1、2014年1月16日房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理 全過程管理原理簡(jiǎn)介計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范2目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則1. 目標(biāo)必須是具體的（Specific）； 2. 目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable）3. 目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）； 4. 目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）； 5. 目標(biāo)必須具有明確的截止期限（Time-based）；3計(jì)劃與控制原理一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、

2、糾正的行為過程。街道挖溝取土燒磚引水成渠運(yùn)送建材修建皇宮廢料填溝平整建街北宋皇宮修復(fù)工程丁渭工程系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)執(zhí)行力原理 -影響項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問題都有可能導(dǎo)致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意識(shí)2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過程問題8程序化原理流程的定義：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)。9輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng) 2活動(dòng) 5活動(dòng) 3活動(dòng) 4流程

3、邊界流程“流程”的六個(gè)要素：目標(biāo)、輸入資源、人員（崗位）、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)果。對(duì)內(nèi)：順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評(píng)價(jià)體制有效的執(zhí)行準(zhǔn)則清晰的職責(zé)和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)外：高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠度有責(zé)、有序、有效流程管理帶來什么？10房地產(chǎn)公司精細(xì)化流程11 80房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期 手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理主要內(nèi)容一、簡(jiǎn)要流程二、行政審批事項(xiàng)三、市場(chǎng)定位四、設(shè)計(jì)管理五、造價(jià)控制六、進(jìn)度控制七、營

4、銷策略八、風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策一、簡(jiǎn)要流程1、開發(fā)設(shè)想2、可行性研究3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)5、征地及拆遷安置6、籌措開發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工管理9、市場(chǎng)營銷與策劃10、物業(yè)管理1、開發(fā)設(shè)想（1）關(guān)鍵工作（2）市場(chǎng)走向，變化趨勢(shì)（3）發(fā)展前景（地塊）（4）市場(chǎng)需求2、可行性研究（1）總論：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況（2）需求分析與建設(shè)規(guī)模（3）場(chǎng)址選擇（4）場(chǎng)地周邊道路交通研究（5）方案比選（6）推薦方案（7）節(jié)能設(shè)計(jì)專篇（8）勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防（9）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（10）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（11）投資估算與資金籌措（12）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析（13）社會(huì)評(píng)價(jià)（14）研究結(jié)論與建議3、申請(qǐng)項(xiàng)目

5、用地（1）房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）劃撥（3）出讓（4）簽署土地使用權(quán)合同/協(xié)議（5）土地備案土地證（6）申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)（1）方案設(shè)計(jì)（2）初步設(shè)計(jì)（3）施工圖設(shè)計(jì)（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證證5、征地及拆遷安置（1）現(xiàn)場(chǎng)土地測(cè)量劃界（2）在劃定用地范圍內(nèi)征地及拆遷安置6、籌措開發(fā)資金（1）制定資金使用計(jì)劃（2）選擇確定合理融資方案7、建設(shè)工程招標(biāo)（1）編制招標(biāo)計(jì)劃（2）選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或自行招標(biāo)（3）編制招標(biāo)文件等（4）選擇項(xiàng)目承包商（5）選擇項(xiàng)目監(jiān)理單位8、施工管理（1）規(guī)劃放線、驗(yàn)線（2）建設(shè)工程施工許可證（3）施工監(jiān)理（4）開發(fā)商項(xiàng)目施工管理（5）質(zhì)

6、檢安監(jiān)監(jiān)督備案（6）人防、市政、園林、消防、節(jié)能等分項(xiàng)驗(yàn)收（7）綜合竣工驗(yàn)收9、市場(chǎng)營銷策劃（1）取得銷售許可證（2）市場(chǎng)調(diào)研（3）確定銷售目標(biāo)和手段（4）確定銷售方式（5）制定銷售合同（6）準(zhǔn)備銷售宣傳資料（7）培訓(xùn)銷售人員（8）參加必要的房展會(huì)（9）選擇廣告方式（10）辦理按揭貸款（11）產(chǎn)權(quán)登記備案10、物業(yè)管理（1）房地產(chǎn)延伸出的新行業(yè)（2）房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善（3）貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程二、行政審批事項(xiàng)1、選址定點(diǎn)2、規(guī)劃總圖審查3、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)審查4、規(guī)劃報(bào)建圖審查5、施工報(bào)建6、商品房預(yù)售許可7、綜合驗(yàn)收備案8、權(quán)屬初始登記1、選址定點(diǎn)（1）發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行

