各開發(fā)階段成本管理要點(diǎn)、建議、探討監(jiān)事辦預(yù)算成本委員會各階段成本管理要點(diǎn)、建議、探索1、規(guī)劃設(shè)計階段2、招標(biāo)階段（發(fā)包階段）3、施工階段4、結(jié)算階段5、維護(hù)階段6、信息庫及平臺建立7、信息化管控平臺的搭建1、規(guī)劃設(shè)計階段監(jiān)事辦預(yù)算成本委員會1、設(shè)計階段成本管理的目的及內(nèi)容2、設(shè)計階段成本管理的宏觀因素3、設(shè)計階段成本的精細(xì)化管控90%發(fā)生在設(shè)計環(huán)節(jié)，再優(yōu)秀的施工隊伍也無力挽回。10%施工過程中可以避免細(xì)分建安費(fèi)設(shè)計費(fèi)用占產(chǎn)值總量1-3%，決定了項目后續(xù)投入70-85%的工程成本，設(shè)計期間認(rèn)真對待每一環(huán)節(jié)，降低無效費(fèi)用的投入對成本管理的重要性不言而喻。（1）、設(shè)計階段管理目的及內(nèi)容從設(shè)計伊始即前置展開成本管理的目的：降低開發(fā)成本縮短開發(fā)周期提升產(chǎn)品品質(zhì)（1）、設(shè)計階段管理目的及內(nèi)容設(shè)計中包含的成本內(nèi)容：

設(shè)計費(fèi)（規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計內(nèi)容全過程發(fā)生的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費(fèi)用的總和.）

時間成本

人力成本

組織經(jīng)營成本（決策機(jī)制、管理模式、組織結(jié)構(gòu)、工作流程等對規(guī)劃設(shè)計成本管理的影響.）組織能力成本（把握市場、設(shè)計產(chǎn)品的能力對規(guī)劃設(shè)計成本管理的影響.）定位成本（市場定位---確定目標(biāo)市場及客戶群，決定了產(chǎn)品類型、檔次以及投入的各項成本。功能定位---根據(jù)市場定位、競爭需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿足產(chǎn)品功能需要投入的各項成本。)創(chuàng)新成本（規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計等采用的創(chuàng)新形式、技術(shù)、材料等產(chǎn)生的成本）產(chǎn)品品質(zhì)、建設(shè)成本、施工周期

自身品牌建設(shè)成本

品牌互動成本（為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設(shè)計單位、材料、設(shè)備等投入的成本.）規(guī)劃設(shè)計直接成本產(chǎn)品建造成本品牌建設(shè)成本運(yùn)營能力成本（1）、設(shè)計階段管理目的及內(nèi)容避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失“一分節(jié)省，一分利潤”——本杰明·富蘭克林成本控制≠省錢合理規(guī)劃有效成本，嚴(yán)格控制無效成本（2）、設(shè)計階段管控的宏觀因素基于客戶細(xì)分成本控制核心工作——精準(zhǔn)定位，產(chǎn)品決策

