1、房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅 全面營(yíng)改增后，選擇一般計(jì)稅方法的開發(fā)項(xiàng)目，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額計(jì)算增值稅 銷項(xiàng)稅額。一、法律依據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（總局公告 2016年第18號(hào)）第四條、第五條第四款和營(yíng) 業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定（財(cái)稅201636號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)的規(guī)定，一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售 額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和

2、價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款） *（ 1+11%） 其中當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積+房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）x支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售 額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑 面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土 地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。?制的

3、財(cái)政票據(jù)。另外，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財(cái)稅 2016140號(hào)）第七條、國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第一條和第五條的的規(guī)定，“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆 遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率 地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按 照財(cái)稅2016140號(hào)文件第七、八條規(guī)定

4、，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除 但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人 支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定 扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ) 償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。二、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)征增值稅銷售額時(shí)允許扣除土地價(jià)款的范圍1、房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期 開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益（也稱為土地出讓金）。2、向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用三、房地產(chǎn)企業(yè)扣

5、除土地價(jià)款計(jì)算增值稅5大銷售額時(shí)稅收風(fēng)險(xiǎn)根據(jù) 財(cái)稅2016 140號(hào)和 公告2016 18號(hào)規(guī)定，在計(jì)算銷售額時(shí)， 扣除土地價(jià)款的稅收風(fēng)險(xiǎn)：一是能否提供證明土地價(jià)款和拆遷款的真實(shí)材料；二是計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)，是否將公告配套設(shè)施建筑面積計(jì)入可供銷售面積中，造成多交增值稅；稅收風(fēng)險(xiǎn)控制策略：收集拆遷補(bǔ)償款土地價(jià)款的法律憑據(jù)1、省級(jí)以上財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)2、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、被拆遷路段及門牌號(hào)、拆遷面積及 補(bǔ)償金額，被拆遷人簽章等資料；包括：簽章被按有手印的補(bǔ)償清 單；銀行蓋章支付的補(bǔ)償款或收款收據(jù)；從政府部門取得的返還的土地出讓金，不得從土地出讓金中扣除。四、房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地

6、價(jià)款差額計(jì)征增值稅的賬務(wù)處理增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（財(cái)會(huì)201622）關(guān)于“企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理”規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī) 定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng) 付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科 目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的 稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”或“應(yīng)交稅 費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記 “應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅” 科目），貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。 基于以上規(guī)定，

7、房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅的賬務(wù)處理 如下：1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期 開發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本土地成本 /土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款2、 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用，抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” 的賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本五、房地產(chǎn)企業(yè)差額計(jì)征土地增值稅中扣除的土地價(jià)款在土地增值稅 和企業(yè)所得稅中的處理根據(jù)上面的會(huì)計(jì)核算可發(fā)現(xiàn)，銷售房產(chǎn)項(xiàng)目的“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”是 不含土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額，即計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許扣除 的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本應(yīng)剔除土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額后的金額確認(rèn)（會(huì)計(jì)核算沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”并計(jì)入應(yīng)納稅所得額）；但在計(jì)算 土地增值稅時(shí)其開發(fā)成本發(fā)生額中的土地成本是其支付的全部?jī)r(jià)款， 不扣減所抵減的銷項(xiàng)稅額。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，土地成本是招拍掛時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)向政府支付的部門支付的