1、管理目標(biāo)一年內(nèi)達市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)二至三年內(nèi)達省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)四至五年內(nèi)力爭達到國優(yōu) 標(biāo)準(zhǔn)擬采用的物業(yè)管理模式根據(jù)*制衣有限公司項目特點，我公司擬設(shè)管理處作為公司的外派 機構(gòu)，全面負責(zé)該項目的日常管理運作， 統(tǒng)管整個內(nèi)外事務(wù)， 公司與 管理處每年簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書和經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任書。 為體現(xiàn)以客戶為 尊的服務(wù)理念，深化保安、保潔的內(nèi)涵，我們提出全新的 “酒店式服 務(wù)”的管理模式，全員、全程、全效為業(yè)主提供放心物業(yè)管理服務(wù)。1）計劃目標(biāo)管理：根據(jù)*物業(yè)管理條例和項目的實際要求，制定各項管理制度；針對 物業(yè)管理的各項具體工作，推行目標(biāo)管理，把軟任務(wù)變成硬指標(biāo)， 全 部落實到班組和個人，進行指標(biāo)分析。2) 督導(dǎo)管理：管

2、理處在現(xiàn)場管理采用督導(dǎo)管理方式，對各班組實施管理，保證管理正常運作，具體采用以下四種方法：A、經(jīng)濟手段：與員工簽訂勞動合同，明確員工權(quán)責(zé)，制定績效考核辦法，以此來調(diào)動員工的工作積極性；B、法規(guī)管理：由公司統(tǒng)一制定一套完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此來指導(dǎo)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。C、行政管理：物業(yè)管理堅持按月、按周制定詳細的工作計劃，檢查每天工作完成情況，分析工作中存在的問題，提出解決方法；D、培訓(xùn)教育：通過各種教育手段培養(yǎng)員工敬業(yè)精神、責(zé)任意識,加強對員工的各種培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。程序文3) ISO9001 管理體系：物業(yè)管理處根據(jù) ISO9001 管理

3、體制和物 業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)要求，依照公司制定的作業(yè)指導(dǎo)書、件、質(zhì)量手冊和質(zhì)量記錄等工作文件，使管理處各項管理 活動都納入標(biāo)準(zhǔn)，實行標(biāo)準(zhǔn)化管理。4）協(xié)調(diào)管理A、用協(xié)調(diào)管理的辦法解決各類矛盾或沖突;B、鼓勵員工、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作提出合理化建議或投訴，增加服務(wù)意識和管理凝聚力，把存在的問題逐一解決與消化；C、對員工服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等造成業(yè)主不滿意的現(xiàn)象，采取批評教育、行政處罰等手段加以解決。5）控制方式B、A、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實行責(zé)任、目標(biāo)控制;采用量化考核方法，以嚴(yán)格的考核制度和淘汰制度實行控制；C、由物業(yè)部對物業(yè)管理的各項工作進行考核、檢查、監(jiān)督、催辦、使管理 處的運作

4、控制更為嚴(yán)謹(jǐn)；D、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、流暢、嚴(yán)密的運作流程、環(huán)環(huán)相扣；E、24小時值班制度，保證各項工作及時完成；F、設(shè)立物業(yè)主任信箱，公示 24小時監(jiān)督投訴電話；G 、日檢、月檢與抽查相結(jié)合， 對各項服務(wù)工作進行檢查與督促。 （6） 激勵機制A、實施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強管理處的工作主動性。我公司將參照全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)制訂各項管理指標(biāo)， 管理處將 按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項工作，明確獎懲。B、實施獎勵、破格提升制度，調(diào)動全體員工的工作熱情。管理處員工將實施獎懲制度與績效考核管理辦法， 競爭競聘上崗， 以形成競爭 激勵機制，提高員工工作的積極性。C、人性化管理。公司尊重每一位員工，關(guān)心每一個員工

