畢業(yè)論文題目城市經(jīng)營的理念與南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇摘要隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨以及我國城市化、工業(yè)化的快速發(fā)展，人們對(duì)城市關(guān)注越來越多。近年來，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)改革的深入推進(jìn)，我國的城市建設(shè)和發(fā)展突飛猛進(jìn)。但城市建設(shè)、改造資金短缺也成為全國城市普遍面臨的問題，如何拓寬城市建設(shè)資金來源的渠道、增強(qiáng)城市建設(shè)資金投入成為目前城市政府最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。因此，“城市經(jīng)營”的理念應(yīng)運(yùn)而生。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市經(jīng)營激活了城市建設(shè)機(jī)制，政府作為經(jīng)營城市的主體，通過多種形式的經(jīng)營城市，優(yōu)化了城市空間資源配置和城市布局，盤活了城市土地存量、增量，從而使整個(gè)城市增值。本文探討了城市經(jīng)營的內(nèi)涵和理念，構(gòu)建了城市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。對(duì)我國城市經(jīng)營取得成功經(jīng)驗(yàn)的幾個(gè)典型城市的不同城市經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行了分析，同時(shí)結(jié)合南京經(jīng)營城市的實(shí)踐研究，提出未來城市經(jīng)營的發(fā)展趨勢和發(fā)展戰(zhàn)略。論文共分七章。第一章介紹了城市經(jīng)營產(chǎn)生的背景、萌芽和意義，對(duì)城市經(jīng)營及易混淆的相關(guān)概念如經(jīng)營城市、企業(yè)經(jīng)營和城市管理等進(jìn)行了辨析，并提出了本文的研究重點(diǎn)和研究框架。第二章對(duì)城市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)進(jìn)行了系統(tǒng)地闡述。從營銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多學(xué)科的角度逐一介紹了城市經(jīng)營所依據(jù)的相關(guān)理論。第三章深入探討了城市經(jīng)營的內(nèi)涵及理念，介紹了城市經(jīng)營的對(duì)象、主體、方式及特點(diǎn)，提出城市經(jīng)營的理念為城市資源資本化、規(guī)劃設(shè)計(jì)市場化以及城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。同時(shí)還分析了城市經(jīng)營與城市規(guī)劃內(nèi)在的關(guān)系，構(gòu)建了城市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。第四章指出了我國城市經(jīng)營現(xiàn)狀在城市經(jīng)營的主體、城市經(jīng)營的資源、政府在城市經(jīng)營中的地位和作用以及城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等四個(gè)方面存在的誤區(qū)并對(duì)其進(jìn)行了相應(yīng)的分析。第五章分析了我國城市經(jīng)營實(shí)踐的幾個(gè)典型實(shí)例大連、青島、上海和杭州，對(duì)這四種不同的城市經(jīng)營戰(zhàn)略作了比較分析，總結(jié)了當(dāng)前我國城市經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)和啟示，并提出城市經(jīng)營的發(fā)展趨勢。第六章重點(diǎn)分析了南京城市經(jīng)營的現(xiàn)狀和前景，通過南京經(jīng)營城市的可行性分析以及南京經(jīng)營城市實(shí)踐成功的范例分析，提出南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇。第七章為結(jié)論和討論?？偨Y(jié)了城市經(jīng)營的重要的特點(diǎn)和趨勢，提出了城市經(jīng)營需要進(jìn)一步討論的幾個(gè)問題，為未來城市經(jīng)營的深入研究指出了方向。關(guān)鍵詞城市經(jīng)營，理念，市場，政府，南京，戰(zhàn)略THESISTHECONCEPTOFURBANMANAGEMENTANDSTRATEGICCHOICEOFURBANMANAGEMENTOFNANJINGSPECIALIZATIONHUMANGEOGRAPHYPOSTGRADUATESHIYUNGEN,MASTER2000MENTORZHUANGRENXING,PROFESSORABSTRACTSINCETHECOMINGAGEOFKNOWLEDGEECONOMYANDRAPIDDEVELOPMENTOFURBANIZATIONANDINDUSTRIALIZATION,PEOPLEKEEPTHEIRMINDSMOREANDMOREONTHECITYINRECENTYEARS,THECONSTRUCTIONANDDEVELOPMENTOFCITIESOFCHINAHASADVANCEDRAPIDLYINTHESITUATIONTHATPLANNEDECONOMYISCHANGINGTOMARKETECONOMYGRADUALLYBUTCITIESOFWHOLECOUNTRYHAVETOFACETHESAMEPROBLEMSHORTOFCAPITALWHICHUSEDTOBUILDANDREBUILDTHECITYANDTHEMUNICIPALGOVERNMENTSBECOMETOPAYATTENTIONTOHOWTOBROADENTHEWAYOFSOURCESOFCITYCONSTRUCTIONCAPITALANDHOWTOENHANCECITYCONSTRUCTIONCAPITALINPUTTHEREFORE,URBANMANAGEMENTISRECOGNIZEDASABRANDNEWCONCEPTUNDERTHECONDITIONOFTHEMARKETECONOMY,URBANMANAGEMENTINSPIRITSTHEMECHANISMOFTHECITYCONSTRUCTIONASTHEMAINBODYOFTHEURBANMANAGEMENT,THROUGHALLKINDSOFFORMOFURBANMANAGEMENT,THEGOVERNMENTHASGOTANEXCELLENTDISTRIBUTIONINSPACESOURCEANDARRANGEMENTOFTHECITYANDITREVOLVESTHEEARTHDEPOSITANDINCREMENTOFTHECITYANDSOITMAKESTHEWHOLECITYRISEINVALUETHISPAPERHASAEXPLORATIONONTHEBASICCONCEPTANDIDEAOFURBANMANAGEMENT，ANDANINTRODUCTIONOFTHEPRIMARYPRACTICEOFCHINASCITYMANAGEMENT，ANDSUGGESTSSOMEPROBLEMSSHOU1DBECAREDINURBANMANAGEMENTANDTHISPAPERTAKESNANJINGASACASEOFSTUDY,PUTSFORWARDTHETRENDSANDSTRATAGEMSOFDEVELOPMENTOFURBANMANAGEMENTTHECHAPTER1INTRODUCESTHEBACKGROUND,THEGERMINATIONANDTHESIGNIFICATIONOFURBANMANAGEMENT,ANDDIFFERENTIATESANDANALYSESTHENOTIONOFURBANMANAGEMENTANDSOMEOTHERCORRELATIONALNOTIONSTHECHAPTER2SYSTEMATICALLYSETSFORTHTHETHEORETICALBASISOFURBANMANAGEMENTTHECHAPTER3DEEPLYDISCUSSESTHECONNOTATIONANDTHECONCEPTIONOFURBANMANAGEMENT,ANALYSESINTERNALRELATIONSOFURBANMANAGEMENTANDURBANPLANNINGTHECHAPTER4ANALYSESANDPOINTSOUTSOMEPROBLEMSSHOU1DBECAREDINCITYMANAGEMENTTHECHAPTER5INTRODUCESSEVERALCITIEDWHICHTAKETHEPRIMARYPRACTICEOFCHINASCITYMANAGEMENT,SUMMARIZESTHESUCCESSFULEXPERIENCEANDREVELATION,ANDBRINGSFORWARDTHETRENDOFDEVELOPMENTOFCHINASCITYMANAGEMENTTHECHAPTER6EMPHASIZESONNANJINGSCONDITIONANDPRACTICEOFCITYMANAGEMENT,PUTSFORWARDTHESTRATAGEMICALCHOICESATLAST,THECHAPTER7SUMSUPTHECONCLUSIONANDDISCUSSIONKEYWORDSURBANMANAGEMENT；CONCEPT；MARKET；GOVERNMENT；NANJING；STRATAGEM前言5第一章城市經(jīng)營綜述611城市經(jīng)營產(chǎn)生的背景6111科技革命浪潮的沖擊6112市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