1、第 頁(yè)2022房地產(chǎn)工程建議書房地產(chǎn)工程建議書在現(xiàn)在社會(huì)，我們都跟建議書有著直接或間接的聯(lián)系，當(dāng)建議書是面對(duì)群體時(shí)，可以宣傳、煽動(dòng)對(duì)方去開(kāi)展某項(xiàng)工作或進(jìn)行某種活動(dòng)，具有一定的號(hào)召性。來(lái)參考自己需要的建議書吧！以下是我整理的房地產(chǎn)工程建議書，僅供參考，歡送大家閱讀。房地產(chǎn)工程建議書1一、工作目標(biāo)1、銷售目標(biāo)方案一年之內(nèi)完成銷售總額的6070%，到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)。2、廣告目標(biāo)通過(guò)全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，到達(dá)向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦*花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。3、廣告訴求目標(biāo)客戶：1、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營(yíng)業(yè)主2、潛在客戶：投資者主要運(yùn)用工具：1、東二

2、環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國(guó)海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息；2、大中型活動(dòng)；3、報(bào)紙廣告；4、高尚直投雜志；5、電臺(tái)103.9兆赫；二、入市總體安排一般而言，樓盤工程入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期；從工程的進(jìn)展來(lái)看，現(xiàn)階段*花園的上市銷售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20 xx年8月8日暫定為“*花園父親節(jié)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和20 xx年9月9日暫定為“*重陽(yáng)健康節(jié)的公開(kāi)出售日，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來(lái)準(zhǔn)備。為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)備工作：1、 前期準(zhǔn)備期：20 xx.5.20 xx.72、 形象導(dǎo)入期：20 xx.7.120 xx.

3、7.293、 預(yù)探市場(chǎng)期：20 xx.7.3020 xx.8.74、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：20 xx.8.820 xx.9.95、 正式開(kāi)盤日：20 xx.9.9備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場(chǎng)期可局部結(jié)合進(jìn)行附表3：入市總體時(shí)間安排表：20 xx年5月9月工作內(nèi)容 時(shí)間安排5月 6月 7月 8月 9月廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 宣傳方案的實(shí)施 銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) 推廣方案確實(shí)定及定價(jià) 內(nèi)部登記、咨詢及認(rèn)購(gòu) 策略的微調(diào) 正式出售 三、推廣策略1、推廣分析本工程的客戶定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板；相對(duì)而言，私營(yíng)老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。所謂白領(lǐng)

4、階層即為中等收入者即個(gè)人根本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無(wú)疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次個(gè)人根本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者；通過(guò)我們對(duì)周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對(duì)象：CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者公司老板小型私營(yíng)業(yè)主高級(jí)技術(shù)人員高級(jí)管理人員此局部人士絕大局部擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售方案要結(jié)合工程自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來(lái)進(jìn)行。由于本工程體量不大，

5、銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用那么不能滿足本工程實(shí)際操作需要；為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原那么，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，到達(dá)最大的邊際效用。1、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此局部客戶根本為：自己開(kāi)車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：A、對(duì)于自己開(kāi)車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國(guó)貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定；總體費(fèi)用約為200250萬(wàn)元/年，方案從20 xx年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬(wàn)元。B、對(duì)于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A方案外，還應(yīng)取用北青報(bào)、晨報(bào)的DM的形式

6、；現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用；DM應(yīng)富于變化；費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬(wàn)份，5萬(wàn)元之內(nèi)，方案采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約30萬(wàn)元。C、相對(duì)于自己開(kāi)車和開(kāi)出租汽車的司機(jī)來(lái)說(shuō)，收聽(tīng)交通播送無(wú)疑是打發(fā)無(wú)聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽(tīng)率比擬高、相對(duì)傳播本錢較低的是“北京交通臺(tái)和“北京音樂(lè)臺(tái)，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體方案進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤期20 xx年9月、11月及20 xx年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元。D、另外，從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車

7、的車身廣告及道路周邊的“公益廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取58輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有*花園廣告標(biāo)識(shí)及 的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇；總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。2、從客戶的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：0022：00時(shí)間段的電視媒體，比擬適宜；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目例如“生活速遞，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為8001000元/分鐘，廣告主題為主推*花園的健

