137/1372004年三季度南京房地產(chǎn)研究報告報告第一節(jié)市場容量分析市場容量，是指在一段時刻內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。由于存在著大量的購房需求，南京的房地產(chǎn)市場近幾年一直處于高速進展的時期，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場中各區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場容量）不平衡。市場容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市場容量分析中，既進行了總?cè)萘糠治?，也進行了分區(qū)域、價格層次等分容量結(jié)構(gòu)分析。1.2004年三季度南京市房地產(chǎn)市場容量分析2004年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年南京新建商品房和存量房的市場總需求量約為1410萬平米。2004年三季度，南京商品房總需求量為574萬平米（包括上半年未滿足的需求249萬平米）。依照抉策地產(chǎn)研究中心2004年上半年報告的相關(guān)論述，本報告將要緊針對第三季度的需求進行分析。購房會員俱樂部會員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因要緊包括拆遷購房、市民改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及都市化進程所帶來的購房需求等。我們將2003年二、三季度的購房動因變化情況在圖1列出，從中能夠清晰的觀看出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。1.1拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低2002年以來，拆遷一直是購房需求的要緊動力，因為拆遷購房需求是相對剛性的。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進入2004年下半年，拆遷購房的比例大幅度下降，由一季度的24.20％下降到二季度的20.50％，又由二季度的20.50％下降到三季度的16.3%，要緊緣故是2004年全年的拆遷速度較2003年有明顯下滑，拆遷量驟降。隨著南京拆遷速度的加快，拆遷購房在以后的購房動因的比例將會有所上升，見下圖。

圖1-12004年二季度至三季度購房動因結(jié)構(gòu)變化示意圖

2004年以來全省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年有所減少，其要緊緣故是：今年以來，江蘇省各地認真貫徹中央宏觀調(diào)控政策，加強金融貸款和土地供應(yīng)治理，適度操縱都市建設(shè)規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)理性進展，有效操縱了城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和數(shù)量。今年上半年全省共許可拆遷項目520個，許可拆遷面積近800萬平方米，許可拆遷45000多戶。從各地實際拆遷的情況來看，上半年全省實際完成拆遷面積200萬平方米，僅占許可拆遷總量的25％。2004年南京打算拆遷近3萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在4萬－5萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在380萬平米左右。2004年一季度南京市的拆遷速度較慢，進入5月份，南京明顯加快了拆遷進程。到上半年為止，南京差不多拆遷或者正在拆遷的項目有15個，共拆遷居民4149戶，依照南京拆遷網(wǎng)截至到9月24日公布的拆遷公告2004年只有37條（而去年同期有105條）,這37條中有專門多還遇到了強大的阻力。整體來看，2004年南京市的拆遷速度較慢，但至9月份，南京明顯加快了拆遷進程。盡管今年江蘇省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年減少30％以上，為確保2005年在寧進行的十運會的場館等重點項目順利實施，南京都市建設(shè)的步伐并沒有放緩，隨著南京市拆遷的逐月放量，將有效增加商品房和住宅租賃市場需求，從而進一步促進商品房的銷售。另外自8月16日以來，規(guī)?？涨暗牟鸪际羞`章建筑的統(tǒng)一行動在南京市各區(qū)展開。依照南京市的拆違工作方案，此次拆違圍繞老城改造項目、迎接"十運會"項目，重點拆除"三片三線三帶"的違法搭建："三片"──河西新城區(qū)，中山陵園風(fēng)景區(qū)，"十運會"場館及運動員駐地周邊區(qū)。"三線"──都市進出口道路沿線，鐵路及地鐵沿線，河道沿線。"三帶"──明城墻風(fēng)光帶、都市主次干道和街巷道路兩側(cè)地帶、老式小區(qū)和居民院落及周邊地帶。這幾乎意味著240多平方公里的南京市主城區(qū)全面拆除違章建筑，拆違完成的最后期限是2004年底。按打算，南京市將在國慶節(jié)前完成拆違100萬平方米的任務(wù)。截至9月21日，已拆除各類違法搭建97萬多平方米，拆違工作進展順利，但拆違帶來的購房需求目前還沒有顯現(xiàn)。由于2004年上半年拆遷總量的減少，使得南京市2004年三季度因拆遷產(chǎn)生的購房需求比例明顯下降。但由于上半年的拆遷需求將大部分實現(xiàn)在三、四兩個季度，因此三季度拆遷購房總需求仍達到了94萬平米左右，占市場容量的16.3%。1.2改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大由于生活水平的提高，居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在圖1中能夠清晰看出，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升。2004年三季度，這部分購房比例達到32.10%，約1.3萬戶左右，需求量為184萬平米，較二季度的28.20%上升了近四個百分點（分析：略）。1.3投資購房比例差不多平穩(wěn)依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年三季度投資購房的比例與上季度差不多持平，達到23.40%，進入三季度，受到政府宏觀調(diào)控特不是4月1日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”的政策阻礙，如購房首付門檻提高、存貸款利息可能升高及出租投資收益率偏低等各種因素的阻礙，在以短期投資為目的投資購房需求量接著下降，而以中長期投資為目的購房需求有所回升的趨勢背景下，三季度南京市投資購房需求比例由二季度的23.60％下降到23.40％，需求量約在134萬平米左右。抉策地產(chǎn)研究中心認為：從長期走勢來看，南京市投資購房比例將會有一定程度的反彈，緣故在于：隨著長三角經(jīng)濟一體化的進展，南京市投資購房比例將與周邊幾個都市的狀況逐步拉進，特不是異地投資置業(yè)產(chǎn)生的增長回在2005有比較明顯的增加；而隨著都市經(jīng)濟的進展和人口的逐年增加，出租收益率將有所增長，中長期投資行為將有進一步的增加；另外同時有自住打算與中長期投資雙重目的的二次置業(yè)行為也會有持續(xù)的增加。1.4結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于南京市商品房總價供給結(jié)構(gòu)性矛盾和房價上漲速度超出結(jié)婚年齡段人群的承受能力，2004年三季度，有結(jié)婚購房意向的購房者的總量差不多保持穩(wěn)定，三季度結(jié)婚購房需求達106萬平米，占三季度購房總需求的18.4%，比二季度的19.50%有輕微下降，但因為相關(guān)于投資及改善居住條件的購房需求，結(jié)婚需求有較大的剛性，抉策地產(chǎn)研究中心認為，長期來看這一部分的需求將呈穩(wěn)定上升趨勢。需要提醒注意的是這部分需求與改善居住條件需求有部分重疊。1.5都市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的進展時期，目前都市化水平以每年2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的增大，表現(xiàn)在購房需求中就成為明顯的擴大。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年三季度由于都市化進程所帶來的購房需求為56萬平米，占購房總需求的9.8%。2.南京房地產(chǎn)市場需求特征分析市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性特不大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的阻礙特不大，需要在一定條件下才能得到滿足。依照抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年三季度，南京市商品房總體需求約為574萬平米，其中有261萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而313萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的緣故，特不是價格方面的緣故，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。需求無法在短期實現(xiàn)已成為南京市房地產(chǎn)市場的要緊需求特征。抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部三季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有45.9%的人群認為南京的“房價過高，難以承受”；有54.1%的人群認為南京的“房價偏高，牽強能夠承受”；認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認為南京房價高的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。因此連續(xù)上季度的觀望氣氛，三季度南京市各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀。3.2004年1-9月房地產(chǎn)市場交易狀況分析3.1新建商品房交易情況依照南京市房產(chǎn)局公布的交易數(shù)據(jù)：2004年1-9月份全市商品房銷售面積582.91萬㎡，同比增長5.6%，明顯低于去年平均34%的增幅，1、2、3季度銷售量分不為194.29、197.05和191.57萬㎡。三季度具體情況如下：2004年6-9月南京市商品房交易總量為191.57萬㎡。數(shù)據(jù)顯示三季度南京市新建商品房交易量與變化速度沒有大的變化。3.22004年1-9月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況依照南京市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)：1－9月份全市二手房交易面積為313.84萬㎡，同比下降4.98%，其中二手房住宅交易面積為269.76萬㎡，同比下降9.20%。在全市中，江寧區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)二手房成交量位于前三名，分不占總量的18.64%、16.63%和12.85%。今年三季度全市二手住宅交易面積為82.66萬㎡，同比下降4.21%。隨著南京都市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計342公頃。原打算開工建設(shè)經(jīng)濟適用房146.24萬平米，竣工122.5萬平米，共15798套。截至5月中旬，已開工97萬平米。依照今年的都市建設(shè)總體規(guī)劃，全年南京市國有土地拆遷需要申購經(jīng)濟適用房1.6萬套、集體土地拆遷約需3萬套、城鎮(zhèn)雙困家庭約需5000套，共計5.1萬套，扣除現(xiàn)土地開發(fā)余房5000套和今年正在建設(shè)的15798套，當前經(jīng)適房建設(shè)總量還有30202套的缺口。3.32004年上半年及三季度未實現(xiàn)的需求分析依照南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)，2004年上半年由于價格、區(qū)位、樓型等方面的緣故未能實現(xiàn)的需求為249萬平米。三季度的市場容量為574萬平米，而三季度市場的實際總供給量是592萬平米，已供稍過于求。從供需比看，連續(xù)二季度的進展，市場上存在著大量未被實現(xiàn)的供給和持續(xù)累積的購房需求，總量盡管差不多均衡，但實際的市場消化速度卻放緩了，在一定的時刻內(nèi)，例如至2005、2006年，大量累計的潛在需求因為在商品房供應(yīng)格局、房價、地區(qū)經(jīng)濟的變化下將有可能轉(zhuǎn)化為租賃需求，臨時退出購買需求總量，也確實是講，南京市房地產(chǎn)市場總量嚴峻供大于求的時代差不多到來，市場的供需比例將會隨著消化速度進行自我調(diào)節(jié)，然而這種調(diào)節(jié)又有一定的滯后性，抉策地產(chǎn)研究中心建議應(yīng)該依據(jù)多方面的數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)對項目開發(fā)和營銷節(jié)奏進行風(fēng)險操縱。數(shù)據(jù)顯示，三季度南京的房地產(chǎn)市場接著呈現(xiàn)嚴峻的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有313萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的緣故在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面至少有331萬平米（三季度未消化的供給量）的商品房同樣是因為價格、區(qū)位、配套等方面的緣故在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾特不突出?。ㄔ斠姳緢蟾娴诙糠帧爱a(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。）?

