1、都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（第一季度）（第一季度） 城市名品銷售部 2012年年4月月10日日 都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告調(diào)查分析報(bào)告 調(diào)查結(jié)果全面揭示都勻市的購(gòu)買力水平調(diào)查結(jié)果全面揭示都勻市的購(gòu)買力水平和產(chǎn)品需求特征。和產(chǎn)品需求特征。調(diào)研說明一、背景一、背景 近年來，隨著都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，市場(chǎng)主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時(shí)代已經(jīng)過去。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷改變，以購(gòu)房者消費(fèi)傾向?yàn)閷?dǎo)向主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購(gòu)房者購(gòu)房趨勢(shì)和特

2、點(diǎn)變化的研究。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對(duì)潛在購(gòu)房者需求研究的認(rèn)識(shí)，潛在購(gòu)房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為項(xiàng)目定位和決策過程的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。 調(diào)研說明二、目標(biāo)二、目標(biāo)1 1、研究新政后樓市的走勢(shì)和未來趨勢(shì)、研究新政后樓市的走勢(shì)和未來趨勢(shì)2 2、跟蹤預(yù)測(cè)未來購(gòu)房者自身特征及其變化、跟蹤預(yù)測(cè)未來購(gòu)房者自身特征及其變化3 3、揭示未來樓市購(gòu)買力水平及產(chǎn)品需求特征、揭示未來樓市購(gòu)買力水平及產(chǎn)品需求特征4 4、探索近期樓市滯銷的真正原因、探索近期樓市滯銷的真正原因調(diào)研說明三、調(diào)查三、調(diào)查1、調(diào)查對(duì)象：主要以都勻開發(fā)區(qū)和城區(qū)樓盤為主導(dǎo)2、調(diào)查樓盤：見樓盤調(diào)查表3、調(diào)查時(shí)間：2012年3月2

3、54月1日4、調(diào)查形式：踩盤以及房交會(huì)巡展兩種方式調(diào)查調(diào)研說明四、樓盤分布四、樓盤分布本次調(diào)查共完成樓盤28個(gè)，其中：1、總體住宅需求部分（開發(fā)區(qū)）：14個(gè)；2、市區(qū)住宅需求部分：13個(gè)；3、純商業(yè)地產(chǎn)：1個(gè)自助和改善消費(fèi)仍舊是需求主體，剛需成為購(gòu)房主要?jiǎng)訖C(jī)自助和改善消費(fèi)仍舊是需求主體，剛需成為購(gòu)房主要?jiǎng)訖C(jī)從購(gòu)買目的來看，自住型中，81的潛在購(gòu)買者還是購(gòu)房自己使用，其次則是給兒女使用。自住型消費(fèi)，剛需成為購(gòu)房主要?jiǎng)右蜃宰⌒拖M(fèi)，剛需成為購(gòu)房主要?jiǎng)右蛭覀兛梢詮纳蠄D表中可以看出購(gòu)房目的是以居住、優(yōu)化居住環(huán)境二大原因需求為主，改善住房、 剛性需求堅(jiān)挺；同時(shí)買來后將來給兒女的需求呈上升態(tài)勢(shì)。購(gòu)買目購(gòu)買

4、目的的自己居自己居住住給兒女給兒女買買給老人給老人買買保值保值買了以買了以后升值后升值轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)賣百分比50%20%15%9%6%平層產(chǎn)品最受歡迎，躍式和錯(cuò)層開始受關(guān)注度較平層產(chǎn)品最受歡迎，躍式和錯(cuò)層開始受關(guān)注度較小小 平層仍舊是偏好度最高的產(chǎn)品，也是目前最大眾化產(chǎn)品，同時(shí)近期我們也可以看到，近年來流行的躍式和錯(cuò)層也開始受到小部分客戶的關(guān)注，但是由于總價(jià)高的原因，兩種戶型成交量不太理想，以水榭花都為例，尾盤剩余100多套現(xiàn)房中躍層占75%的比例。 實(shí)用的三室二廳和舒適型四室二廳是需求的主要戶型實(shí)用的三室二廳和舒適型四室二廳是需求的主要戶型 套型需求分布來看，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用又具備一定舒適性的三室兩廳和四

5、室二廳是潛在購(gòu)房者的打算購(gòu)買的主流產(chǎn)品，四室以上的相對(duì)豪華的住宅需求比較穩(wěn)定。功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的90-130平方米的面積段套型成平方米的面積段套型成為需求主流為需求主流 90-130平方米的面積段需求占到總需求的50左右?？梢哉f絕大部分的需求面積都集中在這一段，經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的需求傾向又一次得到市場(chǎng)的證實(shí)?？們r(jià)承受主力區(qū)間總價(jià)承受主力區(qū)間2550萬萬/套，面積段在套，面積段在90-130平米平米 潛在購(gòu)房者的總價(jià)承受能力分布在25-50萬達(dá)到峰值，2160萬是目前潛在購(gòu)房者購(gòu)房總價(jià)承受主流區(qū)間，而從供應(yīng)情況看，由于供應(yīng)套均面積和單價(jià)均高于購(gòu)買者的預(yù)算，因而供應(yīng)總價(jià)高于需求總價(jià)，將導(dǎo)致

