1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學1. 教材前言，課件第一講房地產(chǎn)答：房地產(chǎn)是指土地以及固著于土地的與土地不可別離的局部。這些與土地不可別離的局部，包括建筑物、樹木、草地燈各種具體的表現(xiàn)形式。從物質(zhì)角度看，與房地產(chǎn)相關的概念主要有三個：土地、改進物和固定附著物。2教材第一章，課件第二講經(jīng)濟適用房答：經(jīng)濟適用房是在政府指導下組織建設的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質(zhì)的微利商品房。3教材第一章，課件第二講廉租住房 答：廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。4. 教材第一章，課件第二講住房公積金  答：住房公積金是指國家

2、機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房資金。5.教材第二章，課件第三講土地使用權(quán)出讓答：是指國家將國有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。是國有土地有償使用的主要形式之一。6.教材第三章，課件第四講房地產(chǎn)投資答：房地產(chǎn)投資就是將資源投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和中介效勞等房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動中，以期在未來能獲得一定的效益。7教材第五章，課件第六講，工程建設合同 答：又稱工程承包合同或者工程合同，是開發(fā)商發(fā)包人和施工單位承包人為了完成一定的建筑安裝工程，明確相互的權(quán)利義務關系而簽訂的具有法

3、律效力的協(xié)議。8教材第九章，課件第十講房地產(chǎn)泡沫答：房地產(chǎn)泡沫指的是由于虛擬需求的過度膨脹導致房地產(chǎn)價格水平相對于其理論價格的非平穩(wěn)性上漲，由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛假繁榮現(xiàn)象。這種價格難以長期維持，最終將會向泡沫一樣破滅。9教材第十章，課件第十一講物業(yè)管理合同 答： 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事實物的管理效勞，由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務的書面協(xié)議。10教材第十章，課件第十一講業(yè)主公約答：業(yè)主公約又稱為管理公約或公共契約，是業(yè)主承諾的、對全體業(yè)務具有約束力的有關物業(yè)使用、維護、維修、管理等方面權(quán)利義務的行為準那么，是以書面形式訂立的自治標準。11. 教材第一章

4、，課件第二講為什么要實行住宅商品化，住宅商品化包括什么內(nèi)容？答：實現(xiàn)住房商品化的目的是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化，加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。對于住房商品化的含義，必須全方位理解，它至少包括如下幾點：1、行政事業(yè)單位、公司企業(yè)等各類組織不再富有向其成員提供住房的義務和責任。這些組織也不再進行住房的生產(chǎn)。2、個人通過完全的市場交換關系來滿足其住房消費需求。至于是租賃住房還是購置住房，只是交換形式的區(qū)別，并不是本質(zhì)上的差異。3、在住房問題上實行適當?shù)纳鐣Ｕ?。絕對的住房商品化是不可能的。低收入者不具備或不完全具備通過

5、市場解決其住房問題的能力，這時，政府負有保障的責任。12.教材第二章，課件第三講我國國有土地使用權(quán)出讓的方式。答：土地使用權(quán)出讓就是指國家將國有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。主要有3種方式。1、拍賣出讓。符合事先約定的田間的競買者在一定的場合舉牌報價競爭，出家最高者獲得購置權(quán)。2、招標出讓。政府將出讓土地制成標書，采取公開或者不公開、定向或者不定向?qū)藭l(fā)到擬購置該地塊的競買人手中，有意競買人投標書后，發(fā)標人通過評標委員會對所有投標進行評審，以確定土地使用權(quán)的受讓人。當然也可能因為沒有到達預期而拒絕所有。 3、協(xié)議出讓。政府同土地使用權(quán)的有意

6、受讓人雙方進行一對一的協(xié)商談判，就各方面權(quán)利義務達成一致。13.教材第三章，課件第四講簡單區(qū)分房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機答：房地產(chǎn)投資就是講資源投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和中介效勞等房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動中，以期在未來能獲得一定的效益。投機是一種特殊的投資活動。第一、房地產(chǎn)投機者一般并不進行真正的房地產(chǎn)開發(fā)活動，而專注于房地產(chǎn)的市場流通，也就是轉(zhuǎn)手買賣。第二、投機者購置房地產(chǎn)，不是因為其房地產(chǎn)以外的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者生活的需要。第三、房地產(chǎn)投機存續(xù)時間比擬短。房地產(chǎn)投資過程往往包括投資意向確實立，資金籌措，土地購置與開發(fā)，產(chǎn)品銷售等眾多環(huán)節(jié)，是一個長期行為。第四、房地產(chǎn)投機活動在市場景氣狀態(tài)時比擬明顯，

