1、工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷

2、提升工作水平。1.3.5未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個人。1.3.7工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。1.3.101.3.11對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時應(yīng)公平、公正、公開、合

3、理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證2.1.2熟練掌握電工基本原理。2.1.3具有較強(qiáng)的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。2.1.4基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2 工作內(nèi)容2.2.1全面管理工程部事務(wù)。2.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。2.2.3負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。2.2.4負(fù)責(zé)對設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。2.2.5根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或

4、審核各類設(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。2.2.6檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。2.2.7配合其它部門開展工作，落實(shí)上級安排之臨時性工作。2.2.8定期對本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。2.2.10建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1任職資格3.1.1具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.2具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。3.1.3掌握電工基本原理。3.1.4熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能

5、、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)目及對員工的培訓(xùn)。3.2.3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4對維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證4.1.2熟練掌握電工基本原理。4.1.3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容4.2.1服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4

6、.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。4.2.3參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。4.2.4根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。5.1.2中級以上技術(shù)等級。5.1.3有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2 工作內(nèi)容5.2.1機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)

7、行交接班制度。5.2.3所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動前不作檢查。5.2.7保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1

8、具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。6.1.2有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3有中級以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。6.2.2對工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。6.2.3對弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4參加應(yīng)急搶修，配合其它工程人員工作。6.2.5對外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的：規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度8.3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2值班（夜班）人員

9、應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。8.3.3應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。8.3.4認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄。8.3.5值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。8.3.6嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。8.4.2查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。8.4.3檢查儀器、工具

10、等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。8.4.4巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。8.5.2交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。8.5.3交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。8.5.4所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認(rèn)。8.6 不能交接班之情況：8.6.1上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。8.6.4交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)

11、任的。8.7 附表:8.7.1工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO：FM-RW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其它各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰

12、匙登記表；9.3.4工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5鑰匙丟失或損壞時，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失/損壞申請表，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回。9.3.6工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表。9.4 附表：9.4.1領(lǐng)（借）用鑰匙登記表9.4.2鑰匙丟失/損壞申報(bào)表9.4.3鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：FM-RW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報(bào)單NO：FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點(diǎn)丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損

13、壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表NO：FM-RW306序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進(jìn)本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚簩徍耍憾?、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。服務(wù)承諾維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時能準(zhǔn)確判斷，處理快速。1.2.2講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。1.2.3. 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。1.2.4盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,

14、做到維修及時率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯必糾。1.2.6所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。1.2.7經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2.工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內(nèi)容：2.3.1按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2.3.2上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告

15、知主任，不得辦私事。2.3.3上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7緊急情況時工程人員（接到通

16、知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。2.3.9工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。2.3.10團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見工程部抽查表。2.3.12主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時

17、間等），將當(dāng)天工作安排下去。2.3.13各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。2.3.14各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見維修單。2.3.15關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。2.3.16土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.172.4 附表2.4.1工程部抽查表工程部抽查表年月日 NO：FM-RW310位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作

18、情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報(bào)同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開始日期等。3.4 3.5 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方

19、擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時對施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。3.6 施工前須對施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，工程主任應(yīng)定時巡查，對施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收報(bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。4.客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目的規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。4.2 適用范圍適用各管理

20、處客戶報(bào)修處理工作。4.3 內(nèi)容4.3.1工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。4.3.2由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，對報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。4.3.5上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。4.3.6維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請客戶簽名認(rèn)可。4.3.7維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字

21、，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。4.3.8月底對維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫工程部有償服務(wù)登記表，并對維修內(nèi)容進(jìn)行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時率與合格率。4.4 工程部報(bào)修處理程序（見下頁程序圖）4.5 附表4.5.1維修單4.5.2有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.3工程部有償服務(wù)登記表4.5.4零修及時率統(tǒng)計(jì)表維修單日期：年月日 NO：FM-RW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況維修負(fù)責(zé)人接單時間完成時間業(yè)主意見簽名：日期：備注工程部報(bào)修處理程序客客 戶 報(bào) 修辦公登記、預(yù)約時間辦公登記、預(yù)約時間有

