1、馬光遠(yuǎn)：最可怕的事，已沒人相信調(diào)控可以阻止房價上漲市場對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的動機、釋放的政策信號，包括對市場可能造成的重大影響存在不少誤讀，有些專業(yè)人士甚至把本輪調(diào)控和過去的調(diào)控政策等量齊觀，對其可能對市場造成的影響也是輕描淡寫。筆者認(rèn)為政府選擇在國慶黃金周，住房交易最引人關(guān)注的時間窗口，也絕不簡單意味著房地產(chǎn)寬松周期的結(jié)束。研究中國公共政策的人都很清楚，選擇這個時機，而且大多選擇在深夜出臺政策，其在向市場釋放強烈的信號，如果對這樣的信號都視而不見，裝聾作啞，恐怕要付出比較大的代價。千萬不要以為，限購了，資金會被擠壓到那些房子很多的三線城市，這種概率等于零。北京房價已經(jīng)很高，但不一定意味著北京房

2、價很危險。比較危險的城市有兩類：一類是本身沒有太多的概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點低估，現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估；一類是未來的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，比如鄭州，這兩個城市，我們很快會看到房價的調(diào)整。原文：連夜緊急降溫，樓市會否重蹈去年股市覆轍文 / 馬光遠(yuǎn)隨著國慶黃金周臨近結(jié)束，度完假回來發(fā)現(xiàn)失去買房資格的城市越來越多。10月4日，又是半夜，深圳和廣州相繼出臺了頗具力度的限購限貸政策，這使得從9月30日到10月4日密集出臺調(diào)控措施的城市達(dá)到了11個，相信這個名單還會繼續(xù)拉長。從嚴(yán)厲程度而言，深圳的新政堪稱本輪調(diào)控中最為嚴(yán)厲的，強化和提升了以前的限購政策：要求深圳戶籍單

3、身人士（含離異）只能限購1套住房；將非戶籍居民購房資格繳納社保的年限提高至連續(xù)5年。在限貸政策上，對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付比例提高到七成以上。相對于深圳，廣州的相對比較溫和：對于限購政策沒有調(diào)整，仍然是廣州戶籍居民家庭限購2套住房，而非廣州戶籍居民連續(xù)繳納3年以上社保，限購1套住房。信貸政策上，明顯加碼，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。筆者關(guān)注了一下，市場對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的動機、釋放的政策信號，包括對市場可能造成的重大影響存在不少誤讀

4、，有些專業(yè)人士甚至把本輪調(diào)控和過去的調(diào)控政策等量齊觀，對其可能對市場造成的影響也是輕描淡寫。筆者在上一篇文章中已經(jīng)強調(diào)，從兩年前的9月30日中央政府打響救市的第一槍，到今年9月30日，各個城市連夜相繼出臺嚴(yán)厲的調(diào)控舉措，這絕非各個城市的“自選”動作。選擇在國慶黃金周，住房交易最引人關(guān)注的時間窗口，也絕不簡單意味著房地產(chǎn)寬松周期的結(jié)束。研究中國公共政策的人都很清楚，選擇這個時機，而且大多選擇在深夜出臺政策，其在向市場釋放強烈的信號，如果對這樣的信號都視而不見，裝聾作啞，恐怕要付出比較大的代價。在昨天文章研讀的基礎(chǔ)上，筆者對本輪調(diào)控釋放出來的重大信號及未來市場的走勢再做重點闡述。一、連夜限購限貸是

5、對當(dāng)下房地產(chǎn)虛火的極大擔(dān)憂筆者在之前的文章中一再表示，中國房地產(chǎn)市場化以來，我們曾經(jīng)經(jīng)歷數(shù)次市場的瘋狂，但像今天這種瘋狂的局面是第一次見到，無論是價格的瘋漲，還是參與者對整個市場的解讀，都陷入了極度的癲狂狀態(tài)，王健林言，史上最大泡沫。是不是最大尚需各種評價指標(biāo)測算，但起碼，這至少是一次郁金香史上最瘋狂的泡沫之一，瘋狂至沒有人相信當(dāng)下的房價會下跌，瘋狂至一個國家的新增貸款70%以上都拿去炒房，這和日本泡沫經(jīng)濟破滅前，所以人認(rèn)為房價會一直漲下去的心態(tài)完全一致，支撐房價永遠(yuǎn)漲下去的理由也基本一樣，比如，土地少，人多，投資渠道狹窄等等。7月份政治局會議提出“抑制資產(chǎn)價格”反而成了市場助漲的沖鋒號，市場

6、對任何政策和信號都表現(xiàn)出了極度的蔑視。各地連夜出臺政策，背后的嚴(yán)厲程度和對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，已躍然紙上。二、房市變成了瘋牛，根子在于各種投資性需求不斷增加的杠桿。去年股市政策當(dāng)斷不斷，最終失控，在市場最可怕的時候硬性去杠桿，不僅打斷了瘋牛的腿，也打斷了瘋牛的腰。今年房地產(chǎn)面臨的情況比去年的股市有過之而無不及，但今年房地產(chǎn)出現(xiàn)的情況和去年股市也一樣，就是在上半年瘋漲的苗頭出現(xiàn)的時候，沒有及時采取措施，到了下半年，各種投資需求恐慌入市，投資投機性需求成了下半年市場的主導(dǎo)力量?？膳碌牟皇歉鞯匾呀?jīng)很高的房價，而是投機因素以及投機背后各種各樣的杠桿。連多年來幾乎沒怎么漲過的長沙都被炒房團盯上了，市場

