1、本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回涉及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估項(xiàng)目奇產(chǎn)評估報(bào)告蘇華評報(bào)字2022第377號（共1冊，第1冊）江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司二。二二年七月二十二日中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)報(bào)告編碼：3232020009202200451合同編號：2022-377報(bào)告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告扌艮告文號：蘇華評報(bào)字E2022第377號報(bào)告名稱：科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn) 人民政府收回涉及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資 產(chǎn)評估項(xiàng)目評估結(jié)論：121,980,500. 00元評估機(jī)構(gòu)名稱：江蘇華信資

2、產(chǎn)評估有限公司簽名人員：肖銳（資產(chǎn)評估師）會員編號：32190193余昊翔 （資產(chǎn)評估師） 會員編號：32220004（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專 業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年07月26日科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l boo

3、kmark29 o Current Document h 聲 明1 HYPERLINK l bookmark43 o Current Document h 資產(chǎn)評估報(bào)告摘要3 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document h 資產(chǎn)評估報(bào)告正文5一、委托人及其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人5二、評估目的6三、評估對象和評估范圍6四、價(jià)值類型7五、評估基準(zhǔn)日7六、評估依據(jù)7七、評估方法9八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況12九、評估假設(shè)14十、評估結(jié)論14十一、特別事項(xiàng)說明15十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明15十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日16科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有

4、地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司II科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司II資產(chǎn)評估報(bào)告附件1、委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料復(fù)印件；3、委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位的承諾函；4、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件復(fù)印件；5、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；6、負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師資格證明文件復(fù)印件;7、資產(chǎn)評估明細(xì)表?？颇吞剌斪冸娍萍脊煞萦邢薰就恋厥褂脵?quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告聲明江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告

5、聲明江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1聲 明一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié) 會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本 資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告 使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān) 責(zé)任。本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告 使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何 機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正

6、確理解和使用 評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對 評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān) 持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人申報(bào)并經(jīng)其釆用簽名、蓋章或法律允 許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整 性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或 者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人 不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其

7、所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場 調(diào)查；己經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估 對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí) 披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報(bào)告的 要求。執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對資產(chǎn)評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見， 對資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見超岀資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評 估師不對資產(chǎn)評估對象的法律權(quán)屬提供保證。七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)岀具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估 報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告 中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及

8、其對評估結(jié)論的影響。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司II江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司II科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告摘要 科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回涉及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告摘要蘇華評報(bào)字2022第377號科耐特輸變電科技股份有限公司：江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn) 評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法、市場法，按照必 要的評估程序，對科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收 回涉及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)在2022年6月30日的市場價(jià)值進(jìn)

9、行了評 估?，F(xiàn)將評估報(bào)告摘要如下。1、評估目的：因城市實(shí)施規(guī)劃的需要，科耐特輸變電科技股份有限公司土地 使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回，為該經(jīng)濟(jì)行為提供 價(jià)值參考。2、評估對象：科耐特輸變電科技股份有限公司持有的土地使用權(quán)及所有地面 附屬資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。3、評估范圍：科耐特輸變電科技股份有限公司持有的土地使用權(quán)及所有地面 附屬資產(chǎn)，具體詳見評估申報(bào)明細(xì)表。委托人未提供上述資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日時(shí)的賬面金額。4、價(jià)值類型：市場價(jià)值。5、評估基準(zhǔn)日：2022年6月30Ho6、評估方法：對固定資產(chǎn)釆用了成本法，土地使用權(quán)釆用了市場法。7、評估結(jié)論及其使用有效期（1）評估結(jié)

10、論科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告聲明江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告聲明江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1經(jīng)評估，科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回涉 及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)在2022年6月30日的市場價(jià)值為12,198.05萬 元，大寫人民幣壹億貳仟壹佰玖拾捌萬零伍佰元整。上述評估結(jié)論含增值稅。（2）評估結(jié)論使用有效期本資產(chǎn)評估報(bào)告僅為本報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評估結(jié)論的使 用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年，即自2022年6月30日至2023年6月29日。8、對評估結(jié)論產(chǎn)

