老年公寓可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目建議書(shū)（一）已有15266次閱讀2011-4-2310:44|個(gè)人分類：房地產(chǎn)|系統(tǒng)分類：：營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)|關(guān)鍵詞：老年公寓項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告論結(jié)章一二三四五六七八九十目第第第第第第第第第第錄論結(jié)章一二三四五六七八九十目第第第第第第第第第第章總論章項(xiàng)目背景章市場(chǎng)預(yù)測(cè)章項(xiàng)目的重要性和必要性章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件章項(xiàng)目建設(shè)方案章投資估算及資金籌措章投資效益預(yù)測(cè)章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議第一章總論一、項(xiàng)目名稱：重慶”xxxx老年公寓二、項(xiàng)目地點(diǎn)：重慶市沙坪壩區(qū)歌樂(lè)山龍洞灣三、項(xiàng)目投資單位：1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院：占51%2、德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)：占49%四、建設(shè)內(nèi)容：1、改建學(xué)生公寓4棟、專家小院1棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；2、新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；3、新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；4、環(huán)境建設(shè)（一期、二期）。五、建設(shè)規(guī)模：1、建設(shè)用地：350Wo其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝;2、建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；3、床位：4000個(gè)（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓改建200個(gè)，綜合樓300個(gè)，新建老年公寓3700個(gè)）。4、人均居住面積：40平方米。六、項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為4.7435億人民幣（其中：一期投資約：5185萬(wàn)元；二期投資約：42250萬(wàn)元）。七、項(xiàng)目籌資方式：1、項(xiàng)目法人自籌資金：40%2、信貸融資：60%第二章項(xiàng)目背景一、建設(shè)單位概況：1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院是以重慶兵器職工大學(xué)為基礎(chǔ)改制、經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)、國(guó)家教育部備案，隸屬西南兵工局的國(guó)有公辦普通高等院校。學(xué)院教學(xué)科研隊(duì)伍實(shí)力雄厚、結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質(zhì)教師220人。目前學(xué)院已開(kāi)設(shè)機(jī)電、汽車、信息技術(shù)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理、建筑等六大類的26個(gè)專業(yè)。擁有17000平米的實(shí)驗(yàn)大樓、15000平米實(shí)訓(xùn)廠房、價(jià)值近3309.5萬(wàn)元的各種配套設(shè)備，汽車、機(jī)電類實(shí)驗(yàn)室在同類院校中處于領(lǐng)先地位，充分保證了專業(yè)教學(xué)的需要；擁有西南兵工各大型企業(yè)提供的一流先進(jìn)設(shè)備、設(shè)施和專業(yè)技術(shù)支持。學(xué)院采取“3+1”模式，與加拿大聯(lián)邦學(xué)院合作，參照加方培養(yǎng)方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認(rèn)課程學(xué)分，該院滿足合作要求的學(xué)生在修完?？埔?guī)定課程，取得畢業(yè)證后可選擇到聯(lián)邦學(xué)院，用一年時(shí)間繼續(xù)攻讀相關(guān)專業(yè)的本科學(xué)位，取得加拿大聯(lián)邦學(xué)院本科畢業(yè)證書(shū)；與意達(dá)豐業(yè)（加拿大）國(guó)際文化發(fā)展有限公司達(dá)成合作，培訓(xùn)高端家政服務(wù)人才，由意達(dá)豐業(yè)（加拿大）國(guó)際文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)學(xué)生申請(qǐng)加拿大移民簽證；與愛(ài)因斯特一一中國(guó)（IAESTE-CHINA達(dá)成合作，每年接受3-5名愛(ài)因斯特國(guó)外大學(xué)生來(lái)校實(shí)訓(xùn)I,并安排在英語(yǔ)教學(xué)崗位，讓該院學(xué)生感受國(guó)際文化，提升外語(yǔ)水平；與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作辦學(xué)，引進(jìn)國(guó)外家政服務(wù)的領(lǐng)先教育培養(yǎng)模式。其管理及服務(wù)培訓(xùn)流程一直處于世界領(lǐng)先水平，有利于增強(qiáng)家政專業(yè)學(xué)生的能力競(jìng)爭(zhēng)和就業(yè)實(shí)力。學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用。新校區(qū)占地1000畝，規(guī)劃建筑面積34萬(wàn)平方米，新校區(qū)現(xiàn)有新生3000余人。開(kāi)發(fā)學(xué)院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進(jìn)一批領(lǐng)軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場(chǎng)前景好的科技發(fā)展項(xiàng)目，形成產(chǎn)學(xué)培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的新路，為學(xué)生提供深度的實(shí)訓(xùn)基地、切實(shí)的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，將為璧山打造“硅谷”，拉動(dòng)GDP服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勢(shì)資源整合、校地共同繁榮”。2、德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)，建于1919年，是六大從事與社會(huì)保障相關(guān)的社會(huì)、健康、家庭和就業(yè)領(lǐng)域的全德協(xié)會(huì)之一，總部設(shè)在波恩，總部工作人員140多人。下屬實(shí)體為多個(gè)康復(fù)醫(yī)院，老人院和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。二、項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù)：《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要》；《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》；《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》；《城市社會(huì)福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》；《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》；《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》；《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)管理辦法》；《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》。