寫字樓定價(jià)方法一、寫字樓的概念1、寫字樓定義： 寫字樓（系境外語，英文：office building）寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理?！睆倪@個(gè)意義上講，寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。2、寫字樓結(jié)構(gòu)分類解析從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：1）傳統(tǒng)辦公樓兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如：3.64.0米的開間、58米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。 建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。 2）早期的現(xiàn)代辦公樓特點(diǎn)：大空間。這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。3）后期的現(xiàn)代辦公樓特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈?，F(xiàn)代辦公大廈優(yōu)點(diǎn)：（景觀辦公室）大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。 4）智能化辦公樓20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國(guó)開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。鏈接寫字樓標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)概要（見附件1）二、寫字樓定價(jià)影響因素作為收益性物業(yè)，寫字樓也常常被用來出售或出租，以收回投資和取得利潤(rùn)。以盈利為目的的出租或出售的產(chǎn)生，必然要求有價(jià)格的制定。而價(jià)格的制定必然要考慮各種價(jià)格制定的影響因素。大致歸納影響寫字樓總體定價(jià)的主要因素有：地段、級(jí)別、交通、硬件配套（辦公智能配套等）、軟件配套（物業(yè)管理等）、自身開發(fā)成本、市場(chǎng)供求關(guān)系等。1、地段 寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。2、級(jí)別級(jí)別也是各綜合品質(zhì)的綜合體現(xiàn)，如寫字樓地位、入駐客戶的影響力等。品位，是寫字樓的建筑語言。標(biāo)志性建筑讓人們聯(lián)想起的不僅僅是其建筑本身，也在間接傳遞入駐企業(yè)的品牌價(jià)值和價(jià)值取向。3、交通 交通對(duì)于寫字樓物業(yè)價(jià)值影響比較大，便捷的交通以為著更多的大型公司會(huì)選擇于此，入駐辦公的企業(yè)員工能更便捷地到達(dá)工作場(chǎng)所，節(jié)省交通成本。好的地段擁有好的交通條件可以為寫字樓價(jià)值加分不少，尤其是擁有便捷的地鐵軌道交通支撐的更是如此。4、硬件配套（辦公智能配套等）量化評(píng)價(jià)寫字樓硬環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容包括層高、開間、單位通風(fēng)量、采光、使用率與公共面積的平衡、商務(wù)功能、通訊設(shè)置（網(wǎng)絡(luò)、電話）、入口大堂、綠化指標(biāo)、停車位數(shù)量、電梯廳及電貨梯配制、公共交通等等。5、軟件配套（物業(yè)管理等）物業(yè)管理公司的管理水平及提供服務(wù)的專業(yè)性與否，是評(píng)價(jià)寫字樓軟環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。6、自身開發(fā)成本 這條就不用多說了，現(xiàn)在大多數(shù)寫字樓的開發(fā)還是以盈利為最終目的。盈利就必須考慮自身的開發(fā)成本，開發(fā)成本的高低很大程度上影響了寫字樓的定價(jià)基調(diào)。7、市場(chǎng)供求關(guān)系等。供求關(guān)系決定了市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)的供求對(duì)比關(guān)系將間接的影響到寫字樓的定價(jià)策略以及銷售情況。（當(dāng)然細(xì)分的影響因素還有很多，此處不做展開）三、寫字樓的定價(jià)方法1、目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要有下列幾種定價(jià)方法：1、 成本加成定價(jià)法，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤(rùn)；2、 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法，即根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格，它要求價(jià)格水平與購(gòu)買者心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致；3、 市場(chǎng)比較定價(jià)法，即隨行就市定價(jià)法，它是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。2、確定寫字樓產(chǎn)品價(jià)格的方法簡(jiǎn)單的說，產(chǎn)品定位就是為產(chǎn)品在目標(biāo)客戶心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位，根據(jù)研究對(duì)象有能力購(gòu)買大體量寫字樓的客戶的資金能力來看，產(chǎn)品的定位絕對(duì)是甲級(jí)寫字樓，辦公標(biāo)準(zhǔn)的打造和宣傳推廣的核心將是產(chǎn)品的品質(zhì)為重，并以此為制定價(jià)格的基礎(chǔ)。這個(gè)基礎(chǔ)是產(chǎn)品的成本價(jià)格，在此基礎(chǔ)上收集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格數(shù)據(jù)和產(chǎn)品綜合質(zhì)素的情況作為協(xié)助定價(jià)的參考價(jià)格，同時(shí)，參照寫字樓的地段因素和規(guī)劃因素等硬指標(biāo)在銷售中的權(quán)重比例。結(jié)合三方面的數(shù)據(jù)資料，就可以計(jì)算出目標(biāo)寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格，以成本價(jià)格為基礎(chǔ)、以競(jìng)爭(zhēng)寫字樓的權(quán)重比例計(jì)算市場(chǎng)的均衡價(jià)格、最后加上本產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)特征所制定出的價(jià)格水平，對(duì)市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)臎_擊力。3、除去甲級(jí)寫字樓這個(gè)影響價(jià)格的因素，價(jià)格定位還要考慮到三個(gè)原則：原則一：確保項(xiàng)目的成本及公司的盈利毋庸置疑，土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、各種稅費(fèi)及管理費(fèi)等等都是寫字樓的成本，是產(chǎn)品定價(jià)的首要考慮因素。此外，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)也將影響到產(chǎn)品的價(jià)格制定，目前市場(chǎng)上主要有成本加成定價(jià)法、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和是市場(chǎng)比較法。（1）成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定比例的利潤(rùn)來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。開發(fā)商比較喜歡采用這種方法，因?yàn)樗麄儗?duì)成本的了解比對(duì)需求的了解多，而且不用根據(jù)需求的變動(dòng)來頻繁地調(diào)整價(jià)格，當(dāng)同行的開發(fā)商們都采用這種定價(jià)方式時(shí)，所制定出來的價(jià)格必然比較相似，可以減少價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。（2）認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法則根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方式，其定價(jià)的關(guān)鍵在于顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本，它們利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量即配套設(shè)施、寫字樓的服務(wù)水平等，在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，但是這種定價(jià)方式的一般還要考慮到開發(fā)商的品牌知名度。（3）市場(chǎng)比較法即隨行就市定價(jià)法，它是按照行業(yè)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來定價(jià)。該定價(jià)方式在很大程度上是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，不太注重自己產(chǎn)品的成本或需求。不過，很多人認(rèn)為，隨行就市的定價(jià)方式反映了該行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既能帶來合理的利潤(rùn)，又不會(huì)破壞行業(yè)的協(xié)調(diào)性。原則二：依據(jù)客戶對(duì)產(chǎn)品的期望定價(jià)市場(chǎng)的需求和產(chǎn)品的成本為目標(biāo)寫字樓的價(jià)格確定了上限和下限，成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。原則三：參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本價(jià)格和產(chǎn)品“知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆”，所以，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本和價(jià)格對(duì)確定合適的價(jià)格是非常有用的，既需要將所投資的寫字樓的成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本進(jìn)行比較，也需要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓宇價(jià)格和樓宇品質(zhì)，以及客戶對(duì)每一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的價(jià)格和質(zhì)量的看法。金融街寫字樓的銷售報(bào)價(jià)一般是在200-2400M，租金的報(bào)價(jià)在20-24M 月。從下面一組數(shù)據(jù)