【學(xué)習(xí)目的】

4.1土地的基本概念

4.2土地使用權(quán)的獲取途徑和程序

4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的拆遷補(bǔ)償與安置工作

4.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作

【復(fù)習(xí)思考題】第4章土地使用的獲取和開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!【學(xué)習(xí)目的】通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求了解我國(guó)土地使用制度，熟悉土地使用權(quán)獲得的基本途徑和程序，并掌握具體運(yùn)作規(guī)則，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中拆遷工作程序和安置工作內(nèi)容及方法，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作內(nèi)容，通過(guò)實(shí)踐掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期相關(guān)工作流程。。普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材返回目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!4.1土地的基本概念說(shuō)到土地，必然要聯(lián)系到我們生活居住的地球，地球?qū)偬?yáng)系中的一棵行星。它是由50億年前天體演化的產(chǎn)物。土地一般指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義上看，土地是指陸地及其地表上下空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、巖石、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。土地具兩重性，它不僅是資源，而且是資產(chǎn)，是財(cái)富。

普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!4.1.1土地的特性1．土地的自然特性（1）土地的不可移動(dòng)性；（2）質(zhì)量的差異性；（3）不可再生性；（4）土地效用的永續(xù)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!土地的自然和經(jīng)濟(jì)特性土地的自然特性（1）土地的不可移動(dòng)性；（2）質(zhì)量的差異性；（3）不可再生性；（4）土地效用的永續(xù)性。（1）供給的稀缺性；（2）可壟斷性；（3）土地利用的多選擇性；（4）效益級(jí)差性。土地的經(jīng)濟(jì)特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!2．土地所有權(quán)（1）土地所有權(quán)的概念；（2）土地所有權(quán)的權(quán)能：土地所有權(quán)的權(quán)能有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。（3）土地所有權(quán)的特征（4）土地所有權(quán)的發(fā)生、變更和確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。返回目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!2．土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)的出讓方式包括：（1）協(xié)議出讓方式（2）招標(biāo)出讓方式（3）拍賣出讓方式（4）掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!2．地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式一般有三種轉(zhuǎn)讓方式，即出售、交換、贈(zèng)與。3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本條件是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、利用?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!4.2.4土地使用權(quán)的出租1．土地使用權(quán)出租的概念土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用租賃一般是同房屋租賃結(jié)合在一起進(jìn)行的。單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)中的比例較小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!4.2.5土地使用權(quán)抵押1．土地使用權(quán)抵押2．土地使用權(quán)抵押的條件3．土地使用權(quán)抵押程序4．土地抵押權(quán)的滅失返回目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!4.3.2房屋拆遷程序1．房屋拆遷申請(qǐng)有關(guān)批文應(yīng)包括：1）經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)件。2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3）土地有償使用證明。4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有效的批準(zhǔn)文件。2．房屋拆遷審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!（2）房屋拆遷協(xié)議的特征1）房屋拆遷協(xié)議的當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位或個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人。2）房屋拆遷協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制。3）房屋拆遷協(xié)議的簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!4.3.4房屋拆遷的安置1．房屋拆遷的安置對(duì)象2．房屋拆遷安置的形式（1）貨幣安置（2）實(shí)物安置返回目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!4.4.1建筑工程施工許可的基本規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位必須在項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，工程發(fā)包前，向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門辦理工程報(bào)建登記手續(xù)。未辦理報(bào)建登記手續(xù)的工程，不得發(fā)包，不得簽訂工程合同。并在開(kāi)工前向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。未領(lǐng)取施工許可證的，不得開(kāi)工?！督ㄖā返?條規(guī)定：“建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!2．領(lǐng)取建筑工程許可證的法律后果按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期：延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!2．土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）供給的稀缺性；（2）可壟斷性；（3）土地利用的多選擇性；（4）效益級(jí)差性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!4.1.2我國(guó)土地資源管理的相關(guān)法規(guī)1．土地所有制⑴全國(guó)國(guó)土資源都是社會(huì)主義公有制；⑵土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；⑶土地的全民所有制具體采取的是國(guó)家所有制形式；⑷土地的勞動(dòng)群眾集體所有制；⑸城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；⑹農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬國(guó)家所有，有的屬農(nóng)民集體所有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!3．