三、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程：1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用，歌樂(lè)山校區(qū)的部分專業(yè)將搬入新校區(qū)，校區(qū)的15畝土地和部分學(xué)生公寓將空置出來(lái)，需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用；2、項(xiàng)目所在地歌樂(lè)山素有重慶市主城區(qū)“城市綠肺”、“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽(yù)，是重慶市建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最理想之地，目前歌樂(lè)山已成為全國(guó)50個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點(diǎn)打造的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。3、XX學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作開(kāi)辦的高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國(guó)的高級(jí)家政護(hù)理人才，需要進(jìn)行護(hù)理實(shí)訓(xùn)I,由于重慶沒(méi)有高檔老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進(jìn)行實(shí)訓(xùn)I,無(wú)形中增加了實(shí)訓(xùn)成本和管理難度。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務(wù)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地。4、重慶目前城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺口很大，目前的床位只能滿足社會(huì)需求的40%特別是高檔老年公寓還是空白，更沒(méi)有中外合資的老年公寓，政府對(duì)民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點(diǎn)扶持?；谝陨蠋追矫娴脑颍貞cXX職業(yè)技術(shù)學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)經(jīng)過(guò)多次考察協(xié)商，決定利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)的15畝土地和部分空置出來(lái)的學(xué)生公寓為基礎(chǔ)，再新征315畝土地，合資建一高檔老年公寓，既填補(bǔ)重慶高檔老年公寓的空白，又滿足XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)學(xué)生實(shí)訓(xùn)的需要。該項(xiàng)目的設(shè)想提出來(lái)以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府的高度贊賞和鼓勵(lì)，希望能夠盡快立項(xiàng)。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項(xiàng)目列為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)。第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)供應(yīng)現(xiàn)狀：1、目前重慶市城鎮(zhèn)60歲以上的老年人口有190多萬(wàn)，據(jù)調(diào)查，大約有3%勺老人有入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的愿望，也就是說(shuō)大約需要6萬(wàn)張床位。而據(jù)調(diào)查，目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)只有203所，床位23983張，差缺3.6萬(wàn)張床位。也即目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位只能滿足社會(huì)需求的40%缺口高達(dá)60%需求與供給嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致養(yǎng)老需求市場(chǎng)趨熱，特別在夏季酷熱時(shí)節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位更是供不應(yīng)求，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的入住率多數(shù)能達(dá)到85.0%以上；2、目前重慶市城鎮(zhèn)國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約占總數(shù)的15%fc右，規(guī)模較大，歷史較長(zhǎng)，但都是屬于非贏利性的社會(huì)福利院，如市屬的一、二、三社會(huì)福利院和各區(qū)屬社會(huì)福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會(huì)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)監(jiān)護(hù)人的老年人（即“三無(wú)”）和低保對(duì)象等困難老年人的養(yǎng)老；3、目前重慶市城鎮(zhèn)民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)占85癡上，多為100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務(wù)設(shè)施不健全，如生活、娛樂(lè)、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個(gè)養(yǎng)老的作用；4、目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)和護(hù)理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒(méi)有接受過(guò)正規(guī)系統(tǒng)培訓(xùn)，知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強(qiáng)，只能做些簡(jiǎn)單的日常生活護(hù)理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；5、目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)還是空白，更沒(méi)有中外合資、按照國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，讓老年人發(fā)揮特長(zhǎng)，施展才華，貢獻(xiàn)余熱的老年公寓。二、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)供應(yīng)預(yù)測(cè)：1、今后幾年，國(guó)家民政部和重慶市政府將加大投入對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)國(guó)有福利院進(jìn)行改擴(kuò)建：1）由國(guó)家民政部專項(xiàng)資金投入1億元，地方配套資金和社會(huì)捐贈(zèng)資金投入0.2億，總投資為1.2億，資助市第一社會(huì)福利院，建設(shè)國(guó)家級(jí)養(yǎng)老示范機(jī)構(gòu)。