1、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（下）1目 錄第三章 登記程序（第14-22條）第四章 登記信息共享與保護(hù)（第23-28條）第五章 法律責(zé)任（第29-32條）2第三章 登記程序一、概述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力、公示效力與公信效力，因此登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而只有細(xì)致、科學(xué)、合理的登記程序，才能保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第3章對(duì)登記程序作出詳細(xì)的規(guī)定。3第三章 登記程序條例將不動(dòng)產(chǎn)登記的程序劃分以下四大階段，并詳細(xì)地規(guī)定了每一個(gè)階段中當(dāng)事人、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做的事情。1、申請(qǐng)2、受理3、審核4、登簿4第三章 登記程序不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序申請(qǐng) 受理 審核 登簿 發(fā)證 登記

2、已經(jīng)完成 (物權(quán)法第14條)5第三章 登記程序二、申請(qǐng)（一）雙方申請(qǐng)是原則，單方申請(qǐng)是例外條例第14條第1款明確了雙方申請(qǐng)是原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請(qǐng)的例外。雙方申請(qǐng)為原則，既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯(cuò)誤。6第三章 登記程序（二）可以自己申請(qǐng)，也可以他人代理申請(qǐng)條例第15條第1款沒(méi)有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，允許由代理人代為申請(qǐng)。該規(guī)定貫徹落實(shí)了條例第1條中“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的?！咀⒁狻看戆ǚǘù砼c委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專(zhuān)業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。7第三章 登記程序（三）可以撤回申請(qǐng)，貫徹了自愿的

3、原則條例第15條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！边@一規(guī)定是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重?！咀⒁狻咳绻p方申請(qǐng)的，則撤回的申請(qǐng)也應(yīng)當(dāng)是雙方提出。如果單方申請(qǐng)，則單方可撤回。8第三章 登記程序（四）對(duì)申請(qǐng)材料的詳細(xì)規(guī)定條例第16條第1款規(guī)定了申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的材料并要求其對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。物權(quán)法 第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！睏l例第16條第2款要求登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公示材料目錄和示范文本，以方便群眾。9第三章 登記程序（五）對(duì)不同情形的處理?xiàng)l例第17條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

4、收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；10第三章 登記程序（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理11第三章 登記程序并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?！钡?款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

5、”對(duì)條例第17條的理解，注意以下幾點(diǎn)：1、決定是否受理的審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍物權(quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記12第三章 登記程序，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”條例第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類(lèi)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請(qǐng)材料是否齊全物權(quán)法第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。13第三章 登記程序（3）申請(qǐng)材料是否符合法定形式2、貫徹高效、便民的原則（土地登記辦法第12條）（1）對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延；（2）對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可

6、以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，然后受理；（3）對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的，14第三章 登記程序要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)正，切實(shí)方便群眾。（4）對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng)，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)是有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)。條例第17條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理?！?5第三章 登記程序3、強(qiáng)調(diào)書(shū)面形式，防止?fàn)幾h無(wú)論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知。告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書(shū)面形式。16第三章 登記程序三、審核（一）對(duì)申請(qǐng)材料的查驗(yàn)條例第18條規(guī)定了查驗(yàn)的要求，主要是查驗(yàn)“三個(gè)一致”1、申請(qǐng)材料中記載的不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況與申請(qǐng)登記的不

7、動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致2、證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致17第三章 登記程序3、登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定（二）實(shí)地查看與調(diào)查1、實(shí)地查看物權(quán)法第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。18第三章 登記程序建設(shè)部的房屋登記辦法第19條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合?！?19第三章 登記程序土地登記辦法第1

8、3條規(guī)定：“國(guó)土資源行政主管部門(mén)受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢(xún)問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看?！睏l例第19條第1款規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑20第三章 登記程序物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。21第

