上海證大藝術大酒店ShanghaiZendaiArtMuseumHotel商業(yè)計劃書BusinessPlan目錄第一章摘要13></a>.l公司概況項目概況組織結構市場與競爭投資估算及經(jīng)濟評價第二章公司公司簡介發(fā)展戰(zhàn)略第三章項目項目概況項目地塊位置現(xiàn)有規(guī)劃條件建設方案項目實施進度項目建成后的經(jīng)營模式第四章組織結構與管理架構股權關系管理團隊人才戰(zhàn)略第五章市場與競爭5.1市場分析銷售策略競爭分析競爭策略第六章投資估算及經(jīng)濟評價基礎數(shù)據(jù)投資估算資金籌措及使用計劃資金籌措及使用計劃財務評價清償能力分析敏感性分析盈虧平衡分析綜合評價第七章風險因素與風險管理房地產(chǎn)投資的特點投資風險識別與防范第?章摘要公司概況上海證大集團創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實業(yè)投資為主營業(yè)務的大型綜合性民營企業(yè)。2004年，上海市著名商標認定委員會授予證大集團注冊擁有“證大”商標為“上海市著名商標二集團擁有從事各類業(yè)務的子公司15家，業(yè)務分布在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。項目概況上海證大藝術大酒店是上海證大集團打造上海新地標的得力之作。該項目毗鄰世紀公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設計的建筑,是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當代藝術博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當代藝術館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設計面積約11萬平方米。該酒店預計于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。組織結構上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責任公司，其中上海愛建信托投資有限責任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設立主要目標是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術大酒店。市場與競爭房產(chǎn)建筑作為城市實體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空間直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來的國際大都市國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運中心，外商最看好的投資場所和居民消費增長較快的城市，無論是舊城改造、城市擴建、新城建設、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了根本性條件。此外，2010年在上海舉辦的世博會，將有近百個國家設立大型展覽，這將會大大促進商辦、會展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會之后，相關場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。投資估算及經(jīng)濟評價本項目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108Q00M2,地下建筑面積42,899M2）,經(jīng)測算，本項目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設費用115338萬元，建設期貸款利息7682萬元。建設周期30個月。根據(jù)項目的投資估算，收入和成本測算編制本項目全部資金的現(xiàn)金流量表并計算本項目的財務經(jīng)濟指標如下。項目財務分析計算指標序號財務指標單位計算結果1內(nèi)部收益率%18.522財務凈現(xiàn)值萬元1710593靜態(tài)投資回收期（含建設期）年8.074動態(tài)投資回收期（含建設期）年11.155全部投資利潤率%33.166全部投資利稅率36.417資本金利潤率%86.55以上財務指標顯示，本項目投資回報率搞，投資回收期短，極具投資價值和升值潛力。敏感性分析結果認為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項目建設過程應加強對投資的控制和核算，注意節(jié)約建設成本；其次是收入，在運營過程中需注意對營運收入方面的風險控制和管理。盈虧平衡分析結果可見，本項目服務設施的利用水平只要達到設計能力的29.69%時，即可保本。因此本項目風險較小。第二章公司公司簡介上海證大集團創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實業(yè)投資為主營業(yè)務的大型綜合性民營企業(yè)。伴隨著中國資本市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，憑借對市場的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團隊，集團的核心競爭能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團。2004年，上海市著名商標認定委員會授予證大集團注冊擁有“證大”商標為“上海市著名商標”。集團擁有從事各類業(yè)務的子公司15家，業(yè)務分布在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。集團目前主營業(yè)務以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結構圖住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大，0755.HK）o至今，集團完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。自2000年以來，每年保持30%的增長。2003年、2004年，證大集團連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”稱號。商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結構圖商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務領域的競爭，旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項目主要有證大?大拇指廣場,以及證大藝術大酒店、證大五道口金融中心、揚州教場地段整治與改造項目和意大利卡省中國花園度假村項目等。發(fā)展戰(zhàn)略證大的業(yè)務是與時俱進、因勢利導的。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。既有多元的理念，又有強烈的專業(yè)意識，并不斷地使多元理念服務于專業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級的準備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動的始終。未來五年證大集團將著力實現(xiàn)“投資經(jīng)營物業(yè)概念”——不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項目，也會收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項目，自己經(jīng)營管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營模式。