善6113經(jīng)濟(jì)全球化7114城市化進(jìn)程進(jìn)入新的發(fā)展階段712城市經(jīng)營實(shí)踐的萌芽8121國外8122國內(nèi)813城市經(jīng)營（URBANMANAGEMENT）的概念9131經(jīng)營9132城市經(jīng)營9133城市經(jīng)營與經(jīng)營城市10134城市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營11135城市經(jīng)營與城市管理1114城市經(jīng)營的意義12141促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)12142按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化13143推進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變1315本文研究重點(diǎn)與框架14151研究重點(diǎn)14152研究框架14第二章城市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)1521現(xiàn)代營銷學(xué)理論1522經(jīng)濟(jì)學(xué)理論16221馬克思的地租地價(jià)理論16222凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論16223商品經(jīng)濟(jì)與等價(jià)交換理論17224市場公共經(jīng)濟(jì)理論1723管理學(xué)理論1824生態(tài)學(xué)理論1825地理學(xué)理論19251人文地理學(xué)“和諧論”19252經(jīng)濟(jì)地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論1926規(guī)劃學(xué)理論19第三章城市經(jīng)營的理念2131城市經(jīng)營的內(nèi)涵21311城市經(jīng)營的對(duì)象、主體和方式213111城市經(jīng)營的對(duì)象213112城市經(jīng)營的主體213113城市經(jīng)營的方式21312城市經(jīng)營的特點(diǎn)223121市場導(dǎo)向223122效益導(dǎo)向223123功能導(dǎo)向223124地方性233125系統(tǒng)開放性23313城市經(jīng)營的理念243131城市資源資本化243132規(guī)劃設(shè)計(jì)市場化243133城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化2532城市經(jīng)營與城市規(guī)劃26321城市規(guī)劃是城市經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)26322城市規(guī)劃經(jīng)營中的典型經(jīng)營方式273221公交導(dǎo)向開發(fā)模式（TOD）273222社會(huì)服務(wù)設(shè)施導(dǎo)向開發(fā)模式（SOD）283223規(guī)劃理性預(yù)期導(dǎo)向開發(fā)模式（AOD）28323城市經(jīng)營中城市規(guī)劃運(yùn)作方式283231從技術(shù)性到經(jīng)濟(jì)性283232增強(qiáng)規(guī)劃的公開性293233提高規(guī)劃的可實(shí)施性2933城市經(jīng)營的體系框架29第四章城市經(jīng)營中存在的誤區(qū)3041城市經(jīng)營的主體30411誤區(qū)城市經(jīng)營的主體是政府30412城市經(jīng)營的主體是多元化的3142城市經(jīng)營的資源32421誤區(qū)可經(jīng)營的資源是泛資源32422城市經(jīng)營的對(duì)象是有限制性的3343政府的地位和作用34431誤區(qū)政府直接經(jīng)營城市34432經(jīng)營城市是政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作3444城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營35441誤區(qū)土地經(jīng)營就是以土地?fù)Q資金35442土地經(jīng)營的目的是使土地通過市場實(shí)現(xiàn)高效配置36第五章城市經(jīng)營實(shí)例分析3651城市經(jīng)營典型實(shí)例分析36511大連環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略36512青島產(chǎn)品經(jīng)營戰(zhàn)略37513上海外向經(jīng)濟(jì)經(jīng)營戰(zhàn)略38514杭州土地功能轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略3952當(dāng)前我國城市經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展趨勢40521成功經(jīng)驗(yàn)和啟示405211環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略是機(jī)會(huì)成本最小的選擇405212產(chǎn)品經(jīng)營戰(zhàn)略不可忽視405213土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心415214規(guī)劃是龍頭，建設(shè)是重點(diǎn)415215選準(zhǔn)經(jīng)營城市的切入點(diǎn)至關(guān)重要42522發(fā)展趨勢425221由一元化向多元化發(fā)展的經(jīng)營主體425222可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營觀435223以人為本的經(jīng)營理念43第六章南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇4461南京經(jīng)營城市的條件分析44611南京城市建設(shè)面臨著歷史契機(jī)44612南京面臨的挑戰(zhàn)45613南京的優(yōu)勢分析476131城市歷史文化內(nèi)涵476132城市定位476133城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展486134城市環(huán)境改善496135城市土地經(jīng)營潛力巨大4962南京經(jīng)營城市的實(shí)踐49621TOD（TRANSITORIENTEDDEVELOPMENT）49622“一個(gè)中心，三大平臺(tái)”50623經(jīng)營城市基礎(chǔ)設(shè)施的有效運(yùn)作51624城市品牌的打造，城市形象的提升5163南京城市經(jīng)營存在的問題和障礙52631體制上的障礙52632利益上的障礙5264南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇52641以經(jīng)營文化為重點(diǎn)，打造文化南京52642城市經(jīng)營要從區(qū)域的觀念出發(fā)53643完善城市經(jīng)營的法律機(jī)制54644拓展城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資途徑54645城市管理公司化，建設(shè)服務(wù)型政府55646城市經(jīng)營信息化55第七章結(jié)論與討論5671結(jié)論56711城市經(jīng)營是中國城市化的主要?jiǎng)恿?6712城市經(jīng)營要“以人為本”56713城市經(jīng)營要以城市規(guī)劃為指導(dǎo)56714城市經(jīng)營要盡快納入法制化的軌道57715城市經(jīng)營要個(gè)性化57716城市經(jīng)營是一個(gè)發(fā)展的、創(chuàng)新的概念5772討論57721城市經(jīng)營與城市可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一問題57722如何評(píng)價(jià)城市經(jīng)營的成敗58723城市經(jīng)營中如何體現(xiàn)人文關(guān)懷58724城市經(jīng)營中負(fù)債經(jīng)營的問題58參考文獻(xiàn)59后記63前言城市是一種特殊的資源，它不僅是人類人口、經(jīng)濟(jì)、文化相對(duì)集中的地理單元，更是市民的生活方式、工作方式、學(xué)習(xí)和思維方式的集中表現(xiàn)，其中人力資本又是城市最有活力和創(chuàng)造力的部分。城市的交通擁擠、環(huán)境污染、水源告急等問題的出現(xiàn)，體現(xiàn)出了對(duì)運(yùn)作城市所選擇的方式不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求。城市經(jīng)營、城市管理及城市管治等是城市發(fā)展到不同階段而適用的城市運(yùn)作方式，充分認(rèn)識(shí)城市在不同時(shí)期的特征，并施行相應(yīng)的方法，城市運(yùn)作會(huì)更有效。隨著我國工業(yè)化與城市化的加速發(fā)展，全國的城市不僅數(shù)量大增，而且城市的質(zhì)量也有顯著提高。很多城市取得了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的全面提升；但也有的城市舉步維艱，“城市病”嚴(yán)重。