開發(fā)報建策劃運營管理中心2019.4目錄CONTEXTS010203全階段開發(fā)報建流程項目開發(fā)報建策劃開發(fā)報建專項計劃開發(fā)報建策劃01全階段開發(fā)報建流程全階段開發(fā)報建流程方竣施備案工及批許產(chǎn)復可證階階辦段段理階商品房價格備案表房屋面積預測商品房預售許可證項目獲取段出讓合同簽訂項目立項建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)商土劃品地許預建設(shè)用地規(guī)劃許可證各專業(yè)審查意見日照分析報告施工圖審查合格書質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案證建筑工程施工許可證分項驗收綜合驗收檔案報送配套用房移交竣工備案大產(chǎn)證出可售讓

國有土地使用權(quán)證階階階段規(guī)劃方案批復段段全階段開發(fā)報建流程開發(fā)項目備案（立項）工作任務

獲取項目立項批復前置條件

繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能評估報告及專家評審意見辦理部門

發(fā)改局辦理時間

5個工作日所需資料：1、營業(yè)執(zhí)照；2、組織機構(gòu)代碼證；3、項目備案請示報告（自擬）；4、企業(yè)投資項目備案申請表；5、節(jié)能評估報告及批復；6、提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要點）、支付土地出讓金憑證及復印件等。備注：全階段開發(fā)報建流程國有土地使用權(quán)證工作任務

獲取國有土地使用權(quán)證前置條件

繳納出讓金和契稅、簽訂土地出讓合同辦理部門

國土局辦理時間

30個工作日所需資料：1、土地登記申請書一套；2、國土土地使用權(quán)出讓合同（補充合同）；3、出讓土地使用范圍圖（原件）；4、勘測定界成果報告書（原件）；5、收回國有土地使用權(quán)公告（分局出具或市國土局官網(wǎng)上打?。?；6、出讓金繳費發(fā)票（出具原件、收取復印件，加蓋公章）；7、契稅發(fā)票（原件）；8、交地確認書和附圖（原件）；9、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；10、法定代表人、代理人身份證；11、立項批文、環(huán)評批復（出讓合同第14條有約定的需提供）。備注：全階段開發(fā)報建流程建設(shè)用地規(guī)劃許可證工作任務

獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證前置條件

立項批文、土地出讓合同辦理部門

規(guī)劃局分管分局辦理時間

10個工作日所需資料：1、組織機構(gòu)代碼證1份；2、《建設(shè)項目基本信息表》1份；3、《規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審批事項申請表》1份；4、現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應在地形圖上標出擬用地范圍，并加蓋建設(shè)單位公章；5、土地出讓合同1份；6、項目批文1份；7、其他需提供的文件。備注：全階段開發(fā)報建流程建設(shè)工程規(guī)劃許可證工作任務

獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證前置條件

立項批文、土地證辦理部門

規(guī)劃局分管

辦理時間

15個工作日分局所需資料：1、《項目規(guī)劃審批事項申請表》1份；2、國土證

1份；3、立項文件1份；4、總平面定位圖4份和建筑施工圖（平、立、剖面、基礎(chǔ)圖）3套；5、數(shù)字申報項目提交《建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》；6、《建筑節(jié)能審查回復意見書》1份；7、規(guī)劃條件及方案審定意見（或上一輪施工圖審查意見）中要求提交的相關(guān)材料。備注：全階段開發(fā)報建流程建筑工程施工許可證工作任務

獲取建筑工程施工許可證前置條件

規(guī)劃許可證、消防審查意見、圖審合格證、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案證辦理部門

住建局辦理時間

10個工作日所需資料：1、國土證；2、規(guī)劃許可證；3、施工現(xiàn)場情況說明；4、總包中標通知書、監(jiān)理中標通知書；5、消防設(shè)計審查合格意見；6、圖審合格意見；7、節(jié)能備案表；8、質(zhì)量監(jiān)督通知書、安監(jiān)備案通知書；9、總包安全生產(chǎn)許可證；10、施工方案報審表；11、設(shè)資金落實證明；12、程社會保障費繳納證明（由甲方代繳代扣）。備注：全階段開發(fā)報建流程商品房預售許可證工作任務

