物業(yè)管理工程知識

內(nèi)容概括一、工程人員在物業(yè)管理前期介入階段

的主要工作內(nèi)容二、前期介入工程師崗位職責三、關于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見工程人員在物業(yè)管理前期介

入階段的主要工作內(nèi)容

一、對樓盤工程建設的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關和使用功能關，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎。參與人員主要是管理中心負責人和工程技術負責人。二、參與樓盤工程建設又可分為三個階段。1、在規(guī)劃設計階段介入規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。介入的方式主要有：1）召開有發(fā)展商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會（如2001年11月14日下午召開的“新樓盤意見溝通會”）2）將對樓盤規(guī)劃設計方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設計部門反映（如發(fā)給設計公司的《關于小區(qū)電氣設計中與用電計量有關的幾點建議》。3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。另外，在在其他一一些工作作場合，，有機會會我們也也可以向向設計人人員提出出意見或或反映一一些在物物業(yè)管理理和使用用過程中中碰到的的問題。。無論任何何一種方方式，都都需要有有關的人人員在日日常工作作中注意意了解有有關的情情況，積積累實際際經(jīng)驗，，搜集資資料、數(shù)數(shù)據(jù)，了了解有關關的設計計規(guī)范，，熟悉政政府部門門（如物物價部門門、供水水、供電電部門））的有關關文件和和規(guī)定。。（如：：只有熟熟悉物價價部門有有關小區(qū)區(qū)公共用用水、用用電的攤攤分辦法法和用電電類別的的劃分，，才能提提出合理理安裝電電表的建建議）在進行施施工圖設設計之前前，把意意見提供供給設計計部門，，并說服服其接納納，這種種情況是是最理想想的。當然，我我們在提提建議或或意見時時要注意意措辭、、語氣、、態(tài)度，，要顧及及設計人人員的面面子，如如果我們們熟悉設設計規(guī)范范，有事事實支持持自己的的觀點，，就會更更容易說說服其采采納我們們的意見見（舉例例：接地地扁鐵問問題和帝帝景遙控控浮球加加裝電磁磁閥的案案例）參與規(guī)劃劃設計、、圖紙會會審要注注意的要要點詳見見《關于新建建樓盤前前期規(guī)劃劃設計的的一些意意見》幾個典型型的、影影響較大大的例子子1）低壓配配電回路路及電能能表的合合理設置置，以暨暨南花園園高層用用電計量量為例。。2）高低壓壓配電房房、變壓壓器房不不宜設在在地下室室最低層層（防水水淹）。。以規(guī)劃劃大廈為為例。3）設備房房應有足足夠的維維修空間間（以鴻鴻景水泵泵房為例例）4）水泵房房電氣控控制柜基基礎高度度要適當當抬高（（防水淹淹）。（（以駿景景為例））5）應急燈燈、出口口指示燈燈和疏散散指示燈燈等和電電源線路路的連接接應通過過插頭、、插座的的連接。。（南景景園）6）水、電電井房要要設照明明燈具。。（鴻景景園）7）同一小小區(qū)應盡盡量將監(jiān)監(jiān)控室、、消防中中心集中中設置。。[以上（1）——（4）在完工工后已無無法更改改，（5）、（6）更改要要較大的的工作量量]2、在施工工階段介介入其作用是是：1）參與施施工監(jiān)理理，及時時發(fā)現(xiàn)施施工過程程中出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量問題，，并適當當?shù)叵蝽楉椖抗舅?