一些比較有眼光的城市經(jīng)營者從很早就開始用整體的思路去城市經(jīng)營，城市經(jīng)營是市場經(jīng)濟(jì)條件下籌措城建資金，轉(zhuǎn)換城建機(jī)制，加快城建步伐的有效途徑，也是搶占城市發(fā)展制高點(diǎn)，把握城市競爭主動(dòng)權(quán)，促進(jìn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入良性循環(huán)的重要舉措。實(shí)踐表明，那些己步入良性循環(huán)軌道的城市，其政府己具有適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城市經(jīng)營觀念，因地制宜地制定了城市經(jīng)營戰(zhàn)略，并獲得了突出的成效?，F(xiàn)在，“把城市作為最大的國有資產(chǎn)進(jìn)行整體經(jīng)營”已基本成為我國城市政府領(lǐng)導(dǎo)們的共識(shí)。在我國已經(jīng)進(jìn)入WTO的大背景下，政府將只能作為市場規(guī)則的制定者，而不能作為市場主體直接參與競爭，在這種條件下如何提高城市經(jīng)營水平，用市場經(jīng)濟(jì)的思路去城市經(jīng)營建設(shè)產(chǎn)業(yè)，走以城養(yǎng)城、以城興城的城建市場化之路，對(duì)于推進(jìn)我國城市化進(jìn)程更有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。如何對(duì)城市資產(chǎn)按市場化原則進(jìn)行有效經(jīng)營，成為近年來我國城市現(xiàn)代化建設(shè)和發(fā)展過程中提出的重大現(xiàn)實(shí)課題。盡管目前有關(guān)城市經(jīng)營的理念還只是在部分城市中提出并初步進(jìn)行探索，但已經(jīng)出現(xiàn)向全國擴(kuò)展的趨勢。因此，積極開展城市資產(chǎn)經(jīng)營，正在成為包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)在內(nèi)的我國各類城市面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。城市經(jīng)營己成為我國當(dāng)前城市學(xué)研究與實(shí)踐中的新課題，并引起廣泛的討論，但觀點(diǎn)不盡相同，理論尚待規(guī)范。什么原因促使了城市經(jīng)營的快速發(fā)展城市經(jīng)營的意義和理念又是什么本文試圖從理論上對(duì)城市經(jīng)營的內(nèi)涵作一初步解析，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建一個(gè)城市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。同時(shí)本文結(jié)合我國的城市經(jīng)營的實(shí)踐，提出對(duì)南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇。第一章城市經(jīng)營綜述11城市經(jīng)營產(chǎn)生的背景111科技革命浪潮的沖擊20世紀(jì)70年代，在新的科技革命浪潮沖擊下，西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化。由于在工業(yè)化過程中形成的城市管理體制和運(yùn)行機(jī)制，已經(jīng)不能適應(yīng)后工業(yè)化時(shí)代的發(fā)展需要，加之當(dāng)時(shí)西方發(fā)達(dá)國家城市化水平進(jìn)一步提高，因此城市發(fā)展與建設(shè)資金短缺的矛盾日趨激烈。在這種情況下，西方國家的一些城市管理者提出城市的建設(shè)和發(fā)展要尊重價(jià)值規(guī)律，要從基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)，運(yùn)用市場機(jī)制配置城市資源。要把城市資源作為資本，按照市場規(guī)則運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)多元化融資、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。在城市的建設(shè)和管理上，推行“企業(yè)家化治理城市模式”。20世紀(jì)80年代，西方一些國家城市管理者又進(jìn)一步提出了“經(jīng)營城市”的概念，城市經(jīng)營逐步發(fā)展為一種較為成熟的管理思想，城市經(jīng)營的理論也漸趨豐滿。112市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，一切由財(cái)政實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，城市的建設(shè)發(fā)展基本上是政府拿錢出物、出人、出地等。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，一方面資金短缺成為城市化發(fā)展的瓶頸，另一方面原有的城市發(fā)展融資方式越來越不適應(yīng)新形勢的要求，這個(gè)時(shí)期政府的職能也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，政府將逐步從競爭性領(lǐng)域退出，從直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向間接調(diào)控管理。按照市場公共經(jīng)濟(jì)理論，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于存在市場的缺陷和失靈，向社會(huì)提供公共產(chǎn)品的任務(wù)就只能由政府來承擔(dān)，并在資源配置、實(shí)現(xiàn)公平和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)三方面發(fā)揮越來越重要的作用。而解決這些問題就迫切需要尋找新的理念和發(fā)展思路。113經(jīng)濟(jì)全球化二戰(zhàn)以后，和平與發(fā)展逐漸成為世界的主流，科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，各國加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)往來，帶動(dòng)國際貿(mào)易增加、跨國公司發(fā)展加快、金融的滲透性加劇、人員流動(dòng)性加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“國際化”趨勢。而經(jīng)濟(jì)全球化的最直接結(jié)果是，推動(dòng)了新一輪世界范圍的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整，發(fā)達(dá)國家和跨國公司將制造業(yè)向低成本地區(qū)轉(zhuǎn)移。伴隨著這一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心也由北美、西歐向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)過13年的艱苦談判，我國最終實(shí)現(xiàn)了以發(fā)展中國家的身份加入WTO的目標(biāo)。加入WTO有助于中國經(jīng)濟(jì)的全球化進(jìn)程以及與世界經(jīng)濟(jì)的互接互補(bǔ)，也有助于打破國內(nèi)地方保護(hù)主義和部門壟斷，并通過借鑒各成員國建立現(xiàn)代企業(yè)制度的經(jīng)驗(yàn)，加速完善我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和法治建設(shè)。加入WTO后，國際間的貿(mào)易壁壘被打破，使各地區(qū)擁有更大的發(fā)展空間，能更好的利用國際、國內(nèi)兩種資源、兩個(gè)市場，尋求適合自身的發(fā)展方向，參與世界勞動(dòng)地域分工。但另一方面也應(yīng)該看到，加入WTO就意味著必須遵循更多的“游戲規(guī)則”，必然會(huì)帶來市場、體制等方面的巨大震動(dòng)和沖擊。國際競爭將逐步表現(xiàn)為集團(tuán)化、區(qū)域化的趨勢，表現(xiàn)為企業(yè)集團(tuán)的競爭、跨國公司的競爭、經(jīng)濟(jì)區(qū)域的競爭、城市群體的競爭。城市作為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，要在這樣的背景下保持自身的活力和以及對(duì)世界的吸引力，市場導(dǎo)向必將成為城市的發(fā)展方向。114城市化進(jìn)程進(jìn)入新的發(fā)展階段兩個(gè)世紀(jì)以來，世界城市化發(fā)展呈加速發(fā)展態(tài)勢，據(jù)聯(lián)合國人居中心資料，至2000年，城市化水平達(dá)到4752，2025年將達(dá)到6107；在我國政府向聯(lián)合國提交的報(bào)告中，中國城市化水平2000年達(dá)到35，2010年將達(dá)到42，至2020年達(dá)到60左右達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化水平達(dá)30的臨界值時(shí)，將進(jìn)入加速期。發(fā)展城市，從根本上改變?nèi)祟惖纳娣绞?，已?jīng)成為全人類面臨的共同課題。隨著城市化進(jìn)程的加快，政府不斷承受來自人口增長、社會(huì)就業(yè)、社會(huì)保障、有效提供公共服務(wù)等方面的壓力，因此，如何有效的組織城市服務(wù)和籌資是決定改善人民生活水平和提高生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。