獲取商品房預售許可證前置條件

取得規(guī)劃證、工程達到預售條件、物價批復、物業(yè)招標辦理部門

房管局所需資料：辦理時間

7個工作日1、商品房預售申請書；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；4、國有土地使用證及國有土地使用權(quán)出讓合同；5、建設(shè)項目批文；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建設(shè)工程施工許可證、施工合同、施工進度說明；8、預售款監(jiān)管合同；9、前期物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議備案證明、物管公司資質(zhì)證書、物業(yè)管理區(qū)域備案表；10、商品房共有共用部位審核表（207室）；11、商品房預售方案、資金投入證明；12、房屋建設(shè)工程白蟻預防臨時證明；13、物價批復、價格表。備注：全階段開發(fā)報建流程竣工備案工作任務

獲取竣工備案合格證前置條件

質(zhì)監(jiān)站竣工驗收通過辦理部門

建設(shè)局辦理時間

20個工作日所需資料：1、房屋建筑工程竣工驗收備案申請書；2、工程竣工報告（施工）；3、工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告；4、單位工程竣工驗收報告；5、建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量驗收記錄；6、人防工程竣工驗收備案證明文件；7、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；8、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄；9、環(huán)保部門認可文件；10、施工圖設(shè)計文件審查合格書；11、建設(shè)工程檔案專項驗收意見書；12、防雷裝置驗收合格證；13、工程質(zhì)量保修書；14、住宅質(zhì)量保證書、使用說明書發(fā)放承諾；15、工程款支付情況表。備注：開發(fā)報建策劃02項目開發(fā)報建策劃房地產(chǎn)開發(fā)報建策劃01各階段注意點020304報建組織策劃風險分析費用統(tǒng)計各階段開發(fā)報建注意點擴初階段工規(guī)證階段方案階段1、充分了解地塊規(guī)劃要求，綜合當?shù)馗餍袠I(yè)部門的設(shè)計規(guī)范和相關(guān)法規(guī)，制定具有可實施性的方案。1、關(guān)注抗震、民防、環(huán)衛(wèi)、住宅保障等部門意見。設(shè)計院通常習慣使用國標，不重視地方標準，對于審批意見不能落實。1、關(guān)注規(guī)劃與房產(chǎn)兩大部門就面積認定的口徑，在防止建筑面積超容的同時最大化可售面積。（例如，盡可能分攤地上公建至地下，增加可售面積）2、除規(guī)劃、土地，還要把控綠化、交通、交警、環(huán)保、消防、衛(wèi)生的征詢。3、建議方案征詢結(jié)束后，迅速組織基坑維護單位、設(shè)計院準備下階段征詢資料。2、常有項目在這一階段已經(jīng)違章開工，經(jīng)過報建公關(guān)，相關(guān)征詢可能僥幸通過，但卻無法反饋至施工圖中，予以現(xiàn)場實施，導致驗收時存在隱患。2、關(guān)注公建配套用房面積滿足指標。前期搶節(jié)點完成施工圖，導致物業(yè)招投標或交付時，因公建用房面積不滿足指標，往返調(diào)整規(guī)劃，最終反而是多花時間，影響運營節(jié)點。案例：某項目在交通征詢中因設(shè)計規(guī)范使用版本問題，導致實際缺少200個車位，重新調(diào)整方案，不僅耗時，還要增加4000萬成本。通過專家評審會加公關(guān)，將批文中“需”增加調(diào)整為“宜”增加，雖然得以辦理規(guī)證，但為后期驗收埋下重大隱患。案例：某項目，因設(shè)計院抗震軟件達不到抗震規(guī)范要求，導致部分樓棟在結(jié)構(gòu)設(shè)計中抗震超限，修改后報抗震專項評審，此時已違章開工，造成部分樓棟結(jié)構(gòu)植筋，增加成本費用。各階段開發(fā)報建注意點綜合驗收階段施工證階段預售證階段消防驗收：1、景觀通病，將消防車道做成隱形通道，采用塑料植草格上鋪草坪方式，無法滿足驗收要求。2、售樓處、會所通病，未報審消防精裝審圖先建，1、提前安排外部招投標與四證前節(jié)點有機結(jié)合，先設(shè)計招標后勘察招標，審圖證之后施工監(jiān)理搭接招標。2、如有違章開工提前現(xiàn)場踏勘辦理處罰，力爭做到開標當日完成報監(jiān)及施工證。預測面積：施工圖房產(chǎn)審核工作前置，審圖公司審圖階段同步啟動房產(chǎn)面積核定，把所有問題控制在規(guī)證獲取前予以設(shè)計調(diào)整。確保施工證獲取后最短時間完成預測報告。導致無法驗收。綠化驗收：項目通病，綠化率永遠不滿足，先硬質(zhì)基層滿足消防，再改為綠化，再驗收后又改為車位。物業(yè)招投標：指標滿足物業(yè)及業(yè)委會面積配比，力爭區(qū)域劃分與物業(yè)外部招標同步。規(guī)劃驗收：1、規(guī)劃核準總圖、平面、立面圖與現(xiàn)場施工成果不符，驗收無法通過。2、擅自改變使用功能預售許可證：應當充分考慮工程進度，形象進度不滿足要求申請預售，存在較大投訴風險?？⒐浒福核行◎炇諉误w需無一疏漏；關(guān)注監(jiān)理總包合同注銷、社會保險注銷、墻體材料散裝水泥備案、節(jié)能備案；核對規(guī)證、審圖證、報監(jiān)表、施工證面積以及建設(shè)信息指標等，面積需完全吻合。案例：某樓盤結(jié)構(gòu)未封頂，迫于回款節(jié)點壓力，騙取進度鑒證報告，獲取預售證后，遭遇同行舉報，預售證被吊銷，同時也在政府主管部門留下了較差印象。各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收政府對接人員序號專項名稱驗收進度完成時間