概念設(shè)計

預(yù)測成本（匡算、預(yù)算）營銷部＋設(shè)計部主要負(fù)責(zé)項目前期部財務(wù)/成本部項目部輔助工作配合完成（2）、設(shè)計階段管控的宏觀因素——設(shè)計前期市場定位：目標(biāo)客戶、營銷策略強(qiáng)排方案：確定指標(biāo)、確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)成本測算：預(yù)估成本、預(yù)估利潤產(chǎn)品決策：盈利模式重視設(shè)計前提：土地要點(diǎn)，項目定位，政府政策設(shè)計前期必須完成的工作：（2）、設(shè)計階段管控的宏觀因素——設(shè)計前期宏觀因因素：：成本、、進(jìn)度度、品品質(zhì)關(guān)關(guān)系處處理目標(biāo)成成本與與產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定定實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)優(yōu)化與與產(chǎn)品品精細(xì)細(xì)化方方法項目運(yùn)運(yùn)作講講求的的是成成本、、質(zhì)量量與進(jìn)進(jìn)度的的平衡衡,而非某某一個個極端端，因因為其其中任任何一一項都都意味味著代代價，，只有三三者平平衡才才能獲獲得最最小的的代價價付出出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周周期方案周周期施工圖圖周期期含鋼量量等土土建成成本景觀造造價示范區(qū)區(qū)造價價圖紙完善程程度設(shè)計變更簽簽證率設(shè)計失誤率率部品封樣率率合理的設(shè)計計費(fèi)景觀設(shè)計周周期擴(kuò)初周期室內(nèi)設(shè)計周周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)（2）、設(shè)計階階段管控的的宏觀因素素——設(shè)計過程中中宏觀因素：：成本、進(jìn)度度、品質(zhì)關(guān)關(guān)系處理目標(biāo)成本與與產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)確定定實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)優(yōu)化與產(chǎn)品品精細(xì)化方方法成本不變，，提高功能能功能不變，，降低成本本既提高功能能，又降低低成本成本略有提提高，功能能有較大增增強(qiáng)檔次界定對對應(yīng)成本限限額超高檔：房房價高于市市場200%以上高檔：房房價價高于市場場140%以上中檔：房房價價高于市場場80-140%低檔：房房價價低于市場場80%以下設(shè)計費(fèi)、營銷銷費(fèi)、結(jié)構(gòu)、、外立面裝飾、、公共區(qū)裝飾飾、室外園林。。。。目標(biāo)成本=競爭性價格-期望利潤隨設(shè)計的逐步深化，“限額”范疇越來越精精，界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)越來越細(xì)（2）、設(shè)計階段段管控的宏觀觀因素——設(shè)計過程中（中海項目管管理限額節(jié)選選）（2）、設(shè)計階段段管控的宏觀觀因素——設(shè)計過程中宏觀觀因因素素：：成本本、、進(jìn)進(jìn)度度、、品品質(zhì)質(zhì)關(guān)關(guān)系系處處理理目標(biāo)標(biāo)成成本本與與產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成成本本優(yōu)優(yōu)化化與與產(chǎn)產(chǎn)品品精精細(xì)細(xì)化化方方法法標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層含含鋼鋼量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層砼砼含含量量窗地地比比地下下室室層層高高地下下停停車車面面積積基礎(chǔ)礎(chǔ)形形式式軟硬硬景景比比例例建筑筑模模塊塊精裝裝模模塊塊景觀觀模模塊塊電梯梯模模塊塊智能能化化模模塊塊確定定盈盈利利模模式式可售售比比產(chǎn)品品附附加加值值停車車率率、、方方式式商業(yè)業(yè)及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)會所所及及配配套套人防防及及分分區(qū)區(qū)成本規(guī)劃成本級配成本對標(biāo)（2）、設(shè)計階段段管控的宏觀觀因素——設(shè)計過程中設(shè)計師能否深深入理解規(guī)范內(nèi)涵（國國標(biāo)與地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）？和甲方定位意圖圖？建筑設(shè)計取費(fèi)費(fèi)的大致標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：國際事務(wù)所3%工程總造價國內(nèi)設(shè)計院3%建安費(fèi)88折、80折、75折。。。室內(nèi)設(shè)計50-2000元/㎡萬科北京上海深圳圳：55元/㎡廣廣州州：50元/㎡其其他他地區(qū)公司：：45元/㎡分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴(kuò)初結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初+施工圖景觀方案+擴(kuò)初+施工圖樣板房+銷售中心室內(nèi)設(shè)計其他總計深圳公司--國內(nèi)單位252315武漢公司0.750.5939.10上海公司3.457.7715.989.262.984.3643.8(3)、設(shè)計階段精精細(xì)化管理——設(shè)計單位選擇擇中海設(shè)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證階段設(shè)計管理階段段概念規(guī)劃施工圖拿地時間策劃階段高層/復(fù)雜戶型90天55天(多層)概念規(guī)劃草案案概念規(guī)劃方案案方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計實(shí)施方案大盤至少3個月常規(guī)至少1-1.5個月大盤180天中小盤55天（定位15天、概念規(guī)劃劃32天，成果確認(rèn)認(rèn)8天）多層70天70天(高層)(3)、設(shè)計階段精精細(xì)化管理——設(shè)計周期項目取得土地地項目