地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告1常州市房地產(chǎn)市場報告地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告2一、常州概況江蘇省常州處于長江金三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了“蘇錫常都市圈”。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，常州市總面積4375平方公里，常州市總?cè)丝?516萬人。常州市處于長三角經(jīng)濟圈，上海是長三角經(jīng)濟圈經(jīng)濟實力最強的城市，是經(jīng)濟擴散的中心和產(chǎn)業(yè)布局的重心。圍繞著上海，這一經(jīng)濟圈的經(jīng)濟空間擴散為三個圈層。常州市位于這三個擴散圈層的第二擴散圈層。另外“蘇錫常”經(jīng)濟圈是長三角經(jīng)濟圈的一個分支，也是長三角經(jīng)濟圈中經(jīng)濟實力最強的一個團體。因此，常州市優(yōu)越的區(qū)域位置，無論是為其經(jīng)濟的快速發(fā)展還是房地產(chǎn)市場的發(fā)展都創(chuàng)造了非常優(yōu)越的條件，同時常州市房地產(chǎn)市場也是長三角經(jīng)濟圈以及“蘇錫?！苯?jīng)濟圈房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分。地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告3二、城市規(guī)劃1、市區(qū)規(guī)劃市區(qū)規(guī)劃形成“一城、七片”的結(jié)構(gòu)形態(tài)。一城即常州主城區(qū)七片即主城外圍七個片區(qū)孟河片區(qū)、卜弋片區(qū)、奔牛片區(qū)、湟里片區(qū)、漕橋片區(qū)、洛陽片區(qū)、橫山橋片區(qū)。2、主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃常州主城區(qū)空間發(fā)展方向“拓展南北，提升中心”；主城區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài)“一體兩翼”分散組團式的空間結(jié)構(gòu)、一體一體中心城區(qū)（由中心、高新、城西、湖塘、城東、新龍、新港、武南等八個組團組成）。范圍北至滬寧高速公路，東、南至聯(lián)三高速公路，西至西繞城高速公路，為常州城市的本體。主要功能生活居住、公共服務、商業(yè)金融、旅游服務、科技教育和高新技術產(chǎn)業(yè)等。、兩翼兩翼為主城的南翼和北翼。南翼即武南組團。范圍聯(lián)三高速公路以南，南至公路大外環(huán)南線。三、房地產(chǎn)市場1、土地市場常州市歷年土地出讓面積和土地價格均呈現(xiàn)逐年上下波動態(tài)勢，且均在波地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告4動中上升。從2004年以后的出讓情況來看，當出讓面積上升時則出讓均價下降，當出讓面積下降時則出讓均價上升，詳見下圖常州市歷年土地出讓走勢2893286446391502307511558986142133899814017361694100205001000150020002500300035004000450050002001200220032004200520062007020406080100120140160180出讓面積畝出讓均價萬元/畝分析從2004年土地出讓面積遠遠超過前三年總和的情況來看，常州市房地產(chǎn)開發(fā)在這一年進入了一個高速發(fā)展期，雖然2005年受宏觀調(diào)控影響土地出讓面積大幅下降，但常州市2006年2007年的土地出讓面積達了到7503畝，可建總建筑面積約為1000萬平方米左中，顯然常州市土地出讓的規(guī)模和步驟在進一步加快，常州市未來的市場供應量非常大，未來市場競爭將非常激烈。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況21、開發(fā)投資額走勢常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資從2002年開始呈現(xiàn)較快的增長勢頭，尤其是到了2004年隨著土地出讓面積的大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅更是達到了8563。