1、！2！4！5 ！ 現(xiàn)象之一：幾乎現(xiàn)象之一：幾乎100%100%的企業(yè)偷逃稅的企業(yè)偷逃稅 法律對偷稅的界定法律對偷稅的界定 企業(yè)稅負(fù)分析企業(yè)稅負(fù)分析 偷稅風(fēng)險分析偷稅風(fēng)險分析 嚴(yán)厲的處罰制度嚴(yán)厲的處罰制度 稅款追征期規(guī)定稅款追征期規(guī)定 新征管模式建立新征管模式建立6！ 現(xiàn)象之二：幾乎現(xiàn)象之二：幾乎100%100%的企業(yè)多繳稅的企業(yè)多繳稅 未實施納稅籌劃未實施納稅籌劃 稅收優(yōu)惠未充分運用稅收優(yōu)惠未充分運用 額外稅收成本額外稅收成本7！ 納稅籌劃納稅籌劃: :指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大化，指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相

2、關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進行的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進行的各種合理安排。的各種合理安排。8！9！10！ 事前性事前性 合法性合法性 區(qū)別與避稅、偷稅區(qū)別與避稅、偷稅 官方對納稅籌劃的態(tài)度官方對納稅籌劃的態(tài)度 綜合性綜合性 目的性目的性 操作性操作性11！ 企業(yè)組建過程中的納稅籌劃企業(yè)組建過程中的納稅籌劃 企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃 企業(yè)投資過程中的納稅籌劃企業(yè)投資過程中的納稅籌劃 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃 財務(wù)會計核算與成果分配中的納稅籌劃財務(wù)會計核算與成果分配中的納稅籌劃12！ 確立節(jié)稅目標(biāo)，

3、提出備選方案；確立節(jié)稅目標(biāo)，提出備選方案； 建立數(shù)學(xué)模型，進行模擬測算；建立數(shù)學(xué)模型，進行模擬測算； 根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案 考慮各種因素，選擇最佳方案；考慮各種因素，選擇最佳方案； 協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐；協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐； 收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。13！ 142 2、納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估 ！16 ！17稅負(fù)異常與否分析稅負(fù)異常與否分析！18收入完整與否分析收入完整與否分析！19收入確認(rèn)時間分析收入確認(rèn)時間分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)收入確認(rèn)是否提收入確認(rèn)是否提前前

4、主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主營業(yè)務(wù)收本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%賒銷率賒銷率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主營業(yè)務(wù)收本月主營業(yè)務(wù)收入入100%100%收入確認(rèn)是否滯收入確認(rèn)是否滯后后主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主營業(yè)務(wù)收本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率客戶商業(yè)信用負(fù)債增

5、長率=（月末預(yù)收賬款（月末預(yù)收賬款+ +月末其他應(yīng)付月末其他應(yīng)付款）款）- -（月初預(yù)收賬款（月初預(yù)收賬款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬（月初預(yù)收賬款款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款）100%100%！20項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入務(wù)是否確認(rèn)計稅收入名義銷項稅額名義銷項稅額= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率（增值稅稅率（17%17%或或13%13%）外購原材料視同銷售外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入入名義銷項稅額名義銷項稅額= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)

6、收入+ +其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率增值稅稅率！21成本合理性分析成本合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)成本是否合理成本是否合理銷售毛利率銷售毛利率= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入- -主營業(yè)務(wù)成本）主營業(yè)務(wù)成本）主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本100%100%！22費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)費用是否合理費用是否合理期間費用率期間費用率= =（管理費用（管理費用+ +營業(yè)費用營業(yè)費用+ +財務(wù)費用）財務(wù)費用）（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%管理費用率管理費用率= =管理費用管理費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)

7、務(wù)收入）務(wù)收入）100%100%A.A.業(yè)務(wù)招待費率業(yè)務(wù)招待費率= =業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%B.B.總機構(gòu)管理費用率總機構(gòu)管理費用率= =總機構(gòu)管理費總機構(gòu)管理費（主營業(yè)（主營業(yè)務(wù)收入務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%！23費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)費用是否合理費用是否合理營業(yè)費用率營業(yè)費用率= =營業(yè)費用營業(yè)費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%A.A.運輸費用率運輸費用率= =運費運費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收

8、入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%C.C.廣告費用率廣告費用率= =廣告費廣告費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%D.D.宣傳費用率宣傳費用率= =宣傳費宣傳費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%E.E.傭金率傭金率= =傭金傭金（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%！24費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)費用是否合理費用是否合理財務(wù)費用率財務(wù)費用率= =財務(wù)費用財務(wù)費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%相關(guān)指標(biāo)

