- 本資料來自 -,1,沈陽塞納家園商品房項目年度營銷推廣策劃方案,- 本資料來自 -,2,塞納家園2008年營銷推廣計劃,2007年，在房實總公司合理的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃下，在房產(chǎn)開發(fā)公司領導的正確指導下，塞納家園二期1、2組團實現(xiàn)了年度清盤的銷售業(yè)績，完成了1、2組團業(yè)主順利入住的任務。塞納家園二期高性價比康居形象已初步形成，隨著高壓線改造的實現(xiàn)，08年三組團多層、高層產(chǎn)品營銷推廣策略的制定將成為能否掀起塞納家園又一波銷售狂潮的關鍵。,- 本資料來自 -,3,塞納家園2008年營銷推廣計劃目錄,一、計劃概要二、市場營銷現(xiàn)狀三、項目SWOT分析四、營銷推廣策略五、 2007年媒體計劃及預算,- 本資料來自 -,4,一、計劃概要,2008年，營銷推廣計劃的制定，將圍繞對區(qū)域競項08年產(chǎn)品供應的研究及塞納家園二期組團產(chǎn)品特征的分析入手，強化項目產(chǎn)品的核心競爭力。有針對性的制定營銷推廣活動的計劃，輔以媒體推廣做好三組團的銷售工作。,- 本資料來自 -,5,二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢,1.1 沈陽市2007年房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 1.1.1供求基本平衡 1.1.2 居民住房需求旺盛，成交面積增幅較大 1.1.3 住房消費結構合理 1.1.4 房價運行基本平穩(wěn) 1.1.5 預售商品住房中小戶型和中低價位處于主導地位 1.1.6 空置商品房處于合理區(qū)間 1.1.7 房價收入比有所下降 1.1.8 房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理,- 本資料來自 -,6,二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢,1.2 渾南新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 1.2.1 區(qū)域整體的市場認知度因大盤的進入、品牌開發(fā)商的引 入而迅速提升，帶動了區(qū)域整體房價的上揚 1.2.2 渾南大道沿線極具實力的大盤開發(fā)建設，促進了區(qū)域市 政配套的加快完善，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套建 設也將日趨完善，真正實現(xiàn)區(qū)域居住生活品質的提升 1.2.3 區(qū)域整體大環(huán)境利好的同時，也產(chǎn)生了大盤瓜分區(qū)域需 求市場的競爭壓力 1.2.4 從2007年區(qū)域供應房源的消化情況來看，區(qū)域居住環(huán)境 的改善促進了區(qū)域房源的去化，市場處于需求利好狀態(tài),- 本資料來自 -,7,2.1 區(qū)域競項2007年銷售狀況一覽,二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢,- 本資料來自 -,8,塞納家園二期區(qū)域內供應量，銷售量實現(xiàn)區(qū)域的，進一步體現(xiàn)了區(qū)域住宅市場對于塞納家園二期產(chǎn)品的認同。