設(shè)計啟動動施工圖設(shè)計施工圖施工配合專家建筑設(shè)計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計單體施工圖BAU設(shè)計配合設(shè)計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽SWA規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計7個月,從拿地到施工工圖萬科速度2004年12月31日簽定土地出出讓協(xié)議,2004年11月至12月項目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶型研研究,2005年3月至5月規(guī)劃劃,建筑方方案及及深化化,2005年5至6月30日完成成典型型花園園洋房房和小小高層層擴(kuò)初初,施工圖圖2005年6月完成成修建建性詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和和方案案報批批文本本的編編制.從正式式拿到到土地地到單單體施施工圖圖完成成共計計7個月.(3)、設(shè)計計階段段精細(xì)細(xì)化管管理——設(shè)計周周期千尺以以為勢，其意在度百尺以為形，其意在觀咫尺以為質(zhì)，其意在品以簡約為特特征的現(xiàn)代代風(fēng)格：低成本、、中價位、、高速度大屋頂為代代表的中式式風(fēng)格：高成本、、高價位、、低速度文化符號點(diǎn)點(diǎn)綴的后現(xiàn)現(xiàn)代派：中成本、、高價位、、中速度精雕細(xì)研的的歐美特色色建筑：高成本、、高價位、、低速度(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——建筑形式選選擇性價比=性能/價格指標(biāo)的挖掘掘：用足容積率率（高貨值））、用足建筑密密度（溢價空間間）提高可售率率：架空層層、地下室室、會所、、管理用房、、設(shè)備用房房、不可分分?jǐn)偟淖呃壤让刻岣?%可售率，降降低造價20-40元/㎡（減少配配套）架空層可增增加小區(qū)舒舒適度，但但建安約2000元/㎡，不可售售。。。綜合樓面地地價、銷售售均價、建建安成本關(guān)關(guān)系確定贈贈送價值比比例長水機(jī)場場項目(3)、設(shè)計階階段精細(xì)細(xì)化管理理——性價比“地下黃黃金”？“定時炸炸彈”：：地下室盡盡量布置置在地下下一層，，且面積積盡量小小普通地下下一層地地下車庫庫建安成成本約1600元/平米，人人防地下下室約2300元/平米地下一層層加地下下二層普普通地下下車庫建建安成本本約2000～2200元/平米地下一層層普通地地下車庫庫，地下下二層人人防地下下室的建建安成本本約2000～2500元/平米對應(yīng)產(chǎn)品品檔次的的車位配置比例例、數(shù)量量測算、、停車方方式地下停車位建建安成本本約10萬/個左右地面停車位建建安成本本不到1萬地下室選選址與停停車率的的提高(3)、設(shè)計階階段精細(xì)細(xì)化管理理——地下室設(shè)設(shè)計■固有因素素：是項項目本身身具有的的，如規(guī)規(guī)模、人人防面積積等，詳詳規(guī)階段段就已經(jīng)經(jīng)確定，，不受具具體設(shè)計計技術(shù)的的影響。?！鲈O(shè)計技術(shù)因素素：直接受設(shè)設(shè)計師設(shè)計經(jīng)經(jīng)驗及技術(shù)水水平的影響，，如：柱網(wǎng)、、設(shè)備房、人人防口部、輪輪廓線、布車車方式等。柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方方向柱距8000，垂直行車道道方向柱距（（2a+b）/2，其中：a為停車位深度度，b為行車道寬度度。(3)、設(shè)計階段精精細(xì)化管理——地下室設(shè)計有幾個關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)影響到成本：1、層高；2、覆土厚度；；3、建筑墊層；；4、排水找坡；；5、汽車出入口口；6、坡道人防主主要出入口(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———地下下室室設(shè)設(shè)計計層高高墊墊層層覆覆土土成本本分分析析地下室方案剖面實(shí)例165039003001、頂板板覆覆土土平平均均厚厚度度每每增增加加300mm，地地下下室室綜綜合合成成本本會會增增加加30元/平米米2、層高高每每增增加加100mm，地地下下室室綜綜合合成成本本會會增增加加約約18元/平米米3、建筑筑墊墊層層厚厚度度每每增增加加100mm，地地下下室室綜綜合合成成本本會會增增加加約10元/平米米，同時時，，相相對對層層高高也也會會增增加加100mm4、頂板板采采用用結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)找找坡坡，，可可省省去去頂頂板板建建筑筑找找坡坡層層（（細(xì)細(xì)石石砼砼配配鋼鋼筋筋網(wǎng)網(wǎng)片片））,找坡坡層層厚厚度度平平均均200mm，成成本本增增加加約約105元/平米米(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理——地下室設(shè)設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計計對成本本優(yōu)化的的探討：：研究在主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計之之前抗浮設(shè)計計水位的的確定地基方案案的比較較樁基方案案的確定定天熱地基基→復(fù)合合地基→→樁基礎(chǔ)礎(chǔ)參考周邊邊勘測單單位的現(xiàn)現(xiàn)有結(jié)論論天然最省省，復(fù)合合地基次次之每棟建筑筑地基基基礎(chǔ)單獨(dú)獨(dú)核算，，不可做做標(biāo)準(zhǔn)圖圖復(fù)用(3)、設(shè)計階階段精細(xì)細(xì)化管理理——結(jié)構(gòu)設(shè)計計結(jié)構(gòu)設(shè)計計對成本本優(yōu)化的探討：：普通梁板板、無梁梁樓板結(jié)結(jié)構(gòu)比較較±0.00結(jié)構(gòu)嵌固固層應(yīng)采采用梁板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)（高層層抗震規(guī)規(guī)范）±0.00結(jié)構(gòu)嵌固固層宜采采用梁板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)（高層層結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)范）。。。。。。