2004年三季度需求結(jié)構(gòu)分析4.1各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況商品房與一般商品最大的不同確實是不動性，因而在一個較大范圍內(nèi)的地區(qū)市場，將會呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征。從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到2004年三季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示：

圖2003年三季度至2004年三季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖上圖能夠看出，河西的需求份額從2003年三季度至今年上半年始終處于緩慢下降的趨勢，但在三季度有小幅度的回升；江寧、江北片區(qū)的需求份額從二季度的18.30%下降到三季度的15.8%；城南、城中片區(qū)的需求份額則顯示出曲線上升的趨勢，總體形勢良好；城東、城北片區(qū)的三季度需求份額變化則比較平穩(wěn)?？傮w來看三季度商品房市場需求格局的變化比較明顯：河西總價較高的商品房供給面積偏大使得河西片區(qū)市場容量沒有在供給放量的背景下有所提升，而城東、城南則成為河西片區(qū)替代供給區(qū)域，因此三季度城南片區(qū)市場需求比例有小幅提升；江寧和江北片區(qū)的需求比例持續(xù)降低的要緊緣故是購房者在這兩個片區(qū)的配套建設(shè)的速度滯后狀況下無奈向其它區(qū)域轉(zhuǎn)移；城中片區(qū)近期供應(yīng)量有所放大特不是新建住宅供應(yīng)量的放大對需求的引導(dǎo)作用特不明顯，表現(xiàn)為市場需求份額的提升比較快，而城中二手房市場供應(yīng)量的彈性專門大也是吸引市場需求份額的重要因素；南京市民鐘情的城東片區(qū)的需求份額變化是最平穩(wěn)的，新東郊麒麟鎮(zhèn)版塊供給量的反彈將在以后半年內(nèi)進一步導(dǎo)致城東片區(qū)需求份額的提升。4.2價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況價格是制約需求實現(xiàn)的最要緊的因素，也是購房者最為關(guān)懷的敏感因素。依照抉策地產(chǎn)研究中心南京購房者俱樂部的數(shù)據(jù)，2004年三季度南京市商品房價格層次市場容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖1-3。圖1-42004年二、三季度南京市商品房價格層次需求比例（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心三季度潛在消費者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對可承受的最高單價多在3000-5000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在3001-4000元/㎡之間的比例最高為39%；其次是單價在4001-5000元/㎡之間的比例為29.6%；處于第三位的是單價在3000元/㎡以下的，比例為16.1%；比例最低的依舊是單價較高的6000元/㎡以上的，比例僅為4.2%。與2004年二季度相比，消費者對高房價的心理承受水平有所上升，要緊反映在能夠承受的最高單價在5000元/㎡以上的比例從10.00%上升到10.80%；能夠承受的最高單價在6000元/㎡以上的比例從2.60%上升到4.20%，提高了1.6%；其他價位段的比例變化不大。

圖5-22004年三季度潛在消費者對可承受最高總價的統(tǒng)計（單位：元/套）2004年三季度潛在消費者可承受最高總價的調(diào)研結(jié)果如上圖所示。按照單戶需求面積125平米計算，則以能夠承受的最高總價的高位計算，購房者的理想單價如下表所示：

能夠承受的最高總價（元/套）2004年三季度需求比例按照單戶120平米面積依照總價承受能力換算的理想單價（元/平米）20萬元18.20%166730萬元15.50%250040萬元35.10%333350萬元14.50%416760萬元10.50%500080萬元6.20%6667

從南京市三季度消費者對可承受的最高單價與理想單價的交叉分析能夠看出，盡管購房者對單價的承受能力有所提高，但為了實現(xiàn)購房需求，在總價限制下，購房者只有犧牲購房面積，也確實是講，實際上80%以上的購房者的理想單價在4100元以下。但在實際供給下，潛在消費者對可承受的最高單價的心理承受水平被迫提升。

4.3樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況

圖2003年四季度至2004年三季度南京市分樓型市場需求比例

從上圖能夠看出，從2003年四季度到2004年三季度潛在消費者對各種樓型的需求情況中，對多層的需求比例一直比較高，而對小高層和高層的需求比例呈現(xiàn)持續(xù)小幅上升趨勢分不達到36.9%和15.6%。參照三季度的分樓型商品房細分市場的供給比例可知，由于城中、河西、城北小高層以及高層建筑開發(fā)及竣工比例大幅增長背景下，購房者對小高層、高層的市場需求比例接著上升是比較正常的。另外近郊如江寧片區(qū)的聯(lián)排不墅項目由于總價較低需求比例有所上升。4.4戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析

