精品超市投資建議書(shū)一、維多利亞購(gòu)物廣場(chǎng)的概況1. 維多利亞購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)況 大型“一站式”維多利亞購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)時(shí)尚百貨、精品超市、品牌名店街、電器城、特色餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)場(chǎng)所，廣場(chǎng)內(nèi)配套建設(shè)循環(huán)水體景觀、園林綠化、星級(jí)賓館酒店等，具有購(gòu)物、交通、休閑、旅游、文化五大功能，地處城市高端住宅區(qū)，集中了各類(lèi)商業(yè)形態(tài)，客戶(hù)群鮮明集中，以中高端消費(fèi)人群為主。2.精品超市提出的背景和意義 處于文化廣場(chǎng)之中的購(gòu)物廣場(chǎng)作為一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)綜合體，超市配套是拉動(dòng)人氣的必要選擇。但作為貴港市新商圈，周?chē)蟛糠譃橘F港中高檔樓盤(pán)，交房率和入住率偏低，第一商圈內(nèi)消費(fèi)能力有限。同時(shí)在第一商圈內(nèi)又有北京華聯(lián)和永盛百匯兩家大型綜超競(jìng)爭(zhēng)，超市定位要避免大眾綜超路線(xiàn)，結(jié)合整個(gè)維多利亞購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的中高端定位，精品超市是維多利亞超市定位首選。二、精品超市的概況1. 精品超市描述精品超市主要靠商品本身賺錢(qián)，通過(guò)組織適合的商品來(lái)取悅特定的客戶(hù)，目標(biāo)客戶(hù)群就是一些中高端的消費(fèi)者。用“以客為尊”的服務(wù)理念，讓高端消費(fèi)者無(wú)論是從服務(wù)硬件還是服務(wù)軟件上都能感受到這種服務(wù)的體貼感。2. 精品超市的獨(dú)特性或先進(jìn)性精品超市的裝修裝潢都明顯高于一般超市賣(mài)場(chǎng)，在環(huán)境的表現(xiàn)力方面也起到了很好的吸引眼球的功效。還有生鮮食品和進(jìn)口商品的比重明顯增加，賣(mài)場(chǎng)的整潔度以及服務(wù)質(zhì)量要比一般的超市好很多，門(mén)店實(shí)現(xiàn)初級(jí)的精細(xì)化管理，門(mén)店的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不再以?xún)r(jià)格訴求為主，新、奇、特等差異化才是營(yíng)銷(xiāo)的主流。3. 精品超市的競(jìng)爭(zhēng)力分析隨著國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的消費(fèi)能力逐漸飽和，超市業(yè)態(tài)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益趨向白熱化。為避免競(jìng)爭(zhēng)慘烈的普通大賣(mài)場(chǎng)，精品超市逐漸發(fā)展起來(lái)。精品超市選址主要是靠近目標(biāo)消費(fèi)群，方便快捷，環(huán)境優(yōu)雅舒適，商品齊全，食品新鮮，各種服務(wù)更加體貼，這一系列的特征都是提高精品超市競(jìng)爭(zhēng)力的因素。 三.市場(chǎng)分析1.行業(yè)分析隨著人們消費(fèi)心理的變化，消費(fèi)水平的提高，零售百貨業(yè)已經(jīng)成為夕陽(yáng)業(yè)態(tài)?，F(xiàn)代購(gòu)物還應(yīng)滿(mǎn)足人們休閑、娛樂(lè)、情致等精神上的享受，因此，在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)中，集購(gòu)物、健身、娛樂(lè)、餐飲于一身的大型購(gòu)物中心也將成為零售業(yè)的新趨向；連鎖經(jīng)營(yíng)以其集中配貨管理，網(wǎng)點(diǎn)分布廣而使消費(fèi)者可以方便、廉價(jià)的購(gòu)得日常生活用品，成為新寵業(yè)態(tài)；個(gè)體店的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)也是發(fā)展潮流；星羅棋布的銷(xiāo)售店在商品流通領(lǐng)域還將占有重要地位。2.用戶(hù)分析（市場(chǎng)定位）精品超市的生意說(shuō)到底是對(duì)某一人群的服務(wù)，而要想保證高盈利，這些可不僅僅包含在購(gòu)物環(huán)境里。維多利亞購(gòu)物廣場(chǎng)主要針對(duì)的是一些中產(chǎn)階級(jí)，中級(jí)白領(lǐng)，普通白領(lǐng)，自由職業(yè)者，大中學(xué)生。因?yàn)檫@類(lèi)人群都比較容易接受新事物，改變消費(fèi)習(xí)慣，追求快樂(lè)，注重全方位的享受。3.主要的競(jìng)爭(zhēng)者各種星羅棋布的零售店商品結(jié)構(gòu)基本相同，且目標(biāo)客戶(hù)及購(gòu)物時(shí)間相同，都是精品超市市場(chǎng)份額的有利競(jìng)爭(zhēng)者。