德陽、雅安擬開發(fā)項目調(diào)研報告書劉剛二0一一年三月六號目錄：一、目錄…………………2二、調(diào)研目地…………………3三、都市概述…………………3四、商圈概述…………………4五、擬定項目選址圖…………7六、擬定路段商業(yè)分析………8七、德陽商業(yè)市場匯總………11八、擬定路段地下及路面情況簡述…………12九、擬定項目SWOT分析……………………13十、雅安都市調(diào)研……………17一、調(diào)研目地本次德陽之行的調(diào)研目地確實是通過收集一手資料與數(shù)據(jù)，研究擬定項目的可開展性。為公司在德陽建設(shè)“地下空間項目”提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持。為了實現(xiàn)本次調(diào)研的目地，我將本次調(diào)研分五個部份，即：都市概述、商圈概述、擬定路段商業(yè)情況簡述、擬定路段地下管網(wǎng)及路面情況簡述、擬定項目SWOT分析。二、都市概述德陽1983年建市。今轄旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣、羅江縣，幅員面積5954平方公里，人口382萬。2007年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值648.4億元，農(nóng)民人均純收入4540元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11585元。德陽市位于四川成都平原東北，東跨龍泉山入川中盆地。德陽距省會成都58公里，距雙流國際機場40分鐘車程，寶成、達成鐵路，成綿、成南高速公路、108國道貫穿境內(nèi)，六個縣均有高等級公路聯(lián)接，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，市區(qū)到各縣形成了半小時經(jīng)濟圈。德陽市為全省建設(shè)的九個大都市之一，建成區(qū)面積達到30.6平方公里，城鎮(zhèn)人口32萬。2003年，都市建設(shè)取得較大進展。文廟廣場、青衣江路、廬山路、黃河路大橋、昆山街、旌湖東岸景觀改造等工程完工；市垃圾處理場、市污水處理廠、沱江路、松花江路、岷山路等工程建設(shè)加快。交通、能源、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強。廣黃公路廣漢過境段、德茂公路旌陽段（含什邡支線）、德中公路改造等工程開工。德陽市都市建設(shè)奮斗目標是：到2005年，初步形成大都市的框架，建成區(qū)達到現(xiàn)代工業(yè)化山水園林都市的基礎(chǔ)設(shè)施要求，市區(qū)人口達到40萬，建成區(qū)面積達到38平方公里；到2010年，完善建成大都市的基礎(chǔ)設(shè)施，差不多達到社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)進展的山水園林都市，市區(qū)人口達到50萬，建成區(qū)面積達到48平方公里；到2020年，差不多全面建成以成套裝備制造業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代工業(yè)化、有濃郁歷史文化傳統(tǒng)的山水園林都市。在具體實施中，堅持以規(guī)劃為"龍頭"，各項建設(shè)樹立精品意識，強化都市治理，以更高的起點、超前的思維，務(wù)實的態(tài)度，不斷增強中心都市的輻射力、凝聚力和拉動力，把德陽建成一個宜生活、適生產(chǎn)、便投資的現(xiàn)代工業(yè)化的山水園林都市。三、商圈概述1、彩泉街、下南街、長江西路交匯的那個十字路口，是德陽市目前最繁華的十字路口，它之于德陽就像時代廣場之于紐約。1997年那個地點開業(yè)了德陽第一家大型百貨公司“洋洋百盛”。1999年開業(yè)了德陽第一家西式快餐店“德克士”。目前那個地點還樹立起了德陽第一塊超大LED戶外屏幕，就在國際商務(wù)大廈人民商場臨街面的上方。人民商場，它是德陽第一家大型專門超市，2001年秋天開業(yè)，擁有上下雙向自動扶梯的人民商場，一度人潮洶涌。

之后的愛家自選、麥當勞、國美電器、永樂電器……越來越多的商業(yè)設(shè)施在德陽的第一次扎在了那個十字路口，那個地點的人流量、車流量也越來越大2003年隨著文廟廣場的落成，那個地點已然變成了德陽最為繁華、商業(yè)氣息最濃郁的地區(qū)。通過2008年的四川大地震，德陽在重建家園中煥發(fā)出新的生機，都市建設(shè)也邁向新臺階。