5、，使其保持良好的工作心態(tài)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。7）監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展必要的外在約束條件， 防 止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差， 保證管理處和工作人員依法辦事， 一是 公司對管理處人員進行監(jiān)督， 二是聯(lián)亞公司對管理處及工作人員是否 依法進行物業(yè)管理活動進行廣泛的監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體 系，同時，通過實行監(jiān)督、反饋監(jiān)督等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉 環(huán)機制，以保證物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。我們將嚴(yán)格按照國家、 政府及上級主管部門的有關(guān)法律、 法規(guī)的要求 開展工作，并適時地宣傳物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、 政策、定期向聯(lián)亞公司 匯報物業(yè)管理運作事務(wù)。分解量化目標(biāo)進行考核，具體做法

6、：A、公開監(jiān)督制度，公布管理處監(jiān)督投訴電話， 設(shè)立管理處主任信箱,24 小時受理投訴；B、評議制度，管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對聯(lián)亞公司或其它業(yè)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見，了解聯(lián)亞公司對物業(yè)管理工作的評價， 了解聯(lián)亞公司的要求，不斷地持續(xù)改進， 提高服務(wù)質(zhì)量， 為聯(lián)亞公司 提供滿意物業(yè)管理服務(wù)。C、定期報告制度，管理處定期向聯(lián)亞公司分管領(lǐng)導(dǎo)報告工作，匯報物業(yè)管理事宜，確保實現(xiàn)服務(wù)承諾。物業(yè)管理方案現(xiàn)場項目管理組織架構(gòu)示意圖物業(yè)管理方案現(xiàn)場物管處工作職能組織運行圖信息反饋收集人員選聘、勞資管理、培訓(xùn)（二）人員的選聘及管理企業(yè)只有管好人，才

7、能管好事。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其 實就是做人的工作。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時， 積 極由外部招聘引進，為公司培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。 我公司人員管 理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。我們的人員 管理體系由以下幾部分組成:確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘管理處為保障物業(yè)管理服務(wù)過程的質(zhì)量， 對人員選用標(biāo)準(zhǔn)將確定以下 幾項硬性指標(biāo)：1、知識層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100% 的高中以上文化程度以外，部分崗位引進專業(yè)技術(shù)人才。2、錄用考核：所以管理層人員，均經(jīng)過正常的筆試、面試等錄用考核，成績合格者可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。3、工作經(jīng)驗：

8、所以管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其它相關(guān)管理工作經(jīng)歷。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性， 充分挖掘潛能， 我公司對 企業(yè)的人力資源進行有效配置， 合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職 責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) “會用 人，用好人”的思路。我公司規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)， 到基層進行試用實習(xí)， 并在實習(xí)過程中， 全面測定和驗證新員工的個 人工作能力， 對不合崗位要求的而又有其它專長的， 實行調(diào)崗安排使 用。尤其是在一專多能的問題上， 更要注意觀察， 充分發(fā)揮個人專長。規(guī)范管理，分層實施1、組織落實，制度規(guī)范：我公司的

9、人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力； 建立一套合理公正的獎勵制度。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。2、分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我公司對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。如：對管理層員工實施授權(quán)管理， 既在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己 管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。3、規(guī)范言行，注重儀表：我公司將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工守則、服務(wù)手冊。同時我公司還將擬定每一崗位、 每一工種詳細的工作流程、 崗位職責(zé)、 服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的運作，確保

10、管理和服務(wù)質(zhì)量。素質(zhì)評價，績效考核1、量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。對考核出的佼佼者，我公司將采用 “讓最明白的 人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán) ”。通過實踐我公司總結(jié)出包括 考核評鑒、 行為測評、專項考試等三種評價方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì) 體系，對員工的德、能、勤、績 ”進行全面客觀的評鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)臺 標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)， 并推出一整套突出績效與完全測評相結(jié)合的考 核實施方案?？己瞬蛔哌^場， 不講形式。 各級人員均有詳細的績效考核指標(biāo)， 業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣決定了該被考核 人的獎勵。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良好