圖2004年三季度潛在消費者對戶型的偏好統(tǒng)計2004年一到三季度，消費者對二室一廳、三室一廳的戶型需求比例比較平穩(wěn)，波動不超過1%；對二室二廳的戶型需求比例則出現(xiàn)了小幅上升，增長了4個百分點，同樣對三室兩廳的戶型需求比例也增長了近2個百分點，講明在同等面積的情況下，消費者更注重分區(qū)合理，希望餐廳和客廳分開，以便更好的愛護居者私人空間的私密性；而對單室套的比例僅為1.9%，那個數(shù)據(jù)不能完全反映消費者對該戶型的需求情況，因為目前對該戶型的供給比例太小，消費者沒有選擇。第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，要緊是從供給的角度來分析市場的狀況，包括土地的供給情況、新建商品房的供給結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)投資概況。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有細分市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡的角度對目前的南京房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)進行了綜合分析。1.2004年三季度市場供給狀況1.12004年1-9月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量今年1至9月，中國全社會累計完成固定資產(chǎn)投資45102億元，比去年同期增長27.7%，增幅比上半年降低了0.9個百分點。依照國家統(tǒng)計局10月25日公布的數(shù)據(jù)，今年前三季度，城鎮(zhèn)投資38028億元，增長29.9%，增幅比1-8月回落0.4個百分點，比上半年回落1.1個百分點；農(nóng)村投資7074億元，增長16.9%，比上半年回落0.4個百分點。在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資21913億元，增長24.9%；住宅投資7065億元，增長26%。從新開工項目情況看，城鎮(zhèn)累計新開工項目108154個，比去年同期增加7323個。從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資8357億元，同比增長28.3％，增幅比１－8月降低了0.5個百分點。依照江蘇省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，江蘇省1-9月實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資4648.86億元，同比增長34.7%，其中房地產(chǎn)投資為765.21億元，同比增長47.7%；商品房施工面積9846.23萬㎡，同比增長48.9%；竣工面積1506.61萬㎡，同比增長26.4%；銷售面積1533.90萬㎡，同比增長12.2%。1.2南京市2004年三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況

圖2-12003年至2004年三季度南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元）

從上圖能夠看出，2003年至今，由于國家的宏觀調(diào)控阻礙，今年上半年固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資總額都有所回落，增速也趨緩，但到三季度開始回升，今年1-3季度，南京市完成全社會固定資產(chǎn)投資828.06億元，其中差不多建設(shè)完成投資349.21億元，同比增長15.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資189.42億元，同比增長53.0%。三季度南京市固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資總額分不達到349.14億元和79.07億元。

2003年至2004年三季度南京市固定資產(chǎn)投資增長速度如下圖所示：

圖2-22003年至2004年三季度南京市固定資產(chǎn)投資增長速度

在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的72.8%回落到上半年的23.1%，進入三季度以后，在國家重點工業(yè)項目和“十運會”城建項目的支撐下，投資增幅開始逐步回升。2.南京市2004年三季度南京市土地供應(yīng)狀況今年6月，南京市政府公布《市政府關(guān)于進一步治理整頓土地市場秩序的通知》明確收回了江寧、浦口、六合三區(qū)國土資源治理權(quán)，從而把土地的治理和經(jīng)營權(quán)全部收歸南京市國土資源局，實現(xiàn)了土地的統(tǒng)一規(guī)劃和利用，同時增大住宅用地的供應(yīng)量，尤其是加大中低檔住宅的供應(yīng)量，減少高檔住宅供應(yīng)量，從而促進多層次住房保障體系的建立。另外，由于11月對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批開禁，有可能進一步擴大四季度的土地供應(yīng)量，因此，南京市四季度的土地供應(yīng)應(yīng)該可不能出現(xiàn)緊張狀況。依照南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，2004年1－9月，南京市通過招拍掛方式共出讓經(jīng)營性用地375.56公頃，成交價款48.75億元。僅今年三季度南京市共掛牌出讓土地18幅，出讓面積163公頃，但實際成交12幅，成交面積118.3公頃，成交金額11.3億元，1/3的出讓土地流拍。這要緊是受到國家土地和金融雙緊政策的阻礙，使得開發(fā)商不得不對拿地普遍采取較為審慎的態(tài)度。同時，土地市場的“退燒”客觀上將有助于操縱開發(fā)成本，有利于房價的平抑。2004年南京市規(guī)劃推出150公頃的經(jīng)濟適用房用地，90公頃的中低價商品房用地。今年，市政府加大經(jīng)濟適用房、中低價房的建設(shè)規(guī)模，僅上半年，全市經(jīng)濟適用房竣工并交付建筑面積189.25萬平方米，比去年同期增長66.7%。三季度僅江寧區(qū)掛牌出讓地塊4幅，出讓面積90.9公頃，成交金額5.3億元；六合掛牌出讓地塊3幅，出讓面積6.46公頃，成交金額0.2億元。可能今年四季度將掛牌上市的土地有10幅，出讓面積在26.44公頃以上。

表2-1三季度掛牌出讓土地統(tǒng)計表區(qū)域地塊數(shù)量實際出讓面積（單位：平米）是否成交成交金額（單位：萬元）江寧區(qū)4908982成交

53700江北區(qū)364636.42245河西區(qū)246467.914600城中區(qū)12728.348602174918.8未成交——城東區(qū)1109001.2成交18000城北區(qū)152031.2196003259568.1未成交——城南區(qū)112175.0——

3.南京市2004年三季度經(jīng)濟適用房、中低價商品房供給狀況依照南京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，南京市經(jīng)濟適用房建設(shè)投資7.4億元，同比增長55.4%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅21.3個百分點，經(jīng)濟適用房建筑面積189.25萬平米，比上年同期增長66.7%。見下圖：目前，全市共有九個經(jīng)濟適用房片區(qū)，一次性規(guī)劃用地總面積6157畝，規(guī)劃建筑356．39萬平米，可建住宅41300套。依照南京市政府的規(guī)劃，在原打算完成120萬平米竣工面積的基礎(chǔ)上，下半年再建設(shè)30萬平米經(jīng)濟適用房。能夠確保年底有150萬平米經(jīng)適房竣工、交付。今年全市已規(guī)劃建設(shè)南灣營、幕府西路等五處中低價商品房建筑面積共77.07萬平米，上半年已開工兩處。2004年下半年至2005年度，由于經(jīng)濟適用房和中低價商品房供應(yīng)量增加，中低價位商品房供需緊張狀況會有所緩解。4.南京市2004年三季度南京市商品房供應(yīng)情況4.12004年三季度商品房總體供需狀況依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年三季度，南京房地產(chǎn)市場總需求（新建商品房和存量房，包括二季度的未滿足的需求90萬平米）為574萬平米（其中新建商品房需求344萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為592萬平米（其中新建商品房實際供給366平米）?？偟墓┬璞葹?.03：1，供略大于求，新建商品房的供需比是1.06：1。

需要指出的是，供需比反映的是南京商品房市場總體的供求狀況，關(guān)于房地產(chǎn)市場的認識具有參考價值，但總供需比無法反映各個細分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分價位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實際比例，本報告除給出南京市總的供需比例外，還對各個細分市場的供需狀況進行交叉分析，欲了解更加詳盡的信息，敬請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報告》。相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)的處理方法見本報告綜述中的抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。4.22004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量依照南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年三季度南京新建商品房的實際供給總量為366萬平米，統(tǒng)計方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。4.3分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況4.3.1分片區(qū)的新建商品房供需分析

圖2-32004年前三季度分片區(qū)的新建商品房供需比從圖2-3片區(qū)供需比變化圖能夠看到，2004年一、二、三季度南京市房地產(chǎn)市場的供需比例的變化情況。三季度江寧江北片區(qū)、城南片區(qū)、河西片區(qū)的供需比差不多大于1，且供需失衡情況比較嚴峻，城北片區(qū)供需比為1.18，供需差不多平衡；城中片區(qū)供需比為0.8，城東片區(qū)供需比為0.61，供不應(yīng)求的情況較一季度與二季度有所加劇。2004年三季度是樓盤銷售旺季，江寧、江北及河西片區(qū)都有大量的新樓盤進入市場，大大增加了片區(qū)的市場供給量，同時，通過一段時期的進展，購房者對這些片區(qū)的購房需求量已差不多穩(wěn)定，在有效需求不變甚至逐漸減少而供給仍在持續(xù)增加的情況下，最終造成了這些片區(qū)供過于求的局面。城北片區(qū)的情況相對穩(wěn)定，供需比例一直保持在1左右。那個地點的樓盤供給量一直不多，然而由于購房者對城北片區(qū)的需求比例變化比較平穩(wěn)、供給增長也不是專門高，使得城北片區(qū)不多的供給量已能滿足購房者的需求。城東、城中片區(qū)的商品房供給專門少，而購房者關(guān)于這兩個片區(qū)的需求卻呈上升趨勢，使得城東、城中片區(qū)供不應(yīng)求的局面有所加劇。結(jié)合第一節(jié)未實現(xiàn)的需求分析，我們能夠清晰的看出，2004年三季度未實現(xiàn)的需求要緊集中于供需比小于1的城東片區(qū)和城中片區(qū)，而未被消化的供給要緊集中于供需比過大的河西、江寧江北以及城南片區(qū)。因此，供需的平衡是受眾多因素阻礙的，在以下報告中我們將更加全面的分析那個問題。4.3.2分價格層次的供需分析

