1、“￥花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究報(bào)告編制單位：*￥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制時(shí)間： 二OO五年二月十六日摘 要“￥花園 工程位于*市涪城區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線(xiàn)占地面積約15.01畝，地塊西面北面臨街躍進(jìn)北路及待建的高水中路，沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長(zhǎng)約98米，臨高水中路地塊長(zhǎng)約80米，工程地塊呈矩形。工程北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨街面為一層臨時(shí)小門(mén)面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)。“￥花園下簡(jiǎn)稱(chēng)：本工程擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線(xiàn)用地約15.01畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積 約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)

2、建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶(hù)暫定170戶(hù)，綠化面積為3500平方米其中中心綠地面積為2000平方米，建筑密度為35.33，容積率2.0，綠化率為35。“￥花園擬方案于2005年5月起著手工程規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于2005年12月開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)，工程建設(shè)總工期約12個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年6月進(jìn)入工程預(yù)售期，其銷(xiāo)售周期約12個(gè)月。其工程總投資含土地本錢(qián)及銀行利息為人民幣960萬(wàn)元人民幣2696.11萬(wàn)元，工程預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入人民幣3226萬(wàn)元，工程預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)總額為人民幣312.14萬(wàn)元。自工程獲準(zhǔn)銷(xiāo)售開(kāi)始起，擬方案將當(dāng)月銷(xiāo)售款的局部用于銀行還貸，局部作為工程開(kāi)發(fā)資金回

3、投入工程后期工程，預(yù)計(jì)將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。目 錄1、工程概況042、開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置043、市場(chǎng)分析和工程定位054、規(guī)劃開(kāi)展建議225、資源供給246、工程開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究247、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案258、工程資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析269、結(jié)論及建議27一、工程概況： 1、工程名稱(chēng)：“￥花園開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：*￥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2、工程地理位置：本工程位于*市涪城區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，工程北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，其他幾面為待建設(shè)用地。3、工程周邊的環(huán)境狀況：本工程所在區(qū)域在“花園星河灣、“小島春天花園等大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比擬成熟的居住區(qū)，

4、2005年政府將進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)化的管理，城市土地供給更加緊缺，開(kāi)發(fā)投資商的市場(chǎng)準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005年下半年到2006年將出現(xiàn)更多的市場(chǎng)空間，本工程在相鄰的中房即將開(kāi)發(fā)的100余畝大盤(pán)的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤(pán)于2005年底或2006年初開(kāi)工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷(xiāo)售，其時(shí)機(jī)比擬適宜。4、工程性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本工程土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其工程用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長(zhǎng)。工程西面躍進(jìn)北路對(duì)面為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園星河灣和“小島春天花園兩大樓盤(pán)之間。二、開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：

5、1、土地調(diào)查：本工程用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米約11.72畝，均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為*￥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、拆遷調(diào)查：本工程土地使用權(quán)屬*￥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其地塊上臨時(shí)出租門(mén)面及出租倉(cāng)房產(chǎn)權(quán)均屬￥公司，不存在大的拆遷難的問(wèn)題。3、市政根底配套設(shè)施調(diào)查：本工程地塊上有倉(cāng)房租賃站，其施工水電問(wèn)題可在此根底上解決，同時(shí)工程兩面臨市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本工程周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本工程周邊進(jìn)行開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車(chē)從工程

6、前躍進(jìn)北路經(jīng)過(guò)，6路、27路、39路公交線(xiàn)路從旁經(jīng)停，平政長(zhǎng)途汽車(chē)站相距咫尺，出行非常方便。三、市場(chǎng)分析和工程定位： 一、市場(chǎng)分析：1、2004年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析：1、由于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為人民幣229122萬(wàn)元，同比2003年減少人民幣93408.16萬(wàn)元，負(fù)增長(zhǎng)率為28.96。2、2004年商品房施工面積2026744平方米其中：本年新開(kāi)工面積1219914平方米，施工面積比2003年減少565874平方米，負(fù)增長(zhǎng)率22。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降

7、6.3個(gè)百分點(diǎn)，為83。2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套幢，同比2003年減少106773平方米，402套幢。 從表四圖例中看出，因國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2003年*市住宅投資所占比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中

8、商業(yè)用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)開(kāi)展產(chǎn)生了較大影響。3、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長(zhǎng)22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長(zhǎng)5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長(zhǎng)495%；寫(xiě)字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35%。4、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況：2004年，*市商品房市場(chǎng)進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長(zhǎng)為28%。其中：商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)表五：*市2004年商品房竣工面積按用途分類(lèi)型合計(jì)