,二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢,2007年區(qū)域住宅市場供應比例,2.1 區(qū)域競項2007年銷售狀況一覽,2007年區(qū)域住宅銷售比例,- 本資料來自 -,9,二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢,雍熙金園 雍熙金園項目定位為區(qū)域高檔樓盤，在市場印象層面與我項目中檔樓盤的定位有一定 的檔次差 項目應用的建筑設計，景觀設計及園區(qū)整體規(guī)劃力求體現(xiàn)高品質的理念，較我項目高 性 價比康居生活理念有一定差別 項目產(chǎn)品戶型面積設計普遍較大，目標客戶也定位于擁有一定置業(yè)能力的群體 結論： 2007年雍熙金園完成了近90%房源銷售，用于2008年競爭的產(chǎn)品已經(jīng)很少。 從產(chǎn)品比對上看，我項目的產(chǎn)品一直以來擁有性價比上的絕對優(yōu)勢，因此一直銷售狀 況好于雍熙金園。 建議2008年核心區(qū)的產(chǎn)品供應，在定位上、價格上可以向雍熙金園2007年的價格靠 攏，但考慮到區(qū)域眾多大盤的競爭壓力，建議趨近于雍熙金園2007年的銷售價格為 宜。,典型項目分析,- 本資料來自 -,10,二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢,萬科新里程 項目屬沈陽萬科與其他公司聯(lián)合開發(fā)的產(chǎn)品，擁有萬科開發(fā)的品牌優(yōu)勢。 2007年供應的高層產(chǎn)品依托萬科品牌力創(chuàng)造了較好的銷售成果。 高層產(chǎn)品的價格實際上已經(jīng)超越了周邊如雍熙金園等項目多層產(chǎn)品的價格，品 牌是核心拉升力。 萬科新里程產(chǎn)品供應上以中小戶型為主，因此不會帶來太高的總價壓力。 結論 萬科產(chǎn)品在區(qū)域創(chuàng)造的良好的銷售業(yè)績無疑得益于萬科品牌的感召力，同時萬 科上市之初，屬區(qū)域品質高層產(chǎn)品供應的斷層期，萬科很好的掠奪了首批客戶。 新里程高層銷售的同時，從一個側面喚醒了區(qū)域高層產(chǎn)品的需求，從理論上提升了 市場對高層產(chǎn)品的接受度，對于我項目高層產(chǎn)品的上市屬于利好。 產(chǎn)品競爭層次上，我項目必須發(fā)揮價格優(yōu)勢才可能與萬科、金地國際花園、坤泰新 界等項目一道爭奪高層產(chǎn)品市場，項目的價格應當保持相當?shù)穆洳睢?典型項目分析,- 本資料來自 -,11,2.2 區(qū)域競項2008年供應狀況一覽,二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢,- 本資料來自 -,12,二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢,2008年將是區(qū)域眾多項目爭相上市的開篇之年，金地項目2007年創(chuàng)造了較好的銷售業(yè)績，關注度較高。坤泰項目1期一組團也將上市，產(chǎn)品供給豐富。新里程由其降價吸引的客群顯著增加，08上市的產(chǎn)品量相對較大。從我項目角度出發(fā)，多層產(chǎn)品的競爭力較強，競手影響不大。高層產(chǎn)品區(qū)域內08年的供應量將急速放大，競爭情勢較嚴峻。,- 本資料來自 -,13,2006年10月份 第一次調價,隨著塞納家園二期 1組團的順利上市，拉開了塞納家園二期的序幕。在二期2組團上市之前，為回饋老客戶的一貫支持，第一次上調價格。.,3.1 塞納家園二期銷售價格上調情況分析,二、市場營銷現(xiàn)狀,- 本資料來自 -,14,2006年12月份 第二次調價,隨著區(qū)域住宅市場的復蘇，眾多持幣觀望的消費者開始選擇購房，面對區(qū)域市場的火爆，第二次上調價格。,二、市場營銷現(xiàn)狀,- 本資料來自 -,15,2007年3月份 第三次調價,隨著渾南奧體中心工程的逐步完工，市政府對于渾南配套建設力度的進一步加大，為長青板塊住宅的進一步升值創(chuàng)造了空間，因此第三次調價。