責任部門

責任人備注12345678防雷驗收智能化驗收已通過檢測報告已取得初驗收已通過竣工測量基本完成無，只參加規(guī)劃驗收資料整理中無2017/11/82017/12/142017/11/30泛光照明（綜合）綠化驗收（綜合）城管驗收（綜合）環(huán)保驗收水保驗收國土驗收無檢測報告已取得，初定12月25日初驗收9人防驗收101112消防驗收交警驗收物業(yè)驗收檢測報告已取得無2017/12/82017/12/8已初驗收，整改中各階段開發(fā)報建注意點-綜合驗收政府對接人員序號專項名稱驗收進度完成時間

責任部門

責任人備注1314151617181920212223242526環(huán)衛(wèi)驗收（綜合）規(guī)劃驗收白蟻已初驗收，整改中2017/12/7各項已通過墻改無水已通水2017/11/52017/11/252017/11/222017/12/11電已通電氣管子完成主體質(zhì)監(jiān)站市政質(zhì)監(jiān)站通信竣工初驗已通過資料整理中，準備驗收無驗收，已完成安裝面積實測報告已完成，報告未出2017/11/25房產(chǎn)面積實測備案市建設(shè)檔案館備案竣工驗收聯(lián)合驗收各階段開發(fā)報建注意點-小結(jié)保證圖紙符合規(guī)范加強內(nèi)部溝通1、尊重政府強制性規(guī)范，尊重規(guī)劃核準圖“憲法”地位。施工圖出圖在全盤溝通交圈討論后再定稿，切勿為了搶開工時間和預售節(jié)點而忽視出圖質(zhì)量，帶來驗收隱患。01

032、加強公司內(nèi)部各專業(yè)條線交圈，報批專業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題及時整改，將問題扼殺在搖籃中。02

04按圖施工加強外部溝通1、對于相關(guān)征詢意見予以梳理，確保各相關(guān)部門的意見落實到后續(xù)設(shè)計深化及具體施工中。1、不定期邀請政府各相關(guān)職能部門人員組織進行強制性規(guī)范培訓。2、加強與政府推薦設(shè)備設(shè)施單位的聯(lián)動，充分發(fā)揮其公關(guān)能力。2、在確保出圖質(zhì)量的前提下，現(xiàn)場必須按圖施工，不得隨意修改。報建組織策劃-成立報建工作小組Controlcost區(qū)域領(lǐng)導開發(fā)報建部規(guī)劃設(shè)計方案、項目總體開發(fā)、運營等重大事項決策。1）整體開發(fā)組織協(xié)調(diào)，總體開發(fā)計劃制定、落實；2）行政部門對接，了解相關(guān)細則。投資拓展部簽署投資協(xié)議、拿地收地、爭取優(yōu)惠政策、前期政策咨成本合約部1）土方、樁基、監(jiān)理、總包等單位的提前確定，并完成合同；2）前期造價支援，土方、樁基、臨水、臨電等工程造價預估。工作小組詢。產(chǎn)品研發(fā)中心/工程技術(shù)部前期方案比選、設(shè)計，方案文本及施工圖設(shè)計，協(xié)助報建審批。綜合管理部提供人力資源保障。19報建組織策劃-成立報建工作小組區(qū)域職能部門部門姓名聯(lián)系方式項目部區(qū)域投資發(fā)展部部門姓名聯(lián)系方式區(qū)域設(shè)計管理部區(qū)域營銷客服部區(qū)域工程技術(shù)部項目負責人報建負責人工程負責人土建工程師水電工程師區(qū)域成本合約部區(qū)域財務管理部區(qū)域運營管理部項目資料員區(qū)域人力行政部區(qū)域法務部報建組織策劃-行政主管部門市規(guī)劃局市規(guī)劃局分管分局區(qū)住建局窗口-經(jīng)辦人-分管局

