2010年3月15日房地產基礎知識培訓2010年3月15日房地產基礎知識培訓重點綱要房地產基本概念房地產交易知識房地產相關法律法規(guī)Part2Part3Part4Part1建筑基礎知識重點綱要房地產基本概念房地產交易知識房地產相關法律法規(guī)Pa

建筑基礎知識Part1Part1建筑基礎知識Part1Part1建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述建筑識圖Part4相關知識Part5建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述中西建筑風格概述中西建筑風格概述中式建筑特點組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感講究色彩的搭配

裝飾具有多樣性

建筑物具有明顯的等級規(guī)定

中西建筑風格概述中式建筑特點組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感中西建筑風格概述組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感在中軸線上采取橫向構圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側。結構以“間”為單位，構成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。中西建筑風格概述組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感在中軸線中西建筑風格概述講究色彩的搭配

中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。

中西建筑風格概述講究色彩的搭配中國的建筑具有濃郁的地域中西建筑風格概述裝飾具有多樣性

中式建筑物的窗是裝飾的重點。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。如被譽為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。中西建筑風格概述裝飾具有多樣性中式建筑物的窗是裝飾中西建筑風格概述建筑物具有明顯的等級規(guī)定

一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結合，即東西兩側的屋面上部轉折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。

中西建筑風格概述建筑物具有明顯的等級規(guī)定一般可從建筑物的屋中西建筑風格概述羅馬式建筑哥特式建筑復興時期建筑巴洛克式建筑西式現(xiàn)代建筑庭院式建筑

中西建筑風格概述羅馬式建筑中西建筑風格概述羅馬式建筑羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。堂內為三通廊式，內墻彩繪壁畫，裝飾華麗。中西建筑風格概述羅馬式建筑羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世中西建筑風格概述哥特式建筑哥特式建筑也是歐洲中世紀的主要建筑風格之一哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。如黑龍江哈爾濱市南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結構的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復雜結合，線條輕快的尖拱形拱門，內部具有龐大的空間，頂上是巨大蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上天國的神秘幻覺，從而突出上帝至高無上的權威。中西建筑風格概述哥特式建筑哥特式建筑也是歐洲中世紀中西建筑風格概述復興時期建筑此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。其造型上排斥象征神權至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建筑物的內頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復興時期所提倡的人文主義思想。

中西建筑風格概述復興時期建筑此類建筑是十五世紀至十七世紀流行中西建筑風格概述巴洛克式建筑巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產生復雜變化的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產生各種明暗變幻。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。中西建筑風格概述巴洛克式建筑巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間中西建筑風格概述西式現(xiàn)代建筑以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預制構件為材料，采取與基本結構體系無關的建筑物內部空間分割法，強調材料本身的質感和比例的美。如深圳的國際貿易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。大廈設有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風光。

中西建筑風格概述西式現(xiàn)代建筑以新型的高層摩天大廈為代表。這些中西建筑風格概述庭院式建筑運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)建筑藝術與現(xiàn)代化最新技術巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造?；彝甙讐?，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內部設施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調、光感應等新技術。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。中西建筑風格概述庭院式建筑運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)建筑藝術與中西建筑風格概述中西合璧把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。大樓的北側，有一幽靜小道通向“小村”。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調。中西建筑風格概述中西合璧把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述建筑識圖Part4相關知識Part5建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1低層多層中高層高層超高層承重強結構框架結構排架結構其他建筑物分類建筑材料建筑物分類承重方式建筑高度磚木結構磚混結構鋼結構鋼筋混凝土結構低層承重強結構建筑物分類建筑材料建筑物分類承重方式建筑磚木結構這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結構建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。鋼筋混凝土結構建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結構建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業(yè)建筑。建筑物分類建筑結構材料磚木結構建筑物分類建筑結構材料承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上?？蚣芙Y構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。其他由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。建筑物分類建筑結構承重方式承重墻結構建筑物分類建筑結構承重方式低層住宅