11、生影響的特別事項(xiàng)（1）申報(bào)的房屋中有1項(xiàng)建筑面積42.93 m2既未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，也 未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。評估人員未考慮上述權(quán)屬瑕疵及可能存在的面 積、數(shù)量差異對評估結(jié)論的影響。（2）科耐特位于宜興市徐舍鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)長興路8號的面積為56,133.00平 方米的土地使用權(quán)及建筑面積合計(jì)為46,480.77平方米的房屋在評估基準(zhǔn)日涉及 抵押事項(xiàng)，本次評估未考慮此事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。除上述事項(xiàng)外，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員未發(fā)現(xiàn)其他特別事項(xiàng)和 重大期后事項(xiàng)，特別提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對評估結(jié)論可 能產(chǎn)生的影響。重要提示以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文:袞了解本評估業(yè)

12、務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文?？颇吞剌斪冸娍萍脊煞萦邢薰就恋厥褂脵?quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司5科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司6科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司6科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回涉及的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告正文蘇華評報(bào)字2022第377號科耐特輸變電科技股份有限公司：江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評 估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持

13、獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法、市場法，按照必要的 評估程序，對科耐特輸變電科技股份有限公司擬被宜興市徐舍鎮(zhèn)人民政府收回涉及 的土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)在2022年6月30日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn) 將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下。一、委托人及其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人（一）委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位概況本項(xiàng)目的委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位均為科耐特輸變電科技股份有限公司。名稱：科耐特輸變電科技股份有限公司類型：股份有限公司（非上市、自然人投資或控股）住 所：宜興市徐舍鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)長興路8號法定代表人：許國強(qiáng)注冊資本：8000萬元人民幣成立日期：2011-05-12營業(yè)期限：2011-05-12至無固定期限統(tǒng)一

14、社會信用代碼：9132020057384258XL經(jīng)營范圍：輸配電及控制設(shè)備的研發(fā)、制造、銷售；承裝（修，試）電力設(shè)施； 電纜附件、絕緣制品、電工器材、電氣機(jī)械及器材的制造、銷售；自營和代理各類 商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)（國家限定企業(yè)經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外）。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）（二）資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人概況.其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人為資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用 人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。二、評估目的因城市實(shí)施規(guī)劃的需要，科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地 面附屬資產(chǎn)擬被宜興市徐舍

15、鎮(zhèn)人民政府收回，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評估對象和評估范圍（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容1、評估對象：科耐特輸變電科技股份有限公司持有的土地使用權(quán)及所有地面 附屬資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。2、評估范圍：科耐特輸變電科技股份有限公司持有的土地使用權(quán)及所有地面 附屬資產(chǎn)，具體詳見評估申報(bào)明細(xì)表。委托人未提供上述資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日時(shí)的賬面金額。（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)包括房屋建筑物和設(shè)備，無形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)。1、實(shí)物資產(chǎn)的類型、數(shù)量、分布情況和安放地點(diǎn)房屋建筑物申報(bào)的房屋共4項(xiàng)，包括車間、辦公樓、門衛(wèi)，總建筑面積46,523.70平方米， 大約建成于2014年。房屋中有3

16、項(xiàng)建筑面積合計(jì)46,480.77平方米房屋已由科耐 特輸變電科技股份有限公司領(lǐng)取了編號為“蘇（2017）宜興不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0054246 號”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；有1項(xiàng)房屋建筑面積合計(jì)42.93平方米未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 證書及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；上述有3項(xiàng)己辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋于評估 基準(zhǔn)日涉及抵押擔(dān)保事項(xiàng)。構(gòu)筑物18項(xiàng)，包括廠區(qū)道路、圍墻、園林綠化、蓄水池及泵房及路燈等，大 約建成于2014年-2016年，基準(zhǔn)日正常使用中。機(jī)器設(shè)備申報(bào)的機(jī)器設(shè)備28項(xiàng)57臺（套），主要購置于2013年至2015年，主要包 括500KV實(shí)驗(yàn)室屏蔽設(shè)備、環(huán)氧樹脂真空澆注設(shè)備等生產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)相關(guān)設(shè)備以及噴淋 泵、消防泵、配電柜、

17、變壓器等公輔設(shè)備?；鶞?zhǔn)日均分布于科耐特廠區(qū)內(nèi)，均可正 常使用。土地使用權(quán)申報(bào)的土地使用權(quán)共1項(xiàng)，土地使用權(quán)面積為56,133.00平方米，土地位于宜 興市徐舍鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)長興路8號，己由科耐特輸變電科技股份有限公司領(lǐng)取了不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2、委評資產(chǎn)的權(quán)屬狀況科耐特輸變電科技股份有限公司提供了委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書、部分購置協(xié)議， 科耐特位于宜興市徐舍鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)長興路8號的面積為56,133.00平方米的土地 使用權(quán)及建筑面積合計(jì)為46,480.77平方米的房屋在評估基準(zhǔn)日涉及抵押事項(xiàng)。（三）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論情況本報(bào)告未引用其他機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論。四、價(jià)值類型根據(jù)本項(xiàng)目評估目的、市場條件、評