7、因為此時獲利時機比擬多，獲利程度高，風險較小。第五、房地產(chǎn)投機這對利潤的期望往往大于投資者，因此可能獲利很高，也可能收到很高的損失，因為高風險的投資行為就是投機行為。14.教材第四章，課件第五講我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題及原因分析。答：房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道有：1企業(yè)向銀行支付利息取得資金使用權(quán)的融資方式，是企業(yè)籌資的一條重要渠道有三種方式：信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。2房地產(chǎn)企業(yè)進行上市融資，實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式，通過發(fā)行公司股票。分為直接上市融資和間接上市融資兩種。3債券融資是企業(yè)或政府為籌集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。債券

8、持有人有權(quán)按照約定期限取得利息、收回本金，但無權(quán)參與發(fā)行人對所籌資金的經(jīng)營管理新型融資渠道：1房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，拖過發(fā)行股票、集合投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過投資，選擇不同地區(qū)不同類型的房地產(chǎn)工程進行投資組合2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運行，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或工程，一伙的投資收益和資本那么只的一種基金形態(tài)；3合作融資一般是成立合資或合作公司，利用較好的現(xiàn)金管理技術和經(jīng)驗，進行優(yōu)勢互補。4短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3-6個月或9個月內(nèi)還本付息，用于解決企業(yè)短期資金需求的有價證券15.教材第五

9、章，課件第六講房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的內(nèi)容應該包括哪些方面？ 答：1、開發(fā)工程概況；2、市場分析預測；3、規(guī)劃方案的優(yōu)選；4、工程進度安排；5、投資估算；6、籌資方案與現(xiàn)金流分析；7、財務分析；8、風險分析；9、工程的社會效益與環(huán)境效益；10、結(jié)論。16.教材第六章，課件第七講影響商品房價格的因素有哪些，你對我國當前的房價走勢如何判斷？答：影響商品房價格因素主要有幾個大類：1、制度因素。制度是由政府制定的，因而政府力量對商品房價格的影響是不可無視的；2、經(jīng)濟因素。經(jīng)濟開展狀況、房地產(chǎn)市場上的供求關系、居民收入水平、物價等因素都會影響到房地產(chǎn)的價格；3、人口因素。人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口流動、

10、家庭規(guī)模對房地產(chǎn)價格有一定的影響；4、投機因素。投機是利用價格差異獲取經(jīng)濟利益的行為。投機往往引起房地產(chǎn)價格的劇烈波動；5、其他因素。這里包括自然環(huán)境、人文與社會環(huán)境、心理等各個方面。對于我國當前的房價走勢，我個人認為盡管房地產(chǎn)的調(diào)控大棒一直高懸，但總體而言，指望房價暴跌不太現(xiàn)實，最多是微跌然后緩漲，局部區(qū)域跌而大局部區(qū)域漲。17.教材第八章，課件第九講房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的負面效應。答：1房地產(chǎn)泡沫作為一種價格現(xiàn)象可以對經(jīng)濟資源的配置產(chǎn)生影響，資產(chǎn)價格不斷上升，使得市場價格不能反映出真實的供求關系，偏離一般的均衡價格，導致大量資金流入該顫音，破壞力社會經(jīng)濟資源的最優(yōu)配置,2房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生必

11、然會帶來收入上的再分配，產(chǎn)生既無效率又損害社會的公平分配效應，勞動所得在國民經(jīng)濟中所占的比重不斷下降。3房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹和崩潰導致房地產(chǎn)價格的大幅度波動已經(jīng)對整體經(jīng)濟的影響，房價季度下跌，商品房知曉，將會影響銀行還款，銀行將會出現(xiàn)資金鏈條斷裂，銀行擠兌，金融危機爆發(fā)，進而影響到實體經(jīng)濟的良性開展。18.教材第九章，課件第十講簡述房地產(chǎn)價值評估中收益復原法和本錢估價法的原理。答：收益復原法的根本原理是：某宗房地產(chǎn)的價值應該等于一定數(shù)量的貨幣，該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產(chǎn)每年所帶來的純收益相等。本錢法就是生產(chǎn)某一房地產(chǎn)品所消耗的各項費用和應繳稅金以及一定的利潤為依據(jù)，來確定房地