1-3層多層住宅

4-6層小高層住宅

7-12層高層住宅

10-12層以上

建筑物分類建筑高度低層住宅建筑物分類建筑高度建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述建筑識圖Part4相關知識Part5建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1房屋面積房屋面積的分類

計算建筑面積的范圍

不計算建筑面積的范圍房屋面積房屋面積的分類房屋面積計算房屋面積的分類

實用面積（凈面積）它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積（套內面積、軸線面積）包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積房屋面積計算房屋面積的分類實用面積（凈面積）房屋面積房屋實測面積

商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。商品房的銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元

內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷

售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。房屋面積房屋實測面積

商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相房屋面積共有建筑面積

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面

積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。房屋施工面積

報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

房屋面積共有建筑面積

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房屋面積房屋新開工面積

在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。房屋竣工面積

房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

房屋面積房屋新開工面積

在報告期內新開工建設的房屋建筑房屋面積實際銷售面積

報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商

品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或

報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。預售面積

報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

房屋面積實際銷售面積

房屋面積居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房屋預測面積

在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。

房屋面積居住面積房屋的產權面積

房屋預測面積

在商品房屋面積計算計算建筑面積的范圍單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。建筑物外墻為預制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭出口

部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建

筑面積。房屋面積計算計算建筑面積的范圍單層建筑物無論其高度如何，均按房屋面積計算計算建筑面積的范圍建筑物內的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。建筑物內的技術層層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。房屋面積計算計算建筑面積的范圍建筑物內的門廳、大廳，不論其高房屋面積計算計算建筑面積的范圍封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑

面積。建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱

的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍

護結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。建筑物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨

時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。房屋面積計算計算建筑面積的范圍封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面房屋面積計算未計算建筑面積的范圍突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內的設備層深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺單層建筑物內分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。房屋面積計算未計算建筑面積的范圍突出墻面的構件、藝術裝飾以及建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述建筑識圖Part4相關知識Part5建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1建筑識圖建筑圖紙內容建筑識圖圖紙目錄設計總說明建筑施工圖結構施工圖設備施工圖建筑圖紙用途建筑圖紙符號建筑圖紙圖例定位軸線標高尺寸標準常用圖例識讀方法建筑識圖建筑圖紙內容建筑識圖圖紙目錄建筑圖紙用途建筑圖紙符號建筑識圖建筑圖紙的內容及用途一套完整的建筑圖紙，根據其專業(yè)內容或作用的不同，一般包括：圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程圖紙由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。設計總說明主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括設計依據（如規(guī)劃限制、設計規(guī)模、建筑面積以及有關地質、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求以及采用新技術、新材料或有特殊施工的工

藝說明）。建筑識圖建筑圖紙的內容及用途一套完整的建筑圖紙，根據其專建筑識圖建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置

情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。結構施工圖包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法。設備施工圖包括給水、排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示

上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安

裝要求等。建筑識圖建筑施工圖建筑識圖建筑圖紙中的常用符號及圖例

為了保證制圖質量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內寫上編號。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號采用大寫英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的I、O、Z不得作軸線

編號，以免與數(shù)字1、0、2混淆。對于一些與主要承重構件相聯(lián)系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。墳墓表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

建筑識圖建筑圖紙中的常用符號及圖例為了保證制圖質量、標高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標高符號如下所示：標高數(shù)值以米為單位（不標單位），一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)。標高有絕對標高和相對標高兩種。絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中采用的一般都是絕對標高。相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內主要地面標高定位相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高-0.450表示室外地面比室內首層地面低0.45米。建筑識圖2.450-0.4506.4009.0006.0003.000標高建筑識圖2.450-0.4506.4009.000建筑識圖尺寸標注施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字四個部分組成。根據《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》規(guī)定，除了標高及總

平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺

寸數(shù)字后一般不必注明單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出，一般應與被標注的長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，

而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起

止點用45°的中粗斜短線表示，短線的方向應以所標注數(shù)字為準，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應標注在水平尺寸線上方，垂直尺寸線作坊的中部。標注數(shù)字尺寸界線尺寸線尺寸起止符號建筑識圖尺寸標注標注數(shù)字尺寸界線尺寸線尺寸起止符號建筑識圖名稱圖例名稱圖例新設計建筑物原有的建筑物計劃擴建的預留地或建筑物地下建筑物或構筑物拆除的建筑物建筑物下面的通道散狀材料露天堆場××常用圖例

