92/92順義南彩項目定位.doc*順義南彩項目定位報告九鼎軒置業(yè)企劃●北京九鼎軒轅房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

目錄1 總體定位 51.1 定位主題 51.2 定位描述 52 市場定位 72.1 項目檔次定位 72.2 主打特色 82.2.1 水景 82.2.2 溫泉 92.2.3 具有創(chuàng)新價值的建筑風格 92.2.4 全部精裝修，輕松入住 102.2.5 獨立于社區(qū)的大型專屬田園、馬場 102.2.6 北京最大Water.Spa島 112.2.7 國際化Club治理模式 113 產(chǎn)品定位 123.1 產(chǎn)品構(gòu)成及配比 123.1.1 溫泉度假酒店 123.1.2 度假型溫泉酒店式公寓 133.1.3 企業(yè)CampDavid 133.1.4 坡地型溫泉獨棟 133.1.5 組院式溫泉不墅 134 規(guī)劃方案建議 144.1 總平面布局及分布、分期規(guī)劃 144.2 交通組織建議 154.3 停車系統(tǒng) 154.4 配套設(shè)施主題及功能 165 園林景觀建議 175.1 總體定位與設(shè)計原則 175.2 園林景觀設(shè)計建議 175.3 綠化及樹種選擇 185.4 園林小品 185.5 北部小島的位置 185.6 中部湖心島承擔引水功能 186 產(chǎn)品形式 196.1 溫泉度假酒店 196.1.1 用地分析 196.1.2 空間組織結(jié)構(gòu)分析 196.1.3 標準層面積層高 196.1.4 外立面風格 196.1.5 室內(nèi)裝修建議 206.2 度假型溫泉酒店式公寓 206.2.1 用地分析 216.2.2 空間組織結(jié)構(gòu)分析 226.2.3 交通組織分析 236.2.4 標準層面積、層高配比。 236.2.5 戶型設(shè)計建議及配比 246.2.6 外立面風格 266.2.7 室內(nèi)裝修建議 266.2.8 重要節(jié)點細部操縱 266.2.9 目標客戶群定位 276.3 企業(yè)CampDavid 296.3.1 空間結(jié)構(gòu)分析 296.3.2 交通組織分析 296.3.3 樓型設(shè)置 306.3.4 標準層層高 306.3.5 戶型設(shè)計建議及配比 306.3.6 外立面風格 306.3.7 目標客戶群定位 316.4 坡地型溫泉獨棟 326.4.1 用地分析 326.4.2 目標客戶群定位 326.4.3 空間組織結(jié)構(gòu)建議 346.4.4 交通組織建議 356.4.5 樓型設(shè)置及比例 366.4.6 建筑層高 366.5 組院式溫泉不墅 376.5.1 用地分析 376.5.2 空間組織結(jié)構(gòu)建議 386.5.3 交通組織建議 396.5.4 樓型設(shè)置及比例 406.5.5 建筑層高 416.5.6 戶型設(shè)計建議及配比 416.5.7 外立面風格 456.5.8 裝修建議 476.5.9 目標客戶群定位 476.6 第三代不墅（私人度假不墅） 506.6.1 第一居所的居住條件 506.6.2 度假功能 506.6.3 休閑功能 506.6.4 投資功能 516.6.5 商務(wù)功能 516.7 定制規(guī)劃 516.7.1 不墅+私有都市農(nóng)業(yè)溫室 516.7.2 不墅具體定制過程如下： 517 開發(fā)戰(zhàn)略 527.1 開發(fā)分期打算 527.2 本項目的綜合效益 527.2.1 一期項目 527.2.2 解決勞動力就業(yè) 537.2.3 后期經(jīng)營項目 537.2.4 稅收 538 第一期描述 548.1 高檔溫泉度假酒店 548.1.1 城郊酒店市場綜觀： 548.1.2 酒店規(guī)劃及定位 548.1.3 酒店設(shè)備 558.1.4 人力組織 578.1.5 經(jīng)營治理 578.1.6 營收預(yù)估及稅收 588.2 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 588.3 企業(yè)CampDavid（大衛(wèi)營） 589 借勢 599.1 汽車工業(yè) 599.2 空港工業(yè) 599.3 其它 599.3.1 新國際展覽中心選址順義 599.3.2 高科技、IT新貴的大量流入 6010 補充講明 60

總體定位定位主題以超大水景和溫泉為特色的，自然生態(tài)的低密度休閑度假俱樂部；充分體現(xiàn)中國文化精髓的東方生活文化博物館。為本項目目標客戶提供一處逃離緊張、喧囂的大都市生活的專屬度假場所。定位描述本項目的固有特點是超大水景和溫泉，以這兩個特點動身，我們追本溯源，深入探求她們的特質(zhì)和內(nèi)涵，最終歸結(jié)到中國精神，也確實是講本項目的這兩種特質(zhì)潛藏著中國文化的象征。（禪意）具體來講，整個亞洲的溫泉水平最高、體系最完善、最受市場歡迎的是日本溫泉文化。然而，究其全然，日本除了溫泉水是本土出產(chǎn)以外，所有能體現(xiàn)文化特征的元素，如建筑、裝飾、服飾、飲食、命名、儀程等，均來自于中國的傳統(tǒng)文化。故而，在打造本項目的溫泉文化時，能夠借鑒日本的形式，但鑒于目前中國國內(nèi)對日的抵觸情緒，應(yīng)幸免成為日本溫泉的翻版。在操作和推廣過程中，應(yīng)大力宣揚其文化的根源——中國文化精神。如此，既能充分發(fā)揮溫泉的最大價值，又能成為弘揚民族文化的代表。超大水面也是本項目的最大特點，而水的特性和內(nèi)涵恰恰是中國哲學最經(jīng)典的象征。中國哲學講“人道即天道，天道無常，人道亦無常”，又講“水無常形”，“避高而趨下，因勢而成形”，“物無常性，因四時而流變”。因此，中國文化講易而不講常。中國文化與西方文化比較，具有以下特點：非規(guī)則性包容性自我平衡的適應(yīng)性內(nèi)斂和氣的精神狀態(tài)而這一切都與水的特質(zhì)息息相關(guān)。故有“君子如水”、“君子處低位，如海納百川”、“大道如水，水善利萬物而不爭”、“智者樂水”等先賢古人留下的水與人生的哲言。如同中國的建筑與造園理念，講求步移景易、曲徑通幽的變化性，和人與自然充分融合的包容性，以達到“天人和一”境地。我們提倡的中國精神，不是毫無二致的將傳統(tǒng)形式移植到現(xiàn)代生活中，也不是讓人們重新回到千百年前的傳統(tǒng)社會中，而是以中國古老的傳統(tǒng)文化生態(tài)觀、自然觀和天人合一的人性化生命哲學精神，指導項目操作，制造出能充分滿足現(xiàn)代人類物質(zhì)和精神雙重需求的經(jīng)典作品。

市場定位項目檔次定位6星級溫泉度假俱樂部要緊服務(wù)于政府和企業(yè)界上層人士、富裕人群以及正在向富裕人群過渡的中產(chǎn)階級。