第三章項目項目概況上海證大藝術大酒店是上海證大集團打造上海新地標的得力之作。該項目毗鄰世紀公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設計的建筑,是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當代藝術博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當代藝術館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設計面積約11萬平方米。該酒店預計于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。項目地塊位置本項目地塊（花木地區(qū)A-9-11地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國際博覽中心隔路相對。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。現(xiàn)有規(guī)劃條件——地塊規(guī)劃用途：商辦；——項目總占地面積31500平方米，容積率2.9；——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。建設方案經(jīng)過多次評審，本項目選擇磯崎新設計方案，并擬請現(xiàn)代設計集團作為磯崎新的國內(nèi)協(xié)助方，參與藝術大酒店項目的設計，選擇美國Innova酒店管理公司擔任本項目的前期策劃顧問。根據(jù)有關規(guī)劃要求，本項目擬建五星級酒店、當代藝術博覽館、國際商務樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2,其中地上建筑面積108000m2,地下建筑面積42899m2。主要建設技術指標見表3-1所示。表3-1項目主要建設技術指標序號名稱單位數(shù)量總用地面積m231500二總建筑面積m2150899其中：地上建筑面積m2108000五星級酒店m274171藝術中心m215829商務辦公樓m218000地下建筑面積m242899容積率2.9四建筑高度m100其中酒店為五星級標準，預計有850間客房，國際商務樓為18000平方米,當代藝術中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。圖3-1項目結構簡圖項目實施進度2001年4月20日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關于“證大藝術中心”項目規(guī)劃意見的批復》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號），核定本項目地塊地上建筑面積為91400平方米，容積率2.9；2003年7月31日，注冊成立上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負責本項目地塊的開發(fā)建設；2003年10月27日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關于“花木地區(qū)A-9-11地塊國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同”的補充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方'—上海證大置業(yè)有限公司的一切權益、責任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，容積率2.2,其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項目地塊基地已完成“三通一平”，具備計劃立項和開發(fā)建設條件;周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。項目建成后的經(jīng)營模式本酒店擬采取產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營方式，向重要商務客人銷售酒店客房產(chǎn)權，平均每個客房預計售價300萬元，然后根據(jù)分時度假的經(jīng)營模式對酒店進行經(jīng)營管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權和收益權，經(jīng)營權由證大集團選定的酒店管理公司經(jīng)營。第四章組織結構與管理架構股權關系上海證大置業(yè)有限公司是證大集團住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團隊。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強，擁有“上海市著名商標工上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責任公司，其中上海愛建信托投資有限責任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設立主要目標是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術大酒店。管理團隊戴志康先生，董事長。1985年畢業(yè)于中國人民大學，1987年畢業(yè)于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實業(yè)銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建證大集團。方斌先生,畢業(yè)于同濟大學建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局,2000年加入上海證大置業(yè)有限公司，2001年起擔任上海新世紀水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學，2001年加入上海證大集團。孫博先生，公司董事，畢業(yè)于中國人民銀行研究生部。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入證大集團，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。人才戰(zhàn)略上海正加速朝著國際化大都市方向邁進。隨著舉辦世博會對上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人才的需求將越來越迫切。只有通過教育、培訓和開發(fā)等活動提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競爭力才能增強。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長盛不衰。證大集團實施的人才戰(zhàn)略:一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計劃、有重點地開發(fā)人才，才能確保證大長盛不衰。二是加大人才培訓力度。重視房地產(chǎn)開發(fā)實務培訓，通過設計、施工、市場營銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點，大力培養(yǎng)復合型房地產(chǎn)人才。三是往重人才績效考核和激勵。證大將結合行業(yè)特點，建立-?套科學的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動人才的積極性。第五章市場與競爭市場分析(1)上海宏觀經(jīng)濟形勢向好2004年，上海市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價格計算，比上年增長13.6%0從趨勢看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟增長率逐年提高的趨勢。