9、住宅商業(yè)用房寫(xiě)字間其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例為2004年各類(lèi)用途竣工商品房總面積比例 980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息69893平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng)169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場(chǎng)信息投入38369平方米，占商品房投入市場(chǎng)

10、總量4%左右。表八：2004年商品房市場(chǎng)投放情況表：年份合計(jì)商業(yè)其他合計(jì)普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟(jì)適用房套M2套M2套M2套M2套M22003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重為2004年數(shù)據(jù) 2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占

11、比重為住宅類(lèi)；商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重從2004年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看，2003年商品房市場(chǎng)投入系頂峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開(kāi)始，我市房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：2004年，*市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷(xiāo)售有所下降，2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積為974545平方米，占全年商品房銷(xiāo)售總面積66%；下半年銷(xiāo)售商品房為507094平方米。占全年銷(xiāo)售總面積34%。1、2004年，*

12、市商品房銷(xiāo)售1481639平方米，銷(xiāo)售金額237173萬(wàn)元，分別比上年增加113464平方米，49133萬(wàn)元。增長(zhǎng)率分別為7.6%、20%。表十：2004年商品房銷(xiāo)售面積情況：年份合計(jì)m2合計(jì)普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅商業(yè)m2寫(xiě)字間m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412021647416886042520910104150147072004年，商品住宅銷(xiāo)售137539

13、0平方米，10150套，銷(xiāo)售金額189865萬(wàn)元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬(wàn)元。增漲率為7.7%、5%、21%。2、2004年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活潑，截止12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬(wàn)平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長(zhǎng)62.1%、88.1%、42.8%；其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。3、消費(fèi)者購(gòu)成情況隨著*市城市化進(jìn)程加快，*城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，*市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來(lái)越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購(gòu)房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購(gòu)置商品房474836平

14、方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。表十七：消費(fèi)者購(gòu)成比例：年份銷(xiāo)售人群2001年占總量比2002年占總量比2003年占總量比2004年占總量比本地人m262460583.596141879.5110021079.2100680368外地人m212388016.526275421.528932020.847483632表十八：外地人購(gòu)商品房情況 按用途分類(lèi)：合計(jì)m2普通商品住房電梯公寓別墅辦公m2商業(yè)m2其他m2m2套m2套m2套4748363489832178795396052334871597216537164、商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況2004年，*市商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方

15、米1794元，按套內(nèi)面積計(jì)算，下同其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業(yè)用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。從上列表中反映出，*市房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2004年普通商品房平均價(jià)格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5、不同戶(hù)型商品房銷(xiāo)售情況分析：從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)置的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達(dá)29.27%，比上的上漲4.27個(gè)百分點(diǎn)，

16、而每套130平方米以上面積下降2.19%。說(shuō)明小戶(hù)型購(gòu)置者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現(xiàn)出戶(hù)型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年*市商品房空置情況：2004年*市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為13%。其中，一年以?xún)?nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。表二十五：2004年商品房

17、空置面分段表一年以?xún)?nèi)空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類(lèi)所占比重2004年*市商品房空置面積總量占商品房竣工

18、面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18%。4、2004年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅減緩：*市2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、4

19、0.7% 。2、房?jī)r(jià)根本平穩(wěn)：幾年來(lái)，*的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò)10%，一直保持平穩(wěn)開(kāi)展。3、商品房銷(xiāo)售上漲速度較快，但下半年銷(xiāo)售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，*市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積已到達(dá)97454平方米，銷(xiāo)售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷(xiāo)售趨緩，只銷(xiāo)售商品房507094平方米，銷(xiāo)售金額9億多元。4、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁2004年，*商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商

20、業(yè)城等一批工程陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車(chē)配件市場(chǎng)等一批工程也已開(kāi)始或即將開(kāi)始開(kāi)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。5、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定開(kāi)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2004年，*二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高開(kāi)展期，本年同比上年增長(zhǎng)88.1%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。6、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來(lái)人口購(gòu)置我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，2001年外來(lái)人口購(gòu)商

21、品房123880平方米，2002年購(gòu)商品房262745平方米，2003年購(gòu)商品房267965平方米，2004年到達(dá)474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32%、68%。外來(lái)人口購(gòu)置商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的開(kāi)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了奉獻(xiàn)。7、小戶(hù)型商品房開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者追捧。 5、2004年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題：1、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步開(kāi)展形成了明顯的矛盾。近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房本錢(qián)產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比擬寬裕，商品房?jī)r(jià)格一