、總工工室等部部門反映映，必要要時以公公司名義義發(fā)函，，促使施施工單位位盡快改改正，盡盡可能將將建設質(zhì)質(zhì)量隱患患消滅在在建造過過程中，，從而提提高樓盤盤的建造造質(zhì)量；；[注意的重重點是隱隱蔽工程程，如埋埋地線管管的材質(zhì)質(zhì)、管線線的連接接、暗敷敷線是否否穿管、、采用導導線的型型號（是是否阻燃燃），電電氣連接接的緊固固，以及及是否按按設計要要求施工工（駿景景二期水水泵房電電柜基礎礎，只用用磚頭架架起）]2）熟悉管管線走向向、設備備安裝及及設備調(diào)調(diào)試等情情況，并并對圖紙紙的改動動作出記記錄，便便于后期期管理，，也為接接管驗收收（竣工工驗收））打下基基礎，可可提高驗驗收質(zhì)量量，對驗驗收中發(fā)發(fā)現(xiàn)的仍仍需改進進之處，，也比較較清楚，，容易交交涉和協(xié)協(xié)調(diào)；3）集圖紙紙、資料料、使用用說明書書，熟悉悉設備的的功能；；4）于和項項目公司司、施工工單位、、設備廠廠家及有有關部門門搞好關關系，建建立順暢暢的服務務渠道，，利于后后期設備備保修和和管理。。3、參加各各系統(tǒng)設設備、設設施的驗驗收和接接管移交交1）驗收參加人員員要盡可可能熟悉悉有關的的施工驗驗收規(guī)范范，了解解設計要要求。要點：a、檢驗驗設備設設施的性性能是否否達到設設計要求求。如：：柴油發(fā)發(fā)電機能能否手動動、自動動啟動；；啟動的的時間是是否達到到要求，，消防30秒，人防防15秒；輸出出電壓和和頻率是是否穩(wěn)定定，配電電開關能能否自動動切換等等；開啟啟濕式報報警閥的的試驗閥閥，測試試消防噴噴淋泵是是否能自自動啟動動等。b、檢檢查施工工工藝。。如：設設備是否否有編號號；配電電柜、控控制柜及及其各回回路、電電器元件件是否標標識清楚楚；配線線是否整整齊；接接線是否否牢固；；有多條條（3條）以上上零、地地線的要要設置零零線、地地線匯流流排；多多股線要要壓接線線耳；線線槽蓋、、線盒蓋蓋是否齊齊全。c、設備備、設施施外觀檢檢查，是是否有損損壞、生生銹或殘殘缺。d、在在驗收證證明書上上簽字，，對存在在問題要要如實寫寫上，不不要簡單單簽名，，或可注注明：我我司意見見見附頁頁、另發(fā)發(fā)函。（（以愉景景發(fā)電機機為例））2）接管移移交要點：a、要有有移交設設備清單單、資料料清單、、項目公公司和物物業(yè)公司司雙方簽簽字。b、列出存存問題，，由項項目公司司簽字確確認。c、明確確存在問問題的整整改責任任和整改改時間。。三、籌辦辦物業(yè)管管理中心心1、擬定工工程人員員編制；；2、招聘工工程人員員；3、制定開開盤前工工程人員員培訓計計劃及培培訓內(nèi)容容；4、標準化化管理制制度及規(guī)規(guī)程懸掛掛上墻準準備；5、協(xié)助制制定開辦辦預算；；6、跟進管管理中心心的裝修修工程。。前期介入入工程師師崗位職責責1．小區(qū)綠綠化、道道路、交交通、景景觀、公公建配套套、樓宇宇公共地地方、公公共設施施、車場場管理系系統(tǒng)、、小區(qū)安安全防范范系統(tǒng)、、商鋪、、會所功功能布局局等規(guī)劃劃設計，，從物業(yè)業(yè)管理和和日后使使用方便便的角度度提出專專業(yè)意見見。2．參加甲甲方組織織的小區(qū)區(qū)各專業(yè)業(yè)設計、、施工圖圖紙會審審。3．參與施施工現(xiàn)場場的了解解、跟進進，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可能影影響日后后使用或或管理運運作的因因素及時時反饋給給甲方采采取適當當施。4．召開有有集團總總工室、、發(fā)展商商、規(guī)劃劃設計部部門、工工程建設設主管部部門參加加溝通意意見交流流會。5．協(xié)助制制定開辦辦預算。。6．議定工工程人員員編制。。7．招聘工工程技術術人員。。