7、的瘋狂，由此可見一斑。所以，本輪限購限貸，基本都是針對投資投機性需求。三、土地市場的泡沫是最大的泡沫在今年房地產(chǎn)市場全面回暖的情況下，地方政府在土地市場上卻玩短缺，一方面是地王頻出，另一方面是各地嚴(yán)控供地計劃，包括北京、上海、深圳在內(nèi)的熱點城市，很多沒有完成今年的供地計劃。北京今年計劃供應(yīng)住宅土地1200公頃，截止今天，只供應(yīng)了100公頃，連十分之一都不到，上海迄今為止只完成今年供地計劃的40%，土地的饑餓營銷導(dǎo)致的結(jié)果就是地價的飆漲，任意一塊地放出來，都是地王。開發(fā)商為了拿到稀缺的土地，層層加杠桿，通過各種融資手段拿地，推高土地市場的泡沫，只是一塊地，動輒上百億，樓面價遠(yuǎn)超同地區(qū)二手房的價格

8、。土地市場如此，地方政府要承擔(dān)主要責(zé)任。目前出臺調(diào)控措施的城市，幾乎都把土地供應(yīng)放到第一位，強調(diào)供地，我倒認(rèn)為，對玩饑餓營銷的城市是不是應(yīng)該問責(zé)？一旦房地產(chǎn)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這些高價高杠桿拿的地王最終都會爛到銀行手里，加大系統(tǒng)性金融風(fēng)險。四、房價會怎么走？盡管本輪調(diào)控針對投資投機需求，但由于政策的出臺時機選擇在房價已經(jīng)飆漲至歷史高位的情況下，整個市場的情緒其實已經(jīng)非常不安，相繼出臺的調(diào)控措施很有可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。筆者之前曾經(jīng)寫過一篇對一些城市房價的危險指數(shù)進(jìn)行分析的文章，再次重申，房價最高的城市未必就是最危險的。千萬不要以為，限購了，資金會被擠壓到那些房子很多的三線城市，這種概率等于

9、零。北京房價已經(jīng)很高，但不一定意味著北京房價很危險。比較危險的城市有兩類：一類是本身沒有太多的概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點低估，現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估，一類是未來的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，比如鄭州，這兩個城市，我們很快會看到房價的調(diào)整。至于整個房價的預(yù)期，在這個歷史高位，任何政策層面的風(fēng)吹草動都很可能導(dǎo)致踩踏效應(yīng)。關(guān)鍵是政策的拿捏力度！如果政策像去年的股市那么愚蠢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大跌的危險是存在的。但很顯然，大跌對任何人沒有好處。大跌不是政策的選項！五、市場會如何？不要忘記，經(jīng)歷今年的暴漲之后，市場整體已經(jīng)非常危險，這也許是中國房地產(chǎn)市場最后一次驚艷的上漲。還沒有出手買房的

10、，如果是我，我會等等，因為從任何一個層面而言，再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低，不要去賭自己的運氣。我一直說，從總量而言，中國的房子已經(jīng)夠了，從人口趨勢而言，中國的房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，不要被稀缺的謊言迷亂心智。中國缺少的是好房子，而不是房子！可以肯定地是，在本輪房地產(chǎn)牛市結(jié)束之后，我們再也很難見到這樣瘋狂激動人心萬眾搶房的局面了，房子的漲跌將成為市場的常態(tài)，一些房價已接近歷史天花板，中國將不得不告別一個地產(chǎn)主導(dǎo)經(jīng)濟的時代。附：馬光遠(yuǎn)：哪些城市的房價最危險？文 / 馬光遠(yuǎn)如果你認(rèn)為，房價最高的城市就是最危險的城市，房價最低的城市泡沫最少，那說明你對中國房地產(chǎn)的認(rèn)識根本還沒有入門。當(dāng)然，在一個遍

11、地是房地產(chǎn)專家的時代，人人都可以對未來的房價發(fā)表自己的看法，在中國，預(yù)測房地產(chǎn)的門檻和預(yù)測股市的門檻一樣從來不算高，但這并不意味著，房地產(chǎn)是一個專業(yè)化程度不高的領(lǐng)域。相反，站在經(jīng)濟學(xué)的角度，中國房價，中國的房地產(chǎn)是我認(rèn)為最為復(fù)雜的領(lǐng)域，之所以人人都可以以專家自居，是因為這個市場的畸形發(fā)展，讓專業(yè)在過去沒有太多的用武之地。不過，現(xiàn)在，一切也許將會不一樣。誤讀一個人的觀點不需要太高的智商，但要讀懂一個人的觀點起碼需要一點專業(yè)的態(tài)度。我在上一篇文章中提到：鑒于政策周期與市場周期差不多有六個月的時滯，六個月后，中國房地產(chǎn)市場可能變天。然后一些人將此解讀為：六個月后，中國房地產(chǎn)會崩盤?？吹竭@樣的解讀，我