此外，量販超市以商品對(duì)客戶(hù)的廉價(jià)誘惑力成為精品超市的第二競(jìng)爭(zhēng)者。所以精品超市需要采取自己特有的方式來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)。比方說(shuō)采取各種食品節(jié)，電影節(jié)，文化俱樂(lè)部等等來(lái)刺激消費(fèi)。四、市場(chǎng)占有策略1.市場(chǎng)增長(zhǎng)和市場(chǎng)占有率目標(biāo) 2.市場(chǎng)占有策略經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：休閑為主，居家為附，商務(wù)為補(bǔ)。經(jīng)營(yíng)檔次：高檔為主，中檔為附，大眾為補(bǔ)。建筑形態(tài)：增設(shè)中庭防雨遮陽(yáng)天棚及商業(yè)景觀。商業(yè)利用：增加特色島柜于中庭位置。分流導(dǎo)向：進(jìn)行人車(chē)導(dǎo)向分流，穩(wěn)定客流。便民設(shè)施：公共飲水機(jī)，特色休閑椅，公共廣播3.營(yíng)銷(xiāo)策略 精品超市本來(lái)就是為了滿(mǎn)足個(gè)性化消費(fèi)而生，多變靈活，有的放矢是最大的特點(diǎn)。在精品超市很少見(jiàn)有一些打折促銷(xiāo)的標(biāo)簽，但是他們深諳維持高端形象與維持高利潤(rùn)率同樣重要的道理。（1）.針對(duì)不同的客戶(hù)群，給予不一樣的體驗(yàn)。比方說(shuō)設(shè)立紅酒，美食俱樂(lè)部，顧客有可能會(huì)被邀請(qǐng)到法國(guó)酒莊參觀，或者一些更為新潮的方式。（2）.精品超市選擇為顧客提供更為便利的購(gòu)物通道。超市的中英文網(wǎng)站的開(kāi)通，與一家實(shí)體門(mén)店差不了多少，這樣迎合了許多高端顧客的需求，即使是生鮮類(lèi)的食品，顧客也可以通過(guò)網(wǎng)站或者電話(huà)進(jìn)行訂購(gòu)。（3）.各種食品節(jié)也是精品超市另一種常用的營(yíng)銷(xiāo)策略。既能拉近顧客，又能提供顧客需要的文化體驗(yàn)。Ole 各門(mén)店每年都會(huì)定期舉辦世界各國(guó)的食品節(jié)，去年九月份的法國(guó)食品節(jié)，是華潤(rùn)萬(wàn)家與法國(guó)大使館和商務(wù)處聯(lián)合舉辦的，為期一個(gè)月的食品節(jié)期間，各門(mén)店的入口顯著位置陳列了各類(lèi)獨(dú)特的法國(guó)食品，許多都是無(wú)法買(mǎi)到的。食品節(jié)還會(huì)派發(fā)文化宣傳冊(cè)，并請(qǐng)來(lái)大廚進(jìn)行烹飪展示，就跟眾多的“電影節(jié)”，“文化節(jié)”一樣。五、管理1.管理團(tuán)隊(duì) 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的，公司在取得區(qū)域市場(chǎng)地位的同時(shí)，也在某些方面顯示出不足，比如管理層的經(jīng)營(yíng)管理能力，以及高端管理人才的緊缺。如果公司現(xiàn)有的管理架構(gòu)、管理人員的能力同那些大型的巨頭相比，還有一定的差距，這些無(wú)疑將制約著公司的發(fā)展。所以建立一支高效的管理團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的。2.企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理制度精品超市內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置一般分前臺(tái)和后臺(tái)。前臺(tái)包括收銀和理貨。后臺(tái)包括保安和收貨，還有庫(kù)房的。會(huì)先分部，部下有科，有的叫組。后臺(tái)部分分收貨部、保安部（保安和內(nèi)保）、定貨部、財(cái)務(wù)部、人事部、工程部、美工部，都比前臺(tái)的小但比科大。贊同六、財(cái)務(wù)分析與盈利預(yù)測(cè)1.財(cái)務(wù)狀況分析 ( 總投資.固定資產(chǎn).流動(dòng)資金.無(wú)形資產(chǎn))1.1流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析（1）、應(yīng)收賬款。反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)指標(biāo)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售收入凈額同平均應(yīng)收賬款余額的比值，即企業(yè)本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，表明收賬訊速，賬齡較短，資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是用時(shí)間來(lái)表示的周轉(zhuǎn)速度，該指標(biāo)越低越好。（2）、存貨。