8、康工作、健康生活，投資空間，方案在20 xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。3、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人、“今日民航、“生活速遞、“目標(biāo)等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用那么首選“北京青年報(bào)、第二媒體選用“北京晨報(bào)。2、推廣策略通過(guò)工程的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔的推廣原那么；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)方案：1、形象導(dǎo)入期在客戶的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶工作、居住在周邊的人，他們是工程投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)置意向的人，

9、也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本工程這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。在20 xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行工程側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息

10、的重要來(lái)源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。3、銷售期每年的910月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是工程展示自身形象的良好時(shí)機(jī)，借以進(jìn)行形象推廣。我們方案以較好形象參加20 xx年9月的秋季展會(huì)、20 xx年第一次春季展會(huì)及20 xx年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：A、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。C、展位一定要做特裝，表達(dá)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，防止俗套，吸引參展觀眾

11、的注意力。三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元展位費(fèi)+特裝費(fèi)3、媒介廣告方案安排當(dāng)工程開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在工程的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)為主，“北京晨報(bào)為輔；當(dāng)工程開(kāi)盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)、“機(jī)票套封、“職業(yè)經(jīng)理人、“生活速遞、“目標(biāo)等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報(bào)、DM宣傳單的投放投放地點(diǎn)：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù)按照以上策略推廣，總體費(fèi)

12、用可控制在總體銷售額的1.5%即1100萬(wàn)元整體銷售周期內(nèi)；四、價(jià)格策略由于本工程自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原那么上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多工程均采用的低開(kāi)高走的銷售策略；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的的原那么，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原那么采用“小步快跑的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。按照工程自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在900010000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大局部賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，假設(shè)前期資金貸款也有很大壓

13、力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應(yīng)在開(kāi)盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比擬及本錢估算我們認(rèn)為開(kāi)盤階段9600元/平精裝修的均價(jià)比擬合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。從整體均價(jià)來(lái)考慮，工程開(kāi)盤以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右其中第一階段方案銷售社區(qū)B座南北向8層局部約0.36萬(wàn)平米，均價(jià)為9600元/平米；第二階段方案銷售社區(qū)的B座東西向11、12層局部約2.14萬(wàn)平米，均價(jià)為10300元/平米；第三階段方案銷售社區(qū)A座東西向20

14、層局部約1.8萬(wàn)平米，均價(jià)為11000元/平米；第四階段方案銷售社區(qū)A座南北向約2萬(wàn)平米21層局部，均價(jià)為120 xx元/平米。建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi)、外銷均采用美金來(lái)計(jì)價(jià)。根據(jù)本工程的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)1213%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。房地產(chǎn)工程建議書2一、工程背景為落實(shí)?北京城市整體規(guī)劃?加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)?關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行方法

15、?關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)?等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式參加wto北京2022奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。由北京xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度工程(以下簡(jiǎn)稱“該工程二.工程歷史條件1宗地簡(jiǎn)介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都

16、機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2工程概況宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于19XX年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京xx公司于19XX年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20 xx年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書工作。因多方面原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。3合作方式由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此局部費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)由我方與后沙

17、峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。房地產(chǎn)公司gun l建議第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)參與gun l，不斷創(chuàng)新，并鼓勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得，對(duì)公司業(yè)務(wù)、gun l及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見(jiàn)，藉以提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效，特訂定本方法。第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)，不管在技術(shù)上或gun l上，如有改良或興革意見(jiàn)，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報(bào)相關(guān)職能部門。第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要工程如下：(一)建議事由：簡(jiǎn)要說(shuō)明建議改良的具體事項(xiàng)。(二)原有缺失：詳細(xì)說(shuō)明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見(jiàn)。(三)改良意見(jiàn)或方法：詳細(xì)說(shuō)明建議改善之具體方法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)

18、。(四)預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡(jiǎn)化作業(yè)、增加銷售、創(chuàng)造利潤(rùn)或節(jié)省開(kāi)支等工程。第四條建議書填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。第五條建議書內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無(wú)具體的改良或興革實(shí)施方法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退復(fù)原建議人。第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。(二)關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。(

19、三)關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。(四)關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng)。(五)其他有關(guān)建議制度的研究改良事項(xiàng)。第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長(zhǎng)至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。第九條公司員工所提建議，具有以下情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：(一)對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見(jiàn)，能收精簡(jiǎn)或強(qiáng)化組織功能效果者。(二)對(duì)于公司產(chǎn)品銷售或售后效勞，研提具體改良方案，具有重大價(jià)值或增

