1、目 錄第一部分 投資治理第一章 項目投資治理制度 6第二章 項目建議書編制指引 9第三章 項目可行性研究報告編制指引 11第四章 項目立項評審決策指引 19第二部分 規(guī)劃設(shè)計治理 第一章 項目設(shè)計治理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查差不多要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49第三

2、部分 工程治理第一章 工程治理組織 51 1.1治理組織機構(gòu) 51 1.2項目經(jīng)理部的組織治理 52第二章 經(jīng)濟合同治理 55 2.1經(jīng)濟合同治理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內(nèi)容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款治理程序 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上） 68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下） 69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同治理臺帳 71第三章 采購與招標治理 72 3.1招標治理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件

3、審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購打算表 89 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度治理 93 4.1工程進度治理規(guī)定 93 4.2施工進度操縱流程 95 4.3施工進度操縱指引 97 4.4進度打算內(nèi)容編制要點 99第五章 工程質(zhì)量與施工治理 100 5.1項目施工治理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求治理規(guī)定 115 5.

4、7材料設(shè)備進場驗收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程治理獎罰制度 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管打算表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管打算表 137材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139第六章 工程造價治理 140 6.1成本治理制度 140 6.2工程設(shè)計變更治理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證治理規(guī)定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程

5、結(jié)算操縱指引 151 6.6工程造價治理獎罰制度 154 附： 設(shè)計變更審批表 155 設(shè)計變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158成本動態(tài)統(tǒng)計操縱表 159現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162合同統(tǒng)計臺帳 163第七章 安全文明生產(chǎn)治理 164 7.1安全文明生產(chǎn)治理制度 164 7.2施工現(xiàn)場安全風險與環(huán)境因素識不指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)治理要點 1727.5工程事故處理指引 173第四部分 營銷治理 第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃治理 176 2.1 總則 1762.2

6、總體策劃 1772.3時期策劃及實施 1782.4市場調(diào)查與前期策劃 1792.5營銷策劃工作規(guī)范房地產(chǎn)全程策劃標準 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作治理 1923.1銷售預備 1923.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 1954.1銷售預備工作 1954.2銷售價格治理要點 1994.3銷售合同范圍與草擬注意事項 2014.4銷售面積確定操作要點 2024.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 2064.7銷售過程治理要點 2094.8房產(chǎn)價格折扣治理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規(guī)范 217 5.1客戶服務部職責 217

7、5.2客戶資料治理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226第一部分 投資治理第一章 項目投資治理制度1 總則1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須通過科學論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)進展戰(zhàn)略的評價和推斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導產(chǎn)業(yè)的進展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標。2 項目投資建議2.1打算配套部負責依照擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人

8、員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應包含土地背景信息、當?shù)囟际羞M展狀況和房地產(chǎn)市場差不多信息等。2.2打算配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標測算，經(jīng)初步推斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合項目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準后，打算配套部負責組織實施項目論證工作。3 項目投資論證3.1項目論證工作必須有打算地進行，打算配套部負責制定和實施項目論證時期的工作打算。3.2項目論證時期的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項目初步定位；4）資金來源打算及融資方案；5）投資估

9、算；6）經(jīng)營效益分析等。3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規(guī)定要求，打算配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。3.4打算配套部依照總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料預備。3.5項目可行性研究報告由打算配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責任予以積極配合。4 項目投資決策4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。4.2總經(jīng)理辦公會收到打算配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決

10、定包括三種：1）同意立項；2）不同意立項；3）推遲立項。4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由打算配套部在規(guī)定時刻內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項后，打算配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同治理”的規(guī)定執(zhí)行。5 項目并購及合資合作5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無操縱權(quán)的，原則上不參與。5.2打算配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確

11、項目運作目標、各時期工作內(nèi)容、操縱措施、時刻進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同治理”的規(guī)定執(zhí)行。6 項目變更與調(diào)整6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：進展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。6.2投資項目變更時，由打算配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。第二章 項目投資治理工作流程圖設(shè)定開發(fā)項目目標市場部等相關(guān)部門配合進行項目調(diào)研，提供調(diào)查