有使用功功能的地地下室有有梁板結(jié)結(jié)構(gòu)通常常層高3.8M無梁板層層高3.3空間效果果可做到到更好層高越高高，跨度度越大（（9M±）底板做做無梁樓樓板價值值越高無梁樓板板結(jié)構(gòu)砼砼量大、、鋼筋量量也大，，但綜合合造價結(jié)結(jié)論正好好相反無梁樓板板式比普普通梁板板式綜合合造價便便宜15-20%(3)、設(shè)計階階段精細(xì)細(xì)化管理理——結(jié)構(gòu)設(shè)計計結(jié)構(gòu)設(shè)計計對成本本優(yōu)化的的探討：：酒店寫字字樓結(jié)構(gòu)構(gòu)選型鋼框架核核心筒結(jié)結(jié)構(gòu)鋼筋混凝凝土框支支剪力墻墻結(jié)構(gòu)鋼筋混凝凝土框架架核心筒筒結(jié)構(gòu)鋼框架剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)（框框架總傾傾覆力矩矩不大于于50%）高層住宅宅結(jié)構(gòu)選選型鋼筋混凝凝土剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼筋混混凝土土短肢肢剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計對對成本優(yōu)化化的探討：：多少剪力墻墻算多？12-17層鋼筋混凝凝土住宅剪剪力墻優(yōu)化化標(biāo)準(zhǔn)18層以上鋼筋筋混凝土住住宅剪力墻墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范：剪力力墻結(jié)構(gòu)最最大層位移移比小于1/1000優(yōu)化：小高高層最大層層位移比1/1500-2000優(yōu)化：高層層最大層間間位移比1/2000-3000(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——結(jié)構(gòu)設(shè)計【易造成成本本擴(kuò)大的原原因】1、功能配置置超標(biāo)：沒有明確客客戶需求，，設(shè)計產(chǎn)品品基本性能能和主要參參數(shù)高于實(shí)實(shí)際需要2、結(jié)構(gòu)設(shè)計計：結(jié)構(gòu)復(fù)雜或或施工工藝藝性能差造造成費(fèi)用上上升和進(jìn)度度減慢3、安全性：：采用過大安安全系數(shù)，，或使用過過高材料、、設(shè)備增加加成本4、精度：部品、設(shè)備備的加工精精度、配合合公差或技技術(shù)性能指指標(biāo)高，增增加制作裝裝配人工和和廢材率5、獨(dú)特性：：缺乏系列化化通用化和和標(biāo)準(zhǔn)化，，增多試制制和生產(chǎn)準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)用且且不利于提提高效率和和質(zhì)量6.、完美性：：技術(shù)人員追追求完美，，過多的設(shè)設(shè)計調(diào)整造造成進(jìn)度延延誤。(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——結(jié)構(gòu)設(shè)計成本對標(biāo)控控制要求：：技術(shù)審控前前置，全過過程控制方案報建前前：地下室范圍圍、剖面、、結(jié)構(gòu)方案案和上部結(jié)結(jié)構(gòu)可行性性確定擴(kuò)初完成前前：地下室實(shí)施施方案（含含基礎(chǔ)形式式）要確定定，上部結(jié)結(jié)構(gòu)方案確確定基坑、樁/地下室施工工前：基礎(chǔ)方案確確定（地下下室達(dá)到施施工圖深度度）施工圖完成成前：配筋估算，，對標(biāo)測算算完成(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——設(shè)計階段的的成本控制制七部成本對對標(biāo)1、地下室范范圍與剖面面：范圍、、剖面、出出入口、人人防2、上部結(jié)構(gòu)構(gòu)可行性：：體型、高高度、轉(zhuǎn)換換3、地下室結(jié)結(jié)構(gòu)方案選選擇：頂板板、底板、、層高4、地下室停停車效率：：柱網(wǎng)、布布車、設(shè)備備房、輪廓廓線5、選擇上部部結(jié)構(gòu)方案案：結(jié)構(gòu)形形式、墻柱柱布置、荷荷載取值6、確定基礎(chǔ)礎(chǔ)方案：樁樁+防水板、筏筏板、規(guī)避避三保險基基礎(chǔ)7、指標(biāo)估算算：比例、、直徑、配配筋率限額設(shè)計：：A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)B、設(shè)計合同同注意計費(fèi)費(fèi)面積定義義（計容面面積？總建建筑面積？？架空層？？地下室？？）C、設(shè)計周期期及過程審審控節(jié)點(diǎn)約約定。(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——設(shè)計階段的的成本控制制保證安全和和品質(zhì)的前前提下，減減低含鋼量量建筑類型結(jié)構(gòu)部位含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)參考值呈貢王家營建工新城南市區(qū)北市區(qū)西市區(qū)普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----38～42kg/m2小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)-49--50～52kg/m2中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)46-63--54～60kg/m2高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)--525465～75kg/m2地下室一層138186二層59112141a、結(jié)構(gòu)設(shè)計計--結(jié)構(gòu)含鋼量量數(shù)據(jù)由造價價公司提供供(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——設(shè)計階段的的成本控制制(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——設(shè)計階段的的成本控制制b、客戶敏感感項目設(shè)計計—品質(zhì)定位序號項目名稱做法描述單位單價（元）上一階段目標(biāo)單價本階段目標(biāo)單價1電梯采購及安裝

