1、.F 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。中富國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：對(duì)淄博市家庭購(gòu)物決策者的購(gòu)物習(xí)慣有一個(gè)真正的了解，以便高效率地?cái)U(kuò)大銷(xiāo)售分布，并制定有效的銷(xiāo)售和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。在調(diào)查對(duì)象中女性受訪者占51，男性受訪者占49，其中年齡主要集中在2149歲，比例為83，文化程度主要分布在大中專(zhuān)以上，他們是淄博的主流消費(fèi)群體，客觀、全面地從消費(fèi)者的角度反映了淄博商業(yè)的發(fā)展情況。調(diào)查區(qū)域覆蓋整個(gè)淄博市，涉及五區(qū)三縣，重點(diǎn)為城區(qū)消費(fèi)群體。樣本總量為800人，張店、博山、淄川、

2、臨淄、周村、桓臺(tái)、高清、沂源各100人。本報(bào)告中所稱(chēng)“大賣(mài)場(chǎng)”，指的是位置地處近郊，銷(xiāo)售面積在3000平方米以上的大型超級(jí)市場(chǎng)。第一部分：“大賣(mài)場(chǎng)”購(gòu)買(mǎi)人群的相關(guān)調(diào)研分析本報(bào)告部分具體包括家庭主要購(gòu)物者、其購(gòu)物頻率、平均花費(fèi)、花在路途的時(shí)間和不同類(lèi)型商店各類(lèi)商品的購(gòu)買(mǎi)情況等做出的調(diào)研和分析。本部分報(bào)告表明：在淄博大賣(mài)場(chǎng)正在成為消費(fèi)者非常習(xí)慣的購(gòu)物渠道。27%的家庭購(gòu)物決策人表示去大賣(mài)場(chǎng)的頻率比去年高，同時(shí)，35%表示在大賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi)比去年有所增加。消費(fèi)者每周到在步行距離以?xún)?nèi)的超市購(gòu)物兩次以上，去距離較遠(yuǎn)的大賣(mài)場(chǎng)平均每周1.5次。具體分析如下：一、市民日常購(gòu)物場(chǎng)所調(diào)查分析1、市民日常購(gòu)物對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所

3、選擇的調(diào)查分析張店周村博山淄川臨淄桓臺(tái)高清沂源綜合商場(chǎng)11%9%9%13%7%11%15%8%倉(cāng)儲(chǔ)式超市15%12%15%17%19%13%14%17%便利店、菜市場(chǎng)40%38%37%38%36%33%41%45%批發(fā)市場(chǎng)、社區(qū)小型超市23%36%34%22%37%37%27%23%專(zhuān)賣(mài)店11%5%5%10%1%6%3%7%張店、桓臺(tái)購(gòu)物場(chǎng)所個(gè)案圖表分析調(diào)查表明：大型綜合商場(chǎng)超市并不是市民們?cè)谄綍r(shí)購(gòu)物消費(fèi)時(shí)主要選擇場(chǎng)所，去大型綜合超市、百貨商場(chǎng)的比重占26.0；可以看出，便利店、菜市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、社區(qū)小型超市是市民日常購(gòu)物的主流。 大型綜合商場(chǎng)超市只有少數(shù)市民會(huì)把它們作為日常購(gòu)物場(chǎng)所。但是，這