12、資料進行市場調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進行市場定位提出項目建議書總經(jīng)理辦公會審批相關(guān)部門參與可行性分析進行項目論證、可行性分析編制項目可行性報告，并組織相關(guān)部門討論，依照建議進行修改總經(jīng)理辦公會評審項目可行性報告總經(jīng)理辦公會評審通過后，打算配套部依照評審意見修改項目可行性報告報投資決策委員會審議審議通過后，項目立項第三章項目建議書編制指引1 都市規(guī)劃及進展簡述2 項目決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1）都市進展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的阻礙，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該都市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略進展等方面的地位；3

13、）項目淵源，專門的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素1）項目啟動對公司以后幾年進展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司進展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會阻礙力的作用；3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。3 項目概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3項目周邊的社區(qū)配套3.4項目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃操縱要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道

14、路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。4 法律及政策性風險分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及進展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、以后2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、

15、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。6 要緊經(jīng)營指標分析開發(fā)建設(shè)期間打算分析；購置土地的資金來源打算分析；營銷打算分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。7 結(jié)論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引1 項目決策背景及分析1.1外部環(huán)境 1）都市進展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的阻礙，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該都市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略進展等方面的地位； 3）項目淵源，專門的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文

16、化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素 1）項目啟動對公司以后幾年進展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司進展中的地位（是否核心項目）； 2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會阻礙力的作用； 3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1宗地位置宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項目在該都市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗

17、地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大阻礙的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并講明對拆遷及項目開發(fā)進度的阻礙；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受愛護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，要緊反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)

18、容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、要緊商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)要緊社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的要緊變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可

19、能性。2.6規(guī)劃操縱要點1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要講明代征地價格。依照購買價格計算總地價、樓面地價。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場進展狀況、政府規(guī)劃、都市以后進展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。3 法律及政策性風險分析3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項目用地現(xiàn)狀土地使

20、用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2打算手續(xù)項目是否差不多立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時刻、有關(guān)立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風險及操縱。2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風險評估

21、：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的阻礙。3.2合作方式及風險評估合作方差不多情況：合作方名稱，要緊股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、專門背景等。合作方式、雙方的要緊權(quán)利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的操縱；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的阻礙等。4 市場分析4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及進展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品

22、供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、以后2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。4.3區(qū)域市場目標客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大阻礙的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設(shè)計初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)進展概念。6 工程及銷售打算1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分不需要的工作日。2）工程

23、打算：開竣工時刻及工期打算、各期開工面積、開竣工時占當?shù)囟际惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售打算：各期銷售時刻、價格、面積，可能銷售各期的市場占有率，銷售打算實現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1成本預測 講明測算假設(shè)和要緊運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟效益分析1）項目利潤率、投資回報率及要緊經(jīng)濟指標。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測資

24、金投入打算、資金回款打算、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫進展思路等方面論述。8.2劣勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫進展思路等方面論述。8.3機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市進展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1 開發(fā)成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)預備費三、主體建筑（裝飾）工

25、程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設(shè)施費九、其它建設(shè)工程支出十、治理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分不列示。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建筑成本9 1.1土地價款支出10 1.2前期開發(fā)預備費11 1.3主體建筑工程費12 1

26、.4主體安裝工程費13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費14 1.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費161.8配套設(shè)施費17 1.9其他建設(shè)工程支出18 2.0預備費192 銷售費用203 治理費用214 財務費用225 營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 成本利潤率314 成本凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發(fā)各期利潤預測經(jīng)濟指標 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要

27、求1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經(jīng)理辦公會的評審采納資料審查方式進行，各評審委員對項目可行性研究報告提出書面評審意見，交由打算配套部修訂完善項目可行性研究報告。1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。2 評審內(nèi)容要點2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)進展戰(zhàn)略的符合性1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項目規(guī)模；5）開發(fā)項目檔次；6）目標客戶

28、選擇。2.3投資收益及風險1）風險分析是否充分；2）風險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風險對公司經(jīng)營策略的阻礙；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程打算及銷售打算是否可行。2.5資源能力評價1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營打算的阻礙；2）資金來源的可行性；3）項目開發(fā)治理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 項目可行性評審決策會議3.1評審會打算應至少提早3天通知各與會人員，并隨附項目可行性研究報告及相關(guān)資料。與會人員必須提早審查項目可行性研究報告及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進

29、行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時刻，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4打算配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發(fā)。4 評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。第二部分 規(guī)劃設(shè)計治理第一章 項目設(shè)計治理制度1總則1.1項目設(shè)計治理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計治理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計治理和設(shè)計過程在受控狀