反映存貨周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)的：存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率是一定時(shí)期銷(xiāo)售成本同平均存貨的比值，一般情況下，該比率高，表明存貨變現(xiàn)的速度快，周轉(zhuǎn)額較大，資金占用水平較低；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是用時(shí)間來(lái)表示存貨周轉(zhuǎn)速度，是反映企業(yè)銷(xiāo)售能力和流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)中各環(huán)節(jié)中存貨運(yùn)營(yíng)效率的綜合性指標(biāo)。一般情況下，該指標(biāo)數(shù)值越低越好。（3）、流動(dòng)資產(chǎn)。反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)。前者是企業(yè)一定時(shí)期銷(xiāo)售收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)金額的比值，一般情況下，該比率越高越好，表明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額較多，流動(dòng)資產(chǎn)利用效果較好；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)是用時(shí)間表示的周轉(zhuǎn)速度，該指標(biāo)越低越好。1.2 固定資產(chǎn)情況分析。反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的主要指標(biāo)是固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，它是企業(yè)一定時(shí)期銷(xiāo)售收入凈額同平均固定資產(chǎn)凈值的比值，是用以衡量企業(yè)固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)，一般情況下，該指標(biāo)越高，表明以相同的固定資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額較多，固定資產(chǎn)利用效果較好。1.3 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。它是反映企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的主要指標(biāo)，是企業(yè)一定時(shí)期銷(xiāo)售收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值，是作為綜合評(píng)價(jià)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo)。一般情況下，該比率越高，表明以相同的資產(chǎn)總額完成的周轉(zhuǎn)額較多，總資產(chǎn)利用效果好。2.盈利能力分析與預(yù)測(cè)盈利能力就是企業(yè)賺取利潤(rùn)的能力。反映企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等。2.1、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。它是企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率。該指標(biāo)反映了企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的獲得能力，該指標(biāo)越高越好，表明企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ螅@得水平高。2.2、成本費(fèi)用利潤(rùn)率。它是企業(yè)一定時(shí)期利潤(rùn)總額與企業(yè)成本費(fèi)用總額的比率。它表明企業(yè)為取得利潤(rùn)而付出的代價(jià)，從企業(yè)支出方面補(bǔ)充評(píng)價(jià)企業(yè)的收益能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)為取得利潤(rùn)而付出的代價(jià)越小，企業(yè)成本費(fèi)用控制得越好，企業(yè)獲得能力越強(qiáng)。七、風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策(技術(shù).市場(chǎng).管理.財(cái)務(wù).政策等) 盲目追求“精品”，將大大的提高利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)性。主要表現(xiàn)在：1. 地段要求苛刻，租金成本高昂 裝修成本大大高于普通超市。2. 無(wú)法收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、條碼費(fèi)等“其它費(fèi)用”。3. 單品售價(jià)遠(yuǎn)高于普通超市商品，不可輕易使用降價(jià)促銷(xiāo)手段。4. 競(jìng)爭(zhēng)者眾多，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。需采取的對(duì)策：1.因地制宜。盡管高端的精品超市大多開(kāi)在繁華地段或、繁華商圈，但每個(gè)繁華商圈所面對(duì)的高端消費(fèi)者不盡相同。