4、是是不是說(shuō)大型超市、百貨商場(chǎng)的消費(fèi)能力低于社區(qū)小型超市、便利店呢？2、大賣(mài)場(chǎng)、超市與便利店、菜市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、社區(qū)小型超市比較分析附近菜市場(chǎng)/百貨大賣(mài)場(chǎng)超市平均次數(shù)51.53平均花費(fèi)50.399.520.81平均次數(shù)分析：淄博市民飲食講究“新鮮”的習(xí)慣是造成這一排列的主因。調(diào)查顯示，淄博市民一周光顧菜場(chǎng)的次數(shù)每周平均達(dá)到了近5次，而去大賣(mài)場(chǎng)的平均次數(shù)僅為1.5次左右。而且根據(jù)調(diào)查消費(fèi)者去大賣(mài)場(chǎng)的時(shí)間大多是在周末。大賣(mài)場(chǎng)和超市的農(nóng)副產(chǎn)品必須品質(zhì)新鮮優(yōu)良、購(gòu)買(mǎi)和烹調(diào)方便，才有可能奪得菜場(chǎng)的銷(xiāo)售份額。平均花費(fèi)分析：購(gòu)物頻率高并不一定花費(fèi)高。大賣(mài)場(chǎng)的表現(xiàn)比超市強(qiáng)勁，消費(fèi)者在大賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi)是在附近超市的兩

5、倍，相比之下，與其他類(lèi)型店鋪的花費(fèi)差距更大?！彪m然人們?nèi)ゴ筚u(mài)場(chǎng)和超級(jí)市場(chǎng)的次數(shù)比較少，但每次的花費(fèi)金額相對(duì)來(lái)說(shuō)卻比較大，消費(fèi)者一次購(gòu)物花費(fèi)的平均金額在大賣(mài)場(chǎng)是99.5元，在超級(jí)市場(chǎng)是20.81元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于菜市場(chǎng)。這表明：大賣(mài)場(chǎng)和超市作為典型的現(xiàn)代零售渠道，已逐步建立“一站購(gòu)物”的形象，這種購(gòu)物方式將會(huì)越來(lái)越流行。隨著物質(zhì)生活水平的提高和城市生活節(jié)奏的加快，淄博市消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣將會(huì)出現(xiàn)較大變化，超市、大賣(mài)場(chǎng)等現(xiàn)代零售店鋪日益受到青睞，而菜市場(chǎng)、雜貨店等傳統(tǒng)購(gòu)物場(chǎng)所逐漸受到冷落。3、主要購(gòu)物場(chǎng)所張店個(gè)案分析（最近2個(gè)月所去的購(gòu)物場(chǎng)所）商場(chǎng)百分比富爾馬9%銀座7%王府井16%淄博商廈37%大富源1

6、2%金帝購(gòu)物購(gòu)物廣場(chǎng)11%愛(ài)客家8%圖示如下：調(diào)查表明：在針對(duì)市民最近2個(gè)月去過(guò)哪些購(gòu)物場(chǎng)所的研究中，王府井和淄博商廈同高居前列。由此說(shuō)明復(fù)合型購(gòu)物已成為市民的最好選擇。 2、影響市民選擇購(gòu)物場(chǎng)所的關(guān)鍵因素 影響去大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物因素分析因素比例需要花費(fèi)在路上的時(shí)間31%商品的質(zhì)量和新鮮度17購(gòu)物環(huán)境10商品的種類(lèi)16%商品的價(jià)格8%服務(wù)水準(zhǔn)12%附屬設(shè)施6%關(guān)鍵因素影響分析市民外出購(gòu)物時(shí)會(huì)考慮各種因素，76.0的市民認(rèn)為商品價(jià)格和商品質(zhì)量是影響購(gòu)物的兩大重要因素；同時(shí)，我們注意到最大的影響因素是購(gòu)物的便捷性，需要花費(fèi)在路上的時(shí)間影響和制約著對(duì)購(gòu)物商場(chǎng)的選擇。事實(shí)上，根據(jù)局部調(diào)查，商場(chǎng)超市的信譽(yù)對(duì)市

