錦江·新天地

商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)提案中國(guó)（成都）斯寶特房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2007年5月22日保留所有版權(quán)AllRightsReserved內(nèi)部資料敬請(qǐng)保密服務(wù)大綱：全程營(yíng)銷推廣全程推廣包裝系統(tǒng)設(shè)計(jì)全程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃實(shí)施全程商家招商服務(wù)執(zhí)行全程商業(yè)管理運(yùn)行本案整體戰(zhàn)略規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)（中國(guó)·成都）斯寶特地產(chǎn)營(yíng)銷+(中國(guó).成都)英邦不動(dòng)產(chǎn)（戰(zhàn)略構(gòu)思及體系建設(shè)）整體營(yíng)銷機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）整體招商及商管、物管機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）斯寶特營(yíng)銷英邦百貨英邦不動(dòng)產(chǎn)英邦物業(yè)

在今天，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較量已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務(wù)力量的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)，今天已經(jīng)過(guò)時(shí)。也就是說(shuō)，什么都可以經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。

我方對(duì)本項(xiàng)目的解決之道---------

建立核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，并通過(guò)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)階段性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，才能讓商家發(fā)展起來(lái)，讓投資者輕松賺錢，從而建立和維護(hù)整體商業(yè)的品牌價(jià)值.本項(xiàng)目我方建議項(xiàng)目名:沙河外灘沙河旺角商業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)方向目的:一方面來(lái)保證投資者的投資利益另一方面來(lái)強(qiáng)化整體商業(yè)環(huán)境長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)能力奠定基礎(chǔ)保證目標(biāo)的手段:1、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：立足成都東門，將本項(xiàng)目打造成“城東沙河核心商業(yè)版塊”。2、版塊唯一性：創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的商業(yè)文化中心?！诔啥悸氏韧瞥觥俺菛|外灘文化中心”.3、業(yè)態(tài)可塑性：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)中，根據(jù)不同的市場(chǎng)價(jià)值功能由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。本項(xiàng)目重要營(yíng)銷背景背景1：本項(xiàng)目是嘉祥地產(chǎn)大型商業(yè)之作背景2：商業(yè)部分肩負(fù)本項(xiàng)目的贏利重點(diǎn)背景3：本項(xiàng)目是該片區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)全現(xiàn)房第一盤,背景4：本區(qū)域商業(yè)發(fā)展剛起步背景5:成都整體的商鋪投資回歸理性背景6：“城東中產(chǎn)”概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義背景7:臨街二樓存在規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷\本項(xiàng)目住宅已交房近一年、商業(yè)的銷售僅5000平米背景8：斯寶特眾多的投資客資源股票的牛市對(duì)本屬于投資的商業(yè)地產(chǎn)是一大沖擊重要營(yíng)銷命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系

---------進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的重要前提

命題2：招商時(shí)機(jī)的選定

------------如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定

------------商業(yè)開(kāi)業(yè)是商鋪銷售的終接命題4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升

-------------“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是商業(yè)地產(chǎn)根本價(jià)值規(guī)律

項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣方案第一卷：

第一部分第一部分內(nèi)容綱要一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系二、項(xiàng)目銷售模式定位體系三、項(xiàng)目品牌推廣定位體系四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略體系一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系銷售周周期：：2007年7月----2008年年8月月底市場(chǎng)目目標(biāo):為企業(yè)業(yè)塑造造絕佳佳的品品牌影影響力力及一一定的的品牌牌號(hào)召召力，，打破破現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的冰冰封期期，率率先推推出項(xiàng)項(xiàng)目后后續(xù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的商鋪鋪專業(yè)業(yè)管理理運(yùn)行行模式式，牽牽動(dòng)市市場(chǎng)。。創(chuàng)建建獨(dú)有有的商商業(yè)運(yùn)運(yùn)行模模式，，回避避市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有有問(wèn)題題商鋪鋪的不不良局局面，，重重新塑塑造投投資者者對(duì)本本項(xiàng)目目的信信心。。銷售目目標(biāo):