7、項(xiàng)目立項(xiàng)（2）國土局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃審查（3）建委辦理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書（4）環(huán)評(píng)報(bào)告（5）市政園林人防等專業(yè)審查（6）規(guī)劃局辦理項(xiàng)目選址意見書2、規(guī)劃總圖審查（1）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查（2）國土局土地預(yù)審（3）公安消防、環(huán)保局、園林局等專業(yè)審查（4）規(guī)劃局對(duì)規(guī)劃總圖審查，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）規(guī)劃局確定規(guī)劃條件3、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查（1）規(guī)劃局對(duì)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃要求審查（2）消防初步設(shè)計(jì)審查（3）人防初步設(shè)計(jì)審查（4）土地局用地預(yù)審（5）市政園林等專業(yè)初步審查（6）建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)（7）建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件政策性審查（8）審圖機(jī)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告4、規(guī)劃報(bào)

8、建圖審查（1）消防設(shè)計(jì)審查（2）人防設(shè)計(jì)審查（3）建委、市政園林等專業(yè)設(shè)計(jì)審查（4）規(guī)劃核準(zhǔn)繳費(fèi)，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）5、施工報(bào)建（1）施工報(bào)建登記（2）招標(biāo)備案確定施工隊(duì)伍和監(jiān)理單位（3）核發(fā)建筑工程施工許可證6、商品房預(yù)售許可預(yù)售登記，辦理商品房預(yù)售許可證（1）證明材料 A、已交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證 B、建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證 C、預(yù)售房屋面積測(cè)繪，明確施工進(jìn)度和竣工日期（2）營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書（3）工程施工合同（4）商品房預(yù)售方案7、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案（1）質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收備案審查（2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)核實(shí)驗(yàn)收（3）規(guī)劃、市政、園林、消防、節(jié)能、人防等專業(yè)驗(yàn)

9、收，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）（4）建委綜合各部門驗(yàn)收，出具備案證明8、房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記（1）房地局核準(zhǔn)新建房屋所有權(quán)初始登記（2）開發(fā)商應(yīng)提交材料 A、申請(qǐng)書 B、營業(yè)執(zhí)照 C、土地證 D、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、施工許可證 G、房屋竣工驗(yàn)收資料 H、房屋測(cè)繪成果 I、按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件三、市場(chǎng)定位1、定位分析2、具體策略3、定位要點(diǎn)1、定位分析（1）價(jià)值分析： 第一、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤暢銷的先決條件； 第二、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位具有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力。（2）概念分析： 包括市場(chǎng)細(xì)分（前提和基礎(chǔ)）、市場(chǎng)調(diào)研（核心）、品牌形象培育和買點(diǎn)打造（關(guān)鍵）。2、具體策略

10、一般包括企業(yè)層面的戰(zhàn)略定位，項(xiàng)目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位。 （1）戰(zhàn)略定位： 站在企業(yè)定位的最高層，解決的是企業(yè)“做什么”、“不做什么”、“怎么做”三個(gè)問題。 如地產(chǎn)大鱷萬科，其戰(zhàn)略定位遵循“先做減法在做加法”的思路，“三流的地塊，二流的項(xiàng)目，一流的品牌，一流的企業(yè)”。（2）產(chǎn)品定位：是品牌定位和公司定位的物質(zhì)基礎(chǔ)。 通常包括項(xiàng)目開發(fā)定位、價(jià)格定位、品質(zhì)定位。 產(chǎn)品定位策略共有九種：高質(zhì)高價(jià)、高質(zhì)中價(jià)、高質(zhì)低價(jià)；中質(zhì)高價(jià)、中質(zhì)中價(jià)、中質(zhì)低價(jià)；低質(zhì)高價(jià)、低質(zhì)中價(jià)、低質(zhì)低價(jià)。 在眾多購買因素中，價(jià)格因素占30%，可見，價(jià)格始終是消費(fèi)者最關(guān)心的要素之一。（3）品牌定位：包括概念定位和形象定位。 概念