窗口

經(jīng)辦人

分管--窗口-經(jīng)辦-科長-分管局長長審批-局長審批副局長方案批復國土證

土地證

工規(guī)證

施工證

預售證市國土局市規(guī)劃局分管分局市房管局窗口收件-轉(zhuǎn)國土局信息中心-信息中心領(lǐng)導簽字-轉(zhuǎn)地籍處經(jīng)辦人-地籍處處長-信息中心制證窗口-經(jīng)辦人-分管副局長-局長經(jīng)辦人-科長-處長-分管副局長-局長報建組織策劃-行政主管部門行政主要領(lǐng)導干部及工作人員聯(lián)系方式部門縣委姓名電話愛好職務部門姓名電話愛好職務縣委書記正局長縣政府縣長副局長副局長副局長主任住建局國土正局長正局長副局長發(fā)改委城管局正局長正局長縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局副局長城規(guī)科副局長副局長大隊長主任消防正局長副局長財政局人防辦風險分析核心：如何做到集團要求與項目特性的統(tǒng)一，包括標準化流程、運營指標考核要求等。技術(shù)風險政策風險特殊風險方案合規(guī)性風險受政策影響的風險不可預估的意外風險1、規(guī)劃方案符合政府強制性規(guī)范2、保證各證記載數(shù)據(jù)的一致性3、保證圖紙與現(xiàn)場的一致性1、未批先建1、如項目涉及合作，需要充分考慮合作方意見2、消防審核2、恰逢重要會議，主要政府辦公人員穩(wěn)定性3、政策性停工4、政府部門報建手續(xù)變化風險分析-技術(shù)風險消防審查風險等級：風險：原合作方一期消防道路存在隱患，二期設(shè)計將考慮整體合用車道。措施：提前與消防部門溝通，盡量為我方項目爭取有利資源。規(guī)劃方案前置確定必要設(shè)計時間風險等級：風險等級：風險：方案確定流程較長，方案及指標不確定，后續(xù)工作缺乏數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，不能前置。風險：設(shè)計時間較短，需同時開展方案本冊，報建圖紙及施工圖的設(shè)計。措施：由設(shè)計部牽頭成立設(shè)計小組，協(xié)調(diào)設(shè)計資源，設(shè)計院給予重點支持，充分利用節(jié)假日時間。措施：提前溝通規(guī)劃局及集團，形成一致意見，摘牌后即可啟動各報告的編制，日照分析、交通評價、規(guī)劃方案的報批及施工圖的設(shè)計工作。03020405證載數(shù)據(jù)一致性風險等級：風險：前置辦理不能保證立項、總平、規(guī)證、圖審合格證各證登記數(shù)據(jù)一致，為后續(xù)手續(xù)埋下隱患。日照風險風險等級：風險：本地規(guī)劃對日照要求嚴格，公司設(shè)計院對日照分析計算方式可能不同。01措施：1、開發(fā)部成員加入設(shè)計小組，建立歷史數(shù)據(jù)臺賬，緊密溝通，做到最有利方案；措施：聯(lián)系本地日照公司對方案進行分析并做出調(diào)整意見及時反饋。2、設(shè)計預留數(shù)據(jù)安全空間，做到前證指標大于后證指標。24風險分析-政策風險政策性停工未批先建Corporateculture風險等級：風險等級：風險：霧霾天氣、重大活動期間停止施工，工程實體進度受到影響。措施：1、維護建設(shè)局及城管良好關(guān)系，尋求支持；2、提前籌劃，合理安排現(xiàn)場施工，減少不利影響。風險：施工證未辦理，不允許土方及樁基施工。措施：提前溝通城管局及質(zhì)監(jiān)站，辦理相關(guān)提前開工手續(xù)或繳納最少開工費用。14土地評估風險等級：2風險：地塊成交時間較早，對現(xiàn)價評估有一定難度。措施：提前與當?shù)貒敛块T溝通，土地評估不影響核準證的辦理。56施工圖聯(lián)審風險等級：風險：建設(shè)局及消防審核時間長，影響辦證進度。措施：1、方案確定后提前與消防單位進行預溝通；3國土證風險等級：風險：原土地證辦理改為不動產(chǎn)登記證，程序復雜及辦理時間增加。措施：提前了解辦理程序和所需資料，做足相關(guān)辦理準備工作。政府部門報建手續(xù)變化風險等級：風險：程序復雜，不流暢，職權(quán)劃分不明確，重復審查，時間長。措施：持續(xù)跟進了解辦事流程，對接主管領(lǐng)導，提前溝通。2、提前確定消防施工單位，優(yōu)先本地單位，充分利用其資源。費用統(tǒng)計01020304可研報告墻改基金房屋預測繪費電力配套費供熱配套費供水配套費燃氣配套費環(huán)評報告編制雷擊風險評價費防雷檢測費渣土處置費物業(yè)招標代理費農(nóng)名工工資預儲金安全文明施工措施費圖審費規(guī)劃放線費城市基礎(chǔ)設(shè)備配套費費用統(tǒng)計前期費用測算總建筑面積住宅：商業(yè):74650.3360920.462201.674118.34繳費標準總用地面積容積率：2.28居住戶數(shù)：430戶車位：231個?規(guī)劃指標28736.24平方米車庫：科目計價基礎(chǔ)?金額（萬）6備注可研報告市價市價含節(jié)能分析、社會風險評估該階段未成報建前置條件環(huán)評報告編制費及專家評審費?152.887.461.6防雷工作移交住建局，暫未明確該環(huán)節(jié)要求防雷工作移交住建局，暫未明確該環(huán)節(jié)要求雷擊風險評價費防雷檢測費用地面積每平米約1元1元/平方米土地出讓合同總建筑面積74650.33平方米每棟樓按4個點計，每個點500元規(guī)劃放線費地塊8棟樓共32個點1.6住宅建筑面積住宅：90元/548.28財稅（2017）16號㎡㎡60920.46平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費小計非住宅建筑面積6320.01平方米其他：60元/37.92財稅（2017）16號???619.14費用統(tǒng)計施工報建費用總建筑面積74650.33墻改基金10元/74.6541.80㎡平方米總建筑面積74650.33平方米渣土處置費5.6元/m320%農(nóng)民工工資預儲金總包合同額成本預算9260萬元總包合同額成本預算9260萬元1852安全文明施工措施費2.50%231.50總建筑面積74650.33平方米圖審費小計1.5元/平方米?11.20?2211.15費用統(tǒng)計預售證辦理總建筑面積74650.33平方米，其中商業(yè)2201.67住宅及其他用房：1.4元/