但隨著2005年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，當年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度快速回落，2006年土地出讓面積的大幅回升又重新帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告5常州市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢050100150200000100020003000400050006000700080009000房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元3224152898011143171增幅73327332878856316624970200120022003200420052006從20012003年常州市商品房施工面積和竣工面積的增長幅度較為平穩(wěn)，進入2004年以后隨著土地出讓面積的大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個高速發(fā)展期，2004年商品房施工面積大幅增加，由此也導致了2005年商品房竣工面積大幅增長了108，但2005年與之相伴隨的宏觀調(diào)控措施在一定程度上抑制了開發(fā)的過快增長，導致2006年竣工面積大幅下降，但此時施工面積在土地出讓面積重新回升的情況也大幅上漲了366，詳見下圖常州市歷年商品房施工、竣工面積走勢020040060080010001200140016001800單位萬平方米竣工面積19326882492250352073978施工面積4875526645991124617019200120022003200420052006地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告6分析常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資在2005年受國家宏觀調(diào)控的影響增長速度大幅度下降，在一定程度上緩解了常州市房地產(chǎn)開發(fā)增速過快的局面，有助于常州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。3、商品房銷售情況、歷年商品房銷售面積走勢2003年常州市的商品房銷售面積在竣工面積下降的背景下呈現(xiàn)負增長的局面，隨后幾年在常州市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供需兩旺的快速增長局面，特別是2006銷售面積增長了72，詳見下圖常州市歷年商品房銷售面積走勢010020030040050060030002000100000010002000300040005000600070008000銷售面積萬平方米）172924862059236630251943增幅158043801720149027607200200120022003200420052006分析2005年后常州市商品房銷售面積在宏觀調(diào)控的大背景下，仍然保持了高速的增長，從2005年276的增幅到2006年72的增幅來看，常州市商品房市場的剛性需求較為強烈。、歷年商品房銷售價格走勢常州市商品房價格的增長速度在2003年達到頂峰，隨著2004年商品房開發(fā)量的大幅增長和2005年國家的宏觀調(diào)控政策的出臺，常州市商品房成交價格的增長速度呈現(xiàn)逐年遞減態(tài)勢，但是商品房成交均價仍然增長態(tài)勢，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告7常州市歷年商品房價格走勢0100020003000400050000005001000150020002500銷售均價元/平方米250730493518383540044214增幅140022001500900400200220032004200520062007年上半年分析近年來常州市商品房銷售價格快速增長，但隨著國家宏觀調(diào)控的影響和市場開發(fā)供應的放大，商品房銷售價格增長的后勁呈現(xiàn)出不足的跡象。4、商品空置面積從2001年到2004年常州市的商品房空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降局面，但2005年商品房竣工面積的大幅增加使得該年的商品空置面積大幅反彈，商品空置面積增幅達到了237，而2006年竣工面積的大幅減少在一定程度減少了空置面積的增加，緩解了市場供應過剩的局面，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告8常州市歷年商品房空置面積走勢02040608010000500000050001000015000200002500030000空置面積萬平方米）69785068252164553513增幅102027405030350023700740200120022003200420052006分析常州市商品房的空置面積在2005年以前一直呈現(xiàn)快速下降態(tài)勢，但是到了2005年卻急劇增加，這也進一步說明了這兩年常州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了不穩(wěn)定因素。