11、定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)，但又不局限于其使用價(jià)值，不僅僅停留在實(shí)惠、多功能、耐用上，更講究品味，要求產(chǎn)品既有實(shí)用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費(fèi)者以美感和遐想。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)，要有新思想、新內(nèi)涵、新概念，賦予房子靈魂。同時(shí)，采用差異化的傳播方式，使項(xiàng)目脫穎而出。3、要點(diǎn)分析（1）根據(jù)目標(biāo)客戶群的需求做出細(xì)分（2）言語精煉，切中要害（3）充分結(jié)合項(xiàng)目情況并與其相吻合四、設(shè)計(jì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理具有特殊性。在前期策劃和設(shè)計(jì)過程引入項(xiàng)目管理的概念，對(duì)項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，會(huì)起到積極的作用。 兩方面的好處：一是使項(xiàng)目設(shè)計(jì)

12、的監(jiān)控過程具體化、操作簡(jiǎn)便、理性、有序；二是有助于決策的理性化和有助于對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制。 1、方案設(shè)計(jì)； 2、施工圖設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)管理 （1）管理流程：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審與咨詢，方案定案，出方案報(bào)建文本，方案報(bào)建。 （2）招標(biāo)與定案：一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。從基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案反復(fù)過程。 （3）設(shè)計(jì)溝通：內(nèi)部溝通、與設(shè)計(jì)公司溝通、與政府部門溝通。 （4）風(fēng)險(xiǎn)管理：打政策擦邊球，違規(guī)操作；委托和篩選設(shè)計(jì)公司的風(fēng)險(xiǎn)；技術(shù)的選用。 （5）進(jìn)度控制：方案階段設(shè)計(jì)周期過長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)

13、間管理上，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。2、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理 由于方案已經(jīng)確定，施工圖設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單有序。 （1）施工圖設(shè)計(jì)管理流程：委托設(shè)計(jì)、擬定技術(shù)措施、中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。 （2）三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：選擇施工圖設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人是首要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；第二個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是中間過程控制；第三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查。五、造價(jià)控制 如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。 下面從四個(gè)階段探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制： 1、設(shè)計(jì)階段 2、招投標(biāo)階段 3、施工階段 4、竣工結(jié)算階段1、項(xiàng)目設(shè)

14、計(jì)階段的造價(jià)控制 影響項(xiàng)目投資最大的階段是設(shè)計(jì)階段。 在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%95%； 在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%75%； 在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%35%。 很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在與施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。 有資料分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命周期費(fèi)用的1%以下，卻對(duì)工程造價(jià)的影響度占75%。 對(duì)于工程造價(jià)的控制要立足于實(shí)現(xiàn)控制，即主動(dòng)控制。盡可能減少或避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離。 我們的造價(jià)控制不僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，被動(dòng)地控制造價(jià)，更要主動(dòng)地影響投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動(dòng)地控制工程造價(jià)。

15、要有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，但是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段。 設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算和結(jié)算只能是計(jì)量并不能改變工程造價(jià)。 因此，工程造價(jià)的控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。 長(zhǎng)期以來我們開發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)合理性重視不夠，搞前期的只管催圖不管設(shè)計(jì)方案需要花多少錢，而搞預(yù)算的只按設(shè)計(jì)圖紙來算賬，不懂施工，不管設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理。 開發(fā)商往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在了施工階段審核施工圖預(yù)算上，或在編制

16、合理工程標(biāo)底和結(jié)算工程價(jià)款細(xì)賬上。 下面共同探討一下在設(shè)計(jì)階段如何控制工程造價(jià)，主要有五個(gè)方面控制措施： （1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。 引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理控制，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，來保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商。 （2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。 什么是限額，如何確定合理的限額就成了問題的關(guān)鍵。 舉一個(gè)例子說明：清華大學(xué)教師住宅工程，總成本4200元/平米，去除土地等其他費(fèi)用，用于建安的費(fèi)用為1260元/平米，這就是設(shè)計(jì)限額。（3）開展價(jià)值工程的應(yīng)用。 價(jià)值=功能/成本 即“V=F/C”.“用最少投資，爭(zhēng)取最大效益”的五種方法：A：保持開發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)

17、目投資；B：投資不變，提高項(xiàng)目功能；C：投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；D：降低一些次要功能，使成本大幅降低；E：運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低投資。 價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：從使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。（4）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。 把工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。（5）加強(qiáng)設(shè)