針對(duì)不同城市或不同地的高端消費(fèi)者的不同喜好，適當(dāng)調(diào)整商品的配置，發(fā)更好的滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)群體的需求，做到因地制宜。2.本土文化。高端的精品超市不能完全照搬國(guó)外的模式，而是應(yīng)該適當(dāng)融入一些本土文化。比如高端超市可以考慮如何將中華民族幾千年傳承下來(lái)的優(yōu)良飲食傳統(tǒng)，飲食習(xí)慣，飲食文化等等進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，并形成真正的特色加以保留、放大，而不是完全照搬國(guó)外的模式。精品超市應(yīng)該要有自己的本土特色，這樣才能吸引更多的高端消費(fèi)者。3.體貼的服務(wù)。精品超市需要一種“以客為尊”的服務(wù)理念，讓高端消費(fèi)者無(wú)論是從服務(wù)硬件還是服務(wù)軟件上都能感受到這種服務(wù)的體貼感。如超市員工的每一個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)都能打動(dòng)每一位高端消費(fèi)者。超市員工面帶微笑，隨處可以聽(tīng)到“歡迎光臨”，免費(fèi)用的牙簽和免費(fèi)品嘗的密封打包方式，展示了他們對(duì)食品衛(wèi)生的自信等。精品超市不僅需要在經(jīng)營(yíng)商品上動(dòng)心思，也需要在服務(wù)上下功夫。4. 進(jìn)貨合理，多種商品搭配得當(dāng)，逐步擴(kuò)大客戶(hù)人群，提升生鮮食品比例 ，謹(jǐn)慎實(shí)行自主采購(gòu)，成功舉辦各類(lèi)隱形促銷(xiāo)活動(dòng)。 八、投資回報(bào)實(shí)現(xiàn) “黃金有價(jià)，商鋪無(wú)價(jià)”。商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，體現(xiàn)在它固有的價(jià)值（區(qū)位價(jià)值）和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值的波動(dòng)，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營(yíng)結(jié)果。我們通過(guò)對(duì)濟(jì)南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類(lèi)物業(yè)概況進(jìn)行研究，為本項(xiàng)目商業(yè)將來(lái)的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售推廣尋找確實(shí)可行的方向?！肮洹背羞@種心態(tài)，其實(shí)最符合消費(fèi)者要求，又最難滿(mǎn)足。在干凈輕松的環(huán)境中，不必拿著本子一條條畫(huà)掉需要買(mǎi)的東西，而是本著“看看哪個(gè)有趣才買(mǎi)”的心態(tài)，這本身就是一種享受。在累了一整天后，實(shí)在不想經(jīng)歷一邊討價(jià)還價(jià)、一邊擔(dān)心食物是否新鮮的購(gòu)物過(guò)程，于是他們會(huì)選擇類(lèi)似的精品超市。除了在消費(fèi)心態(tài)的琢磨上講究一個(gè)“細(xì)”字外，精品超市的另一大特質(zhì)，就是特別注重引發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，在這種“外貌”營(yíng)銷(xiāo)上，精品超市花費(fèi)的精力，絕對(duì)是普通大型超市難以望其項(xiàng)背的。精品超市把包裝學(xué)、心理戰(zhàn)術(shù)都運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)里，擺明了告訴你，我的商品是賣(mài)得貴，但是我會(huì)讓你覺(jué)得物有所值。 在BHG，背景音樂(lè)是一水兒的英文歌，雖然也有泛潮流英文歌的電音版，但是至少聽(tīng)上去，感覺(jué)會(huì)比較 “高檔”，況且“音量總保持在顧客們一說(shuō)話(huà)基本上就聽(tīng)不到的分貝，這個(gè)度把握得非常好”。OLE則選擇了純音樂(lè)背景，即使曲目再“俗”，但總顯得比唱出 來(lái)的有范兒。兩家超市都深諳推廣之道，他們選用了專(zhuān)柜展示的方式來(lái)營(yíng)造一種“陳列”感。同樣的嬰兒奶粉，在大超市就被合并同類(lèi)項(xiàng)滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)?shù)厝谪浖芾铮?但是在精品超市，則是挑選出單品，放在設(shè)計(jì)特殊的陳列柜中，柜子上方大燈一照，一種高貴的“陳列”感覺(jué)凸顯，普普通通的嬰兒奶粉也有了“明星”的特質(zhì)。到大型超市，追求的是生活必需，到精品超市，更看重的是逛。精品超市貴精不貴多，所以對(duì)比起倡導(dǎo)一站式購(gòu)物的大型超市來(lái)說(shuō)，精品超市會(huì)更細(xì)致地關(guān)注目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)需求。零售企業(yè)進(jìn)