22、償 維 修無 償 維有 償 維 修無 償 維 修現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認(rèn) 案現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作工程部主任派工維修員現(xiàn)場勘查組 織 人 員 維 修返單前臺登記返單前臺登記恢 復(fù) 組 織 人 員 維 修返單前臺登記返單前臺登記恢 復(fù) 現(xiàn) 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記回訪或復(fù)查返單前臺登記返單前臺登記檢檢 查 試 用工程部有償服務(wù)登記表NO：FM-RW313序號時間位置維修內(nèi)容維修材料及人工費(fèi)用維修人零修及時率統(tǒng)計(jì)表NO：FM-RW314月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修及時的單

23、據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計(jì)人注: 零修及時率 =X100%維修及時的單X100%實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)零修合格率 = X100%維修合格的單X100%實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)5公共維修5.1 目的規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內(nèi)容5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。5.3.2工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。5.3.3維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、

24、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。一定時間內(nèi)復(fù)查。5.4 附表5.4.1工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO：FM-RW315序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。6.2適用范圍各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。6.3 內(nèi)容6.3.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。6.3.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。6.3.3機(jī)電設(shè)備

25、設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場運(yùn)行情況或故障填報(bào)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認(rèn)后對機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表6.4.1設(shè)備情況登記表6.6.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表設(shè)備情況登記表類別NO：FM-RW316設(shè)備名稱型號規(guī)格設(shè)備編號安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表NO：F

26、M-RW318時間地點(diǎn)維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經(jīng)理:7. 工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。7.3 內(nèi)容7.3.1保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。7.3.3照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4機(jī)房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。7.3.5確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度

27、。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共享部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括：8.3.1房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共享排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共享防盜監(jiān)控設(shè)施

28、等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本體共享部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共享部位中修以上的維護(hù)工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8.7 房屋共享部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該

29、棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?.8 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1房屋完好率統(tǒng)計(jì)表8.11.2房屋設(shè)施零星小修記錄表8.11.3房屋

30、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表8.11.4房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表8.11.5房屋中(大)修工程計(jì)劃表8.11.6房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表8.11.7房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統(tǒng)計(jì)表NO：FM-RW319123456789101112完好房屋面積+基本完好面積注：房屋完好率%總建筑面積制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年月日 NO：FM-RW320年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護(hù)單位（人）確認(rèn)擬制：核準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表NO：FM-RW321維保時間維保項(xiàng)目維保情況維保人備注制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表NO：FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻

31、清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設(shè)施制表: 審核: 批準(zhǔn):房屋中(大)修工程計(jì)劃表NO：FM-RW323工程名稱計(jì)劃時間計(jì)劃維修人員工程內(nèi)容(包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等)工程主任意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表NO：FM-RW324類別數(shù)目備注收取基金總面積（）基金收取額度（元/）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表：審核：批準(zhǔn)：房屋本體維修基金臺帳 NO：FM-RW325維修位置維修內(nèi)容維修材

32、料維修時間維修人制表：審核：批準(zhǔn)：三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。 3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡化。 4）當(dāng)高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。1.3.2停電的操作步

33、驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 3)按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。 4)停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。1.3.3送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 4)在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。1.3.4配電房的日常巡查與維護(hù) 1)運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫配電房運(yùn)行巡查記錄表。 2)變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配

34、件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中。1.3.5配電房事故或故障處理1)運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。 2)處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中。1.4 配電房管理規(guī)定1.4.1保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。1.4.2配

35、電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。1.4.3進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入配電房。1.4.4保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。1.4.5配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時調(diào)控。1.4.6配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。1.4.7配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。1.5 附表:1.5.1操作票1.5.2配電房運(yùn)行巡查記錄1.5.3配電設(shè)備運(yùn)行記錄1.5.4低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表1.5.5配電房檢查保養(yǎng)記錄表1.5.6配電房故障記錄操作票NO：FM-RW326年月日開始時分結(jié)束時分操作任務(wù)：記號打勾操作

36、順序操作內(nèi)容操作時間123456789101112131415配電房運(yùn)行巡查記錄年月日 NO：FM-RW327簽名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告。配電設(shè)備運(yùn)行記錄年月日 NO：FM-RW328時間電流（KA）電壓（V ）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvwabc1#值班人：2#1#2#13：001#值班人：2#15：001#2#17：001#值班人：2#19：001#2#21：001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表年月日 NO：FM-RW329序號保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完