18、計(jì)洽商管理。 杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。減少由于設(shè)計(jì)人員責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。2、招投標(biāo)階段的造價(jià)控制 建設(shè)工程招投標(biāo)，目的是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程成本。 對(duì)于總包單位和監(jiān)理單位的選擇，需要委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成備案。 我們的工作重點(diǎn)： （1）施工隊(duì)伍考察（業(yè)績(jī)、資信、技術(shù)裝備，項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)債情況等）； （2）確定招標(biāo)條件；（3）評(píng)標(biāo)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)； （4）編制工程標(biāo)底（招標(biāo)控制價(jià)） （5）編制標(biāo)書； （6）確定合同條件與合理工期。3、施工階段的造價(jià)控制 （1）施工階段成本控制的關(guān)鍵（三個(gè)方面）： 一是合理控制工程洽商， 二是嚴(yán)格按流程審查承包商的索賠要求， 三是做好材料設(shè)備的加工訂貨。

19、 （2）由開發(fā)商引起的變更主要是： 設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、工程項(xiàng)目變更等。（3）控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商。 應(yīng)建立工程變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)和虛假簽證的發(fā)生。 為了確保工程變更和簽證的客觀、準(zhǔn)確應(yīng)做到：（1）強(qiáng)調(diào)辦理工程變更簽證的及時(shí)性。一般要求自變更簽證發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。（2）對(duì)變更簽證的描述要求客觀準(zhǔn)確。 隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況；如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要標(biāo)明幾何尺寸并附上簡(jiǎn)圖。 施工圖以外的簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)

20、，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。 簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。預(yù)算人員要廣泛掌握人材機(jī)市場(chǎng)行情。 4、竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制 控制工程造價(jià)的最后一道關(guān)是竣工結(jié)算。 按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工程項(xiàng)目，是否有丟、拉項(xiàng)的工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更簽證是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。 為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，分部分項(xiàng)工程單價(jià)的構(gòu)成，還要掌握編制原理和內(nèi)在聯(lián)系，同時(shí)還要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，掌

21、握工程動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)，提高計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。 從多年的工程造價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)來看，在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多，有的是有洽商沒有施工，有的是有施工卻沒有洽商；還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量，諸如此類很多很多。因此在結(jié)算時(shí)，要有耐心、細(xì)致的工作方法，認(rèn)真核算工程量，先把量算準(zhǔn)，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 為了保證竣工結(jié)算少出紕漏，應(yīng)實(shí)行竣工結(jié)算復(fù)審制度和工程款支付會(huì)簽制度，確?？⒐そY(jié)算質(zhì)量和投資收益。六、進(jìn)度控制 進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要控制目標(biāo)之一，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成為真正商品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。 房地產(chǎn)

22、開發(fā)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃具有系統(tǒng)性和復(fù)雜性，需要全面統(tǒng)籌、整合所有合作方資源后運(yùn)用項(xiàng)目管理原理進(jìn)行系統(tǒng)編制，由于涉及不確定性因素太多，需要多輪次反復(fù)推演，才能形成一個(gè)整體計(jì)劃。 這里提幾項(xiàng)重要工作：土地摘牌，辦理土地證（黃證），規(guī)劃許可證（報(bào)批文本和施工圖設(shè)計(jì)），施工許可證（總包和監(jiān)理招標(biāo)），預(yù)銷售許可，開盤時(shí)間，交房時(shí)間（竣工驗(yàn)收）。 在工程實(shí)施階段，工程施工進(jìn)度能看得見比較形象，能被理解和受到重視，這里從三個(gè)方面探討施工進(jìn)度控制。 1、進(jìn)度控制概述 2、主要措施 3、影響因素分析1、進(jìn)度控制概述 （1） 進(jìn)度控制是指在項(xiàng)目的工程建設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審核的施工進(jìn)度計(jì)劃，利用相應(yīng)手段定期檢查施工實(shí)際進(jìn)度狀況