圖2-42004年三季度南京市新建商品房分價格層次供需比圖2-4顯示了2004年三季度分價格層次的供需比例情況。2004年三季度，南京新建商品房在價格層次供需結(jié)構(gòu)失衡情況仍然比較嚴峻。從上表中數(shù)據(jù)能夠看出，5000元/平米以下的商品房市場供不應(yīng)需，供需結(jié)構(gòu)矛盾較之二季度略有緩和，緣故在于三季度中江北、江寧片區(qū)3000元/平米左右的商品房供應(yīng)量增加較多。同時，與二季度相比，5000元/平米以上的商品房市場供需比例有所下降，緣故在于由于南京市近期商品房價格一直較高，購房者對5000元/平米以上的價格同意能力也在變強，需求量有所增加。4.3.3分樓型的供需狀況

圖2-52004年一、二、三季度南京市商品房分樓型的供需比變化

由圖2-5，能夠看出，2004年三季度的樓型供需比較之前期，有所變化。多層及小高層住宅的供需比在1左右，同時都在緩慢上升。其中多層住宅的供需結(jié)構(gòu)矛盾在逐漸緩和中，供需相對平衡，而小高層住宅目前供大于需，且差距在逐漸拉大。但總體而言，分樓型細分市場供需結(jié)構(gòu)仍然存在矛盾，然而仍不夠明顯。市場中的高層住宅與不墅的供需結(jié)構(gòu)失衡情況則較為突出，盡管近期不墅市場的供需比例有所減少，然而供給市場仍遠大于需求市場容量，這二者市場屬于壓力較大的細分市場，具體的市場表現(xiàn)確實是高層住宅與獨立不墅市場供需比大于1，市場消化速度的明顯放慢。5.2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況5.12004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量抉策地產(chǎn)研究中心因為擁有較全面、及時、準確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力對以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報告綜述部分。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)，2004年四季度南京新建商品房的供給總量約為350萬平米，與三季度差不多持平。5.22004年四季度南京市新建商品房供給狀況分析5.2.12004年四季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況圖2-62004年四季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例

在2004年四季度南京新建商品房的供給中，江寧片區(qū)最高，占到了23.82％，要緊是由于該片區(qū)存在著大量的未被消化的住宅，同時新增供給較多的緣故，由此能夠看出，江寧片區(qū)的住宅市場嚴峻供過于求，供需矛盾將會更加突出。2004年四季度城中的供應(yīng)量占到總體的20.43％，處于第二的位置。因為城中片區(qū)樓盤數(shù)目較多，供給量專門大，同時由于物業(yè)類型以寫字樓為主，市場消化周期較長；河西片區(qū)以17.82%位于第三，河西片區(qū)以住宅為主，市場供給增量較大，四季度仍然占取了相當大的份額。鑒于本報告是常規(guī)層次的研究報告，有關(guān)各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》。5.2.22004年四季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況圖2-72004年四季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例

2004年四季度，南京市新建商品房市場供應(yīng)的主體是住宅，占到供應(yīng)總量的74％，接下來是商住寫字樓，占到供應(yīng)總體的17％。商鋪和不墅分不占到供應(yīng)總量的5％與4％。5.32004年三、四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比5.3.1分區(qū)域市場供給比較

圖2-82004年三、四季度分區(qū)域供給比例變化由圖2-8能夠看出2004年三季度向四季度過渡中，南京新建商品房供給的變化趨勢：江寧江北片區(qū)的供給份額增加特不明顯，城東片區(qū)的供給份額略有增加，其余如城中、城南、河西、城北的供給份額略有減少。四季度盡管城中、河西等片區(qū)都有新增樓盤，然而由于江寧江北片區(qū)增加樓盤較多，且增加的供給總量在市場供應(yīng)總量所占的份額專門大，使得其他片區(qū)供給的份額被“沖淡”甚至減少。出現(xiàn)這一情況的緣故在于：江寧江北片區(qū)前期剩余供給較多，新增供給總量也較多，從而在市場中的份額變化最大；城中、河西片區(qū)樓盤供給量專門多，消化速度不夠快，因此在四季度供給份額變化幅度不大；其他片區(qū)由于供給總量在市場總量中所占份額專門小，因此供給份額的變化體現(xiàn)不明顯，變化幅度較小。三季度城北片區(qū)商品房價格明顯上升這與供給總量的比例分額持續(xù)偏低有關(guān)系，可能四季度該片區(qū)的商品房價格漲速可能較其它片區(qū)接著領(lǐng)先。與三季度分片區(qū)的市場供需情況進行對比，在以后的四季度中，江寧江北片區(qū)供過于求的情況將會加劇。城中、河西片區(qū)供需比也將會接著增大。城北、城南片區(qū)變化一般。整體市場供大于求，市場壓力將進一步加大，如何在這種市場中求得生存和進展，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》中進行詳細的分析，敬請關(guān)注。5.3.2分物業(yè)類型市場供給比較

圖2-92004年三、四季度分物業(yè)類型的供給比例變化比較圖由圖2-9能夠看出，2004年三季度與四季度的供給對比中，住宅供應(yīng)比例差不多穩(wěn)定，絕對增加量約為13萬平米左右；不墅項目供應(yīng)有少量增加；商住、寫字樓供應(yīng)比例略有降低；商鋪供應(yīng)量比例變化明顯，增加了約10多萬平米。增加的住宅要緊集中在江寧、江北以及河西片區(qū)，這些片區(qū)都差不多供過于求；新增的商鋪分布較為分散，幾乎各片區(qū)都有少量增加。第三節(jié)價格研究本期價格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價格特征。本期價格研究內(nèi)容要緊包括：2004年10月南京抉策70典型樓盤價格指數(shù)、南京市新建商品房總體價格水平、新建商品住宅價格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析，南京市商品房價格成因及價格走勢分析。1.供給價格水平分析1.1抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)2003年8月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市70典型樓盤價格指數(shù)評價系統(tǒng)，是南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。南京市近100家在建、在售的房地產(chǎn)項目的開發(fā)及營銷代理機構(gòu)與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)與價格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫，相關(guān)研究將定期公布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤價格指數(shù)報告》（雙月公布）中。注：70指數(shù)并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動態(tài)行情差不多上重要的指標項目。我們把2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，依照2003年10月、12月2004年2月公布的抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)，運用系統(tǒng)模型得到2004年10月抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)。本期指數(shù)變化如下：1.1.12004年10月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表公布時刻南京市70典型樓盤價格總指數(shù)值比上期增長率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.69％2004年04月118↑1.7％2004年02月116↑4.5%1.1.22004年10月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表公布時刻分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.1.32004年10月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表公布時刻住宅商住寫字樓不墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