37、成情況備注1室內(nèi)清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內(nèi)照明4室內(nèi)消防設(shè)備5接點(diǎn)緊固6主回路電器件7母排導(dǎo)線8絕緣情況9標(biāo)牌標(biāo)示10接地11計(jì)量儀表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時更換組件名稱及規(guī)格檢定結(jié)論：備注：責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核：配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表NO：FM-RW330序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)2次/月4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換外表清潔，壓接良好，標(biāo)志清晰，固定可靠，絕緣良好，開關(guān)靈活1次/月5電容無功補(bǔ)償功率因素在0.95以上,電容接觸器完好,電容補(bǔ)償器

38、三相平衡1次/月6配電屏對地測試接地良好(阻值1歐)2次/月7備注：制表: 審核:電配電房故障記錄表NO：FM-RW302設(shè)備所在位置故障發(fā)生日期故障情況：故障處理辦法：故障處理結(jié)果：修理時間：修理人員簽名：檢查人簽名：2. 應(yīng)急發(fā)電機(jī)組操作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作。2.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。2.3 應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作2.3.1操作規(guī)程1)在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機(jī)。 2)啟動前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。 3)檢查風(fēng)葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機(jī)身各處是否有漏油及其它連接松動現(xiàn)象。4)一次

39、啟動時間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動不成功，應(yīng)間隔2分鐘再啟動，如重復(fù)三次不能啟動，則應(yīng)查明原因。5)發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。6)運(yùn)行時保持機(jī)組負(fù)荷不超過客定值80%。7)市電恢復(fù)供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機(jī)前應(yīng)保持空載運(yùn)行5 分鐘以上。8)運(yùn)行期間，注意打開補(bǔ)風(fēng)機(jī)。9)應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟動后，應(yīng)間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。10)在運(yùn)行中，確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行，必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方法對機(jī)組進(jìn)行檢查。2.3.2應(yīng)急發(fā)電機(jī)日常巡查、維護(hù)內(nèi)容1)檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應(yīng)添足。2)檢查機(jī)油平面，

40、不足時應(yīng)添足。3)檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機(jī)械連接的牢靠性。4)檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。6)清潔機(jī)器及附件設(shè)備外表。7)發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。2.4 管理規(guī)定2.4.1保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。2.4.2發(fā)電機(jī)組與儲油間隔離，儲油間應(yīng)有單獨(dú)通風(fēng)設(shè)施，并有防爆燈。2.4.3發(fā)電機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。2.4.4發(fā)電機(jī)非使用時應(yīng)定期試運(yùn)行，時間每次不少于15分鐘，每次運(yùn)行應(yīng)有詳細(xì)記錄。2.4.5有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)

41、計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。2.5 附表:2.5.1應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄2.5.2應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡查記錄2.5.3發(fā)電機(jī)組故障記錄2.5.4應(yīng)急發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)計(jì)劃表2.5.5發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄年月日 NO：FM-RW331活動時間停機(jī)時間機(jī)油溫度頻率三相電壓VVW電流總運(yùn)行時數(shù)總發(fā)電量其它情況說明值班人：應(yīng)急發(fā)電機(jī)巡查記錄年月日 NO：FM-RW332簽名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告。發(fā)發(fā)電機(jī)組故障記錄NO：FM-RW333設(shè)備所在位置故障

42、發(fā)生日期故障情況：故障處理辦法：故障處理結(jié)果：修理時間：修理人員簽名：檢查人簽名：應(yīng)急發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)計(jì)劃表NO：FM-RW334序號項(xiàng)目內(nèi)容序號項(xiàng)目內(nèi)容1燃油量11燃油濾器清洗2滑油質(zhì)量12機(jī)油更換3滑油濾器清洗13皮帶傳動裝置4墊腳螺栓14排煙螺栓管連接5空氣濾器清潔15增壓器軸承6蓄電池電壓16電池水補(bǔ)充7電線接點(diǎn)檢查17接地測量818進(jìn)排風(fēng)機(jī)檢查9控制箱檢查19充電裝置檢查10散熱器及風(fēng)葉20其它情況：制表: 審核: 批準(zhǔn):發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表年月日 NO：FM-RW335保養(yǎng)項(xiàng)目工作完成情況保養(yǎng)項(xiàng)目工作完成情況1自上次保養(yǎng)累積運(yùn)行時間11電池電壓值2柴油補(bǔ)充或更換12機(jī)油更換3空氣濾清器清