8．跟進管管理中心心的裝飾飾工程。。9．各系統(tǒng)統(tǒng)設備設設施的驗驗收和接接管移交交前的遺遺留問題題及待改改善事項項向甲方方提出。。10．按照《中華人民民共和國國房屋接接管驗收收標準》及集團工工作程序序協(xié)助編編制《物業(yè)接管管計劃》。關于新建建樓盤前前期規(guī)劃劃設計的的一些些意見一、建筑筑專業(yè)1、根據(jù)住住宅設計計規(guī)范：：外窗窗窗臺距樓樓面、地地面的凈凈高低于于0.9米時，應應有防護護設施，，所以窗窗臺高度度低于0.9米的開啟啟窗應設設安全防防護欄；；2、住宅的的廚房宜宜設排煙煙氣的煙煙道，避避免各廚廚房抽油油煙機的的排氣管管直接向向室外甚甚至是臥臥室窗戶戶排放，，造成居居室周圍圍環(huán)境污污染和影影響外立立面美觀觀以及鄰鄰里不和和；3、住宅各各廳房應應預留合合適的空空調(diào)室外外機位、、空調(diào)排排水孔及及排水管管，避免免沒有預預留或預預留位置置不夠或或所需排排水管、、銅管過過長?！啊癥J”樓盤32棟臨新港港西路的的部分空空調(diào)室外外機位凈凈寬不足足，造成成空調(diào)機機難于安安裝，經(jīng)經(jīng)處理后后雖然可可安裝小小功率空空調(diào)機，，但未有有足夠散散熱空間間，造成成空調(diào)機機運行1~2小時就出出現(xiàn)停機機；4、各單體體建筑設設計應按按各自的的規(guī)范要要求進行行，如““JJ”花園幼兒兒園室外外樓梯采采用鋼梯梯，梯板板邊緣未未進行處處理，這這不符合合幼兒園園的設計計要求；；5、“YJ”、“JJ”花園設置置了戶外外游泳池池，但均均未按衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫要求設設置洗腳腳池、淋淋浴池，，造成兩兩處游泳泳池因整整改推遲遲開放；；6、公司現(xiàn)現(xiàn)在普遍遍采用的的窗戶做做法為平平開與固固定組合合窗，平平開扇的的面積不不宜太大大，如““YJ”花園一些些外窗開開啟扇寬寬度，最最大的達達到700mm，造成平平開窗鉸鉸鏈強度度不足，，也易造造成業(yè)主主開啟不不方便、、不安全全；7、由于商商鋪可能能會被間間隔，從從而改變變了原來來的空間間形態(tài)，，可能導導致原設設置于商商鋪內(nèi)的的消防栓栓失去了了原有的的作用，，因此建建議盡可可能將消消防栓設設置于公公共走道道；8、有通車車需要的的路面、、廣場，，如需要要飾面，，應考慮慮車流的的荷載，，以免飾飾面被過過早和頻頻繁壓壞壞。（如如八駿廣廣場的廣廣場磚被被壓壞嚴嚴重）；；9、某樓盤盤一層有有兩套房房的陽臺臺利用幼幼兒園的的樓面填填高作陽陽臺。由由于幼兒兒園、住住宅的基基礎沉降降不均勻勻，造成成陽臺出出現(xiàn)一條條仿如斷斷開式的的裂縫，，陽臺分分隔墻出出現(xiàn)應力力裂縫，，建議以以后在設設計中盡盡可能避避免這種種情況；；10、各運動動場所的的設計盡盡可能依依體育場場地規(guī)范范設計（（如：燈燈光、場場地大小小等）；；11、會所應應有足夠夠的安全全防護措措施，如如圍欄應應達到規(guī)規(guī)范要求求的高度度，地面面防滑，，泳池飾飾面防鋒鋒利傷人人處理，，泳池的的圍蔽不不能太矮矮等；12、預留會會所廣告告位置；；13、地下室室墻面、、天花、、地面的的裝飾，，建議設設計圖紙紙加以明明確；14、化化糞糞池池井井蓋蓋設設置置，，在在綠綠化化帶帶內(nèi)內(nèi)深深埋埋在在花花基基下下，，并并且且沒沒有有明明顯顯標標志志，，導導致致清清理理化化糞糞池池時時要要重重新新開開挖挖花花基基，，重重新新升升高高化化糞糞池池檢檢修修口口等等。。