12城市經(jīng)營實(shí)踐的萌芽121國外在西方國家，17世紀(jì)的法國就成功地應(yīng)用委托經(jīng)營方式，求助于私人企業(yè)建造軍艦和港口等基礎(chǔ)設(shè)施，來補(bǔ)充國家財(cái)政的不足，迅速地發(fā)展了自己的海軍。到了現(xiàn)代尤其是20世紀(jì)70年代以來，這種做法更是形成了一種模式和理論，并廣泛地應(yīng)用于高速公路、供電、通信、有線電視、城市供暖、垃圾處理、污水處理、停車場等設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營，包括監(jiān)獄的建設(shè)和經(jīng)營。由于城市化水平的不斷提高，城市的經(jīng)濟(jì)、政治等方面的絕對(duì)地位不斷提升，特別是在經(jīng)濟(jì)全球化的過程中，城市的發(fā)展成為這個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。同時(shí)，近半個(gè)世紀(jì)以來，世界各個(gè)國家都不同程度地實(shí)施國家決策權(quán)重心下移的權(quán)力下放的戰(zhàn)略，權(quán)力的下放使大量的決策權(quán)和公共財(cái)政支出從中央政府轉(zhuǎn)移到城市地方政府手上，城市地方政府具有了相當(dāng)部分的公共支出、城市發(fā)展政策的決策權(quán)，它可以利用這些自主權(quán)對(duì)城市更有效運(yùn)作，城市經(jīng)營就在這樣的環(huán)境下首先被推上了實(shí)踐的舞臺(tái)。122國內(nèi)在我國，從清朝末年慈禧對(duì)北平水務(wù)司呈上關(guān)于辦自來水公司折子的批示“官督民辦”，就可以看到我們今天所講的城市經(jīng)營的思想。但由于我國經(jīng)歷了一個(gè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的時(shí)期，城市經(jīng)營的思想并未迅速發(fā)展起來。1985年7月饒會(huì)林在“城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)問題討論會(huì)”上首次提出了“城市基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營和管理”的問題。1998年在上海召開的中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)紀(jì)念十一屆三中全會(huì)20周年研討會(huì)上，有關(guān)學(xué)者首次對(duì)城市經(jīng)營這一課題進(jìn)行了系統(tǒng)的交流和研討，標(biāo)志著對(duì)城市經(jīng)營的理論認(rèn)識(shí)趨于明朗和豐富。而將“城市經(jīng)營”引入城市規(guī)劃、建設(shè)與管理，在實(shí)踐中可以追溯到改革開放伊始的20世紀(jì)80年代初的深圳市。深圳市第宗土地拍賣，標(biāo)志著我國傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)城市土地的無償使用開始劃句號(hào)，為城市經(jīng)營開了先河。隨后，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)下，城市土地普遍實(shí)行有償使用，出現(xiàn)了土地拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等形式、迅速適應(yīng)了對(duì)外開放與招商引資，使我國沿海眾多的城市進(jìn)入了社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段。13城市經(jīng)營（URBANMANAGEMENT）的概念131經(jīng)營要理解什么是城市經(jīng)營，首先要理解經(jīng)營的概念。史記最早談到經(jīng)營的問題。史記項(xiàng)羽本紀(jì)中談到項(xiàng)羽“為霸王之業(yè)，欲以力爭經(jīng)營天下，五年遂亡其國”，就是說楚霸王想以力量來經(jīng)營天下，結(jié)果五年就亡國。另據(jù)后漢書記載，有所謂“江陵久也，經(jīng)營五三”之說，也談到“經(jīng)營”，這個(gè)經(jīng)營就是談的國家的經(jīng)營。所謂“經(jīng)營”，就是“商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，以市場為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的內(nèi)部條件與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡的系列有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！薄敖?jīng)營”概念的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。商品經(jīng)營階段，資產(chǎn)經(jīng)營階段和多元化經(jīng)營階段。當(dāng)前的經(jīng)營既包含商品經(jīng)營，又包含資產(chǎn)經(jīng)營；不僅是對(duì)企業(yè)擁有的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，也應(yīng)對(duì)社會(huì)上一切可利用資源進(jìn)行經(jīng)營；不僅包括對(duì)物質(zhì)資源的經(jīng)營，也包括對(duì)人力資源、尤其是知識(shí)信息資源的經(jīng)營；不僅包括有形資產(chǎn)的經(jīng)營，更包括無形資產(chǎn)的經(jīng)營（厲無畏，2000）。從理論規(guī)范來說，我們可以這樣定義經(jīng)營經(jīng)營就是在社會(huì)分工和社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，以探求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的，通過市場交換而進(jìn)行策劃和管理并力爭其實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為（饒會(huì)林，2002）。132城市經(jīng)營威廉姆WILLIAM,1978試圖把城市經(jīng)營定義為一個(gè)研究主題或是一種研究框架，他認(rèn)為，城市經(jīng)營的本質(zhì)就是徹底弄清城市的性質(zhì)、城市的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其城市內(nèi)部的權(quán)力關(guān)系。倫納德LEONARD,1982主張城市經(jīng)營論題的提出是源于對(duì)權(quán)力的關(guān)注，這里的權(quán)力是指政府官員所擁有的分配資源和設(shè)備的權(quán)力。他進(jìn)一步指出，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的供給與城市經(jīng)營參與者的范圍是一對(duì)孿生的權(quán)力問題，這兩個(gè)問題是爭論的焦點(diǎn)所在。此外，弄清城市中各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施工程之間的內(nèi)在聯(lián)系也成為一個(gè)共識(shí)，城市經(jīng)營是一個(gè)高度復(fù)雜的系統(tǒng)，需要從整體上進(jìn)行考慮，應(yīng)該包含更為廣泛的內(nèi)容BAKER,1989。邱吉爾CHURCHILL,1985認(rèn)為“城市經(jīng)營含義正變得日益豐富，城市經(jīng)營不再僅僅指系統(tǒng)控制，而是一系列行為關(guān)系；通過城市經(jīng)營，城市居民的種種行為之間以及與城市的各種管理行為之間都會(huì)互相影響?！鄙擲HARMA,1989把城市經(jīng)營界定為一系列指導(dǎo)城市范圍內(nèi)社會(huì)、物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行為，是為了保證基本服務(wù)的必要供應(yīng)而采取的干預(yù)方式，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和福利的提高。羅科迪RAKODI,1991的觀點(diǎn)與此相同，他認(rèn)為“城市經(jīng)營的目標(biāo)是保證系統(tǒng)的各個(gè)組成部分是被管理著的，從而使一個(gè)城市的日常運(yùn)行成為可能，以支持和鼓勵(lì)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展，并滿足居民居住及使用各項(xiàng)設(shè)施和服務(wù)的需要?！碑?dāng)前對(duì)“城市經(jīng)營”的理解。目前頗為一致的觀點(diǎn)是運(yùn)用經(jīng)營的理念，以城市發(fā)展為目標(biāo)，通過市場機(jī)制，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本如土地、人力作用資本如路、橋及其相關(guān)的延伸資本如路、橋冠名權(quán)和其他經(jīng)濟(jì)資源要素等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，即將城市可以用來經(jīng)營的各種資源資產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以提升城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市的有形和無形資產(chǎn)的保值增值。