9、：相關(guān)指標(biāo)：利息費用率利息費用率= =預(yù)提利息預(yù)提利息（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%預(yù)提利息預(yù)提利息= =資本化利息資本化利息+ +費用化利息費用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款額平均借款額（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%平均借款平均借款= =（長短期借款期初數(shù)（長短期借款期初數(shù)+ +長短期借款期末數(shù)）長短期借款期末數(shù)）2 2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率= =主營業(yè)務(wù)收入凈額主營業(yè)務(wù)收入凈額應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額100%100%應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額= =（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)

10、收賬款期末數(shù)）（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）2 2！25扣除項目合理性分析扣除項目合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)工資、折舊等扣除項工資、折舊等扣除項目是否合理目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率固定資產(chǎn)綜合折舊率= =累計折舊額累計折舊額平均固定資產(chǎn)原值平均固定資產(chǎn)原值100%100%平均固定資產(chǎn)原值平均固定資產(chǎn)原值= =（期初固定資產(chǎn)原值（期初固定資產(chǎn)原值+ +期末固定資產(chǎn)期末固定資產(chǎn)原值）原值）2 2工資變動率工資變動率= =（本期工資總額（本期工資總額- -上期工資總額）上期工資總額）上期工上期工資總額資總額100%100%預(yù)提費用變動率預(yù)提費用變動率= =（本期預(yù)提費用（本期預(yù)提費用- -上

11、期預(yù)提費用）上期預(yù)提費用）上上期預(yù)提費用期預(yù)提費用100%100%！26非經(jīng)常性損益合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)非經(jīng)常性損益是否非經(jīng)常性損益是否合理合理非經(jīng)常性損益變動率非經(jīng)常性損益變動率=（本期投資收益（本期投資收益+ +本期補貼本期補貼收入收入+ +本期營業(yè)外收支）本期營業(yè)外收支）- -（上期投資收益（上期投資收益+ +上期補上期補貼收入貼收入+ +上期營業(yè)外收支）上期營業(yè)外收支） （上期投資收益（上期投資收益+ +上上期補貼收入期補貼收入+ +上期營業(yè)外收支）上期營業(yè)外收支） 100%100%！27關(guān)聯(lián)方定價合理性分析關(guān)聯(lián)方定價合理性分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)關(guān)聯(lián)交

12、易定價是否關(guān)聯(lián)交易定價是否合理合理主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進行分析。費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進行分析。！28非關(guān)聯(lián)方串謀分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析項項 目目指指 標(biāo)標(biāo)是否存在非關(guān)聯(lián)方串是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀謀主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主營業(yè)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%賒銷率賒銷率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主營業(yè)本月主營業(yè)

13、務(wù)收入務(wù)收入賒購率賒購率= =（月末應(yīng)付賬款（月末應(yīng)付賬款- -月初應(yīng)付賬款）月初應(yīng)付賬款）本月購進原本月購進原材料或庫存商品材料或庫存商品3 3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！30 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀！ 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： 對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不

14、征營業(yè)稅 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅免征營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅31！ 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 32土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位 ！33 應(yīng)該進行應(yīng)該進行土地增值稅清算的情形

15、：土地增值稅清算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 可以進行可以進行土地增值稅清算的情形：土地增值稅清算的情形： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超以上，或該比例雖未超過過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售

16、完畢的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 ！ 34非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！ 35 ！ 36！ 37！ 38 ！ 39！ 40！41 ！ 42 ！ 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房

17、等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。滯納金。 43 ！ 44 ！ 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。其建造的普通標(biāo)

18、準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。45 ！ 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。務(wù)局具體規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支

19、付稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。權(quán)所支付的金額。46轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ！ 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金”予以扣除。予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，納

20、稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。47！ 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含對于分期開發(fā)的項目

21、，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按

22、規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。48！ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和20%20%的，的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

23、。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。后，免予征收土地增值稅。49土地增值稅優(yōu)惠政策解讀土地增值稅優(yōu)惠政策解讀！ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5 5年或年或5 5年以上的，免征年以上的，免征土地增值稅；

24、居住滿土地增值稅；居住滿3 3年未滿年未滿5 5年的，減半征收土地增值年的，減半征收土地增值稅；居住未滿稅；居住未滿3 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。核實，可以免征土地增值稅。50！ 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地( (房地產(chǎn)房地產(chǎn)) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上