22、直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用本錢(qián)的比重，開(kāi)發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢(qián)，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)*商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。2、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。如2004年下半年頁(yè)巖磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房本錢(qián)每平方米上漲15元左右。3、受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資本金提高15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4、商品房

23、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展。2004年我市商品房開(kāi)發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。6、2005年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1、*市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開(kāi)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開(kāi)展提供了保證。但是，由于近年*國(guó)民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2005年可能投入市場(chǎng)工程30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬(wàn)平方米。但我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供給大于需求矛盾。2、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣(mài)土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性土地供給將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互

24、補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開(kāi)始下降，市場(chǎng)上的需求已開(kāi)始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣(mài)土地競(jìng)爭(zhēng)劇烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。3、2005年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。*市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年開(kāi)展，市場(chǎng)化程度較高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢(shì)。2005年總體上供給大于需求，仍屬買(mǎi)方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃

25、設(shè)計(jì)欠佳，推盤(pán)周期較長(zhǎng)的工程，價(jià)格那么會(huì)下降。4、二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺：98年以來(lái)，*市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活潑，尤其是2002年開(kāi)始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的開(kāi)展。從2003年開(kāi)始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2005年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活潑也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的開(kāi)展。5、外來(lái)人口購(gòu)房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐*市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但隨著*市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣*城市品牌，吸引外來(lái)人口購(gòu)置商品房。二、工程市場(chǎng)定位：1、工程周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研：為了進(jìn)一步了解圣

26、水片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的整體情況，為“￥花園工程開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園星河灣二期星河圣景、“金達(dá)小區(qū)、“青清怡苑、“隨園新村二期、“山水姻緣等樓盤(pán)作為樣本進(jìn)行比照分析，情況如下：工程周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本資料：1、商業(yè)局部、花園“星河灣一期臨街或小區(qū)內(nèi)底層門(mén)面：該工程僅一期有門(mén)面，工程位于躍進(jìn)北路末段。門(mén)面進(jìn)深約為9m16m，開(kāi)間約為3.6m6.9m，建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為3500元/，銷(xiāo)售情況比擬好，尤其內(nèi)街門(mén)面銷(xiāo)售根本告罄。、金達(dá)小區(qū)臨長(zhǎng)虹大道及待建城市道路的底層門(mén)面待出售：該工程位于躍進(jìn)北路，在本工程及“星河灣之間。臨躍進(jìn)北路底層門(mén)面進(jìn)深約11m左右，開(kāi)

27、間約為3.3m、3.9m，門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為4500元/左右，該局部門(mén)面已銷(xiāo)售完。臨長(zhǎng)虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門(mén)面現(xiàn)未向社會(huì)公開(kāi)出售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷(xiāo)售。、青清怡苑兩層門(mén)面：該工程位于躍進(jìn)北路，在本工程斜對(duì)面。該工程門(mén)面進(jìn)深約為10.2m，開(kāi)間為2.6m 、3.6m、4.5m等?，F(xiàn)余兩套面積大于50的門(mén)面未售，其門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為5000元/優(yōu)惠后銷(xiāo)售價(jià)。二樓門(mén)面以建筑面積2800元/被個(gè)人全端。、山水姻緣兩層門(mén)面：該工程位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑工程正對(duì)面。該工程臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門(mén)面，每個(gè)門(mén)面面寬大概在6米左右，其一層門(mén)面建筑面積銷(xiāo)

28、售均價(jià)在6000元/，二樓門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)在2600元/。本工程才取得預(yù)售資格，具體銷(xiāo)售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見(jiàn)，該區(qū)域門(mén)面單價(jià)總體來(lái)說(shuō)不是太高，根據(jù)*市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景來(lái)說(shuō)，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤(pán)的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要工程門(mén)面面積適中，其門(mén)面銷(xiāo)售單價(jià)有很大的提升潛力。2、住宅、花園“星河灣二期2F7F：花園“星河灣小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷(xiāo)售情況比擬好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89兩室兩廳單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，僅兩幢樓共96套，銷(xiāo)售情況較好，一期類(lèi)似該戶(hù)型約140套已銷(xiāo)售完。二期工程中最小的小三室戶(hù)型面積約為110。躍層