20、進(jìn)收益者。(三)對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改良方法，值得實(shí)行的。(四)對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、方法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營(yíng)效能提高者。(五)對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報(bào)表等，提供改善意見(jiàn)，具有降低本錢、簡(jiǎn)化作業(yè)、提高工作效率的成效者。(六)對(duì)于公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的研究開(kāi)展等事項(xiàng)，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者。第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核工程分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額。第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司

21、者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能奉獻(xiàn)、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金。第十三條為防止審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見(jiàn)，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎(jiǎng)金，按人數(shù)平均發(fā)給。第十五條有以下各情形之一者，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：(一)各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。(二)被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議

22、方案者。(三)由主管指定為業(yè)務(wù)、gun l、技術(shù)的改良或工作方法、程序、表報(bào)的改善或簡(jiǎn)化等作業(yè)，而獲致的改良建議者。(四)同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者。第十六條公司各單位如有任何問(wèn)題或困難，需求解決或改良時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開(kāi)向員工征求意見(jiàn)，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì)，得依本方法辦理。第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不管采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表?yè)P(yáng)。第十八條本方法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時(shí)同。房地產(chǎn)工程建議書3一、工程建議書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，

23、結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在根本條件后向國(guó)家、地區(qū)工程主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是根本建設(shè)程序中最初的階段，是工程工程準(zhǔn)備階段的開(kāi)始，工程建議書不僅是確定工程建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)書的內(nèi)容一工程名稱、建設(shè)單位、主管部門二工程提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建工程的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。三工程建設(shè)方案主要是指工程的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。四建設(shè)條件指工程建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。五初步建設(shè)方案指工程建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。六工程建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。七

24、工程建設(shè)投資概算及資金來(lái)源指工程投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的方法和方案。三、工程建設(shè)書的編制一主管部門的編制建設(shè)單位提出工程建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制工程建議書，其根本程序是：建設(shè)單位提出的工程設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制工程建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。二建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來(lái)機(jī)構(gòu)編制工程建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。三專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模

25、大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)工程。房地產(chǎn)工程建議書4第一章 工程概述一、工程背景宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)立于清光緒三十年1904年，歷經(jīng)了滿清、民國(guó)、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，占地50余畝。二工程歷史條件1、宗地簡(jiǎn)介宗地位于縣城黃金地段鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，宗地面積為49畝。用于商品房工程開(kāi)發(fā)。2、工程概況宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于2022年4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。方案2022年1月開(kāi)工，2022年10月竣工。三、工程

26、建設(shè)單位1、工程公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、工程建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。“該工程由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入全部建設(shè)資金。四、可行性研究報(bào)告編制1、編制單位：由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制酉陽(yáng)Z41-1/02工程可行性研究報(bào)告。2、編制依據(jù)：2.1、渝價(jià)20023 號(hào)文件2.2、渝價(jià)2001402 號(hào)文件2.3、?重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編?2.4、渝府發(fā)200392 號(hào)文件2.5、渝2000830 號(hào)文2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) G

27、B 50180-93第二章 工程名稱和選址一、工程名稱：酉師校工程暫定名。二、地理位置：“該工程位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)三、工程占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米。四、工程用地現(xiàn)狀：工程用地范圍內(nèi)為凈地。第三章 工程規(guī)劃建設(shè)方案一、工程建設(shè)內(nèi)容：“該工程建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。二、工程初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。5、建筑密度不高于40%。6、居住總?cè)丝冢?約4370人。7、居住總戶數(shù)： 約1360戶8、綠化率：不低于25% 。三、工

28、程規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該工程建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸摴こ塘η笪债?dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，表達(dá)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、設(shè)施、設(shè)備、材料：“該工程建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。3、綠化：“該工程力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氣氛。第四章 工程建設(shè)條件一、地理?xiàng)l件：“該工程座落在縣城黃金地段鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)占地面積約3.2萬(wàn)

29、平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該工程目前大市政條件缺乏，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房工程，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該工程所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。第五章 物料消耗與供給一、建筑材料“該工程建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和本工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該工程所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)水泥： 27900噸按190kg/ M2計(jì)算二、主要設(shè)備“該工程的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用