30、態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、操縱成本的重要途徑。2 項目設(shè)計治理過程的一般規(guī)定2.1項目設(shè)計治理內(nèi)容2.1.1總工辦負責對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計時期的治理要求包括，但不限于：1）編制、審查各時期設(shè)計指導及設(shè)計任務書；2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位；3）配合成本操縱、實施限額設(shè)計；4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要時期的評審；5）組織技術(shù)專家評審和確認各要緊時期的設(shè)計成果；6）組織各設(shè)計時期的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計更改操縱程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行；8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。2.1.2各設(shè)計時期的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責具體制定，時

31、期設(shè)計工作的監(jiān)管打算必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責任和具體措施。2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在托付設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認等。2.2設(shè)計要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各時期設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各時期的設(shè)計任務書。2.2.2所有應由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標準都必須作為設(shè)計任務書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認。2.2.3為保證各時期設(shè)計要求的準確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責組織實施必要的設(shè)計要求

32、審查。2.3設(shè)計過程跟進2.3.1總工辦應按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計托付合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有阻礙的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計成果2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計托付合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。2.4.2依照項目的規(guī)模和具體情況的需要，可托付有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。2.4.3

33、各時期設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預算，確保在項目總成本的操縱范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)覺的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計3.1規(guī)劃設(shè)計指引必須按照規(guī)劃設(shè)計指引編制要點進行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計任務書的要緊依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計任務書由總經(jīng)理辦公會審批。3.2規(guī)劃設(shè)計方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程及規(guī)劃方案評審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計成果由總經(jīng)理辦公會審批。3.3建筑方案設(shè)計任務書編制完成后應報總經(jīng)理辦公會審批。3.4建筑方案設(shè)計必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計作業(yè)流

34、程及建筑方案評審指引的規(guī)定，形成成果后報總經(jīng)理辦公會審批。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計（概念方案及深入方案）3.5.1項目景觀環(huán)境工程各時期成本操縱目標確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預算報總經(jīng)理辦公會審查。3.5.2項目修建性詳細規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計總體打算及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計任務書。景觀環(huán)境設(shè)計總體打算及各時期方案設(shè)計任務書必須報總經(jīng)理辦公會審查核準。3.5.3各時期方案設(shè)計的設(shè)計單位選擇須按照“招標治理制度”進行。3.5.4設(shè)計單位提交的各時期方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計作業(yè)流程的規(guī)定進行方案評審；方案評審會由總工辦組織進行，評審委員會人員由總經(jīng)理、工程副總、工程

35、造價部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實施方案報總經(jīng)理辦公會審批。3.5.5各時期方案審定后方可進行下一時期設(shè)計。4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計（總圖）、建筑初步設(shè)計和施工圖設(shè)計4.1修建性詳規(guī)設(shè)計、初步設(shè)計由總工辦負責托付設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務書由工程副總審批，設(shè)計成果報總經(jīng)理辦公會審批。4.2修建設(shè)計（總圖）、施工圖設(shè)計由總工辦負責托付設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務書由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計打算及組織景觀施工圖招標托付設(shè)計。 4.4出正式施工圖前，總工辦應組織相關(guān)業(yè)務部門進行施工圖審查，并按施工圖審查差不多要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應報工程副總審

36、批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計、修建性設(shè)計（總圖）、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應及時備案。4.7工程技術(shù)部應及時掌握景觀環(huán)境施工進度及安排，并定期進行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。5 其它設(shè)計5.1其它設(shè)計包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計，部分施工圖設(shè)計完善工作等，由總工辦負責組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣場（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場部負責托付設(shè)計，報總經(jīng)理辦公會審批。銷售賣場及樣板房的設(shè)計應注意規(guī)避法律與市場風險。 6設(shè)計更改6.1所有變更申請及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對質(zhì)量、工期、成

37、本的阻礙。6.2在施工圖設(shè)計及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應事先告知有關(guān)的工程、造價和營銷治理部門，同時報工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于專門緣故需進行的局部設(shè)計調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計申請，并注明修改緣故及擬修改方向，一并報工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項目經(jīng)理部依照工程設(shè)計變更治理規(guī)定進行處理，包括：1）識不變更需要，并予以評審；2）形成設(shè)計變更書面文件；3）審查設(shè)計變更文件；4）公布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內(nèi)，復制變更文件，通知有