9、三章 登記程序2、調(diào)查土地管理法第16條第1款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理?！蓖恋貦?quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法第9條規(guī)定：“當(dāng)事人發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能解決的，可以依法向縣級(jí)以上人民政府或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出處理申請(qǐng)，也可以依照本辦22第三章 登記程序法第五、六、七、八條的規(guī)定，向有關(guān)的國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出調(diào)查處理申請(qǐng)?！辫b于土地所有權(quán)或使用權(quán)登記中會(huì)涉及到權(quán)屬爭(zhēng)議，為了有效地保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確。條例第19條第2款規(guī)定：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！?3第

10、三章 登記程序【注意】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類(lèi)型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為了進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過(guò)多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。24第三章 登記程序四、登簿（一）辦理期限條例第20條規(guī)定，自受理登記申請(qǐng)之日起30日。這是最長(zhǎng)辦理期限，并非每一類(lèi)登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時(shí)限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化明確。25第三章 登記程序（二）登記完成的時(shí)間物權(quán)法第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)

11、登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！睏l例第21條第1款規(guī)定：“登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記?！?6第三章 登記程序（三）發(fā)證1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與登記證明物權(quán)法第17條第1句：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！崩碚撋?，登記證明適用于預(yù)告登記、異議登記2、登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請(qǐng)人依法頒發(fā)合法證書(shū)或證明條例第21條第2款27第三章 登記程序五、不予登記的情形條例第22條規(guī)定了不予登記的情形，具體包括：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（3）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。28第四章 登記信息共

12、享與保護(hù)一、登記信息共享2013年11月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。29第四章 登記信息共享與保護(hù)各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。創(chuàng)造條件，逐步建立健全社會(huì)征信體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠。30第四章 登記信息共享與保護(hù)（一）統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登

13、記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)條例第23條。目的：一是從法規(guī)角度規(guī)定，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要把登記信息納入信息平臺(tái)；二是要實(shí)現(xiàn)“國(guó)家、省、市、縣”四級(jí)的登記信息實(shí)時(shí)共享。對(duì)于中央及時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)登記的情況，管理不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。（二）登記信息與審批、交易信息的共享?xiàng)l例第24條。目的：一是，保證登記的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。避免出現(xiàn)信息孤島，產(chǎn)生31第四章 登記信息共享與保護(hù)新的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)交易中預(yù)售合同備案信息與預(yù)購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)、抵押的登記。二是，方便人民群眾（條例第24條第2款）（三）不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享?xiàng)l例第25條。國(guó)土、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等。32第四章 登記信息共享與保護(hù)

14、二、登記信息的利用與保護(hù)登記信息既應(yīng)當(dāng)方便的為人們利用，從而實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全，提高交易效率的目的。同時(shí)，又要避免濫用登記信息，侵害他人合法權(quán)益的現(xiàn)象。33第四章 登記信息共享與保護(hù)（一）登記信息的保密條例第26條。目的：1、確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法共享和保密，現(xiàn)代社會(huì)個(gè)人數(shù)據(jù)信息大量泄露。2、保護(hù)國(guó)家秘密，如涉及軍事、國(guó)家安全的不動(dòng)產(chǎn)信息。34第四章 登記信息共享與保護(hù)（二）依法利用登記信息物權(quán)法第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”條例第27條、第28條增加了一個(gè)要求，即“向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢(xún)目的”，防止濫用登記信息，損害他人合法權(quán)益。35第五章

15、 法律責(zé)任一、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任物權(quán)法第21條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ”第2款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！?6第五章 法律責(zé)任條例第29條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！彼痉▽?shí)踐中，對(duì)于登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任采取的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任。37第五章 法律責(zé)任最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定第12條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造

16、成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?8第五章 法律責(zé)任二、涉及登記簿、證書(shū)與證明的法律責(zé)任條例第30、31條。例如，登記簿具有重要的法律地位，未經(jīng)法定程序，任何人都不得修改。否則，要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任、民事責(zé)任與刑事責(zé)任。再如，對(duì)于偽造、變?cè)斓臋?quán)屬證書(shū)、登記證明，可以由登記機(jī)構(gòu)或公安機(jī)關(guān)依法收繳（治安管理處罰法第11條第1款、第52條第1項(xiàng)）。39第五章 法律責(zé)任三、違法利用登記信息的法律責(zé)任條例第32條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利