15、儲儲水水池池滲滲漏漏現(xiàn)現(xiàn)象象普普遍遍，，如如噴噴泉泉用用水水、、游游泳泳池池，，生生活活水水池池等等，，建建議議設設計計中中要要有有明明確確和和有有效效的的防防水水措措施施；；16、電電梯梯門門前前地地板板應應向向外外傾傾斜斜一一個個合合理理的的坡坡度度，，以以防防水水流流入入電電梯梯井井道道；；17、““JJ””花園園大大堂堂需需經(jīng)經(jīng)過過幾幾級級樓樓梯梯方方可可進進入入電電梯梯，，不不利利于于殘殘疾疾人人及及老老人人坐坐輪輪椅椅進進出出，，應應考考慮慮設設計計無無障障礙礙通通道道；；18、小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設設備備房房按按類類別別采采用用通通用用鎖鎖匙匙（（如如電電表表房房用用一一類類通通匙匙，，電電梯梯機機房房用用一一類類通通匙匙等等））；；19、首首層層大大堂堂活活動動通通風風窗窗應應安安裝裝防防盜盜網(wǎng)網(wǎng)以以配配合合門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)使使用用。。二、、弱弱電電專專業(yè)業(yè)1、消消防防梯梯、、客客梯梯轎轎廂廂內(nèi)內(nèi)的的緊緊急急呼呼叫叫，，應應連連通通監(jiān)監(jiān)控控中中心心或或消消防防中中心心；；2、為為優(yōu)優(yōu)化化人人員員及及設設備備的的管管理理，，節(jié)節(jié)省省人人力力資資源源，，小小區(qū)區(qū)的的保保安安監(jiān)監(jiān)控控中中心心及及消消防防控控制制中中心心宜宜統(tǒng)統(tǒng)一一設設立立，，不不宜宜分分期期設設置置多多個個控控制制中中心心；；3、弱弱電電系系統(tǒng)統(tǒng)（（包包括括消消防防報報警警））應應設設專專用用接接地地裝裝置置，，在在系系統(tǒng)統(tǒng)設設計計時時應應把把弱弱電電防防雷雷裝裝置置一一并并納納入入設設計計范范圍圍；；4、為為方方便便值值班班保保安安及及業(yè)業(yè)主主確確認認訪訪客客身身份份，，在在小小區(qū)區(qū)出出入入口口應應設設可可視視對對講講門門口口機機；；5、一一個個工工程程項項目目不不宜宜多多個個施施工工單單位位，，如如門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)、、防防盜盜門門、、電電控控鎖鎖、、可可視視對對講講、、IC卡分分別別由由不不同同單單位位施施工工，，系系統(tǒng)統(tǒng)出出現(xiàn)現(xiàn)故故障障，，互互相相推推卸卸責責任任，，難難以以及及時時解解決決問問題題；；6、設設施施、、設設備備選選型型不不合合理理，，如如密密碼碼防防盜盜門門鎖鎖，，不不適適合合使使用用頻頻繁繁的的小小區(qū)區(qū)以以致致造造成成故故障障頻頻繁繁；；7、小小區(qū)區(qū)智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)應應統(tǒng)統(tǒng)一一考考慮慮其其涵涵蓋蓋范范圍圍，，尤尤其其考考慮慮到到未未來來的的發(fā)發(fā)展展，，預預先先敷敷設設空空管管（（如如在在分分區(qū)區(qū)、、分分期期結(jié)結(jié)合合處處，，預預埋埋空空管管））；；監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)、、消消防防報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)要要考考慮慮總總體體統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理，，預預留留足足夠夠容容量量；；8、小小區(qū)區(qū)應應預預留留足足夠夠電電話話容容量量，，避避免免引引致致業(yè)業(yè)主主投投訴訴。。