十字路口周圍的高層建筑獲準大量崛起，下南街以后的地標“南華春天”現(xiàn)已開業(yè)。德陽第一條真正意義上的商業(yè)步行街，也將在新洋洋百貨對面的“旌都銀座”落成后展開建設(shè)。而規(guī)劃中的德陽第一座人行天橋，以后也將在那個人車流量巨大的黃金十字路口連通左右。實景圖實景圖洋洋百盛商場實景圖德陽人民商場實景圖2、西街、東街、北街及上南街那個十字路口的商業(yè)氛圍日趨旺盛，與彩泉街、下南街、長江西路交匯的那個十字路口成聯(lián)通之勢。3、過彩虹橋的河?xùn)|新區(qū)商圈打造正在進行中，政府部門的規(guī)劃是在在以后十年左右將其打造成為德陽的核心商業(yè)區(qū)域。四、擬定項目選址圖1、項目選址為德陽大廈十字路口聯(lián)通南街全長約2000米。該路段已形成德陽市CBD。五、擬定路段商業(yè)情況分析1、德陽市的零售商業(yè)分布要緊在城區(qū)的彩泉街、下南街、長江西路交匯的那個十字路口和西街、東街、北街及上南街那個十字路口中的南街。但近幾年新開發(fā)的零售商業(yè)街因開發(fā)時沒有注重整體規(guī)劃和整體的商業(yè)設(shè)計理念，有些商業(yè)板塊由于政府緣故督促進展商過早開發(fā)，目前還處于進展時期，商業(yè)氛圍并不專門成熟，從目前德陽的零售商業(yè)情況來看，零售業(yè)現(xiàn)正處于進展時期；在那個大的商業(yè)圈范圍內(nèi)現(xiàn)已有“洋洋百貨”、“美福超市”、“愛家自先”、等及服裝中的各知名品牌，以此商業(yè)來輻射著周邊半徑為一公里內(nèi)的零售業(yè)旺區(qū)，近年來，德陽的消費群體差不多都集中在那個地點消費（一些高端消費群體要緊依舊以在成都消費為主）并逐漸形成了德陽市唯一的都市商業(yè)金融、零售業(yè)較集中的區(qū)域，也是目前德陽的高端商業(yè)中心區(qū)。盡管目前的商業(yè)格局在此形成，但不難看出的是該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)尚且不夠規(guī)范，沒有整體規(guī)劃、沒有統(tǒng)一治理、經(jīng)營者大差不多上散戶；商戶大多以我行我素的自我形成經(jīng)營體系為導(dǎo)向，體現(xiàn)出了沒有統(tǒng)一規(guī)劃出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)不能組合的弊端。2、（1）、核心消費群：以文廟商業(yè)圈半徑1公里范圍內(nèi)，約3—4萬消費群，要緊需求的消費特征：

購物的業(yè)態(tài)需求：求綜合型、一站式消費場所；

消費者業(yè)種需求：百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

購物時的功能要求：美食、娛樂、休閑、健身、運動、觀光、旅游、文化、技能培訓(xùn)等；

消費者結(jié)構(gòu)：收入穩(wěn)定、消費意識超前的工薪族和生意人為主導(dǎo)消費群體，百姓居家為要緊消費群體。

（2）、中心消費群：以文廟商業(yè)圈半徑2—3公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約5—6萬的消費人群；要緊需求的消費特征：

購物的業(yè)態(tài)需求：綜合型、一站式消費場所；

消費者業(yè)種需求：百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

購物時的功能要求：美食、娛樂、休閑、健身、運動、觀光、旅游、文化、技能培訓(xùn)等；

消費者結(jié)構(gòu)：收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

（3）、輻射消費群：文廟商圈半徑10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；要緊需求的消費特征：

購物的業(yè)態(tài)需求：綜合型、一站式消費場所；

消費者業(yè)種需求：百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

購物時的功能要求：購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)：消費意識較高的中高層收入消費群體，市內(nèi)及周邊縣和德陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。