部250000

2單元門

樘10000

3分戶門

樘3000

4大堂裝修

㎡1200

5電梯廳裝修

㎡800

6石材外墻

㎡500

7涂料外墻

㎡70

(3)、設(shè)計階段段精細(xì)化管管理——設(shè)計階段的的成本控制制b、客戶敏感感項目設(shè)計計—品質(zhì)質(zhì)定定位位8鋁合金窗

8.1普通白玻鋁合金窗

㎡350

8.2隔音鋁合金窗

㎡420

8.3玻璃幕墻

㎡800

9陽臺金屬欄桿

9.1生活陽臺欄桿

m350

9.2景觀陽臺欄桿

m385

10地下室耐磨地坪

㎡200

11電梯轎廂裝修

部10000

12景觀綠化工程

㎡500

12標(biāo)識標(biāo)牌工程

㎡10

13智能化監(jiān)控系統(tǒng)

㎡20

14……(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制C、客客戶戶敏敏感感項項目目單單價價分分析析項目名稱：

敏感項目編號:04敏感項目名稱大堂裝修本階段目標(biāo)成本(元/m2)

上階段目標(biāo)成本(元/m2)1200分析階段■方案設(shè)計或擴(kuò)初階段□施工圖設(shè)計階段基礎(chǔ)裝修單位選擇□國內(nèi)一線□國內(nèi)二線□省內(nèi)一線□省內(nèi)二線本階段目標(biāo)單價組成編號裝修部位單位含量單價（元）合價（元）分?jǐn)偙壤A(chǔ)裝修主要材料小計基礎(chǔ)裝修主要材料小計1地面m2110040050010040050041.67%2墻面m228520028517040057047.50%3天棚m21130——130130——13010.83%

合計

1200100%核心主材選擇材料名稱:編號：1.1材料名稱:編號：1.2品牌或檔次:規(guī)格型號:品牌或檔次:規(guī)格型號:單價：單價：附圖片及重要文字信息附圖片及重要文字信息(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制地坪墻面天棚廚房、衛(wèi)生間安裝……3、確確定定戶戶內(nèi)內(nèi)交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計階段確定的交房標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到后期目標(biāo)成本的確定。(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制分類指標(biāo)名稱含義/計算公式目標(biāo)值①程序文件備注進(jìn)度★概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天《設(shè)計管理流程》《概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》總設(shè)計周期為：225天/240天，可根據(jù)項目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計周期必須保證?！锓桨?擴(kuò)初周期從概念規(guī)劃備案到擴(kuò)初成果備案完成95天《設(shè)計管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》★施工圖周期從擴(kuò)初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天（多層）70天（高層）《設(shè)計管理流程》《施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)》目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本的的整整體體把把控控(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制分類指標(biāo)名稱含義/計算公式目標(biāo)值①程序文件備注成本目標(biāo)成本偏差率結(jié)構(gòu)含鋼量實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價表》含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價:元/m2示范區(qū)造價：元/m2景觀造價實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價表》示范區(qū)造價實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價表》★設(shè)計變更簽證率由設(shè)計原因②導(dǎo)致的簽證總金額/總包或分包工程合同金額%《設(shè)計變更管理流程》每項變更導(dǎo)致費(fèi)用增加或減少，為合計值。目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。設(shè)計類變更原因：A.超成本目標(biāo)