38、關(guān)的現(xiàn)場施工、工程造價和營銷治理部門，并做好變更文件的講解工作。是否需要初勘托付測量/初勘測量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計指引總經(jīng)理辦公會審批 Yes No總工辦編制規(guī)劃設(shè)計任務書/招標文件總經(jīng)理辦公會審批通過招標選擇托付設(shè)計單位設(shè)計單位設(shè)計/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請方案評審 召開方案評審會通過 No 打算配套部進行規(guī)劃報批Yes第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計任務書總經(jīng)理辦公會審批總工辦編制設(shè)計招標文件，按照招標程序選擇設(shè)計單位設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計/設(shè)計修改，總工辦跟蹤設(shè)計質(zhì)量與進度總工辦接收方案，進行初步審查通過

39、No Yes申請方案評審召開方案評審會 通過 No Yes打算配套部進行方案報批，總工辦進行下一時期設(shè)計預備第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計總體打算總經(jīng)理辦公會審查批準總工辦編制時期設(shè)計任務書總經(jīng)理辦公會審查批準招標選擇設(shè)計單位總工辦配合設(shè)計單位進行設(shè)計接收時期設(shè)計成果施工圖設(shè)計 概念設(shè)計或深入設(shè)計總工辦組織評審溝通修改，審查通過進行下一時期設(shè)計第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點1 設(shè)計意向部分1.1總體開發(fā)設(shè)想1.1.1 項目定位和開發(fā)打算表達要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項目地塊價值分析的容積率分配打算、關(guān)注點設(shè)計（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。

40、1.1.2銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設(shè)計細則1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表達要求：結(jié)合項目定位及開發(fā)打算進行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點、土地評估（依照自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建筑的范圍）。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計等。1.2.2.1車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達要求：停車量及停車方式（設(shè)計車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應具備的區(qū)域特點）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老

41、人的無障礙環(huán)境設(shè)計及步行系統(tǒng)到達范圍的要求）。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共服務設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：配套項目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設(shè)計表達要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與愛護的要求，依照各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計細則表達要求：以都市背景與項目用地的分析報告為基礎(chǔ)資料，對檔次定位、主體風格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實施加以講明，對建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建

42、筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項目綜合評價、規(guī)劃方向及問題剖析表達要求：對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排打算、規(guī)劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。2 客觀資料部分（講明：本部分為設(shè)計工作提供客觀理性的背景資料。）2.1都市背景分析（講明：節(jié)錄項目可行性研究報告之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.1.2要緊銷售對象與需求人群分析2.1.3市場潛力與隱性商機分析2.1.4當?shù)仫L俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達方式：分析方式以形成不同生活層次和生活適應的內(nèi)在因素為主，搞清晰當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，幸免設(shè)計師想因此。2.1.6建筑文脈

43、分析2.2 項目用地狀況分析2.2.1自然環(huán)境調(diào)查報告2.2.1.1當?shù)貧夂蛱卣鞅磉_要求：資料來源于當?shù)囟际薪y(tǒng)計信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。風向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。2.2.1.2空氣質(zhì)量表達要求：資料來源于當?shù)囟际薪y(tǒng)計信息年鑒和環(huán)保局數(shù)據(jù)資料，實地踏勘的上風空氣污染情況。2.2.1.3噪聲水平表達要求：噪聲模擬測試分析報告，內(nèi)容許多于：測試分析報告、模擬樣本、測點定位圖。2.2.1.4水文情況表達要求：資料來源于地質(zhì)資料報告和相關(guān)政府機構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設(shè)計）2）地熱資源（關(guān)系到會所能夠配備的服務項目，小區(qū)采暖熱源等問題）

44、3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對水系資源的利用方式）4）都市給排水管網(wǎng)與都市管網(wǎng)連接點管徑、坐標、標高、材料、壓力等2.2.1.5地形地貌分析 表達要求：資料來源于規(guī)劃國土部門提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)2）愛護保留植被、樹木明細與定位圖3）保留愛護古跡、建筑明細與定位圖4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級2.2.1.6基地內(nèi)市政設(shè)施表達要求：資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實。1）空中高壓走廊、微波通道確認2）地下光纖通訊、電信電纜確認3）泄洪溝、涵洞等都市資料確認4