25、條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 514 4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

26、的主要思路 ！53 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 土地增值稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善善 納稅籌劃的平臺納稅籌劃的平臺 納稅籌劃的技術(shù)納稅籌劃的技術(shù)545 5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)

27、案例房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ！56！ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的目金額的20%20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額目金額20%20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “20%20%的增值額的增值額”就是就是 “臨界點臨界點”。57“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法！ 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，20072007年年3 3月月2 2日，日，出售普通住宅用房一幢，總面積出售普通住宅用房一

28、幢，總面積91009100平方米，平均銷價平方米，平均銷價20302030元元/ /平方米，售價總額為平方米，售價總額為1847.31847.3萬元。該房屋支付土地出讓金萬元。該房屋支付土地出讓金200200萬萬元，元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本900900萬元，利息費用為萬元，利息費用為100100萬元，其中萬元，其中4040萬萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%7%、印花稅稅率為印花稅稅率為0.50.5、教育費附加征收率為、教育費附加征收率為3%3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?。?dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為

29、府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10% 10% 。58！籌劃前籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.31847.3萬元；萬元；應(yīng)納土地增值稅額為應(yīng)納土地增值稅額為94.7194.71萬元；萬元；實際盈利金額實際盈利金額= =收入成本費用稅金收入成本費用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-= 1847.3-200-900-100-101.6-94.7194.71 =450.99 =450.99萬元萬元59！ 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米20302030元，元，降到每平方米降到每平方米19781

30、978元，則售價總額為元，則售價總額為18001800萬元，其他資料不變。萬元，其他資料不變。 允許扣除的稅金允許扣除的稅金180018005%5%（1 17%7%3%3%）9999（萬元）（萬元） 扣除項目金額合計扣除項目金額合計200+900+110+220+99200+900+110+220+9915291529（萬元）（萬元） 增值額增值額271271萬元，增值率為萬元，增值率為17.72%17.72% 實際盈利金額實際盈利金額1800-200-900-100-99=4991800-200-900-100-99=499萬元萬元60！ 雖然售價比原來降低了雖然售價比原來降低了47.347

31、.3萬元，但實際稅后收益反而比原來萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了增加了48.0148.01萬元。萬元。 認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和

32、開發(fā)間接費用上開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章。做文章。61！ 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 平均費用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)平均

33、費用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r期獲生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。62！ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝

34、設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或

35、少繳稅的目的。目的。63收入分散籌劃法收入分散籌劃法！ 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是價值是800800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100100萬元。如果該企業(yè)萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則

36、增值額無疑會增加100100萬元。萬元。 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.030.03的印的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.050.05稅率低，可節(jié)省印花稅，稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。一舉兩得。64！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)房地

37、產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。范圍。 建筑行業(yè)建筑行業(yè)3 3的的營業(yè)稅營業(yè)稅，其其稅負(fù)較土地增值稅稅負(fù)較土地增值稅低。低。如果房地產(chǎn)開發(fā)如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行公司在開發(fā)之初

38、便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)開發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。65建房方式籌劃法建房方式籌劃法！ 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開

39、發(fā)公司可以通過該項以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。也可以增強企業(yè)的市場競爭力。66！合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項政例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使

40、用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才稅，只有在房

41、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。就該部分繳納土地增值稅。67！ 確定合適的利息扣除方式確定合適的利息扣除方式 財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 5扣除；如果扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅?/p>

42、出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的1010扣除。扣除。 如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯蛉绻杩詈苌?，利息費用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負(fù)。不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負(fù)。68

43、 ！ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。土地增值稅。 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其

44、擁有的房捐贈方式，以免捐贈不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己但如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓

45、受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。69！ 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人

46、再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。70！ 利用加計扣除進行稅務(wù)籌劃利用加計扣除進行稅務(wù)籌劃 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，的，不享受此項費用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，

47、不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。71！ 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 房屋所有人

48、由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當(dāng)事人，和該個人而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當(dāng)事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。72！ 財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（9595）4848號文件規(guī)定，對于號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政

49、府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計金額時，可予以扣除但不允許加計2020的扣除基數(shù)；對于代的扣除基數(shù)；對

50、于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地土地增值稅增值稅時不允許扣除代收費用。時不允許扣除代收費用。73 ！ 在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。可以降低增值額、