B.設(shè)計優(yōu)化

C.設(shè)計錯誤

D.設(shè)計缺漏

E.補(bǔ)充設(shè)計F.二次設(shè)計

G.現(xiàn)場條件。其中由A、B、C、D、E中任何一項原因?qū)е碌暮炞C費(fèi)用/變更次數(shù)均做統(tǒng)計。進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本的的整整體體把把控控(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制分類指標(biāo)名稱含義/計算公式目標(biāo)值①程序文件備注人均設(shè)計管理面積總面積（規(guī)劃x20%+方案x50%+施工圖x30%）/設(shè)計部總?cè)藬?shù)5萬平米/人《設(shè)計系統(tǒng)組織架構(gòu)》人數(shù)包括經(jīng)理、秘書和各專業(yè)人員和項目中心建筑師質(zhì)量★節(jié)點(diǎn)聽證通過率論證/策劃/實(shí)施方案集團(tuán)/區(qū)域公司聽證100%《項目論證/策劃/實(shí)施方案聽證會管理程序》提交的成果經(jīng)判斷不須召開會議，視為通過?！镌O(shè)計失誤率由設(shè)計原因②導(dǎo)致的變更總次數(shù)/建筑面積次/萬M2《設(shè)計變更管理流程》每項變更用一張單，便于統(tǒng)計總次數(shù)。部品定樣率施工圖階段結(jié)束前完成定樣及定板的部品項/部品清單總項數(shù)100%《設(shè)計管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》部品包含材料、設(shè)備、構(gòu)件三類合理設(shè)計費(fèi)所有與設(shè)計有關(guān)的設(shè)計、咨詢、研究類費(fèi)用支出總和一類50-55元/M2二類35-45元/M2《項目設(shè)計費(fèi)管理辦法》示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費(fèi)計入營銷費(fèi)用。目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本的的整整體體把把控控(3)、設(shè)設(shè)計計階階段段精精細(xì)細(xì)化化管管理理———設(shè)計計階階段段的的成成本本控控制制要點(diǎn)點(diǎn)重重述述設(shè)計計階階段段成成本本管管理理的的核心心定位位業(yè)態(tài)態(tài)適適宜宜度度：：設(shè)計計匹匹配配度度：：南轅轅北北轍轍否否？？設(shè)計計費(fèi)費(fèi)用用占占產(chǎn)產(chǎn)值值總總量量1-3%，決決定定了了項項目目后后續(xù)續(xù)投投入入70-85%的工工程程成成本本切忌忌因因小小失失大大人選選術(shù)業(yè)業(yè)有有專專攻攻持續(xù)續(xù)的的服服務(wù)務(wù)配配合合：：庸醫(yī)醫(yī)誤誤人人與與良良言言療療心心效率率合理理設(shè)設(shè)計計周周期期：：做足足成成本本前前置置：：事倍倍功功半半？？事事半半功功倍倍？？功能能、、成成本本、、進(jìn)進(jìn)度度適應(yīng)應(yīng)市市場場變變化化：：舉要要刪刪蕪蕪，，會會文文切切理理優(yōu)化化2、招招投投標(biāo)標(biāo)階階段段招標(biāo)前供應(yīng)商的考察：引入實(shí)力較強(qiáng)，財務(wù)資信狀況良好的施工單位及供應(yīng)商是保障項目順利實(shí)施的先決條件。招標(biāo)文件編寫重點(diǎn)把控：1、材料供應(yīng)方式。2、付款方式的約定；3、承諾優(yōu)惠的下浮比例；評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)定標(biāo)原則2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制招標(biāo)前--引入實(shí)力較強(qiáng)，財務(wù)資信狀況良好的施工單位及供應(yīng)商是保障項目順利實(shí)施的先決條件。2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制供應(yīng)商的考察1、供應(yīng)商的身份證明材料（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代碼、安全許可證等）2、供應(yīng)商簡介及組織機(jī)構(gòu)；投標(biāo)人業(yè)績（近期完成類似工程情況）3、供應(yīng)商主要人員及投入本工程的主要人員的資歷和經(jīng)驗；主要機(jī)械設(shè)備情況及擬投入本工程的機(jī)械設(shè)備情況4、企業(yè)近期財務(wù)狀況表。5、供應(yīng)商的實(shí)地考察2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制承發(fā)發(fā)包包方方式式選選擇擇區(qū)別工程情況采用1、對施工圖紙明確的工程，采用工程量清單，固定總價（單價）包干的承包方式。2、對施工圖紙不全而又急需招標(biāo)開工的項目，可采用費(fèi)率優(yōu)惠條件招標(biāo)。2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制招標(biāo)標(biāo)文文件件編編寫寫實(shí)質(zhì)性條款約定（1）對定額選用、標(biāo)段劃分、計價方式等在招標(biāo)文件中應(yīng)予以明確，避免合同談判及結(jié)算時的扯皮。（2）招標(biāo)文件應(yīng)明確投標(biāo)截止后發(fā)生的政策性調(diào)差（人工費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)等）一律不予調(diào)整。（3）工程款支付方式的約定、材料供應(yīng)方式。