6、需求區(qū)域受價(jià)格影響而外移。2012年都勻樓市發(fā)展趨勢(shì)年都勻樓市發(fā)展趨勢(shì)1.成交價(jià)格上下幅度不大，成交量下降。部分市民對(duì)目前樓市信心不足，因此當(dāng)前政府的各項(xiàng)目新政策敏感度較高，對(duì)價(jià)格的敏感度上升。2.需求總價(jià)以及單價(jià)幅度變化不會(huì)太大，與目前的實(shí)際成交均價(jià)趨同。3.需求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型產(chǎn)品受青睞，需求面積均值都在90130平米左右，需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。成交價(jià)格變化幅度不大，部分市民對(duì)目前樓市信心不足，因此成交價(jià)格變化幅度不大，部分市民對(duì)目前樓市信心不足，因此未來一段時(shí)間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢(shì)。未來一段時(shí)間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢(shì)。 在09-10年，國(guó)家推出了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，今年政

7、府堅(jiān)持打壓房?jī)r(jià)的決心并沒變。都勻樓市在去年在宏觀調(diào)控下影響幾乎可以說沒有，但是2011年一季度卻經(jīng)歷了觀望期。國(guó)家今年預(yù)計(jì)會(huì)推出相關(guān)的預(yù)調(diào)微調(diào)措施，溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)中明確提出要實(shí)行靈活審慎的宏觀政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，確保實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。成交價(jià)格變化幅度不大，部分市民對(duì)目前樓市信心不足，成交價(jià)格變化幅度不大，部分市民對(duì)目前樓市信心不足，因此未來一段時(shí)間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢(shì)。因此未來一段時(shí)間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢(shì)。 幾次的新政出臺(tái)、多次的房產(chǎn)調(diào)控調(diào)整，都勻樓市依舊保持平穩(wěn)中發(fā)展的勢(shì)頭，潛在購(gòu)房者的

8、心理也隨之發(fā)生變化，33的潛在購(gòu)買者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升。認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的消費(fèi)者僅占有29。認(rèn)為房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)占28%。跟蹤預(yù)測(cè)未來購(gòu)房者自身特征及其變化跟蹤預(yù)測(cè)未來購(gòu)房者自身特征及其變化1.31-45歲成為未來主力購(gòu)買年齡段，其次則為26-30歲，可以說未來購(gòu)房者年齡跨度較大，不同年齡層對(duì)產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同。2.高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購(gòu)房者的重要特征，他們對(duì)樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。3.區(qū)域情節(jié)仍舊存在，開發(fā)區(qū)主要成為首次置業(yè)者最佳選擇。有一定經(jīng)濟(jì)收入及改善型客戶會(huì)選擇市區(qū)，主要置業(yè)樓盤為金麒麟，中鑫大廈以及城市名品。4.有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響銷售購(gòu)買選擇。5.二次

9、、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但舒適的自住價(jià)值產(chǎn)品將受到追捧。31-45歲成為未來主力購(gòu)買年齡段，其次則為歲成為未來主力購(gòu)買年齡段，其次則為26-30歲，可以歲，可以說目前購(gòu)房年齡跨度較大，不同年齡層對(duì)產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同說目前購(gòu)房年齡跨度較大，不同年齡層對(duì)產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同 以城市名品認(rèn)籌年齡劃分，調(diào)查的平均年齡為36 45歲，但是從面積分段看主力需求年齡段為31-45歲，其次為2630歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的消費(fèi)群體的需求變化。v潛在購(gòu)房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司高層員工為主，另外公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。從職業(yè)分布中可以看出，未來住宅的購(gòu)買群體還是以中

10、高收入階層為主。二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居住舒適性與投資價(jià)值兼具的產(chǎn)品將受到追捧住舒適性與投資價(jià)值兼具的產(chǎn)品將受到追捧 從置業(yè)頻次的分布來看，首次置業(yè)比例相對(duì)較大，同時(shí)二次及多次購(gòu)房比例仍然保持上升態(tài)勢(shì)。另一方面二次以上置業(yè)者多以改善型居住為主，因此對(duì)產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時(shí)地段的升值空間也成為其購(gòu)買影響的重要因素。有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購(gòu)買選擇有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購(gòu)買選擇。 和往年相比較，有車一族明顯增加，不準(zhǔn)備購(gòu)買的比例下降。隨著收入水平的不斷提高，以及城市化進(jìn)