新增床位數(shù)900張，使該院總床位數(shù)為1500張。2）將在3年內(nèi)新建和改擴(kuò)建敬老院600多所，改造床位至少1.5萬(wàn)張，確保2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達(dá)到50%3）今年重慶要在20個(gè)社區(qū)建100個(gè)托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養(yǎng)老院的“全托”形式。但政府投資改擴(kuò)建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會(huì)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)監(jiān)護(hù)人的老年人（即“三無(wú)”）和低保對(duì)象等困難老年人。無(wú)法滿足高端老年人群的需求。2、民營(yíng)資本對(duì)投入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風(fēng)險(xiǎn)較高、資金回收周期較長(zhǎng)，大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)對(duì)此望而卻步，雖然政府積極鼓勵(lì)和支持民營(yíng)資本投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)政策，但大多數(shù)民營(yíng)資本對(duì)此積極性仍然不高。即便是有一些民營(yíng)資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂(lè)式的養(yǎng)老公寓。據(jù)調(diào)查，重慶市今后幾年內(nèi)有意愿大投入建設(shè)高檔老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名義，而主要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、養(yǎng)生、休閑、度假、觀光、旅游等產(chǎn)業(yè)來(lái)。如：由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展（有限）公司共同投資，在北借靜觀鎮(zhèn)重慶農(nóng)谷生態(tài)農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，聯(lián)合打造渝借頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項(xiàng)目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內(nèi)動(dòng)工，重點(diǎn)建設(shè)高端養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)及公共配套設(shè)施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400畝，可供2000多位老人入住。除服務(wù)老齡事業(yè)外，該項(xiàng)目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務(wù)功能。據(jù)悉，位于長(zhǎng)壽沙田柚之鄉(xiāng)鄰封鎮(zhèn)境內(nèi)的長(zhǎng)壽十里柚香生態(tài)旅游度假區(qū)，現(xiàn)在準(zhǔn)備籌建風(fēng)情山寨和主題風(fēng)情村等項(xiàng)目，建設(shè)適合老年人度假、養(yǎng)老的文化、娛樂(lè)配套設(shè)施。預(yù)計(jì)建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務(wù)。三、重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求預(yù)測(cè)：1、重慶已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求巨大。據(jù)調(diào)查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到492萬(wàn)，占全市人口總量的16%重慶已是全國(guó)第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。而且正以年均增加25萬(wàn)人的速度“跑步進(jìn)入”嚴(yán)重老齡化社會(huì)，權(quán)威部門(mén)預(yù)計(jì)，到2036年，重慶60歲以上的老年人口將達(dá)到1084萬(wàn)，三四個(gè)重慶人中就有一個(gè)老年人。按照預(yù)測(cè)到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過(guò)500萬(wàn)，按平均每百名老人擁有床位3張計(jì)算，全市福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)需要15萬(wàn)張，而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位只有7萬(wàn)張，缺口高達(dá)8萬(wàn)張；而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過(guò)600萬(wàn)，全市福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)還需要增加11萬(wàn)張。而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的比例還將增大，如達(dá)到目前全球平均水平每百人5張的標(biāo)準(zhǔn)，到2014年，缺口將高達(dá)23萬(wàn)張。所以重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。2、養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求將會(huì)越來(lái)越大1）據(jù)調(diào)查，重慶市的“421”式家庭結(jié)構(gòu)所占比例越來(lái)越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時(shí)間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們?cè)诰裆罘矫嬉残枰玫讲粩嗟臐M足，需要得到感情交流。他們對(duì)入住老年公寓，接受老年護(hù)理及專業(yè)服務(wù)等方面的需求愿望更加強(qiáng)烈。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價(jià)值觀念方面差異，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，重慶城鎮(zhèn)有60犯上的中老年人選擇與子女分開(kāi)居住。其中59歲以下的老年人，80%都選擇跟子女分開(kāi)過(guò)；80歲以上的，有30%&擇獨(dú)居。從職業(yè)比例看，醫(yī)生、干部、教師中多數(shù)人愿與子女分開(kāi)過(guò)；工人和農(nóng)民相對(duì)較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前重慶市空巢老人已達(dá)180萬(wàn)。未來(lái)10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結(jié)構(gòu)等因素的變化，入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)已被越來(lái)越多的人所接受。投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)將有更大的市場(chǎng)發(fā)展空問(wèn)。3、居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中國(guó)是一個(gè)重視鄰里關(guān)系的國(guó)家，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關(guān)上門(mén)就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。