18、估對象自身?xiàng)l件等因素，資產(chǎn)評估師選擇 市場價(jià)值類型。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下， 評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日1、本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日為2022年6月30日。2、此基準(zhǔn)日是委托人在綜合考慮到盡可能接近評估目的的實(shí)現(xiàn)日期，使評估 結(jié)論更好地為評估目的服務(wù)；并且與財(cái)務(wù)報(bào)表日期一致，便于資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎(chǔ) 上確定的。本次評估工作中所采用的價(jià)格及其參數(shù)為評估基準(zhǔn)日時(shí)的有效標(biāo)準(zhǔn)。六、評估依據(jù)（一）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國資產(chǎn)評估法（2016年7月2日第十二屆全國人民代表 大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）。2、中華人民共和國

19、土地管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代 表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修訂）。3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年8月26日第十三屆全國 人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修訂）。4、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019年4月23日第十三屆全國人民代 表大會常務(wù)委員會第十次會議通過）。5、中華人民共和國民法典一第二編物權(quán)（2020年5月28日十三屆全國 人大三次會議表決通過）。6、中華人民共和國民法典一第三編 合同（2020年5月28日十三屆全國 人大三次會議表決通過）。7、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（2021年4月21日國務(wù)院第132 次會議修訂通過）。8

20、、其他相關(guān)的法律、法規(guī)文件。（二）評估準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則（財(cái)政部財(cái)資201743號）。2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評協(xié)201730號）。3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估程序（中評協(xié)201836號）。4、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估報(bào)告（中評協(xié)201835號）。5、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估委托合同（中評協(xié)201733號）。6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估檔案（中評協(xié)201837號）。7、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動(dòng)產(chǎn)（中評協(xié)201738號）。8、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一機(jī)器設(shè)備（中評協(xié)201739號）。9、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估方法（中評協(xié)201935號）。10、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評

21、協(xié)201746號）。11、資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié)201747號）?？颇吞剌斪冸娍萍脊煞萦邢薰就恋厥褂脵?quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司 科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司 12、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評協(xié)201748號）。（三）權(quán)屬依據(jù)1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2、部分設(shè)備的購貨發(fā)票。3、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的與資產(chǎn)及權(quán)利的取得及使用有關(guān)的合同、協(xié)議、資金 撥付證明（憑證）等其他權(quán)屬證明資料。4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件及材料。（四）取價(jià)依據(jù)1、中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。2、資

22、產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊（2011年，中國機(jī)械工業(yè)出版社）。3、向生產(chǎn)廠家或其代理商的詢價(jià)記錄。4、宜興市國土資源局公布的近期土地市場的成交價(jià)格信息。5、宜興市的主要建筑材料市場價(jià)格信息（2022年6月）。6、房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）（城住字【1984】678號）。7、江蘇省工程造價(jià)信息網(wǎng)。8、江蘇省建筑安裝工程估算指標(biāo)。9、資產(chǎn)評估專業(yè)人員的現(xiàn)場勘査記錄和獲取的評估業(yè)務(wù)資料。10、評估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價(jià)資料、參數(shù)資料等。（五）其他參考依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表。七、評估方法（一）房屋建筑物對工業(yè)用地上的建筑物，根據(jù)各類建筑物的特點(diǎn)、評估價(jià)值類型、資料收集情 況等相關(guān)條件，采

23、用成本法評估。成本法指估測委托評估的建筑物在評估基準(zhǔn)日的重置成本，再減去已經(jīng)發(fā)生的 實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，得到委估建筑物評估值的方法；建筑物貶 值通過綜合成新率反映，該方法基本公式如下：建筑物評估值=重置價(jià)值X綜合成新率建筑物重置成本的確定建筑物重置成本=建安工程造價(jià)+專業(yè)費(fèi)用+規(guī)費(fèi)+管理費(fèi)用+資金成本建安工程造價(jià)本次我們選取類似的工程造價(jià)指標(biāo)，通過人工、材料價(jià)格調(diào)整及其他因素調(diào)整 候確定工程造價(jià)。即以委評房屋的合理的分部分項(xiàng)工程費(fèi)，再加上措施項(xiàng)目、其他 項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等估算岀建筑物的工程造價(jià)。專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用包括前期工作咨詢費(fèi)、勘査設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、造價(jià)咨 詢費(fèi)

