《深圳市二手房買賣合同》之律師逐條解析版（上）(2021-7-120:21:09)[發(fā)送到微博]分類：未分類標(biāo)簽：張茂榮律師

深圳二手房律師團(tuán)

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深圳二手房交易寶典——《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮

解析說(shuō)明：1、本解析版是本律師對(duì)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》2021版（2021年8月1日實(shí)施，2021年1月1日修訂）的逐條解讀;2、本解析版對(duì)本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行了特別提示，是本律師多年來(lái)工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，實(shí)為二手房交易雙方、居間方、擔(dān)保公司、按揭銀行必讀版本;3、本解析僅代表本律師個(gè)人意見(jiàn)，并不代表相關(guān)媒介意見(jiàn)，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評(píng)指正;4、本解析版版權(quán)歸本律師所有，任何單位、個(gè)人使用、復(fù)制、轉(zhuǎn)載需注明本律師創(chuàng)作人身份，否則構(gòu)成侵權(quán)，本律師保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。

深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同深（

）居間第（

）號(hào)

特別提示

1、本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購(gòu)房指引（交易場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)懸掛）的內(nèi)容?！緩埫瘶s律師解析】示范文本的基本含義是示范作用，而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買賣合同，只要內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定同樣有效，任何一方當(dāng)事人都不能因此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。2、本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商,可對(duì)本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充，修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。【張茂榮律師解析】本合同屬格式條款，未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定，一般情況下附件約定與格式條款不一致的，以附件約定為準(zhǔn)。3、買方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息?！緩埫瘶s律師解析】本條規(guī)定了買方的注意義務(wù)和賣方的如實(shí)告知義務(wù)，買方不應(yīng)僅限于賣方或居間方的介紹，而應(yīng)多方了解，查證屬實(shí)。賣方故意隱瞞事實(shí)真相或告知虛假情況欺詐買方簽訂合同的，買方有權(quán)要求變更或者撤銷。

4、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過(guò)銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜?！緩埫瘶s律師解析】資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全，中天事件對(duì)居間方監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺，強(qiáng)烈建議將首期款及大筆定金監(jiān)管于銀行，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款見(jiàn)第6條、第8條解析。

5、買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過(guò)戶過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的公證委托書內(nèi)容。對(duì)外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)?！緩埫瘶s律師解析】全權(quán)委托公證書是委托人賜予代理人（受托人）的尚方寶劍，代理人持該公證書在授權(quán)范圍內(nèi)可以不經(jīng)過(guò)委托人同意任意處分或購(gòu)買物業(yè)、代理簽約、收付款等，由此產(chǎn)生的所有法律后果均由委托人承擔(dān)（條款中辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買賣雙方應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)的規(guī)定僅是建議條款，在買賣雙方出具全權(quán)委托公證后即使不親自到場(chǎng)，代理人也有權(quán)代為辦理）。目前委托書均由擔(dān)保公司或居間方提供，尚無(wú)官方版本，建議仔細(xì)逐條審驗(yàn)內(nèi)容，并建議業(yè)主做公證時(shí)指明買受人、成交價(jià)、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低價(jià)轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時(shí)應(yīng)及時(shí)終止委托并函告相關(guān)機(jī)關(guān)。

6、政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金?！緩埫瘶s律師解析】居間方促成交易后有權(quán)獲取傭金，除合同約定之外不應(yīng)當(dāng)再收取任何其他費(fèi)用，如買賣雙方成交后拒付傭金，居間方有權(quán)起訴索賠。

7、買方、賣方、居間方在本合同簽訂時(shí)應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性?！緩埫瘶s律師解析】本條屬于倡議性條款，實(shí)踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時(shí)在場(chǎng)），此時(shí)合同在后一方簽字后生效，先簽一方應(yīng)備份以防止后簽一方簽字時(shí)另行增加或修改內(nèi)容。如居間方以需公司蓋章為由要求全部收回合同，交易雙方應(yīng)制作備份并由居間方簽約人簽字認(rèn)可。

8、居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門核發(fā)的備案證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過(guò)網(wǎng)站（）“信用公示”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料。【張茂榮律師解析】根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效，居間方方無(wú)資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間僅是違規(guī)，并沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所居間合同仍然有效，買賣任何一方不得因此拒絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。

當(dāng)事人基本信息（略）：

【張茂榮律師解析】本條信息是26條各方約定的送達(dá)地址，填寫不準(zhǔn)確將可能導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)接收相關(guān)文件，故應(yīng)盡量填寫完整，通訊地址、聯(lián)系務(wù)必準(zhǔn)確，履約過(guò)程中地址、變更需及時(shí)履行變更告知手續(xù)。賣方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不應(yīng)使用化名、曾用名。代簽約的，應(yīng)索取當(dāng)事人的授權(quán)委托書，以確保有效代理。各方應(yīng)備存對(duì)方身份證復(fù)印件，以備發(fā)生糾紛后訴訟使用（深圳法院訴訟要求提交對(duì)方身份證復(fù)印件）。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房地產(chǎn)預(yù)約買賣和居間服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一部分

房地產(chǎn)預(yù)約買賣

第一條【擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】

賣方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于：

。

房地產(chǎn)證號(hào)為：

。房地產(chǎn)用途為：

。

登記建筑面積為：

平方米。套內(nèi)建筑面積為：

平方米。

該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自

年

月

日至

年

月

日止。該房地產(chǎn)于

年

月竣工。

目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為

，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月每平方米建筑面積人民幣：

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見(jiàn)附件一。

【張茂榮律師解析】本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹，因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)已有記載，賣方只需注意填寫的與登記的一致即可，如填寫與登記或?qū)嶋H情況不符，買方可能會(huì)追究賣方欺詐售房的責(zé)任。