本期南京抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價格指數(shù)分析表明，2004年6月至10月南京市房地產(chǎn)市場總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了2-15個點，與上期指數(shù)相比上升較大。2004年10月以來南京市商品房市場價格波動較大（除個城東片區(qū)外），其它片區(qū)的商品房價格均有不同程度的漲幅，其中城中片區(qū)漲幅最大，漲幅20.30%。但個不片區(qū)（如城東片區(qū)）出現(xiàn)小幅下滑，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加。因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。據(jù)國家統(tǒng)計局對全國35個大中都市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，三季度我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，價格接著大幅上漲。三季度，房屋銷售價格比去年同期上漲9.9%，土地交易價格上漲11.6%，房屋租賃價格上漲2.1%。三季度與二季度相比，房屋銷售價格上漲1.9%，土地交易價格上漲1.3%，房屋租賃價格上漲0.6%。其中排在前5位的都市是：沈陽19.2%，南京17.7%，重慶15.6%，上海14.9%，天津13.4%，南京房價漲幅位居全國第二。盡管受到宏觀調(diào)控的阻礙，但南京市前三季度貸款增量、增幅依舊保持較高水平，各項貸款余額占全省貸款總量的30％，新增貸款占全省增量的28％，均排在全省各市首位，全市金融機構(gòu)余額存貸比達95.6％，增量存貨比達109％，當年新增貸款超過新增存款；貸款同比增幅達22.5％，高于全市GDP的同期增長速度4.4個百分點，差不多上與全市經(jīng)濟增長的合理信貸資金需要相適應(yīng)。可能下半年及今后南京市信貸結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，可能全年貸款增幅在20％左右，略高于經(jīng)濟增長速度，貸款增量在700億元左右。重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款將維持增勢，重點行業(yè)、重點企業(yè)的貸款需求仍將得到差不多滿足，隨著各行信貸政策的緊縮，國有商業(yè)銀行將經(jīng)營重點放在保證重點企業(yè)和優(yōu)質(zhì)客戶商，重點行業(yè)、重點企業(yè)仍將得到較多的信貸支持；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款將有所減少，但個人房地產(chǎn)貸款將接著增加，對房地產(chǎn)業(yè)的各項調(diào)控措施將使南京市金融機構(gòu)提高貸款門檻，減少對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的投放，并有可能收回部分房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，但隨著今后房地產(chǎn)銷售的接著增加，個人房地產(chǎn)消費貸款也將隨之增加。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，講明第三季度南京市房地產(chǎn)進展較大，同時進展速度也較快。1.2新建商品房價格水平分析圖3-12004年6月-2004年10月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米）依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年10月70典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，依照供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出2004年10月新建商品房加權(quán)平均價格為5048元/平米，七大片區(qū)均價如圖3-1所示。由于城東麒麟鎮(zhèn)版塊供應(yīng)量逐漸放大,城東商品房均價漲幅顯得不夠明顯,而河西片區(qū)均價漲幅接著了上半年的速度達到5979元/平米，城中商品房均價躍升較快要緊是受新近開盤項目起價較高以及兩個開盤價位較高供應(yīng)量較大的商鋪價格的拉升阻礙，達到了7985元/平米。

圖3-22004年6月-2004年10月南京市新建商品房均價漲幅圖（單位：元/平米

如圖3-2所示：依照抉策地產(chǎn)研究中心公布70指數(shù)至今，2004年6月至2004年10月以來，南京商品房總均價上漲98元/平方米，其中漲幅最大的仍為城中，為1287元/平方米。1.3新建商品住宅價格水平分析

圖3-32004年10月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米）依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，得出2004年10月新建商品住宅價格走勢統(tǒng)計如圖3-3，2004年10月南京市新建商品住宅均價為4762元/平方米，與2004年6月相比增長112元/平方米。2004年10月南京市商品住宅均價超過7000元/平方米的為城中片區(qū)，河西片區(qū)的價格已達5765元/平方米，其余片區(qū)也均有不同程度的上漲。其中城南和城北上漲較快，要緊是這兩個片區(qū)相關(guān)于城中地區(qū)直線距離較近且都有地鐵立即開通的利好阻礙。圖3-42004年10月南京市新建商品住宅價格漲幅（單位：元/平米）；

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅總均價上漲了112元/平方米，其中漲幅最大的為城中片區(qū)，達1502元/平米。1.4分物業(yè)新建商品房價格水平分析依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年10月南京分物業(yè)新建商品房價格走勢，如圖3-5：

圖3-52004年10月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元/平米）本期70典型住宅加權(quán)均價為4762元/平方米，商住寫字樓均價為7130元/平方米，不墅及公寓加權(quán)均價為7136元/平方米。其中公寓及不墅漲幅較大，漲幅15.47%。相關(guān)數(shù)據(jù)見下圖。

圖3-62004年6月至10月南京市新建商品房分物業(yè)均價漲幅

近期南京市不墅和高檔公寓銷售狀況較好，依照抉策地產(chǎn)研究中心消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度分物業(yè)市場容量中對不墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的4.8%。通過對新建商品房物業(yè)均價的對比分析，能夠得知，不墅、高檔公寓漲幅較大，那個變化要緊與南京市住宅消費升級換代需求大量增加及購房者追求高品質(zhì)生活需求的趨勢相關(guān)，而由于商住、寫字樓要緊集中在城中片區(qū)，新近開盤的項目漲幅也較快，相比之下，一般商品住宅的漲幅較慢，要緊是因為江寧和江北的供應(yīng)比例較大對全市均價有下拉阻礙，但在幾個主城區(qū)目前南京市新建商品住宅的價格漲幅仍然維持較高的水平。1.5經(jīng)濟適用房價格水平分析2004年南京市政府進一步加大經(jīng)濟適用房、中低價房建設(shè)規(guī)模，僅上半年，全市經(jīng)濟適用房建設(shè)投資差不多同比增長了55．4％，增幅超過房地產(chǎn)開發(fā)投資21．3個百分點，竣工并交付經(jīng)濟適用房建筑面積189．25萬平方米，比去年同期增長66．7％。南京市每年經(jīng)濟適用房和中低價商品房的供應(yīng)量一般保持在商品房市場供應(yīng)總量的10％到20％之間。全市共9個經(jīng)濟適用房片區(qū)去年一次性規(guī)劃用地總面積6157畝，規(guī)劃建筑356．39萬平方米，可建住宅41300套，扣除當年相關(guān)需求，僅有5700套的剩余。對此，南京市政府決定，在原打算完成經(jīng)濟適用房120萬平方米竣工面積的基礎(chǔ)上，下半年再追加建設(shè)30萬平方米，即年內(nèi)工完成150萬平米經(jīng)濟適用房的建設(shè)任務(wù)。拆遷新政的實施導(dǎo)致拆遷成本比前幾年平均增加了30％以上，經(jīng)濟適用房與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。經(jīng)適房指導(dǎo)價將按不同級不土地分不確定銷售價格。其中，六級地區(qū)為每平米1500元-1800元；五類地區(qū)每平米1800元-2100元(以上均按建筑面積計算)；四級地區(qū)的價格則要經(jīng)物價局初審后，報經(jīng)市府批準。隨著政府加大經(jīng)濟適用房、中低價房的投資規(guī)模。今年經(jīng)濟適用房、中低價房供應(yīng)量明顯高于去年。盡管今年的經(jīng)適房總量比去年增加，然而中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重相對較小，因此對南京市各片區(qū)商品房均價還沒有實質(zhì)性的阻礙。1.6存量房價格水平分析依照抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計得2004年10月各片區(qū)二手房均價如圖3-7：圖3-72004年6月-2004年10月南京市存量房市場價格走勢（單位：元/平米）依照抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫檢測數(shù)據(jù)統(tǒng)計得2004年10月南京各片區(qū)存量房價格，數(shù)據(jù)跟蹤項目包括：房源的地址、面積、戶型、年代、樓層、單價、總價、設(shè)施等。如圖3-7所示：2004年10月南京市二手房價格持續(xù)上漲，城中和江寧漲幅較大，分不已達5985元/平米和3389元/平米，城中價格上漲較快是因為其地理位置緣故，交通比較方便等。江寧的二手房要緊是次新房為主，也同樣受到了購房者的親睞。其他片區(qū)除江北外也有不同程度的上漲，江北二手房價格差不多平穩(wěn)的緣故是因9月以來該片區(qū)新建商品房的供應(yīng)量的增加較大。1.7南京市租賃行情分析從房屋租價和銷售價來看南京房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平比較低，由于南京新建商品房價格相對過高，一部分準購房者寧愿選擇租房。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，出租房市場租賃價格與上期相比有明顯上升；要緊緣故是南京外來人口增多和高校開學(xué)，市場對租賃房的需求量增大。一般住宅租賃市場價格與商品房、商品住宅、二手房價格有所不同，因此，租賃市場月租金要緊已出租房的年代、戶型、裝修程度等因素緊密相關(guān)。