23、，與原計(jì)劃進(jìn)行比較，找出進(jìn)度偏差，通過對(duì)偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標(biāo)程度的分析，監(jiān)督施工單位及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃并執(zhí)行調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃。如此不斷循環(huán)，直至實(shí)現(xiàn)既定的工期目標(biāo)按期竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。 進(jìn)度控制的目標(biāo)：按期竣工/提前竣工？?。?）進(jìn)度控制的主要任務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)度管理過程中的主要任務(wù)： 確定項(xiàng)目的建設(shè)工期及施工中各階段的進(jìn)度目標(biāo)； 審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃及有關(guān)工程建設(shè)的計(jì)劃系統(tǒng)實(shí)施有效的控制； 定期檢查工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度，并與計(jì)劃進(jìn)度的目標(biāo)進(jìn)行比較找出進(jìn)度偏差； 分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生的主要原因及對(duì)工期目標(biāo)的影響程度

24、； 監(jiān)督施工單位盡快采取相應(yīng)措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，以保證工期目標(biāo)按期實(shí)現(xiàn)。（3）影響進(jìn)度的因素分析 施工單位的原因：由于施工承包單位的責(zé)任造成工期拖延的情況很多。 比方：未按監(jiān)理工程師所批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃完成相應(yīng)的任務(wù)，不能按合同約定的工期完工； 工程質(zhì)量未達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求，返工造成工期拖延； 施工單位供應(yīng)的材料及設(shè)備未按進(jìn)度要求到場(chǎng)，或到場(chǎng)后經(jīng)監(jiān)理檢驗(yàn)未達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，重新采購影響工期； 組織管理不力，施工單位內(nèi)部或與項(xiàng)目各參與者溝通不暢，協(xié)調(diào)不利等。 凡是施工單位自身原因造成的工期延誤都不能得到工期順延和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。項(xiàng)目業(yè)主的原因： 應(yīng)提供的施工準(zhǔn)備工作完成不足。 未按期提供

25、施工所需的技術(shù)資料。 未按合同約定供應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)采購的材料與設(shè)備。 工程量的變化和工程變更。 凡是由于業(yè)主的原因造成的工期延誤，施工單位可以進(jìn)行工期索賠和經(jīng)濟(jì)索賠。（4）進(jìn)度控制的基本原理 動(dòng)態(tài)控制原理 信息反饋原理 彈性原理 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)（5）進(jìn)度控制的方法 常用的方法：橫道圖（甘特圖）比較法 橫軸表示時(shí)間，縱軸表示活動(dòng)(項(xiàng)目)，線條表示在各個(gè)期間上計(jì)劃和實(shí)際的完成情況。 它直觀地表明任務(wù)計(jì)劃在什么時(shí)候進(jìn)行，及實(shí)際進(jìn)展與計(jì)劃要求的對(duì)比。 下面舉兩個(gè)圖例說明：2、進(jìn)度控制的主要措施（1）設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段主要控制措施 A、組織措施：專人負(fù)

26、責(zé)；抓主要工作環(huán)節(jié)；組織好會(huì)議。 B、管理措施：編制進(jìn)度計(jì)劃，理清工作關(guān)系，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，找出關(guān)鍵工作。 C、經(jīng)濟(jì)措施：資金需求計(jì)劃，明確付款數(shù)量及時(shí)間，嚴(yán)格履行合同，設(shè)計(jì)單位要接受總工辦或設(shè)計(jì)部的進(jìn)度控制，總工辦或設(shè)計(jì)部應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)合同控制設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙及說明的審核。2、進(jìn)度控制的主要措施（2）建設(shè)項(xiàng)目施工階段進(jìn)度控制 A、組織措施：組建一個(gè)精干的項(xiàng)目部，劃分每個(gè)項(xiàng)目人員的工作職責(zé)和權(quán)限。 B、經(jīng)濟(jì)措施：工程款撥付執(zhí)行合同約定；按合同約定進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰；實(shí)行資金支出預(yù)測(cè)，做好資金需求計(jì)劃。 C、技術(shù)措施：技術(shù)是項(xiàng)目的重要生產(chǎn)要素。做好對(duì)施工圖紙的評(píng)審和會(huì)審工作；做好技術(shù)交底工