第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】

該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第

種：

1、該房地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押，賣方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。

2、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起

日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。

3、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起

日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同，辦理贖樓手續(xù)，買方應(yīng)予協(xié)助，擔(dān)保贖樓收費(fèi)項(xiàng)目以擔(dān)保公司的服務(wù)合同為準(zhǔn);賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應(yīng)在合同約定轉(zhuǎn)移登記日期之前自行贖樓。

4、其他：【張茂榮律師解析】1、本條2規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓，3規(guī)定的是業(yè)主委托擔(dān)保公司贖樓。選擇2不必做全權(quán)委托公證，操作簡(jiǎn)便安全，但需自己有足夠的贖樓資金;選擇3無(wú)需自籌資金但程序相對(duì)復(fù)雜，買方負(fù)有配合賣方簽訂《二手樓贖樓貸款擔(dān)保委托合同》的義務(wù)（不配合導(dǎo)致無(wú)法贖樓將承擔(dān)違約責(zé)任）;2、擔(dān)保公司贖樓需賣方做全權(quán)委托公證給其指定人員，本條沒(méi)有規(guī)定業(yè)主做公證的時(shí)限，建議在本條4中補(bǔ)充約定“賣方委托擔(dān)保公司融資贖樓的，須于簽訂擔(dān)保服務(wù)合同當(dāng)日，按擔(dān)保公司要求做全權(quán)委托公證給其指定人員”;3、贖樓既是賣方義務(wù)，又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，本條沒(méi)有規(guī)定擔(dān)保公司的擔(dān)保贖樓期限，為防止業(yè)主與擔(dān)保公司或贖樓貸款銀行發(fā)生糾紛不能順利贖樓影響交易，建議將3最后一句話修改為“賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但在出具全權(quán)委托公證書后

日內(nèi)仍不能獲得贖樓貸款的（含擔(dān)保公司或銀行違約導(dǎo)致），賣方應(yīng)在期滿后的

日內(nèi)自行贖樓（也可約定解除合同）”;4、賣方應(yīng)權(quán)衡自己的贖樓能力，對(duì)一旦擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓不成有所準(zhǔn)備，以防違約;5、贖樓擔(dān)保方式分為賣方發(fā)起與買方發(fā)起兩種，兩者權(quán)利義務(wù)完全不同，所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也大不不同，建議慎重選擇。

第三條【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】

該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為

：

1、該房地產(chǎn)沒(méi)有租約;

2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見(jiàn)附件[租賃編號(hào):

,月租金

元整（小寫

），租期自

年

月

日至

年

月

日]。賣方須于簽署《深圳市二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或放棄購(gòu)買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第

種方式處置租賃合同：(只能選擇其中一種)

①該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)買方仍然有效。賣方須于

前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時(shí)賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/保證金及預(yù)交租金（若有）轉(zhuǎn)交予買方，買方自

時(shí)起享有賣方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。

②賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。

【張茂榮律師解析】本條是關(guān)于租約事宜的約定，有三點(diǎn)注意事項(xiàng)：一是賣方負(fù)有實(shí)告知買方租約狀況的義務(wù)，故意告知買方虛假情況導(dǎo)致租客損失的將承擔(dān)法律責(zé)任;二是租客有法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，賣方應(yīng)在賣房前提前通知租客并征求其意見(jiàn)，建議賣方在簽訂本合同前先取得租客的放棄購(gòu)買權(quán)證明，以防簽約后租客提出異議;三是根據(jù)買賣不破租賃原則，賣方無(wú)權(quán)單方提前解除租賃合同，賣方選擇2、②時(shí)應(yīng)事先取得租客認(rèn)可，以防租客不同意對(duì)買方構(gòu)成違約。

第四條【附著于該房地產(chǎn)的戶口】

該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起

日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之

向買方支付違約金。

【張茂榮律師解析】本條不切實(shí)際，很多業(yè)主賣房后去向不明又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致買方很難追索違約金，建議在附件二中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金，以免到時(shí)為追索小額違約金而耗費(fèi)大量訴訟成本！

第五條【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】

該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：

億

仟

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。該轉(zhuǎn)讓價(jià)款不含稅費(fèi)。

【張茂榮律師解析】本條為過(guò)戶登記價(jià)，是交易雙方的納稅依據(jù)。需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽(yáng)合同，即在本條填寫一個(gè)較低的過(guò)戶價(jià)格，再簽訂《價(jià)格確認(rèn)書》以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來(lái)本條約定將屬于無(wú)效約定，在房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。

第六條【交易定金】

該房地產(chǎn)交易定金共計(jì)人民幣：

億

仟

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。買方同意按以下方式支付：

本合同簽訂時(shí)，向賣方支付定金人民幣：

億

仟

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元角

分（小寫：

元）。本合同簽訂后

日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣：

億

仟

佰

拾

萬(wàn)仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。

上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管。買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號(hào)，即視為賣方收訖。定金在買賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)可自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外。

【張茂榮律師解析】1、“定金”不同于“訂金”和預(yù)付款，一定不能寫錯(cuò);2、根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的20%，定金過(guò)低起不到擔(dān)保作用，過(guò)高無(wú)效，建議降低首期款提高定金到房?jī)r(jià)的20%;3、定金合同屬于實(shí)踐性合同，從定價(jià)實(shí)際交付之日起生效，故在定價(jià)監(jiān)管情況下，買方務(wù)必取得買方的簽收確認(rèn)收據(jù);4、本條第三款約定定金監(jiān)管于雙方約定的銀行，但未明確具體銀行，建議在簽訂本合同后及時(shí)與銀行簽訂定金監(jiān)管協(xié)議，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。