主打特色水景中國文化的精神內(nèi)核。本項目的核心之一。近兩年北京不墅項目逐年增多，從中我們會發(fā)覺水景不墅正在成為不墅進展的一種趨勢。實際上，90年代以來，歐美就開始風行親水性住宅。據(jù)調(diào)查，在臺灣同一地塊水岸住宅與一般住宅相比有10～15%的價差。水在北京一直是稀缺的資源，水景住宅就更顯寶貴。通過對北京水景不墅的調(diào)查顯示，鄰水不墅比非鄰水不墅在銷售價格上高出約15%-20%，面向水景的戶型比看不到水景的相同戶型每平方米要高出400元至1500元，但多數(shù)借景成功的樓盤幾乎都獲得了上佳業(yè)績。從目前北京水景不墅存在現(xiàn)狀來看，80%以上的水景不墅集中在溫榆河、潮白河流域以及一些天然湖泊周邊如紅螺湖、姜莊湖等，屬于自然水景不墅一類。除自然水景外，還有一種是人工挖湖制造水景。擁有5萬平方米以上的碧水莊園、紫玉山莊、玫瑰園是此類水景不墅的代表。水對不墅來講，有著至關(guān)重要的地位，一方面在于水具有使人怡心養(yǎng)性的景觀功能，另一方面能夠調(diào)節(jié)氣溫、凈化空氣。幾乎所有的不墅消費者都對水景不墅情有獨鐘，像密云的亞瀾灣、昌平的碧水莊園、望京地區(qū)的銀湖不墅等1000萬余元的湖景不墅均在短期內(nèi)被搶購一空。本項目擁有多達1200畝水面面積，遠遠超過北京其它水景項目，是本項目以后推廣中最有價值的話題之一。水景為整個社區(qū)的園林和建筑規(guī)劃，提供了豐富的創(chuàng)意和設(shè)計空間，以天然水域為依托，結(jié)合人工水景，可建筑騎水、引水、聽水、擁水、臨水、觀水等形式的建筑等，運用引水入院、引水入戶等手法，充分發(fā)揮水的價值。溫泉目前北京的溫泉樓盤要緊集中在三個區(qū)域，即城區(qū)的東南部、北部的小湯山地區(qū)以及西南部的房山良鄉(xiāng)一帶，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，真正的“溫泉樓盤”數(shù)量在上述三個區(qū)域中占全市總量的90%以上。由于地熱溫泉是從地下一兩千米甚至更深的地層中提取上來的，蘊含著豐富的礦物質(zhì)，包含有硫、氟、鐵等礦物質(zhì)，而這些礦物質(zhì)對人體有著專門的功效，而其溫度差不多達到或超過了人們洗浴或供暖所需，無須再通過人工加熱的方式使其升溫，也就不必燃煤燃氣，自然可不能對環(huán)境造成污染。同時，在通過處理后，可將用完后的地熱溫泉二次用于小區(qū)內(nèi)的人造水景、綠化等方面，使小區(qū)四季見綠、清水長流，也節(jié)約了物業(yè)用水，可謂一舉兩得。2004年6月7日，北京市國土資源治理局下發(fā)了《關(guān)于加強本市地熱資源治理有效愛護地熱資源的通知》，要求地熱項目要從嚴審批，嚴格限制。地熱田嚴控區(qū)內(nèi)，不再審批新增項目。目前在上述三個區(qū)域，新的溫泉開采差不多停止同意審批，以后幾年，北京市溫泉樓盤的總量將因操縱而出現(xiàn)稀缺的局面。在本項目推出時，溫泉的市場價值將更加凸現(xiàn)，而得到消費者的認可。100%溫泉入戶，可使目標客戶充分享受溫泉的私屬感；溫泉的設(shè)置，在水景、整體園林、局部景觀、院落和建筑單體中，能夠營造出超凡脫俗的“禪”之意境，使本項目成為真正的藝術(shù)作品，而具有不可估量的價值。具有創(chuàng)新價值的建筑風格一項不墅消費取向調(diào)查資料顯示，在不墅準消費者中，40%的人喜愛北美的風格，21%的人喜愛中式風格，19%的人喜愛法式風格。這講明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風格或者歐式風格的建筑形態(tài)并不能滿足消費者的多樣化需求，尤其是還有21%的人喜愛中式風格，而市場供應(yīng)不足10%，表明這部分的市場的空缺。因此九鼎軒建議：以中國精神為內(nèi)涵的新?中國風為主題。在項目整體規(guī)劃設(shè)計中，吸取中國文化最為優(yōu)秀的精神，灌注到適合現(xiàn)代人審美趣味的建筑當中。本項目具體做法是：外部形態(tài)將中國傳統(tǒng)建筑全方位分解、組合、解構(gòu)與形象重組，恰當?shù)靥釤捚渲械募毑吭胤枴⑺囆g(shù)特征，并結(jié)合溫泉的應(yīng)用、組團和院落內(nèi)部水景的設(shè)置，加以現(xiàn)代化運用。內(nèi)部結(jié)構(gòu)去除中國建筑當中不必要的等級區(qū)分、儀程空間等繁復(fù)設(shè)置，針對不同戶型的居住者，結(jié)合西方的空間功能，強調(diào)舒適性，適應(yīng)其現(xiàn)代生活適應(yīng)。酒店式公寓全部精裝修，輕松入住客戶關(guān)于精裝修的需求日益增長，由于裝修成本、質(zhì)量、風格等多方面因素，目前北京房地產(chǎn)市場的精裝修尚不能真正滿足消費者個性化的需求。精裝修一定是個性化的。以精心設(shè)計的樣板屋裝修為基礎(chǔ)，在材料顏色、款式選擇和局部處理上，為購房者提供有限個性化滿足；全部裝修材料采納規(guī)?；瘓F采購，裝修配套一步到位，在滿足使用功能的前提下，更多地展示人對美的個性化追求，使客戶輕松入住。獨立于社區(qū)的大型專屬田園、馬場面積達60畝的大型專屬田園小島。意境：鄉(xiāng)間小路、牧童短笛、悠揚舒緩、“采菊東籬下，悠然見南山”使會員感受慢節(jié)奏、田園式的閑適心境；島上種植具有自然風貌的植被，如竹、柳等，以及自然生態(tài)、可供食用的農(nóng)作物放養(yǎng)牛、羊，可為會員提供真正新奇的牛、羊奶。周長約800米的專屬環(huán)島跑馬場（相當于標準體育場跑道的2倍），在騎馬中觀賞小島風光。北京最大Water.Spa島面積達105畝的專屬Spa島，令會員體驗帝王般的湯浴感受。Spa可理解為是一種針對人體的治療方法，也稱“水療法”，即以水作為媒介，利用人與水的接觸，使水中含有的一些專門的對人體的健康或健美有益的成份通過親和滲透作用進主人體，達到治療或美容美體的目的。目前，Spa已成為北京富裕人群重要的商務(wù)休閑、養(yǎng)生理療方式，借助本項目的溫泉優(yōu)勢，營造北京規(guī)模最大、設(shè)施最為完善、服務(wù)最為周到的Spa島，必將受到高端客戶的追捧。國際化Club治理模式引進國際先進的Club治理模式，將業(yè)主分為不同層級的會員，在社區(qū)內(nèi)消費可享受不同程度的優(yōu)惠。Club部分項目如跑馬場、Spa島等不對外開放，只有會員方可享用，以滿足客戶的尊貴感受。

產(chǎn)品定位產(chǎn)品構(gòu)成及配比用地類不產(chǎn)品類型用地面積（公頃）建筑面積(萬平方米)套數(shù)容積率住宅用地溫泉酒店式公寓6.674.05000.6企業(yè)CampDavid7.01.0200.15坡地型溫泉獨棟26.68.04000.3組院式溫泉不墅53.39.01800.17總指標93.572211000.24經(jīng)營性用地酒店6.83.02000.45藝術(shù)會所1.00.5Wat.Spa島7.0田園、馬場4.0總指標18.83.5200治理用地社區(qū)服務(wù)及行政治理0.4—0.70.3－0.5道路用地13.0總指標126.0726.00.20溫泉度假酒店中國最高檔，以溫泉、水景為主題的休閑度假酒店，以及最高端的商務(wù)會議中心。沒有水泥森林的包袱,也沒有玻璃帷幕的冷冰僵硬更不是隨處可見平乏單調(diào)紅瓦白墻真實而漂亮的環(huán)境,實現(xiàn)游人的夢想同時制造一個親熱的空間提供超水平的個性化服務(wù)讓所有來到此的來賓們感到生活能夠如此的豐富多彩，令人難以忘懷度假型溫泉酒店式公寓頗具投資價值，為白領(lǐng)階層量身定做的產(chǎn)權(quán)式度假公寓，以酒店式服務(wù)、私屬湯池和代租服務(wù)為特色。是承擔一期現(xiàn)金回款任務(wù)的重要項目之一。企業(yè)CampDavid采取獨棟不墅的建筑形式，用于企業(yè)中、高層治理者度假、小型聚會、非正式商務(wù)會談、重要人物接待等，擁有相對獨立的私密空間。坡地型溫泉獨棟以獨立院落、精巧的戶型、錯落有致的空間設(shè)計和私屬湯池，比Townhouse產(chǎn)品更低的密度，打造小獨棟建筑的極致化產(chǎn)品，既降低了總價，也因為獨一無二的密度條件和設(shè)計上的大膽創(chuàng)意，使產(chǎn)品在以后市場上具有不可復(fù)制性和稀缺性。組院式溫泉不墅作為現(xiàn)代中式建筑的頂級作品，以符合業(yè)主個性的定制化、超低密度、私屬水景和碼頭、超大院落、多湯池等特點，達到其它不墅產(chǎn)品無法望其項背的境地。沿水岸建筑的十余棟上千平米、擁有私家泳池的豪宅，如同一件完美的藝術(shù)品，具有永久保存價值。