27、作（具體、有針對(duì)性和操作性）；做好施工預(yù)檢，形成習(xí)慣，監(jiān)理到位。3、施工進(jìn)度影響因素分析（1）影響因素： 設(shè)計(jì)變更與設(shè)計(jì)圖紙；資金；施工現(xiàn)場(chǎng)條件；勘察資料（地勘報(bào)告）；設(shè)計(jì)施工采用的技術(shù)合理性；勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工總承包、以及專業(yè)分包隊(duì)伍的選定；施工現(xiàn)場(chǎng)水電供應(yīng)；材料設(shè)備供應(yīng)及相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)；各專業(yè)工序交接；社會(huì)環(huán)境；突發(fā)事件影響。（2）因素分析： 找出影響進(jìn)度的直接因素； 再向下分析出影響進(jìn)度的重要因素； 最后分析確定影響進(jìn)度的決定因素。七、營銷策略 房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針，目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境，資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意

28、將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到市場(chǎng)占有，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。 從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。 由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大，不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標(biāo)及營銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營銷策略。通常包括以下五種： 1、產(chǎn)品策略 2、價(jià)格策略 3、渠道策略 4、促銷策略 5、戰(zhàn)略組合 1、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次

29、： （1）核心產(chǎn)品。它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，購房者的家庭感、安全感、成就感。 （2）有形產(chǎn)品。構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌，特點(diǎn)，式樣，質(zhì)量等。 （3）延伸產(chǎn)品。附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理。房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略的四個(gè)方面： （1）房地產(chǎn)品牌營銷 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營銷 （3）消費(fèi)者居住環(huán)境的打造 （4）房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營銷2、房地產(chǎn)營銷價(jià)格策略 掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)的主要手段。在這里讓我們共同探討房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。 （1）房地產(chǎn)定價(jià)方法： A：市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)

30、進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。 B：成本法 C：收益法 D：剩余法 無論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。 具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。（2）定價(jià)比例：樓層系數(shù)、朝向系數(shù)、商鋪A：樓層系數(shù)。一般來說，先設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般34層（9層以下）為最好。確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。B：朝向系數(shù)。一般說來，海景、江景、湖景、街景

31、給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8%10%；而面臨馬路邊因其噪聲大，塵埃多，朝向系數(shù)低，為3%5%。樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南邊售價(jià)高于北邊。C：商鋪的定價(jià)。由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的3倍以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的70%。（3）價(jià)格調(diào)整策略A：直接的價(jià)格調(diào)整。 房屋價(jià)格的直接上升或下降。 a：基價(jià)調(diào)整。就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。 b：差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。就是根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)系數(shù)進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，把不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)。B：優(yōu)惠折扣。 在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體

32、促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。3、房地產(chǎn)營銷渠道策略（1）企業(yè)直接推銷：直銷或自銷（2）委托代理推銷：委托代理商銷售（3）網(wǎng)絡(luò)營銷：搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)，打破地域限制，遠(yuǎn)程信息傳播，雙向交流，圖文并茂，內(nèi)容生動(dòng)，模擬室內(nèi)裝飾和家具布置。（4）房地產(chǎn)超市營銷：沿海發(fā)達(dá)地區(qū)率先出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售方式。是中國樓市營銷理念、方式的一次改革和突破。4、房地產(chǎn)營銷促銷策略 房地產(chǎn)促銷策略是房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。 通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激

33、發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。 （1）廣告促銷 （2）人員促銷 （3）公共關(guān)系 （4）營業(yè)推廣5、房地產(chǎn)營銷策略與戰(zhàn)略組合（1）前期的戰(zhàn)略策劃： 在項(xiàng)目開發(fā)前期，戰(zhàn)略策劃的目的在于打造樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推廣樓盤形象。 應(yīng)從三方面把握：A、對(duì)樓盤的屬性定位；B、市場(chǎng)調(diào)查，把握方向；C、樓盤的主題確立及形象推廣。（2）中期的戰(zhàn)術(shù)配置： A、關(guān)注營銷的“體驗(yàn)場(chǎng)”；B、把服務(wù)落實(shí)到客戶中去；C、實(shí)惠永遠(yuǎn)是購房的第一動(dòng)力。（3）后期的營銷控制： 主要是對(duì)樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制。八、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策1、風(fēng)險(xiǎn)分析： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中

34、固有的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：（1）項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)；（3）項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)；（4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)； （5）項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。2、風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策： （1）建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。 （2）“決策失誤后果”的嚴(yán)重性，要求我們企業(yè)的決策層必須由合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營管理、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，必須具有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)