2002年和2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高0.7個和0.9個百分點，2004年這?幅度加大到L8個百分點，經(jīng)濟增長率達到自1996年以來的最高增長水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長。圖5-1上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖從生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時間，而從2002年的5408.76億元到2003年的6250.81億元，再到2004年的7450.27億元，千億元的跨越均只用了1年時間。因此，無論從速度還是從規(guī)?？?，近兒年來上海經(jīng)濟都是在一個相對高位的基數(shù)平臺上保持著穩(wěn)健的增長步伐。上海作為未來的國際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對整個長江三角洲，而且對全國、對世界一些國家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴散”效應。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動能，使得上海經(jīng)濟社會的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構成城市實體的角度來講。也就是上海城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國民經(jīng)濟的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結構、城市形象及居民消費結構提升直接相關的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟與上海發(fā)展的互動作用日趨明顯并不斷加強。(2)房地產(chǎn)業(yè)的基礎性地位進一步增強房地產(chǎn)業(yè)一向是關聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、服務、園林等相關配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴大了就業(yè)，同時也促進了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對社會經(jīng)濟生活有長期的作用。另外，目前我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度高出國民經(jīng)濟增長速度的1倍，90年代平均增長速度為20%左右，其產(chǎn)值占GDP的比例大約在5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占GDP的10%左右。所以說房地產(chǎn)業(yè)是一個地區(qū)乃至一個國家國民經(jīng)濟中永久性基礎產(chǎn)業(yè)。從1988年至2002年的15年間，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與上海GDP增長速度相比，除1991年、1997年至1999年4個年份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度出現(xiàn)負數(shù)，2000年低于GDP增長速度0.8個百分點外，其它年份均高于GDP的增長速度，其中2001年高出GDP增長速度1.2個百分點，2002年高出GDP增長速度7.8個百分點。再以房地產(chǎn)增加值增長速度與上海GDP的增長速度相比,除1990年房地產(chǎn)增加值增長速度出現(xiàn)負數(shù)，1988年低于GDP的增長速度以外，其它年份均高于GDP的增長速度，其中2001年高出GDP增長速度15.7個百分點，2002年高出GDP增長速度7個百分點。可見，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迎度及房地產(chǎn)增加值增長速度均要快于上海GDP增長速度。(3)政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關的大大小小的政策層出不窮，有關于房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟適用住房、工程建設管理政策；還有房地產(chǎn)有關的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺對規(guī)范市場、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。國內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長遠好處。在上海，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進一步優(yōu)化市場結構。同時宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機會。對證大集團而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時土地儲備對資金占用量大幅提高，這樣，對于目前已經(jīng)擁有較多土地儲備的證大集團較為有利。另外，由于證大集團擁有較多在建及在售項目，受益于房價上漲的影響，集團整體銷售毛利率將有所提高。(4)世博會帶來的新機遇2010年世博會是從5月1日到10月31日，預計持續(xù)時間為184天。根據(jù)權威部門預測，2010年,預計有7000萬人次來參觀世博會，世博會期間平均每天上海將接待38.04萬人，其中高峰期每日接待的游客數(shù)將為68.09萬人。根據(jù)以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的90%,可以預測出上海2010年世博會期間旅游高峰時期住宿人口數(shù)為61.28萬，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測算，到2010年上海將達到43.26張床位的規(guī)模。屆時上海所擁有的住宿設施與世博會期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會游客的住宿需求。因此，未來兒年上海有必要規(guī)劃建設一定數(shù)量的酒店床位。世博會之后，相關場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。目標市場由于本項目擬作為分時度假產(chǎn)品銷售，而分時度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個行業(yè)，下面對這兩個市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市GDP在2004年取得了高達13.6%的增長率，而且為1997年以來最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻功不可沒。房產(chǎn)經(jīng)濟對上海發(fā)展的推動作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的空間。從國外房地產(chǎn)發(fā)展狀況看，美國、日本、英國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別達到11.2%,12.8%,22.4%；美國經(jīng)濟發(fā)達的兒個州，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重更是高達14?15%。