規(guī)劃方案建議總平面布局及分布、分期規(guī)劃Spa島酒店Spa島酒店二期小獨棟一期用地CampDavid酒點式公寓三期不墅田園馬場中心島藝術(shù)會所遠期豪宅交通組織建議區(qū)內(nèi)有主路、支路、小路三級道路構(gòu)成，道路線性設(shè)計，結(jié)合各功能區(qū)和景觀布置，以人的行為規(guī)律為依據(jù)與地形、水體、植物、建筑融為一體，形成完整的風景構(gòu)圖，制造連續(xù)展示園林景觀空間的動線。迎賓路：社區(qū)主門開于老順平路與箭桿河交接部分，并沿箭桿河東側(cè)防波堤向北進入社區(qū)，以該道路作為整個社區(qū)的迎賓大道。酒店需要有獨立的開放式道路系統(tǒng)，該道路與迎賓道路聯(lián)系，在酒店附近形成集中式的開放停車場。經(jīng)由該停車場，通過專用道路進入企業(yè)大衛(wèi)營。居住區(qū)按照人車分流的方式設(shè)計，將車道盡量隱藏于景觀綠化中。抬高人行通道地基，突出人本主義的原則。車行道與人行道之間需要有綠化隔離帶。南部島嶼與陸地之間通過行船以人行橋梁連接，北部小島要緊以人行橋梁與陸地連接，橋梁的設(shè)計應(yīng)以貼近自然為原則。同時河道兩側(cè)設(shè)置行船碼頭，構(gòu)成水上交通動線。停車系統(tǒng)在酒店部分設(shè)置大型地上停車場，供酒店顧客、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓業(yè)主及社區(qū)訪客停車使用。在停車場北部設(shè)置小型環(huán)島，以利于引導車輛出入及停放。獨棟不墅除設(shè)置地上或半地下自用停車位以外，均應(yīng)另行設(shè)置地上訪客車位。配套設(shè)施主題及功能藝術(shù)會所：位于坡地型溫泉獨棟和組院式溫泉不墅之間的湖心島，以棋弈和茶道為主題。設(shè)置棋院、茶館、聽音閣、書舍等，聘請專業(yè)導師，通過禪、瑜珈等的學習，在靈魂上得到安靜。在此之外，可聘請專業(yè)傳統(tǒng)音樂教師，教導中國傳統(tǒng)凈心樂器如塤、古琴，使心靈得到全方位升華。Wat?Spa島：位于南部島嶼，以Wat.Spa為主題。功能為私密性的商務(wù)交流和休閑養(yǎng)生，通過道路系統(tǒng)、單一出入口、多變坡地型和綠化景觀的嚴密操縱，使該島自然產(chǎn)生奇妙感而獲得價值的提升。具體能夠溫泉為核心，所有服務(wù)項目的設(shè)置均圍繞溫泉展開，如維琪噴射按摩、水下灌洗、漩水浴、灰泥浴、氣泡浴、懸浮浴、海水浴及全身浸浴等，配合各種精巧的周邊服務(wù)，如各式各樣的按摩、指甲修剪、臉部保養(yǎng)、軀體保養(yǎng)、美發(fā)、芳香治療、減肥瘦身、符合溫泉養(yǎng)生要求的營養(yǎng)美食、運動療法、音樂療法、光療法、花香療法、瑜珈、禪定、太極等養(yǎng)生方式。此外，在養(yǎng)生儀程之外，可設(shè)計具有東方韻味的茶文化，作為溫泉養(yǎng)生的補充，使客戶達到精神的祥和境地。田園馬場：位于北部小島，以田園式運動為主題。設(shè)有大型跑馬場、馬術(shù)俱樂部、動植物認養(yǎng)樂園（如牛、羊、果樹、菜園等），和其他必要的輔助設(shè)施，為會員提供真正新奇的牛、羊奶，蔬菜、瓜果。：

園林景觀建議總體定位與設(shè)計原則充分利用帶型環(huán)狀水系，沿水系及步行綠色景觀軸線與具有不同特點和使用功能的建筑組群形態(tài)結(jié)合，通過綠化、交通系統(tǒng)組織空間，形成錯落有致、收放有序、形態(tài)多樣的整體有機結(jié)構(gòu)和豐富空間效果。水體與建筑結(jié)合寓建筑于自然環(huán)境之中，使景觀最大化，水景與居住環(huán)境天然成趣。園林景觀設(shè)計建議項目規(guī)劃中的開敞空間既非小而分散的小塊空間組合，也不是大而一覽無余的中心廣場或綠地。而是每一組建筑群體之間形成或收或放，相互流通和滲透融合的系統(tǒng)。各組團由中心向外展開，既引入自然氣息也可盡展水景的恬靜風情。為打破地形平坦造成的沉悶，仿造天然風景堆砌坡地，以高低起伏增添空間變化的趣味性，營造出自然和諧，錯落有致的建筑群體。巧妙的設(shè)計出高度落差，使人雖滿眼美景，卻不能一眼盡望，仿佛經(jīng)典水墨，于俯仰之間，變換無窮。水景與建筑形成有機的聯(lián)系，可將水系延伸至社區(qū)及院落內(nèi)部，在各類型建筑的周邊形成形式多樣的局部水景，建筑單體局部采取架空形式，以利于水流通過，形成騎水型建筑效果，最終形成大水景與小水景交相輝映的效果。不同類型建筑群之間以水景，綠化以及坡地的錯動，產(chǎn)生虛空間，達到似隔非隔的視覺景觀效果。關(guān)于河岸，盡量采取各種自然山石的編排組合，形成水系邊緣豐富有機的的形式感，杜絕過分整齊的機械形式，才符合本項目園林造景的主題和精神內(nèi)涵。同時，大量大型自然山石的運用，也使本項目區(qū)不于周邊農(nóng)田的不利效果，形成一個獨立的，不具一格的度假島嶼。綠化及樹種選擇花卉品種選擇建議：芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、蘭、草等（牡丹為中國國花、應(yīng)作為景觀設(shè)計的重點之一）。適當配置現(xiàn)代喜聞樂見的品種，如玫瑰等。樹種選擇建議：柳、桃、梅、杏、楓、竹等，以及部分可采摘果樹。達到及優(yōu)花景可賞，又有鮮果可嘗的效果。牡丹和桃花可作為種植的重點，在栽種量上應(yīng)具有壓倒性優(yōu)勢。布局：以牡丹和桃花突出主題，注重大效果，成片、成帶、成群栽植，在要緊建筑及景點內(nèi)外，綠化配置要格外體現(xiàn)不同的詩情畫意。園林小品每個建筑組團在風格統(tǒng)一的前提下，形成變化多樣的園林小品。在帶狀水面兩岸設(shè)計錯落于水景不墅之間的親水踏臺。沿河道設(shè)置一定量的木制游船碼頭，構(gòu)成水上交通動線。

北部小島的位置位于東北部水面，與南部的WaterSpa島、中部的湖心島呈犄角之勢，以期達到項目的均好性。中部湖心島承擔引水功能內(nèi)部水系以湖心島為中心，向四周延伸出6~8個支系，再分出若干小支流，深入到北部組院不墅中或南部的坡地型小獨棟之間，以滿足客戶的親水需求，關(guān)于構(gòu)筑項目整體的均好性起著極其重要的作用。