7、民的選擇也有一定影響，有51.0的市民持有這種觀點(diǎn)；商場(chǎng)超市員工的服務(wù)態(tài)度也是市民選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)考慮的關(guān)鍵因素之一。 3、時(shí)間及路程對(duì)外出至大賣(mài)場(chǎng)，超市購(gòu)物的制約分析張店周村博山淄川臨淄桓臺(tái)高清沂源平均數(shù)購(gòu)物時(shí)間周六、周日84%75%83%79%71%68%69%66%74.4%愿意承受的路程（30分鐘）76%41%50%51%51%41%34%33%47.1%圖表顯示如下：超過(guò)70%的淄博市購(gòu)物者在周末去百貨商店和大賣(mài)場(chǎng)，但是只有47%的購(gòu)物者愿意花超過(guò)25分鐘在路途上。這表明淄博消費(fèi)人群并沒(méi)有普遍地把外出購(gòu)物作為雙休日一項(xiàng)重要的活動(dòng)。二、大賣(mài)場(chǎng)、超市、購(gòu)物中心購(gòu)物相關(guān)分析張店周村博山淄川臨

8、淄桓臺(tái)高清沂源購(gòu)物頻率（次/周）（12）此81%76%80%72%61%78%67%69%平均花費(fèi)（元/次） 125元76%41%50%51%51%41%34%33%花在路上的時(shí)間（10分鐘左右）92%73%89%91%86%87%75%87%圖表分析： 圖表表明：張店消費(fèi)者購(gòu)物最方便，購(gòu)物者每周都有一兩去大型商場(chǎng)購(gòu)物的可能，大賣(mài)場(chǎng)更是周末集中購(gòu)買(mǎi)日雜食品的主要場(chǎng)所。 92%的張店家庭購(gòu)物者到步行10分鐘以?xún)?nèi)的便利店購(gòu)物，明顯高于桓臺(tái)（73%）和高清（75%）。作為一個(gè)商業(yè)中心，張店的現(xiàn)代零售店更受家庭購(gòu)物者鐘愛(ài)。消費(fèi)者在大賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi)比6個(gè)城市平均值高30%之多。以上這表明：吸引“張店”消費(fèi)人

9、群將是“中富國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”的一個(gè)重大課題三、家庭購(gòu)物者決策者購(gòu)物決策相關(guān)因素調(diào)查及分析因素 地區(qū)張店周村博山淄川臨淄桓臺(tái)高清沂源教育水平（高中以上）25%15%17%13%11%9%6%8%家庭人均收入（10012000）元38%37%28%31%34%31%26%29%年齡結(jié)構(gòu)（2545）歲67%57%66%71%68%73%69%58%性 別（女）69%71%63%73%59%77%64%66%圖表顯示：教育水平、家庭人均收入影響因素分析調(diào)查顯示：到大超市、大賣(mài)場(chǎng)去的消費(fèi)者中具備高中以上學(xué)歷的占據(jù)1/4，家庭人均收入在10002000元的占到30%張店家庭主要購(gòu)物者的教育和收入水平都偏高。

10、在張店具“高中以上”的購(gòu)物者有25，比博山（17）和桓臺(tái)（9）都高，而張店家庭收入在人民幣1001至2000元的購(gòu)物者達(dá)38，比其他四區(qū)三縣平均值高8個(gè)百分點(diǎn)。圖表顯示：年齡結(jié)構(gòu)、性別影響因素分析調(diào)查表明：家庭購(gòu)物決策者有三分之二是年齡25歲至44歲的女性。抽樣調(diào)查的800個(gè)購(gòu)買(mǎi)者的調(diào)查結(jié)果分析可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：1、“家庭消費(fèi)決策人”為25-44歲的已婚女性。這些頗具代表性的家庭一般由主婦當(dāng)家，有3-4個(gè)成員，月家庭人均收入在1001-2000元之間。2、購(gòu)物者每星期平均購(gòu)物超過(guò)8次，雖然去臨近的菜市場(chǎng)、雜貨店的頻率依舊不低，而且便利店、菜市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)、社區(qū)小型超市、專(zhuān)賣(mài)店等場(chǎng)所仍然是日常