香港地區(qū)1999年房地產(chǎn)增加值占GDP比重雖然只有7.4%,但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時期。1989年香港GDP為5022.27億港元，和2001年上海GDP比較接近，其房地產(chǎn)增加值為453.87億港元，占GDP比重為9.04%。而2001年上海房地產(chǎn)增加值為316.85億元，占GDP比重為6.4%,2002年占GDP比重為6.9%,2003年占GDP比重為7.4%,但還遠低于發(fā)達國家與地區(qū)的水平。從GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國曾對75個國家的長期統(tǒng)計資料進行分析，得出一個重要結論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP的增長密切相關。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢，見表5；所示。表5-1人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關系分類人均生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1800-1300美元起步階段21300-8000美元快速發(fā)展階段38000-13000美元平穩(wěn)發(fā)展階段413000美元以上下降階段2003年上海人均生產(chǎn)總值為5642美元，預計2004年人均生產(chǎn)總值將達到6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會提出目標，2007年上海人均生產(chǎn)總值達到7500美元，那么，2008年上海人均生產(chǎn)總值將突破8000美元。由此可見,最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。(2)分時度假與產(chǎn)權式酒店市場前景廣闊分時度假(Timeshare,又稱Vacationownership)起源于20世紀的法國，20世紀70年代引進美國后得到了迅速的發(fā)展，并擴展到了世界各地。分時度假包含兩方面的內(nèi)容，,?個是分時度假的概念，?個是分時度假交換概念。分時度假就是將度假酒店或度假村的一個房間的使用權以周為單位分時段賣給多位客人，使用期限可以是20年、30年或更長的時間。顧客買了一個時段的使用權后即可每年在此享受一個星期的度假。與此同時，顧客還享有時段權益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優(yōu)惠使用權。分時度假在我國登陸，并逐漸被消費者認知和業(yè)界認同。2001年“全國旅游發(fā)展工作會議”正式提出了“中心城市可積極探討分時度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動內(nèi)需，盤活閑置的房地產(chǎn)”的指導方針，國家旅游局也將發(fā)展“分時度假”納入中國新的五年計劃之中。作為分時度假產(chǎn)品的配套設施和產(chǎn)品，產(chǎn)權式酒店同時又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，在國際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店平均每年增長15.8%,到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報率高于商鋪和高檔公寓等不動產(chǎn)投資指標。產(chǎn)權式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢和特點。據(jù)有關部門分析，到2020年,全世界游客量將達到16億人次以上。屆時，上海將成為世界旅游的一個主要目的地，境外高消費水平的公務、商務客人、旅游客人也將有較大幅度增長。目前上海市港、澳、臺和外籍常住人口約8至10萬人，約占上?？側丝诘?.5%?0.6%。而流動性人口現(xiàn)已達30萬人，這部分人口占上海總人口的2%,這就需要更多的臨時住處。據(jù)調(diào)查,目前上海本地正在營業(yè)的產(chǎn)權式酒店已有幾十個。產(chǎn)權式酒店開始逐漸成為上海市投資市場上的熱門產(chǎn)品。近來，外地產(chǎn)權式酒店投資項目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時間在上海熱銷的昆山陽澄湖風景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國際大酒店等，都以分時度假的形式，讓投資者既有投資收入，又有消費機會。因此，上海市產(chǎn)權式酒店的市場容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。銷售策略房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導到消費者或用戶手中的活動，它以消費者的需求為出發(fā)點，反映了開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)營目標，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的構思、、定價、促銷的手段和過程。實施有效的銷售策略有利于傳播先進的營銷理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項目開發(fā)的業(yè)績和企業(yè)發(fā)展后勁。上海證大藝術大酒店項目的銷售策略如下：一要認真進行前期調(diào)研和分析。通過科學的、前瞻的市場調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風險。市場調(diào)研和分析主要包括營銷環(huán)境調(diào)研、客戶調(diào)研、個案調(diào)研和競爭對手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準確、越透徹，本項目的銷售策略才越具有競爭性和贏利性。二是正確的價格定位。本項目的價格定位，必須充分考慮潛在消費者的價格承受力，在對環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價格走勢等因素進行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費者，并激發(fā)他們的購買力，從而實現(xiàn)合理的投資回報。三是積極的廣告策劃。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運用戶外廣告,以最經(jīng)濟、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會注重發(fā)揮媒體的作用，達到樹立形象和促銷的目的。這方面上海證大投資集團有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購入法國現(xiàn)實主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開發(fā)樓盤中，并承辦了“首屆上海國際雕塑與環(huán)境藝術展”，并耗資數(shù)十萬美元購進了美國波普藝術雕塑代表作之一-“L。VE上海證大藝術大酒店項目在營銷策劃上將充分展現(xiàn)藝術形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結合所展現(xiàn)出來的無限魅力。四是做好營銷服務。服務直接影響著公司及項目的信譽和形象。