（4）競爭性費(fèi)用的計取，結(jié)合基本建設(shè)招投標(biāo)時市場的通常做法，施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、大機(jī)進(jìn)退場費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、為保證工期及質(zhì)量而采取的措施費(fèi)等，招標(biāo)文件應(yīng)明確不予計取。（5）對甲乙雙方不易通過談判方式解決的問題，在招標(biāo)文件中應(yīng)明確作為投標(biāo)競爭的條件，以求合理解決。2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制開標(biāo)標(biāo)、、評評標(biāo)標(biāo)合同條款談判（1）依據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的實(shí)質(zhì)性條款和投標(biāo)人進(jìn)行約談（2）在雙方達(dá)成共識條件下，確定定標(biāo)（3）雙方簽署合同，進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段2、招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制招標(biāo)階段成本本控制探討招標(biāo)階段產(chǎn)生生的中標(biāo)價（（合同價）是是目標(biāo)成本價價的基礎(chǔ)，因因此，招標(biāo)及及合同談判是是整個項目實(shí)實(shí)施階段工工程造價控制制和管理的基基礎(chǔ)。對工程程造價控制和和管理具有決決定性的影響響。招投標(biāo)期間的的各個階段的的掌控。通過市場競爭爭找到合適的的價格和單位位，完備的的合同（與合合作伙伴雙贏贏的關(guān)系，資資源與技術(shù)的的把握）。2、招標(biāo)階段（（發(fā)包階段））國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)業(yè)材料供應(yīng)方方式（中海））：甲供材種類1集中采購包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件、電梯、發(fā)電機(jī)組、閥門、戶內(nèi)配電箱。2非集中采購包括：鋼筋、砼、水泵、變頻柜、不銹鋼水箱等國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)業(yè)材料供應(yīng)方方式（萬達(dá)））：甲供材種類1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、外墻涂料。2非集中采購包括：鋼材、砼、電纜、風(fēng)機(jī)、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管一是能較好的的控制工成本本，能通過甲甲方集中購買買及利用甲方方付款方面的的優(yōu)勢達(dá)到降降低成本的目目的；甲供材優(yōu)點(diǎn)二就是能較好好的控制材料料質(zhì)量，滿足足甲方設(shè)計要要求（如各類裝飾性材材料，石材、、墻地磚等））。三就是如果采采用乙供，無法包死單單價，或即使使合同包死單單價，但當(dāng)材材料漲價時施施工單位因無能能力承受而重重新討價還價價，并影響工工期。2、招標(biāo)階段（（發(fā)包階段））——材料供應(yīng)一是甲甲供材材管理理難度度大。。必須須保證證供應(yīng)應(yīng)量、、合理理控制制損耗耗量、、超供供情況況控制制難、、卸貨貨和保保管、、甲供材材缺點(diǎn)點(diǎn)二就是是建筑筑質(zhì)量量問題題劃分分：會會出現(xiàn)現(xiàn)承建建方施施工質(zhì)質(zhì)量與與甲供供材料料質(zhì)量量無法法追究究。三就是是資金金占用用。需需提前前想材材料商商支付付預(yù)付付款鎖鎖定價價格，，使工工程融融資收收效低低。2、招標(biāo)標(biāo)階段段（發(fā)發(fā)包階階段））——材料供供應(yīng)合理確確定甲供材材的損耗率率：甲供供材損損耗應(yīng)應(yīng)計入入應(yīng)供供量中中，實(shí)實(shí)物工工程量量或報報價中中不得得再計計算損損耗。。在施工工過程程中甲甲供材材必須須有應(yīng)供量量，并作作為控控制超超供的的依據(jù)據(jù)，嚴(yán)嚴(yán)禁拖拖延到到結(jié)算算時才才計算算應(yīng)供供量的的現(xiàn)象象。甲供材材應(yīng)供供量管管理2、招標(biāo)標(biāo)階段段（發(fā)發(fā)包階階段））——甲供材材要點(diǎn)點(diǎn)1甲供材材在施施工過過程中中應(yīng)按按照應(yīng)供量量進(jìn)行超供控制,如果出出現(xiàn)超超供，，應(yīng)在在最近近一期期工程程進(jìn)度度款中中予以以扣回回。3超供扣扣款和和節(jié)約約補(bǔ)款款的計計價應(yīng)應(yīng)在合合同中中約定定，為為平衡衡風(fēng)險險。2甲供材材節(jié)約約應(yīng)在在完工工結(jié)算算時計計算確確認(rèn)。。甲供材材節(jié)超超管理理2、招標(biāo)標(biāo)階段段（發(fā)發(fā)包階階段））——甲供材材要點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合項目定位。根據(jù)項目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計管理部的具體要求，開展選板工作。設(shè)計挑選樣板，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。采購樣板應(yīng)確認(rèn)三套樣板選型管理2、招標(biāo)標(biāo)階段段（發(fā)發(fā)包階階段））——甲供材材要點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)場領(lǐng)料