建筑識圖名稱圖例名稱圖例新設計建筑物原有的建筑物計劃擴建的預建筑識圖建筑施工圖的識讀方法一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結合看。具體說，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物

的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構筑物、設施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內部分層結構；最后看詳圖了解必要的細部構造和具體尺寸與做法。建筑識圖建筑施工圖的識讀方法建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1中西建筑風格概述建筑識圖Part4相關知識Part5建筑基礎知識建筑物分類房屋面積Part2Part3Part1地形地球表面上地物和地貌的總稱。地形圖將某地區(qū)地形狀況按一定比例繪制成圖。紅線圖經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。

相關知識地形相關知識相關知識開間

一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離。進深

一間房屋的深度，即兩條縱向軸線之間的距離。開間與進深有兩種解釋，一種是戶型總的開間與進深，一種是單一居室的開間與進深。對于居住者來說，大的開間、小的進深意味著獲得多的陽光和景觀；對于開發(fā)商來說，就要降低容積率，增加建筑成本

開間進深相關知識開間開間與進深有兩種解釋，一種是戶型總的開間與進深，層高指本層樓（地）面到上一層樓面的高度。凈高房間內樓（地）面到頂棚或其他構件的高度。建筑層數(shù)室內標高為正負零的樓層為一層，以上順次排列，向下分別為地下一層、地下二層。層高小于2.2米的樓層、屋頂水箱、電梯機房、裝飾性建筑均不計

算樓層數(shù)。標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層相關知識。

層高相關知識。建設用地面積經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積,也稱為紅線面積?？偨ㄖ娣e：按分層建筑面積之和計算，每層建筑面積按建筑物外墻（首層為勒腳）以內水平投影面積計算。相關知識建設用地面積總建筑面積：相關知識建筑容積率：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上總建筑面積與建設用地面積

的比率。建筑覆蓋率：即建筑密度，在建設用地范圍內所有建筑基底面積之和與建設用地面

積的比率。容積率建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4相關知識建筑容積率：容積率相關知識綠地率地范圍內地面上全部綠化種植面積與建設用地面積的比率。綠地率管得嚴，標準高。主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠化覆蓋率

綠化覆蓋率的基本計算公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但兩者的具體技術指標是不相同的。綠化覆蓋率管得松，綠得廣。在小區(qū)規(guī)劃設計中，計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。這個指標比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內，樹冠張開的面積可以全算。相關知識綠地率綠地率綠化覆蓋率

綠化覆蓋率套總建筑面積

即目前的建筑面積=套內建筑面積+應分攤公共建筑面積套內建筑面積

房屋按套計算建筑面積，不包括公攤面積；套建筑內面積＝套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積。套內使用面積（又名地毯面積）:指室內實際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計算，不包括墻體、柱子等結構面積和陽臺面積。

相關知識套總建筑面積套內建筑面積套內使用面積（又名地毯面積）:相套總建筑面積系數(shù)（實用率）=套內建筑面積（套內建筑面積+應分攤公共建筑面積）相關知識套總建筑面積系數(shù)（實用率）=相關知識套內使用面積系數(shù)（使用率）=

套內使用面積（即地毯面積）（套內建筑面積+應分攤公共建筑面積）相關知識套內使用面積系數(shù)（使用率）=相關知識商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品

房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內銷商品房內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

相關知識商品房相關知識七通一平

土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。三通一平

土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。

相關知識七通一平

土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具地下室

房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者夾

層

建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的

二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。閣樓（暗樓）

一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。

相關知識地下室

房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層塔式高層住宅

以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅

由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅

由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。單元式住宅

多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每

個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。相關知識塔式高層住宅

以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的酒店式服務公寓

提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。相關知識酒店式服務公寓

相關知

RUN智能家居布線系統(tǒng)