43、潔13機(jī)身、地面、墻身清潔4水、機(jī)油、柴油、濾清器更換14運(yùn)行檢測水溫5機(jī)油、柴油油路、水路檢查油溫6控制箱電路、電氣組件檢查電流7通風(fēng)、排煙系統(tǒng)檢查電壓8機(jī)身外部各緊固件緊固有無滲漏9電瓶充電電路檢查10電池電解液檢查充注15模擬停電自動開機(jī)備注:設(shè)備責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核人：3. 電梯(扶梯)操作管理規(guī)定3.1 目的規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。3.2 適用范圍適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。電梯的操作3.3.1操作規(guī)程1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。2)檢查機(jī)房內(nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。3)檢查

44、機(jī)房內(nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。3.3.2日常巡查與維護(hù)1)電動機(jī)油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。3)限速器轉(zhuǎn)動部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動靈活，無異常聲響。5)自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)動作是否正常，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞。6)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時應(yīng)及時加油。7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。3.4 管理規(guī)定3.4.1保持電梯機(jī)房內(nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消

45、防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。3.4.2保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。3.4.3電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。3.4.4電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。3.4.5電梯維保時須設(shè)立防護(hù)措施，懸掛標(biāo)示牌和護(hù)欄。3.4.6電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。3.5 附表:3.5.1電梯運(yùn)行巡查記錄3.5.2電梯故障處理記錄表3.5.3電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表3.5.4電梯維修保養(yǎng)記錄表電梯運(yùn)行巡查記錄年月 NO：FM-RW336簽名1 2

46、345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告。電梯故障處理記錄表樓宇名稱：年月日 NO：FM-RW337電梯編號故障位置開始時間結(jié)束時間維修人員故障原因、狀況：簽名：處理結(jié)果：簽名：電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表NO：FM-RW338維保項(xiàng)目維保內(nèi)容維保時間備注1曳引機(jī)油量、齒輪齒合情況，螺栓緊固、齒面情況每周2轎廂轎門開關(guān)清潔，螺栓緊固、電線接點(diǎn)檢查每周3層門清潔潤滑，層門開關(guān)動作連桿機(jī)構(gòu)注油，門鎖開關(guān)動作每周4門機(jī)動作檢查，傳動皮帶檢查，驅(qū)動鏈檢查，減速齒輪檢查，連桿機(jī)構(gòu)檢查每周5井

47、道系統(tǒng)導(dǎo)軌檢查，終端開關(guān)，巡全鉗楔塊檢查，補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查、緩沖器檢查、螺栓緊固、軸承潤滑、底坑檢查每周6其它照明情況、輔助設(shè)備運(yùn)行情況、開關(guān)情況每周制表：審核：電梯維修保養(yǎng)記錄表NO：FM-RW339維保項(xiàng)目維保情況維保結(jié)果備注1檢查曳引機(jī)油量、齒輪情況2曳引輪、導(dǎo)向輪、電動機(jī)轉(zhuǎn)軸加油3緊固各安裝螺栓4轎門開關(guān)檢查5安全觸板及開關(guān)緊固6潤滑和清潔7層門開關(guān)動作8稱量裝置檢查9門機(jī)動作檢查10門機(jī)傳動皮帶、驅(qū)動鏈檢查11井道各終端開關(guān)12補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查13緩沖器檢查14底坑開關(guān)檢查15照明系統(tǒng)檢查16輔助設(shè)備檢查備注：4.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程4.1 目的規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保

48、乘客與電梯安全。4.2 適用范圍適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。4.3 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟4.3.1切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。4.3.2檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否正常。4.3.3機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。4.3.4移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。4.3.5使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。4.3.6使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。4.3.7將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左向右，以較易扳動方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時應(yīng)斷續(xù)動作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動。