第七條【交房保證金】

為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時(shí)從交易總價(jià)款中預(yù)留人民幣：

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角分（小寫：

元）作為交房保證金（不超過(guò)交易總價(jià)款的2%）。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第

種：

1、交由居間方托管;

2、其它：

。

【張茂榮律師解析】1、建議將交付保證金的結(jié)算時(shí)間改為在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)、完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、遷出戶口及其他相關(guān)事宜辦理完畢時(shí)結(jié)算;2、注意估算相關(guān)費(fèi)用及違約金，預(yù)存足夠的保證金，如超過(guò)總房?jī)r(jià)的2%應(yīng)刪除括號(hào)內(nèi)備注部分。

第八條【付款方式】

買方所支付款項(xiàng)（包括定金、購(gòu)房款），除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。

買方按下列第

種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣：

億

仟

佰拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）：

1、一次性付款買方須于

年

月

日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。

2、買方向銀行抵押付款

（1）買方須于

年

月

日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣：

億

仟

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。

（2）買方須于

年

月

日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。

（3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第

種方式處理：

①、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。

②、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付

等所有款項(xiàng)。

3、買賣雙方約定的其他付款方式：

。

上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶?！緩埫瘶s律師解析】1、強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第6條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行，建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并約定買方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣方收訖，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。2、買方需注意按時(shí)申請(qǐng)銀行貸款承諾，對(duì)按揭不成或銀行貸款承諾數(shù)額可能達(dá)不到預(yù)計(jì)數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況慎重選擇２（3）的處理方式;3、取得銀行按揭承諾既是買方的義務(wù)，又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，本條沒(méi)有規(guī)定買方銀行出具按揭承諾給賣方的期限，為防止因買方收入狀況、信用問(wèn)題等原因按揭不成或賣方不能順利取得按揭承諾影響交易，建議增加“買方申請(qǐng)銀行按揭后

日內(nèi)仍不能獲得銀行按揭承諾的，由買方在期滿后的

日內(nèi)一次性付款”（與第2條贖樓不成的時(shí)間保持一致，也可約定解除合同）;4、買方應(yīng)權(quán)衡按揭不成的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)此有所預(yù)料，以防構(gòu)成違約;5、銀行按揭承諾的實(shí)現(xiàn)條件是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到買方名下，并由買方辦理完畢抵押登記手續(xù)，為保障賣方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議約定由買方做委托公證給中介人員在過(guò)戶后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)（相關(guān)條文見(jiàn)第15條）。

第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第

種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：1、要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之

的違約金。【張茂榮律師解析】本條第2項(xiàng)是買方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買方須格外注意：1、第2項(xiàng)違反《合同法》，合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約，賣方不能直接解除合同（必須先行催告）;2、沒(méi)有約定逾期付款時(shí)間和數(shù)額，理論上可以理解為即使逾期一天、一元錢的情況下，賣方也有權(quán)解約索賠，建議在2前面添加“買方預(yù)期

日付款且未付款占應(yīng)付款的

%以上”;3、如未作修改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款，買方務(wù)必要取得賣方書面確認(rèn)，以防賣方事后否認(rèn)并解約索賠;4、在買方根本違約的情況下，應(yīng)賦予賣方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房?jī)r(jià)跌選擇1、房?jī)r(jià)漲選擇2，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將“賣方有權(quán)要求買方按下列第

種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任”改為“賣方有權(quán)要求買方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任”;5、如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊?，需要提供相關(guān)證明，以免發(fā)生糾紛時(shí)故說(shuō)不清，證明包括銀行證明、賣方確認(rèn)證明等;6、違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第2項(xiàng)應(yīng)當(dāng)修改為“解除合同并要求買方按第16條約定承擔(dān)違約責(zé)任”，以免沖突;7、本條與第12條賣方逾期交房的義務(wù)不對(duì)等，詳見(jiàn)第12條解析。

第十條【稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅;（2）城市建設(shè)維護(hù)稅;（3）教育費(fèi)附加;（4）印花稅;（5）個(gè)人所得稅;（6）土地增值稅;（7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);（8）土地使用費(fèi);（9）提前還款短期貸款利息;（10）提前還款罰息。買方需付稅費(fèi)：（11）印花稅;（12）契稅;（13）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi);（14）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);（15）《房地產(chǎn)證》貼花;（16）抵押登記費(fèi);（17）借款（抵押）合同公證費(fèi);（18）授權(quán)委托公證費(fèi)。其他費(fèi)用：（19）權(quán)籍調(diào)查費(fèi);（20）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi);（21）評(píng)估費(fèi);（22）律師費(fèi);（23）保險(xiǎn)費(fèi);（24）其他

（以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述

項(xiàng)由賣方支付。上述

項(xiàng)由買方支付。本合同履行過(guò)程中因法律、法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)，按以下第

方式處理：1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。2、買賣雙方同意由

方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。3、其他：買方支付：

%;賣方支付：

%。以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和（或）買方支付的稅費(fèi)，因買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之

的違約金?！緩埫瘶s律師解析】1、二手房交易稅費(fèi)波動(dòng)較大，在業(yè)主實(shí)收情況下，該條是買方的風(fēng)險(xiǎn)條款，買方要對(duì)政策變化可能增加的稅費(fèi)有所預(yù)料（如營(yíng)業(yè)稅減免期限的變化等），反之如買方實(shí)付，賣方也應(yīng)有所預(yù)料;2、本條是陰陽(yáng)合同過(guò)戶且業(yè)主實(shí)收、房?jī)r(jià)上漲情況下業(yè)主慣用的毀約借口（要求買方以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶多支付稅費(fèi)，迫使買方放棄購(gòu)買），買方應(yīng)予防范。建議避免簽訂陰陽(yáng)合同，如已經(jīng)簽訂則補(bǔ)充約定買方支付的稅費(fèi)以確定數(shù)額為限，超出部分由雙方平均分?jǐn)?3、本條最后一款違約責(zé)任與16條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用，實(shí)屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù)16條承擔(dān)違約責(zé)任。