9、有有條條件件時時，，強強弱弱電電管管井井分分開開設設置置，，當當共共用用時時，，強強、、弱弱電電管管線線應應分分向向設設置置；；10、車車輛輛收收費費系系統(tǒng)統(tǒng)與與管管理理中中心心財財務務聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)，，且且收收費費亭亭根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況設設置置空空調(diào)調(diào)設設備備；；11、消消防防和和監(jiān)監(jiān)控控中中心心應應安安裝裝防防靜靜電電地地板板、、空空調(diào)調(diào)及及電電話話。。三、、強強電電專專業(yè)業(yè)1、有有關關用用電電計計量量（（詳詳見見康康工工建建字字[2001]013號《關于于小小區(qū)區(qū)電電氣氣設設計計中中與與用用電電計計量量有有關關的的幾幾點點建建議議》）；；2、高高、、低低壓壓配配電電房房、、變變壓壓器器房房不不宜宜設設在在地地下下室室的的最最低低層層，，當當設設在在地地下下室室的的最最低低層層時時，，應應適適當當抬抬高高其其地地面面（（以以防防萬萬一一水水管管破破裂裂、、水水閥閥故故障障時時不不致致于于容容易易被被水水浸浸））；；3、安安裝裝于于水水泵泵房房內(nèi)內(nèi)的的落落地地式式配配電電柜柜、、控控制制柜柜應應適適當當抬抬高高其其基基礎礎，，必必要要時時可可局局部部抬抬高高地地面面，，并并設設步步級級以以便便于于操操作作（（如如帝帝景景苑苑水水泵泵房房，，目目的的是是避避免免水水浸浸電電柜柜））；；4、小小區(qū)區(qū)高高低低壓壓配配電電房房、、變變壓壓器器室室在在高高溫溫潮潮濕濕天天氣氣室室溫溫有有時時可可達達40ooC，建建議議高高、、低低壓壓配配電電房房、、變變壓壓器器房房應應設設應應急急照照明明燈燈、、紅紅外外線線燈燈和和通通風風設設施施；；5、各各種種電電柜柜、、電電箱箱盡盡可可能能布布置置在在室室內(nèi)內(nèi)，，在在公公共共場場所所（（如如架架空空層層、、地地下下車車庫庫等等））的的電電柜柜電電箱箱應應設設置置門門鎖鎖，，并并應應在在開開鎖鎖后后才才能能操操作作（（以以防防被被外外人人、、小小孩孩等等盲盲目目操操作作，，造造成成意意外外））；；6、一一用用一一備備設設置置的的潛潛污污泵泵，，應應設設手手動動、、自自動動兩兩種種控控制制方方式式，，在在手手動動控控制制方方式式下下，，可可同同時時啟啟動動兩兩臺臺潛潛污污泵泵（（以以便便急急需需時時使使用用）），，在在自自動動控控制制方方式式下下，，集集水水井井水水位位處處超超高高水水位位時時，，自自動動啟啟動動兩兩臺臺潛潛污污泵泵；；7、路路燈燈、、園園林林燈燈、、噴噴泉泉等等盡盡可可能能集集中中控控制制，，并并設設手手動動和和時時控控兩兩種種控控制制方方式式，，以以便便于于管管理理和和節(jié)節(jié)省省人人手手；；8、路燈燈應根根據(jù)實實際情情況考考慮間間隔控控制，，以節(jié)節(jié)省用用電；；9、在大大堂、、電梯梯前廳廳、走走火梯梯設置置應急急燈（（即使使有發(fā)發(fā)電機機備用用電源源），，以便便在突突然停停電時時，能能即時時、可可靠地地提供供照明明；10、應急急燈、、疏散散指示示燈、、出口口指示示燈等等和電電源線線路連連接，，建議議通過過插座座、插插頭連連接，，以便便于維維修保保養(yǎng)，，在公公共場場所的的應急急燈應應考慮慮防盜盜裝置置；11、在柴柴油發(fā)發(fā)電機機的總總饋電電柜設設電能能計量量表，，以便便于計計量發(fā)發(fā)電電電能；；12、電氣氣施工工圖要要強調(diào)調(diào)：埋埋地敷敷設的的穿線線管要要使用用水煤煤氣管管，接接線盒盒要使使用防防水線線盒，，導線線連接接要在在接線線盒內(nèi)內(nèi)進行行。