服務既包括在項目銷售過程中直接為顧客所提供的各種咨詢和幫助，也包括為顧客所提供的與項目銷售相關的各項服務和售后服務。良好的完善的服務能幫助公司達到營銷目的。競爭分析2004年初，上海正式公布了包括世博會規(guī)劃會址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開發(fā)計劃”，專家預計浦江開發(fā)計劃的初期啟動投入就將達到1000多億元。在這樣的利好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場參與者個個摩拳擦掌，原本火熱的競爭局面顯得更加劇烈。目前,境外投資機構與本地的實力發(fā)展商接觸的力度也進一步加大，外資對于上海樓市的參與程度還會不斷深化。有關媒體報道，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團計劃斥資60億元構建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務項目；香港興業(yè)集團與上海靜安區(qū)管委會正洽談一個30億元，類似香港愉景灣的綜合項目；而瑞安集團已在太平湖興建一個40萬平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資，外省市企業(yè)來滬投資也成為新熱點。外省市來滬投資設立的全資或控股企業(yè)共有2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共112家，注冊資本總額行業(yè)排名第五。競爭策略憑借數(shù)年來積累的實力與本土企業(yè)優(yōu)勢，上海證大從容不迫制定好了長期的競爭策略。(1)品牌戰(zhàn)略品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，樹立形象。實施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下：-要張揚個性。公司實施品牌戰(zhàn)略將準確地顯示證大和證大藝術大酒店的“與眾不同”，不僅使消費者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點和性能，使上海證大藝術大酒店從同類產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個性化、獨特化成為上海證大藝術大酒店項目塑造自己品牌的重要原則和方法，是走向成功的第?步。二要以質(zhì)取勝。上海證大在實施品牌戰(zhàn)略的過程，將會不斷提高開發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設計、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前列。三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠信，通過他們的言行爭取消費者的信賴。積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開發(fā)項目、設計理念、施工標準等向媒體介紹，引起他們的重視與關注，通過他們的及時報道，讓社會知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類開發(fā)項目的評比及展銷活動，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽度的重要途徑。(2)管理策略上海證大實施競爭戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長期競爭中，使自己的戰(zhàn)略競爭手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點突破等戰(zhàn)術，從而獲得有利競爭地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競爭能力的有效措施。一是控制開發(fā)成本?？刂崎_發(fā)成本能使公司在向市場提供產(chǎn)品和服務的過程中，采取比競爭對手低的成本和價格。具體地說，公司在在項目規(guī)劃設計、開發(fā)建設、市場策劃和研究以及市場營銷等方面的費用，要力求做到低成本運行，盡可能捽制支出?？刂崎_發(fā)成本，并不意味著以犧牲項目開發(fā)質(zhì)量為代價，它是通過強化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達到目的。二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事項目開發(fā)工作，做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特二注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競爭優(yōu)勢的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設計、產(chǎn)品技術特性、新材料的運用、客戶服務等內(nèi)容。上海證大藝術大酒店將藝術形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)完美結合，是證大集團實施產(chǎn)品差異化策略的代表作。三是關注市場變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀形勢、房地產(chǎn)市場走勢、消費需求等方面有千絲萬縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具有敏銳的觀察能力和分析能力，從而隨時修整競爭策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結構等方面不斷改進和創(chuàng)新，使證大開發(fā)的產(chǎn)品不斷適應市場的需要。另外，證大將繼續(xù)關注房地產(chǎn)市場以外的投資和消費動向，發(fā)掘新的消費需求和消費群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展大勢，順應發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風險，追求集團利益和社會效益的最大化。第六章投資估算及經(jīng)濟評價基礎數(shù)據(jù)(1)建設規(guī)模及內(nèi)容本項目包括五星級酒店、當代藝術博覽館、國際商務樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2。(2)施工期安排本項目施工期為30個月，預計于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。(3)經(jīng)濟評價計算期本項目計算期取23年(含施工期)，即2006年?2028年。(4)基準收益率本項目基準收益率取8%。投資估算(1)參數(shù)與標準A總建筑面積：150,899M2(地上108Q00M2,地下建筑42,899M2);B土地費用：15,860萬元；C建筑安裝工程費，本項目每平方米建筑安裝工程費為：6,488.53元，本項目建筑安裝工程費為：97,911萬元；D市政配套及接頭費為150元/M2E人防費為：地上建筑面積60元/M2F勘察設計：按建筑安裝工程費的5%；G建設單位管理費：按建筑安裝工程費的0.6%；H工程監(jiān)理費：按建筑安裝工程費的0.5%；I不可預見費：按建筑安裝工程費及其他投資費用的總和（不包括土地費用）的8%。（2）項目投資估算經(jīng)測算，本項目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設費用115338萬元，建設期貸款利息7682萬元。