1、房地產預售階段增值稅的幾個問題2019-08-08房地產企業(yè)在預售階段，會涉及預繳增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等問題，以及相應的賬務處理問題。營改增之后，特別是在2018年、2019年諸多新稅收文件出臺后，又有了哪些新的變化？筆者希望在此將其好好梳理，以供各位讀者參 考！根據財稅（2016）36號文的規(guī)定，房地產預售時，不管是新項目還是老項目，均以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不 動產所在地預繳稅款。國家稅務總局2016年第18號進一步明確計算公式：應預繳稅款=預收款；（1+適用稅率或征收率）x3%。文件中公式已經列明，具體 操作中還有哪些問題呢？預繳稅款的時點房款總價為100

2、萬，先收到首付款30萬，此時應預繳的稅款的基數是30萬還是100萬呢？筆者認為是按30萬計算，從文件規(guī)定的公式可以看出，預繳計算基數為預收款”，所以此時收到的30萬才能算是預收款”。誠意金、認籌金、訂金、定金之類款項是否預繳增值稅？這就回到另一個問題，誠意金、認籌金、訂金之類到底是否屬于預收款”呢。這個問題一直有很多爭議，稅法文件中也未對預收款并行明確的定義，也有部分地方的稅務局有發(fā)文對此 明確，但也說法不一。財稅（ 2016 ） 36號文第一條就有規(guī)定，在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者 不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人”。那么征稅的前提應是確實已發(fā)

3、生了不動產銷售的行為。筆者觀點，如果尚未簽訂預售合同，并不確定買房者可以購買到此套房產，此時房地產銷售的行為未成立， 未發(fā)生納稅義務。當預售合同簽訂后，誠意金一般會轉為預收款，此時應按規(guī)定預繳稅款?；剡w安置房是否預繳增值稅？ 回遷根據財稅（2016 ） 36號文的規(guī)定，開發(fā)商向被拆遷方交付的回遷安置房，屬于一種特殊的銷售形式， 屬于有償銷售不動產，應視同為銷售征收增值稅。那么預售階段回遷房是否需要預繳增值稅呢？從18號公告規(guī)定的預繳增值稅計算公式來看，預收款”是做為增值稅預繳的基數，因回遷房不需要預售， 一般也并不先收款，所以如果沒有收到預收款”，則不需要進行預繳。額外收取的刷卡手續(xù)費是否預繳

4、增值稅？房地產企業(yè)預售房產時，因買方刷卡而收取了刷卡手續(xù)費，要判斷其如何進行稅務處理，應先判斷其性質。根據營改增財稅（2016）36號文的規(guī)定，價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項 目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。使用排除法即可得出，刷卡手續(xù)費不符合不包括在價外費用的兩類情況中，即屬于價外費用，應并入房款 征收增值稅，也應作為預收款計算預繳增值稅。預繳稅款的申報表如何填寫關于預繳稅款的時間，應于收到預收款的次月，申報上一期增值稅時進行預繳申報。在填寫增值稅申報表時，應將預繳的增值稅填入增值稅

5、納稅申報表附列資料（四）-稅額抵減情況表第4欄銷售不動產預征繳納稅款”，第2列本期發(fā)生額”之中。由于預售階段并未實際發(fā)生納稅義務，此時不填寫第 4列”本期實際抵減稅額，預繳稅款也不應在其他附 表以及主表任何欄次進行反映。直到實際發(fā)生納稅義務時，此時銷售房產的銷項才在增值稅納稅申報表附列資料（一）本期銷售情況明 細中填寫銷售情況，產生了銷項稅額。此時，應將之前累計已預繳稅款填入增值稅納稅申報表附列資料（四）-稅額抵減情況表第4欄銷售不動產預征繳納稅款”，第4列本期實際抵減稅額”之中進行實際抵扣。注意填寫實際抵減稅額時，應先判斷抵減前應交增值稅與累計預繳稅款的大小，按孰小原則進行填列。預繳增值稅的

6、會計核算 根據財會201622號的規(guī)定，增值稅一般納稅人應當在應交稅費”科目下設置預交增值稅”明細科目，專 用于反映預繳的增值稅。舉例：預售銷售房款總價為218萬元，收到首付款為109萬元，根據2019年第39號公告規(guī)定，2019年 4月1日起，調整后不動產銷售稅率為9%換算不含稅價為109/（1+9%）=100萬元，應預繳增值稅=100*3% = 3萬元。預繳稅款時會計處理：借：應交稅費-預交增值稅3萬元貸：銀行存款3萬元一般企業(yè)預交增值稅在月末即結轉至未交增值稅，房地產企業(yè)比較特殊，應直至納稅義務發(fā)生時（一般是 交房時）方才可以進行結轉。預交增值稅轉為未交增值稅：借：應交稅費-未交增值稅3萬元貸：應交稅費-預交增值稅3萬元延伸閱讀：新房預售階段的坑，房地產老板踩了幾個？營改增之后，總局發(fā)布2016年第70號公告，對于營改增后的土地增值稅計算的一些問題進行了明確，其中就提到預繳計算問 題。文件中首先明確了計算土地增值稅的收入為不含增值稅的金額，不論是新項目還是老項目皆如此。文件中給出預繳稅款計征依據計算公式為：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款按理說，既然公式已經明確，具體操作又有哪些問題？筆者將為各位一一道來。是否必須使用文件中的公式來計算？70號公告在描述上文公式