11、作用， 同時也使員 工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。2、末位淘汰，吐故納新：為使聯(lián)亞公司物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)， 結(jié)合考核，實行末位淘汰制，淘汰率在 5% 左右，這樣做既留住了企 業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。危機、壓力、目標(biāo)、信念是 鑄造內(nèi)聚力的 “秘密武器 ”。三）人員的勞資管理人員的勞資管理按照公司集中管理， 各項目管理處具體實施的原則辦 理。1、人員的勞資管理具體由公司辦公室負責(zé)。2、管理處勞資員每月按時將審核、審批完的工資表交到公司辦公室勞資員處。3、公司辦公室勞資員每月按國家有關(guān)規(guī)定及時準(zhǔn)確計算和上繳員工養(yǎng)老保險、失業(yè)保

12、險、醫(yī)療保險、工傷事故保險、個人負擔(dān)部分由單 位墊付的，按月在工資中扣回。4、公司辦公室勞資員按照國家政策辦理技術(shù)工人培訓(xùn)、晉級手續(xù)，并兌現(xiàn)工資。5、公司辦公室勞資員接到新報到大中專畢業(yè)生的檔案，及時為其辦理工資核定、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷事故保險。報到 之日起核算工資，并兌現(xiàn)工資。四）管理人員的培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作， 是企業(yè)保持 競爭力的重要手段。 管理處大多數(shù)的管理障礙， 可以通過有效的培訓(xùn) 得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。我公司高度重視員工培訓(xùn)工作， 把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ) 工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃。1、培訓(xùn)

13、體質(zhì)培訓(xùn)體系2、培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效3、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位4、培訓(xùn)內(nèi)容1）觀念培訓(xùn)（針對全體人員）道德觀念、服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、 成本觀念、安全觀念以及公司的企業(yè)文化體系。2）管理培訓(xùn)（針對各級骨干）員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應(yīng)用、質(zhì)量 體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3）崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護和使用、 辦公室 自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)管理。4）基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗

14、 位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。5、年度培訓(xùn)計劃我公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)， 采用集中、封閉、強化培訓(xùn)，重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪 培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實操、教練式 1+1模式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培 訓(xùn)效果。6 培訓(xùn)方式7、培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)上鞏固培訓(xùn)效果， 培訓(xùn)后確保勝任崗位，并對員工業(yè)績進行跟蹤評估。內(nèi)部管理制度一、管理處主任崗位職責(zé)1、全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)；2、制定管理處

15、年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；3、負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況；4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度；5、負責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作；6、協(xié)調(diào)本部門與供水、 供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系， 便于開展各項工作；7、認真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。二、管理處主管崗位職責(zé)1、協(xié)助管理處主任完成管理處的各項工作；2、認真完成所分管的各項工作；3、接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%

16、 ；4、熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、 常用維修方法； 督促本中心工作人員 及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標(biāo)；5、熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；6、每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；7、負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；三、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2、負責(zé)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3、全面掌握管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。4、協(xié)調(diào)各部門送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加

17、管理處例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。6、負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。四、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理處制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，負責(zé)對小區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的運行 值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對 發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，

18、保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。五、清潔員崗位職責(zé)1、負責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負責(zé)小區(qū)各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。六、保安崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3、負責(zé)本轄區(qū)人員的進出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。7、負責(zé)小區(qū)安全、防火防盜、防破壞的防范工作。8、

19、負責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。9、負責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10 完成上級交辦的各項任務(wù)。七、綠化員崗位職責(zé)1、負責(zé)園區(qū)綠化植物的定期澆水、 施肥、除雜草、 防治病蟲害 ,培育、種植花苗木并及時對綠籬、花球的修剪選型。2、負責(zé)清理綠化草地內(nèi)的垃圾雜物和枯枝落葉 ,做好日常的保潔工作。3、負責(zé)定期對辦公室、會所的陰生植物進行養(yǎng)護、更換。4、負責(zé)對各責(zé)任區(qū)綠化進行管理 ,勸阻、糾正一切破壞綠化的行為。5、熟記管理住宅區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局 ,熟悉園區(qū)花草樹木的名稱、習(xí)性、生長規(guī)律以及相應(yīng)的養(yǎng)護管理程序。6、愛護公共財物 ,能熟練操作各種園林器械 ,熟知農(nóng)藥、 化肥的性能及 使用標(biāo)準(zhǔn)