圖3-82004年10月南京市分片區(qū)一般住宅租賃均價（單位：元/平米/月）

1.8土地價格水平分析表3-12004年三季度南京各片區(qū)樓面地價統(tǒng)計片區(qū)交易數(shù)（件）2004年三季度樓面地價（元/平米）2004年二季度樓面地價（元/平米）河西22618.302865城東11376.13——城北13139.142971江北3289.44——城中114844.41——城南————788江寧4492.311387.2全市12795.462030注：1.樓面地價統(tǒng)一以容積率1.2計算；2.統(tǒng)一以凈地計算。2004年三季度南京各片區(qū)樓面地價情況如表3-1：數(shù)據(jù)顯示，2004年三季度南京市土地出讓樓面地價為795.46元/平米，與二季度相比有所，三季度商業(yè)用房建設(shè)用地成交地塊較少。城中片區(qū)相關(guān)于其它片區(qū)來講，2004年三季度土地出讓樓面地價較高，緣故是商業(yè)用房出讓；三季度全市商業(yè)用房出讓較少，同時出讓的地塊要緊集中在江北和江寧，主城區(qū)地塊出讓較少，因此三季度全市樓面地價比二季度樓面地價來的低，我們提醒您應(yīng)該重點關(guān)注熱點片區(qū)的樓面地價。2.2004年上半年南京商品房價格變動因素及相關(guān)分析2.1供需比例失衡對房價的阻礙2.1.12004年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的阻礙分析依照南京房產(chǎn)局的資料：今年前9月南京商品房累計上市729.18萬㎡，同比增長83.04％，三季度以來，除了城中商品房供不應(yīng)求，南京市各片區(qū)商品房供需比均大于1，商品房買方市場特征差不多顯現(xiàn)。而7至9月商品房價格表現(xiàn)的要緊特點是總體漲幅較二季度有明顯上升，這充分講明三季度商品房的在片區(qū)、價格等細分商品房市場上的供需結(jié)構(gòu)性失衡有所加重，而且這種作用可能會成為今后南京市房價的主導(dǎo)阻礙因素。因此研究細分市場的價格成因及走勢將變得越來越必要越來越有意義和價值，抉策地產(chǎn)研究中心依托三大數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)基礎(chǔ)能夠為您提供各種細分市場研究，諸如研究季度市場容量和消費者需求變化的《南京市房地產(chǎn)市場季度消費者調(diào)查與研究報告》以及研究片區(qū)市場動態(tài)《南京市分片區(qū)房地產(chǎn)市場特征監(jiān)測報告》。2.1.2價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的阻礙圖3-92004年二、三季度南京市商品房價格層次需求比例數(shù)據(jù)顯示，目前南京市房地產(chǎn)市場的單價一般都在5000元以上，而對此價位段的需求只占16％左右。盡管與二季度相比，提升了4％。但此價位段的比例依舊較小，講明目前南京市商品房市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾仍然十分嚴峻。這種結(jié)構(gòu)性矛盾無法短期內(nèi)化解，從房地產(chǎn)長遠進展來看會對房價產(chǎn)生一定的抑制作用。2.2經(jīng)濟進展與消費能力增長支撐南京房價今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入為8562．61元，，比上年增長11.5%。以上數(shù)據(jù)表明，宏觀經(jīng)濟快速進展，居民收入增長較快，為房地產(chǎn)進展提供了良好的宏觀環(huán)境；而南京市各項都市建設(shè)速度將接著加快，僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元，從而推動房地產(chǎn)進展。與此同時，都市居民的消費水平在不斷的提高，消費需求也在不斷的提升，這講明南京居民的商品房的購買力在不斷的提高。而宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好，必定增強消費者的信心。增加對房地產(chǎn)、汽車等耐用消費品的消費量。近年來，股市持續(xù)低迷，存款利率低，而社會高收入階層財寶日積月累，急于查找合適的投資保值渠道，房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望。因有如此強勁的需求力量支撐著南京房市，必定會進一步推動整體房價的上漲。2.3房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價的阻礙據(jù)國家統(tǒng)計局資料，前三季度，全國全社會固定資產(chǎn)投資45102億元，同比增長27.7%，分不比一季度和上半年回落15.3和0.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.3%，比一季度回落12.8個百分點。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控差不多取得了一定的效果，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅有所回落。從南京統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，南京市一至三季度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資828.06億元，同比增長29%。其中差不多建設(shè)完成投資349.21億元，同比增長15.2%；更新改造完成投資110.28億元，同比增長28.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資189.42億元，同比增長53.0%。盡管由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落，但從目前狀況來看增幅依舊較大。特不是投資結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象特不嚴峻。中高檔商品房開發(fā)量過大，直接導(dǎo)致了房價的攀升。因此盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資減小了，但房價仍接著保持了增長態(tài)勢。2.4宏觀金融政策對房價的阻礙2004年三季度，國家進一步加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，由銀監(jiān)會下發(fā)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引》進一步提高了對房地產(chǎn)的貸款門檻。使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，《指引》中再次提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，由121號文中規(guī)定的30％又調(diào)高了5個點。（在121號文之前，其比例僅按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定操縱在20%以上）除去對房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)的調(diào)整上的考慮，此舉更多是為了進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)商投資資本。這標志著“廉價、充分的資金供應(yīng)市場差不多結(jié)束，拿地、抵押、開發(fā)、賣房這一簡單的賺鈔票方式今后專門難持續(xù)”即以小博大的商業(yè)模式終結(jié)。因此從長遠來看，政策的長期作用將促進房地產(chǎn)向理性方向進展，打壓投資等形成的房地產(chǎn)泡沫。首付比例的提高和銀行加息等政策已開始阻礙房地產(chǎn)市場消費端，更使購房者壓力加大?？傮w上講房價的理性進展之勢差不多日趨明顯。2.5行業(yè)的互動效應(yīng)帶動房價上漲當前，由于房地產(chǎn)的迅速進展，從而帶動了裝飾行業(yè)的進展，裝飾材料價格較去年上漲了10個百分點。消費者對汽車的價格評價較高的比例已從去年的53％下降到43.8％，近年來，南京私家車進展勢頭迅猛，比上年增長55．87％。到目前為止，南京的私家車擁有量差不多超過10萬輛，日增100輛以上。私家車迅速進入千家萬戶，使居民購房的地域范圍更為擴大，從而帶動了住房的需求，拉動房價上揚。反過來，住房需求的增加，又促進了私車消費的增加，從而形成行業(yè)間的互動效應(yīng)。2.6商品房直接成本帶動房價上漲土地成本的上漲——土地成本是商品房價格的重要組成部分。從2003年以來，一方面國家出臺相關(guān)政策加強土地治理，使土地的供給受到制約。另一方面使用拍賣方式出讓土地。導(dǎo)致本來就僧多粥少的土地供應(yīng)市場更加緊張。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示：今年1－9月份江蘇省土地購置費比去年同期上漲了26.8%。新技術(shù)、新材料的應(yīng)用導(dǎo)致的成本上升——隨著居民對住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面要求的提高，各種新型材料如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、24小時紅外線監(jiān)控等不斷被采納使得建筑成本加大造成成本的上升。