24、等，按照當(dāng)?shù)仄骄骄C合確定。規(guī)費(fèi)根據(jù)宜興市政府等有關(guān)部門的規(guī)定，對于已辦理權(quán)屬證書的房屋考慮市政公用 設(shè)施配套費(fèi)。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需發(fā)生的費(fèi)用，按項(xiàng)目建安工程 造價(jià)與專業(yè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的一定比例估算。資金成本資金成本根據(jù)類似工程的合理的建設(shè)工期，按照基準(zhǔn)日時(shí)中國人民銀行規(guī)定的同 期LPR貸款基準(zhǔn)利率，以建安工程造價(jià)、專業(yè)費(fèi)用和規(guī)費(fèi)之和為基數(shù)按均勻投入考 慮綜合成新率的確定房屋釆用使用年限法、完損等級打分法兩種方法綜合確定成新率；構(gòu)筑物釆用 使用年限法確定成新率。公式：綜合成新率=年限法成新率X權(quán)重40% +打分法成新率X權(quán)重60%使用年限法使用年限法=預(yù)計(jì)尚可使

25、用年限/ （預(yù)計(jì)尚可使用年限+實(shí)際已使用年限）x100%科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司 科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告正文江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司 經(jīng)濟(jì)壽命年限參照各種房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限結(jié)合實(shí)際情況確定。打分法將影響房屋成新狀況的主要因素按結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、承重墻體、非承重墻體、 屋面）、裝修部分（門窗、外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面）、設(shè)備部分（水電、其它） 分為三類十二項(xiàng)，通過建筑造價(jià)中各項(xiàng)所占的比重，確定不同結(jié)構(gòu)形式房屋各因素 的標(biāo)準(zhǔn)分值，參考建設(shè)部“房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)場勘査實(shí)際情 況

26、，確定分項(xiàng)評估完好分值，在此基礎(chǔ)上計(jì)算完好分值率。具體公式：成新率=結(jié)構(gòu)部分得分xG+裝修部分得分xS +設(shè)備部分得分xB式中：G結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；S-裝修部分的評分修正系數(shù)；B設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。（二）機(jī)器設(shè)備由于產(chǎn)權(quán)持有單位沒有對本次評估的設(shè)備的收益單獨(dú)計(jì)量，我們也未收集到類 似設(shè)備出租的市場客觀租金信息，因此無法釆用收益法評估。從已取得的信息資料 來看，由于委評設(shè)備為電纜附件生產(chǎn)相關(guān)設(shè)備，市場上難以找到該類二手設(shè)備的成 交信息，因此無法采用市場法評估。因此根據(jù)本次的評估目的、評估資料收集情況 等相關(guān)條件，則采用成本法評估。重置成本法適用公式為：設(shè)備評估值=設(shè)備重置成本-實(shí)體性貶

27、值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值評估人員采用年限法計(jì)算設(shè)備的實(shí)體性貶值；功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資 成本和超額運(yùn)營成本兩方面，由于在評估中釆用現(xiàn)行市場價(jià)格確定重置成本，不需 要再考慮超額投資成本；經(jīng)現(xiàn)場勘查，委評設(shè)備基準(zhǔn)日時(shí)尚不存在超額運(yùn)營成本， 因此委評設(shè)備的功能性貶值取零。委評設(shè)備在評估基準(zhǔn)日時(shí)正常在用，未發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì) 性貶值的現(xiàn)象，故本次評估我們將委評設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值取零。我們將確定設(shè)備評 估值的公式簡化為：設(shè)備評估值=設(shè)備重置成本X成新率1、重置成本的確定設(shè)備重置成本=設(shè)備含稅購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+專業(yè)及管理 費(fèi)用+資金成本設(shè)備購置價(jià)的確定主要通過向生產(chǎn)廠家或經(jīng)銷商直接詢價(jià)取價(jià),