土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)的概念（2）土地使用權(quán)的特征（3）土地使用權(quán)的權(quán)能（4）土地使用權(quán)的限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!4.2土地使用權(quán)的獲取途徑和程序沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計(jì)劃或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)發(fā)析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的步就是獲取土地使用權(quán)。4.2.1土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)1．土地儲(chǔ)備2．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!4.2.２獲取土地1．土地使用權(quán)劃撥⑴土地使用權(quán)劃撥的概念⑵劃撥土地使用權(quán)程序①申請(qǐng)②審批③撥地④發(fā)證⑶劃撥土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!4.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，它既受市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的調(diào)節(jié)，又受土地所有者的監(jiān)督和控制。在土地使用權(quán)有償出讓后，土地使用者經(jīng)過(guò)一定的投資，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，將其支配的土地使用權(quán)全部或部分再轉(zhuǎn)移，新的土地使用者要向轉(zhuǎn)讓者支付一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!4．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）申請(qǐng)：由用地方向土地出讓方提出土地使用權(quán)申請(qǐng)。（2）審批：由國(guó)土資源管理部門根據(jù)土地出讓合同及轉(zhuǎn)讓條件，依法對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合轉(zhuǎn)讓條件的，可以批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。（3）簽訂轉(zhuǎn)讓合同：土地轉(zhuǎn)讓合同是當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。依法制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律效力，雙方必須全面履行合同條款中約定的各自承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不能擅自變更或解除。（4）公證：由城市公證機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證。（5）登記：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方憑轉(zhuǎn)讓合同、公證、認(rèn)證等文件向國(guó)土資源管理部門辦理登記過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!2．土地使用權(quán)出租條件和程序（1）哪些情況土地使用權(quán)可以出租（2）土地使用權(quán)出租的限制條件（3）土地使用權(quán)出租程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的拆遷補(bǔ)償與安置工作4.3.1房屋拆遷的概念1．房屋拆遷概念主要工作內(nèi)容包括：1）城市危、舊房改造涉及的房屋拆遷。2）城市功能，用地規(guī)劃和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及的房屋拆遷。3）城市基礎(chǔ)設(shè)施拆遷。4）環(huán)境治理如綠化建設(shè)、污染治理工程等涉及的房屋拆遷。2．房屋拆遷的管理體制3．房屋拆遷的法律制度4．房屋拆遷許可制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!3．簽訂拆遷協(xié)議（1）拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容1）拆遷房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途。2）補(bǔ)償形式。3）補(bǔ)償金額。4）安置用房面積、地點(diǎn)或貨幣安置金額。5）搬遷過(guò)渡方式及期限。6）違約責(zé)任等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!4.3.3房屋拆遷的補(bǔ)償1．補(bǔ)償對(duì)象補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用權(quán)人，所有權(quán)人既包括公民也包括法人。2．補(bǔ)償形式房屋拆遷補(bǔ)償形式有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償。此外，在實(shí)際拆遷工作中，還有以上兩種方式相結(jié)合的形式，這是一種比較靈活的補(bǔ)償形式。3．拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4．特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!4.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)發(fā)展商在取得土地使用權(quán)，籌集到足夠的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金和完成拆遷補(bǔ)償與安置工作后，應(yīng)抓緊項(xiàng)目招標(biāo)之前的建設(shè)準(zhǔn)備工作，即開(kāi)發(fā)前期的開(kāi)工準(zhǔn)備工作。在這個(gè)階段就是要完成為項(xiàng)目施工創(chuàng)造一切必要的外部條件。主要應(yīng)完成以下工作：（1）首先必須抓緊辦理和完善項(xiàng)目的報(bào)建和施工所需的各種批件、證件手續(xù)。（2）完成規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的最后確定。（3）完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)。（4）準(zhǔn)備施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行場(chǎng)地的“三通一平”工作，同時(shí)到各主管部門報(bào)批和協(xié)調(diào)處理。搞好變配電、煤氣、消防、電信、環(huán)保、供水等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作。（5）為選擇施工、監(jiān)理單位作好招標(biāo)的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!4.4.2申請(qǐng)建筑工程許可證的條件及法律后果1．申請(qǐng)建筑工程許可證的條件《建筑法》第8條規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證應(yīng)具備下列條件：（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)； （5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。返回目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第4章共31頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!復(fù)習(xí)思考題1．試闡述土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。2．什么是土地所有權(quán)？什么是土地使用權(quán)？