德陽人民商場、洋洋百貨詳細指標調(diào)查表名稱講明備注租賃/聯(lián)營/自營聯(lián)營約占20%；租賃約占10%；自營約占60%左右；聯(lián)營扣點15%；進店費1000元自營大型超市租金價位一層：50—60元/月/㎡；二層：30—40元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，50㎡以內(nèi)收取1500—2000元；商鋪面積以有用面積計算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積9000㎡品牌入住情況國內(nèi)二線品牌占10%左右；三線占60%；雜牌30%左右男女服飾類占包括運動休閑服、內(nèi)衣約占20%左右；鞋皮具箱包占包括鞋類占12%左右；美容、化妝品包括個人護理等占3%左右；生活超市超市占60%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類占5%左右；商場規(guī)模：目前屬德陽市的大型綜合購物中心，經(jīng)營品類為生活超市、服飾鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品等，為統(tǒng)一營運、統(tǒng)一治理，且治理體系比較完善，經(jīng)營情況良好，生意興隆。經(jīng)營理念：德陽人民百貨以自營帶動聯(lián)營商戶和租賃商戶的多種經(jīng)營方式經(jīng)營，采取先做人氣后做生意的經(jīng)營理念來運作整個商場，特不是以超低特價和大眾消費商品引導(dǎo)主流家庭式消費，打造低價形象，增加客流量，盡而帶動整個商場營運理念。逐漸形成良性循環(huán)，帶動整個零售商圈的進展戰(zhàn)略思路。彩泉街、下南街、長江西路詳細指標調(diào)查表名稱講明備注租賃/聯(lián)營租賃占25%；聯(lián)營占20%；自營約占55%左右聯(lián)營扣點15—18%；進店費1500—200元自營生活超市租金價位臨街：30—40元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，50㎡以內(nèi)收取1000；商鋪面積以有用面積計算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積4500㎡品牌入住情況國內(nèi)二線品牌無；三線占25左右%；雜牌75%；男女服飾類占包括運動休閑服、內(nèi)衣約占25%左右；鞋皮具箱包占包括鞋類占10%左右；美容、化妝品包括個人護理、保健品等占5%左右；生活超市超市占15%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類占5%左右；經(jīng)營規(guī)模：經(jīng)營品類為生活超市、服飾鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品、服裝等，該區(qū)域有眾多知名品牌專賣店。3、德陽商業(yè)市場調(diào)研匯總市調(diào)總結(jié)：從以上的零售商業(yè)及商業(yè)圈分析，該商圈形成了相對的多業(yè)態(tài)、多元化，多元素業(yè)態(tài)業(yè)種，形成相對“大而全”的商業(yè)圈；輻射半徑較大，適應(yīng)消費群相對較廣，各商場，沿街小商鋪,品牌專賣店，專業(yè)市場等都有培育了自身的市場消費群，是德陽目前較為成形的商業(yè)圈。近年來隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的活躍，帶動著零售業(yè)的不斷進展，從目前德陽的消費市場和商業(yè)圈來看整體的消費意識和購物環(huán)境處于一個由傳統(tǒng)門店向綜合型百貨商場過渡和更新?lián)Q代的時期，本市各要緊百貨業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)相對其他二級市場有微小差距，商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)缺乏亮點，隨著德陽市消費市場的不斷完善，市民的文化消費、品牌消費、環(huán)境消費、品味消費、休閑娛樂消費、一站式購物消費等意識在不斷提高，目前在德陽消費市場中尚未形成一個較完善的集：購物、休閑、娛樂、美食、文化教育等為一體的大型零售商業(yè)中心，這一點應(yīng)該是“地下空間”項目進入德陽市的最好切入點也是在策劃招商和規(guī)劃布局之中的一大亮點，也是本項目操作之定位上的一大突破。六、擬定項目路段地下管網(wǎng)及路面情況簡述1、彩泉街為4車道15米寬，人行道6米寬、南街為4車道15米寬，人行道局部8米、從彩泉街至勁浪體育后半段為4車道15米寬，人行道局部6米。