時(shí)間內(nèi)容銷售準(zhǔn)備期（2007年6月）認(rèn)籌階段（2007年7月-9月）公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期（2007年10月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）尾盤階段（2008年4月后）銷售目標(biāo)銷售率15%銷售面積約3750平米銷售率累30%累計(jì)銷售面積約7500平米銷售率累計(jì)50%累積銷售面積約12500平米銷售率累75%累計(jì)銷售面積18750平米累計(jì)銷售9022500平米二、項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售模模式體體系在本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施——托托管式式商鋪鋪模式式！三大條條件：：1）認(rèn)認(rèn)可物物業(yè)本本身將將來(lái)的的價(jià)值值；2）了了解、、認(rèn)可可托管管式投投資的的方式式與操操作者者；3）對(duì)對(duì)主力力店?duì)I營(yíng)運(yùn)商商有信信心，，認(rèn)可可其對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的影影響力力和帶帶動(dòng)性性；1）深深度挖挖掘提提升物物業(yè)價(jià)價(jià)值；；2）用用有力力的商商業(yè)概概念、、主力力店品品牌效效應(yīng);3）傳傳播投投資模模式理理念，，化不不利為為有利利。釋釋放投投資熱熱情；；4）為為客戶戶推出出托管管模式式的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，安全全，穩(wěn)穩(wěn)定。。為確保保上述述四個(gè)個(gè)方面面的成成立，，我們們必須須確保保的、、最重重要的的就是是———產(chǎn)權(quán)權(quán)?。⊥泄苌躺啼佭\(yùn)運(yùn)營(yíng)成成功法法則短時(shí)間間的實(shí)實(shí)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)托管管。有穩(wěn)定定的品品牌實(shí)實(shí)力商商家做做強(qiáng)有有力支支撐，，委托托有經(jīng)經(jīng)營(yíng)賣賣場(chǎng)豐豐富商商業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)公公司和和營(yíng)運(yùn)運(yùn)商、、各品品牌商商家合合作，，利用用其先先進(jìn)管管理保保證投投資者者獲得得穩(wěn)定定的回回報(bào)。。獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式示示意---低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、高高收益益。即買即即返租租金回回報(bào)，，是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投投資的的主要要原動(dòng)動(dòng)力。。一個(gè)可可信的的投資資方向向和投投資載載體，，才能能吸引引投資資者及及消費(fèi)費(fèi)者。。產(chǎn)權(quán)魅魅力商鋪買賣開(kāi)發(fā)商租賃方商鋪?zhàn)赓U商業(yè)管理公司商鋪?zhàn)赓U小業(yè)主可代交月供按揭銀行委托管理交月供辦理按揭租金代收托管商商業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)圖三、項(xiàng)目品品牌定定位體體系項(xiàng)目定定位特特色：：——打造造“成成都沙沙河外外灘休休閑文文化特特區(qū)””！核心表表現(xiàn)：“沙沙河外外灘””(沙沙河旺旺角））概念念的提提出，，是以以休閑閑/娛娛樂(lè)，，加部部分特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，晝晝、夜夜商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)為主主體，，與即即將出出現(xiàn)的的萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè),或或乃至至成都都市夜夜生活活文化化形成成互補(bǔ)補(bǔ)的關(guān)關(guān)系,提供供一站站式服服務(wù)，，發(fā)展展為特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。項(xiàng)目生生活方方式表表現(xiàn):特色經(jīng)濟(jì)消費(fèi)據(jù)點(diǎn)（以特色經(jīng)濟(jì)為特征）社區(qū)經(jīng)濟(jì)（以白天為主要營(yíng)業(yè)時(shí)間）“外灘“概念生活方式娛樂(lè)派經(jīng)濟(jì)（夜生活為主體）理念的的特點(diǎn)點(diǎn)：倡導(dǎo)一一種全全新的的生活活方式式，““全情情工作作，休休閑生生活””2適合休休閑派派經(jīng)濟(jì)濟(jì)的消消費(fèi)特特點(diǎn)和和消費(fèi)費(fèi)心理理；3吃喝玩玩樂(lè)一一應(yīng)俱俱全，，享受受一站站式消消費(fèi)””，制制造成成都城城東市市休閑閑生活活前沿沿領(lǐng)地地其表現(xiàn)現(xiàn):在沙河河外灘灘,給了人人們一一個(gè)不不歸家家的理理由,在風(fēng)情情熏得得人欲欲醉的的酒吧吧釋放放都市市的壓壓力,商務(wù)的的繁雜雜;午夜的的12點(diǎn)仍能能在美美食街街找到到一家家風(fēng)味味菜館館,讓唇齒齒充分分享受受活色色生香香的快快感,讓胃得得到溫溫暖的的安撫撫,精致格格調(diào)的的小店店轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)著個(gè)個(gè)性的的魔方方,誘惑深深夜不不睡的的紅男男綠女女.