產(chǎn)品形式溫泉度假酒店用地分析地塊現(xiàn)狀：溫泉度假酒店用地規(guī)劃占地面積為100畝，由于溫泉度假酒店緊鄰大面積的湖水、島嶼，給予本產(chǎn)品在地形方面有了專門的靈性。地勢平坦，植被要緊是雜草、莊稼、樹木等一般植被，對產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)沒有直接的阻礙。空間組織結(jié)構(gòu)分析組團形式：溫泉度假酒店在開發(fā)形式上以旅游度假為主，商務(wù)會議為輔。以相互連接的多個單體建筑，形成有關(guān)聯(lián)的建筑組團。其中包括商務(wù)會議中、配套商業(yè)經(jīng)營空間，以及相對集中的溫泉度假酒店的房間和湯屋?？臻g構(gòu)成：從空間結(jié)構(gòu)上分布為湯屋建議設(shè)計200間左右，每個房間50—60平方米，容積率為0.45，最終達到專門強的空間感和舒適的通透感。標準層面積層高從總體來看，溫泉酒店的層高要求，具體如下：酒店總共為2.5—3.5層。每層高度為4.5米。外立面風格通過考察、分析，作為具有中式風格的溫泉酒店產(chǎn)品，應(yīng)當利用項目所在地現(xiàn)有的自然風貌，摒棄現(xiàn)有開發(fā)模式的弊端，提取中國文化之精髓。主樓采納中國傳統(tǒng)的古典建筑風格，同時加入現(xiàn)代居住的流行元素，吸納歐美等西方國家較為現(xiàn)代、滿意的生活理念。它的總體立面效果應(yīng)該與周圍的景觀、產(chǎn)品大體一致并融為一體，充分體現(xiàn)“天人合一”的和諧境地。以具有中國傳統(tǒng)特色的紅、灰、白為主色調(diào)，使建筑充分體現(xiàn)現(xiàn)代感的新中國風味，與自然完美的溶為一體。立面材質(zhì)：與總體建筑統(tǒng)一。采納原生的材料，盡量使用天然的石材和木材。在磚瓦的運用上，盡量使用質(zhì)感較為粗糙的陶磚和陶瓦，使其體現(xiàn)一種天然和非人工的質(zhì)樸。立面色彩：與整體建筑立面色彩和諧，但在統(tǒng)一的前提下，需要突出酒店的商務(wù)性。因此，色彩應(yīng)相對規(guī)則，與周邊景觀形成較為明顯的對比。室內(nèi)裝修建議因項目定位為高檔度假式酒店，因此在室內(nèi)的裝修標準上要高于同類產(chǎn)品。在具有一般基礎(chǔ)設(shè)施之外，應(yīng)盡量以人性化的標準來裝修?？紤]到目標消費群體大多數(shù)來此旅游、度假，舒適、周到的服務(wù)會提高酒店的美譽度、知名度，增強消費人群的忠誠度。度假型溫泉酒店式公寓總體項目思想：以2.5-3.5層建筑為主，建筑與建筑形成圍合關(guān)系，共同組成不同格局的院落，并在院落中設(shè)置可供業(yè)主互動的景觀小品，立面元素以原生材質(zhì)的自然、質(zhì)樸為主題，盡量做到具有傳統(tǒng)風格，但又不是完全復(fù)古。用地分析本項目度假型溫泉酒店式公寓用地范圍包括景觀大道的東部、河道的北岸部分、此產(chǎn)品用地是呈帶狀沿河岸東西走向。地塊現(xiàn)狀：該用地范圍內(nèi)目前有成型的沿河林帶，是以后進行產(chǎn)品建設(shè)時需要保留的部分。此外，該用地范圍的河道還未進行改造，也是以后產(chǎn)品建設(shè)時必須進行整改的部分。度假型溫泉酒店式公寓用地范圍總占地面積約為66700平方米，此地塊的整體離水岸較近，且里主干道相對較遠，景觀較好。地塊的優(yōu)勢：離社區(qū)主干道不遠，同時有寬敞的水面。同時距整個項目的度假酒店也較近，為酒店式公寓那個項目提供了專門大的功能補充。技術(shù)規(guī)模：用地面積為66，700㎡，容積率為0.6，總建筑面積為40，020㎡，共約500套。產(chǎn)品差異化開發(fā)的可能:建筑風格在充分保留原有的綠化生態(tài)的基礎(chǔ)上，充分展示中國文化最精髓的哲學理念，使建筑與環(huán)境相依相容,交互輝映,能達到天人合一的和諧與統(tǒng)一.并充分利用溫泉文化，全面提升人們心目中“公寓”的革命性概念?？臻g組織結(jié)構(gòu)分析樓前庭院空間：庭院的圍墻借鑒中式四合院的圍墻，同時運用一定數(shù)量的現(xiàn)代感元素。庭院的色彩也要盡量幸免使用灰色調(diào)，而應(yīng)當加入一些原生材質(zhì)的色彩。入戶玄關(guān)空間：做到中式院落中“影壁墻”的效果。湯池空間：考慮到溫泉的腐蝕性，湯池的材質(zhì)要緊是以石質(zhì)、木質(zhì)為主。湯池的位置原則上是要達到180°景觀，臨窗要緊以落地窗、50cm/80cm飄窗，以此能夠到達景觀與排氣的要求。臥房空間：整個度假型溫泉酒店式公寓，要緊目標客戶群的特性是以休閑度假為主，臥房的要緊特色之一確實是淡化床的概念，地面加龍骨，起地10cm做實木地板，另加榻榻米。舒適……自然…….客廳空間：區(qū)不于居家的客廳的功能，大開間落地窗，低矮的家具，自然的飾品營造與喧囂都市的隔離，精神回歸自然的享受。陽臺露臺空間：首層的院落空間：………..同庭院空間上層的露臺空間：………..空中陽光湯池、空中園林的設(shè)置有效的提高此類產(chǎn)品“見天”的賣點交通組織分析出入口的設(shè)置：相對是整個組團的景觀大道，同時又和其他產(chǎn)品類型的組團形成明顯的區(qū)不。進入社區(qū)的車行道路：即是社區(qū)景覌大道的延伸，又是組團人流道路的支持。道路對整個組團的阻礙是要降到最低點，以及車行對人的安全也要重點安排。樓體之間的人流道路：要緊是實現(xiàn)人流的便捷、舒服，同時對整體園林環(huán)境起到畫龍點睛的作用。有些段落是曲徑通幽，有些段落是心曠神怡。停車位：在社區(qū)的集中部位設(shè)立相對集中的停車場，每個樓體的前后設(shè)立一定數(shù)量的臨時停車位（綠化）。標準層面積、層高配比。依照對南彩周圍項目的調(diào)查分析，九鼎軒認為：標準層面積應(yīng)設(shè)為50—120平方米。標準層高為：3000cm，湯池起地為：80cm，臥房地臺為：10cm。臥房部分的實際使用層高為：290cm。見圖1：標準層刨面圖2200cm2900cm臥房100mm湯池800mm戶型設(shè)計建議及配比差不多數(shù)據(jù)：設(shè)定總用地面積66700平方米，容積0.6，總建面，40020平方米，設(shè)定單套平均面積80平方米總套數(shù)約為500套。戶型面積配比：精巧55平方米，標準65平方米，中產(chǎn)85平方米，頂層150平方米，戶型面積戶型功能50M265M85M120M2戶型朝向（坐北朝南）√√客廳/起居室（層高）3米√√√√入口門廳Entryhall√√√門廳foyer√√√√客廳Gatheringroom√√√√餐廳dinningroom√√√√酒吧wetbar√壁爐fireplace√√主臥房masterbedroom√√√√主衛(wèi)生間masterwashroom√√主浴室masterbath√√√√桑拿間sauna√日光浴室solarium√√書房library√√閣樓loft√湯池pool√√√√項目服務(wù)內(nèi)容設(shè)立：※提供代租服務(wù)：由指定的酒店治理公司代為提供相關(guān)的服務(wù)。詳細約定由酒店治理公司和業(yè)主簽訂合同。※專供客戶自用：客戶自己長期使用，每月有物業(yè)治理公司或酒店治理公司，收取治理費用?！F(xiàn)在國際上通用的產(chǎn)權(quán)式度假酒店公寓的治理運營模式：開發(fā)商投資者（業(yè)主）酒店治理公司業(yè)主分紅/外立面風格整體的建筑風格要緊體現(xiàn)中國文化中“天地結(jié)合”人與自然相互融合的精神層面，充分體現(xiàn)人與建筑、人與自然、人與人、建筑與建筑之間的和諧與互襯?？