,二、市場營銷現(xiàn)狀,- 本資料來自 -,16,綜述：塞納家園二期本身的定價體系是按照低開高走的原則進行的，隨著政 策導向及區(qū)域市場的不斷變化，長青板塊呈現(xiàn)較好的市場趨勢，因 此，在三組團上市之前的一段時間內，仍存在一定的升值空間。,二、市場營銷現(xiàn)狀,- 本資料來自 -,17,二、市場營銷現(xiàn)狀 3.市場競爭情勢,3.1 2008年宏觀房地產(chǎn)市場態(tài)勢 3.1.1 政府調整貨幣政策，實施銀根緊縮，加大了除自住之外需 求的購房成本，打擊了投資性需求和投機性需求，區(qū)域 房地產(chǎn)市場價格的走勢將趨于平緩 3.1.2 沈陽市的商品房住宅市場仍將保持強勁需求，中小戶型和 中低價位樓盤的開發(fā)銷售呈上升之勢 3.1.3 政策層面對于初次置業(yè)、居住用途的置業(yè)者影響不大，但 持幣觀望的客戶將進一步增多，對項目08年新品的上市 有一定沖擊,- 本資料來自 -,18,二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢,3.2 2008年渾南新區(qū)商品住宅市場預期 3.2.1 新區(qū)發(fā)展吸納更多居住人口，置業(yè)需求將逐步擴大。 大開發(fā)前的渾南，農(nóng)業(yè)人口占主流，達到7萬人。隨著渾南 新區(qū)的加速發(fā)展，越來越多的企業(yè)落戶，帶動了越來越多 的外來人口涌入渾南。據(jù)不完全統(tǒng)計，渾南新區(qū)現(xiàn)總人口 超過23萬人，幾年內，渾南人口翻了兩番。值得一提的 是，在這些新增的人口中，除了政府部門公務人員外，還 有很多是隨著高新技術企業(yè)進駐渾南的。根據(jù)規(guī)劃，未來5 年內，渾南新區(qū)將引進國外技術管理人才900人，科技人員 的擁有量將達到30萬人。人口數(shù)量激增將進一步擴大渾南 新區(qū)的商品住宅需求。,- 本資料來自 -,19,二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢,3.2.2 渾南大道延伸長青板塊價值升級 渾南大道作為城市一級景觀路，周邊眾多開發(fā)項目都將借勢于渾南大道帶 來的生態(tài)、休閑、交通便利，成為項目核心的生活配套亮點，客觀居住環(huán) 境的提升必然勢必帶來價值的合理化攀升。3.2.3 奧運效應直接促進配套完善，提升區(qū)域居住品質 隨著2008北京奧運會的臨近，落地渾南新區(qū)的奧體中心成為渾南新區(qū)最 為令世人矚目的焦點，渾南新區(qū)的大小配套全面完善，間接的提升了渾南 新區(qū)居住環(huán)境在沈陽購房者心中的地位。許多開發(fā)商選擇在渾南搞開發(fā)離 奧體中心較近的，多半策劃打奧運健康理念牌，用借勢帶旺帶高自己的銷 售和利潤。2008年奧運會的舉辦，將對渾南新區(qū)形成有力的助推，使得 渾南經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，并帶動周圍地價的提升。,- 本資料來自 -,20,二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢,3.2.4 土地增值促進房價攀升 2002年，渾南新區(qū)住宅用地的地價約為1000元/平 方米，價格已經(jīng)漲到接近1500元/平方米。商業(yè)用 地的地價漲幅更高，渾南第一塊商業(yè)用地2003年 時的地價僅為1000元/平方米，如今，其拍賣價已 經(jīng)達到了1824元/平方米。土地成本的提高必然帶 來房價的攀升。