5、常州房地產(chǎn)市場板塊分析、各板塊認識城中板塊城中板塊是常州市的主要商業(yè)中心、文化中心及老行政中心，因此區(qū)域內(nèi)生活配套比較完善，商業(yè)休閑設施齊備，交通路網(wǎng)匯聚，常州市商品房價格最高的區(qū)域，部住宅樓盤價格在9000元/平方米以上。城東板塊城東區(qū)域?qū)儆诮?jīng)濟開發(fā)區(qū)，商品房開發(fā)銷售個案比較少，商品房價格在常州市也處于低位。新北區(qū)該區(qū)域是常州市新行政中心所在地，是政府重點打造的新北商業(yè)副中心，也是當?shù)厥忻癖容^關注的一個區(qū)域。地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告9武進區(qū)該區(qū)域是常州相對獨立的一個區(qū)域，客戶來源主要以本區(qū)域內(nèi)為主；本區(qū)域是常州重點打造的南翼商業(yè)副中心，開發(fā)力度比較大，市場新推案量僅次于常州中心城區(qū)，銷售競爭異常激烈。城南板塊城南區(qū)域主要以常錫路貫穿，常錫路（即將更名為世紀大道）在312國道未改道前擔負著貫徹常州與無錫的交通骨架作用。06年以來該板塊房地產(chǎn)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)分布著多個大型社區(qū)，總體量達到200多萬平方米。城西板塊本區(qū)域是常州經(jīng)濟水平相對較低的區(qū)域，雖然近兩年常州在該區(qū)域進行了大力的基礎設施建設和改造，但是對活躍區(qū)域來講還是有一個緩沖期，加上區(qū)域內(nèi)新建和在售樓盤比較多，定向安置商品房也比較多，所以對純銷售樓盤來講競爭壓力比較大；不過對于銷售價格制定比較合理，產(chǎn)品設計比較新穎實用的新推個案來講還是取得了不錯的銷售成績。、各板塊商品房價格分析地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告10從各區(qū)域的商品房平均銷售均價來看，城中、城北和城南板塊處于常州市商品房價格的高端地位，商品房主力價格在43006000元/平方米之間；除地理位置相對偏弱的武進板塊商品房價格在3300元/左右外，其它的城東、城西和新北區(qū)板塊的商品房價格差距較下，商品房價格在35003800元/平方米之間，詳見下表各區(qū)域住宅平均銷售價格單位元/平方米區(qū)域時限城中城東城南城西城北新北區(qū)武進區(qū)5692366643523681471335733258分析從上述常州市各板塊的商品房價格分布情況可以看到，常州市房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出三個集團，城中、城北和城南板塊處于第一集團，城東和城西板塊處于第二集團，新北區(qū)和武進板塊則處于第三集團；從地理位置的分布來看，表現(xiàn)為南北強、東西相對較弱和外圍新北區(qū)和武進板塊最弱的房地產(chǎn)發(fā)展格局。6、2007年上半年市場概況新增供應情況2007年上半年，常州市新建商品房累計批準預銷售面積為40704萬，較上年增長1503。其中，商品住宅累計批準預銷售26950萬，同比增長286；商業(yè)營業(yè)用房累計批準預銷售7188萬，同比增長1857；辦公樓累計批準預銷售1116萬，同比增長1261；別墅累計批準預銷售2602萬，同比增長28152。分析受過去兩年土地出讓面積的大幅增長，上半年各類商品房的供應量普遍增長較快，其中別墅的供應量增速最快。樓市銷售情況2007年上半年，常州市新建商品房累計實現(xiàn)合同預銷售面積30319萬，較上年增長3410。其中，新建商品住宅累計成交21792萬，同比增長2760；商業(yè)營業(yè)用房累計成交4779萬，同比增長5872；辦公樓累計地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告11成交1081萬，同比增長18674；別墅累計成交762萬，同比下降499。另分析上半年除別墅供應過快導致市場觀望局面呈現(xiàn)，成交量有所下降外，其它各類商品房的銷售量都有大幅增長，市場表現(xiàn)為供需兩旺的局面。、供銷結(jié)構(gòu)情況2007年上半年，從常州市不同戶型的新增供應結(jié)構(gòu)來看90以下商品住宅的批準預銷售量約為6700套，占上半年總新增套數(shù)的2726，新增占比較去年同期上升940個百分點；而144以上戶型的批準預銷售量約為1400套，占上半年總新增套數(shù)的590左右，新增占比較去年同期下降了約584個百分點。