其情也也醇,其意也也濃,白天與與夜晚晚到處處彌散散著各各種美美麗的的心情情,以及從從不缺缺席的的都市市情調(diào)調(diào).本案營(yíng)營(yíng)銷理理念的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境表現(xiàn)現(xiàn)：區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)+社區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)+教教育文文化經(jīng)經(jīng)濟(jì)+特色色經(jīng)濟(jì)濟(jì)＋校校園經(jīng)經(jīng)濟(jì)城東成人與與兒童童娛樂(lè)餐餐飲四大高高校幾大社社區(qū)我們提提出““沙河河外灘灘”的的目目的給投資資者一一個(gè)實(shí)實(shí)實(shí)在在在的的購(gòu)買買理由由——投資外外灘產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；給消費(fèi)費(fèi)者一一個(gè)明明確的的服務(wù)務(wù)——經(jīng)營(yíng)外外灘產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；給市場(chǎng)場(chǎng)一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，引引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚生生活方方式——生活在在“外外灘經(jīng)經(jīng)濟(jì)文文化””的環(huán)環(huán)境中中。通俗的的講，，讓投投資者者對(duì)本本案的的營(yíng)業(yè)業(yè)特色色立刻刻產(chǎn)生生濃厚厚的興興趣，，滿足足他們們的投投資欲欲望。。外灘概概念經(jīng)經(jīng)濟(jì)文文化特特區(qū)，，明確確項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色色，滿滿足投投資者者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者、終終端消消費(fèi)者者三方方利益益需求求，引引導(dǎo)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目存存在的的意義義和價(jià)價(jià)值。。將項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷方方向定定位在在：即:城城南有有紫荊荊，城西有有雙楠楠，城東就就有成成仁讓城東東投資資資金金流向向核心心板打造““城東東沙河河核心心商業(yè)業(yè)文化化娛樂(lè)樂(lè)板塊塊，與與萬(wàn)達(dá)達(dá)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條形形成差差異互互補(bǔ)””四、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣策策略一、整體產(chǎn)產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位：：商業(yè)功功能形象定定位：：在成都都，創(chuàng)創(chuàng)建具具有外外灘文文化特特色的的特色色經(jīng)濟(jì)濟(jì)板塊塊。功能特特征：：集娛樂(lè)樂(lè)、休休閑、、旅游游、購(gòu)購(gòu)物物、、文文化、、教育育、、生活活于一一體的的區(qū)域域性綜綜合性性商業(yè)業(yè)中心心。4市場(chǎng)定定位：：滿足周周邊30萬(wàn)消費(fèi)費(fèi)者的的需求求5價(jià)值定定位：：投資回回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定、、安全全二、目目標(biāo)客客戶群群定位位分析析1、自營(yíng)型型客戶戶：約約占20%-30%比例例，面面積約約7000平方方米2、投資型型客戶戶：約約占70%-80%比例例，面面積約約18000平平方米米3、客客戶類類型匯匯總分分析1、開(kāi)發(fā)商商的忠忠實(shí)跟跟隨者者（主主要以以住宅宅客會(huì)會(huì)會(huì)員員為主主）2、有一定定資金金實(shí)力力的專專業(yè)投投資人人士3、政府公公務(wù)員員、事事業(yè)單單位員員工4、城東工工業(yè)基基地等等周邊邊高新新技術(shù)術(shù)企業(yè)業(yè)高收收入群群體5、本地其其有投投資能能力的的村民民及個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶戶6、其他城城市投投資聯(lián)聯(lián)盟(浙江江,西西藏等等民間間團(tuán)體體)7、斯寶特的長(zhǎng)長(zhǎng)年積累眾眾多的投資資客4、投資心態(tài)態(tài)分析1、較為為熟悉城城東周邊邊環(huán)境2、較注注重投資資風(fēng)險(xiǎn)，，看重品品牌實(shí)力力3、之前前可能投投資嘉祥祥開(kāi)發(fā)物物業(yè)，從從中獲得得較大投投資收益益4、看好好片區(qū)整整體升值值潛力5、對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)的整整體規(guī)劃劃非常認(rèn)認(rèn)同五、項(xiàng)目目推廣渠渠道策略略重要的營(yíng)營(yíng)銷售渠渠道：重要通路路1：嘉祥各社社區(qū)客戶戶資源重要通路路2：大型戶外外廣告,樓市周周刊平臺(tái)臺(tái)重要通路路3：新聞推廣廣及適當(dāng)當(dāng)?shù)膱?bào)紙紙廣告配配合重要通路路4：老客戶介介紹新客客戶其它通路路：5、采用用直銷手手法低成成本鎖定定周邊目目標(biāo)客戶戶資源，，尤其是是富裕的的村民。。