11、購(gòu)物的主流場(chǎng)所，但人們的主要消費(fèi)越來(lái)越集中到超市、大賣(mài)場(chǎng)。菜市場(chǎng)一向是專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)生鮮食品的地方，但超市和大賣(mài)場(chǎng)更能滿(mǎn)足消費(fèi)者節(jié)省時(shí)間、“一站夠足”的要求，在這里同時(shí)能買(mǎi)到食品和日用品，因而越來(lái)越受到歡迎。3、消費(fèi)者最看重的是商品的“質(zhì)量和新鮮度”及“豐富程度”而“價(jià)格低廉”還在其次。如果超市和大賣(mài)場(chǎng)能改善生鮮食品的質(zhì)量和提供更加衛(wèi)生的購(gòu)物環(huán)境，將吸引更多的顧客。但是我們必須看到影響消費(fèi)者去打賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的最主要因素還是花費(fèi)在路程上的時(shí)間。作為典型的現(xiàn)代零售渠道，超市和大賣(mài)場(chǎng)在人們心中已逐漸建立起“一站購(gòu)足”的形象。雖然去超市要比去大賣(mài)場(chǎng)更方便、更頻繁，但消費(fèi)者在大賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi)一般是超市的兩倍。由于大賣(mài)

12、場(chǎng)路途較遠(yuǎn)，人們一般喜歡周末去，有超過(guò)60的人要借助交通工具，而且傾向于購(gòu)買(mǎi)能儲(chǔ)存的食品，購(gòu)買(mǎi)量很大。4、所有購(gòu)物者中，70的人是“沖動(dòng)型”購(gòu)物，這也就是說(shuō)購(gòu)物環(huán)境可能和商品本身的價(jià)格、質(zhì)量同等重要。因此，如果零售商能讓顧客在商場(chǎng)的逗留時(shí)間增加哪怕只增加一二分鐘，顧客購(gòu)買(mǎi)商品的可能性也會(huì)大大增加。綜上所述：像超市或者大賣(mài)場(chǎng)這樣的購(gòu)物場(chǎng)所之所以越來(lái)越受到消費(fèi)者的歡迎，最主要的原因在于能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者“一站購(gòu)物”的需求?！耙徽举?gòu)物”是指在一個(gè)購(gòu)物地點(diǎn)一次購(gòu)買(mǎi)到所需要的所有品類(lèi)。在這方面，大賣(mài)場(chǎng)具有較大的優(yōu)勢(shì)。報(bào)告顯示，有87%的消費(fèi)者曾在大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)食品，而60%曾購(gòu)買(mǎi)日用品；其次是超市，曾在那里購(gòu)買(mǎi)

13、食品的人有85%，購(gòu)買(mǎi)非食品的有46%。第二部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研分析（覆蓋淄博市所有的大中型商場(chǎng)、超市、百貨、批發(fā)中心）危機(jī)是存在的，這個(gè)危機(jī)源于總量和需求，需求并不總是跟上總量。無(wú)庸置疑，非理性的供給與非理性的投資需求將會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一是擠掉中小企業(yè)，二是有場(chǎng)無(wú)市。淄博僅張店市內(nèi)就有王府井、淄博商廈、大富源、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座、富爾馬、愛(ài)客家等購(gòu)物場(chǎng)所。由此，我們要問(wèn)：淄博的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)過(guò)剩嗎？此時(shí)投資商業(yè)地產(chǎn)是喜是憂(yōu)？本部分調(diào)查包括：經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查、商場(chǎng)定位、誠(chéng)信、服務(wù)水準(zhǔn)等內(nèi)容第三部分：商場(chǎng)資訊傳播渠道調(diào)研分析1、市民獲取商場(chǎng)、超市、大賣(mài)場(chǎng)信息的主要渠道分析媒體百分比報(bào)紙81.7宣傳單張73.7電視27.5朋友介紹29海報(bào)61圖表顯示如下：調(diào)查表明：