媒體時(shí)常有報(bào)道老人死在家中無(wú)人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨(dú)居，而老年人也不習(xí)慣獨(dú)居的寂寞，有越來(lái)越多的老年人將選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大1）最近幾年國(guó)家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國(guó)家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預(yù)計(jì)到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一項(xiàng)調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔(dān)高檔養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。2）隨著社會(huì)的進(jìn)步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來(lái)越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價(jià)格，而是更加注重環(huán)境、服務(wù)、配套設(shè)施、人際交流等軟硬件條件。據(jù)調(diào)查，老年人希望養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)配備超市（83.8%）、銀行（64.7%）、健身場(chǎng)地（56.6%）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（55.1%）、棋片$室（47.1%）、餐飲（44.9%）、茶館/茶樓（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，難以達(dá)到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒(méi)有選擇入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設(shè)大有可為；3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當(dāng)充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對(duì)能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價(jià)值的活動(dòng)和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動(dòng)（63.5%）、參加老年協(xié)會(huì)（48.0%）、參與教育和培訓(xùn)（32.4%）,參加老年公寓管理工作（15.5%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過(guò)良好的教育，工作經(jīng)驗(yàn)豐富，有一技之長(zhǎng)，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，但目前社會(huì)上缺乏這樣的平臺(tái)，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機(jī)會(huì)，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺(tái)，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會(huì)受到“三高”老年人群的追捧。第四章項(xiàng)目的重要性和必要性一、各級(jí)政府重視和支持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)：黨中央、國(guó)務(wù)院歷來(lái)十分關(guān)注我國(guó)的老齡問(wèn)題和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)問(wèn)題，近年來(lái)頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的法規(guī)和文件，如：《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)，《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要》，《中華人民共和國(guó)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》，《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》，《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，《中華人民共和國(guó)城市社會(huì)福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》等；使我國(guó)老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)有法可依，有章可循。加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問(wèn)題和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)問(wèn)題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)管理辦法》，《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》等一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)劃和文件，一方面投入財(cái)力物力，推動(dòng)我市國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)；另一方面對(duì)企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人、外資開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，予以大力扶持，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人、外資開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，可獲得多項(xiàng)財(cái)政稅收優(yōu)惠。沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來(lái)就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，并重點(diǎn)打造歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設(shè)重慶養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。積極鼓勵(lì)和大力支持企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人、外資在歌樂(lè)山投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國(guó)家確定為全國(guó)50個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國(guó)有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項(xiàng)目列為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)，對(duì)該項(xiàng)目予以傾向性扶持。