49、當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。4.3.9如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。5.消防聯(lián)動系統(tǒng)操作規(guī)程5.1 目的規(guī)范消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作5.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處工程部5.3 消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作5.3.1操作規(guī)程2)當(dāng)確定有火災(zāi)時，啟動聯(lián)動系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動發(fā)電機(jī)，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險(xiǎn)人員使用。3)啟動消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。4)啟動消防排煙風(fēng)機(jī)，排除著火層煙霧，啟動送風(fēng)機(jī)給滅火和疏散提供方便。5)發(fā)出疏散命令，打開樓層廣播，通知業(yè)

50、主疏散。6)如沒有火災(zāi)發(fā)生，是誤報(bào)火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。5.3.2消防聯(lián)動系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容5.3.1檢查顯示屏上各種顯示是否正常。5.3.2檢查火災(zāi)自動報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動，線路是否有損傷。5.3.3擦拭設(shè)備，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。5.3.45.3.5檢查各消防報(bào)警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。5.4 管理規(guī)程5.4.1消防聯(lián)動監(jiān)控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。5.4.2消防聯(lián)動系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證，按維保計(jì)劃定期維保，確保整個系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。5.4.35.4.4發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動系統(tǒng)的報(bào)警須立即

51、弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報(bào)警或動作都須作詳細(xì)處理記錄。5.4.5消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)。5.5 附表：5.5.1消防聯(lián)動系統(tǒng)巡查記錄5.5.2消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃表5.5.3消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表5.5.4消防聯(lián)動系統(tǒng)故障（或報(bào)警）處理記錄表消防聯(lián)動系統(tǒng)巡查記錄年月日 NO：FM-RW345簽名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告，各消防管道及設(shè)備設(shè)施巡查記錄在此表內(nèi)。消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃

52、表NO：FM-RW346維保項(xiàng)目維保內(nèi)容維保時間備注1聯(lián)動柜電源按紐開關(guān)控制器功能，顯示屏、輸入輸出模塊，接線點(diǎn)檢查每周2報(bào)警部分煙感、溫感探頭、手報(bào)銨鈕、消防廣播，消防對講電話、警鈴、控制模塊、線路檢查半月一次3反饋部分消防水泵試運(yùn)行、主備電源檢查、水池水位、消火栓檢查、管道閥門檢查半月一次4其它清潔衛(wèi)生、備件專用工具清潔半月一次制表：審核：批準(zhǔn)：消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表NO：FM-RW347維修項(xiàng)目維修情況維修人備注1控制器功能2電源3按鈕開關(guān)4控測器5手扳按鈕6聯(lián)動柜功能7消防廣播8消防對講電話9警鈴10消防水泵11消火栓12防火卷簾門13控制模塊14線路檢查15管道閥門備注消防聯(lián)動系

53、統(tǒng)故障（或報(bào)警）處理記錄表NO：FM-RW348故障（或報(bào)警）時間故障（或報(bào)警）點(diǎn)故障（或報(bào)警）處理人員故障（或報(bào)警）原因：故障（或報(bào)警）處理情況：故障（或報(bào)警）處理結(jié)果：故障（或報(bào)警）結(jié)束時間工程部主任確認(rèn)意見：6.水泵操作管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。6.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。6.3 水泵的操作6.3.1操作規(guī)程1)啟動水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。2)檢查電壓表，信號燈指示情況。3)手盤動水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運(yùn)行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，

54、觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。6)水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常，觸摸馬達(dá)溫度。6.3.2水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容 1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動及完好。2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。4)泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個月啟動12分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。6.4 管理規(guī)程6.4.1保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護(hù)措施。6.4.2水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保

55、證水源供應(yīng)不停頓。6.4.3供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。6.4.4水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。6.5 附表:6.5.1水泵房運(yùn)行記錄表6.5.2水泵故障處理記錄表6.5.3水泵房維修保養(yǎng)記錄6.5.4水泵房維修保養(yǎng)計(jì)劃水泵房運(yùn)行巡查記錄年月 NO：FM-RW349簽名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報(bào)告。水泵故障處理記錄表樓宇名稱：年月日 NO：FM-RW350序號維修保養(yǎng)內(nèi)容所用材料名稱保養(yǎng)人備注水