51、減少應(yīng)納的土地增值稅。74！土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250250萬元，允許扣除項目金額為萬元，允許扣除項目金額為200200萬元；銷售乙房取得收入萬元；銷售乙房取得收入400400萬元，允許扣除項目金

52、額為萬元，允許扣除項目金額為100100萬元。萬元。分開核算分開核算甲房產(chǎn)增值率甲房產(chǎn)增值率= =（250-200250-200）200200100%=25%100%=25%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅= =（250-200250-200）30%=1530%=15乙房產(chǎn)增值率乙房產(chǎn)增值率= =（400-100400-100）100100100%=300%100%=300%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅= =（400-100400-100）60%-10060%-10035%=14535%=145甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計=15+145=160=15+145=16075

53、！合并核算合并核算收入總額收入總額=250+400=650=250+400=650扣除項目金額扣除項目金額=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300300100%=117%100%=117%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅= =（650-300650-300）50%-30050%-30015%=13015%=130把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。入和扣除項目放在一起核算并申報。76！甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價甲公司欲將一幢

54、房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價12001200萬元，萬元，房屋原價房屋原價10001000萬元，已提折舊萬元，已提折舊200200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格重置成本價格11001100萬元，該房屋成新率萬元，該房屋成新率6 6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用生評估費用3.43.4萬元。應(yīng)納稅額計算如下：萬元。應(yīng)納稅額計算如下：應(yīng)納營業(yè)稅應(yīng)納營業(yè)稅120012005%5%6060（萬元）（萬元） 應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加6060（7%7%3%3%）6 6（萬元）（萬元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）應(yīng)

55、納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）120012000.50.50.60.6（萬元）（萬元） 77 ！應(yīng)納土地增值稅計算：應(yīng)納土地增值稅計算： 房產(chǎn)評估價格房產(chǎn)評估價格=1100=110060%=66060%=660（萬元）；（萬元）； 扣除項目金額合計扣除項目金額合計=660=66060606 60.60.63.4=7303.4=730（萬元）；（萬元）； 增值額增值額=1200-730=470=1200-730=470（萬元）；（萬元）； 增值率增值率=470=470730730100%=64.38%100%=64.38%； 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=470=47040%40%7307305%=1885%=1

56、8836.536.5151.5151.5（萬元）（萬元）應(yīng)納所得稅（應(yīng)納所得稅（1200120080080060606 60.60.6151.5151.53.43.4）33%=58.9133%=58.91（萬元）（萬元） 應(yīng)納稅額合計應(yīng)納稅額合計60606 60.60.6151.5151.558.9158.91277.01277.01（萬元）（萬元） 78！采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東假設(shè)乙公司是由

57、股東A A、B B組建的有限責(zé)任公司，股東組建的有限責(zé)任公司，股東A A、B B所所占股份比例為占股份比例為60%40%60%40%。投資前，乙公司資本總額為。投資前，乙公司資本總額為20002000萬萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的30%30%。79！甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下：甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資借：長期股權(quán)投資8000000 8000000 累計折舊累計折舊2000000 2000000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)10000000 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本

58、為：乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為：2000200030%/(1-30%)=857.1430%/(1-30%)=857.14（萬（萬元），賬務(wù)處理為：元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)12000000 12000000 貸：實收資本甲公司貸：實收資本甲公司8571400 8571400 資本公積資本溢價資本公積資本溢價34286003428600 80！ 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東A A和和B B，其中轉(zhuǎn)讓給，其中轉(zhuǎn)讓給A A股東股東18%18%，轉(zhuǎn)讓給，轉(zhuǎn)讓給B B股東股東1

59、2%12%。 甲公司賬務(wù)處理為：甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款借：銀行存款12000000 12000000 貸：長期股權(quán)投資貸：長期股權(quán)投資8000000 8000000 投資收益投資收益4000000 4000000 乙公司賬務(wù)處理為：乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本甲公司借：實收資本甲公司8571400 8571400 貸：實收資本貸：實收資本A A 5142840(85714005142840(857140060%) 60%) 實收資本實收資本B B 34285603428560（8571400857140040%) 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅40040033

60、%33%132132（萬元）（萬元） 節(jié)省稅收：節(jié)省稅收：277.01277.01132132145.01145.01 81！某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本給一外國投資者。開發(fā)成本2020億元，售價億元，售價2828億元。按規(guī)定，億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約稅、土地增值稅約1.771.77億元（計算過程略）。億元（計算過程略）。 先投資成立一子公司先投資成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