第十一條【房地產(chǎn)交付】

賣方應(yīng)當(dāng)于

將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：1、買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù);2、交付該房地產(chǎn)鑰匙;3、

。【張茂榮律師解析】房屋交付是二手房買賣過(guò)程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，建議簽署《交房確認(rèn)書》，買方應(yīng)按照附件一《房地產(chǎn)交接清單》逐一驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出，收房后將視為驗(yàn)收合格，賣方不再承擔(dān)責(zé)任。

第十二條【延遲交房的違約責(zé)任】除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之四向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

【張茂榮律師解析】本條是買方的不公平條款，付款是買方的主要義務(wù)，交房是賣方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而本合同第9條規(guī)定了買方逾期付款賣方的解約索賠權(quán)，本條卻沒(méi)有規(guī)定賣方逾期交房買方的解約索賠權(quán)，違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，建議在本條最后添加“如賣方預(yù)期交房超過(guò)

日，買方有權(quán)解除合同并要求賣方按第16條約定承擔(dān)違約責(zé)任。”

第十三條【附隨債務(wù)的處理】賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、

等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)?！緩埫瘶s律師解析】買方應(yīng)估算欠費(fèi)多少，留足交房保證金，防止交房保證金不足以支付欠費(fèi)，同時(shí)還應(yīng)約定履約過(guò)程中由于賣方債權(quán)人或案外人就該物業(yè)主張權(quán)利（包括被法院查封）導(dǎo)致交易無(wú)法完成的，視為賣方違約，賣方應(yīng)當(dāng)按照本合同第16條承擔(dān)違約責(zé)任。

第十四條【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起

日內(nèi)，買賣雙方須簽訂《深圳市二手房買賣合同》。需辦理贖樓手續(xù)的，在銀行出具貸款承諾函之日，或賣方在贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起

日內(nèi)，買賣雙方須簽訂《深圳市二手房買賣合同》?！緩埫瘶s律師解析】本條第二款賣方贖樓情況下的簽約時(shí)間有兩個(gè)，屬不確定條款，且賣方贖樓買方未必按揭付款（無(wú)需銀行出具按揭承諾函）、買方按揭賣方未必需要贖樓（紅本房地產(chǎn)證在手），故建議將第二款修改為“賣方需辦理贖樓手續(xù)或買方需按揭付款的，在賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記、銀行出具貸款承諾函后

日內(nèi)，買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》?！?/p>

第十五條【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》

日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起

日內(nèi)，買賣雙方須辦理交納稅費(fèi)的手續(xù)。該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后

個(gè)工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)?！緩埫瘶s律師解析】1、根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，《深圳市二手房買賣合同》只是產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間條件，如一方毀約拒不簽訂《深圳市二手房買賣合同》，對(duì)方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但由于本合同名為預(yù)約，而預(yù)約合同的效力目前尚無(wú)法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱，認(rèn)為預(yù)約屬于買賣意向不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況（見(jiàn)第16條解釋）;2、收文回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買方新房地產(chǎn)證的依據(jù)，建議由居間方保管;3、買方按揭付款情況下，為保障賣方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議將本條第三款“該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取”改為由賣方或居間方領(lǐng)取并在第四款后添加“買方遲延辦理抵押登記手續(xù)導(dǎo)致買方銀行按揭承諾無(wú)法兌現(xiàn)的，視為買方逾期付款，買方需按本合同第9條約定承擔(dān)違約責(zé)任”。

第十六條【其他違約責(zé)任】任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之

的違約金?！緩埫瘶s律師解析】1、由于守約方是否能夠依據(jù)本合同要求毀約方“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，尚不能完全確定（本律師認(rèn)為具備了本約條件的預(yù)約視為本約，《深圳市二手房買賣合同》只是應(yīng)政府主管機(jī)關(guān)要求為完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的形式，除完成贖樓、按揭外其余內(nèi)容與本合同幾乎一致，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同的義務(wù)，一方毀約對(duì)方可以根據(jù)合同法規(guī)定要求對(duì)方強(qiáng)制過(guò)戶，見(jiàn)第15條解釋），而定金有高有低，為防止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房?jī)r(jià)的20-30%（過(guò)高可能不被法律支持），以提高違約成本;2、守約方享有選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)利益最大化原則要求違約方雙倍返還定金或支付違約金;3、為降低守約方維權(quán)成本，建議在該條添加“如因此而引起守約方提起訴訟的或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括但不限于律師代理費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等。”

第十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力結(jié)束之日起

日內(nèi)向另一方提供證明?！緩埫瘶s律師解析】1、根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常事件等，但需要注意的是：1、金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除;2、遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力;3、因不可抗力不能如約履約的當(dāng)事人負(fù)有及時(shí)通知并事后提供證明的義務(wù)，未能及時(shí)通知或無(wú)法提供證明的將承擔(dān)違約責(zé)任。第二部分

居間服務(wù)

第十八條【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如下服務(wù)：1、接受買方購(gòu)房委托并為買方提供房地產(chǎn)信息，陪同買方看房;2、對(duì)買賣雙方當(dāng)事人資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的合法性進(jìn)行查驗(yàn);3、向買方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告賣方的真實(shí)意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)）;4、接受賣方售房意向委托并為賣方聯(lián)系合適的買方;5、促成買賣雙方進(jìn)行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜;6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項(xiàng)的咨詢服務(wù);7、向賣方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告買方的真實(shí)意圖（包括但不限于房?jī)r(jià)、付款方式等）;8、對(duì)買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù);9、