29、最小建筑面積為156、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格如下：1F：1406元/；2F、5F：1477元/；3F、4F：1548元/；6-7F躍層：1450元/。、金達(dá)小區(qū)1F7F：該工程住宅建筑面積分布為：工程主要以?xún)墒覒?hù)型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)有89、91、96；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：119；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)：112、127；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：122；三室兩廳雙衛(wèi)四陽(yáng)臺(tái)：140，沒(méi)有兩室兩廳等小戶(hù)型。根據(jù)該工程售樓部樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度表分布來(lái)看，住宅僅建筑面積91左右的小兩室兩廳戶(hù)型銷(xiāo)售形式較好。其大戶(hù)型銷(xiāo)售形勢(shì)不是很好。工程住宅建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格如下：1F：1200元/；2F、5F：1270

30、元/；3F、4F：1350元/；6-7F躍層：1200元/。、隨園新村二期1F7F：該工程屬于經(jīng)濟(jì)適用房，其戶(hù)型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在5575之間，套內(nèi)面積銷(xiāo)售價(jià)格為：1F：1100元/；2F、5F：1150元/；3F、4F：1210元/；6F：1090元/；7F：1030元/。、青清怡苑1F7F：本工程至今未取得預(yù)售許可證，工程共80套住房，其中一室一廳建筑面積為5212套；兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積為77、91分別為24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)建筑面積為12112套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)建筑面積為13320套?，F(xiàn)宣傳銷(xiāo)售價(jià)位按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/；2F、5

31、F：1265元/；3F、4F：1310元/；6-7F：1080元/。由于該工程周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。、山水姻緣：1F7F:本工程住宅約100套，其主要以85左右的兩室及115左右的三室戶(hù)型為主打戶(hù)型。其住宅銷(xiāo)售均價(jià)按建筑面積計(jì)算1400元/。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷(xiāo)售情況比擬好。工程才開(kāi)始銷(xiāo)售，具體銷(xiāo)售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見(jiàn)，該區(qū)域除“花園星河灣外，其他一般商住樓工程的住宅銷(xiāo)售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自工程本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園星河灣因其工程大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷(xiāo)售單價(jià)及銷(xiāo)售走勢(shì)都非常樂(lè)觀(guān)。因此，對(duì)于本工程而言

32、，只要我們?cè)诠こ糖捌谝?guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，其本工程住宅銷(xiāo)售單價(jià)應(yīng)該比擬樂(lè)觀(guān)，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤(pán)凝聚的人氣，銷(xiāo)售走勢(shì)也是可以樂(lè)觀(guān)預(yù)計(jì)的。 2、工程定位：1、市場(chǎng)定位：本工程擬建設(shè)成為*市少有的精品小樓盤(pán)。2、區(qū)域定位：在本工程區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計(jì)上與“花園星河灣、“小島春天花園等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷(xiāo)售價(jià)位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。3、主力客戶(hù)群定位：中、低收入市民包括臨時(shí)居民，白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來(lái)綿人員。4、功能定位：臨街局部：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂(lè)休閑、辦公用途。其臨街三層含三層以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均

33、為住宅，其總層數(shù)最高為七層。5、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。四、工程規(guī)劃開(kāi)展建議：一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。兩宗地地勢(shì)平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀(guān)區(qū)。工程兩面臨街，根據(jù)工程周邊物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)，臨街可考慮兩層門(mén)面或商鋪，一樓門(mén)面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂(lè)用途。住宅局部其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀(guān)區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀(guān)為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。二、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、底層門(mén)面開(kāi)間宜控制在3.3-4.2米之間，進(jìn)深宜控制在11.1米左

34、右。2、住宅局部面積宜以建筑面積80平方米左右的兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)單衛(wèi)和110平方米左右的三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)雙衛(wèi)為主，設(shè)計(jì)少量一室一廳住宅，面積控制在4050左右。住宅設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。3、為解決小區(qū)小車(chē)停車(chē)位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車(chē)場(chǎng)以滿(mǎn)足小區(qū)停車(chē)。三、建筑風(fēng)格及外立面建議：1、本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。2、門(mén)面局部考慮為外墻石材飾面，住宅局部的外立面盡量采用簡(jiǎn)單、清爽、高雅的外墻漆色彩。四、小區(qū)環(huán)境、景觀(guān)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：園林設(shè)計(jì)時(shí)以中心景觀(guān)為主，需作地勢(shì)設(shè)計(jì)，植物配搭方面需結(jié)合*氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長(zhǎng)綠，植物顆數(shù)方案合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮

35、高達(dá)長(zhǎng)綠植物。五、社區(qū)效勞及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)效勞方面配置了自行車(chē)停車(chē)棚、小車(chē)停車(chē)位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開(kāi)發(fā)商面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、效勞周到、有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司。六、裝修標(biāo)準(zhǔn)：本工程所有的住房和門(mén)面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶(hù)需要提供個(gè)性化的裝修房。五、資源供給： 1、建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供給方案： 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過(guò)的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料局部除局部設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的工程外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購(gòu)，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠(chǎng)家或品牌，其主要材料

36、價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書(shū)面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。2、施工力量的組織方案：本工程施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。3、工程施工期間的動(dòng)力、水等供給：本工程施工期間的動(dòng)力、水均在工程原租賃站的動(dòng)力、水接入根底上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。4、工程建成投入使用后水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉染诰徒姓缆飞辖尤?，其工程交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、工程開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究：1、開(kāi)發(fā)工程的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開(kāi)發(fā)工程將實(shí)行工程管理機(jī)制對(duì)其工程開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方

37、組建成立一個(gè)“￥花園工程開(kāi)發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處、銷(xiāo)售處。2、管理人員的配備方案：工程開(kāi)發(fā)部設(shè)工程經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)工程開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程技術(shù)問(wèn)題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)工程報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理工程預(yù)售、銀行按揭等工作。銷(xiāo)售處設(shè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程銷(xiāo)售籌劃、工程定價(jià)以及銷(xiāo)售所需外聯(lián)工作，配置銷(xiāo)售員兩名，協(xié)助銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人開(kāi)展工作。3、擬

38、定人員培訓(xùn)方案，估算年管理費(fèi)用支出情況：工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)方案均按有關(guān)部門(mén)每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷(xiāo)售處人員培訓(xùn)由工程經(jīng)理及銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本工程進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。七、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案:1、前期開(kāi)發(fā)方案及資金方案：括號(hào)內(nèi)為資金方案情況工程可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 20萬(wàn)元2005.06 3萬(wàn)元 2005.07 2005.08-2005.091.7萬(wàn)元施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測(cè)繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開(kāi)工 白蟻 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 8.6萬(wàn)元 約150萬(wàn)元 2、工程建設(shè)方案及資金

39、方案：括號(hào)內(nèi)為資金方案情況開(kāi) 工 根底工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) 110萬(wàn)元 二層：150萬(wàn)元 封頂：250萬(wàn)元室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶(hù) 銷(xiāo)售期、工程后期維護(hù)及維修工作在本方案中，僅表示某項(xiàng)工作開(kāi)展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期工程建設(shè)方案籌劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)工程實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、建設(shè)場(chǎng)地的布置：以后期工程施工組織設(shè)計(jì)為主。4、施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。八、工程資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析：1、工程投資來(lái)源、籌措方式確實(shí)定：根據(jù)公司實(shí)際情況，本工程采用一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資金通過(guò)兩種方式獲得：

40、、自籌資金：約700萬(wàn)元，由本工程投資商先籌取200萬(wàn)元用于本工程前期報(bào)建，工程開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)時(shí)，由本工程投資商在“*工程銷(xiāo)售款中抽取500萬(wàn)元用于本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)。備注：本工程投資商投資開(kāi)發(fā)的“*前期報(bào)建手續(xù)已完，將于2005年3月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2005年7月底開(kāi)始預(yù)售，于2005年12月交付住戶(hù)使用。即到本工程開(kāi)工時(shí)間2005年12月時(shí)，“*銷(xiāo)售已有5個(gè)月，由于地理優(yōu)勢(shì)及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售可達(dá)70，即截止2005年12月，“*銷(xiāo)售資金回籠約1100萬(wàn)元，完全可以從該工程抽取500萬(wàn)銷(xiāo)售資金用于“￥花園工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。、本工程銷(xiāo)售資金：在本工程預(yù)售開(kāi)始后具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售

41、許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)，局部銷(xiāo)售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸具體銷(xiāo)售款還款比例詳見(jiàn)?銷(xiāo)售狀況及資金還貸情況表?，其余銷(xiāo)售資金再回投入本工程開(kāi)發(fā)之中，以填充開(kāi)發(fā)資金缺口，解決資金缺乏等問(wèn)題。2、開(kāi)發(fā)本錢(qián)估算及利潤(rùn)估算表詳見(jiàn)附表：3、銀行還貸評(píng)價(jià)：根據(jù)工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)及利潤(rùn)估算表可知，本工程開(kāi)發(fā)后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息即土地原始本錢(qián)和銀行利息?，F(xiàn)工程擬定銷(xiāo)售周期12個(gè)月，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售狀況及資金還貸情況如下表分析：工程銷(xiāo)售情況情況及資金還貸情況表銷(xiāo)售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%銷(xiāo)售資金還貸比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.

