1、代建治理公司與房地產(chǎn)公司之間的治理博弈 所謂房地產(chǎn)開發(fā)公司,是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、治理和服務(wù)活動(dòng),并以營利為 目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織；受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特別性的影響,同其他 行業(yè)的公司相比較,房地產(chǎn)開發(fā)公司有以下幾方面特點(diǎn)：經(jīng)營對(duì)象的不行移動(dòng)性、業(yè)務(wù) 形狀的服務(wù)性、經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性、經(jīng)營活動(dòng)過程的行業(yè)限制性；項(xiàng)目代建治理公司： 即通過招標(biāo)等方式, 挑選專業(yè)化的項(xiàng)目治理公司負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施,嚴(yán)格掌握項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期,竣工驗(yàn)收后移交給使用單位；下面我們從兩者之間根本性和在項(xiàng)目治理方面的差異,進(jìn)行分析：一、根本性差異篇（重點(diǎn)分析項(xiàng)目代建治理公司）（1）主營收入：地產(chǎn)開發(fā)公

2、司：產(chǎn)品銷售收益 項(xiàng)目治理公司：項(xiàng)目治理費(fèi) 代建治理進(jìn)展背景及治理方向： 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正在滲透房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈,為治理公司供應(yīng)了有利的進(jìn)展前景； 不斷尋求新的項(xiàng)目,助力公司連續(xù)、快速進(jìn)展； 打造服務(wù)品牌,提高知名度,建立行業(yè)特色的宣揚(yáng)團(tuán)隊(duì)； 提高治理水平,提高競(jìng)爭(zhēng)力和專業(yè)化程度； 提高服務(wù)質(zhì)量,供應(yīng)高性價(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)；（2）主要成本：地產(chǎn)開發(fā)公司：土地成本、建安成本、國家稅收、灰色成本 項(xiàng)目治理公司：人力成本、治理成本 代建治理主要成本掌握內(nèi)容： 創(chuàng)新型的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式,成本低,風(fēng)險(xiǎn)小； 對(duì)人力成本進(jìn)行適時(shí)的分析和定位,穩(wěn)固的核心團(tuán)隊(duì),為業(yè)務(wù)擴(kuò)展奠定基礎(chǔ)； 對(duì)前期項(xiàng)目成本治理體會(huì)進(jìn)行總結(jié),完

3、善治理制度； 建立人力資源庫,保證項(xiàng)目人員的供應(yīng)； 制定明確的項(xiàng)目治理目標(biāo),做好成本預(yù)控；二、項(xiàng)目治理差異篇（以柏利建設(shè)金盞嘉園項(xiàng)目為例）由柏利建設(shè)實(shí)施代建的北京金盞鄉(xiāng)長(zhǎng)店組團(tuán)住宅項(xiàng)目,總投資約 166.3 億元,總建筑面積為 230 萬平方米, 其中住宅面積 138 萬平方米、 公共配套設(shè)施 42 萬平方米, 社 區(qū)居住人數(shù) 4.7 萬人,商業(yè)服務(wù)設(shè)置建筑面積約 50 萬平方米；項(xiàng)目“ 一軸三中心” 的 總體規(guī)劃格局,旨在建設(shè)成為一個(gè)將來的城市進(jìn)展新區(qū)；（1）角色定位：地產(chǎn)開發(fā)公司：各項(xiàng)目中處優(yōu)勢(shì)位置 項(xiàng)目代建公司：代為治理、接受監(jiān)督 柏利建設(shè)作為代建方,其項(xiàng)目部的角色定位： 代表業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)

4、目治理,并行使業(yè)主“ 權(quán)益” ； 在項(xiàng)目中,處于治理鏈前端,即“ 管家” 的位置,必需做到“ 一碗水端平” ； 提高和保護(hù)業(yè)主的權(quán)益,同時(shí)不損害其他合作方的權(quán)益； 接受業(yè)主的治理和監(jiān)督,并對(duì)其他合作方進(jìn)行治理和監(jiān)督；（2）合作方的治理：地產(chǎn)開發(fā)公司：具有肯定性的位置優(yōu)勢(shì)、治理強(qiáng)勢(shì) 項(xiàng)目代建公司：相比于地產(chǎn)開發(fā)公司,位置優(yōu)勢(shì)小、治理弱勢(shì) 柏利建設(shè)作為代建方,實(shí)施的項(xiàng)目代建合作治理方法： 由于代建治理公司處于“ 管家” 位置,合作方的聽從度和協(xié)作度相比地產(chǎn)開發(fā) 公司會(huì)有所降低； 在這種情形下,柏利建設(shè)依靠四大督導(dǎo)體系（工程治理中心現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、集團(tuán)總 部聯(lián)網(wǎng)督導(dǎo)、外聘監(jiān)理第三方督導(dǎo)、客戶質(zhì)量監(jiān)督小組督