自去年下半年以來，建材價格“漲聲”不斷，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年江蘇省鋼材、水泥、木材的價格分不比上年同期上漲了40.2%、26%和8.2%，各類建筑材料價格不同程度的增長，導(dǎo)致商品房直接費用的上升。隨著房地產(chǎn)市場激烈的競爭，“智能化”、“生態(tài)化”、“人文住宅”等小區(qū)概念的不斷興起，住宅小區(qū)各種配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)建設(shè)投入加大，分攤到商品房中的成本隨之增加。開發(fā)商為了宣傳推銷自己的樓盤，營銷力度也在增加，這些費用，均須納入建房成本，無疑也推動了房價的上漲。因此，商品房直接成本上漲必定促使房價上漲。2.7都市化進程加快，帶動房價上漲都市化進程的推進，一方面使都市基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，交通越來越便利，帶動了房地產(chǎn)市場的進展；另一方面，使商品房市場涌進了大量最為迫切的需求者——拆遷戶，推動了房價的上行。2.7.1景觀建設(shè)以后幾年，南京將重點建設(shè)棲霞山風(fēng)景區(qū)、幕府山-燕子磯風(fēng)景區(qū)和獅子山風(fēng)景區(qū)3個濱江風(fēng)景區(qū)。完成二橋橋頭公園、太平山公園和寶船廠遺址公園3個公園的建設(shè)。完善月牙湖景區(qū)。同時建設(shè)中山陵竹海公園、玄武湖菱洲的主景區(qū)、雨花臺南大門景區(qū)、紅山森林動物園二期工程、南湖公園等五個公園；化學(xué)工業(yè)園建設(shè)勢頭迅猛，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)功能進一步完善。2.7.2交通建設(shè)的阻礙道路建設(shè)：2005將以“兩環(huán)十二射”都市快速內(nèi)環(huán)、“經(jīng)六緯九”、都市軌道交通為建設(shè)重點，全力打造“環(huán)網(wǎng)相連、節(jié)點暢通、結(jié)構(gòu)合理、高效便捷”的都市內(nèi)外交通骨架系統(tǒng)。對外交通方面要緊進行繞城公路改造、外二環(huán)建設(shè)、寧杭公路、長江三橋、長江四橋等項目建設(shè)；市內(nèi)主干道網(wǎng)要緊進行快速內(nèi)環(huán)東線、北線改造，完成經(jīng)五路北上、緯九路三期、濱江大道、緯七路東進過江的規(guī)劃建設(shè)。地鐵建設(shè)：南京主城范圍內(nèi)規(guī)劃共建設(shè)地鐵線路8條，通往郊區(qū)的線路共有5條。規(guī)劃中南京將建設(shè)首條串起近百個小區(qū)的地鐵環(huán)線（6號線）。地鐵6號線路的沿線樓盤密布。保守可能，接近90個樓盤在步行10分鐘內(nèi)就可達到地鐵站，而環(huán)線穿越的河西南部地區(qū)和立即搬遷的大校場地區(qū)。地鐵6號線建成后，至少有100個樓盤、近百萬居民能夠享受軌道交通帶來便捷生活。2.7.3遠景規(guī)劃的阻礙南京將進一步操縱主城區(qū)人口，重點進展三個新市區(qū)。加快主城區(qū)與三個新市區(qū)的交通建設(shè)，提高中心都市地位和區(qū)域的競爭力。江寧建設(shè)：2010年前江寧東山將依托江寧開發(fā)區(qū)，大力推動南部東山新市區(qū)的進展，提高新市區(qū)的整體建設(shè)水平。南京也加大主城區(qū)與和東山新市區(qū)的交通建設(shè)，可能以后5年南京主城與東山新市區(qū)的交通能力將達到現(xiàn)在的5倍，假如所有規(guī)劃道路全部建成的話，交通能力將達到現(xiàn)在的10倍。河西建設(shè)：隨著明年奧體中心、中心商務(wù)區(qū)、濱江大道中段和景觀示范區(qū)等河西重點工程全面落下帷幕。河西的建設(shè)中心將轉(zhuǎn)向全面加強河西基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。自2002年以來河西已累計完成投資93億元，依照有關(guān)數(shù)據(jù)能夠預(yù)測在2005年十運會召開前，南京政府將再投資50億元用于河西的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。仙西區(qū)建設(shè)：2010年往常仙西新市區(qū)將配合大學(xué)城的建設(shè)集中完善仙西新市區(qū)西北部的仙鶴分區(qū)，同時加強基礎(chǔ)設(shè)施等的配套建設(shè)，地鐵三號線延伸至仙西新市區(qū)的西北部。江北建設(shè)：2010年往常完成長江三橋建設(shè)，過江隧道的建設(shè)，京滬高速鐵路過江隧道的建設(shè)，針對浦口區(qū)4片需要愛護的生態(tài)區(qū)：建設(shè)四個大型濕地公園。同時江北新市區(qū)近期要重點加強基礎(chǔ)建設(shè)和各項配套設(shè)施建設(shè)，形成相對完善的功能型新市區(qū)。城東建設(shè)：加大對公共設(shè)施配套建設(shè)的投入，嚴格操縱高層建筑的建設(shè)。重點愛護鐘山風(fēng)景區(qū)和玄武湖風(fēng)景區(qū)。隨著都市建設(shè)的投入增加，都市居民收入的增加，都市交通網(wǎng)絡(luò)的完善，都市基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，消費水平逐步提高，將帶動房地產(chǎn)市場的進展。2.8開發(fā)商追求高利潤使得房價增長盡管南京房地產(chǎn)市場已全面進入供過于求的時代，但目前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤仍高于社會平均利潤，獵取高額利潤是任何商家的首選目標，房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。通過提高商品住房的售價獲得較高甚至超高的商品房利潤仍然存在，并將接著一個較長的時期，從眾多房地產(chǎn)開發(fā)商開盤定價“難”能夠側(cè)面反映出目前南京商品房利潤高于“合理利潤”專門多。2.92005年南京商品房房價趨勢性分析南京房價漲幅將趨于平穩(wěn)——盡管因為商品房供需結(jié)構(gòu)失衡、建設(shè)成本的上升、土地價格的上漲等因素的阻礙，在以后專門長時刻南京房價還將處于上升時期，但隨著時刻的推移，國家宏觀調(diào)控成效將進一步顯現(xiàn)。2004年年底中低價商品房和經(jīng)濟適用房的大量入市、供需矛盾的相對緩解等因素阻礙下南京市房價的上漲將趨于平穩(wěn)。從南京房地產(chǎn)市場進展的整體格局來看，市場的要緊特征將表現(xiàn)為，市場競爭進一步加劇，產(chǎn)品更加細分，市場更加規(guī)范化，價格走勢逐漸走向平穩(wěn)。第四節(jié)消費者調(diào)查1.研究背景進入2004年以來，南京房地產(chǎn)市場逐漸從供不應(yīng)求到略微供大于求，宣告了買方市場的到來。整體樓市盡管價格仍然在逐季攀升，但打折、優(yōu)惠之風(fēng)盛行，各個樓盤的銷售狀況不容樂觀，消費者由被動同意者轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃舆x擇者。南京房地產(chǎn)市場進展差不多逐漸趨于理性，買方市場的到來意味著市場經(jīng)濟的特征開始顯現(xiàn)，即：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，消費者決定產(chǎn)品的命運。因此，在房產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，把握市場、了解消費者就成為把握成敗的關(guān)鍵。2.研究講明2.1樣本特征抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員，樣本滿足以下條件：（1）在南京居住2年以上的常住人口；（2）打算在2年內(nèi)在南京購房的準購房者；（3）所選擇的意向購房區(qū)域為南京城區(qū)七大片區(qū)（即：城中片區(qū)、城北片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、河西片區(qū)、江寧片區(qū)、江北片區(qū)）2.2樣本量本次調(diào)查抽取2004年4月1日-9月30日加入本會員庫的會員1182個，其中深訪樣本數(shù)266個，本次調(diào)查可信度為95％以上，誤差操縱在3％以內(nèi)。隨機回訪以往會員樣本120個。2.3數(shù)據(jù)的質(zhì)量操縱通過甄不合格的受訪者才能進入受訪環(huán)節(jié)，并在訪問結(jié)束后的次日同意復(fù)核，復(fù)核員和甄不員不能由訪問員擔任，以免對問卷質(zhì)量的操縱產(chǎn)生不利阻礙。具體流程見下圖：2.4研究方法（1）調(diào)查方法：本次調(diào)研采納了電話訪談會員樣本及有選擇的深訪會員樣本的調(diào)查方法。（2）分析方法：要緊采納定量研究的方法，并結(jié)合以定性研究。2.5要緊研究指標（1）準購房者的人口學(xué)特征及社會學(xué)特征（2）準購房者的購房需求特征（3）準購房者的購房行為及適應(yīng)（4）準購房者的媒體接觸適應(yīng)2.6調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容要緊由兩個部分組成，一部分為樣本的基礎(chǔ)信息，另一部分為樣本的需求偏好信息及阻礙購買決策的要緊因素的信息收集，具體而言確實是意向購買的區(qū)域、意向購買的戶型、意向購買的樓型、單價、總價、信息獵取途徑等等。3.意向購房者的差不多特征3.1潛在購房者年齡結(jié)構(gòu)圖4-12004年三季度南京市準購房者年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計