30、的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊 系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊 系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供給根據(jù)初步計(jì)算，“該工程水、電、氣等用量為：1、用電量：60瓦/平方米，那么預(yù)測(cè)工程用電量為12000 千瓦。2、用水量：按2升/平方米日，用水量為40萬(wàn)立方米日。第六章 環(huán)境保護(hù)按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)管理方法，建設(shè)工程要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸摴こ痰慕ㄔO(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害

31、垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。工程建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，到達(dá)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的

32、措施，汽車廢氣排放完全可以到達(dá)國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 工程建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“該工程建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。二、建設(shè)進(jìn)度安排“該工程總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從2022年1月到2022年10月為建設(shè)期，工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：1、2022年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、

33、工程招投標(biāo)等。2、2022年1月到2022年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想1、“該工程擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款。2、“該工程建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的效勞，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算一、本錢構(gòu)成宗地占地約49畝，為二類建筑用地，本錢由以下幾塊構(gòu)成：1、土地費(fèi)用投入土地本錢13527.0677萬(wàn)元2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元3、其它投入二、工程設(shè)計(jì)方案A：以4.5容積率，均按27-30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的

34、5%計(jì)算，共8棟.總建筑面積：3.274.5=14.7萬(wàn)m2 其中:1、住宅面積：14.7*1-5%=13.97萬(wàn)m22、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m213.97萬(wàn)m2 =68453萬(wàn)元商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m20.73萬(wàn)m2 =10950萬(wàn)元方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。總建筑面積：3.274.5=14.7萬(wàn)m2 其中:1、住宅面積：14.7*1-8%=13.52萬(wàn)m2高層住宅建筑面積7.2

35、萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m22、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2住宅銷售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì)，5100元/ m213.52萬(wàn)m2=68952萬(wàn)元商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì)，15000元/ m21.2萬(wàn)m2=18000萬(wàn)元方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。總建筑面積：3.274.5=14.7萬(wàn)m2其中:1、住宅面積：14.7*1-10%=13.23萬(wàn)m22、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2住宅銷售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m213.23萬(wàn)m2=70119萬(wàn)元商業(yè)按15000元/ m2計(jì)

36、，15000元/ m214.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元三、本錢測(cè)算：(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：1、固定本錢1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元1.3、建安費(fèi)用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m21.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬(wàn)元1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬(wàn)元1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬(wàn)元1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬(wàn)元1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬(wàn)元1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬(wàn)元1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬(wàn)元1.12、稅金 802萬(wàn)元1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 27

37、93萬(wàn)元1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬(wàn)元1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬(wàn)元1.16、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3682.5萬(wàn)元固定本錢合計(jì) 49803.24萬(wàn)元2、經(jīng)營(yíng)本錢2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%+固定本錢8% 合計(jì)5572.32萬(wàn)元3、毛利3.1、銷售額-固定本錢-經(jīng)營(yíng)本錢 =79403萬(wàn)元-49803.24萬(wàn)元-5572.32萬(wàn)元=24027.44萬(wàn)元二、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：1、固定本錢1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元1.3、建安費(fèi)用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/

38、m2、商業(yè)按1800元/m2。1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬(wàn)元1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬(wàn)元1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬(wàn)元1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬(wàn)元1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬(wàn)元1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬(wàn)元1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬(wàn)元1.12、稅金 831萬(wàn)元1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬(wàn)元1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬(wàn)元固定本錢合計(jì) 47239.74萬(wàn)元2、經(jīng)營(yíng)本錢2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定本錢8% 合計(jì)：5518.22萬(wàn)元3、毛利3.1、銷售額-固定本錢

39、-經(jīng)營(yíng)本錢=86952萬(wàn)元-47239.74萬(wàn)元-5518.22萬(wàn)元=34194.04萬(wàn)元三、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：1、固定本錢1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元1.3、建安費(fèi)用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m21.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬(wàn)元1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬(wàn)元1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬(wàn)元1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬(wàn)元1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬(wàn)元1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬(wàn)元1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬(wàn)元1.12、稅金 852.2

40、萬(wàn)元1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬(wàn)元1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬(wàn)元固定本錢合計(jì) 47897.84萬(wàn)元2、經(jīng)營(yíng)本錢2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%+固定本錢8% 合計(jì)：5675.21萬(wàn)元3、毛利3.1、銷售額-固定本錢-經(jīng)營(yíng)本錢=92169萬(wàn)元-47897.84萬(wàn)元-5675.21萬(wàn)元= 38613.95億元第十章 工程經(jīng)營(yíng)籌劃一、調(diào)查區(qū)域住宅工程綜合評(píng)述本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅工程主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校工程暫定名將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅工程的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求