11、程帶來的城市邊界的不斷擴(kuò)大，有車一族比例不斷上升，因此對(duì)樓盤車位配比提出更多的需要，能否滿足停車需要也成為購(gòu)房影響要素之一。未來樓市購(gòu)買力水平及產(chǎn)品需求特征未來樓市購(gòu)買力水平及產(chǎn)品需求特征1.地段、交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購(gòu)買的最主要因素。2.完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為很多樓盤的高檔會(huì)所難以存活的主要原因。3.主流需求面積集中在90130平米，不同區(qū)域需求面積段不同。4.單套購(gòu)買總價(jià)集中在2550萬，單價(jià)承受力集中在28004500元/平米。交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購(gòu)買的最主要因素交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購(gòu)買的最主要因素目前影響購(gòu)房決

12、策的因素仍主要以地段、環(huán)境和價(jià)格為主。影響購(gòu)房者購(gòu)買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，融洽業(yè)主關(guān)系，加強(qiáng)文化環(huán)境的建設(shè)。近期樓市成交量下降的真正原因近期樓市成交量下降的真正原因1.剛性需求和改善型自住需求成為樓市強(qiáng)有力支撐，購(gòu)房同時(shí)成為滿足居住及改善生活品質(zhì)功能的法寶。2.對(duì)于未來房?jī)r(jià)有可能下降的判斷造成市民信心的不足， 部分客戶持幣觀望。3.國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日在回答記者提問時(shí)表示，目前一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。全國(guó)“兩會(huì)”期間，政府表明房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)發(fā)生改變。致使一二線城市樓市價(jià)格下降幅度大，成交量創(chuàng)歷史最低，三四線城市價(jià)格小幅度下

13、降。都勻市房?jī)r(jià)價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)，樓市受政策的影響較小，但是也造成了部分客戶持幣觀望，成交量下滑。 金麒麟投資開發(fā)商 閩澤房開開盤時(shí)間2011年5月推廣賣點(diǎn) 小區(qū)商業(yè)步行街均價(jià)目前均價(jià)約3800元/市場(chǎng)歡迎程度 較受好評(píng) ，口碑好。主要層高 30層綠化率 25% 物業(yè)管理費(fèi)1.2元/總戶數(shù) 約1500戶周邊配套 醫(yī)院，學(xué)校，超市，銀行，會(huì)所，人民廣場(chǎng)，文峰公園，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)容積率 7.4主要戶型 3房廳、房廳、房廳 ，60-160平方米為主 建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位配比 700多個(gè) 接近：0.5總建筑面積 總建筑面積約27萬平方米 樓盤本身配套 商業(yè)步行街 觀天下觀天下投資開發(fā)商 長(zhǎng)城房開 開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2012

14、年8月推廣賣點(diǎn) 市中心江景房，小區(qū)物管均價(jià)待定市場(chǎng)歡迎程度 受關(guān)注度較高 是本項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)樓盤住宅層數(shù)及主要層高 30層，一棟四個(gè)單元綠化率 25%物業(yè)管理費(fèi)待定總占地 約4800平方米 周邊配套 周邊配套完善 應(yīng)有盡有容積率 4.2主要戶型 三房?jī)蓮d，90-130平方米為主 建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位配比 未知總建筑面積 6.8萬平方米 樓盤本身配套 豪華會(huì)所、幼兒園 都勻市市區(qū)都勻市市區(qū)2012年開售的主要樓盤年開售的主要樓盤樓盤名稱 觀天下觀天下開盤時(shí)間預(yù)計(jì)8月份推廣賣點(diǎn) 地段，小區(qū)幼兒園，物管主打產(chǎn)品及均價(jià)待定樓盤名稱中糧大廈中糧大廈開盤時(shí)間5月份推廣賣點(diǎn)低價(jià)出售主打產(chǎn)品及均價(jià)面積由50-238，均價(jià)4400元/樓盤名稱中鑫大廈中鑫大廈開盤時(shí)間待定(售房部四月裝修完成)推廣賣點(diǎn)未知主打產(chǎn)品及均價(jià)50-238，均價(jià)待定樓盤名稱金麒麟金麒麟開盤時(shí)間目前正售推廣賣點(diǎn)商業(yè)步行街主打產(chǎn)品及均價(jià)目前2期剩余房源80套左右，面積125以上，均價(jià)4600元/總結(jié)總結(jié) 2012年一季度樓市相對(duì)年一季度樓市相對(duì)2011年成交年成交量有所下降，各樓盤在五一房交會(huì)以及巡量