抉策地產(chǎn)研究中心2004年三季度調(diào)查結(jié)果顯示，在意向購房者中26-35歲的人群比例最高，占據(jù)了整個人群的半壁江山，達到51.3%；其次是25歲以下的人群，比例為27.4%；36-45歲之間的人群在準購房者中僅僅占到9.1%；46歲以上的人群的比例也較低，合計為12.1%。與2004年一、二季度相比，26-35歲之間的人群比例有較大幅度的上升；而36-45歲的人群和上半年相比則有較大幅度的下降，分不從二季度的18.1%下降到9.1%；46歲以上的人群比例則沒有明顯的變化。這也從一個側(cè)面證明了26-35歲之間的人群不論是購房欲望和實現(xiàn)能力上在各個年齡段中差不多上最有競爭力的。3.2潛在購房者的家庭結(jié)構(gòu)圖4-22004年三季度南京市準購房者家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計

抉策地產(chǎn)研究中心三季度對潛在消費者的家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示：潛在購房者中要緊是以家庭為單位進行房產(chǎn)的買賣行為，其比例高達89.3%，其中三口之家或三口以上的家庭結(jié)構(gòu)占60.6%。這也與中國的所謂成家立業(yè)的傳統(tǒng)觀念相對應(yīng)，尤其是關(guān)于幾乎要傾盡家財?shù)姆慨a(chǎn)購買決策更是如此；相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求強烈程度和支付能力上都略顯不足。與2004年上半年相比，家庭結(jié)構(gòu)中各個比例變化不大，其中在三口之家和三口以上家庭的比例上略有變化，要緊表現(xiàn)在三口以上的家庭比例從上半年的25.1%上升為29.5%，增長了8.4%；而三口之家的比例則從上半年的48.2%下降為41.1%，下降了7.1%。這講明成員層次越豐富的家庭對家庭分割的愿望呈現(xiàn)上升趨勢，也確實是講在現(xiàn)代經(jīng)濟社會的生活節(jié)奏普遍加快的情況下，人們希望有自己的私人空間作為宣泄情緒和壓力的場所，對住房的需求增大也就成為必定的趨勢了。3.3潛在購房者的家庭收入情況圖4-32004年三季度南京市準購房者家庭年總收入統(tǒng)計

從圖4-3中能夠看出：三季度的調(diào)研中，家庭年總收入集中在3-6萬之間。其中家庭年總收入在3.1-4萬的比例最高，達到27.5%；家庭年總收入在3萬以下位居第二，占到20.7%；家庭年總收入在4.1-5萬的比例也較高，達到19.1%；年總收入在12萬元以上的人群比例最小，僅為4.8%。與前兩個季度相比，潛在消費者的收入水平總體變化不大，5萬以下的人群比例稍有下降，5.1-12萬的中高收入人群比例略有上升，12萬以上的高收入人群的比例差不多穩(wěn)定。3.4潛在購房者的受教育程度圖4-42004年三季度南京市準購房者中學(xué)歷結(jié)構(gòu)統(tǒng)計我國的高校擴招一年比一年龐大，尤其是在高等教育日益與前程聯(lián)系在一起的今天，上大學(xué)成為專門多家長心目中培養(yǎng)小孩成材的第一步，因此，受過高等教育的人群越來越壯大，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求上確實是在潛在消費者的受教育程度上，具有大專和本科學(xué)歷的人群差不多成長為潛在的購房主流，并正以驚人的速度在增長。抉策地產(chǎn)研究中心2004年三季度調(diào)查結(jié)果顯示，在準購房者中比例最高的是具有大專學(xué)歷的人群，為36.9%，比第二季度下降了4.6%；其次是具有本科學(xué)歷的人群，比例為33.3%，比第二季度上升了5.8%；而具有高中/中專及以下的人群比例則有所下降，分不從20.0%、2.4%下降為18.8%和2.0%。4.意向購房者的居住現(xiàn)狀4.1現(xiàn)有住房的獲得方式圖4-52004年三季度南京市準購房者現(xiàn)有住房獲得方式統(tǒng)計

現(xiàn)有住房的取得方式從側(cè)面反映了我國的房產(chǎn)市場市場化的進展歷程。從圖4-5能夠看出，目前住房情況中租用他人住房的人群比例為28.7%，這其中包括因拆遷沒有及時安置的和來寧定居的外來就業(yè)者；自購房比例與租住比例相當為30.6%；其次是與父母合住的人群比例為23.9%；處于第四位的是單位分房（房改房）的人群比例為16.8%，而依照中國房產(chǎn)的進展歷程，單位分房（房改房）的房齡一般超過10年，屬于較老的住宅小區(qū)，建筑面積普遍較小，相關(guān)的物業(yè)治理、車庫配套、智能化系統(tǒng)、住房質(zhì)量等都無法與新小區(qū)相比，這也是這部分人群需要購買新商品房的緣故之一；而差不多購買了二手房和新房的消費者對新房的需求比例則較低。4.2現(xiàn)有住房的居住面積和戶型圖4-62004年三季度南京市準購房者目前居住面積統(tǒng)計

抉策地產(chǎn)研究中心2004年三季度調(diào)查結(jié)果顯示，在潛在購房群體中，目前的住房面積在51-70㎡的比例最高，為28.1%；50㎡以下的比例次之；71-90㎡和91-110㎡的比例不相上下，分不為21.1%和18.4%；而111㎡以上的比例合計僅為11.1%。5.潛在消費者的購房偏好5.1潛在消費者對購房區(qū)域的偏好

圖4-72004年二、三季度潛在消費者對購房區(qū)域的偏好統(tǒng)計

抉策地產(chǎn)研究中心的三季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上要緊集中在河西、城東和城中，其中河西的偏好比例是27.6%，位居幾大片區(qū)之首，這要緊源于它作為近年崛起的南京新城區(qū)，在消費者心中不論從升值潛力依舊從以后的進展前景都在不斷上升；其次是城東，作為老都市中心的地位在消費者心中的地位依舊牢固，其偏好比例為21.3%；城中為南京市的老都市中心地帶，相關(guān)配套比較成熟，其偏好比例是17.6%，位居第三，這與城中地帶的高房價不無關(guān)系；另外城南在潛在消費者的區(qū)域偏好中也表現(xiàn)不俗，達到12.8%；江寧和城北則勢均力敵，比例分不為10.2%和8.9%；選擇要在江北購房的潛在消費者的比例最小，僅為1.6%。與今年二季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的比例變化不大，在二、三季度的區(qū)域偏好排名中始終位于前三甲，而對城南的偏好在三季度攀升了3.6%；對江寧和城北的偏好比例較上季度則分不下降了3.6%和