紤]到與周圍自然環(huán)境的對比性、融合性。在整個組團的外立面顏色的運用上可充分運用，原生木質(zhì)色彩（暖黃色▓▓▓）、原生石質(zhì)色彩（冷灰色▓▓▓）室內(nèi)裝修建議生態(tài)型風格：著重體現(xiàn)與自然的溶合接洽，裝修風格要緊以純色為主。自然綠深秋黃雪冬白溫泉藍皇朝型風格：大氣奢侈不失品位，輕柔的手筆折射出主人的身份與地位?，F(xiàn)代型風格：簡約的風格中不失整體的生態(tài)，簡單的布局不失現(xiàn)代的湊。原生型風格：現(xiàn)代的材質(zhì)抹不去人性里最原始的萌動，重要節(jié)點細部操縱組團立面的風格設(shè)置VS整體項目風格……..細部項目中國風處理，并結(jié)合原生生態(tài)環(huán)境。庭院的處理VS空中露臺處理……..院落，中國山水、景觀、小品。空中露臺的空間穿透。坡地的處理效果VS平地的處理效果目標客戶群定位獵取條件：產(chǎn)品平均總價50萬元交通用時40分鐘車程產(chǎn)品屬性：第二居所具備投資功能體驗溫泉文化與中國文化目標客戶的表象：經(jīng)濟能力：度假型溫泉酒店式公寓中，客群是各行各業(yè)的中高層人士，他們有一到兩套第一居所，享受生活的意識較為強烈。他們處在金字塔置業(yè)消費體中的中、上層，能夠承受3000-8000元的房款月供，50-100萬元左右的總房款。南彩項目中的，度假型溫泉酒店式公寓，也是為那個人群量身打造，使產(chǎn)品和需求達到了最大限度的符合。※行為特征：那個人群具有較高的教育水平，年齡層次上也較為年輕，對自己的以后充滿信心，喜愛都市生活，注重健康，社交活動多，有較高的文化素養(yǎng)和審美情趣，思想先進，不確定性、多變性、多元化較為明顯，在置業(yè)消費上追求方便多于舒適，喜愛追求、體驗嶄新的生活方式。※購買動機：購買此類方房產(chǎn)的客戶一般而言可分為2種類型：自用型、投資型。自用型：即購房動機是以滿足自身對居住的需求為主，不論是首次置業(yè)依舊二次（含多次）置業(yè)，均是自己居住。包括作為第二居所。投資型：購買房產(chǎn)是作為一種投資方式，購買后房產(chǎn)用于出租或出售。因此投資回報率將是其購買物業(yè)最看重的問題。此類客戶將是我們的重要的目標客戶群體。針對本案客群的特征我們認為投資性型客戶將會是本案的重要組成部分，本案投資客也可分為兩種：自用型投資客：由于本案的客戶是以全球500強企業(yè)駐華機構(gòu)、國內(nèi)私營企業(yè)主、外企白領(lǐng)、外省市駐京負責人為主，他們有穩(wěn)定的收入、對生活品味有較高的要求。純投資型客戶：對產(chǎn)品本身特不的熱愛，并對產(chǎn)品的投資價值有自己獨到的見解。我們的產(chǎn)品投資打算也是其關(guān)懷的重點。

企業(yè)CampDavid企業(yè)CampDavid位于該用地范圍的河岸東側(cè)，占地約110畝。在獨棟不墅的基礎(chǔ)上，企業(yè)CampDavid以商務(wù)會議、企業(yè)非正式談判及休閑娛樂為主。功能設(shè)施有客房、會議廳、圍合式大型湯池等，去掉廚房等生活設(shè)施，每棟可考慮設(shè)計相對獨立的四至八個套房。面積400—500平方米一棟。空間結(jié)構(gòu)分析組團形式：企業(yè)CampDavid項目容積率可相對降低，套數(shù)較少，因此，可按照組團圍合的方式來設(shè)計。但具體到每棟，又可通過不同方位的布置，獲得較大的獨立性。在結(jié)合每套會所中都具有的大水景和溫泉的特點，以及新中國風的形式加以定位，空間的組合應(yīng)具有院落圍合的狀態(tài)，而在圍合中，又有與外界交流的過度空間。交通組織分析在交通組織上應(yīng)盡量考慮道路寬敞和安全性。同時，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題。出入口:要考慮到客流量的問題，在西北角和正南方向分不設(shè)置出入口，并進行封閉式治理。車行道：在組團外圍，設(shè)計單行線的環(huán)形車行通道。通過降低車道土地標高或抬高建筑和人行通道標高，在通過綠化帶將車行道與人行道以及建筑物進行有效隔離，提高小區(qū)交通安全。在入戶方向上，與人行通道分開，處于不同的方向。人行道：其出入戶門與車行道分離，差不多處于內(nèi)環(huán)。通過組團內(nèi)部，沿中心水系設(shè)計環(huán)形步行道，設(shè)立景觀涼亭。其用地標高要高于車行通道，并用較高大的植物形成林蔭步道。停車位：設(shè)置地下停車場和地上臨時停車場，并設(shè)立地下車庫出口和地上車位出口，同時在組團入口處設(shè)立訪客車位。樓型設(shè)置企業(yè)CampDavid外型采納中式建筑風格。墻面以開敞的采光窗和磚墻交錯的表面，將相鄰水岸景觀盡收眼底。外型以簡潔、開闊的設(shè)計風格為主。產(chǎn)品的樓型在豎向設(shè)計上，可設(shè)計二層半的樓體。在采取中式建筑圍合的方式中，依照產(chǎn)品的不同功能、區(qū)域，設(shè)計不同的院落組合模式。標準層層高標準層3300mm戶型設(shè)計建議及配比將客房、會議廳、圍合式大型湯池等設(shè)施以動靜區(qū)域形式分開設(shè)計。在客房戶型設(shè)計時盡量考慮房間的開闊、簡潔；會議廳及多功能廳在設(shè)計中要考慮到功能性、有用性和舒適性；圍合式大型湯池的設(shè)置應(yīng)盡量考慮房間所占據(jù)的空間是否開闊、豁亮、通透等。外立面風格在與組院式溫泉不墅相統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，增加部分公建的元素，如直線的增加和規(guī)則塊面的運用。目標客戶群定位目標消費群： 從目前項目客源統(tǒng)計來看，消費主體差不多為北京本地的企業(yè)。因此，企業(yè)CampDavid要緊市場的目標消費群應(yīng)以北京企業(yè)的客戶為主。目標消費群對產(chǎn)品的使用形式：目標消費群為大中型知名企業(yè)，這些企業(yè)以買斷產(chǎn)品的使用權(quán)為要緊使用方式。企業(yè)擁有的資產(chǎn)量足以讓他們在那個地點達到預(yù)期的目標和追求更高的生活品位，對其產(chǎn)品的同意力是極強的。需求分析：本產(chǎn)品的功能定位于企業(yè)平常和重要時期在此進行的非正式會議或活動。在以往同類市場中,項目一般不具備較優(yōu)越的自然風光,在規(guī)模上也不能滿足高端消費群體。在企業(yè)進行重大活動或會議時，其效果不為理想。這就意味著他們需要更大的彈性空間更優(yōu)越的地理環(huán)境和完善的配套設(shè)施，需要具有特色的環(huán)境來滿足他們更高的需求。因此，一個靜謐舒適的環(huán)境便是企業(yè)休閑、度假、公關(guān)和進行高峰會議的最佳選擇。時刻：平常、重要活動時期 方式：會議、非正式洽談、渡假