6、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營(yíng)銷7、路過(guò)過(guò)客戶8、電臺(tái)臺(tái)廣告，，與電臺(tái)臺(tái)聯(lián)手舉舉辦“音音樂(lè)創(chuàng)富富自駕游游”現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直播9、斯寶寶特創(chuàng)富富俱樂(lè)部部的客戶戶資源六、項(xiàng)目目推廣策策略流程要點(diǎn)點(diǎn)：炒熱概念念、吸引引關(guān)注、、引導(dǎo)消消費(fèi)、引引爆購(gòu)買買(一)、、全程核核心推廣廣策略——采用整合合營(yíng)銷傳傳播的手手法，統(tǒng)統(tǒng)一性。?！獋鞑サ闹髦饕α苛糠旁趯?duì)對(duì)投資、、盈利概概念以及及信心保保證的大力力渲染。。(二)整整體推推廣計(jì)劃劃概要:確定銷售售模式、、營(yíng)銷策策略及營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃劃------------------2007年6月上旬旬完備銷售售物料及及法律文文件---------------------------------2007年年6月下下旬VIP優(yōu)優(yōu)先登記記認(rèn)籌-------------------------------------------2007年8月-10月城東商業(yè)業(yè)發(fā)展研研討會(huì)---------------------------------------2007年9月月-10月商業(yè)銷售售解籌并并公開(kāi)發(fā)發(fā)售---------------------------------2007年年10月月商業(yè)銷售售基本結(jié)結(jié)束，進(jìn)進(jìn)入尾盤盤階段---------------------2008年4月月四階段推推廣主要要內(nèi)容:1、銷售售準(zhǔn)備期期時(shí)間:2007年6月月---7月媒體推廣廣：本階階段以項(xiàng)項(xiàng)目的信信息滲透透為主，，引起市市場(chǎng)注意意推廣手段段:7月月份以新新聞報(bào)道道的形式式結(jié)合招招商進(jìn)度度在主流流媒體上上報(bào)道整整個(gè)項(xiàng)目目的信息息；積積累認(rèn)籌籌客戶，，銷售工作作：本階階段主要要進(jìn)行銷銷售前的的準(zhǔn)備工工作2、認(rèn)籌籌階段時(shí)間:2007年8月月---9月媒體宣傳傳：本階段在在主流媒媒體的報(bào)報(bào)道相應(yīng)應(yīng)增加；；本階段段可以發(fā)發(fā)布認(rèn)籌籌信息；；城東新天天地商業(yè)業(yè)地產(chǎn)暨暨城東商商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)會(huì)嘉祥開(kāi)開(kāi)啟“社社區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)新模式式”新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì);通過(guò)客戶戶的信息息發(fā)饋為為銷售策策略進(jìn)一一步完善善提供市市場(chǎng)依據(jù)據(jù)銷售工作作：充分分啟動(dòng)住住宅資源源；3、公開(kāi)發(fā)售售強(qiáng)銷期期時(shí)間（2007年10月）媒體宣傳傳：加強(qiáng)媒體體廣告，，本階段段主要以以硬性廣廣告和軟軟文報(bào)道道相結(jié)合合的形式式廣告內(nèi)內(nèi)容以促促銷信息息為主戶戶外廣告告發(fā)布信信息；在成都電電臺(tái)發(fā)布布銷售廣廣告；盛大的開(kāi)開(kāi)盤儀式式銷售工作作：確保解籌籌成功率率；市場(chǎng)場(chǎng)反饋信信息的有有效分析析及策略略的及時(shí)時(shí)調(diào)整客客戶資源源的有效效利用（（老客戶戶帶新客客戶的優(yōu)優(yōu)惠措施施實(shí)施））啟動(dòng)四川川重點(diǎn)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)投資客客；活動(dòng)營(yíng)銷銷：盛大的的開(kāi)盤儀儀式4、持續(xù)熱熱銷階段段時(shí)間間:2007年11月-12月月媒體宣傳傳：本階段銷銷售進(jìn)入入持續(xù)熱熱銷期，，通過(guò)硬硬性廣告告和軟文文推廣進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)地位位軟文主主要以““熱銷解解讀”的的形式，，從項(xiàng)目目的幾大大賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析析；在宣宣傳中延延續(xù)項(xiàng)目目的銷售售信息；；延續(xù)用用電臺(tái)的的銷售廣廣告；銷售工作作：有效啟動(dòng)動(dòng)老客戶戶帶新客客戶優(yōu)惠惠措施；；通過(guò)促促銷活動(dòng)動(dòng)進(jìn)一步步刺激銷銷售工作作的快速速開(kāi)展；；活動(dòng)營(yíng)銷銷:組織投資資團(tuán)“社社區(qū)商業(yè)業(yè)新模式式”二級(jí)級(jí)城市推推介會(huì)系系列風(