1、案例分析二18 號401項(xiàng)目名稱：使用的位于市和平區(qū)鄭州道補(bǔ)交出讓金項(xiàng)目國有土地使用權(quán)價格評估受托估價：市正盛房地產(chǎn)評估土地估價：（）正盛2007（估）032 號）正盛2007（技）032 號土地估價技術(shù)：（提交估價日期：二零零七年十一月十五日考生：號：20061200164資格號：2007120036一、項(xiàng)目的估價背景市和平區(qū)為寫字樓，坐落于和平區(qū)鄭州道與路交口，其 401 單元為業(yè)主所有。業(yè)主打算轉(zhuǎn)讓其所有的，由于該寫字樓用地為劃撥，按照有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥用地商品房應(yīng)補(bǔ)交出讓金。因此委托市正盛房地產(chǎn)評估對其分?jǐn)偟?38.2 平方米的國有土地使用權(quán)出讓價格進(jìn)行評估，所有的為補(bǔ)交出讓金提供價格

2、依據(jù)。二、估價對象基本狀況描述與分析估價對象的宗地名稱為市401 室所分?jǐn)偟耐恋兀娣e為 38.2 平方米。土地來源為劃撥，擬轉(zhuǎn)為出讓。具置為市和平區(qū)鄭州道 18 號、登記用途為辦公，登記時間為 2006 年 8 月。四至范圍是東臨路，南臨鄭州道，西臨路，北臨路。在土地基本狀況的描述與分析中，注重于將委托人提交的相關(guān)資料和自己搜集的資料進(jìn)行整理、確認(rèn)，保證土地實(shí)物狀況、權(quán)利狀況與登記記載保持一致。同是也為后續(xù)的估價技術(shù)過程提供準(zhǔn)確的信息支持。三、此次估價的難點(diǎn)及其解決方法1、關(guān)于土地權(quán)利狀況的確定與地價定義該估價項(xiàng)目的估價目的是為補(bǔ)交出讓金提供依據(jù)，作為待估宗地來講，其土地權(quán)利狀況較為明確，原

3、為劃撥，而且不存在任何他利的限制問題。在進(jìn)入工作期后，以委托方提供的國有土地使用證和房屋所證為主要依據(jù)，確定待估宗地的所有者為國家，土地使用者為，使用權(quán)性質(zhì)界定為劃撥轉(zhuǎn)出讓，使用年限按照城市商業(yè)用地確定為 40 年。這些基本條件的確定和明確為后面的土地估價奠定了基礎(chǔ)。由于劃撥土地補(bǔ)交土地出讓金的依據(jù)為國有建設(shè)用地土地使用權(quán)的價格，因此，本次評估中的土地價格定義為在評估基準(zhǔn)日設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”及宗地紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)用地出讓年限為 40 年的國有土地使用權(quán)出讓價格。2、估價方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，依據(jù)待估宗地的具體條件，用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價收集的有關(guān)資料，考慮到土

4、地市場發(fā)育程度以及土地價格水平，來選擇評估方法。此次待估宗地土地登記用途為辦公用地，考慮到待估宗地的利用現(xiàn)狀、地價水平及估價目的，估價時依據(jù)商業(yè)用途進(jìn)行評估。待估宗地土地權(quán)屬性質(zhì)為城市國有劃撥土地，在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修作為第法。另外采用收益還原法作為第二種評估方法，并綜合兩種估價方法得到估價結(jié)果，最終得出估價對象宗地的價格。3、估價方法的具體應(yīng)用在采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和收益還原法進(jìn)行評估時，首先遇到了公式的正確運(yùn)用。所謂基準(zhǔn)地價系數(shù)修，就是通過對待估宗地地價影響的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已的同類同用途或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗

5、地客觀價值的方法。首先需要參照市的基準(zhǔn)地價成果，確定待估宗地所在區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價。根據(jù)市 2007 年 5 月份的市中心城區(qū)及各區(qū)縣基準(zhǔn)地價成果，確定待估宗地屬于一級商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價為 12300 元、平方米。然后將待估宗地狀況與基準(zhǔn)地價的設(shè)定基準(zhǔn)條件進(jìn)行對比與修正，最后得到待估宗地的價格。收益法公式的選用主要在于確定出讓年限，由于商業(yè)用地設(shè)定最高出讓年限為 40 年，因此采用有限年公式計(jì)算。在具體運(yùn)用估價方法的時候，我發(fā)現(xiàn)具體參數(shù)的選用和確定是一個難點(diǎn)。有些參數(shù)的確定可以依據(jù)以前積累的資料和當(dāng)前的市場情況來確定，有些參數(shù)則需要向有關(guān)主管部門和相關(guān)進(jìn)行得到。其中土地估價師豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)起到了的作用。四、幾點(diǎn)啟示1、要對基本估價方法有透徹的理解估價方法的選擇與應(yīng)用是整個估價的，因此需要對不同的估價方法的適用條件、公式、參數(shù)選擇有非常透徹的了解，這樣在確定估價技術(shù)路線和估價方法是才會更有把握。2、日常資料的收集能到關(guān)鍵的作用