,- 本資料來自 -,21,二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢,3.2.5 品牌開發(fā)商、品牌項目提高區(qū)域居住檔次 大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握機遇，在2006年后陸續(xù)進駐渾南。其中有相當一部 份是具有全國性影響力的大品牌企業(yè)。十數(shù)個品質優(yōu)秀、產(chǎn)品質量過硬、 深受沈陽廣大市民群眾歡迎的新樓盤著陸渾南，將進一步強化渾南新區(qū)中高 檔次居住區(qū)的形象。 較高標準的開發(fā)品牌引入策略，衍生了現(xiàn)今渾南新區(qū)知名大盤的聯(lián)動效應。 眾多知名大盤進駐，升級了渾南新區(qū)舊有的商品房供應格局。 品牌開發(fā)商的影響、品質住宅的開發(fā)將逐漸加速區(qū)域生活休閑配套、商業(yè)服 務配套的完善。區(qū)域商品房的真實價值將依托渾南新區(qū)宜居性特征的明朗而 大幅攀升。 區(qū)域整體的市場認知度因大盤的進入、品牌開發(fā)商的引入而迅速提升，帶動 了區(qū)域整體房價的上揚。,- 本資料來自 -,22,大盤聯(lián)動效應加劇帶動區(qū)域價值提升，區(qū)域整體的品質提升帶來 了價格的攀升，周邊大盤的較高價格為項目08年的上市提供了良 好的利潤增長空間周邊項目的價格普遍較高，對于塞納家園項目而言，價格上擁有 較大的優(yōu)勢眾多品質樓盤的落戶，對于區(qū)域需求群體的指示作用加劇，對于 高品質居住環(huán)境的理解和認識更深了，因此塞納家園產(chǎn)品居住舒 適度的差距將更為明顯區(qū)域產(chǎn)品供給方面，高層產(chǎn)品的供應量較大，對于項目高層產(chǎn)品 的上市銷售有一定的競爭壓力。如何找出項目產(chǎn)品本身的競爭優(yōu) 勢將成為營銷成功的關鍵,3.3 2008年區(qū)域商品住宅項目競爭特征,二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢,- 本資料來自 -,23,三、項目SWOT分析,塞納家園二期產(chǎn)品已經(jīng)交房入住，住宅產(chǎn)品較高的性價比帶來 的口碑效應更加顯著 塞納家園二期成熟園區(qū)已經(jīng)逐步形成，項目整體形象可作為項 目新品上市有力的品質佐證 區(qū)域眾多品牌開發(fā)商項目建設，提高了區(qū)域的房地產(chǎn)價格，項 目在價格上擁有一定的競爭優(yōu)勢 長青板塊的眾多高品質項目的興建，促進了區(qū)域生活服務配套 的完善，有助于塞納家園項目的三組團銷售 三組團供給的多層產(chǎn)品配置基于1、2組團旺銷戶型進行的組 合，屬于市場優(yōu)勢型配置,1優(yōu)勢,- 本資料來自 -,24,與周邊眾多品牌開發(fā)商的項目直觀比較，居住生活細節(jié)及舒 適度層次有明顯差距 塞納家園三組團產(chǎn)品的面積和戶型趨同，產(chǎn)品供應豐富度不 足 三組團高層產(chǎn)品受來自于長青南街的噪音干擾較大 物業(yè)管理和服務較品牌開發(fā)商有一定差距 三組團建設位置對于戶外廣告的推廣展示面相對不足,三、項目SWOT分析,2劣勢,- 本資料來自 -,25,2機會,長青板塊由渾南大道的開通逐漸升溫，居住生活配套正趨向 成熟，市場認可度提升 品牌開發(fā)商項目的啟動，提升了區(qū)域的商品住宅價格，為開 發(fā)利潤的提升提供了客觀拉升空間 萬科新里程等項目高層產(chǎn)品的推廣，促進區(qū)域市場對于高層 產(chǎn)品的進一步認知 奧運盛世概念對于區(qū)域關注度的提升，為項目08年入市推廣 提供了切入點,三、項目SWOT分析,- 本資料來自 -,26,4威脅,周邊品牌項目相似產(chǎn)品對于區(qū)域需求市場分流 房地產(chǎn)行業(yè)受政策調控影響國內部分城市降價現(xiàn)象，將會導 致區(qū)域市場購房持幣觀望現(xiàn)象的加劇 政策層面對于房貸的負面影響，有可能觸及三組團的營銷效 果,三、項目SWOT分析,- 本資料來自 -,27,四、預期完成的營銷指標,1. 