長江西路車道為6車道加自己行車道共計在30米左右，兩邊人行道在六米左右（以上數(shù)據(jù)為目測所得）除勁浪體育向北街的南街外均具備我公司地下空間在人行道上開口施工的所需要求。2、擬定項目所在地，地下要緊由電力、電信、網(wǎng)絡(luò)、通訊、燃氣、雨水排水、污水排水組成通過多年的使用大多數(shù)需要整改，新建和改建公路下的管網(wǎng)是德陽市政府近年才統(tǒng)一規(guī)劃實施的。3、道路平坦，無下穿渠道及河流隔斷。路面上無國家級愛護古樹木和大型雕塑群，人行道兩邊樹木均為往常栽植和新近補栽。從地面情況看符合我公司“地下空間”打造的前題條件。七、擬定項目SWOT分析優(yōu)勢：1、商圈優(yōu)勢：擬定項目所處位置屬于德陽市的文廟中心地段，也是該市目前商業(yè)集中區(qū)域，其在當?shù)刂葘ｉT高，周邊商業(yè)氣氛濃烈，客流量相對集中。全天候都有較大量的人流，是目前德陽市最繁華也是唯一的可開發(fā)的商業(yè)區(qū)。加之政府對該地段的重點打造，相信在以后的幾年里那個地域的商業(yè)價值將得到巨大的提升。2、交通優(yōu)勢：文廟地外市中心，是德陽市的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)域交通相對便利，通往中心區(qū)的四條主干道差不多上新規(guī)劃建設(shè)或者改造而成。3、政策優(yōu)勢：德陽市對外開放優(yōu)惠政策為鼓舞國內(nèi)的市外投資者來德陽市投資和開展經(jīng)濟合作，按照優(yōu)勢互補、互惠互利、共同進展的原則，結(jié)合該市實際，德陽市制定了十八條招商引資優(yōu)惠政策。對外商投資西部地區(qū)商業(yè)項目，經(jīng)營年限放寬至40年，比東部地區(qū)延長10年；同時提供各項優(yōu)惠政策供投資商選擇，為我公司進入德陽投資提供了首要條件。4、消費優(yōu)勢：文廟商圈在慢慢形成，幾家大型商場的進入拉動了消費能力也引導(dǎo)了當?shù)馗叨巳巳合M潮流，加之德陽離成都較近，盡管屬二級都市，但都市人民多會受到成都這一大都會的阻礙，對時尚的模仿能力及跟進力較強，因此有著巨大的潛力。劣勢：1、商業(yè)氛圍：德陽在四川屬三級都市，都市人口50萬人，商業(yè)結(jié)構(gòu)松散，商業(yè)進展正在起步期需要時刻去完善和打造，目前商業(yè)進展力表現(xiàn)欠足。2、消費能力：德陽市人均收入相對不高，都市現(xiàn)有的商場可滿足當?shù)刂械投巳巳旱娜粘Ｉ钚枨?，新的商業(yè)出現(xiàn)會有如何樣的轉(zhuǎn)變不可預(yù)見。3、消費適應(yīng)：由于德陽離成都只有1小時左右的車程，故德陽市區(qū)內(nèi)的多數(shù)具備一定消費能力的中年消費者或者一些白領(lǐng)工薪層一般購物都會選擇前往成都消費。4、商戶經(jīng)營適應(yīng)：商圈內(nèi)的鋪面差不多全為轉(zhuǎn)租，租金中上，合同期大多為3－5年，但租金遞增幅度不大；現(xiàn)經(jīng)營狀況較好的均為門市經(jīng)營，商鋪經(jīng)營不樂觀，商戶的認識會出現(xiàn)許偏差。5、南街向西街方向的人行道寬度不足我“地下空間”項目的要求。機遇：1、德陽市中心商圈也蓬勃進展好幾年，政府也正大力興資擴建，步行街將與北街聯(lián)通，這也是我公司“地下空間”項目進入的最好時機。2、德陽的商業(yè)街要緊由步行街和3家百貨及臨街商鋪構(gòu)成，商業(yè)氣氛要緊以步行街而形成（此步行街內(nèi)可通車），無商業(yè)定位和整體營銷，故該區(qū)域的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是勢在必行的。挑戰(zhàn)：施工過程中如何舒導(dǎo)該區(qū)域的車流，及人行道面積不足。建議：做為近期要緊開發(fā)對象。雅安擬定項目開發(fā)調(diào)研報告本次雅安之行的調(diào)研目地確實是通過收集一手資料與數(shù)據(jù)，研究擬定項目的可開展性。為公司在德陽建設(shè)“地下空間項目”提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持。為了實現(xiàn)本次調(diào)研的目地，我將本次調(diào)研分五個部份，即：都市概述、商圈概述、擬定路段商業(yè)情況簡述、擬定路段地下管網(wǎng)及路面情況簡述。一、都市概述空氣清新，青山綠水，氣候宜人的雅安。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有“天然氧吧”和“天府之肺”的美稱。雅安人居環(huán)境良好，是正在建設(shè)中的山水園林生態(tài)都市和西部“生態(tài)樂園”。雅安區(qū)位優(yōu)勢明顯，東鄰成都市和眉山地區(qū)，西靠甘孜州，南連涼山州，北接阿壩州。