；㎡房屋預測繪費7.66?商業(yè)用房2.3元/

。㎡平方米總建筑面積74650.33平方米物業(yè)招標代理費小計物業(yè)單價*1.5%0.287.94物業(yè)費暫按2.5/平方米計???市政配套用地紅線內(nèi)150元/

+用地紅

總建筑面積74650.33平㎡電力配套費供熱配套費供水配套費1119.76602.96238.88?線外100萬元方米總建筑面積74650.33平方米住95元/

，商110元/含熱力2次線30/㎡㎡㎡總建筑面積74650.33平方米32元/?㎡燃氣配套費小計3200元/戶430戶?137.62099.250?????不可預見費合計???4979.49?開發(fā)報建策劃03開發(fā)報建專項計劃開發(fā)報建專項計劃01開發(fā)報建專項計劃02工作前置及流程優(yōu)化開發(fā)報建專項計劃-編制原則010203覆蓋全周期1、前期報批2、后期驗收責任到人1、主責部門-主責人2、配合部門-配合人要求明確1、前置條件2、完成標準3、時間合理、開發(fā)報建專項計劃-責任分解開發(fā)報建專項計劃責任分解（以辦理施工證為例）序號項目主責部門配合部門責任人配合人前置條件

計劃完成時間

實際完成時間

完成成果備注獲取施工許可證施工許可證消防審核開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部工程部工程部開發(fā)部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部合約部4????消防審核通過人防審核通過防雷審核通過4.14.24.34.44.5人防審批防雷審核獲取施工圖審查合格書施工圖審查監(jiān)理、總包招標發(fā)布中標通知書合約部提供清單節(jié)能備案工程部設(shè)計部完成節(jié)能備案

開發(fā)部配合?4.6合同備案