28、對已無法獲得該設(shè)備的購置價(jià)的, 選用市場上性能基本相同的設(shè)備價(jià)格修正得出。設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)我們參考資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手 冊并結(jié)合委估設(shè)備的實(shí)際特點(diǎn)、安裝要求以設(shè)備購置價(jià)為基礎(chǔ)，按一定的比例選 取。專業(yè)及管理費(fèi)用包括前期工作咨詢費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、 造價(jià)咨詢費(fèi)、管理費(fèi)用等，按照當(dāng)?shù)仄骄骄C合確定。資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其釆用的利率按 照基準(zhǔn)日時(shí)中國人民銀行公布的同期LPR利率，工期按建設(shè)正常合理周期計(jì)算，并 按均勻投入考慮。資金成本=（設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)+專業(yè)及管理費(fèi)用） X利率X工期922、綜合成新率的

29、確定通過現(xiàn)場勘査設(shè)備運(yùn)行狀況，同時(shí)考慮設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況、現(xiàn)有性能、常用 負(fù)荷率、原始制造質(zhì)量、技術(shù)改造等情況，參考資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊， 確定設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命和其尚可使用年限，然后按下列公式確定成新率。成新率=尚可使用年限+ （尚可使用年限+已使用年限）X100%（三）土地使用權(quán)委評宗地用途均為工業(yè)，在同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似區(qū)域內(nèi)能搜集到不少 與委評宗地用途類似、土地利用條件基本一致的近期正常交易案例，故可釆用市場 比較法；委評土地使用權(quán)市場租賃交易較少，土地市場租金較難收集，因此無法采 用收益法；評估師也未收集到基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，故也無法采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正 法。市場比較法，是根據(jù)替

30、代原則，將委評土地與在評估基準(zhǔn)日較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā) 生交易的類似土地交易案例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者巳知的價(jià)格，參照該土地的科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄科耐特輸變電科技股份有限公司土地使用權(quán)及所有地面附屬資產(chǎn)評估報(bào)告目錄交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期的差別，修正得出委評土地評估 基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。其評估公式為：Pd=PbAxBxCxDxE式中，Pd委評宗地價(jià)格；Pb-比較案例宗地交易價(jià)格；A交易情況修正系數(shù)，為委評宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例交易情 況指數(shù)；B-交易日期修正系數(shù)，為委評宗地評估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例 交易日期地價(jià)指數(shù)；C-

31、區(qū)域因素修正系數(shù)，為委評宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)；D-個(gè)別因素修正系數(shù)，為委評宗地區(qū)域個(gè)別條件指數(shù)除以比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)；E年期修正系數(shù)，為委評宗地區(qū)域年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況（一）接受項(xiàng)目委托本公司與委托人就本次評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估對象、評估范圍、價(jià)值類 型等事項(xiàng)協(xié)商一致，簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在此基礎(chǔ)之上由資產(chǎn)評估師擬訂出評 估工作計(jì)劃。（二）現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)1、指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位清査資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料等。2、核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料。2022年7月20日評估人員在宜興市徐舍鎮(zhèn)工業(yè)集 中區(qū)長興路8號廠區(qū)內(nèi)對委評資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)

32、場勘查。3、核實(shí)評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬、收集評估資 料。（三）評定估算根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型及資料收集等情況，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法 江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司13和相應(yīng)的模型及參數(shù)，收集市場信息、分析、估算形成初步評估結(jié)果。（四）評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析對各種評估方法形成的初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析，在綜合評價(jià)不同評估方 法和評估結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確定最終評估結(jié)論。（五）撰寫報(bào)告、內(nèi)部審核根據(jù)評定估算的結(jié)果撰寫評估說明，起草資產(chǎn)評估報(bào)告。根據(jù)本公司評估業(yè)務(wù) 流程管理辦法規(guī)定，資產(chǎn)評估師在完成資產(chǎn)評估報(bào)告草稿一審后形成評估報(bào)告初稿 并提交公司內(nèi)部審核，根據(jù)審核意見對評估報(bào)告進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。在 出具資產(chǎn)評估報(bào)告前，在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人就資 產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析，并決定是否對資產(chǎn)評估 報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。完成正式資產(chǎn)評估報(bào)告提交委托人。九、評估假設(shè)1、交易假設(shè)：是假定所有待估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，根據(jù)待估資產(chǎn)的交 易條件等模擬市場進(jìn)行評估。2、公開市場假設(shè)：是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資 產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，以便于