45、）市政“三通”、“七通”情況2.2.1.7其他2.2.2項目用地都市區(qū)位價值分析（講明：重點為居民出行可達性分析。）2.2.2.1項目所處地段等級表達要求：資料來源于規(guī)劃國土部門的都市規(guī)劃進展圖則。2.2.2.2出行可達性分析表達要求：1）基地與都市節(jié)點的出行便利性2）通過本地塊的都市捷運系統(tǒng)的服務強度3）地塊周邊市政道路等級、高峰時刻交通流向流量與擁擠分析4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查2.2.2.3周邊土地與建筑表達要求：1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與以后規(guī)劃遠景圖則確認（確認周邊土地正在或者將要進展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認周邊市政設(shè)施的遠景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬

46、、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。）2）周邊建筑調(diào)研（確認建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認周邊建筑物對本地塊的阻礙，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面。）3）周邊樓盤概況2.2.3可利用資源分析表達要求：（重點為交通、配套資源分析）1）能夠方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)2）居民能夠利用的資源：步行5-10分鐘，半徑400-800米之間范圍內(nèi)2.2.3.1交通資源表達要求：在可達距離范圍內(nèi)的交通方式、站點、服務時刻、連接區(qū)域、與重要都市節(jié)點的交通時刻。2.2.3.2都市配套服務資源表達要求：在可達距離范圍內(nèi)的都市商業(yè)服務配套資源的種類、規(guī)模、服務能力，以及缺欠配

47、套項目明細。2.2.3.3景觀與生態(tài)資源表達要求：在可達距離范圍內(nèi)的都市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達的自然景觀，以及利用方式。2.2.4用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況第六章 規(guī)劃設(shè)計任務書編制要點1 都市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計指引）1）都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2）要緊銷售對象與需求人群分析3）市場潛力與隱性商機分析4）當?shù)仫L俗與人文分析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脈分析2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計指引）1）自然環(huán)境調(diào)查報告空氣質(zhì)量噪聲水平水文情況地形地貌分析基地內(nèi)市政設(shè)施2）項目用地都市區(qū)位價值分析項目所處地段等級出行可達性分析周邊土地與建筑3）可利用資源分析交通資源都市配

48、套服務景觀與生態(tài)資源4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3 項目開發(fā)目標及經(jīng)營要求3.1開發(fā)目標（如：項目初步定位、風格主題、項目類型等）1）客戶主流及檔次定位2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）3）戶型配置4）分期開發(fā)的安排3.2經(jīng)營要求（如：功能區(qū)域配置及劃分）4 規(guī)劃設(shè)計指導原則及要求4.1指導原則1）符合都市規(guī)劃原則2）符合項目初步定位原則3）生態(tài)與可持續(xù)進展原則4）整體規(guī)劃原則（與項目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）5）尊重和利用當?shù)厝宋?、歷史、地理的原則6）經(jīng)濟性原則7）有利于物業(yè)治理的原則4.2具體要求（分概念規(guī)劃和詳細規(guī)劃）4.2.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標要求4.2.2住宅用地規(guī)劃要求1）整個小區(qū)空間形

49、態(tài)順應主導風向，充分考慮住宅群體通風與防風措施。2）住宅組團的組織范圍，組團空間的層次要求。3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。4.2.3公建配套用地規(guī)劃設(shè)計要求1）關(guān)于公建的配套設(shè)計和功能分配是整個規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應體現(xiàn)出與眾不同，制造性的特色。公建配套進展應與住宅建設(shè)同步進行。2）公建配套的分類、面積指標、設(shè)置位置。4.2.4道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃2）人車方式3）停車位、各種停車方式的分配比例4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求4.2.5景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要求1）對現(xiàn)有自然資源的愛護與利用2）與總體規(guī)劃、建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3）要緊景觀與次要景觀的合理劃分

50、4.2.6成本操縱要求5 設(shè)計依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果類型及規(guī)格。7成果提交時刻、地點及聯(lián)系方式。第七章 項目規(guī)劃方案評審指引1 適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計時期項目規(guī)劃設(shè)計方案的評審。1）評價規(guī)劃設(shè)計方案是否滿足項目開發(fā)目標的需要；2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計方案。2 評審方式及要求2.1項目規(guī)劃方案評審采納會議評審的方式進行，總工辦負責制定評審會議的打算，明確評審會召開時刻、參加人員、地點及議程安排。2.2評審會一般由總工程師負責主持，并指定專業(yè)人員進行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。2.3規(guī)劃方案評審會議打