這這樣才才能避避免路路燈、、草坪坪燈、、庭院院燈等等室外外電氣氣線路路逢雨雨天或或潮濕濕天氣氣經(jīng)常常漏電電跳閘閘，不不能正正常使使用；；13、樓梯梯、走走廊（（除電電梯前前廳外外），，安裝裝紅外外線人人體感感應開開關，，以節(jié)節(jié)省用用電，，減少少更換換燈泡泡的人人力和和材料料，提提高業(yè)業(yè)主滿滿意度度；14、各單單元的的門鈴鈴不宜宜設置置在廚廚房內(nèi)內(nèi)，以以設置置在單單元進進門走走廊或或廳內(nèi)內(nèi)為宜宜；15、應急急發(fā)電電機設設置市市電失失壓自自啟動動功能能，其其配電電系統(tǒng)統(tǒng)設置置手動動和自自動合合閘功功能（（通過過轉(zhuǎn)換換開關關轉(zhuǎn)換換），，當市市電斷斷電時時，既既可手手動送送電，，又可可通過過預先先設置置自動動狀態(tài)態(tài)將發(fā)發(fā)電機機電源源自動動送到到末端端設備備；16、部分分位置置照明明不足足，如如游泳泳池、、小區(qū)區(qū)內(nèi)部部分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角位位、架架空層層要重重新加加裝光光管等等；17、戶外外型電電箱要要具備備防水水功能能；18、單元元戶內(nèi)內(nèi)配電電箱總總開關關的大大小要要注意意和電電表房房內(nèi)住住宅單單元開開關匹匹配（（供電電局根根據(jù)每每戶報報裝容容量確確定空空氣開開關的的大小?。?，，避免免越級級跳閘閘；19、中央央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)應設設用電電計量量裝置置，以以便配配合空空調(diào)計計費系系統(tǒng)使使用或或分攤攤空調(diào)調(diào)電費費；20、考慮慮業(yè)主主的電電費攤攤分建建議路路燈、、樓層層照明明、大大堂照照明盡盡可能能設計計高效效節(jié)能能燈具具。四、給給排水水專業(yè)業(yè)1、各小小區(qū)水水泵房房由于于水池池補水水、進進水浮浮球故故障控控制失失靈，，導致致泵房房水浸浸，影影響住住戶的的正常常使用用，同同時又又造成成設備備的損損壞。。天面面水池池和地地下水水池均均需加加裝超超高水水位報報警裝裝置，，即可可早發(fā)發(fā)現(xiàn)早早處理理，所所以從從安全全角度度和水水泵房房的重重要性性考慮慮：1）水池池宜加加裝超超高水水位報報警裝裝置，，并將將報警警信號號引到到消防防監(jiān)控控中心心；2）水池池應加加裝水水位儀儀，水水池進進水管管道應應加裝裝過濾濾裝置置；2、商業(yè)業(yè)用水水和住住宅用用水應應分別別設表表計量量，清清潔用用水、、園林林綠化化用水水應分分別設設表計計量；；3、天面面雨水水的排排放應應選用用各種種型式式的雨雨水斗斗，而而不應應采用用地漏漏；4、直飲飲水系系統(tǒng)在在新建建樓盤盤中，，沒有有采用用遠程程抄表表，水水表、、減壓壓閥和和壓力力表等等公用用設備備設置置在業(yè)業(yè)主的的陽臺臺上，，對設設備維維修保保養(yǎng)增增加了了難度度，并并可能能引發(fā)發(fā)與業(yè)業(yè)主之之間的的矛盾盾；5、地下下室水水池和和水泵泵均為為一用用一備備，為為方便便管網(wǎng)網(wǎng)設備備的維維修和和清洗洗水池池，建建議兩兩水池池之間間設計計橫管管連通通，所所有水水泵從從橫管管上設設出的的支管管吸水水；6、“DJ””苑地下下車庫庫人防防大門門下的的大坑坑缺少少排污污井設設計，，以致致大坑坑常年年積水水，滋滋生蚊蚊蟲；；7、給排排水系系統(tǒng)設設備安安裝位位置不不便維維修，，如：：游泳泳池進進、排排水閥閥，噴噴泉水水池進進、排排水閥閥，部部分天天面水水池遙遙控閥閥、水水池內(nèi)內(nèi)浮球球閥（（遠離離檢修修口））安裝裝位置置不便便維修修；8、地下下設備備房無無通風風系統(tǒng)統(tǒng)造成成設備備房長長期潮潮濕，，重要要設備備房集集水井井無備備用排排污泵泵；9、應嚴嚴格遵遵守有有關規(guī)規(guī)范，，杜絕絕給排排水管管道橫橫穿電電房的的現(