42、6%還貸累計(jì)960由于本工程建設(shè)開(kāi)發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該工程土地的銀行抵押貸款，即預(yù)計(jì)工程土地銀行抵押貸款及利息將于2007年2月全部還完，更保守估計(jì)在工程銷(xiāo)售周期內(nèi)還貸應(yīng)該是非常樂(lè)觀(guān)。九、結(jié)論用建議1、結(jié)論：1、工程地塊所屬區(qū)域在西蜀名居、星河灣、長(zhǎng)虹生活區(qū)以及高水虹高市場(chǎng)的有效帶動(dòng)下，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，正在形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場(chǎng)為中心的高水圣水生活圈。隨著城區(qū)土地供給量減少及土地本錢(qián)增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域成為*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。2、根據(jù)工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)及利潤(rùn)估算表分析，土地本錢(qián)已轉(zhuǎn)化成銀行貸

43、款和相應(yīng)利息960萬(wàn)是個(gè)固定因素，其土地本錢(qián)偏高。影響本工程最終利潤(rùn)的最主要可變因素為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用和銷(xiāo)售價(jià)格，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用已依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷(xiāo)售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供給的監(jiān)管和土地市場(chǎng)化運(yùn)作，以及工程周邊商住氣氛的進(jìn)一步凝聚，其銷(xiāo)售價(jià)格在估算價(jià)格的根底上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。3、從工程預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況和銀行還貸表分析來(lái)看，其工程開(kāi)發(fā)后開(kāi)發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。因此就其本工程而言，作為開(kāi)發(fā)商，由于土地?cái)傁惧X(qián)偏高，其開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)相對(duì)較低。但針對(duì)土地抵押貸款和利息，其工程開(kāi)發(fā)后可以完全還貸，因此其工程進(jìn)行商住小區(qū)開(kāi)發(fā)是可行的。2

44、、存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議：1、由于長(zhǎng)虹廠(chǎng)區(qū)的隔斷，使得西蜀名居與本工程之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。2、就區(qū)域來(lái)看，臨街底層獨(dú)立小商鋪是房產(chǎn)商的一致決策，作為該區(qū)域投資兩層門(mén)面的現(xiàn)房?jī)H“青清怡苑工程一家，目前還未向社會(huì)公開(kāi)出售。其門(mén)面的銷(xiāo)售單價(jià)總體來(lái)講不很樂(lè)觀(guān)，在決策門(mén)面時(shí)需考慮門(mén)面單價(jià)及面積控制。3、就工程地塊區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)工程較多，但總體開(kāi)發(fā)體量并不大。從目前在建的和銷(xiāo)售的中低端住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶(hù)型面積控制不合理與戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。作為小工程，在住宅局部決策時(shí)，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶(hù)型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和

45、好環(huán)境去贏得市場(chǎng)認(rèn)同。4、在富臨“西蜀名居、花園“星河灣及中房開(kāi)發(fā)工程等大盤(pán)的帶動(dòng)下，為本工程的開(kāi)發(fā)提供了比擬好的機(jī)遇，其住房銷(xiāo)售平均單價(jià)也很不樂(lè)觀(guān)。5、該區(qū)域的城市配套設(shè)施亟待完善，本工程相鄰的高水中路需要貫穿，同時(shí)工程?hào)|西兩面的政府學(xué)校的建設(shè)時(shí)間也影響到本工程開(kāi)發(fā)決策。6、該區(qū)域同規(guī)模樓盤(pán)的園林景觀(guān)均不及“花園星河灣、“小島春天花園等樓盤(pán)，其區(qū)域市政休閑設(shè)施較少，因此在本工程中必須加大園林景觀(guān)方面的投入，用景觀(guān)來(lái)提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來(lái)提高銷(xiāo)售價(jià)格。7、最值得注意的是本工程的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在工程開(kāi)發(fā)前及工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，防止因此而導(dǎo)致工程開(kāi)發(fā)方案的擱淺