5、導(dǎo)）,全程精細(xì)治理； 對(duì)合作方進(jìn)行系統(tǒng)化的治理建設(shè),從選取、 合同簽訂、 項(xiàng)目開展直到竣工交付,通過書面和口頭形式,進(jìn)行治理要求的連續(xù)輸出；（3）從業(yè)人員：地產(chǎn)開發(fā)公司：較穩(wěn)固、治理團(tuán)隊(duì)成熟 項(xiàng)目代建公司：相比于地產(chǎn)開發(fā)公司,流淌性較大、團(tuán)隊(duì)暫時(shí)組合 柏利建設(shè)作為代建方,對(duì)代建從業(yè)人員進(jìn)行的治理： 代建治理公司需依據(jù)承接項(xiàng)目情形進(jìn)行人員配置,新員工的崗前培訓(xùn)（職業(yè)操 守、治理和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程等）是公司的一項(xiàng)重要工作； 建立日常培訓(xùn)制度,提高員工的治理才能和技術(shù)才能； 通過崗前培訓(xùn)和日常培訓(xùn)縮短治理團(tuán)隊(duì)的磨合期,快速提高“ 戰(zhàn)役力” ； 制定合理的項(xiàng)目治理目標(biāo),（4）對(duì)項(xiàng)目部的治理：并進(jìn)行宣

6、貫, 使項(xiàng)目治理人員清楚自身的治理要求；地產(chǎn)開發(fā)公司：是其重要生產(chǎn)部門和主要對(duì)接部門,直接治理 項(xiàng)目代建公司：相比于地產(chǎn)開發(fā)公司,項(xiàng)目部級(jí)別低、權(quán)益小、處在特別治理位置 柏利建設(shè)作為代建方,實(shí)施項(xiàng)目治理的背景及措施： 多合作方的參加,必定要經(jīng)過多層次對(duì)接,增加了項(xiàng)目部治理的難度； 合作方才能和素養(yǎng)參差不齊,治理人員才能較差,影響項(xiàng)目的實(shí)施； 總包和監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目部下發(fā)指令缺乏有力的落實(shí)和跟蹤； 在這種情形下,柏利建設(shè)作為代建治理公司,要明確項(xiàng)目部的定位,加強(qiáng)主動(dòng) 治理、預(yù)控治理和分階段治理,強(qiáng)化其權(quán)益和責(zé)任； 同時(shí), 加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作度, 設(shè)計(jì)變更和洽商的確定,需先通過項(xiàng)目部的確認(rèn),防止顯現(xiàn)合作方的信息先于項(xiàng)目部；（5）代建治理特有的工作：項(xiàng)目代建公司：項(xiàng)目成果、業(yè)主培訓(xùn) 柏利建設(shè)作為代建方,需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行的服務(wù)治理內(nèi)容： 通過溝通宣揚(yáng),使業(yè)主認(rèn)可治理公司提交的項(xiàng)目成果； 通過對(duì)業(yè)主方人員的培訓(xùn),提高業(yè)主對(duì)項(xiàng)目治理工作的認(rèn)知度； 分析業(yè)主關(guān)注意點(diǎn)：如項(xiàng)目成本的掌握、設(shè)計(jì)變更洽商的確認(rèn)、治理文件的歸 檔備查、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的治理行為、竣工結(jié)算階段對(duì)模糊不清工作內(nèi)容的確認(rèn)；柏利建設(shè)作為地產(chǎn)開發(fā)全流程服務(wù)商,經(jīng)過多年實(shí)力沉淀,開展有政府代建、商業(yè) 代建、資本代建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 PPP 項(xiàng)目投資建設(shè)、 棚戶區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊,并取得良好成果； 柏利建設(shè)及其各