41、還有一定的潛力。二、市場(chǎng)需求分析1、城市化需求據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速開(kāi)展期。根據(jù)世界興旺國(guó)家開(kāi)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。2、城市居民居住需求中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的開(kāi)展動(dòng)力。一個(gè)國(guó)家的城市化率到達(dá)70%以上，進(jìn)入興旺國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家的城市化率到達(dá)70%以上，進(jìn)入興旺國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)根本平衡。我們從上述分析中得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。3、投資需求房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡送

42、，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成局部。三、工程市場(chǎng)走向目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從工程本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校工程暫定名本身因素看，影響工程市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的工程應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該工程的地理位置完全具備上述條件。影響工程市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整表達(dá)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氣氛等。1、周邊環(huán)境本工程位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。2、建筑設(shè)計(jì)本工程力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜

43、建筑。3、環(huán)境設(shè)計(jì)將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。4、戶型設(shè)計(jì)多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。5、室內(nèi)設(shè)施及功能51、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講 ，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。四、工程優(yōu)勢(shì)分析1、絕佳地理位置本工程位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽(yáng)城市中心。2、便利的交通地處縣城黃金地段。五、該工程經(jīng)營(yíng)籌劃1、本工程的賣點(diǎn)賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值

44、感。以現(xiàn)有的工程特點(diǎn)對(duì)該工程予以包裝。11、地處酉陽(yáng)中心；12、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，那么物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改良，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值才是銷售的根本動(dòng)力。好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用

45、，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)工程給客戶留下的最正確印象，必須在本工程中整合運(yùn)用。3、增加工程的附加值如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加工程可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：31、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與工程的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：311、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。312、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。313、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱。32、采用高檔次社區(qū)效勞，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。321、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。322、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。32

46、3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 ?？傊?，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造知名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能到達(dá)促進(jìn)預(yù)售效果的目的。第十一章 效益評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：11、“該工程的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本地區(qū)的主要在建工程的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該工程類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的根底上做出的。12、“該工程建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。13、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。2、“該工程銷售收入預(yù)算：“該工程可銷售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為

47、4.8億元。二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)“該工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要表達(dá)在：“該工程的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游效勞場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市開(kāi)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的酉師校工程暫定名，既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的開(kāi)展，又滿足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。二、經(jīng)測(cè)算“該工程在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該工程具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)工程建議書5一、城市概況一城市根本概況衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積45

48、2平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，城區(qū)常住人口18萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣市之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園，河南省歷史文化名城、省級(jí)園林城市、中國(guó)財(cái)神文化之鄉(xiāng)。二城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r20 xx年，全市GDP完成72.3億元，增長(zhǎng)13.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資65.6億元，增長(zhǎng)29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元，增長(zhǎng)15.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.9億元，增長(zhǎng)35.6%；財(cái)政一般預(yù)算收入3.02億元，增長(zhǎng)19.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長(zhǎng)19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長(zhǎng)17%。二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：一市場(chǎng)供需狀況我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，于

49、20 xx年開(kāi)始建設(shè)，現(xiàn)有水晶城、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)缺乏十處，開(kāi)發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求，開(kāi)展?jié)摿薮蟆７康禺a(chǎn)銷售情況十分理想，房?jī)r(jià)也由05年的8001400飆升到現(xiàn)在的150020 xx。由于一方面開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升開(kāi)展時(shí)期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。二價(jià)格水平目前，我市房?jī)r(jià)均價(jià)1700元/平方米，其中一樓20 xx元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750850元/平方米，物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米，城區(qū)商品門面房銷售價(jià)格35004500元/平方米。三產(chǎn)品特征多以普通六層為主，戶型面積95153平方兩房、三房，主力戶型面

50、積為120-130平方，一層價(jià)格最高，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。四市場(chǎng)開(kāi)展前景20 xx年20 xx年8月，我市開(kāi)發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷售3500套。作為開(kāi)展中的城市，房?jī)r(jià)與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊，幾乎沒(méi)有下浮的可能性，可以說(shuō)投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)之憂，樓盤操作空間較大。三、意向購(gòu)房客戶分析：根據(jù)對(duì)衛(wèi)輝市城區(qū)已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的居住地塊的容積率的研究，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對(duì)其也最為認(rèn)可，其銷售量較為可觀，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過(guò)對(duì)衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大，在160-240外，其他每戶