表6-1項目投資估算表序號項目名稱單位金額1土地費用萬元15,8602前期費用萬元4,8963建安費用萬元97,9114市政配套及人防費用萬元2,9115建設單位管理費及工程監(jiān)理費萬元1,0776工程不可預見費萬元8,5447建設貸款利息萬元7,682總投資萬元138,880詳細數(shù)據(jù)及計算方法參見附表6-1投資估算詳表。(3)投資構成比例本項目投資構成比例見圖6-1所示。6.4資金籌措及使用計劃本項目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入自有資金41,700萬元，占全部投資的30.03%,其余資金依靠依靠銀行貸款。表6-2資金籌措與使用計劃表序號項目合計2006年2007年2008年資金運用1388806211537345394211建筑安裝費用979113916429373293732其它投資費用2474418821296129613預備費85443370258725874建設期利息76827592424資金籌措1388806211537345394211自有資金4170035000500017002銀行貸款97180271153234537721其中：建設期利息76827592424財務評價（1）收入測算本項目收入主要來源于五星級酒店客房收入、餐飲收入和其他收入，當代藝術博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國際商務樓租金收入。分項詳列如下：五星級酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房價上漲75元，每年按365天計；按照酒店的般經(jīng)營情況，餐飲收入約占酒店總收入的35%,其他收入約占6%。當代藝術博覽館藝術中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價格出租，按365天計;門票按日均參觀300人次，門票10元，全年按365天計，每年增加3%；設咖啡座300席，人均消費50元，上座率50%,每年增長5%。國際商務樓商務樓18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民幣）出租，按365天計,租金年增長5%。根據(jù)以上分析，項目建成運營后年營業(yè)收入在41360萬元?110843萬元之間。收入測算詳見收入表（附表6-2）。（2）成本測算經(jīng)營成本：包括項目運營時原材料費、水電費、工資及福利、修理費、管理費、其它費用等支出，根據(jù)本項目設計情況，并參考類似項目有關資料，計算本項目年經(jīng)營成本在17310萬元?22473萬元之間。折舊與攤銷：土建工程按30年折舊，設備按10年折舊，其他按20年折舊；建設單位管理費按5年攤銷；土地使用權按40年攤銷；其他攤銷費用按10年攤銷。長期借款利息計入總成本費用。（3）稅金根據(jù)有關政策和法律，本項目營業(yè)稅金及附加按收入的5.6%計算；所得稅按15%計算；盈余公積金按稅后凈收益的10%計提。（4）財務指標計算根據(jù)項目的投資估算，收入和成本測算編制本項目全部資金的現(xiàn)金流量表（見附表6-5）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計算本項目的財務經(jīng)濟指標。表6-3項目財務分析計算指標序號財務指標單位計算結果1內(nèi)部收益率2財務凈現(xiàn)值萬元1710593靜態(tài)投資回收期（含建設期）年8.074動態(tài)投資回收期（含建設期）年11.155全部投資利潤率%33.166全部投資利稅率%36.417資本金利潤率以上財務指標顯示，本項目投資回報率高，投資回收期短，具有較強的財務盈利能力，極具投資價值和升值潛力。計算指標及參數(shù)詳見現(xiàn)金流量表（附表6-5）。全部投資的累計凈現(xiàn)金流量圖見圖6-3o清償能力分析項目的清償能力分析是考察項目的財務狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來源是項目建成后產(chǎn)生的營運利潤、折舊及攤銷。通過計算可得本項目借款償還期為7.49年（含2年建設期）。詳見借款還本付息表（附表6-6）和資產(chǎn)負債表（附表6-7）。計算結果表明，本項目具有較好的借款償還能力。敏感性分析由于財務評價所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預測和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預測財務評價諸因素發(fā)生變化時對評價結論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財務評價的基礎上進行敏感性分析。根據(jù)本項目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標的可能變化，本項目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對項目經(jīng)濟效益的穩(wěn)定性進行考測。本項目的基準方案財務內(nèi)部收益率為18.52%,在進行敏感性分析時，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進行分析計算。敏感性分析結果見圖6-4,圖6-5,圖6-5和表6-4所示。表6-4財務評價敏感性分析內(nèi)容變化量內(nèi)部收益率(%)IRR變化量投資變化10%17.19-1.335%0%18.520-5%19.27+0.75-10%20.28+1.76收入變化10%20.44+1.925%19.5+0.980%-5%17.52-10%16.48-2.04成本變化10%17.69-0.835%18.11-0.410%18.520-5%+0.42-10%19.34+0.82從圖和表中可以看出，收入變化對內(nèi)部收益率影響最大，因此在運營過程中特別注意對營運收入方面的風險控制和管理；投資變化對內(nèi)部收益率的影響次之，在項目建設過程應加強對投資的控制和核算，節(jié)約建設成本，力求項目投資效益的最大化。從敏感性分析的結論還可以看出，當投資、收入和成本在±10%的幅度變化時，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠遠高于基準收益率。這說明本項目對環(huán)境變化具有較強的適應性，抗風險能力強。盈虧平衡分析以服務能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）,其計算公式為：通過上述計算可知，本項目服務設施的利用水平只要達到設計能力的29.69%時，即可保本。因此本項目風險較小。盈虧平衡圖見圖6-7。綜合評價（1）由財務分析可知，財務內(nèi)部收益率為18.52%（所得稅后），大于財務基準收益率8%的指標，表明本項目具有較強的贏利能力。（2）借款償還期為7.49年，表明本項目償債能力較強，能較快償還銀行借款。（3）敏感性分析結果表明，收入的影響對本項目內(nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10%,本項目仍具有較高的財務贏利能力；本項目以服務能力利用率表示的盈虧平衡點為29.69%,表明本項目實施的風險較小。總之，本項目的建設有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會期間客房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。