二、”XXXX將成為我市乃至全國(guó)老年公寓之典范：1、該項(xiàng)目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，引入德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際先進(jìn)的老年公寓接軌；2、XX學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作開(kāi)辦的高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級(jí)護(hù)理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護(hù)理人才的供應(yīng)得到保證，更使老年公寓的護(hù)理水平提檔次升級(jí)；3、老年公寓辦與重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院合辦，老年人與學(xué)生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學(xué)生到老年公寓為老年人提供服務(wù)，與老年人一起開(kāi)展活動(dòng)，使老人體驗(yàn)到“隔代親”的感覺(jué)，滿足老年人精神生活的需要；4、項(xiàng)目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，如引進(jìn)各種協(xié)會(huì)、開(kāi)辦老年大學(xué)、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)自己余熱。另一方面通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項(xiàng)目創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)多贏。三、"XXXX具有較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益：目前重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大約有60%勺缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)需求將非常大，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問(wèn)題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會(huì)意義，同時(shí)也具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂(lè)等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會(huì)起到直接的促進(jìn)作用。2、投建該高檔老年公寓，可以填補(bǔ)重慶市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開(kāi)創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個(gè)發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正做到老有所為的平臺(tái)。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問(wèn)題的有效對(duì)策之一。3、該項(xiàng)目是由重慶機(jī)電技術(shù)職業(yè)學(xué)院和德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項(xiàng)目可以引進(jìn)外資，引進(jìn)世界先進(jìn)的養(yǎng)老公寓經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)管理水平，與世界接軌，帶動(dòng)重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。4、從經(jīng)濟(jì)效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準(zhǔn)的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對(duì)價(jià)格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費(fèi)，這樣高檔老年公寓就會(huì)有較好的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，以老年公寓為平臺(tái)而進(jìn)行的老年產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，更將是這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的重要來(lái)源。四、”XXXX將成為重慶市高級(jí)護(hù)理人才的實(shí)訓(xùn)基地：目前XX學(xué)院的家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國(guó)的高級(jí)家政護(hù)理人才，需要進(jìn)行護(hù)理實(shí)訓(xùn)I,由于重慶沒(méi)有高級(jí)老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進(jìn)行實(shí)訓(xùn)I,該項(xiàng)目建成后，將成為XX學(xué)院家政服務(wù)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地，家政服務(wù)專業(yè)的學(xué)生可以就地實(shí)訓(xùn)I,從根本上解決家政專業(yè)學(xué)生實(shí)訓(xùn)難的問(wèn)題。同時(shí)該項(xiàng)目建成后，將打造成高級(jí)護(hù)理中心，為重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址：（一）擬建地址狀況：項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂(lè)山下天池原重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)。沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期稱沙磁區(qū)，是重慶市主城區(qū)的重要組成部分，也是重慶市各大高等學(xué)府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，常住人口81.8萬(wàn)，加上流動(dòng)人口上百萬(wàn)。歌樂(lè)山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國(guó)重點(diǎn)文物單位。歌樂(lè)山風(fēng)景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸“林園”和重慶烈士陵園三個(gè)景區(qū)組成。烈士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽(yù)全國(guó)，是重慶市最為著名的景區(qū)，使歌樂(lè)山更成為一座名符其實(shí)的文化名山。（二）擬建地址的建設(shè)條件：1、基礎(chǔ)條件有利：項(xiàng)目利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)的15畝土地和改建部分學(xué)生公寓為該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設(shè)工期較短，很快能夠上馬。2、自然環(huán)境優(yōu)越：歌樂(lè)山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區(qū)“城市綠肺"，素有"渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石"和"天然氧吧”之美譽(yù)。歌樂(lè)山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見(jiàn)亂云飛渡，云濤奔涌。