在2002年10月的召開的城市經(jīng)營與管理研討會(huì)上，李夢白提出了城市經(jīng)營的新表述，即“城市經(jīng)營是城市政府依據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略，廣泛利用市場機(jī)制和商業(yè)手段，充分挖掘，合理開發(fā)資源，組織資源、資產(chǎn)、資本、資金的市場化運(yùn)營，增值財(cái)富，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)，藉以提高城市的總體功能、環(huán)境質(zhì)量和綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一種謀略和行為方式。”以上的表述其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的，即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的政府對(duì)市政設(shè)施只建設(shè)、不經(jīng)營，只投入、不收益的狀況，走以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城的城市化市場經(jīng)營之路。簡單來說，所謂“城市經(jīng)營”，就是用市場的眼光看待城市，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，變革現(xiàn)有的投資體制，使城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)品到商品，由資產(chǎn)到資本的轉(zhuǎn)化，通過資本化運(yùn)營，盤活存量，膨脹總量。133城市經(jīng)營與經(jīng)營城市目前很多觀點(diǎn)將城市經(jīng)營與經(jīng)營城市這兩個(gè)概念混為一談，雖然這兩個(gè)概念有其共同的內(nèi)涵，但還是存在不同之處。劉文儉認(rèn)為“城市經(jīng)營”是研究經(jīng)營什么對(duì)象、為何經(jīng)營目的、誰來經(jīng)營主體、如何經(jīng)營指導(dǎo)思想、原則、手段、方法、策略、措施、戰(zhàn)略及其實(shí)施等問題的一門跨學(xué)科，具有較強(qiáng)邊際性、應(yīng)用性的管理科學(xué)。或者說，“城市經(jīng)營”是研究“經(jīng)營城市”規(guī)律的科學(xué)（劉文儉，2001）。因此，城市經(jīng)營是一種理念，而經(jīng)營城市是一種行為方式。城市經(jīng)營強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營什么，如何經(jīng)營，經(jīng)營城市強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營的過程。城市經(jīng)營是經(jīng)營城市的理論基礎(chǔ)，經(jīng)營城市是城市經(jīng)營的實(shí)踐手段。134城市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營古典管理學(xué)代表人物法約爾的觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營包括六項(xiàng)活動(dòng)（技術(shù)活動(dòng)、商業(yè)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)、安全活動(dòng)、會(huì)計(jì)活動(dòng)、管理活動(dòng)）。雖然在某種程度上，我們可以把城市經(jīng)營理解成是將整個(gè)城市作為一個(gè)整體來像企業(yè)一樣經(jīng)營。但是企業(yè)的經(jīng)營是以追求經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)的，而對(duì)于城市而言，不但要追求經(jīng)濟(jì)效益，還要追求社會(huì)、環(huán)境效益目標(biāo)。因此，城市經(jīng)營的概念不能簡單的用企業(yè)經(jīng)營的概念來套用。城市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營在主體、對(duì)象、經(jīng)營方式等方面都有著不同之處（見表11）。表11城市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營的比較城市經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營經(jīng)營主體政府、企業(yè)、市民企業(yè)所有者有形自然資源、人力資產(chǎn)廠房、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品等資產(chǎn)無形開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、城市文化、品牌等信譽(yù)、品牌、員工的價(jià)值觀等資產(chǎn)屬性整體性個(gè)別性資產(chǎn)可經(jīng)營性強(qiáng)經(jīng)營性、弱經(jīng)營性、非經(jīng)營性可經(jīng)營組織屬性非營利組織營利組織目標(biāo)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益相統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)利益最大化135城市經(jīng)營與城市管理“城市經(jīng)營”這一提法之所以沒有被廣泛傳播，主要原因之一是英文中的“經(jīng)營”與“管理”在很多情況下用的是同一個(gè)詞“MANAGE”，而城市管理與城市經(jīng)營又有很大的內(nèi)涵交叉，所以人們更多地使用了城市管理這一習(xí)慣表述，而且很容易把這兩個(gè)概念混淆起來。因此，十分有必要理順好城市經(jīng)營與城市管理的關(guān)系，這樣有助于我們認(rèn)清如何更好地推進(jìn)城市的發(fā)展。關(guān)于城市經(jīng)營與城市管理的關(guān)系，存在著兩種觀點(diǎn)。一種認(rèn)為“城市經(jīng)營”是一種高于一般城市發(fā)展對(duì)策和城市發(fā)展戰(zhàn)略的理念。在這種認(rèn)識(shí)下進(jìn)行的“城市經(jīng)營”有三大特點(diǎn)其一，經(jīng)營所需的資源是廣泛資源的概念，即沒有什么不是資源；其二，強(qiáng)調(diào)在政策引導(dǎo)下用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控城市；其三，“城市經(jīng)營”是比城市管理內(nèi)涵豐富的概念，即城市管理屬于“城市經(jīng)營”的重要組成部分。而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市管理比城市經(jīng)營的范圍更加廣泛，在微觀層次（企業(yè)），管理可以從屬于經(jīng)營；在中觀層次（城市），管理則應(yīng)在經(jīng)營之先，經(jīng)營從屬于管理（饒會(huì)林，2002）。與此同時(shí)，有些學(xué)者提出城市管理的五職能說，即城市管理的職能為導(dǎo)引、規(guī)范、治理、服務(wù)和經(jīng)營，中心職能是協(xié)調(diào)?，F(xiàn)代化的城市管理是以城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共資源為主要對(duì)象，它囊括了城市發(fā)展的整個(gè)流程，即包括設(shè)計(jì)階段的規(guī)劃管理、實(shí)施階段的建設(shè)管理、運(yùn)行階段的功能管理。城市經(jīng)營從本質(zhì)上來說是一種經(jīng)濟(jì)性的城市管理模式，也從屬于城市管理的范疇。因此，城市工作的階段可概括為規(guī)劃建設(shè)經(jīng)營管理（功能管理），各個(gè)階段的職能可與饒會(huì)林提出的五職能說相對(duì)應(yīng)（見圖11）圖11城市管理與經(jīng)營關(guān)系14城市經(jīng)營的意義141促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)城市經(jīng)營是推動(dòng)城市功能轉(zhuǎn)換，盤活城市資產(chǎn)、擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)困境的客觀需要和現(xiàn)實(shí)選擇。城市作為國家長期投資形成的實(shí)物形態(tài)，實(shí)際上是政府手中最大的一筆資產(chǎn)。這就需要運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的觀念，把城市資產(chǎn)從公共財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭山?jīng)營性資產(chǎn)，把城市建設(shè)從社會(huì)公益事業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本經(jīng)營，把政府部城市管理規(guī)劃管理建設(shè)管理城市經(jīng)營功能管理導(dǎo)引規(guī)范經(jīng)營治理服務(wù)門從出資者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者，并運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的各種手段，對(duì)構(gòu)成城市資產(chǎn)的城市資源、市政實(shí)施以及無形資產(chǎn)進(jìn)行有效運(yùn)營，從而最大限度的盤活存量和吸引增量。