建設投資估算詳表附表6-1建設投資估算詳表序號項 目金額估 算 指標（萬元）工程量單位指標建筑安裝費用1.1建筑工程77104150899元/平方米5109.631.1.1地上建筑28145108000元/平方米2606.03五星酒店2002674171元/平方米藝術中心379915829元/平方米2400.00商務辦公432018000萬元/間2400.001.1.2地下建筑1716042899元/平方米4000.001.1.3下沉式廣場7787779元/平方米1000.00室外其它工程94531500元/平方米300.001.1.5二次裝飾工程30076150899元/平方米1993.13五星酒店1631874171元/平方米2200.00藝術中心284915829元/平方米1800.00商務辦公180018000元/平方米1000.00地下一層建筑203120305元/平方米1000.00地下二層建筑79122594元/平方米350.00客房裝飾62881048萬元/間6.001.2設備工程20808150899元/平方米1378.901.2.1電梯系統(tǒng)30101.2.2變配電系統(tǒng)2000200007C/KVA1000.001.2.3照明系統(tǒng)2263150899元/平方米150.001.2.4空調(diào)通風系統(tǒng)7545150899元/平方米1.2.5消防系統(tǒng)，報警系統(tǒng)1886150899元/平方米125.001.2.6給排水及污水處理系統(tǒng)1358150899元/平方米90.001.2.7燃氣系統(tǒng)321128305元/平方米25.001.2.8電話配線385128305元/平方米30.00廣播及電視系統(tǒng)453150899元/平方米30.001.2.10避雷系統(tǒng)86108000元/平方米8.001.2.11智能化系統(tǒng)1500第一部分合計97911150899元/平方米6488.53其它投資費用2.1土地費用158602.2市政配套及接頭費2263150899元/平方米150.002.3人防費648108000元/平方米60.002.4勘察及設計等前期費用48962.5建設單位管理費5872.6工程監(jiān)理費490第二部分合計24744150899元/平方米1639.75預備費不可預見費8544第三部分合計8544150899元/平方米566.18四建設期貸款利息7682第四部分合計7682150899元/平方米509.07總投資138880150899元/平方米9203.52序號內(nèi)容經(jīng)4567891011121314151617181920212223客房平均入?。ǔ鲎饴剩?5%75%90%85%80%80%80%80%80%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%辦公用房平均出租率70%75%75%80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%藝術中心展覽場地出租率40%40%40%40%40%45%45%45%45%45%50%50%50%50%50%50%50%客房住宿收入2277627923354783536935040367923854440296420484489546691484875028252078538745567057466592616105762853酒店餐飲收入1351116564210462098120786218262286523904249442663327698287632982930894319593302434090351553622037286其他收入23162840360835973563374239204098427645664748493151135296547956615844602762096392四藝術中心場地出租收入365365365365365411411411411456456456456456456456456五藝術中心門票收入110113116120123127131135139143147152156161166171192六咖啡廳/藝術品經(jīng)營收入374392412433454477501526552580609639671705740777816857900945七商務樓出租收入19092147214722902290257727202720272027202720272027202720272027202720272027202720總收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843收入表總成本費用表附表收入表總成本費用表附表6-3序號項目經(jīng)45678121314151617181920212223總成本費用32760329273307331536298852925829541298113008130518279102818728464287412901929296295742985230131304091原材料980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098002水電費8008008008008008008008008008008008008008008008008008008008003工資及福利費600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060004折舊費499749974997499749974997499749974997499731243124312431243124312431243124312431245攤銷費13441344134413441344122612261226122612263973973973973973973973976修理費5005005005005005005005005005003123123123123123123123123123127財務費用5598495539472411809其中：利息支出55984955394724118098管理費用165420142527252625052638276428843004319833233446356936923816393940634186431044349其他費用20682517315931583131329834553604375439974153430744614615477049245078523353875542經(jīng)營成本2082221631227852278422736230352331823588238582429524389246662494325220254982577626053263322661026888固定成本2216022327224732093619285186581894119211194811991817310175871786418141184191869618974192521953119809四可變成本1060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600附表6-4序號項目經(jīng)損益表4567891011121314151617181920212223營運收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843營業(yè)稅金及附加23162819353835373507369338694037420544774652482449975169534255155688586160346207總成本費用3276032927330733153629885292582954129811300813051827910281872846428741290192929629574298523013130409四利潤總額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227五彌補虧損后余額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227六應納稅所得額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227七所得稅9432190398442124385495053525736612067437576797083658760915595509946103421073811134A稅后利潤534112408225782387024846280493032932505346833820942932451664740249639518785411856359586026084763