12、真的感嘆大前研一在其低智商社會中入骨三分的判斷：在網(wǎng)絡(luò)社會，我們所處的時代真的越來越變成一個低智商的社會。一個人除了需要提出觀點，還要不斷地向那些誤讀自己觀點的人進(jìn)行解釋。所以，我必須在這里再次聲明：我從未預(yù)測過中國房地產(chǎn)市場在六個月后崩盤！經(jīng)濟學(xué)沒有能力預(yù)測資產(chǎn)價格何時崩盤，如果一個人告訴你房價什么時候崩盤，這個人不是瘋子就是騙子。那些吹噓自己預(yù)測對了某一次大危機的人，要么是在過去的二十年的時間里，他一直這么預(yù)測，堅持了20年，危機終于來了，然后他就吹噓他對了！我在說誰？大家可以對號入座?；氐秸}，我所言的六個月后，中國房地產(chǎn)市場可能變天，說的意思是：在經(jīng)歷2014年10月份以來一系列房地產(chǎn)

13、政策的刺激之后，中國房地產(chǎn)市場最后一次救市和最后一次瘋漲周期基本結(jié)束，房價單邊上漲的歷史基本結(jié)束。經(jīng)過這一輪周期之后，無論是居住需求，還是投機需求的高峰期基本結(jié)束，房地產(chǎn)市場將回歸正常，房價下跌將在一些城市成為常態(tài)。除非迎來一次真正的暴跌，房地產(chǎn)將從中國人的焦點話題中除去。其實，最好的描述仍然是六個月后房地產(chǎn)可能變天，因為能讀懂的人不需要解釋，讀不懂的人無論如何解釋都不懂。就如同一個美女，你其實很難描述什么是美女，但是，當(dāng)一個女孩站在你面前的時候，你就知道她是不是美女。再說簡單一點：六個月后，房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)將迎來真正的轉(zhuǎn)折點。有人認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場不正常，那是因為這些人不懂房價的基本邏輯，

14、我之前在很多文章中多次談過，今年房價上漲有四重推力：一是去庫存的房地產(chǎn)刺激政策；二是穩(wěn)經(jīng)濟的寬松貨幣；三是地方政府饑餓營銷的土地供應(yīng)導(dǎo)致的地王；四是今年資產(chǎn)荒導(dǎo)致的避險需求。大家可以看出，這四重推力，和居住基本都沒有太大的關(guān)系。這也意味著，今年房價的上漲，既是貨幣現(xiàn)象，也是出于保衛(wèi)財富安全的需要而出現(xiàn)的投資需求，這四重杠桿爆發(fā)的力量超越了政策和市場的預(yù)期。特別是下半年以來，投資需求基本上成為市場的主流，我似乎看到了和去年股票市場一樣的情況：幾乎每個人都在談房子，幾乎很多人一方面對市場感到恐懼，另一方面又奮不顧身地直接去制造恐懼。那么，房價漲到今天，最危險的城市究竟有哪些？在本輪房地產(chǎn)市場上漲之

15、前，我從來都不相信房地產(chǎn)市場存在什么價值洼地，在本輪暴漲接近尾聲之際，面對殺紅了眼的資金，我倒認(rèn)為，還真有一些地方可以被視為價值洼地，也就是，還有上漲的空間。比如，西北的蘭州、銀川，東北的哈爾濱、大連，長三角的無錫、常州、寧波、紹興、湖州，中部的長沙、南昌，西部的成都、重慶、昆明、南寧，福建的福州、泉州，這些城市，房價仍然沒有太大的問題。當(dāng)然，還必須提及我一直非?？春玫臇|莞和惠州，得益于深圳的東進(jìn)戰(zhàn)略以及產(chǎn)業(yè)遷移，這兩個地方未來的想象力仍然巨大。當(dāng)然，盡管北京的房價8月出現(xiàn)了一輪瘋狂，但我依然不會把北京列入房價危險的城市。北京市政府控制土地出讓非常有耐心，就憑這一點，北京房價雖然已經(jīng)太高，但還會更高。廣州就如我在一季度之后所言，在一線城市里會補漲，目前只是處在補漲階段。一線城市里，比較危險的是深圳和上海，這兩個城市，從各個指標(biāo)來看，都屬于危險指數(shù)比較高的城市。而環(huán)北京地帶，包括廊坊、燕郊，在我看來，已經(jīng)從年初投資的黃金地帶成為泡沫最嚴(yán)重的地帶，北京周邊幾乎快要被泡沫淹沒。今年的四小龍里，我一直看好的合肥，今年房價的表現(xiàn)已經(jīng)超越了想象，合肥這個城市未來的想象力很大，但沒有目前房價表現(xiàn)出來的那么大，均價2萬的房價對于合肥而言顯然是估值已經(jīng)過高。合肥這個城市