坡地型溫泉獨棟用地分析用地范圍：本項目小獨棟用地范圍包括整個用地部分的中、西部分以及酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓的北部，中心水系的西南側(cè)。地塊現(xiàn)狀：該用地范圍內(nèi)目前差不多為平坦的農(nóng)用地，是以后進行產(chǎn)品建設(shè)時需要進行地形的改造，通過土方的自我平衡，造就高低起伏的坡地狀態(tài)。項目地塊差不多上是南北走向的平坦地勢,在此地塊中有一條寬約2米的水渠，同時在水渠的西側(cè)有大量的成年的白楊樹。小獨棟的用地總占地面積約為20萬平方米。小獨棟總經(jīng)濟規(guī)模：總用地面積約為200,100㎡容積率約為0.3建筑面積約為60,030㎡總套數(shù)約為300套用地性質(zhì)：從該用地范圍的性質(zhì)來看，是屬于一期311畝以外的土地，目前仍然屬于租用地，在以后開發(fā)建筑時，需要將該用地改變?yōu)?0年商品房用地。目標客戶群定位※客戶群區(qū)位分析：本類型產(chǎn)品所針對的目標消費群體應(yīng)該是東北四、五環(huán)周圍所遍布的TOWNHOUSE產(chǎn)品的潛在客戶，這些客戶多為ＣＢＤ、北部輻射區(qū)和北三環(huán)及亞北地區(qū)的高端白領(lǐng)階層（多層類住宅吸納對象）；高級白領(lǐng)或私企業(yè)主（Townhouse物業(yè)主力吸納對象）；以及東三環(huán)附近的使館區(qū)內(nèi)的外籍人士；隨著2008年奧運會的臨近、空港產(chǎn)業(yè)圈的逐步形成以及順義新城的建設(shè)等利好因素，將會對區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)形成強勁的產(chǎn)業(yè)支持。※目標客戶人群的特性：本產(chǎn)品的目標客戶群大致具有：理性、低調(diào)、有較高的文化修養(yǎng)和品位，首先要把時刻和精力更多地花在工作和事業(yè)上，雖講他們對那種頂級不墅生活也可能有一種殷切的向往，但這部分群體對現(xiàn)實生活抱著一種務(wù)實的態(tài)度，他們特不明確自己時期性生活目標，但事業(yè)和工作的壓力又促使他們追求不墅生活的閑適來放松和緩解這種壓力，小獨棟產(chǎn)品正好搭建起了如此一種平臺：它有著和不墅一樣的生活品質(zhì)，獨門獨戶。不墅一般作為第二居所來使用，需要時刻來支撐，而時刻卻正是他們最寶貴的東西，低密度、小面積、低總價的小獨棟特不適合他們的這種心理需求。目標客戶人群的心理需求：第一，有用性與炫耀性緊密聯(lián)系，中等收入人群，對各種需求的有用性要求是必不可少的。所謂炫耀確實是品位，炫耀是特不正常的一種社會心理，大伙兒將居所作為定位自己身份、品位的標志。第二，住房強調(diào)私密性與交流空間的融合。這就要求在住宅的設(shè)計里面既要強調(diào)它的私密性，同時也要強調(diào)有特不合適的交流的空間。這種交流的空間不僅僅局限于家庭，還包括鄰里、同事或者是同好的交流。第三，我們要注意那個人群有一個顯示自己成功的標志，確實是小孩的教育，我們的中產(chǎn)階級當中有特不多變的、特不前沿的觀念，還有最不可動搖的家居生活當中專門傳統(tǒng)的東西。第四，確實是個性化。個性話的讓目標客戶產(chǎn)生與眾不同得※目標客戶人群二次置業(yè)分析二次置業(yè)一般細分為自住型、度假型和投資型三類，其中比較普遍的是自住型和投資型。不同的二次置業(yè)者之間呈現(xiàn)出相當強烈的個性化差異。自住型二次置業(yè)者對物業(yè)的要求更高，同時更注重物業(yè)的舒適、環(huán)境的優(yōu)美和配套的完善，同時對交通也表現(xiàn)出一定程度的敏感。即是為了改善居住環(huán)境，進行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己更中意的住宅，強調(diào)檔次。投資型二次置業(yè)者則對物業(yè)以后的升值空間、地段和交通比較敏感，并對整個地區(qū)的租金價格、對投資回報率更為關(guān)注。也確實是買了房子以后，進行一定的裝修，再租出去賺鈔票，或買房后，等待時機出售賺鈔票?？臻g組織結(jié)構(gòu)建議組團形式：2期所開發(fā)的溫泉小獨棟合計約300套，開發(fā)模式為組團內(nèi)設(shè)造型各異的中央水景和綠化，使戶戶觀水（觀水露臺）?？臻g構(gòu)成：單戶空間構(gòu)成中，小獨棟與組院式溫泉不墅有較大的差不，要緊體現(xiàn)在空間的構(gòu)成是房屋與圍墻形成圍合，而因其面積小而不必做到房屋與房屋之間的圍合，而在圍合中，通過圍墻的通透性與外界有交流的過度空間。因此在空間的組合上，應(yīng)具備以下差不多元素：院落空間：作為私屬景觀的營造，以及室外休閑娛樂的空間。包括院內(nèi)水景和綠化的營造。其構(gòu)成依靠建筑和圍墻共同圍合而成。在其圍墻部分，不應(yīng)采取純粹中式的完全封閉狀態(tài)，而應(yīng)有足夠的通透性。同時其造型元素應(yīng)盡量選取中國建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木質(zhì)格柵窗等，作二方連續(xù)的段落式構(gòu)成。同時通過綠植和爬藤植物，使圍墻獲得自然而豐富的效果。開放式交通空間：院落內(nèi)的道路。室內(nèi)交通空間：連接各居室的通道和樓梯等。私密性泡湯空間：在室內(nèi)臥房旁設(shè)立，必須要采光通風設(shè)備。會客空間：與來客進行交談和宴會的空間。家庭活動空間：家人共同活動、交談、交流的空間。就餐空間：分為早餐空間和正餐空間，以及小型酒吧等間餐空間。衛(wèi)浴空間：包括公共衛(wèi)生間和私密性衛(wèi)生間。廚房空間：包括中餐和西餐。觀景空間（陽臺與露臺）：家在景里、景在家里。娛樂空間：體育、棋牌、音像等空間。交通組織建議交通組織上應(yīng)強調(diào)其私密性和安全性。同時，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題。出入口:應(yīng)有獨立的出入口，進行封閉式治理。建議在每一期的組團中，都設(shè)立單一出入口,保持其私密性。車行道：在組團外圍，設(shè)計單行線的環(huán)形車行通道。通過降低車道土地標高或抬高建筑和人行通道標高，在通過綠化帶將車行道與人行道以及建筑物進行有效隔離，提高小區(qū)交通安全，同時防止其噪音和視線對居住區(qū)內(nèi)的干擾。在入戶方向上，與人行通道分開，處于不同的方向。人行道：其出入戶門與車行道分離，差不多處于內(nèi)環(huán)。通過組團內(nèi)部，沿中心水系設(shè)計環(huán)形步行道，設(shè)立景觀涼亭,滿足園區(qū)業(yè)主有觀景之處。其用地標高要高于車行通道，并用較高大的植物形成林蔭步道。停車位：差不多停車入戶。分不在室內(nèi)車庫和室外停車場設(shè)立停車位，同時在組團入口處設(shè)立訪客車位。樓型設(shè)置及比例專門多消費者不禁發(fā)出如此的疑問：小獨棟到底是Townhouse升級版依舊不墅簡裝版？我們的答案是小獨棟的價位介乎Townhouse和不墅之間，同時又具有二者的優(yōu)勢和特征。小獨棟出現(xiàn)開啟了中國式不墅市場的新篇章，它填補了不墅市場的一個空白，使不墅市場也差不多形成了一個無縫鏈接。小獨棟產(chǎn)品已不是一種概念，而是一種實實在在的產(chǎn)品形態(tài)，是真實展現(xiàn)在世人面前的一種高尚生活，它嚴格區(qū)不于不墅產(chǎn)品和TownhouseＥ產(chǎn)品，是一個徹完全底的中國本土化產(chǎn)品。建筑層高從總體來看，小獨棟的平均建筑面積約200平方米，首層層高：3000mm二層層高：標準3000mm，坡屋頂斜面部分2200mm