20、。7、認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識 ,努力提高管理質(zhì)量和工作效率。8、服從主管安排 ,遵守工作紀(jì)律 ,認真按時完成上級交給的工作任務(wù)。服務(wù)的具體內(nèi)容和管理措施委托管理內(nèi)容1、廠區(qū)內(nèi)公共通道、門廳、辦公區(qū)、內(nèi)壁墻面、廠區(qū)外圍裝飾地面保潔；2、廠區(qū)內(nèi)治安、防盜、消防、交通秩序維護；3、聯(lián)亞公司交辦的其他任務(wù)。擬采取的主要管理措施1、清潔、衛(wèi)生A、按照廠區(qū)管理面積和保潔內(nèi)容，合理配置保潔人員。B、廠區(qū)內(nèi)公共部位及廠區(qū)管理區(qū)域的道路、地面、露天停車場、綠化帶和樓道內(nèi)公共部位、 公共設(shè)施，包括門外立面，實行 8小時清潔。C、生活垃圾日產(chǎn)日清，定期消殺。D、建立健全環(huán)境衛(wèi)生保潔日常檢查制度，通過劃分衛(wèi)生責(zé)任區(qū)、分片包

21、干， 責(zé)任到人， 監(jiān)督檢查等管理方式，使廠區(qū)的衛(wèi)生達到規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)，做到廠區(qū)內(nèi)公共場所和相關(guān)場地、樓梯間地面、墻壁、門廳外 立面等整潔、無衛(wèi)生死角，保障廠區(qū)清爽，干凈舒服。E、管理人員隨時引導(dǎo)使用人注意愛護環(huán)境衛(wèi)生，共同提高廠區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。3、安全防范管理A、配備一支政治可靠、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、值勤文明的專職保安隊伍，維護好小區(qū)的公共秩序。B、采取技防、人防雙管齊下的辦法，利用監(jiān)控系統(tǒng)、通訊聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、保安監(jiān)督巡查系統(tǒng)和門崗值勤檢查系統(tǒng)，進行 24 小時全天候、全方 位安全防范。C、所有保安人員必須做到能熟練掌握操作監(jiān)控系統(tǒng)，24小時全方位監(jiān)控。巡視人員必須做到每天按照指定的路線定時巡視。D、當(dāng)

22、班人員配備對講機保持高效聯(lián)絡(luò)，一旦發(fā)現(xiàn)問題在第一時間到達現(xiàn)場并采取有效防范措施， 必要時及時報警， 協(xié)助公安機關(guān)處理好 事態(tài)。E、廠區(qū)入口實行24小時門崗執(zhí)勤，建立詢問、登記、聯(lián)系 制度。F、堅持查崗制度和報告制度。保安隊長、管理處主任、公司 安管部、公司領(lǐng)導(dǎo)進行不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報， 漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。4、消防管理A、采取 預(yù)防為主、防消結(jié)合”的積極方針，貫徹安全責(zé)任制度和消 防工作社會化原則，形成B、組織專業(yè)人員定期檢查各種消防器材，消防設(shè)施設(shè)備是否功能齊全，靈敏可靠。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保障正常便用。C、加強對消防通道的管理，做到無亂堆、亂放、舌L占用，確保消防