。【張茂榮律師解析】1、為防止跳單，保護(hù)自身合法權(quán)益，簽訂本合同之前居間方應(yīng)與買賣雙方分別簽訂《購(gòu)房委托書》和《售樓委托書》，明確約定跑單的法律后果;2、居間方對(duì)交易的合法性負(fù)有審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給買賣雙方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失;3、如實(shí)報(bào)告是居間方對(duì)委托人的基本義務(wù)，居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不但不得要求支付傭金且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任;4、居間方應(yīng)及時(shí)督促違約方履約，固定違約方的違約證據(jù)，為維護(hù)自身合法權(quán)益及協(xié)助守約方維權(quán)做好準(zhǔn)備。

第十九條【必要費(fèi)用約定】1、本合同簽訂時(shí)，買方向居間方支付人民幣：

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）（不超過(guò)買方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、本合同簽訂時(shí)，賣方向居間方支付人民幣：

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）（不超過(guò)賣方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。如買賣雙方最終簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則居間方所收取的款項(xiàng)充抵買賣雙方應(yīng)當(dāng)支付的傭金。【張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定：1、居間方未能促成買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的，不得要求支付傭金;2、無(wú)論何種原因（包括買賣雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違約）導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方只能收取不超過(guò)應(yīng)交傭金20%的必要費(fèi)用;3、如因居間方原因?qū)е沦I賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》的，居間方不但無(wú)權(quán)收取任何費(fèi)用，還要賠付買賣雙方損失。

第二十條【傭金收取】1、居間方在買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》時(shí)，向買方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、居間方在買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》時(shí)，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元

角

分（小寫：

元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某??！緩埫瘶s律師解析】1、本條是保護(hù)居間方合法權(quán)益，防止買賣雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定，《深圳市二手房買賣合同》是居間方完成居間義務(wù)的標(biāo)志，買賣雙方支付居間方傭金的時(shí)間為簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí);2、本合同簽訂后無(wú)論又通過(guò)何種途徑（含通過(guò)第二家中介），只要買賣雙方最終簽訂《深圳市二手房買賣合同》就必須支付居間方傭金;3、《深圳市二手房買賣合同》簽訂后，即使未能實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，除居間方原因?qū)е峦赓I賣雙方無(wú)權(quán)要求居間方退還傭金，而只能追究對(duì)方的違約責(zé)任。

第二十一條【違約責(zé)任】【張茂榮律師解析】本條沒(méi)有規(guī)定買賣雙方協(xié)議終止本合同的情況下買賣雙方的責(zé)任，根據(jù)第19條、第20條，居間方只能收取必要費(fèi)用，在居間方?jīng)]有收取必要費(fèi)用的情況下，建議居間方予以補(bǔ)充約定由各方按約定傭金的20%支付必要費(fèi)用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。1、買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂《深圳市二手房買賣合同》或者另行通過(guò)其他居間方簽訂《深圳市二手房買賣合同》，買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金?！緩埫瘶s律師解析】1、本條即客戶跳單規(guī)定，跳單是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的粗暴踐踏，屬根本違約行為，本條明確規(guī)定跳單需支付全部傭金，但沒(méi)有規(guī)定買賣雙方串通跳單是否要承擔(dān)連帶責(zé)任，本律師認(rèn)為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成，另一方面業(yè)主賣房后一般下落不明，不讓買方承擔(dān)連帶責(zé)任不利于居間方利益的保護(hù)，故建議在后面增加“并由買賣雙方承擔(dān)連帶責(zé)任”;2、根據(jù)本條規(guī)定，買賣雙方在簽訂本合同之后另行通過(guò)其他居間方成交的構(gòu)成違約，需支付居間方全部傭金（即便其他中介免費(fèi)代理）;3、實(shí)踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前，其他居間方尋找到更高價(jià)買方或談到更低價(jià)的情況，對(duì)此建議不要盲目通過(guò)其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對(duì)居間方承擔(dān)違約責(zé)任。建議在簽訂《售樓委托書》、《看樓委托書》時(shí)注明房?jī)r(jià)及有效期，并約定有效期內(nèi)如其他居間方能夠賣出更高價(jià)或買入更低價(jià)可通過(guò)其他居間方成交。沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)向居間方發(fā)出催告并給予合理期限，在確認(rèn)居間方無(wú)法更高價(jià)或更低價(jià)促成交易后再通過(guò)其他居間方成交。2、因賣方過(guò)錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)將向買方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求賣方賠償。【張茂榮律師解析】本條是賣方的違約責(zé)任條款，如賣方根本違約居間方必須先行退還買方必要費(fèi)用再向賣方索賠，但因只能索賠退還給買方的不超過(guò)傭金20%的必要費(fèi)用，標(biāo)的小，索賠成本高，周期長(zhǎng)，往往得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證金中依法留置。3、因買方過(guò)錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)將向賣方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求買方賠償?！緩埫瘶s律師解析】本條是買方的根本違約責(zé)任條款，同賣方違約一樣，居間方必須先行退還賣方必要費(fèi)用再向買方索賠，標(biāo)的小，索賠成本大，不合算。4、因居間方過(guò)錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)向買賣雙方雙倍返還已經(jīng)收取的必要費(fèi)用。造成買賣雙方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】本條是居間方違約責(zé)任條款，需雙倍返還必要費(fèi)用，在造成買賣雙方損失的情況下需另外賠償，但買賣雙方需負(fù)舉證責(zé)任，證明自己的損失數(shù)額。5、因不可抗力因素，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)于不可抗力情形消除后五日內(nèi)退還買賣雙方所支付的必要費(fèi)用?！緩埫瘶s律師解析】不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的情況，該“三不”必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成不可抗力，如遲延履行需承擔(dān)違約責(zé)任，見(jiàn)第17條解析。