12、產(chǎn)價格的方法。19.教材第八章，課件第九講房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的正面與負面效應。答：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動效應非常顯著，而房地產(chǎn)業(yè)非理性開展所形成的泡沫對產(chǎn)業(yè)鏈條也產(chǎn)生了一系列的聯(lián)動效應。一、房地產(chǎn)泡沫的正效應分析1、正反應效應。房地產(chǎn)泡沫具有一定程度上的正反應效應，在泡沫產(chǎn)生并持續(xù)放大階段，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，消費者產(chǎn)生了房地產(chǎn)價格將會進一步上行的預期，而實際價格走勢正式了這一點時，將會進一步增強這種預期，在這個過程之中居民的財務水平確實出現(xiàn)了一定程度的增加。2、托賓Q效應。根據(jù)托賓Q效應理論，Q值=企業(yè)資產(chǎn)的市場價格/企業(yè)重置本錢，當房地產(chǎn)價格上

13、升時，投資、投機于房地產(chǎn)的企業(yè)的股價上升，即使企業(yè)不是上市企業(yè)，其擁有財產(chǎn)的價值上升也表現(xiàn)為其本身市場價格的上升，從而導致Q值變大，企業(yè)的市場價值高于資本的重置本錢，企業(yè)就會增加投資，最終刺激經(jīng)濟的增長。此外，房地產(chǎn)泡沫還存在周期效應、通貨膨脹效應以及資本流動性等諸多效應。二、房地產(chǎn)泡沫的負效應分析1、資源配置效應。房地產(chǎn)泡沫作為一種價格現(xiàn)象可以對經(jīng)濟資源的配置產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)泡沫的膨脹，資產(chǎn)價格不斷上升，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)持有人的財富不斷增加，從而不斷吸引社會資金注入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，導致大量資金在該產(chǎn)業(yè)集中，在資金總量一定的情況下，無疑會減少在其他資產(chǎn)方面的資金投入，這就必然引發(fā)社會經(jīng)濟資源的重

14、新配置，泡沫的出現(xiàn)必將對國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。2、收入分配效應。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生必然會帶來收入上的再分配，房地產(chǎn)泡沫的收入分配效應屬于市場分配范疇。在泡沫成長階段，市場價格越來越偏離均衡價格，使得由市場分配因素覺得的價格出現(xiàn)扭曲，產(chǎn)生既無效率又損害社會公平的分配效應。在社會經(jīng)濟中，越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫資產(chǎn)，而資產(chǎn)價格的膨脹又使得資產(chǎn)升值，從而造成富者越富窮著越窮的“馬太效應，顯然，泡沫的這種分配效應損害了社會的公平性。另外，泡沫資產(chǎn)往往會產(chǎn)生遠超出正常資產(chǎn)投資時的收益，巨大的利益驅(qū)動投機者趨之假設鶩，勞動所得在國民經(jīng)濟中所占的比重不斷下降。3、風險效應。主要是指因房地產(chǎn)

15、泡沫的產(chǎn)生、膨脹和崩潰導致房地產(chǎn)價格的大幅度波動以及對整體經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)泡沫破裂，房價極度下跌，商品房滯銷，將會影響銀行還款，銀行將會出現(xiàn)資金鏈斷裂，銀行擠兌，金融危機爆發(fā)，進而會影響到實體經(jīng)濟的良性開展，引起經(jīng)濟危機，給社會帶來沉重災難。此外，房地產(chǎn)泡沫會抑制社會消費。房地產(chǎn)泡沫帶來社會財富的不均衡，由于低收入家庭普遍具有較高的消費收入彈性，而高收入家庭具有低的消費收入彈性，因而，房地產(chǎn)泡沫將進一步抑制低收入家庭消費需求，而高收入家庭消費需求又不高，因此，在一定程度上抑制了社會的有效需求。20.教材第九章，課件第七講對以下兩個房地產(chǎn)工程年份年純收益(萬元)現(xiàn)值指數(shù)(r=10%)房地產(chǎn)A房

16、地產(chǎn)B13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830請問:1兩處房地產(chǎn)的平均年收益各為多少？2利用收益復原法計算,各自的評估價值為多少,哪處房地產(chǎn)的價值更高？3以第4年為例，解釋其現(xiàn)值指數(shù)是如何計算出來的。答(1)房地產(chǎn)A的平均年收益率:(300+500+700+1000)/4=625房地產(chǎn)B的平均年收益率:(900+800+500+200)/4=600(2)利用收益復原法計算,各自的評估價值房地產(chǎn)A的評估價值:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;房地產(chǎn)B的評估價值:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;因A的評估價值<B的評估價值，所以房地產(chǎn)B的價值更高(3)在第四年時，n=4，r=10%所以第四年的現(xiàn)值指數(shù)=1/(1+10%)4=1/1.4641=0.683021.  教材第三章，課件第四講某房地產(chǎn)工程的投資收益率如下列圖所示，