預期完成的營銷目標 1.1 塞納家園二期3組團1批次房源 房源數(shù)量：多層 180套 高層 67套 1.2 塞納家園二期3組團2批次房源 房源數(shù)量：多層 144套 高層 68套,- 本資料來自 -,28,四、預期完成的營銷指標,1.3 塞納家園二期三組團房源匯總表 1.3.1 多層產(chǎn)品信息匯總,- 本資料來自 -,29,四、預期完成的營銷指標,2. 塞納家園二期三組團價格策略 2.1 塞納家園二期產(chǎn)品定價原則 2.2.1 多層產(chǎn)品定價 產(chǎn)品特點 成熟已入住的一期、二期園區(qū)，強化產(chǎn)品形象 3組團在二期園區(qū)的核心位置，將有助于合理提升組團均價 區(qū)域高性價比康居多層產(chǎn)品的匱乏利好 80左右的舒適型標準2室，功能型小三室供給，符合區(qū)域 市場需求 產(chǎn)品定價 多層產(chǎn)品最低價：3780元/ 多層產(chǎn)品最高價：4680元/ 多層產(chǎn)品均價：4480元/,- 本資料來自 -,30,四、預期完成的營銷指標,2.2.2 高層產(chǎn)品定價 產(chǎn)品特點 臨靠長青南街，擁有較好的觀景視野 90左右的2室、3室滿足區(qū)域對于舒適型高層住宅的需求 產(chǎn)品戶型供應的面積差別不大，相對戶型豐富度有缺失 產(chǎn)品定價 高層產(chǎn)品最低價：3450元/ 高層產(chǎn)品的均價：4150元/ 高層產(chǎn)品層差價：不應設置為100元，依具體情況調整，頂層因 冬季保暖防水等原因應于此頂層定價一致,- 本資料來自 -,31,隨著區(qū)域競項高層產(chǎn)品的上市，區(qū)域對于高層產(chǎn)品的認知能力 正逐步提高，對于高層產(chǎn)品的賣點提煉、上市節(jié)奏控制將尤為 重要 三組團整體房源數(shù)量較大，將考慮劃分為多個批次上市 多層與高層產(chǎn)品在批次劃分上，在保持戶型供應不趨同的情況 下，互相搭配 重視塞納置業(yè)會在營銷推廣持續(xù)性上的作用，挖掘老會員、開 發(fā)新會員，做好3組團的客戶儲備工作 根據(jù)置業(yè)會會員的招募情況，制定相應的產(chǎn)品上市時間節(jié)點。 同時根據(jù)置業(yè)會會員的需求反饋，相應調整上市產(chǎn)品的供應比 例，營造上市即空的旺銷態(tài)勢。,1 2008年三組團產(chǎn)品上市節(jié)點控制,五、營銷推廣策略,- 本資料來自 -,32,1.2 三組團上市批次設置 1.2.1 項目三組團上市初期，首先消化多層部分受到 高層遮光影響的1#、2#、9#、10#、11#，將 一棟高層搭配到第一批次的銷售中。 1.2.2 剩余的3#、4#、5#、6#多層不存在遮光等阻 力因素，處于園區(qū)較好位置，利于產(chǎn)生較高利 潤，因此作為第二批次。,1 2008年三組團產(chǎn)品上市節(jié)點控制,五、營銷推廣策略,- 本資料來自 -,33,塞納家園一期、塞納家園二期在開發(fā)公司多年的辛勤努力下，在長青板塊已經(jīng)樹立起高性價比品質康居的市場形象。同時，塞納家園二期已經(jīng)成功入住，成熟園區(qū)逐步形成，塞納家園產(chǎn)品的實體價值正逐漸顯露。2008年作為塞納家園三組團新品上市的關鍵年，年初的市場開拓、市場預熱階段將首當其沖。