51、算應至少提早一周通知參加人員，會議評審資料應至少提早一天發(fā)放給參加評審會議的人員。2.4評審會議所需資料由總工辦負責預備，包括：1）項目可行性研究報告2）項目開發(fā)打算書3）項目調(diào)研報告4）規(guī)劃設(shè)計指引5）規(guī)劃設(shè)計方案（至少三家設(shè)計單位提供）6）規(guī)劃設(shè)計招標文件7）規(guī)劃設(shè)計任務書8）地形模塊（需要時）9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項目的材料設(shè)備打算10）其它資料3 評審議程及結(jié)論3.1由總工辦對項目規(guī)劃設(shè)計指引進行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項目操作難點等內(nèi)容。（現(xiàn)在投標單位應不在會場）3.2由各投標單位分不介紹方案，并留出20分鐘左右的提問時刻。

52、3.3與會者就投標方案發(fā)表意見，主持人應注意操縱討論范圍集中于項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。3.4方案評定采納與會人員記名投票打分的方式進行，規(guī)劃設(shè)計方案簡評表中每一單項滿分為10分，由投票人分不就每一方案給出各項得分。4 評審紀要4.1評審會結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應做好規(guī)劃方案評審會紀要，總結(jié)分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報集團公司審批。4.2規(guī)劃方案通過后，由總工辦負責發(fā)出通知，知會規(guī)劃設(shè)計單位。4.3未能通過集團公司審批時，應重新組織規(guī)劃方案設(shè)計和評審。第八章 建筑單體方案評審指引1 適用范圍適用于建筑方案設(shè)計時期項目建筑方案的評審，確認設(shè)計單位

53、提交建筑方案是否符合公司要求，以及識不方案需要改進的方面。2 方案評審方式及要求2.1項目建筑方案評審采納會議評審的方式進行，總工辦負責制訂評審會議打算，明確評審會召開時刻、參加人員、地點及議程安排。2.2評審會一般由總工程師負責主持，并指定專業(yè)人員進行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。2.3建筑方案評審會議打算應至少提早一周通知參加人員，會議評審資料應至少提早一天發(fā)放給參加評審會議的人員。2.4評審會議所需資料由總工辦負責預備，包括： 1）項目可行性研究報告2）規(guī)劃設(shè)計方案及經(jīng)濟技術(shù)指標3）項目調(diào)研報告4）建筑方案（建

54、筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經(jīng)濟技術(shù)指標；設(shè)計講明書；用地紅線圖） 5）其它資料3 評審操縱要點3.1由總工辦對建筑方案設(shè)計背景進行介紹，重點回憶規(guī)劃設(shè)計方案要點、公司對項目建筑方案的要求等。3.2由設(shè)計單位介紹建筑方案，并回答評委提問。3.3 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應注意操縱討論范圍集中于建筑方案評審要點中所列的條款，以利充分識不建筑方案完善的需要。4 建筑方案評審操縱點4.1檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標準。4.2與規(guī)劃設(shè)計是否一致，若不一致要講明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。4.3是否符合美觀、有用及便于實施的原則。4.4流線設(shè)計1）建筑單體入口與道路關(guān)系的

55、合理性；2）電梯廳與樓梯間位置的合理性；3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。4.5平面設(shè)計1）每種戶型的類型、面積是否合理；2）戶型設(shè)計能否適應與市場需求；3）平面設(shè)計是否經(jīng)濟合理；4）是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特不應該重點審查消防、人防是否符合國家、地點的相關(guān)規(guī)定）。4.6立面設(shè)計1）立面形式與整個都市建筑、文化的大背景的關(guān)系；2）立面的風格；3）立面形式的比例、尺度；4）建筑外立面的細部設(shè)計；5）立面形式與市場需求之間的關(guān)系。4.7剖面設(shè)計1）高層建筑的地下室的層高的確定；2）多層建筑若底層架空，其層高的確定；3）標準層的層高確定；4）頂層的層高的確定及其利用。4.8結(jié)構(gòu)設(shè)計重點審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計上是否可行、經(jīng)濟、合理。4.9新技術(shù)、新材料的運用是否利用差不多通過驗證較成熟又經(jīng)濟有用的新技術(shù)、新材料。5 評審結(jié)論5.1指定記錄人在會后三天內(nèi)應做好建筑方案評審會紀要，總結(jié)分析對建筑方案的評審意見。5.2總工辦經(jīng)辦設(shè)計人員，將評審意見以設(shè)計修改通知單的形式通知設(shè)計單位。5.3設(shè)計單位在