51、的居住面積在90-140之間；而在居民居住意向的調(diào)查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中，而套型面積在120左右的戶型是最受歡送，其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承當(dāng)?shù)馁?gòu)房費(fèi)用范圍內(nèi)。四、擬推薦地塊根本情況：選址地一一地塊位置該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)園區(qū)北部。現(xiàn)代效勞業(yè)園區(qū)為省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積4.52平方公里，以商住、研發(fā)、培訓(xùn)、都市工業(yè)等現(xiàn)代效勞業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。二地塊現(xiàn)狀園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地，其中，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報(bào)河南省、市人民的政府批復(fù)，手續(xù)已辦理完畢，隨時(shí)可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝。通過(guò)對(duì)衛(wèi)輝城區(qū)居住地以

52、及意向客戶分析，現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0，綠地率30%以上。三工程交通出行狀況西臨省道翟陽(yáng)線，南臨新濮公路，東臨比干大道，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里，約15分鐘車程，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越，交通根底設(shè)施完善，供電、郵政、電信等配套設(shè)施也較為完備。選址地二沿玉帶河拆遷改造工程。該地塊處于古城開(kāi)發(fā)區(qū)域，北臨玉帶河，西臨條形街，南臨建設(shè)路，東臨寶塔路，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西北長(zhǎng)982米，南北西長(zhǎng)426米，東西南長(zhǎng)870米，南北東長(zhǎng)410米，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約8000人。選址地三汲

53、水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造工程。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路，東起友誼路，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝；規(guī)劃凈用地約371.53畝。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝，建設(shè)用地733.7畝，未利用地74.7畝，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人，620戶。住宅面積121600，非住宅面積20000。容積率按1.5控制規(guī)劃。選址地四紡織路拆遷改造工程。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道，東至寶塔路，該路全線共計(jì)20 xx.5米，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87，可以考慮按30米拓寬，不考慮開(kāi)發(fā)使用，居民占

54、264戶，共計(jì)46174.36，除掉30米路面占地外，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)工程建議書6第一章 工程概述一、工程背景為落實(shí)?北京城市整體規(guī)劃?，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展。政府先后頒發(fā)了?關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)?、?關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行方法?、?關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)?等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠的原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式參加WTO、北京2022奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)

55、發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度工程以下簡(jiǎn)稱“該工程。二工程歷史條件1、宗地簡(jiǎn)介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2、工程概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20

56、00年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此局部費(fèi)用為1350萬(wàn)元含200萬(wàn)元付政府定金，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 三、工程建設(shè)單位1、工程公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、工程建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)

57、內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該工程由北京當(dāng)代投資集團(tuán)投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報(bào)告編制 1、編制單位：由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制北京順義后沙峪工程可行性研究報(bào)告。 2、編制依據(jù)：21、政府文件：京政辦發(fā)19947號(hào)。 22、政府文件：京政辦發(fā)199655號(hào)。 23、政府文件：京政辦發(fā)200012號(hào)。 24、政府文件：京政辦發(fā)200020號(hào)。 25、政府文件：京政辦發(fā)200131號(hào)。26、溫榆河流域住宅工程市場(chǎng)調(diào)查資料。第二章 工程名稱和選址一、工程名稱：北京順義后沙峪 工程。 二、地理位置：“該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、工程占地面積：占地面積約22公頃22

58、萬(wàn)平方米。 四、工程用地現(xiàn)狀：工程用地范圍內(nèi)為瓜田。第三章 工程規(guī)劃建設(shè)方案一、工程建設(shè)內(nèi)容：“該工程建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE工程及配套設(shè)施等。 二、工程初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。 2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。 7、居住總?cè)丝冢?約1000人。 8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。10、綠化率： 60。 三、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘

59、請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該工程建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸摴こ塘η笪债?dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，表達(dá)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料：“該工程建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。3、綠化： “該工程力求在工程周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氣氛。第四章 工程建設(shè)條件一、地理?xiàng)l件：“該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村。其

60、北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件“該工程目前大市政條件缺乏，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅工程，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該工程所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。第五章 物料消耗與供給一、建筑材料“該工程建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和本工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該工程所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300