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50、頁(yè) ?2021年內(nèi)蒙古赤峰工程可行性研究報(bào)告?-91頁(yè) ?2021年阜陽(yáng)易景國(guó)際工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-31頁(yè) ?2021年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-54頁(yè) ?2010年6月18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告?-25頁(yè) ?2010年2月1日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告?-23頁(yè) ?中原2021年8月新房市場(chǎng)周報(bào)8月13日8月19日?-1頁(yè) ?興業(yè)證券2021年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究?-10頁(yè) ?世邦魏理仕2021年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)?-24頁(yè) ?2021年8月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)?-167頁(yè) ?2021年5月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告?-15頁(yè) ?中航國(guó)際2021年高鐵周邊物業(yè)開(kāi)展模式的探討

51、?-62頁(yè) ?同策經(jīng)典合院別墅工程產(chǎn)品透析?-22頁(yè) ?前線(xiàn)機(jī)構(gòu)2021年福建南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判?-54頁(yè) ?北大縱橫開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告?-95頁(yè) ?2007年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地工程可行性研究報(bào)告?-101頁(yè) ?遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2021年12月低碳技術(shù)與綠色建筑?-178頁(yè) ?中原2010年8月13日8月19日新房市場(chǎng)周報(bào)?-1頁(yè) ?世聯(lián)2021年7月無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-15頁(yè) ?世聯(lián)2021年7月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-10頁(yè) ?世聯(lián)2021年7月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-42頁(yè) ?世聯(lián)2021年6月國(guó)家調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響?-8頁(yè) ?世聯(lián)2021年6月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-43頁(yè)

52、?世邦魏理仕2021年2季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介?-24頁(yè) ?瑞銀不動(dòng)產(chǎn)2021年鄭州鄭東新區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)?-34頁(yè) ?恒達(dá)2021年1-5月蘇州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況?-13頁(yè) ?合富輝煌2021年6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-25頁(yè) ?光岳地產(chǎn)2021年北京之春房展會(huì)考察報(bào)告?-33頁(yè) ?東北證券2010年8月24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回憶及展望?-6頁(yè) ?成全機(jī)構(gòu)2010年8月16日-8月22日中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)?-28頁(yè) ?博思堂2010年7月19日2010年7月25日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控?-75頁(yè) ?2021年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告?-39頁(yè) ?2021年唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析?-46頁(yè) ?2021

53、年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及下半年展望?-9頁(yè) ?2021年上半年岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告?-8頁(yè) ?2021年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展研究報(bào)告?-31頁(yè) ?2021年寧波城市綜合體研究及國(guó)內(nèi)外案例分析?-47頁(yè) ?2021年海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)開(kāi)展報(bào)告?-54頁(yè) ?2021年度青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)?-135頁(yè) ?2021年7月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-57頁(yè) ?2021年7月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析?-9頁(yè) ?2021年7月廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告監(jiān)測(cè)分析?-5頁(yè) ?2021年7月安徽房地產(chǎn)報(bào)告?-130頁(yè) ?2010年7月31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)可行性報(bào)告?-4

54、5頁(yè) ?2010年7月3日成都商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況?-11頁(yè) ?2021年6-7月宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析?-5頁(yè) ?2021年5月房地產(chǎn)政策解讀與點(diǎn)評(píng)?-9頁(yè) ?2021年2季度中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查分析報(bào)告?-38頁(yè) ?2007-2021年初有關(guān)房地產(chǎn)政策專(zhuān)輯?-609頁(yè) ?新聚仁2010年5月21日政策調(diào)控綜合研究?-100頁(yè) ?蘇寧置業(yè)2021年6月滬寧城際沿線(xiàn)掘金機(jī)遇?-59頁(yè) ?2010年05月10日新政解讀及市場(chǎng)放映?-12頁(yè) ?中原2021年7月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)?-17頁(yè) /?新景祥2010年5月1日-5月31日岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-26頁(yè) ?同致行2021年6月漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

55、告?-53頁(yè) ?世聯(lián)2021年7月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-17頁(yè) ?世聯(lián)2021年7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-26頁(yè) ?世聯(lián)2021年6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況?-19頁(yè) ?世聯(lián)2021年5月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告?-41頁(yè) ?克而瑞2021年01月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-61頁(yè) ?創(chuàng)典全程2021年5月西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息月度簡(jiǎn)報(bào)?-108頁(yè) ?長(zhǎng)城地產(chǎn)2021年6月天津土地市場(chǎng)研究報(bào)告?-11頁(yè) ?2021年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?-26頁(yè) ?2021年徐州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?-56頁(yè) ?2021年上半年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展分析報(bào)告?-16頁(yè) ?2021年上半年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶與展望?