目前，雅安已形成以成雅高速公路和國道108線、318線二級公路為主的公路運輸主干線。據(jù)統(tǒng)計，近4年來，全區(qū)交通建設(shè)總投入資金達36億元。部級重點工程二郎山隧道實現(xiàn)管制試通車，省重點工程成雅高速公路順利竣工通車，433公里國道（不含高速公路）已改造81％，縣道水泥路占總里程的61％，127個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）通水泥路，120公里的成雅高速公路使雅安到省會成都僅需1個小時，到雙流國際機場僅需50分鐘。

雅安的都市化水平由2000年的18％提高到30％；區(qū)內(nèi)二級路網(wǎng)主框架初具規(guī)模，以成雅高速公路和二郎山隧道為龍頭，國道108線和318線為兩翼的“人”字形交通網(wǎng)絡(luò)框架差不多形成，為雅安迎接西部大開發(fā)提供了良好的交通保障。

雅安市區(qū)面積達30．34萬平方公里，城鎮(zhèn)人口18．3萬人，城鎮(zhèn)人均居住面積達到15平方米。二、商圈概述目前雅安市的要緊商圈為中大街道這條主干道為主，商圈形成以主干道兩邊的臨街商鋪為主，沒有大型商場的帶動。街鋪商業(yè)規(guī)模屬雅安市中、高檔消費一條街，經(jīng)營品類以品牌服飾為要緊經(jīng)營模式，兼營鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品、美容院等。然而由于該商業(yè)街沒有整體規(guī)劃差不多上以商戶們自由經(jīng)營為主，經(jīng)營商品沒有歸類，沒有組建專業(yè)的治理團隊，以物代商的治理模式導(dǎo)致治理比較混亂，致使一些店鋪經(jīng)營虧損，甚至出現(xiàn)了部分店鋪轉(zhuǎn)讓、店面關(guān)門等現(xiàn)象。經(jīng)營理念：以專賣店、經(jīng)營品牌服裝、品牌商品為主，以鎖定中低檔消費為目標消費群。三、擬定項目選址圖在雅安唯一能夠選擇的中心商務(wù)區(qū)是作為雅安市的政治、文化中心的中大街。四、擬定路段商業(yè)情況簡述由于雅安市政府指導(dǎo)下的商業(yè)的轉(zhuǎn)移化，使現(xiàn)在的老商業(yè)區(qū)變得較為清淡，再加上舊屋的改造工程還需一段時刻，因此老街的進展需要一定的時刻性，在近二年內(nèi)該地段的消費仍處于低消費時期，人均消費能力較低，另外，通過市調(diào)情況分析，雅安的商場和商業(yè)街仍然屬于單一體，沒有大的休閑式及一站式購物中心，且本市的消費能力不足，在黃金時段也沒有大的人流出現(xiàn)。人民商場詳細指標調(diào)查表名稱講明備注租賃/聯(lián)營全租賃租賃租金價位一層：16—32元/月/㎡；二層：12—33元/月/㎡三層：10—30元/月/㎡（中廳低、精品屋高）定價不合理保證金依照面積大小收取，30㎡以內(nèi)收取1000—1500元；商鋪面積以有用面積計算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積5500㎡品牌入駐無品牌概念，要緊以貼牌為主；男女服飾類包括運動休閑服、內(nèi)衣約占60%左右；鞋皮具箱包包括鞋類占30%左右；兒童娛樂占5%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類占5%左右；商場規(guī)模：有一定的商業(yè)規(guī)模，經(jīng)營品類以大眾服裝和大眾鞋業(yè)為要緊經(jīng)營品類，然而由于該商場沒有完善的專業(yè)治理團隊，商場沒有整體規(guī)劃，經(jīng)營商品沒有分類布局，導(dǎo)致商場治理無序，連價格定位都出現(xiàn)了全國商場從未出現(xiàn)的案例。經(jīng)營理念：大眾經(jīng)營、只租賃無治理、造成嚴峻虧損，不能自保。由于在雅安尚未出現(xiàn)一定規(guī)模的鞋業(yè)市場、該商場的大眾鞋業(yè)在雅安的中低檔消費群體中形成了一定的阻礙力，也是該商場唯一的收入支柱。中大街詳細指標調(diào)查表名稱講明備注租賃/聯(lián)營全租賃租金價位1托2層：45—55元左右/月/㎡；保證金依照面積大小收取，100㎡以內(nèi)收取3000元；商鋪面積以有用面積計算，以60㎡左右的商鋪為主；品牌入住國內(nèi)二線品牌60%；三線占20%左右%；雜牌20%；服飾百貨以專賣店、品牌服裝店、皮鞋箱包、美容化妝、精品首飾、家紡、婚紗攝影等；以專買店和零星店為主吉選超市詳細指標調(diào)查表名稱講明備注租賃/聯(lián)營租賃占15%；聯(lián)營占30%；自主經(jīng)營65%左右聯(lián)營扣點18%；進店費1500—2000元自營生活超市租金價位一層：50—60元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，30㎡以內(nèi)收取1000—1500元；商鋪面積以有用面積計算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積4000㎡品牌入住情況超市大賣