23、通道暢通無阻。D、堅決制止易燃、易爆品進入廠區(qū)，消除安全隱患。F、所有E、加強對廠區(qū)內(nèi)部安全隱患重點部位 （電梯、監(jiān)控設(shè)備房、水泵房、配電房等 ）的管理，嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙，堆放雜物和化學(xué)物。管理服務(wù)人員必須具有掌握正確使用各種消防器材的能力， 從根本上 保證廠區(qū)無消防隱患。G、保安人員每年組織一次消防演習(xí)，把撲救初期火災(zāi)任務(wù)落實到全體管理服務(wù)人員的身上， 不失時機的撲滅初期火災(zāi)。 小區(qū)建立動用明 火報告審批制度。5、廠區(qū)外車輛停放秩序的管理A、各種車輛實行規(guī)范行駛，遵守廠區(qū)外車輛管理規(guī)定。B、外來車輛按指定的規(guī)定區(qū)域停放。6、品質(zhì)管理A、科學(xué)管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，制造無盲點的管理網(wǎng)絡(luò)。B、

24、管理處實行窗口服務(wù)承諾制。C、強化管理服務(wù)人員的敬業(yè)精神，持續(xù)改進工作，增強業(yè)主的滿意度。7、建立物業(yè)管理報告制度，溝通與聯(lián)亞公司的聯(lián)系，全面推動物業(yè)管理方面的各項工作。物業(yè)公司在廠區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作實行公開報告制度接受聯(lián)亞公 司全體員工的監(jiān)督管理。8、建立、健全廠區(qū)檔案、資料管理制度9、大力發(fā)展公共關(guān)系建立與合肥市房產(chǎn)局、工商、稅務(wù)、物價、公安、市容、水電氣管理 部門和街道等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共業(yè)務(wù)關(guān)系， 建立一套單位互通 信息網(wǎng)絡(luò)，隨時掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、基本標(biāo)準(zhǔn)1、制訂較完善的物業(yè)管理方案，并按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、管理服務(wù)人員著裝整齊、

25、佩戴標(biāo)志、行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。3、管理處主任具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗。4、管理員應(yīng) 90% 持有物業(yè)管理工作上崗證書， 特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。6、公司多方面運用計算機管理 （業(yè)主檔案、收費管理等 ）。7、采取多種形式如走訪、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 5%以上員工作有效溝通，每年有效投訴處理率大于 100% ，每年進 行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋大于 20% ，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改 進，滿意率達 90% 以上。8、建立較完善的檔案管理制度。二、公共秩序維護內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1、廠區(qū)管理區(qū)域出入口 24 小時

26、值班。2、保安對小區(qū)管理區(qū)域每小時巡邏 2 次。3、引導(dǎo)汽車有序停放，非機動車輛按規(guī)定停放區(qū)有序停放。4、進出廠區(qū)管理區(qū)域的外來人員實行登記制度。5、對火災(zāi)、治安、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。三、保潔服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)廠區(qū)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、門廳全天擦拭2、公共通道全天擦拭3、辦公區(qū)全天擦拭4、倉庫全天擦拭5、內(nèi)壁墻面 1 次/每周清掃6、廠區(qū)外圍裝飾地面 2 次/每天清掃垃圾的處理與收集1、根據(jù)廠區(qū)實際合理布設(shè)果殼箱、垃圾實行袋裝化，并逐步實施垃圾分類收集。2、垃圾每日收集 2 次，生活垃圾做到日產(chǎn)日清。3、根據(jù)廠區(qū)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲滋生及異味產(chǎn)生。4、室外垃圾箱每日清理、定期

27、清洗、保持潔凈。緊急事件應(yīng)對預(yù)案1、火警應(yīng)急處理方案1.1 當(dāng)值保安員接到有關(guān)的火警報告時，應(yīng)立即通報主管部門并至報 警現(xiàn)場核復(fù)火警情況并做好救火啟動準(zhǔn)備。有關(guān)人員應(yīng)記錄火警時 間，搜尋事發(fā)現(xiàn)場異常情況及做好記錄；1.2 如屬誤報情況，現(xiàn)場保安員確認現(xiàn)場區(qū)域安全后，報呼叫中心記 錄并消除火警警報；1.3 如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)火情，保安員應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施：現(xiàn)場保安員立即將火警情況以電話、 對講機或其他方式向呼叫中心或 其他崗位保安員通報；保安員在報告火情同時，拿取最近位置的滅火器材并投入救火工作。保安員在救火時， 應(yīng)大聲通報相關(guān)區(qū)域的人員， 并警告周圍人員撤離 危險區(qū)域或協(xié)助補救；監(jiān)控中心監(jiān)控員按應(yīng)