是一種物理網絡系統(tǒng)建立在國際標準之上，以TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。相關知識相關知識樓

花

一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“

樓花”為預購房屋是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房

現(xiàn)

房

消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售商品房大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。相關知識樓

花

一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一復式商品房

是一種經濟型房屋，在層高較高一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。躍層式商品房

由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。水景商品房

是指依水而建的房屋。TOWNHOUSE

也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅

是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的

住宅行式。相關知識復式商品房

相關知識商品房的起價

商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格商品房的均價

商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和，即得出每平方米價格基

價

經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)

增減樓層，朝向差價后而得出均

價

將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價

相關知識商品房的起價

商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格五證

房地產商預售商品房應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。

相關知識五證

會

所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

相關知識會

所

外飄窗

房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的

視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產中一項新的玻璃加工技術，

它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，該技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。相關知識外飄窗

房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為國有房產

歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用

自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。自管房產

國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。集體所有房產

城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。私有(自有)房產

私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私

營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋相關知識國有房產

歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租房屋

一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。

相關知識房屋

相關知識商品房

是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。房改房

已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。存量房

是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。相關知識商品房

相關知識相關知識集資房

一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。微利房

亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。

相關知識集資房

一般由國有單位出面組織并提供自有的相關知識解困房

是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房

是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。廉租住房

是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最

低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。相關知識解困房

相關知識花園式住宅

也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅

相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高

每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。相關知識花園式住宅

也叫西式洋房或小洋樓，也稱花相關知識安居工程住房

直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶

不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建

安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成經濟適用住房

根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征

收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定相關知識安居工程住房

直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低相關知識陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間相關知識陽臺相關知識玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一

覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

相關知識玄關相關知識日照

規(guī)范要求、日照時間、日照質量、間距、外立面與日照通風朝向、主導風向、垂直氣流、平面氣流節(jié)能

采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗隔音噪聲、隔音能力及措施、聲源控制私密性

視線干擾、公私分離、動靜分離、潔污分離相關知識日照

規(guī)范要求、日照時間、日照質量、間距、外立面相關知識面積

功能、大小、合用性、經濟性、緊湊度分攤分攤部位、分推率、分攤構成物業(yè)管理

物業(yè)公司、介入時間、服務內容、服務成本、服務的可延續(xù)性、服務收費標準綠化綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模相關知識面積

功能、大小、合用性、經濟性、緊湊度相關知識開發(fā)商簡介樓盤所處區(qū)域、區(qū)域特色、公共投資與重大建設、教育設施、交通狀況、都市發(fā)展規(guī)劃與公共設施、產品的基本數(shù)據、樓盤抗性、樓盤特色位置項目所在位置、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛(wèi)分布配套小區(qū)內配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會所、配套使用收費標準及比較、配套的可達性、配套的可持續(xù)性發(fā)相關知識開發(fā)商簡介相關知識優(yōu)惠措施價格優(yōu)惠、贈品開發(fā)商

開發(fā)商、實力介紹、信譽介紹付款方式施工管理：施工進度知會合作單位物業(yè)管理公司、其他合作單位、設計單位、管理單位相關知識優(yōu)惠措施相關知識建筑單體建筑風格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質、色彩、結構……戶型

分區(qū)、功能、開間、進深、視野、家具布置、通風、排水、采光、氣候調設備：

設備、品牌、裝修標準、材質、環(huán)保、節(jié)能、科技含量規(guī)劃：

主要技術經濟指標、規(guī)劃特點、日照、通風、區(qū)內道路相關知識建筑單體區(qū)內交通人車分流、人與車、交通的干擾、車庫（位）、管理費用、停放位置、車價格

開盤價、起價、均價、最高價、性價比、折扣、實際支出、裝修結構

結構特點、施工方法、材質、造價、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能使用年限

各種材料的壽命、材料維護、價格轉移年限、折舊與升值相關知識區(qū)內交通相關知識

房地產基本概念Part2Part2房地產基本概念Part2Part2房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Part1房產與地產房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Par房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Part1房產與地產房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Par房產與地產房地產的概念