56、泵房維修保養(yǎng)記錄NO：FM-RW351設(shè)備名稱設(shè)備參數(shù)揚(yáng)程轉(zhuǎn)速保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況潤滑油檢查盤根檢查電纜頭緊固電機(jī)接線頭緊固基座及其它連接螺栓緊固接觸器觸點(diǎn)軸承溫度聲響計(jì)量儀表單向閥進(jìn)出水閥手動自動檢查手動盤轉(zhuǎn)電機(jī)電源A相B相C相備注：責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核：水泵房維修保養(yǎng)計(jì)劃表NO：FM-RW352序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期01外觀清潔擦洗，除污1個月泵中心軸長期不用時，定期盤動半個月主回路控制回路測試，檢查，緊固半年水泵檢查或更換盤根填料半年機(jī)械潤滑加0號黃油3個月02管道補(bǔ)漏，除銹，刷漆半年閥門加或更換盤根，補(bǔ)漏，除銹，刷漆，潤滑半年備注：常用機(jī)械（如生活用水水泵）最好交替使用，非常用機(jī)

57、械（如消防泵）應(yīng)定期試驗(yàn)。四、工程部水電管理制度1. 工程部水電管理規(guī)定1.1 目的加強(qiáng)對水電管理，堵住漏洞。1.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部1.3 內(nèi)容1.3.1所有工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本管理處所管水電進(jìn)行認(rèn)真管理。1.3.2所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴(yán)肅處理。1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，水電正常安全供給。1.3.4隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象，隨時維修，節(jié)約用水、用電1.3.5定期檢查各用戶水電使用情況，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。1.3.6按時抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時，每月將水電使用情況匯總報(bào)公

58、司領(lǐng)導(dǎo)。1.3.7嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。1.3.8隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項(xiàng)，對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。1.3.9抄表人員施行輪換制，由副主任帶隊(duì)，最少2人抄表，除副主任為固定外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。1.4 附表1.4.1月份用電情況匯總表1.4.2月份用水情況匯總表月份用電情況匯總報(bào)表 NO：FM-RW356類別用電位置用電量（度）抄表日期抄表人公共用電電梯水泵室外公共照明風(fēng)機(jī)房樓道照明（應(yīng)急）樓道常規(guī)照明停車場公共照明辦公用電其它個人用電商鋪樓層業(yè)主公共用電合計(jì)個人用電合計(jì)本月用電合計(jì)電表總表讀數(shù)用電損耗量說明：制表：審

59、核：批準(zhǔn)：月份用水情況匯總報(bào)表 NO：FM-RW357類別用水量（立方）抄表日期抄表人個人用水量公共用水量消防衛(wèi)生清潔綠化辦公用水公共洗手間本月實(shí)際用水量總表讀數(shù)本月理論用水量本月?lián)p耗說明：制表：審核：批準(zhǔn)：2. 停電（水）管理規(guī)定2.1 工程維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水、電正常平穩(wěn)供應(yīng)。2.2 2.3.1填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時間等，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.3.2將停水停電的通知提前一天公告各相關(guān)部門和用戶，以期做好相應(yīng)準(zhǔn)備。2.3.3準(zhǔn)時開展工作，按時完成任務(wù)，隨時匯報(bào)工作進(jìn)展。2.3.4常規(guī)維保應(yīng)盡量避開使用高峰期，且不超過半天。2.3.52.3.4市政停電（水）時，如接獲通

60、知則應(yīng)按照第二項(xiàng)第2條進(jìn)行，如未接獲通知，工程主任應(yīng)迅速致電供電（水）部門查詢原因，同時按第三項(xiàng)進(jìn)行。2.3.5停電（水）超過8小時，工程部門要組織人員盡量采取勝補(bǔ)救措施，內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)急搶修期間，工程人員須全部參加?；謴?fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進(jìn)行。2.3.6停電（水）應(yīng)由值班人員詳細(xì)記錄，故障（內(nèi)部系統(tǒng)）停電（水）分清責(zé)任人，將事故處理結(jié)果報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。3.消防管理規(guī)定3.1 消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)，每一個員工都要加強(qiáng)責(zé)任心，防患于未然。3.2 各管理處應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場搶救小組，各小組成員每月培訓(xùn)一次，掌握消防滅火知識和消防器具的使用。3.3 工程維修人員