政府在充分利用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行資源優(yōu)化配置的情況下，實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)的良性積累和自我增值，實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)、自我完善和自我發(fā)展。142按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國各大中城市的功能正在發(fā)生深刻的變化。城市經(jīng)營就是要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其它經(jīng)濟(jì)要素，從整體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化、最優(yōu)化。政府要通過對(duì)政府性質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行市場化的經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)政府性質(zhì)的資產(chǎn)的優(yōu)化配置獲取利益最大化，運(yùn)用獲取的利益投入到城市公用事業(yè)的建設(shè)中，讓城市所有的公民都有權(quán)利公平、自由的共享這些社會(huì)公共資源，使這些資產(chǎn)發(fā)揮出最佳的社會(huì)效益。143推進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變正是由于城市經(jīng)營是在市場經(jīng)濟(jì)條件下的機(jī)制創(chuàng)新，它需要城市政府職能的真正轉(zhuǎn)換。政府通過制度創(chuàng)新，由行政到市場。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活日益復(fù)雜，市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，城市政府的職能要轉(zhuǎn)變，要改變“全能政府”形象，本著“有所為，有所不為”的原則，從經(jīng)營一個(gè)個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營整個(gè)城市；從直接管理具體社會(huì)經(jīng)濟(jì)事務(wù)轉(zhuǎn)變到營造城市各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展的環(huán)境基礎(chǔ)、法律規(guī)范和制度保障上來。包括城市政府機(jī)構(gòu)和組織系統(tǒng)改革和制度創(chuàng)新到位；通過政策、法規(guī)的修訂，完善達(dá)到的支撐和配套到位；政府工作人員的觀念轉(zhuǎn)換，亦包括由“物本管理”向“人本管理”轉(zhuǎn)換，由“直接企業(yè)管理”向“間接服務(wù)管理轉(zhuǎn)換”，由“人治”向“法治”轉(zhuǎn)換，由“計(jì)劃管理”向“市場管理”轉(zhuǎn)換到位；以及城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)一體化管理到位，才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)和提高綜合效益。因此，可以說，城市經(jīng)營實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了城市政府職能的轉(zhuǎn)換。只有在城市政府職能真正轉(zhuǎn)換的條件下，城市經(jīng)營才不至于“扭曲”和“變味”。15本文研究重點(diǎn)與框架151研究重點(diǎn)本文從城市經(jīng)營的理論著手，探討了城市經(jīng)營的內(nèi)涵和理念。并結(jié)合我國的實(shí)際情況，對(duì)我國城市經(jīng)營取得成功經(jīng)驗(yàn)的幾個(gè)典型城市進(jìn)行分析，總結(jié)了成功經(jīng)驗(yàn)和不足之處。并通過對(duì)南京經(jīng)營城市的實(shí)踐研究，提出未來城市經(jīng)營的發(fā)展趨勢和發(fā)展戰(zhàn)略。152研究框架本文的研究框架如圖所示（圖12）圖12本文研究框架南京經(jīng)營城市實(shí)踐分析城市經(jīng)營的實(shí)踐研究城市經(jīng)營的理論探討理論基礎(chǔ)典型城市經(jīng)營范例分析發(fā)展趨勢和發(fā)展戰(zhàn)略綜述內(nèi)涵理念城市經(jīng)營體系框架第二章城市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)“城市經(jīng)營”的概念從本質(zhì)上講，就是把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識(shí)、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活城市資產(chǎn)，促進(jìn)城市資產(chǎn)的重新配制和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)資金的來源（劉維新，2002）。從中不難看出，它形成的理論基礎(chǔ)涉及了營銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多種學(xué)科。21現(xiàn)代營銷學(xué)理論“城市經(jīng)營”作為研究“經(jīng)營城市”規(guī)律，為有效開展“經(jīng)營城市”提供指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略思路、策略手段與思想方法的科學(xué)，其基本思想和目標(biāo)是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制和有效利用其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的高層次要求，整合城市資源，利用系統(tǒng)思想、政策措施及市場手段，通過城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，改善城市環(huán)境、樹立城市形象、建立城市品牌，從而增強(qiáng)城市對(duì)國內(nèi)外各種資源的吸引力、加大城市對(duì)其他地區(qū)的輻射力和影響力，實(shí)現(xiàn)城市的保值增值和持續(xù)快速發(fā)展。為此，進(jìn)行城市經(jīng)營，除了利用市場經(jīng)濟(jì)和政策手段對(duì)城市各種資源進(jìn)行整合、聚集、重組和營運(yùn)，實(shí)現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)城市有形和無形資產(chǎn)的保值增值之外，必須通過各種渠道、方式和手段宣傳和促銷城市，從而實(shí)現(xiàn)作為城市經(jīng)營主體的政府及其職能部門與作為參與主體的各類企業(yè)和市民的充分溝通。因此，可以說城市營銷是城市經(jīng)營的必要前提和重要策略，開展城市經(jīng)營必須進(jìn)行城市營銷。22經(jīng)濟(jì)學(xué)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人類發(fā)展生產(chǎn)、滿足需要及其規(guī)律性的科學(xué)。城市的經(jīng)濟(jì)學(xué)起源是出于成本和效益的考量。人們可以在宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的鏈條中界定出一個(gè)中觀經(jīng)濟(jì)單元，而承載中觀經(jīng)濟(jì)的載體就是城市。因此，要按照客觀規(guī)律，用市場手段來經(jīng)營城市，克服行政性壟斷和市場扭曲所導(dǎo)致的效率損失。從理論依據(jù)來看，所謂城市資產(chǎn)經(jīng)營，也可稱為城市經(jīng)營，簡單地說就是以提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)為目標(biāo)，按市場經(jīng)濟(jì)基本原理，對(duì)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市資源性資產(chǎn)主要是城市土地和城市無形資產(chǎn)在內(nèi)的城市資產(chǎn)所開展的多種形式的經(jīng)營管理活動(dòng)。221馬克思的地租地價(jià)理論馬克思在資本論中進(jìn)行地租的研究時(shí)，首先提出了土地所有權(quán)的問題，科學(xué)地認(rèn)為“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)”資本論第三卷715頁。因此他在共產(chǎn)黨宣言中提出的關(guān)于無產(chǎn)階級(jí)在革命后應(yīng)采取的十大措施中，第一個(gè)就是“剝奪地產(chǎn)，把地租用于國家支出。”土地資本是有價(jià)值的，在生產(chǎn)過程中形成重要的生產(chǎn)要素，會(huì)給使用者帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地使用權(quán)也是一種商品，交換也應(yīng)是有償?shù)?。馬克思的地租地價(jià)理論直接催生了土地經(jīng)營的發(fā)展。222凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論認(rèn)為必須采取考慮周密的公共政策與財(cái)政政策，即通過政府全面干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的做法，以確保市場效率和國家目標(biāo)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮和就業(yè)達(dá)到充分水平的全面實(shí)現(xiàn)（KEGNES,JM,1936）。但同時(shí)我們也要注意到宏觀調(diào)控不是在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)嵭杏?jì)劃經(jīng)濟(jì)。宏觀調(diào)控賴以建立的基礎(chǔ)是以市場機(jī)制作為資源配置基本機(jī)制的市場經(jīng)濟(jì)，離開市場經(jīng)濟(jì)，宏觀調(diào)控便無從產(chǎn)生。因?yàn)?，沒有獨(dú)立的市場經(jīng)濟(jì)主體，宏觀調(diào)控政策就失去了作用的對(duì)象。這也正是宏觀調(diào)控之所以成為市場經(jīng)濟(jì)體制有機(jī)組成部分的原因所在（吳超林，2001）。在城市經(jīng)營的實(shí)踐中構(gòu)建起科學(xué)的宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)，對(duì)曾為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)付出過沉重代價(jià)的我國而言，無疑具有重要而又特殊的現(xiàn)實(shí)意義。223商品經(jīng)濟(jì)與等價(jià)交換理論城市經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是商品經(jīng)濟(jì)或市場經(jīng)濟(jì)，以市場經(jīng)濟(jì)為取向的經(jīng)濟(jì)體制改革中的一個(gè)重要任務(wù)，就是為市場經(jīng)濟(jì)體制建立穩(wěn)固的商品經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提，市場運(yùn)作的基礎(chǔ)，是完全依靠價(jià)值規(guī)律和等價(jià)交換原則進(jìn)行的，商品交換也是在平等競爭機(jī)制的原則上進(jìn)行的?！俺鞘薪?jīng)營”的核心是土地資本，而土地資本又是重要的生產(chǎn)要素，交換過程中的不等價(jià)，顯然不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。“城市經(jīng)營”就是一種等價(jià)交換的表現(xiàn)形式。因此，把城市的自然生成資本、人力作用資本和相關(guān)延伸資本，納入經(jīng)營范圍是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。224市場公共經(jīng)濟(jì)理論人類要生存發(fā)展，必須滿足一定的物質(zhì)和精神需要。從人類幾千年發(fā)展史來看，這種需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社會(huì)分工尚不精細(xì)，生產(chǎn)力較為低下的早期、滿足私人需要與公共需要的部門并沒有嚴(yán)格區(qū)分，但在人類追求提高生產(chǎn)力目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，這種分工越來越明確，越來越科學(xué)。市場經(jīng)濟(jì)體制之所以是至今為止最適合人類發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，其關(guān)鍵的一點(diǎn)在于它把滿足人類的私人需要與公共需要的部門明確分為兩個(gè)部門私人部門，主要由企業(yè)組成，滿足人類的私人需要，提供私人產(chǎn)品；公共部門，主要由政府組成，滿足人類的公共需要，提供公共產(chǎn)品。市場經(jīng)濟(jì)從一開始就不可能是僅僅由廠商和消費(fèi)者組成的經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)離不開另一部門政府?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展為私人部門與公共部門并駕齊驅(qū)，相互交融的混合經(jīng)濟(jì)（王志強(qiáng)，2001）。城市資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性從根本上決定了必須按城市公共經(jīng)濟(jì)的原理進(jìn)行市場化經(jīng)營。城市資產(chǎn)屬于公共產(chǎn)品，具有使用上的“非排他性”與利益上的“非占有性”兩大顯著標(biāo)準(zhǔn)，這就使得城市資產(chǎn)經(jīng)營成為城市公共經(jīng)濟(jì)的重要組成內(nèi)容，是市場經(jīng)濟(jì)條件下城市公共經(jīng)濟(jì)所要研究和推進(jìn)的重要活動(dòng)和基本要求，需要由城市政府組織進(jìn)行投資建設(shè)，并由政府最終決定有關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等屬于城市資產(chǎn)方面的經(jīng)營活動(dòng)，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效益。23管理學(xué)理論如前文所述，城市經(jīng)營實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)性的城市管理模式。因此，城市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)離不開管理學(xué)理論。如學(xué)習(xí)型組織理論要求通過培養(yǎng)彌漫于整個(gè)組織的學(xué)習(xí)氣氛而建立起來一種符合人性的、有機(jī)的組織。在學(xué)習(xí)型企業(yè)中，要求人們不斷地去拓展他們的能力，學(xué)習(xí)相互之間如何在一起工作，發(fā)揮參與精神以及如何要求不斷變革的對(duì)策以適應(yīng)瞬息萬變的環(huán)境變化（楊建君，2001）。將其應(yīng)用到城市經(jīng)營當(dāng)中，可以尋求一種最佳的政府、企業(yè)、市民共建城市的模式。此外，當(dāng)代管理學(xué)的幾種主流發(fā)展趨勢如創(chuàng)新管理、知識(shí)管理、柔性管理、跨文化管理等理論都對(duì)城市經(jīng)營有著莫大的啟示。24生態(tài)學(xué)理論生態(tài)學(xué)理論主要是注重可持續(xù)發(fā)展的理念。生態(tài)環(huán)境是城市環(huán)境的根本，直接影響到城市的生存與發(fā)展，是城市環(huán)境建設(shè)與管理的首要任務(wù)。在經(jīng)營城市中，始終要把生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與協(xié)調(diào)發(fā)展放在重要位置。使城市成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)（見圖21）。圖21城市可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)作用模型生態(tài)系統(tǒng)社會(huì)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)城市系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)整體性、自然資源、生物多樣性、承載能力社會(huì)均等、社會(huì)流動(dòng)性、參與、機(jī)構(gòu)的發(fā)展可持續(xù)增長、資金、效益（資源使用與投資）資料來源蔣達(dá)強(qiáng)，蘇敬等城市可持續(xù)發(fā)展的新思維，上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版）20013土地是一種不可再生的資源。土地資源的合理利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的立足之本，無論人們對(duì)可持續(xù)發(fā)展如何理解，土地資源的可持續(xù)利用總是最基本的內(nèi)容之一，城市土地的資源與資產(chǎn)的雙重屬性，要求它在可持續(xù)發(fā)展過程中成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)；在資產(chǎn)屬性上土地的最大價(jià)值，只有通過經(jīng)營才能加以實(shí)現(xiàn)，并能向資源最優(yōu)化配置的方向發(fā)展。25地理學(xué)理論251人文地理學(xué)“和諧論”1980年8月在東京召開的第24屆國際地理大會(huì)上，英國倫敦大學(xué)教授MICHAELJOHNWISE提出“如何去和諧自然環(huán)境和人類生活的關(guān)系，已成為國際地理學(xué)界所面臨的主要研究任務(wù)”。人文地理學(xué)的自然與人文的統(tǒng)一性得到全世界的確認(rèn)?！昂椭C論”的主要內(nèi)容包括發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力不可無視自然生產(chǎn)力；要保持經(jīng)濟(jì)再生產(chǎn)與自然再生產(chǎn)的和諧；要保持經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的和諧；要保持人工自然與天然自然的和諧（陳清碩，錢曉晴，1997）。這對(duì)城市經(jīng)營提出了具體的要求，不能僅以經(jīng)濟(jì)利益為目的，而要注重各方面的和諧統(tǒng)一。