56、-19頁(yè) ?2021年上半年瀘州市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?-6頁(yè) ?2021年淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)研究?-114頁(yè) ?2021年濱海中洲新城12-14片區(qū)5、6號(hào)商住地塊研判?-5頁(yè) ?2021年北京各商圈寫(xiě)字樓盤(pán)點(diǎn)及行業(yè)選址?-22頁(yè) ?2021年8月滕州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-47頁(yè) ?2010年8月13日哈爾濱土地交易公示?-10頁(yè) ?2021年7月淄博市沂源縣地塊市場(chǎng)及可行性報(bào)告?-24頁(yè) ?2021年6月衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-36頁(yè) ?2021年5月武漢房地產(chǎn)內(nèi)參?-20頁(yè) ?2021年5月成都大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-12頁(yè) ?2021年4月中旬成都牧馬山片區(qū)別墅市調(diào)報(bào)告?-31頁(yè) ?

57、2021年1季度婁底市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?-10頁(yè) ?2021年1-7月合肥政務(wù)區(qū)樓市運(yùn)行情況簡(jiǎn)報(bào)?-6頁(yè) ?2021年1-5月寧波江東房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)?-20頁(yè) ?德思勤中國(guó)知名會(huì)所案例介紹?-55頁(yè) ?CBD專(zhuān)題及芝加哥、紐約、北京CBD案例研究?-71頁(yè) ?2021年六安市舒城楓丹歐洲華城市場(chǎng)研究報(bào)告?-60頁(yè) ?置業(yè)國(guó)際2010年6月10日長(zhǎng)沙精裝修房小戶(hù)型調(diào)查報(bào)告?-17頁(yè) ?華潤(rùn)置地2021年5月上海商業(yè)規(guī)劃及租務(wù)部市場(chǎng)月報(bào)?-69頁(yè) ?中銀國(guó)際2010年6月17日商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告?-54頁(yè) ?真觀(guān)堂2021年05月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-18頁(yè) ?新景祥2021年5月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)

58、月報(bào)?-29頁(yè) ?克而瑞2021年02月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-51頁(yè) ?華星2021年5月寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-24頁(yè) ?合富輝煌2021年7月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-80頁(yè) ?豪斯中國(guó)2021年5月份淮南樓市分析?-21頁(yè) ?2021年上半年肇慶市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?-10頁(yè) ?2021年上半年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告?-22頁(yè) ?2021年泉州房?jī)r(jià)TOP14樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研?-44頁(yè) ?2021年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析住宅?-19頁(yè) ?2010年8月16日-22日中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易周報(bào)?-25頁(yè) ?2021年7月貴陽(yáng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-45頁(yè) ?2021年7月份沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研

59、究報(bào)告?-67頁(yè) ?2021年5月沈陽(yáng)市和平區(qū)市場(chǎng)分析報(bào)告?-28頁(yè) ?2021年5月綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-39頁(yè) ?2021年5月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-20頁(yè) ?2021年5月份鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控報(bào)告?-41頁(yè) ?2021年5月份西安開(kāi)盤(pán)工程盤(pán)點(diǎn)?-48頁(yè) ?2021年4月烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告?-100頁(yè) ?2021年03月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-56頁(yè) ?2021年7月咸寧住宅競(jìng)爭(zhēng)工程動(dòng)向監(jiān)測(cè)?-5頁(yè) ?2021年04月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-57頁(yè) ?2021年5月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?-60頁(yè) ?陽(yáng)光100：2021年4月政策出臺(tái)背景與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境?-63頁(yè) ?博思堂2

60、021年4.14系列政策分析?-29頁(yè) ?2021年6月天津響鑼灣商務(wù)區(qū)全部工程調(diào)研專(zhuān)題?-51頁(yè) ?2021年上半年呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及下半年走勢(shì)?-19頁(yè) ?綠城2021年1月寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告?-37頁(yè) ?2010年6月11日南京別墅市場(chǎng)報(bào)告?-42頁(yè) ?2021年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢(shì)展望?-20頁(yè) ?迪森2010年6月23日沈陽(yáng)皇姑區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?-21頁(yè) ?戴德梁行2021年第一季度大連房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告?-9頁(yè) ?高通智庫(kù)2010年7月25日房企競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)周報(bào)?-33頁(yè) ?2021年6月珠海金碧麗江媒體監(jiān)測(cè)報(bào)告?-5頁(yè) ?2021年7月洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?-13頁(yè) ?