分析2006年宏觀調(diào)控中的“90/70”政策作用開始顯現(xiàn)，小戶型商品房銷售量明顯上升，非普通商品房銷售量則明顯下降。、市區(qū)一手房價格情況2007年上半年，常州市新建商品房的預銷售整體成交均價為421451元/，同比上漲561。其中，新建商品住宅的預銷售平均成交價格為376998元/，同比上漲439；商業(yè)營業(yè)用房預銷售平均成交價格為645776元/，同比下降006；辦公樓預銷售平均成交價格為408554元/，同比下降1749；別墅預銷售平均成交價格為545502元/，同比上漲161。分析作為市場主力的住宅類房源（包括別墅）的銷售價格繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，商業(yè)用房的銷售價格有所微降，而辦公樓銷售價格則有較大幅度的下降，這表明當前常州市的商品房市場中住宅類房源仍然主導著商品房價格的上升趨勢，整體的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍較為活躍。7、消費者分析、消費者特征按年齡特征地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告122007年消費購房年齡分段如下圖0316253113252102歲5歲263歲45歲60歲歲以上消費者年齡結(jié)構(gòu)年輕購房者婚房需求購房意向比較明確，一般在12年內(nèi)完成購房，以2房和3房為主；單身獨居白領階層，比較時常，崇尚自由，比較注重娛樂、商業(yè)配套，沖動性消費比較明顯，以1房小戶為主；中年購房者換房需求對未來居住環(huán)境比較挑剔，要求生活配套齊全，物業(yè)管理到位，一般消費比較謹慎，以3房及以上戶型為主；為兒女或父母購房為兒女購房主要以婚房為主，一般選擇離目前居住區(qū)較近的樓盤，購房意向明確；為父母購房主要是選擇適合老年人居住的小戶型房源，一般為低樓層，要求周邊的醫(yī)療配套比較便利，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合養(yǎng)老；老年購房者為兒女自身經(jīng)濟實力比較好，主要是出資，對居住選擇方面主要由兒女決斷；養(yǎng)老需求自身經(jīng)濟實力比較好，對小區(qū)生活配套要求高，希望有老年活動場所，要求小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，對小區(qū)未來情況了解比較細致，要求周邊的醫(yī)療配套比較便利，適合養(yǎng)老。按層次特征地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告13消費者受教育程度大專,413高中,264高中以下,156本科以上,16本科,1513432295126123150元以下1502元2504元4060元6080元80元以上家庭平均月收入工薪階層主要選擇中低檔次的普通商品住宅，主要以區(qū)域性購房為主，購房態(tài)度比較謹慎，對小區(qū)生活、商業(yè)、交通等各方面配套要求比較高；一般選擇2房或3房。企事業(yè)單位中管理者及白領階層主要選擇中高檔次的環(huán)保、節(jié)能型普通商品住宅，需要有完善的生活、商業(yè)配套，小區(qū)內(nèi)有優(yōu)美的園林景觀，完善的物業(yè)管理，小區(qū)整體能夠體現(xiàn)出該階層的社會地位；該類消費者購買能力強，一般選擇1房、3房或以上房型。企事業(yè)單位高管理者及私營老板主要選擇高檔次的環(huán)保、節(jié)能型普通商品住宅及別墅類住宅，需要良好的地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告14小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的園林景觀，小區(qū)內(nèi)有各大園藝小品、水景，可以說是富人區(qū)豪宅，對物業(yè)管理的要求最高；該類消費者購買能力強，處事果斷，一般選擇在4房及以上房型。消費者心理研究充足的供應量、首付價降低成為首肯消費者普遍注重商品房的挑選空間。同時，相對于目前尚處于較高位的樓市價格，都有期許下降的心理；消費者注重因素25182164961012376品牌交通地段戶型配套物管社區(qū)景觀購房者注重的因素從以前一味的追求價格、地段，開始向追求景觀環(huán)境、配套、品牌轉(zhuǎn)變，消費者購房觀念也逐漸在發(fā)生改變，購房者也越來越理智；越來越注重現(xiàn)有配套設施，如交通、購物、醫(yī)療設施、運動、教育設施中，對交通的要求尤顯重要。消費者需求研究地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報告1554190396237754850880110212041408180以上消費者擬購物業(yè)面