28、急方案通報各崗位保安員赴現(xiàn)場增援；當(dāng)值保安在安排火場撲救同時， 應(yīng)及時設(shè)置火場警戒。 并在火勢控制 后安排現(xiàn)場保護工作。1.4員工在聽倒呼叫中心發(fā)布危機警戒命令后，自動進行應(yīng)急人力組織，并實施火警現(xiàn)場增援、重要部位職守工作；1.5崗位上的保安員必須按方案內(nèi)容做好各崗位警戒工作；1.6 當(dāng)值最高級別人員負責(zé)成立臨時指揮小組，協(xié)調(diào)火情處置應(yīng)急工 作；1.7 有關(guān)清潔等后勤人員根據(jù)指示進行現(xiàn)場減少器械搬運、現(xiàn)場秩序 維護等協(xié)調(diào)工作；1.8 同時按規(guī)定通報管理員、物業(yè)主管及公司有關(guān)人員，通報順序如 下：管理員及物業(yè)主管公司主管人員如噴淋泵、消防泵有啟動動作，需報告消防部門。1.9 火警受控制后，由公司

29、人員和物業(yè)主管、管理員組成專案組進行 事故調(diào)查及善后工作；1.10進行事故起因調(diào)查，并制訂整改措施，追究責(zé)任者失職行為；1.11對火警造成的損失進行拍照取證，并記錄損失情況；1.12司；管理員完成事故經(jīng)過情況報告，由物業(yè)主管總結(jié)情況并上報公1.131.14注意事項由公司協(xié)助向保險商申請索賠事項，并跟進辦理以上工作。當(dāng)有關(guān)消防重點防范部位或易燃易爆危險品發(fā)生火情時， 保安員應(yīng)及 時撥打 “119火”警電話向消防部門報告，做好自身安全防范工作；保安員應(yīng)保持穩(wěn)定情緒， 安撫受驚嚇人員， 減少火警對正常秩序的影 響；發(fā)生電器類火災(zāi)時，嚴(yán)禁使用水或水性減滅器械進行撲救；保安員在撲救火情時， 應(yīng)隨時與監(jiān)控

30、中心聯(lián)系并通報火情， 并尋求支 援，以免不可見因素導(dǎo)致火勢失控。1.15 處理流程：2、盜、搶等刑事案件應(yīng)急處理方案2.1 發(fā)生盜竊案件時，保安員應(yīng)立即報警，緊急情況撥打 “110報”警；2.2 管理人員在接到報警同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下：各崗實施應(yīng)急方案，加強對進出通道的人員和車輛、物品進出管理， 必要時對重點區(qū)域予以封鎖，防止罪犯逃逸。安排保安員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、 欄將事發(fā)區(qū)域分隔， 做 好現(xiàn)場保護工作，禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場。管理處安排人員對主要通道、 事發(fā)區(qū)域進行安全檢查， 以便能及時發(fā) 現(xiàn)可能藏匿的罪犯或犯罪索如：侵入部位、隱匿場所、贓物等。封鎖有關(guān)案件的任何消息， 防止擴散及驚動傳媒人士， 從嚴(yán)控制人員 進出，謝絕采訪，并注意任何情況泄露而造成妨礙警方偵破案件。2.3 管理員在實施應(yīng)急方案同時，按規(guī)定通報物業(yè)主管及公司有關(guān)人 員，報順序如下：物業(yè)主管；公司主管部門負責(zé)人。2.4 管理處在警方到場或罪犯控制后，應(yīng)采取善后措施如下：管理處盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng) 過，并提供相關(guān)工作報告、記錄、錄像資料等；配合警方、公司認真對事件進行調(diào)查，查找起因和安全隱患， 制整改 措施，追究肇