管理現(xiàn)場卸卸貨及及看管管：應(yīng)應(yīng)明確確規(guī)定定卸貨貨的責(zé)責(zé)任單單位、、卸貨貨的方方式、、卸貨貨的時時間要要求、、卸貨貨的地地點(diǎn)。。物資需需求計計劃：：承建建商須須對其其提出出的物物資需需求數(shù)數(shù)量的的準(zhǔn)確確性負(fù)負(fù)責(zé)。。工地大大門甲甲控、、物資資進(jìn)場場清點(diǎn)點(diǎn)、物物資有有進(jìn)無無出、、按期期清點(diǎn)點(diǎn)余量量。物資的的驗收收、接接收：：物資資驗收收重點(diǎn)點(diǎn)是檢檢查包包裝是是否完完整、、包裝裝所示示的物物資外外觀特特征與與采購購要求求是否否相符符、包包裝如如有損損壞是是否影影響物物資的的完整整等，，此外外清點(diǎn)點(diǎn)本批批物資資數(shù)量量。2、招標(biāo)標(biāo)階段段（發(fā)發(fā)包階階段））——甲供材材要點(diǎn)點(diǎn)?戰(zhàn)略集集中采采購的的優(yōu)點(diǎn)易于宏宏觀掌掌握資資源配配置情情況，，實(shí)施施全局調(diào)調(diào)度?？梢韵硐硎芨鼉?yōu)惠惠的價價格，最大大限度度地節(jié)節(jié)約采采購成成本，，同時時增強(qiáng)強(qiáng)采購購方與與大型品牌供供應(yīng)商的的談判地地位。集中培養(yǎng)養(yǎng)和使用用專業(yè)采采購人員員，使采采購供應(yīng)應(yīng)的專業(yè)業(yè)化程度度提高，，可以節(jié)約人力資源源，提高采采購供應(yīng)應(yīng)的勞動動生產(chǎn)率率。供應(yīng)商相相對集中中，易于控制制質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從而易易于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整個集集團(tuán)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理。。?戰(zhàn)略集中中采購的的缺點(diǎn)容易忽視視項目一一線的具具體情況況和特殊殊情況，，對項目需求求變化反反應(yīng)不敏敏感。對風(fēng)險的反反應(yīng)比較較遲鈍，在資源源需求突突變時，，容易出出現(xiàn)采購購供應(yīng)瓶瓶頸。定價體系系比較復(fù)復(fù)雜。?項目采購購的優(yōu)點(diǎn)項目一線線員工熟熟悉具體體情況，，對項目目需求變變化反應(yīng)應(yīng)敏感。。因此采采購簽約約權(quán)下放可以以增加采購供應(yīng)應(yīng)的靈活活性和適適應(yīng)性?？梢蕴岣邔σ馔馇闆r況的反應(yīng)速速度，增強(qiáng)抗風(fēng)險險的能力。?項目采購的的缺點(diǎn)同一種資源的的多重采購購，不但會造造成談判簽簽約的重復(fù)復(fù)勞動，而而且降低采采購的專業(yè)化程程度，形成成較高的管管理成本。。分散的采購購量會降低低與供應(yīng)商商討價還價價的談判地地位，同時時增加單位產(chǎn)品的的采購成本。分散的采購購，不容易形成成統(tǒng)一的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不利于建建立完整的的質(zhì)量管理理體系。2、招標(biāo)階段段（發(fā)包階階段）——采購策略工程招標(biāo)，，低價中標(biāo)，，不再砍價價。工程招標(biāo)，，選二、三三家報價低低的，繼續(xù)續(xù)殺價，再再定標(biāo)？幾個提醒：：◆有沒有精精力尋價？？有沒有考考慮對經(jīng)營營的影響？？◆有沒有能能力砍價？？◆高高舉起起大砍刀，，砍到的到到底是誰？？◆選擇實(shí)實(shí)力強(qiáng)（經(jīng)經(jīng)濟(jì)、管理理、技術(shù)））的單位。。向承建單位位或供應(yīng)商商砍價，砍砍下來的往往往是樓盤盤的品質(zhì)。。需要不斷地地談判比價價、砍價才能控制工工程成本，，只能說明我們對社會工程程成本資源源把握的，還是不夠。2、招標(biāo)階段段（發(fā)包階階段）小結(jié)結(jié)3、施工階段段施工階段的的特點(diǎn)施工階段是是整個項目目實(shí)施階段段（設(shè)計階階段、施工工準(zhǔn)備階段段、施工階階段、竣工工驗收階段段）的重要階段。眾所周知知，施工階階段節(jié)約投資的可能性很小小，但浪費(fèi)投資的可能性卻很很大。資金使用計劃的制訂訂“量價費(fèi)””的確定合同管理信息管理組織協(xié)調(diào)3、施工階段段技術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合是是控制工程程成本最有有效的手段段，樹立一一切以數(shù)據(jù)據(jù)說話的觀觀點(diǎn)。工程成本的控制是一個全過程的控制，同時又是一個動態(tài)的控制。突出事前控制，強(qiáng)化事中控制，完善事后控制。工程成本全過程控制模式本身就是主動控制最好的方法和手段，也是主動控制的最佳體現(xiàn)方式3、施工階段段抓住三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際成本”、“實(shí)付成本”“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項，與“實(shí)際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。21以合同管理為中心3建立成本分析預(yù)警機(jī)制及成本臺賬充分借助信息化手段43、施工階段段3、施工階段段——設(shè)計變更、、工程簽證證成本控制制設(shè)計變更1、超成本目目標(biāo)2、設(shè)計優(yōu)化化3、設(shè)計錯誤誤4、設(shè)計缺漏漏5、補(bǔ)充設(shè)計計7、客戶需求求引起設(shè)計變變更的原因因很多，由由設(shè)計失誤誤帶來的變變更通常占占總建造成成本的3-10%（重復(fù)錯誤誤占比高））6、圖紙會審審深度不夠夠3、施工階段段——設(shè)計變更、工工程簽證成本本控制工程簽證1、地勘資料不不完善2、合同不完善善3、施工用水、、用電辦理滯滯后4、甲方提出設(shè)設(shè)計變更為及及時給到施工工單位導(dǎo)致返返工5、市場材料短短缺導(dǎo)致材料料代換工程簽證成本本控制探討控制手段：每月分公司對合同同價變化情況況進(jìn)行清理。。對當(dāng)月合同同發(fā)生的簽證及設(shè)計變變更進(jìn)行數(shù)量、內(nèi)容、、合理性、暫估金額等多方面核