組院式溫泉不墅用地分析用地范圍：本項目組院式不墅用地范圍包括東部、東北部、北部以及河道東岸之臨河帶。地塊現(xiàn)狀：該用地范圍內(nèi)目前有成型的沿河林帶，是以后進行產(chǎn)品建設(shè)時需要保留的部分。此外，該用地范圍的河道還未進行改造，也是以后產(chǎn)品建設(shè)時必須進行整改的部分。河岸東側(cè)地段緊靠紅線，也直接與紅線外村落相連接，在以后的臨河不墅建筑時，必須做到視線的遮擋，以及對各種干擾因素（如噪音、人流等）進行阻隔，以保證獨立不墅的私密性和尊貴感。項目地塊狹長，為南北走向的平坦河岸地勢,綠化環(huán)境及生態(tài)植被保持原始狀況,空氣中能聞到的只是大自然的味道,不墅用地范圍總占地面積約為33萬平方米,水、電、氣等市政設(shè)施缺乏。組院式不墅總經(jīng)濟規(guī)模：總用地面積約為400200—533600㎡容積率約為0.17建筑面積約為68034—90712㎡總套數(shù)約為136—181套用地性質(zhì)：從該用地范圍的性質(zhì)來看，是屬于一期311畝以外的土地，目前仍然屬于租用地，在以后開發(fā)建筑時，需要將該用地改變?yōu)?0年商品房用地，這就要求開發(fā)商完成土地產(chǎn)權(quán)的報批工作。產(chǎn)品差異化開發(fā)的可能:本地塊位于順義區(qū)空港經(jīng)濟圈內(nèi),更為全北京極其稀有的，擁有超大水面的溫泉度假項目，去除地塊區(qū)位優(yōu)勢外，從環(huán)境而言,靜僻，隱秘，清新，自然，氣候宜人。因此，該類產(chǎn)品的設(shè)計和建筑，應(yīng)在充分保留原有的綠化生態(tài)的基礎(chǔ)之上，充分展示中國文化最精髓的哲學理念，使建筑與環(huán)境相依相容,交互輝映,能達到天人合一的和諧與統(tǒng)一.空間組織結(jié)構(gòu)建議組團形式：由于該類產(chǎn)品容積率極低，套數(shù)極少，因此，可在每一個分期中按照組團圍合的方式來設(shè)計。但具體到每一戶，又可通過不同方位的布置，獲得較大的獨立性。具體而言：2期和3期所開發(fā)的組院式溫泉不墅分不約60-80套，每一期中，除部分臨水不墅外，其余非臨水部分可分為2-3個非規(guī)則圓形組團，每一個組團內(nèi)都有造型各異的中央水景和綠化，使戶戶觀水（觀水露臺），且擁有私屬的小型水面。臨水不墅自成非圍合的線形組團，建立私屬的碼頭，使大水面成為業(yè)主私有。空間構(gòu)成：單戶空間構(gòu)成中，結(jié)合項目具有的大水景和溫泉的特點，以及新中國風的定位，空間的組合應(yīng)具有院落圍合的狀態(tài)，而在圍合中，又需要有與外界交流的過度空間。因此在空間的組合上，應(yīng)具備以下差不多元素：禮儀空間：包括院門及門廳，作為出入的禮儀預(yù)備和對外接洽的差不多接待。院落空間：作為私屬景觀的營造，以及室外休閑娛樂的空間。包括院內(nèi)水景和綠化的營造。其構(gòu)成依靠建筑和圍墻共同圍合而成。在其圍墻部分，不應(yīng)采取純粹中式的完全封閉狀態(tài)，而應(yīng)有足夠的通透性。同時其造型元素應(yīng)盡量選取中國建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木質(zhì)格柵窗等，作二方連續(xù)的段落式構(gòu)成。同時通過綠植和爬藤植物，使圍墻獲得自然而豐富的效果。半開放式交通空間（過渡空間）：開放式門廳或建筑與院落之間的回廊或通廊?？赏ㄟ^玻璃或合頁窗進行封閉或半封閉。開放式交通空間：院落內(nèi)的道路和跨水小橋。室內(nèi)交通空間：連接各居室的通道和樓梯等。開放式泡湯空間（戶外風呂）：可考慮在院內(nèi)水景旁設(shè)立，取其自然風味。私密性泡湯空間：在室內(nèi)臥房旁設(shè)立，必須要采光通風設(shè)備。會客空間：與來客進行交談和宴會的空間。家庭辦公空間：考慮設(shè)立私密性的書房和密室，包括各種商務(wù)通訊網(wǎng)絡(luò)和理財空間。家庭活動空間（起居）：家人共同活動、交談、交流的空間。就餐空間：分為早餐空間和正餐空間，以及小型酒吧等間餐空間。衛(wèi)浴空間：包括公共衛(wèi)生間和私密性衛(wèi)生間。廚房空間：包括中餐和西餐。觀景空間（陽臺與露臺）：室內(nèi)與室外的過渡連接空間?？稍诼杜_上設(shè)計戶外湯池，一邊享受溫泉的慰籍，品嘗風味美食，一邊觀賞天高水闊的湖光山色，林森花繁的自然美景，造就能讓人充分享受且無法比擬的人間妙境。娛樂空間：體育、棋牌、音像等空間。交通組織建議作為本項目最高端的產(chǎn)品類型，在交通組織上應(yīng)強調(diào)其私密性和安全性。同時，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題。出入口:應(yīng)有獨立的出入口，進行封閉式治理。建議在西南和正西的不墅產(chǎn)品組團中，都設(shè)立單一出入口,保持其私密性。遠期從和東岸之南端沿河進入。車行道：必須在組團外圍，設(shè)計單行線的環(huán)形車行通道。通過降低車道土地標高或抬高建筑和人行通道標高，在通過綠化帶將車行道與人行道以及建筑物進行有效隔離，提高小區(qū)交通安全，同時防止其噪音和視線對居住區(qū)內(nèi)的干擾。在入戶方向上，與人行通道分開，處于不同的方向。人行道：其出入戶門與車行道分離，差不多處于內(nèi)環(huán)。通過組團內(nèi)部，沿中心水系設(shè)計環(huán)形步行道，設(shè)立景觀涼亭,滿足園區(qū)業(yè)主有觀景之處。其用地標高要高于車行通道，并用較高大的植物形成林蔭步道。停車位：差不多停車入戶。設(shè)立室內(nèi)車庫和室外車位各一個，同時在組團入口處設(shè)立訪客車位。樓型設(shè)置及比例建筑是人類詩意棲居的象征性和符號化的統(tǒng)一。組院式溫泉不墅提供與周圍樹林互映的360度的視角，住宅的墻面以其開敞的采光窗和磚墻交錯的表面，將周圍樹林景觀盡收眼底，人們在樹林間起臥棲居。設(shè)計坡地上的住宅，中間的分段踏步走廊貫穿始終，兩側(cè)交錯筑臺，臺上分不安排使用性質(zhì)各不相同的房間，房間與室外平臺層層跌落，直落地面，各層房間都可望到中心水景，互不遮擋?？缮贤{天、下觀碧水，情趣豐富。產(chǎn)品的樓型在豎向設(shè)計上，可設(shè)計一層半或二層半的樓體。每戶都必須采取中式建筑圍合的方式。依照產(chǎn)品的不同大小，設(shè)計不同的院落組合模式。具體如下：建筑層高從總體來看，組院式溫泉不墅的面積較大，因此，需要有更高的層高要求，具體如下：首層層高：3300mm二層層高：標準3300mm一、二層挑空：標準6600mm。戶型設(shè)計建議及配比在戶型設(shè)計中，需要考慮多變的空間形式。每個房間簡潔、開闊，設(shè)有景觀露臺、陽臺或陽光室；各個房間的環(huán)境都不盡相同，有些坐落在樹叢間；有些則向南面的景觀開放；有些能透過兩層高的空間看到黃昏落日；另一些則可向下看到中央的門廳，提供全然不同的感受。入口處設(shè)有等候空間、中央門廳，充分的公共區(qū)域足以提供親切的空間。客廳為超大開間，豪華氣派，配以大面積開敞的中式格柵窗盡享窗外美景。餐廳占據(jù)最開敞的空間，能夠觀水景、賞飛鳥。主臥房設(shè)立帶浴缸的陽光房，弧型景觀窗，夜晚枕著蟲鳴、水聲、鳥啼入夢。戶型設(shè)計節(jié)點建議如下：錯躍結(jié)合：為使空間錯落變化，可將躍層和錯層設(shè)計在一個戶型中。