第三部分

其他約定

第二十二條【本合同與其他文件的沖突解決】三方在本合同簽訂之前的承諾及協(xié)議，如有與本合同不相符的，以本合同為準(zhǔn)?！緩埫瘶s律師解析】前后合同不一致的，視為后合同對(duì)前合同的協(xié)議變更，以后面的合同為準(zhǔn)。

第二十三條【合同附件】本合同共有附件

份。合同附件為本合同組成部分，具有同等法律效力。【張茂榮律師解析】合同附件是合同的補(bǔ)充，與合同具有同等效力，同樣應(yīng)當(dāng)予以重視。因附件簽訂順序在合同之后，在與合同內(nèi)容不一致時(shí)，一般以附件為準(zhǔn)。

第二十四條【法律適用與糾紛解決】因本合同發(fā)生糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，依據(jù)中華人民共和國(guó)法律，采取下列第

種方式解決：1、向深圳仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;2、向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)申請(qǐng)仲裁;3、向人民法院起訴?！緩埫瘶s律師解析】訴訟、仲裁各有利弊。訴訟法官均為專職，兩審終審，費(fèi)用較低，一審敗訴后還有補(bǔ)救機(jī)會(huì)，但一般不會(huì)判決敗訴方承擔(dān)勝訴方的律師費(fèi)（雙方有明確約定除外）;仲裁員均為兼職，一裁終局，錯(cuò)了不易糾正，裁決后一方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的，對(duì)方還可申請(qǐng)法院不予執(zhí)行和撤銷裁決，費(fèi)用遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi)，但可要求敗訴方承擔(dān)勝訴方律師費(fèi)。從降低維權(quán)成本、便于執(zhí)行的角度來(lái)說(shuō)，建議選擇第3項(xiàng)訴訟解決。

第二十五條【合同數(shù)量及持有】本合同一式

份，買方

份，賣方

份，居間方

份，均具同等法律效力?！緩埫瘶s律師解析】交易雙方需注意簽約后務(wù)必自己留存一份，以免簽字后對(duì)方再行修改或添加內(nèi)容，即使簽約時(shí)一方不在或居間方要全部收回蓋章，也要復(fù)印讓對(duì)方簽字確認(rèn)后留存一份。

第二十六條【送達(dá)】當(dāng)事人所填寫的通訊地址即為送達(dá)地址?！緩埫瘶s律師解析】送達(dá)地址十分重要，確認(rèn)后如拒收或無(wú)法接收資料的均視為送達(dá)，如地址發(fā)生變更務(wù)必及時(shí)通知對(duì)方，詳見(jiàn)當(dāng)事人基本信息解析。

第二十七條【合同生效】本合同自三方簽字（蓋章）之日起生效。本合同不作為申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)?！緩埫瘶s律師解析】合同的生效也可以約定期限或條件，如自業(yè)主取得租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或購(gòu)買權(quán)后、定金支付后、共有人書面追認(rèn)后、簽字后多少日生效等。

賣方：

居間方蓋章：

買方：

代理人：

經(jīng)紀(jì)人：

代理人：證號(hào)：經(jīng)紀(jì)人助理：證號(hào)：年

月

日

年

月

日

年

月

日

合同號(hào)：簽訂日期：簽約地點(diǎn)：貨物買賣合同甲方：新疆特變電工國(guó)際成套工程承包有限公司乙方：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立本合同。貨物甲方愿意按本合同規(guī)定的條件及價(jià)格向乙方購(gòu)買，乙方愿意按本合同規(guī)定的條件和價(jià)格向甲方出售如下貨物：序號(hào)貨物名稱型號(hào)/規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)(元)