項(xiàng)目坐落在歌樂(lè)山下天池天然水庫(kù)旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設(shè)老年人公寓不可多得的場(chǎng)地。3、交通即將改善：項(xiàng)目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤(pán)旋崎嶇，路線較長(zhǎng)，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問(wèn)題。目前規(guī)劃了15年的梨樹(shù)灣至歌樂(lè)山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，該路路寬8.5米，雙向四車道，全長(zhǎng)4.3公里，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂(lè)山出行問(wèn)題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來(lái)都將更加方便。4、醫(yī)療配套完善：項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心；8公里內(nèi)有新橋醫(yī)院、月中瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學(xué)城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)將項(xiàng)目包圍，使項(xiàng)目具備了較好的醫(yī)療配套。5、“五通”條件具備：項(xiàng)目所在片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。6、發(fā)展前景廣闊：項(xiàng)目所在地一一歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被國(guó)家確定為全國(guó)50個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點(diǎn)打造的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國(guó)有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項(xiàng)目后期新征土地有足夠的資源保障，不會(huì)因土地問(wèn)題影響項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)。第六章項(xiàng)目建設(shè)方案根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)設(shè)想，提出項(xiàng)目建設(shè)方案，以期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。一、項(xiàng)目定位：1、主題定位中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式與中國(guó)傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思：1）該項(xiàng)目為中德合資，引入德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國(guó)老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。3）為“三高”老年人群搭建一個(gè)發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，老有所為、為社會(huì)再作貢獻(xiàn)的平臺(tái)。4）以老年公寓為依托，開(kāi)發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學(xué)、協(xié)會(huì)辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)。2、市場(chǎng)定位：針對(duì)“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓3、風(fēng)格定位：采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合德國(guó)建筑特點(diǎn)與中國(guó)文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)+德國(guó)建筑特色+中國(guó)文化元素，山水園林式布局二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。所有的設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。1、設(shè)計(jì)要人性化：設(shè)計(jì)要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配備先進(jìn)的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3、環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少，便于老人作室外活動(dòng)；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。4、戶型要合理化戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。房間設(shè)計(jì)要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。5、精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、游泳、劃船、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等文體娛樂(lè)設(shè)施。6、配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。1、按照國(guó)際高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不低于40平方米（國(guó)際高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)為50平方米）；2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好；3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施；4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；5、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會(huì)廳和多個(gè)不同風(fēng)味的餐廳；7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納300人會(huì)議的專用會(huì)議廳，至少配有5個(gè)小會(huì)議室；8、擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的健康娛樂(lè)設(shè)施；9、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；10、擁有標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)。四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局?jǐn)M呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢(shì)，與周邊歌樂(lè)山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。根據(jù)國(guó)際老年公寓的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。（二）建設(shè)規(guī)模：1、建設(shè)用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；3、床位：4000個(gè)。