地下與一層挑空設(shè)計：特不是在接近門廳部分，通過挑空使空間流通。當主人在地下一層進行娛樂活動時能照顧到客人的到訪和其他空間的狀況。雙錯層設(shè)計：既為一錯二，二錯三的連環(huán)錯動，使空間轉(zhuǎn)折變化，形成豐富效果。錯高臺設(shè)計：取中部挑空，使兩邊形成錯層高臺，遙相呼應(yīng)。并可在高臺設(shè)計湯池。多角采光：老的中式建筑最大的問題在于采光。因此，可采取多角采光的設(shè)計方式，形成連續(xù)采光窗和多點段落式采光窗，讓不同朝向的光線和景色進入室內(nèi)，既解決老中式建筑采光不足的問題，同時也使室內(nèi)景觀獲得極大提升。頂部采光：在閣樓、湯池和浴室的部分進行頂部采光，讓月光和星光傾瀉入夢中，回復(fù)兒時的純真幻景。底角采光：在二層以上，可設(shè)計突出部，在底角形成采光面，打破常規(guī)，獲得異樣的享受。房屋內(nèi)設(shè)表：戶型面積戶型功能300M2400M2500M2600M2700M2800M21000M2戶型朝向（坐北朝南）√√√√√客廳/起居室（層高）6米√√√√客廳/起居室（層高）4.5米√√√入口門廳Entryhall√√√√√√√門廳foyer√√√√√√√走廊gallery√√√√√√接待室Receptionroom√√√√會談室Conversationroom√√√客廳Gatheringroom√√√√√√√廚房kitchen√√√√√√√餐廳dinningroom√√√√√√√早餐室Breakfastroom√√√√√√正餐廳formaldinning√√√√酒吧wetbar√√√√√√點心吧snackbar√√√壁爐fireplace√√√√√√主臥房masterbedroom√√√√√√√主衛(wèi)生間masterwashroom√√√√√次衛(wèi)生間his/her√√√√√主浴室masterbath√√√√√√√主湯池masterhotspringpool√√√√√√√次浴室his/her√√√√√次湯池his/herhotspringpool√√√√√主臥起居室masterlivingroom√√√√客臥房secondbedroom√√√√√√√客用衛(wèi)生間custmorwashroom√√√√√√√客用湯池custmorhotspringpool√√四居室4bedroom/4衛(wèi)√√√五居室5bedroom/5衛(wèi)√六居室6bedroom/6衛(wèi)√√√起居室livingroom√√√√√√更衣室dressroom√√√√√√√步入式衣櫥walk-incloset√√√√√桑拿間sauna√√√√日光浴室solarium√√√化妝間powderroom√√√√√洗衣房laundry√√√√√√√視聽室mediaroom√√√√√休息廳lounge√√√活動室activitiesroom√√√√√√護理室nurseryroom√√√工作室workshop√√√√√√√辦公室office√√√√書房library√√√√√√√空調(diào)室AirCond√√√√√√√儲藏室bunkroom√√√√√√√雜物間utilityroom√√√√√工人房workerbedroom√√√√√√√閣樓loft√√√√√車庫garage√√√√√√√電梯√√√房屋外設(shè)表戶型面積戶型功能300M2400M2500M2600M2700M2800M21000M2庭院courtyard√√√√√√√游廊veranda√√√√√有頂回廊coveredporch√√√√√√√花房greenhouse√√√花池green√√√√√√√私人花園privacygarden√√√√√√√庭院就餐區(qū)patiodinning√√√√涼亭alcove√√√√休閑平臺entertainmentterrace√√√√√陽臺balcony√√√√√√√露臺deck√√√√√√√戶外風呂√√√√√√√面積配比建議:總面積(㎡)分配比例分配面積(㎡)單風光積(㎡)棟數(shù)907125%4535.61000510%9071.28001010%9071.27001215%136066002115%136065002520%181424004025%2267830070總計：100%183外立面風格作為具有中式庭院的組院式溫泉不墅產(chǎn)品，它的總體立面效果應(yīng)該與周圍的景觀融為一體，充分體現(xiàn)“天人合一”的和諧思想。也確實是講，它應(yīng)該是隱藏在濃蔭之中，倒映在波瀾微興的水色藍天里。房子和景觀互為表里，不可分割。樹木裝點了房子，而房子又襯托出樹木的婆娑風姿。水潤澤了房子，而房子又讓水獲得了另類的生命意象。加上溫泉所升騰起的氤氳氣霧，一切恍如夢中的仙境，讓你我不由自主地沉醉。在如此的意境中，房子不能是孔武有力，也不是強硬得要從周圍的環(huán)境中沖殺出來，而應(yīng)該是和氣的，潤澤的，如漂亮而善解人意的女孩，讓人放下一切矜持和防衛(wèi)，融入它的懷抱中。因此，組院式溫泉不墅的立面，需要有一種總體的要求：立面材質(zhì)：應(yīng)該是原生的材料。盡量多用天然的石材和木材。在磚瓦的運用上，盡量使用質(zhì)感較為粗糙的陶磚和陶瓦。如宜興陶土燒制的粗陶。體現(xiàn)一種天然和非人工的質(zhì)樸。立面色彩：石材可使用灰青石片巖、紅花崗石、金絲黃花崗石以及火山巖觀音石等；大理石可采納象牙白、乳黃色等；陶磚陶瓦可選用紫褐色和褐紅色等；木材可選用紅木、花梨木、胡桃木和黃白色的自然木色。色彩的搭配盡量在和諧色中進行變化，而盡量減少對比色的運用。立面構(gòu)成：不可整齊劃一，而應(yīng)該通過木質(zhì)的直線元素來界定立面的塊面范圍。同時讓石材構(gòu)成非規(guī)則的飛白效果，再通過陶磚陶瓦來統(tǒng)一整體感，形成整體和諧而又有微妙變化的自然意境。此外，在立面造型上，通過空間的前凸與退縮達到豐富的光影效果。如上層局部的突出和露臺的層層退縮。造型門窗：門窗的造型是最能體現(xiàn)風格趨向的關(guān)鍵所在，因此，門窗都必須選擇具有典型中式風格的歷史元素，如：月洞門、門輔首、銅釘、寬銅條；八角窗、扇型窗、方花窗、長花窗、格柵窗等，但應(yīng)幸免各種元素中過于繁復(fù)的造型方式，盡量簡潔。開窗面大而豐富，窗臺高度應(yīng)低于一般設(shè)計，同時其造型具有多樣性變化。陽臺和露臺：陽臺可做封閉式合頁窗，可計算面積。而露臺作為不計算面積的贈送部分，可在女兒墻上做出具有中式木格柵的扶手欄桿，并鋪裝陶磚。設(shè)置花槽和花架，使景觀綠化脫離平面束縛而與建筑結(jié)合，形成立體綠化的概念。并使得建筑、人和綠化獲得優(yōu)美而和諧的相互映襯關(guān)系。屋頂：由于戶與戶之間距離較遠，各戶之屋頂可單獨考慮。但也應(yīng)突破傳統(tǒng)中式建筑大屋蓋的壓抑和沉重，進行分解變化，與樹木配合，形成錯落的天際線效果。裝修建議作為本項目最高端的產(chǎn)品，建議采取定制化精裝修方案，制定統(tǒng)一的價格標準，業(yè)主可依照自己的喜好選擇不同的風格和搭配方式?？傮w來看，組院式溫泉不墅的裝修價格標準按成本計算為2000元/㎡（包含湯池和溫泉設(shè)備在內(nèi)）。對外報價為2500元/㎡。在定制化模式中，業(yè)主必須依照樣板間的裝修方案進行選擇。由開發(fā)商統(tǒng)一裝修。目標客戶群定位?高價位市場的目標客戶群的需求:在高價位的市場消費群的購房需求