合同金額：人民幣（含增值稅）：交貨時(shí)間、地點(diǎn)、方式、風(fēng)險(xiǎn)：交貨時(shí)間：。乙方應(yīng)在交貨前__10__個(gè)工作日，以書面形式通知甲方貨已備妥并通知甲方具體交貨時(shí)間。如因乙方未能有效、及時(shí)通知甲方，導(dǎo)致雙方未能按時(shí)交接貨物的，視為乙方未按時(shí)交貨。交貨地點(diǎn)：__。交貨方式：貨物必須交付給甲方或者甲方書面指定的代理人或收貨人，并以甲方或甲方書面指示的代理人或收貨人書面簽收單據(jù)作為交接貨證明。該接貨證明僅作為貨物運(yùn)到的證明，不得作為貨物驗(yàn)收合格的證明，貨物驗(yàn)收按照本合同檢驗(yàn)規(guī)定進(jìn)行。交貨內(nèi)容：乙方提供的貨物應(yīng)包括：本合同及附件規(guī)定的設(shè)備、相關(guān)配件、專用工具以及其他甲方要求提供的各類文件和單證,包括但不限于技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、安裝維修操作手冊(cè)、零部件手冊(cè)、換證憑單、質(zhì)量證明書、合格書等。如若短缺，均不能視為乙方完成交貨義務(wù)。貨物的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)：根據(jù)本合同貨物交付的規(guī)定，乙方一經(jīng)將貨物交付甲方，貨物的所有權(quán)即屬于甲方，貨物因意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)亦歸甲方承擔(dān)。貨物運(yùn)抵指定交貨地點(diǎn)并由甲方或甲方指定代理人或收貨人簽收書面收貨單據(jù)前發(fā)生的一切貨物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)、損失和費(fèi)用由乙方承擔(dān)。包裝及嘜頭：乙方應(yīng)依照慣常合理的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)貨物進(jìn)行包裝，并符合出口標(biāo)準(zhǔn)。所有交付貨物應(yīng)具有適合遠(yuǎn)洋和內(nèi)陸運(yùn)輸以及多次搬運(yùn)、裝卸的堅(jiān)固包裝，并根據(jù)貨物的特點(diǎn)和需要，采取防潮、防雨、防銹、防震、防腐蝕等的保護(hù)措施，以保證貨物安全無(wú)損地運(yùn)抵使用國(guó)目的地，即甲方告知的貨物最終使用地。如由于包裝原因產(chǎn)生貨物毀損、銹蝕、丟失等損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)因此發(fā)生的一切責(zé)任并賠償該損失。乙方應(yīng)當(dāng)保證提供準(zhǔn)確、真實(shí)的有關(guān)貨物包裝信息，包括但不限于貨物尺寸、重量、件數(shù)等，如果由于乙方提供的信息不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的任何甲方出口費(fèi)用的增加，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切責(zé)任并賠償該損失。包裝物不回收，不另收費(fèi)。包裝費(fèi)用由乙方承擔(dān)。嘜頭：根據(jù)甲方指示，乙方應(yīng)在每個(gè)包裝箱鄰接的二個(gè)側(cè)面上，用不退色的油漆或油墨以明顯易見(jiàn)的文字字樣印刷以下嘜頭標(biāo)記(見(jiàn)附件)。乙方應(yīng)在包裝箱外部刷上箱號(hào)，箱號(hào)應(yīng)當(dāng)連續(xù)，并且標(biāo)注出總數(shù)。乙方應(yīng)按甲方的要求提供貨物裝箱單，并且在包裝箱中裝一份中英文貨物裝箱單。包裝要求：對(duì)于海運(yùn)貨物，如果單件貨物重量超過(guò)18噸或長(zhǎng)度超過(guò)12米或?qū)挾瘸^(guò)2.7米或高度超過(guò)3米，乙方應(yīng)在交付運(yùn)輸前_對(duì)于易燃、易爆等有害、危險(xiǎn)的貨物或存放溫度需特別考慮處置的貨物，乙方應(yīng)將貨物的名稱、特性，特殊的搬運(yùn)方法，保護(hù)措施和發(fā)生意外的應(yīng)急方法提供給甲方有關(guān)中英文說(shuō)明，以便甲方做出合理安排。乙方應(yīng)按照甲方的要求，對(duì)木質(zhì)包裝物進(jìn)行熏蒸除害處理。如本合同對(duì)貨物包裝有具體要求或不同于行業(yè)慣例的特殊要求的，乙方的包裝應(yīng)符合本合同的要求。貨款的支付：支付按下列方式進(jìn)行【1】合同生效后10個(gè)工作日內(nèi)，甲方向乙方支付合同金額的30%作為預(yù)付款。【2】甲方收到乙方提交的貨物和甲方認(rèn)可的增值稅發(fā)票以及由最終用戶出具驗(yàn)收合格證明后向乙方支付合同金額_30_%的貨款?！?】甲方在收匯后10個(gè)工作日內(nèi)，向乙方支付合同金額_35_%的貨款?！?】合同金額的_5%_作為質(zhì)量保證金，質(zhì)保期滿后，如貨物無(wú)任何質(zhì)量問(wèn)題，甲方向乙方支付質(zhì)保金。乙方開(kāi)戶銀行：戶名：銀行帳號(hào)：乙方確認(rèn)本款前述各項(xiàng)信息準(zhǔn)確無(wú)誤，若因乙方提供的前述有關(guān)信息有誤，導(dǎo)致甲方不能按本合同約定正確、及時(shí)履行付款義務(wù)的，甲方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任；如款項(xiàng)已按乙方提供的上述信息實(shí)際支付則應(yīng)視為甲方已履行付款義務(wù)；同時(shí)，乙方不能以此為理由不按期、適當(dāng)、全面履行其合同義務(wù)。監(jiān)造：甲方有權(quán)派人或委派第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)到工廠進(jìn)行監(jiān)造。乙方應(yīng)在貨物生產(chǎn)開(kāi)始的一周前書面通知甲方。監(jiān)造期間，乙方應(yīng)對(duì)甲方監(jiān)造人員的工作給予積極配合，對(duì)提出的問(wèn)題及時(shí)整改。甲方是否進(jìn)行監(jiān)造，都不減少或免除乙方對(duì)貨物質(zhì)量的責(zé)任。如果貨物存在未整改的問(wèn)題，監(jiān)理人員有權(quán)要求乙方不得發(fā)貨。在得到甲方的書面認(rèn)可后，乙方才可發(fā)運(yùn)。甲方在監(jiān)造期間所發(fā)生的與監(jiān)造有關(guān)的費(fèi)用，由甲方自行承擔(dān)。如因乙方原因?qū)е卤O(jiān)造日期延長(zhǎng)，由此產(chǎn)生的監(jiān)造費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如導(dǎo)致交貨期延遲，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。技術(shù)和質(zhì)量要求：貨物質(zhì)量和技術(shù)要求必須符合本合同所附技術(shù)協(xié)議及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。