4、人均居住面積：40平方米。5、綠地率：＞50%6、容積率：V1;7、停車位：100個(gè)。（三）建筑項(xiàng)目A、改建項(xiàng)目：1、改建4棟學(xué)生公寓：將原4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。2、改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的需要。以新建項(xiàng)目：1、綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國(guó)建筑特色的度假商務(wù)酒店風(fēng)格，將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。其中：1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等）等；2）—層:為老年娛樂(lè)、健身活動(dòng)場(chǎng)所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等；3）三層：為辦公、會(huì)議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會(huì)辦公室、會(huì)議室；4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。客房總計(jì)設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。2、老年公寓：新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項(xiàng)目功能建議1、老年公寓：1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位,房型以標(biāo)間為主、雙套房為輔，其中標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%套房控制在20姒右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%豪華套房控制在20姒右。2、醫(yī)療中心：建議該項(xiàng)目引入重慶市三甲醫(yī)院，開(kāi)設(shè)門(mén)診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。3、護(hù)理中心：建議該項(xiàng)目建設(shè)護(hù)理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護(hù)理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；二是作為XX學(xué)院高級(jí)家政專業(yè)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)基地。三可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。4、餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)；2）商務(wù)餐廳：建議該項(xiàng)目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會(huì)廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會(huì)議、接待等商務(wù)活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)的需要。5、康樂(lè)中心：建議該項(xiàng)目室外設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書(shū)畫(huà)室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的需要。5、養(yǎng)生中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。6、辦公和會(huì)議中心：1）協(xié)會(huì)辦公區(qū)：建議該項(xiàng)目設(shè)置協(xié)會(huì)辦公區(qū)，邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%A上參加了各種民間協(xié)會(huì)，而“三高”老年人群該比例高達(dá)90%A上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會(huì)，而據(jù)某協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會(huì)的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。2）會(huì)議中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置能容納300人的大型會(huì)議廳一間，設(shè)置中小型會(huì)議室5間。大型會(huì)議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。為單位和個(gè)人舉辦各種會(huì)議、培訓(xùn)、聚會(huì)等提供全方位的服務(wù)。7、商業(yè)中心：據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)極不方便。建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場(chǎng)、精品商店、銀行、保險(xiǎn)、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。8、寓區(qū)環(huán)境：建議該項(xiàng)目利用歌樂(lè)山下天池得天獨(dú)厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時(shí)在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過(guò)廣場(chǎng)綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營(yíng)造“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：l沿湖綠化l濱水景觀l休閑廣場(chǎng)l廣場(chǎng)綠化l庭院景觀l園藝小品l林蔭小道l運(yùn)動(dòng)場(chǎng)四、建設(shè)周期該項(xiàng)目分為二期建設(shè)（其中一期又分為兩個(gè)階段）：（一）一期工程：容量達(dá)到500人，投資達(dá)到5185萬(wàn)元A、第一階段：容量200人，投資955萬(wàn)元。1、利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費(fèi)用635萬(wàn)元；2、房屋配套設(shè)施按人均11000元計(jì)算，200人，費(fèi)用為220萬(wàn)元；3、環(huán)境和水電等設(shè)施改造維修，預(yù)算為100萬(wàn)元。4、建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。以第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬(wàn)元。1、新增土地15畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需要資金450萬(wàn)元；2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需要資金3200萬(wàn)元；3、房間配套設(shè)施按人均11000元測(cè)算，300人，需要資金330萬(wàn)元；4、水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測(cè)算200萬(wàn)元。5、規(guī)劃、立項(xiàng)、征地和報(bào)建手續(xù)費(fèi)用測(cè)算50萬(wàn)元。