fēng)情情商業(yè)街街文化活活動(dòng)(三)、、總體體促銷策策略復(fù)合商業(yè)業(yè)營(yíng)銷模模式、品品牌營(yíng)銷銷、文化化營(yíng)銷、、社區(qū)文文化和商商業(yè)互動(dòng)動(dòng)、新／／老城區(qū)區(qū)營(yíng)銷手手法、特特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)加盟、、商鋪拍拍賣、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用鋪模式式、跨行行業(yè)聯(lián)盟盟營(yíng)銷、、投資銀銀行新概概念模式式、先經(jīng)經(jīng)營(yíng)后銷銷售、借借“勢(shì)””破竹、、化整為為零、經(jīng)經(jīng)營(yíng)式商商鋪營(yíng)銷銷。(四)價(jià)價(jià)格策策略1）“低低開(kāi)高走走”策略略：即以優(yōu)惠惠甚至以以震撼價(jià)價(jià)入市，，以優(yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)的的形象打打入市場(chǎng)場(chǎng)，搶占占人份額額，獲得得市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，聚聚集人氣氣。實(shí)踐踐證明，，這種策策略是最最為保險(xiǎn)險(xiǎn)而且容容易造成成樓盤熱熱銷效果果的方法法。2）“特價(jià)單單位”策策略：以部分位位置極差差且面積積較大的的鋪面以以最低起起價(jià)出售售，作為為“特價(jià)價(jià)單位””，以超超低價(jià)造造成熱銷銷、搶購(gòu)購(gòu)場(chǎng)面。。3）消化化風(fēng)險(xiǎn)單單位促銷銷策略：：在一定階階段對(duì)質(zhì)質(zhì)素較差差的單位位制定一一套促銷銷方法，，以低價(jià)價(jià)限時(shí)、、限量的的形式轟轟動(dòng)推出出，達(dá)到到暢銷的的目的。。最終價(jià)格格可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目成成本因素素和市場(chǎng)場(chǎng)供求因因素確定定。根據(jù)據(jù)商業(yè)價(jià)值值差價(jià)、、樓層差差價(jià)、邊邊間差價(jià)價(jià)、面積積差價(jià)、、視野差差價(jià)、及及口岸差差異等因素來(lái)來(lái)決定銷銷售價(jià)格格，以獲獲取利潤(rùn)潤(rùn)、回籠籠投資資資金為定定價(jià)目標(biāo)標(biāo)，完成成整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷推廣廣策略,具體價(jià)價(jià)格體系系（本處處暫略））。整體商業(yè)業(yè)規(guī)劃管管理方案案第二部分分第二部分分整體商商業(yè)規(guī)劃劃管理方方案一、整體體業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃執(zhí)行行系統(tǒng)二、項(xiàng)目整體體招商策策略體系系三、項(xiàng)目商管管實(shí)施方方案四、英邦不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)管理理組織圖圖整體業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃執(zhí)執(zhí)行系統(tǒng)統(tǒng)“外灘””項(xiàng)目商商業(yè)布局局規(guī)劃建建議(如如下圖)市場(chǎng)功能能：1，特色色吃喝玩玩樂(lè)！2，休閑閑，泡吧吧文化??！3，進(jìn)一一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)與區(qū)區(qū)域特色色經(jīng)濟(jì)的的有效整整合。業(yè)態(tài)整合合：1,特特色色餐飲；；2，特色色休閑;3,特特色色“吧””文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；4，特色色百貨;5,社區(qū)區(qū)生活配配套制造與消消費(fèi)欲望望1外外灘——————川西走走廊區(qū)區(qū)位：沿沿河川西西建筑主主題定定位：外外灘———(河畔畔美食之之都)功能定定位：：“餐飲娛樂(lè)樂(lè)”文化化特色街街區(qū)1-8的道道路入口口建造一一個(gè)川西西文文的大牌牌坊,路路鋪上青青青石板板,可以以打造為為錦里風(fēng)風(fēng)格)客戶群定定位：““餐飲，娛娛樂(lè)，休休閑”行行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、、投資者者消費(fèi)群定定位：城東區(qū)區(qū)內(nèi)的公公務(wù)員、、收入較較為穩(wěn)定定的時(shí)尚尚中青年年人檔次定定位：：健康、時(shí)時(shí)尚、特特色的中中檔消費(fèi)費(fèi)、高檔檔享受服務(wù)定定位：：堅(jiān)持“消消費(fèi)者是是上帝””的服務(wù)務(wù)原則，，樹(shù)立四四星級(jí)設(shè)設(shè)施目標(biāo)定定位：：打造城東東特色消消費(fèi)文化化街區(qū)。。2““外灘———時(shí)尚尚空間””項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位區(qū)位位：：1—2,2---1,3--1的沿街街商業(yè)主主題定定位：外灘———時(shí)尚空空間功能定位位：為為城東東主力消消費(fèi)群體體提供時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)基地。。