xiàn)象象；10、噴泉泉潛水水泵集集水坑坑建議議加裝裝濾網(wǎng)網(wǎng)，防防止堵堵塞水水泵；；11、清潔潔綠化化用水水點建建議設設在路路邊，，用鵝鵝卵石石作飾飾面并并設排排水系系統(tǒng)，，避免免積水水破壞壞綠地地;12、因綠綠化和和清潔潔用水水的使使用者者和分分攤對對象均均不同同，應應選用用不同同型式式的龍龍頭并并設獨獨立水水表計計量；；13、閥門門井的的凈空空間偏偏小不不方便便設備備的維維修保保養(yǎng)；；14、水泵泵房應應有足足夠的的維修修空間間和預預留吊吊鉤，，以便便維修修水泵泵和電電機。。五、空空調(diào)通通風專專業(yè)六、電電梯專專業(yè)康管通通字[2003]050號關于注注意做做好公公共水水電分分攤相相關工工作的的通知知各有關關管理理中心心：為合理理向用用戶分分攤公公共水水電費費用，，避免免分攤攤依據(jù)據(jù)不足足，水水電用用量記記錄不不清晰晰而引引起投投訴，，甚至至拒交交分攤攤費用用，管管理中中心應應注意意做好好以下下工作作：1．在項項目公公司向向管理理中心心移交交公共共水電電項目目時，，應認認真檢檢查各各有關關公共共用水水、用用電是是否已已安裝裝了有有效的的用量量計量量表，，收費費標準準是否否與實實際用用水（（用電電）類類別相相符。。2．在移移交現(xiàn)現(xiàn)場，，管理理中心心和項項目公公司代代表應應詳細細記錄錄各公公共水水、電電表底底數(shù)并并由雙雙方簽簽字確確定，，以此此作為為雙方方負責責相關關費用用的分分界線線，（（管理理中心心也可可根據(jù)據(jù)實際際情況況與項項目公公司商商定各各項公公共水水電費費用由由管理理中心心負責責承擔擔（或或分攤攤）的的起始始日期期，但但必須須雙方方確認認有關關公共共水、、電表表的底底數(shù)））。3．公共水水電設備備設施移移交接管管后，管管理中心心必須按按公司有有關制度度做好設設備設施施的管理理，任何何單位確確需從管管理中心心已接管管的管線線上引接接水、電電使用，，必須按按有關規(guī)規(guī)定辦理理手續(xù)，，經(jīng)同意意后方可可接入，，并必須須安裝計計量表，，由管理理中心有有關人員員確認起起、止讀讀數(shù)，由由申請使使用方承承擔相關關費用。。4．項目公公司因促促銷需要要，要求求增加燈燈飾、噴噴泉等開開啟時間間或加大大燈飾的的功率，，銷售人人員帶客客看樓明明顯增加加電梯使使用次數(shù)數(shù)的，管管理中心心應與項項目公司司協(xié)商，，由項目目公司適適當分攤攤一定的的費用，，以免引引起業(yè)主主的投訴訴。5．進出小小區(qū)的道道路如屬屬市政規(guī)規(guī)劃路，，其路燈燈電費不不應由業(yè)業(yè)主分攤攤，在發(fā)發(fā)展商將將規(guī)劃路路向市政政部門移移交前，，建議路路燈電費費由發(fā)展展商承擔擔；如不不屬市政政規(guī)劃路路，但確確實又不不在現(xiàn)有有住宅范范圍，現(xiàn)現(xiàn)在分攤攤給業(yè)主主會引起起較多投投訴的，，應與發(fā)發(fā)展商協(xié)協(xié)商，建建議仍由由發(fā)展商商承擔路路燈電費費，以免免造成業(yè)業(yè)主的普普遍不滿滿而影響響樓盤銷銷售（此此路段的的路燈用用電應獨獨立計量量）。有關管理理中心：：白云駿駿景（籌籌）、羅羅馬家園園（籌））、華景景北區(qū)、、駿景南南苑、愉愉景南苑苑、翰景景軒、珠珠江帝景景、逸景景翠園、、華南新新城、南南景園、、旭景家家園、東東莞駿景景廣東康景景物業(yè)服服務有限限公司管理部二00三年十月月二十四四日問題一：：小區(qū)路燈燈電費是是否要分分攤給業(yè)業(yè)主？依依據(jù)是什什么？原原則上小小區(qū)范圍圍的路燈燈用電費費用，由由小區(qū)的的所有住住（用））戶合理理分攤。。依據(jù)是粵粵價[1997]173號（實際操操作時應應具體情情況具體體分析，，參見康康管通