貨物質(zhì)量應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格符合本合同及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，否則甲方有權(quán)拒絕接收貨物。貨物的檢驗(yàn)：乙方必須在交貨之前對(duì)貨物質(zhì)量、規(guī)格、性能和數(shù)量等進(jìn)行全面的檢驗(yàn)，并簽發(fā)質(zhì)量合格證明書。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求對(duì)于甲方或甲方的客戶或第三方檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在乙方工廠檢驗(yàn)貨物提供一切必要的便利。貨物在乙方工廠的檢驗(yàn)，應(yīng)經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，該檢驗(yàn)并不替代國(guó)外最終用戶對(duì)貨物的驗(yàn)收，且不減少或免除乙方對(duì)貨物質(zhì)量的責(zé)任。經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)貨物的質(zhì)量、包裝和甲方要求提供的各類文件和單證技術(shù)資料等不符合本合同規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)整改、修理和更換，或有權(quán)拒收、退貨、解除合同以及獲得賠償。乙方負(fù)責(zé)完成法定商檢貨物的商檢手續(xù)，取得商檢機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)換證憑單等證書，費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。所取得的換證憑單在交貨時(shí)遞交甲方?，F(xiàn)場(chǎng)安裝調(diào)試：乙方應(yīng)按時(shí)完成設(shè)備在現(xiàn)場(chǎng)的安裝與調(diào)試，達(dá)到合同約定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。甲方在安裝與調(diào)試過(guò)程中應(yīng)提供必要的協(xié)助。乙方保證在設(shè)備安裝調(diào)試前確定出國(guó)服務(wù)人員，并及時(shí)通知甲方。乙方人員必須參加設(shè)備的安裝調(diào)試的簽字驗(yàn)收工作，確保安裝調(diào)試的服務(wù)質(zhì)量。在安裝調(diào)試期間，如果乙方提供的設(shè)備、材料有缺陷或由于乙方技術(shù)人員的指導(dǎo)錯(cuò)誤或乙方提供的技術(shù)資料、圖紙、說(shuō)明書的錯(cuò)誤造成國(guó)外最終用戶設(shè)備、材料損壞，乙方應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施，并賠償甲方一切損失。設(shè)備整機(jī)經(jīng)聯(lián)運(yùn)測(cè)試完全符合約定的技術(shù)指標(biāo)，最終用戶簽字驗(yàn)收后，即完成了對(duì)全部設(shè)備的最后驗(yàn)收。在貨物安裝調(diào)試的過(guò)程中，由于乙方的過(guò)錯(cuò)發(fā)生的所有人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，均由乙方承擔(dān)，除非該傷害或損失是由甲方故意所造成的。技術(shù)服務(wù)和培訓(xùn)乙方需根據(jù)甲方要求提供貨物在使用現(xiàn)場(chǎng)的安裝、調(diào)試、性能試驗(yàn)、運(yùn)行、檢修以及質(zhì)保期內(nèi)的維護(hù)、維修等服務(wù)。乙方應(yīng)按照甲方所要求的人員資質(zhì)，派__1__人到貨物使用現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行服務(wù)，如所派人員屬國(guó)家或行業(yè)規(guī)定的特殊工種，必須持有相關(guān)資質(zhì)證書。服務(wù)期限為_(kāi)_30天__。乙方人員的食宿及交通費(fèi)用由__乙方_支付。乙方應(yīng)為其人員提供個(gè)人勞動(dòng)安全防護(hù)用品。乙方保證派出服務(wù)人員身體健康，勝任所承擔(dān)的工作，并對(duì)其人員進(jìn)行相關(guān)HSE培訓(xùn)，同時(shí)應(yīng)按甲方要求，接受甲方組織的HSE培訓(xùn)。乙方負(fù)責(zé)為其派遣的出國(guó)人員辦理護(hù)照并購(gòu)買甲方要求的人身保險(xiǎn)，甲方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理簽證等出國(guó)手續(xù)。乙方提供在工廠和在貨物使用現(xiàn)場(chǎng)的培訓(xùn)，確保國(guó)外最終用戶和甲方要求的其他人員能夠完全正確地操作設(shè)備。因乙方不提供上述服務(wù)影響貨物的驗(yàn)收及使用，甲方有權(quán)向乙方追索由此造成的損失。乙方派出人員在提供售后服務(wù)期間染病，醫(yī)療和住院費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，甲方為其治療提供必要的協(xié)助和幫助。對(duì)于不能勝任本職工作的，不服從甲方或甲方指定一方管理、指揮，不遵守相關(guān)規(guī)章制度和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的，或因病無(wú)法正常工作的人員，根據(jù)甲方或甲方指定一方的要求，乙方有責(zé)任對(duì)其派出人員及時(shí)更換；所發(fā)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)保證其派出人員服從甲方或甲方指定的委托人的管理和指揮，遵守國(guó)外最終用戶、甲方、CNPC及甲方指定的委托人的相關(guān)規(guī)章制度，遵守所在國(guó)的法律法規(guī)。乙方人員導(dǎo)致自身、他人的人身或財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任和損失。一旦出現(xiàn)工傷、事故，事故損失由經(jīng)調(diào)查確認(rèn)的責(zé)任方承擔(dān)。乙方的保證：乙方保證第三方不向甲方主張任何權(quán)利，包括但不限于所有權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。如有涉及以上權(quán)利的訴訟、仲裁或其他行政程序，乙方將承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方可能因此而受到的一切損失。乙方保證所提供的貨物是全新制造的,其質(zhì)量、性能符合合同的技術(shù)規(guī)格和其他規(guī)定并能夠滿足工藝操作要求。貨物質(zhì)量保證期從到達(dá)最終用戶使用地起開(kāi)始計(jì)算__12_個(gè)月，或者從最終用戶簽署驗(yàn)收合格證書起開(kāi)始計(jì)算_12__個(gè)月，以先到為準(zhǔn)。在質(zhì)量保證期內(nèi),貨物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)免費(fèi)更換和修理，同時(shí)賠償由此給甲方造成的所有損失