業(yè)態(tài)態(tài)劃分：：品品牌家居居飾品，，時(shí)尚品品牌服飾飾，時(shí)尚尚文化空空間（網(wǎng)網(wǎng)吧，美美體美容容中心等等）檔檔次定位位：提供供健康、、時(shí)尚、、的服務(wù)務(wù)配套項(xiàng)項(xiàng)目以及及特色商商品。服服務(wù)定定位：為為周邊邊以及全全城區(qū)的的休閑派派，時(shí)尚尚派人士士創(chuàng)造時(shí)時(shí)尚元素素經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)。3““外灘----名店坊坊”項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位區(qū)位：1---7,2—2部部分地塊塊

主題題定位：：外灘———名店坊坊功能定位：為為周邊的消費(fèi)費(fèi)群體提供特特色的、知名名的商品，以以滿足大眾的的購(gòu)物消費(fèi)需需求。

客戶戶群定位：知知名品牌以及及特色商品的的經(jīng)銷商、投投資者。消消費(fèi)群定位：：周邊的居民民、公務(wù)員以以及來(lái)政府相相關(guān)部門辦事事的外來(lái)消費(fèi)費(fèi)者。

檔次次定位：銷售售的商品檔次次定位為國(guó)內(nèi)內(nèi)、國(guó)際知名名品牌或地方方特色產(chǎn)品。。

服務(wù)定位位：熱情、耐耐心、細(xì)心的的為消費(fèi)者服服務(wù)，堅(jiān)持““消費(fèi)者是上上帝”的服務(wù)務(wù)原則。目目標(biāo)定位：打打造城東第一一個(gè)高檔商品品銷售區(qū)。4“外灘灘----休休閑館”項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位區(qū)位：1—7,2---2部分地塊塊