252經(jīng)濟(jì)地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論產(chǎn)業(yè)布局是生產(chǎn)要素集合于時(shí)空的運(yùn)動(dòng)過程。在這一過程中，政府和企業(yè)是產(chǎn)業(yè)布局的行為主體，政府的產(chǎn)業(yè)布局政策和企業(yè)的個(gè)體布局將起核心作用。近年來的研究表明，由于發(fā)達(dá)國家工業(yè)化歷程的樣板和示范作用、區(qū)際物資交換關(guān)系和原料結(jié)構(gòu)的變化、以及政府宏觀調(diào)控作用的影響，發(fā)展中國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)在進(jìn)程上會(huì)偏離一般規(guī)律。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)域間市場的不斷開放，區(qū)際貿(mào)易形式從傳統(tǒng)的以有形商品交換為主，擴(kuò)大為與資金、技術(shù)、知識(shí)、信息等無形生產(chǎn)要素的跨區(qū)域流動(dòng)相結(jié)合，成為促進(jìn)各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)調(diào)整的重要推動(dòng)力量（樊杰等，2001）。因此，城市經(jīng)營應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和世界統(tǒng)一市場的形成的潮流，著眼于區(qū)域的市場需求和區(qū)域間的發(fā)展競爭，緊跟區(qū)域技術(shù)進(jìn)步和制度創(chuàng)新的步伐，從而更大限度地保證城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的效率。26規(guī)劃學(xué)理論馬丁利MATTINGTY,1994呼吁，需要“一個(gè)更清晰的關(guān)于城市經(jīng)營的定義”。然而，直至1995年，沃納WERNA,1995認(rèn)為“城市經(jīng)營這一概念還是令人難以琢磨的”。然而麥基爾MCGILL,1998從一個(gè)實(shí)踐工作者的角度反駁了沃納等人的觀點(diǎn)，他認(rèn)為“城市經(jīng)營的基本含義應(yīng)該建立在兩個(gè)簡單的但又是基礎(chǔ)的目標(biāo)之上，首先是規(guī)劃，即規(guī)劃如何供應(yīng)和維護(hù)一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的職責(zé)應(yīng)該是從組織上和財(cái)政上確?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給和維護(hù)?！被羧A德提出的田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)而設(shè)計(jì)的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會(huì)生活，但不應(yīng)超過這一程度；四周要有永久性農(nóng)業(yè)地帶圍繞，城市的土地歸公眾所有，由委員會(huì)受托管理。他對(duì)資金的來源、土地的分配、城市財(cái)政的收支、田園城市的經(jīng)營管理等都提出了具體的建議。他認(rèn)為，工業(yè)和商業(yè)不能由公營壟斷，要給私營以發(fā)展的條件。但是，城市中的所有土地必須歸全體居民集體所有，使用土地必須交付租金。城市的收入全部來自租金，在土地上進(jìn)行建設(shè)、聚居而獲得的增值仍歸集體所有。這里我們已經(jīng)可以看到城市經(jīng)營思想的萌芽了。此外，城市規(guī)劃思想中的系統(tǒng)思想認(rèn)為，城市是一個(gè)復(fù)雜的變化的整體，必須借助系統(tǒng)的思維進(jìn)行考察?，F(xiàn)代城市規(guī)劃系統(tǒng)理論的建立、發(fā)展和應(yīng)用，使城市規(guī)劃的系統(tǒng)思想從感應(yīng)的、不自覺的認(rèn)識(shí)觀實(shí)現(xiàn)了向理性的、自覺的認(rèn)識(shí)觀的飛躍。這對(duì)城市經(jīng)營的實(shí)踐更有著莫大的啟示，可以看出規(guī)劃城市經(jīng)營中起著重要的指導(dǎo)作用，規(guī)劃的目的可以通過經(jīng)營的手段來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)如果沒有規(guī)劃思想的指導(dǎo)，城市經(jīng)營也很容易向“功利主義”的趨勢發(fā)展。綜上所述，城市經(jīng)營是一門跨學(xué)科，綜合性的理論，其核心理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和可持續(xù)發(fā)展理論。雖然目前尚未形成獨(dú)立的學(xué)科理論，但未來創(chuàng)立城市經(jīng)營的獨(dú)立學(xué)科理論應(yīng)是我們需努力的發(fā)展方向。第三章城市經(jīng)營的理念31城市經(jīng)營的內(nèi)涵311城市經(jīng)營的對(duì)象、主體和方式3111城市經(jīng)營的對(duì)象1、狹義上城市經(jīng)營是對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）進(jìn)行經(jīng)營。2、廣義上城市的所有資源包括有形資源（如城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、道路橋梁和自然資源等）和無形資源（如城市精神、城市文化、城市形象等）都可以作為城市經(jīng)營的對(duì)象。但一些有特殊性質(zhì)的資源要分別對(duì)待，這點(diǎn)在后文有闡述。3112城市經(jīng)營的主體計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市經(jīng)營并未提出，城市的開發(fā)與管理主體是單一的，即城市政府。市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市經(jīng)營的主體發(fā)生重大變化，即從單一的政府經(jīng)營主體走向政府、企事業(yè)組織和廣大市民家庭等多元城市經(jīng)營主體，形成以政府為主導(dǎo)，有營利性企業(yè)、非營利組織、社會(huì)公眾等多元主體參與的多元復(fù)合結(jié)構(gòu)。3113城市經(jīng)營的方式城市經(jīng)營的方式方法在市場經(jīng)濟(jì)背景下，可以多種多樣，不必為傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)或習(xí)慣性的思維與做法所束縛。一種大的劃分、分類就是把城市的經(jīng)營開發(fā)與管理相結(jié)合，采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的方式與做法，立足于從行政手段為主向法制手段為主轉(zhuǎn)換，從單一手段向多種手段共同作用轉(zhuǎn)換。312城市經(jīng)營的特點(diǎn)3121市場導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營而言，在供不應(yīng)求的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)是生產(chǎn)導(dǎo)向的。只要能生產(chǎn)出產(chǎn)品，銷路不成問題。但隨著生產(chǎn)能力飽和以及市場競爭的加劇，企業(yè)必須由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為需求導(dǎo)向。即重視市場需求、市場競爭和市場運(yùn)作，研究消費(fèi)者的需求，提供有市場需求的產(chǎn)品而不是能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么。同樣，隨著城市間競爭的加劇，城市經(jīng)營也必須改為市場需求導(dǎo)向。即研究投資者、游客、居民的需求，再按此需求提供相關(guān)的城市產(chǎn)品和服務(wù)。只有這樣才能保證一個(gè)城市的競爭力。3122效益導(dǎo)向城市經(jīng)營的對(duì)象是城市資源，但城市經(jīng)營不同于企業(yè)經(jīng)營。企業(yè)經(jīng)營的目的就是為了追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而城市經(jīng)營則除了重視投入產(chǎn)出比，重視充分發(fā)掘各種城市資源的最大價(jià)值外，還要追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。城市經(jīng)營的根本目的還是為了富民強(qiáng)市，因此，在城市經(jīng)營市場化的同時(shí)，更要注重效益的提高。既要追求經(jīng)濟(jì)效益，也要追求社會(huì)、環(huán)境效益，不能只顧眼前利益，不顧長遠(yuǎn)的發(fā)展。3123功能導(dǎo)向狹義的城市經(jīng)營認(rèn)為城市經(jīng)營就是籌集城市建設(shè)資金的一種手段，這種資金導(dǎo)向的觀點(diǎn)容易導(dǎo)致追求眼前的經(jīng)濟(jì)利益而影響城市功能的發(fā)揮和優(yōu)化。城市經(jīng)營應(yīng)該把考慮城市功能和城市環(huán)境放在首位，即基于功能導(dǎo)向而不僅僅是資金導(dǎo)向（見圖31）。具體地說，市政府根據(jù)城市功能對(duì)城市環(huán)境的要求，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)構(gòu)成城市空間、城市功