一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段

持有自營(yíng)階段原營(yíng)業(yè)稅下政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不征稅，“營(yíng)改增”后如何抵扣？其他行業(yè)及建筑業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。金融業(yè)“營(yíng)改增”稅率的確定影響重大，信托、基金等創(chuàng)新融資的影響？存量房、存量資產(chǎn)是否存在過(guò)渡政策？銷(xiāo)、進(jìn)項(xiàng)配比安排？住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)的增值稅處理之間的差異？增值稅與房地產(chǎn)業(yè)其他稅種的協(xié)調(diào)，如，土地增值稅、房產(chǎn)稅等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)自持進(jìn)項(xiàng)稅是否視同銷(xiāo)售，是否可抵扣？不動(dòng)產(chǎn)出租與出售稅率不同的影響。一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”分析營(yíng)改增后與現(xiàn)有稅費(fèi)的融合：1、營(yíng)業(yè)稅：納稅人按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額的5%計(jì)征。2、城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，3、教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。4、地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”分析營(yíng)改增后與現(xiàn)有稅費(fèi)的融合：5、土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額分四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征。稅率為30%--60%。6、企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。7、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)輛購(gòu)置稅、車(chē)輛使用稅等稅費(fèi)

二、成本項(xiàng)目分析影響2、前期工程費(fèi)差異企業(yè)所得稅:指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。土地增值稅:前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

二、成本項(xiàng)目分析影響3、建筑安裝工程費(fèi)企業(yè)所得稅:指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。土地增值稅：建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。分析：甲供材及運(yùn)輸費(fèi)用涉及增值稅業(yè)務(wù)。

二、成本項(xiàng)目分析影響4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)企業(yè)所得稅:主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。土地增值稅：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

二、成本項(xiàng)目分析影響6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。土地增值稅是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

二、成本項(xiàng)目分析影響已納入營(yíng)改增范圍的成本費(fèi)用項(xiàng)目。1、工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工前后，對(duì)地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊(yùn)藏情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動(dòng)。2、會(huì)計(jì)鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)土地評(píng)估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等。3、設(shè)備、材料、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、交通運(yùn)輸4、廣告、設(shè)計(jì)、會(huì)議、技術(shù)服務(wù)、物流等

三、案例分析案例2：營(yíng)業(yè)稅模式下稅前利潤(rùn)分析：假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額為100，銷(xiāo)售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為銷(xiāo)售額的5.6%，設(shè)期間用為銷(xiāo)售成本的10%。增值額=100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測(cè)算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，

即，若銷(xiāo)售成本大于銷(xiāo)售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤(rùn)分析假設(shè)房地產(chǎn)增值稅率17%、建筑業(yè)增值稅率為11%、土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%情況一：假設(shè)土地增值稅不變1、含稅銷(xiāo)售收入為100，不含稅銷(xiāo)售收入=100÷1.17=85.47。2、含稅銷(xiāo)售成本設(shè)為A，

則不含稅銷(xiāo)售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。3、期間費(fèi)用設(shè)為銷(xiāo)售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤(rùn)分析4、銷(xiāo)售稅金附加(含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加)等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，

=(85.47×17%-0.9009A×11%)×12%=1.7436-0.01189A5、土地增值稅增值額=85.47-0.9009A-30%×0.9009A-(1.7436-0.01189A)

=83.7264-1.15928A，土地增值稅=(83.7264-1.15928A)×30%=25.11792-0.34778A。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤(rùn)分析6、稅前利潤(rùn)=85.47-0.9009A-(1.7436-0.01189A)-0.1×0.9009A-(25.11792-0.34778A)=58.60848-0.63132A。7、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點(diǎn)=66.08-0.71A=58.60848-0.63132A，

得出含稅銷(xiāo)售成本A=94.96，即：若A<94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A>94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。（原A=93.07）

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤(rùn)分析情況二：假設(shè)取消土地增值稅營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A=83.7264-0.9791A，得出含稅銷(xiāo)售成本A=65.576即：若A<65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A>65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。案例2：營(yíng)改增盈虧影響分析（單位：萬(wàn)元）序號(hào)公司名稱(chēng)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本成本收入比1萬(wàn)科房地產(chǎn)7,064,6854,262,60760.34%2保利房地產(chǎn)4,513,1832,880,84663.83%3金地集團(tuán)房地產(chǎn)2,321,3891,408,85060.69%4招商房地產(chǎn)1,314,277574,77443.73%5陸家嘴房地產(chǎn)95,51051,24253.65%6中糧房地產(chǎn)524,088312,64959.66%7中國(guó)寶安房地產(chǎn)163,507101,73962.22%8首開(kāi)股份房地產(chǎn)855,445396,38446.34%9華遠(yuǎn)房地產(chǎn)260,344128,32149.29%10世茂股份房地產(chǎn)525,614267,79950.95%11新黃浦房地產(chǎn)87,33267,00776.73%

三、案例分析分析2011年11家上市公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%

三、案例分析案例2：增值稅稅負(fù)分析按上述測(cè)算基本公式，銷(xiāo)售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則:66.08-0.71×58.97=100÷(1+X)-53.126-[12X÷(1+X)-0.70127]

從而[0.3×(100-12X)÷(1+X)-20.5088]-5.3126,0.7×(100-12X)÷(1+X)-37.2285=24.2113，

得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。（19.21%）