6、建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_(dá)到4000人，投資總額達(dá)到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬(wàn)元。1、新征土地300畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需新增投資9000萬(wàn)元；2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需新增投資27400萬(wàn)元；3、室內(nèi)配套按每人11000元測(cè)算，3500人，需要新增投資3850萬(wàn)元；4、水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費(fèi)用等費(fèi)用概算1700萬(wàn)元。5、規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)300萬(wàn)元。6、建設(shè)周期：三年。2012年10月至2015年9月。第七章投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：1、土地費(fèi)用：約450萬(wàn)元新征土地15畝，征地費(fèi)用15畝X30萬(wàn)元=450萬(wàn)元2、土建工程費(fèi)用：約3835萬(wàn)元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬(wàn)元；2）新建房屋：16000平方米X2000元=3200萬(wàn)元；3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約550萬(wàn)元按500個(gè)床位，每個(gè)床位平均投入1.1萬(wàn)元4000床位X1.1萬(wàn)元=4400萬(wàn)元4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬(wàn)元5、其它：約50萬(wàn)元合計(jì)：5185萬(wàn)元（二）二期投資估算：1、土地費(fèi)用：約9450萬(wàn)元新征土地300畝，征地費(fèi)用300畝X30萬(wàn)元=9000萬(wàn)元2、土建工程費(fèi)用：約31235萬(wàn)元新建房屋：137000平方米X2000元=27400萬(wàn)元；3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約38500萬(wàn)元按3500個(gè)床位，每個(gè)床位平均投入1.1萬(wàn)元3500床位X1.1萬(wàn)元=3850萬(wàn)元4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬(wàn)元5、其它：約300萬(wàn)元合計(jì)：42250萬(wàn)元。（三）總投資估算一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億二、資金籌措方式：1、項(xiàng)目法人自籌資金：40%2、信貸融資：60%第八章投資效益預(yù)測(cè)一、一期投資效益預(yù)測(cè)：按該項(xiàng)目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進(jìn)行測(cè)算。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較?。环课轂楦脑鞂W(xué)生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢(shì)，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢(shì)，所以在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進(jìn)行測(cè)算。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：1、客房收入：863.43萬(wàn)元1）學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬(wàn)元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%\住率計(jì)算（目前高檔老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在1200元/月左右）：200張床位X1500元/月X12月X80%=名2288萬(wàn)元；2）綜合樓老年公寓：約288萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%\住率計(jì)算：150張床位X1500元/月X12月X80%=名2288萬(wàn)元；3）商務(wù)客房：287.44萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房：75套（間），按平土^每套（間）150元/天，70%M主率計(jì)算：75套（間）X150元/天X365天X70%=Z2287.44萬(wàn)元；2、護(hù)理收入：151.2萬(wàn)元按30%勺入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1200元計(jì)算：350張床位X1200元/月X12月X30%=Z1151.2萬(wàn)元;3、宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬(wàn)元按150人，每天每人消費(fèi)50元，70%\座率計(jì)算：150人X50元/人X365天X70%約191.63萬(wàn)元4、商場(chǎng)收入：91.25萬(wàn)元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算：500人X5元/天><365天=約91.255、養(yǎng)生收入：116.8萬(wàn)元按每天有20%勺人進(jìn)行養(yǎng)生，即80人，每人40元計(jì)算：40元/人X80人X365天=約116.8萬(wàn)元6、會(huì)議室收入：36.5萬(wàn)元按每天2000元，50畸1］用率計(jì)算：2000元/天X365天X50%約36.5萬(wàn)元7、場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算：10元/平方米X6000平方米X12月=約72萬(wàn)元8、護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：30萬(wàn)元按平均每月接待50人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算：500元/人X50人X12月=約30萬(wàn)元9、老年大學(xué)：25.2萬(wàn)元按30%勺人參加，每人每月200元計(jì)算：200元/人X350人X30%12月=約25.2萬(wàn)元10、洗衣：33.6萬(wàn)元按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算：80元/人X350人X12月=約33.6萬(wàn)元11、其他收入：73萬(wàn)元按每天收入2000元計(jì)算：2000元/天X365天=約73萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73=約1684.61萬(wàn)元（二）年均營(yíng)業(yè)支出：1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用：596.69萬(wàn)元1）工資及福利費(fèi)用：360萬(wàn)元工作人員按1:5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）100人X3000元/月X12月=360萬(wàn)元；2）管理費(fèi)用：168.46萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的10%^算：1684.61萬(wàn)元X10%=168.46萬(wàn)元包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。3）水電氣費(fèi)用：68.23萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的5研算：1