主題定位位：外灘——休閑閑館(維也納風(fēng)情情街)功能定位：集集“快餐、休休閑、美體””為一體的休休閑娛樂(lè)區(qū)。。

客戶群定定位：經(jīng)營(yíng)者者、投資者。。

消費(fèi)群定定位：城東城城區(qū)的時(shí)尚女女士、常住居居民、公務(wù)員員，廣場(chǎng)上的的休閑人群。。

檔次定位位：中低檔消消費(fèi)、高檔享享受。

服務(wù)務(wù)定位：堅(jiān)守守“消費(fèi)者是是上帝”的服服務(wù)原則，樹(shù)樹(shù)立四星級(jí)設(shè)設(shè)施，五星級(jí)級(jí)服務(wù)的公眾眾形象。目目標(biāo)定位：打打造城東“第第一休閑區(qū)””的區(qū)域品牌牌。5、“外灘-----文文化館”項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定位1)區(qū)位位：3---6地塊與2--12地塊塊部分。2)主題定位位：“外灘-----文化館館”3)功能定位位：為兒兒童、青少年年提供娛樂(lè)、、消費(fèi)的場(chǎng)所所.

4)客客戶群定位：：為兒童、青青少年提供服服務(wù)及商品的的經(jīng)營(yíng)者、投投資者

5)消費(fèi)群定位位：城東的兒兒童、青少年年以及兒童、、青少年的父父母

6)檔檔次定位：提提供健康康、時(shí)尚、安安全的兒童、、青少年服務(wù)務(wù)項(xiàng)目以及及特色商品。。

7)服務(wù)務(wù)定位：為為周邊以以及全城區(qū)的的兒童、青少少年提供健康康、熱情、、細(xì)致的服務(wù)務(wù)。

8)目目標(biāo)定位：打打造城東東第一個(gè)專為為兒童、青少少年提供健康康服務(wù)及娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所的休閑閑娛樂(lè)街區(qū)。。項(xiàng)目整體招商商策略體系一、招商手段實(shí)施施在整體策略上上，實(shí)施：1、以品牌價(jià)值值策略(大壓壓小)，2、放水養(yǎng)養(yǎng)魚策略3、“倒計(jì)計(jì)時(shí)免租”的的策略4、行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)域整體體招商——以大商家家壓小商家，，以免租期來(lái)來(lái)保證高的單單位租金的策策略，來(lái)推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的后期期銷售利益！！二、租金定位由于本項(xiàng)目商商業(yè)處于商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)的初級(jí)級(jí)階段前三年整體租租金水平確定定在回報(bào)率達(dá)達(dá)到6%.主力\次主力力商家簽約年年限在5年或或以上,如5年以上則租租金遞增率每每年在6%以以上小商戶簽約年年限控制在3年或以上,以上每年按按5%以上遞遞增主力或次主力力商家面積較較大,租金區(qū)區(qū)域的商鋪?zhàn)庾饨饍r(jià)取勻值值免租優(yōu)惠期:6個(gè)月-12個(gè)月裝修期:2-3個(gè)月租金交納原則則按:小商戶戶一次性交納納6個(gè)月或1年\主.次次主力商家按按一次性交納納3個(gè)月至1年定金按照該鋪鋪?zhàn)饨鸬氖自略伦饨饠?shù)額交交納,開(kāi)業(yè)后后定金自動(dòng)專專為租金保證金:小商商戶交納5元元/平方/戶戶.主.次主主力商家按照照該鋪?zhàn)饨鸬牡氖自伦饨饠?shù)數(shù)額交納.三、對(duì)主力店店或者主題店店嚴(yán)格的商戶戶資質(zhì)審核策策略(以餐飲飲為例)1、品牌選擇：歷歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮禮、具有多年年?duì)I業(yè)歷史的的、具有很強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)生命力力的品牌餐飲飲2、菜系出品品及經(jīng)營(yíng)特色色：完整的美美食產(chǎn)品線，，多元化、全全方位的美食食體驗(yàn)3、人均消費(fèi)費(fèi)：多層次消消費(fèi)結(jié)構(gòu)，滿滿足多元化的的消費(fèi)需求4、裝修品位位：打造一個(gè)個(gè)集“美味體體驗(yàn)、審美體體驗(yàn)、文化體體驗(yàn)”于一體體的“體驗(yàn)式式美食之地””四、重要招商商促銷策略概概要1、沙河外灘灘--------主力力商家簽約儀儀式成仁片區(qū)—城城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)2、充分整合合第三方資源源，與成都報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、協(xié)協(xié)會(huì)、電臺(tái)““美味樂(lè)翻天天”聯(lián)聯(lián)合舉辦““成都著名品品牌餐飲評(píng)選選”等