,五、營銷推廣策略,2營銷推廣節(jié)奏,- 本資料來自 -,34,2.1 第一季度（13月） 產(chǎn)品供應及營銷任務 08年初12月份的營銷推廣主線將延續(xù)新春祝福、年終答 謝展開，樹立企業(yè)人本關懷的形象 銷售部應對08年高層等產(chǎn)品的銷售，做好內部銷售人員的 培訓及時掌握周邊區(qū)域競項2008年的營銷動向，制定特色 化的產(chǎn)品推廣策略 補充設計、各種三組團相關宣傳物料的更新,五、營銷推廣策略,- 本資料來自 -,35,營銷策略 2008年春節(jié)，短信群發(fā)、廣播媒體發(fā)送房實新春祝福，概念性釋 放三組團08上市消息 對于塞納家園二期以往積累的未購買到二期產(chǎn)品的置業(yè)會會員， 利用春節(jié)契機做集中摸底回訪 研析三組團產(chǎn)品，提純產(chǎn)品核心競爭力，制定相應推廣上市節(jié)奏 和主題 適時依據(jù)區(qū)域產(chǎn)品供應，制定三組團上市產(chǎn)品的媒體推廣策略,五、營銷推廣策略,- 本資料來自 -,36,營銷活動 塞納家園置業(yè)會會員維護與持續(xù)招募 依托春節(jié)，進行塞納家園置業(yè)會原有會員的回訪摸底，了解購 房情況，滲透塞納家園三組團產(chǎn)品信息 對于二期已入住業(yè)主，依托新春“送?！被顒?，滲透三組團老 帶新優(yōu)惠活動的初步信息，獲得有效反饋,五、營銷推廣策略,- 本資料來自 -,37,塞納家園2007年營銷推廣計劃,2.2 第二季度（46月） 產(chǎn)品供應及營銷任務 根據(jù)積累的客戶需求信息，制定相應三組團銷控方案 三組團價格體系、銷售節(jié)奏、銷售策略方案的細化 高層、多層產(chǎn)品上市批次合理劃分，規(guī)避產(chǎn)品內部的惡性競爭 借勢春季房展會契機，塞納家園二期三組團產(chǎn)品大面積推廣 結合奧運主題，賦予三組團“奧運組團”的全新概念，造勢 深入開展區(qū)域競項高層產(chǎn)品調研,- 本資料來自 -,38,塞納家園2007年營銷推廣計劃,營銷策略 置業(yè)會營銷 三組團產(chǎn)品信息的發(fā)布推廣，將喚起需求群體對于項目新 品的關注，本季度將集中釋放塞納置業(yè)會信息 回訪塞納置業(yè)會未購房會員的購房情況，及早釋放三組團 的產(chǎn)品信息，獲取誠意級別信息 迅速吸納置業(yè)會新會員作為三組團房源的有效客戶積累 接受置業(yè)會會員的入會申請，并視會員積累情況收取誠意 金，調整初期產(chǎn)品供應 其他 結合08奧運的主題，外展、售樓處裝飾等釋放奧運主題， 體現(xiàn)開發(fā)商的社會使命感,- 本資料來自 -,39,塞納家園2007年營銷推廣計劃,營銷活動 入會誠意金收取 活動時間：2008年6月 活動內容：二期三組團入會誠意金的收取 活動形式：售樓處完成三組團塞納置業(yè)會入會誠意金的收 取工作 效果目標：入會誠意金的收取準確的把握準客戶的購買意 向及忠誠度，安排后續(xù)的選房活動 備注：合理地活動流程安排，最大化的烘托熱烈氣氛，同 時做好影像資料的采集,- 本資料來自 -,40,塞納家園2007年營銷推廣計劃,媒體廣告發(fā)布發(fā)布時間：5、6月建立三組團媒體推廣平臺發(fā)布內容：二期1、2組團入住及成熟園區(qū)、項目三組團產(chǎn)品信息，核心賣點逐 步釋放，老帶新營銷的優(yōu)惠信息發(fā)布媒介：報紙媒體（硬廣）凸顯塞納家園二期高性價比產(chǎn)品及成熟園區(qū)； 直觀形象推廣，烘托項目成熟度； 塞納家園置業(yè)會會員持續(xù)招募； 釋放塞納家園二期三組團產(chǎn)品信息。 （軟文）揭示長青板塊居住便利度優(yōu)勢及渾南大道帶來的居住環(huán)境提升； 昭示開發(fā)企業(yè)房實地產(chǎn)20年康居締造者風范。 廣播媒體 釋放三組團產(chǎn)品賣點信息； 作為三組團蓄客（塞納置業(yè)會會員招募）信息發(fā)布平臺。