093九盈余公積金5341241225823872485280530333251346838214293451747404964518854125636586060856309十未分配利潤480711167203202148322361252442729629255312143438838638406494266244676466904870650723527425476256783十一累計未分配利潤480715974362945777780138105383132678161933193147227535266173306823349485394160440850489556540279593021647783704567現(xiàn)金流量表附表6-5-1現(xiàn)金流量表序號項目建設期經(jīng)23456789101112現(xiàn)金流入量413605034363173631556262265950690917208975089營運收入4136050343631736315562622659506909172089750892回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金現(xiàn)金流出量621153734539421254682691330697305323061131780326353345234274建設期總投資（含建設期利息）6211537345394212更新投資增加流動資金1387273390-1-161019691914經(jīng)營成本208222163122785227842273623035233182358823858營業(yè)稅金及附加2316281935383537350736933869403742056所得稅94321903984421243854950535257366120凈現(xiàn)金流量（所得稅后）-62115-37345-39421158922343132475326223201134171364563863740815四累計凈現(xiàn)金流量（所得稅后）-62115-99459-138880-122988-99557-67082-34460-24483172368179106816147631財務指標:內(nèi)部收益率(FIRR)18.52%財務凈現(xiàn)值(NPV)171058.59投資回收期8.07基準收益率8%附表6-5-2 現(xiàn)金流量表(續(xù))序號項目經(jīng)1314151617181920212223現(xiàn)金流入量79946830698614789228923109539398479101567104657107749147195營運收入799468306986147892289231095393984791015671046571077491108432回收固定資產(chǎn)余值329223430現(xiàn)金流出量3566236735375543839839243400894093441781426284347544324建設期總投資（含建設期利息）2更新投資增加流動資金1481189494949494949494944經(jīng)營成本2429524389246662494325220254982577626053263322661026888營業(yè)稅金及附加447746524824499751695342551556885861603462076所得稅67437576797083658760915595509946103421073811134凈現(xiàn)金流量（所得稅后）44284463344859350829530675530557545597866202964273102872四累計凈現(xiàn)金流量（所得稅后）191915238249286842337671390738446043503587563374625403689676792548附表6-6附表6-6序號項目利率建設期經(jīng) 營 期(%)12345678借款及還本付息5.761年初借款本息累計271155945997180860326852541864140411.1本金26356562778949886032685254186414041建設期利息759318376822本年借款2635629921332213本年應計利息7592424450055984955394724118094本年還本11148175082666127824140415本年付息5598495539472411償還借款本金的資金來源11148175082666127824287021當年可用于還款的未分配利潤4807111672032021483223612當年可用于還款的折舊499749974997499749973當年可用于還款的攤銷13441344134413441344償還借款本金的余額四借款償還期（年）7.49資產(chǎn)負債表附表6-7-1資產(chǎn)負債表序號項目建設期經(jīng)1234567891011資產(chǎn)62115994591388801370641323381287901248351356191638061942662268962617031流動資產(chǎn)總額00045246139893211318284426285299535138388179419應收帳款0001723209826322631260927482879300431291.2存貨000176717671767176717671767176717671767現(xiàn)金0005005005005005005005005005001.4累計盈余資金000534177540336420235665783894390133118174024在建工程62115994591388803固定資產(chǎn)凈值10913910414299145941488915184154791577416069163減：固定資產(chǎn)折舊4997499749974997499749974997499749974無形及遞延資產(chǎn)凈值234002205720713193701802616800155741434713121減：無形及遞延資產(chǎn)攤銷134413441344134413441226122612261226負債及所有者權益6211599459138880137064132338128790124835135619163806194266226896261703流動負債總額2603270428482848284228792915294829821.1應付帳款260327042848284828422879291529482982長期借款（含建設期利息）27115594599718086032685254186414041負債小計2711559459971808863571228447121688828422879291529482982所有者權益3500040000417004842961110840781079471327771609271913512239472587213.1累計資本金350004000041700430874336043751437504373443835439314402244113累計資本公積金3.3累計盈余公積金534177540336420890411709147421799321461累計未分配利潤480715974362945777780138105383132678161933193147資產(chǎn)負債表（續(xù)）附表6-7-2資產(chǎn)負債表（續(xù)）序號項目經(jīng)131415161720212223資產(chǎn)3001143431763884704360014857695377755920216485097072407682158677891流動資產(chǎn)總額2240532706363194513705024237914793185370855970946593467238428269371.1應收帳款333134613589371838463975410342324361449046181.2存貨176717671767176717671767