活動(dòng)3、舉辦““會(huì)員有獎(jiǎng)推推薦商戶”活活動(dòng)4、在成都都主流媒體美美食、娛樂(lè)版版冠名5、舉辦一一系列風(fēng)情的的促銷活動(dòng)五、招商流程項(xiàng)目商管實(shí)施施方案具體實(shí)施為：：街店聯(lián)盟創(chuàng)造良好營(yíng)商商環(huán)境設(shè)立商業(yè)服務(wù)務(wù)中心，統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)一一招商、統(tǒng)一一管理統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)統(tǒng)一推廣，打打造整體商業(yè)業(yè)品牌路線，，創(chuàng)建后續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性性，競(jìng)爭(zhēng)性。。商業(yè)服務(wù)中心心工作開(kāi)展基基本要求1、業(yè)態(tài)專業(yè)業(yè)化2、設(shè)計(jì)統(tǒng)一一化3、環(huán)境休閑閑化4、服務(wù)特色色化5、管理精細(xì)細(xì)化英邦不動(dòng)產(chǎn)管管理組織圖商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)處商場(chǎng)管理物業(yè)管理商場(chǎng)服務(wù)部企劃部招商部資源部總經(jīng)理項(xiàng)目籌備處商業(yè)資訊處財(cái)務(wù)部：英邦不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理組織圖圖注：以上各崗崗位人數(shù)為平平均總面積為為5000平平方米商場(chǎng)所所需正式員工工人數(shù)，根據(jù)據(jù)商業(yè)賣場(chǎng)的的規(guī)模大小來(lái)來(lái)調(diào)整所需的的人員配置。。英邦不動(dòng)產(chǎn)商商業(yè)營(yíng)運(yùn)處管管理規(guī)定賣場(chǎng)LAYOUT程序商鋪招商程序序商場(chǎng)管理程序序企劃程序財(cái)務(wù)程序賣場(chǎng)市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)賣場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)既有賣場(chǎng)業(yè)種種業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)管理業(yè)務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保安業(yè)務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保潔業(yè)務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)機(jī)電管理理業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)商家甄別作業(yè)業(yè)細(xì)則招商入位作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪管理作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商家退位作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)月度企劃案作作成標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)文宣作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)英邦不動(dòng)產(chǎn)管管理的目標(biāo)及及理念我們的理念：：專業(yè)為您準(zhǔn)備備專心為您服務(wù)務(wù)我們的使命：：服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)流通事業(yè)業(yè)縮減投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)保障投資利益益提升物業(yè)價(jià)值值我們的目標(biāo)：：物業(yè)價(jià)值的提提升人性價(jià)值的服服務(wù)我們的精神資源整合讓租戶賺錢回報(bào)投資者快速卡位隨機(jī)應(yīng)變匯報(bào)結(jié)束束謝謝謝！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:43:45AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:43:45AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份