效果目標：擴大項目影響力和輻射面，喚起置業(yè)需求客層對于項目新品的關注 度。進一步推廣塞納家園置業(yè)會功能，促進置業(yè)會會員的持續(xù)招募。,- 本資料來自 -,41,塞納家園2007年營銷推廣計劃,房展會營銷借勢2008年沈陽夏季房展會，釋放塞納家園三組團一批次產(chǎn)品信息房展會期間利用售樓處、展會現(xiàn)場的聯(lián)動活動，促進項目市場形象的遞 進展會現(xiàn)場應用平面媒體與多媒體設施，有效傳遞項目新品信息借助房展會期間市場關注度集中的特點，在售樓處搞三組團新品的推廣 活動，更新售樓處形象，制造新品即將上市的熱鬧場面,- 本資料來自 -,42,塞納家園2007年營銷推廣計劃,2.3 第三季度（7-9月） 依據(jù)三組團第一批次房源的入市的營銷效果，適時調整推廣 主線的執(zhí)行。根據(jù)意向客戶的反饋，調整關于項目產(chǎn)品賣點 釋放的媒體推廣主題，實現(xiàn)推廣效果的最大化。利用主力媒 體集中廣泛的推廣，促進3組團一批次的產(chǎn)品上市銷售。 塞納置業(yè)會文化節(jié)的啟動，將從另一個側面進一步擴大項目 市場影響力，弘揚企業(yè)形象。,- 本資料來自 -,43,塞納家園2007年營銷推廣計劃,產(chǎn)品供應及營銷任務 持續(xù)三組團的媒體推廣，助力與三組團第一批 次房源的銷售 借勢秋季房展會，強化高層產(chǎn)品的賣點，出臺 優(yōu)惠政策促進房源消化 啟動第三屆塞納文化節(jié)，發(fā)揮一期、二期業(yè)主 的口碑傳播效應，促進三組團房源的銷售,- 本資料來自 -,44,塞納家園2007年營銷推廣計劃,營銷策略 通過對于三組團房源的銷售控制，合理釋放最大價 值 發(fā)揮多種媒介的復合推廣優(yōu)勢，助推3組團的銷售 應用塞納家園第三屆文化節(jié)的活動營銷手段，促進 三組團的銷售 主推“奧運連接你我”的主題，打造開發(fā)企業(yè)、業(yè) 主聯(lián)動迎奧運的社會效應，促進市場認知度,- 本資料來自 -,45,塞納家園2007年營銷推廣計劃,營銷活動 三組團一批次選房 視銷售許可證的下達日期，適時安排三組團第一批次的選房活動 三組團上市電腦派號 活動內容：三組團第一批次上市選房 活動形式：集中塞納置業(yè)會的會員，產(chǎn)生三組團第一批次房源的選擇 順序 效果目標：展示項目市場炙手可熱的強勢需求狀態(tài)，體現(xiàn)開發(fā)商誠信 形象備注：嚴謹?shù)牧鞒淘O置，調控三組團的選房，做好媒體宣傳的配合,- 本資料來自 -,46,塞納家園2007年營銷推廣計劃,營銷活動 第三屆文化節(jié) 活動時間：2008年9月 活動內容：9月份啟動第三屆塞納文化節(jié)； 奧運題材的大眾體育賽事、家庭出游等參與度高的活 動為主； 活動形式：個人與家庭為單位的參與為主，開展人們喜愛的體育 比賽、出游活動,- 本資料來自 -,47,塞納家園2007年營銷推廣計劃,2.2.2 第四季度（1012月） 產(chǎn)品供應及營銷任務 根據(jù)三組團1、2批次的上市銷售情況，總結高效的 推廣策略，促進三組團的銷售 做好年底特惠回報營銷，促進三組團去化率的提高營銷策略強化戶型設計的獨特性，輔以活動推廣促進銷售繼續(xù)延伸3組團的市場影響力，推出“塞納特惠房”沖擊市場開展“塞納高層戶型有獎品評”問卷、“我與塞納家園”征文等參與度高、參與面大的活動刺激市場關注,- 本資料來自 -,48,塞納家園2007年營銷推廣計劃,五、2007年媒體計劃及預算 針對塞納家園二期2007年項目的上市產(chǎn)品特征、時序 及銷售總體目標，以及對我公司多年積淀的企業(yè)知名 度及美譽度的重點推廣，制訂有側重、相對效果較好 的推廣方式及進度，提報如下媒體組合、廣告發(fā)布及 預算建議。,- 本資料來自 -,49,塞納家園20