6324283.501503004506002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年漯河國民生產(chǎn)總值(單位：億元)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)城鎮(zhèn)投資1486917517222372372205000100001500020000250002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年人均生產(chǎn)總值（單位：元） - 17 - 2.5.2 漯河市與河南省其他各地市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 對比 分析 2007 年到 2009 年漯河市的國民生產(chǎn)總值總體上處于上升趨勢， 由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響 ， 2008 年 出現(xiàn)了小幅的下降，從 550.26 億元下降到 2009 年的 541.67 億元。 在全省的國民生產(chǎn)總值對比中 漯河市 處于落后地位， 2007年到 2009 年在河南省國民生產(chǎn)總值排名中倒數(shù)第三，人均國民生產(chǎn)總值排名 10名，處于中等靠下水平。（如下圖所示） - 18 - 2.6 漯河市人均收入及消費(fèi)習(xí)慣分析 2.6.1 漯河市人均收入及支出比較分析 2006 年 全市農(nóng)村居民人均純收入 3883 元，人均消費(fèi)支出 2156 元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9034 元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 6632 元。 2007 年農(nóng)村居民人均純收入 4567 元，比上年實(shí)際增長 11.5%；人均消費(fèi)支出 2524 元，實(shí)際增長 11.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10732 元，實(shí)際增長 13.4%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 7460 元，實(shí)際增長12.4%。 2008 年 農(nóng)村居民人均純收入 5230 元，比上年實(shí)際增長 8%；人均消費(fèi)支出 2860 元，實(shí) 際增長 6.9%。城鎮(zhèn) - 19 - 居民人均可支配收入 12364 元，實(shí)際增長 8.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 8777 元，實(shí)際增長 10.9%。 2009 年 農(nóng)村居民人均純收入 5622 元，比上年實(shí)際增長 7.1%；人均消費(fèi)支出 3172 元，實(shí)際增長 10.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13390元，扣除物價因素，實(shí)際增長 9.2%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 9840 元，實(shí)際增長 13%。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，漯河市 居民消費(fèi) 屬于理性消費(fèi)， 日常生活消費(fèi)， 奢侈型消費(fèi) 較少。 903438831073245671236452301339056220500010000150002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年居民人均收入（單位：元）城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民2156663225247460286087773172984002000400060008000100002006年 2007年 2008年 2009年2 0 0 6 年- 2 0 0 9 年人均消費(fèi)支出（單位：元）農(nóng)村居民城市居民 - 20 - 漯河市 居民主要以自行車、電動車為出行工具，目的地較遠(yuǎn)時會優(yōu)先考慮公 交車，其次是出租車。私家車多以十萬左