房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。地產的概念地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。房產與地產房地產的概念房地產是房產和地產的總稱。其在物質房產與地產地產分類居住用地指住宅區(qū)內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。工業(yè)用地主要是指工業(yè)生產用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。倉庫用地指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。交通用地城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關防護地帶等用地。市政用地指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。

房產與地產地產分類居住用地房產與地產商業(yè)服務用地指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。公共綠化用地指城市區(qū)域內的公園、森林公園、道路及街心綠化帶等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。教科文衛(wèi)設施用地這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產。港口碼頭用地主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。軍事用地指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。其它用地不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農田、牧場、空地等。

房產與地產商業(yè)服務用地房產與地產土地所有權土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權分類：國有土地、集體土地國有土地指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。集體土地屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。房產與地產土地所有權土地所有權分類：國有土地、集體土地國有土房產與地產房產分類住宅建筑物可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產用房

指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等。辦公用房指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇以上各類樓宇以外的各種用途房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等房產與地產房產分類住宅建筑物房產與地產房產所有權分類占有權對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。使用權指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。收益權指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。處分權決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。房產與地產房產所有權分類占有權房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Part1房產與地產房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Par狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產買賣、租賃、轉讓互換、抵押以及一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。房地產市場房地產市場概念狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。房地產市場房地房地產市場房地產市場特點經營對象的非流動性房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地是不動產，具有不

能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性指房地產流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、

信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。市場的統(tǒng)一性指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必

然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的。由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同其市

場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。

房地產市場房地產市場特點經營對象的非流動性房地產市場供給的稀缺性指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。

另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。房地產市場投機的巨大可能性房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。

房地產市場供給的稀缺性現(xiàn)上市量平均價格供求關系狀況主流房產銷售情況現(xiàn)上市量供求關系狀況平均價格各檔次房產銷售概況房地產市場一級市場本市房地產概況二級市場三級市場主管部門土地規(guī)劃現(xiàn)狀土地交易形式現(xiàn)上市量現(xiàn)上市量房地產市場一級市場本市房地產概況二級市場三級房地產市場房地產一級市場是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。房地產二級市場是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。房地產三級市場即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。房地產市場房地產一級市場房地產市場一級市場主管部門本市的土地出讓、轉讓交易核準、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，住宅開發(fā)、市政建設及生活配套設施建設等內容。土地交易形式本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。房地產市場一級市場主管部門現(xiàn)上市量本市已經注冊登記在案的商品房數(shù)量。供求關系狀況商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。平均價格本市注冊上市商品房價格的平均值。各檔次房產銷售概況將現(xiàn)在售商品房以價格標準分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并

分析各檔次商品房的銷售狀況。房地產市場二級市場現(xiàn)上市量房地產市場二級市場現(xiàn)上市量本市已經注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格現(xiàn)在售二手房標價的平均值供求關系狀況在售二手房數(shù)量與本年度預計購買量的比值。主流房產銷售狀況根據注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。房地產市場三級市場現(xiàn)上市量房地產市場三級市場房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Part1房產與地產房地產基本概論房地產市場房地產消費Part2Part3Par經濟社會發(fā)展及城市化水平城市人口增長及其生活水平消費者對經濟發(fā)展形勢預測普通性多樣性增長性房地產消費消費類型房地產消費消費特點影響因素投資型生產型消費型連續(xù)性與間斷性消費彈性的差別性不可替代與差別性房地產價格水平城市產業(yè)結構國家政策經濟社會發(fā)展及城市化水平普通性房地產消費消費類型房地產消投資型房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產型對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。消費型主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產消費房地產消費類型投資型房地產消費房地產消費類型普遍性房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。多樣性房地產可以用于工業(yè)生產，可以用于商業(yè)經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產各方面的消費。增長性一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。房地產消費房地產消費特點普遍性房地產消費房地產消費特點不可替代與差別性房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。連續(xù)性與間斷性房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。消費彈性的差異性由于房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。房地產消費房地產消費特點不可替代與差別性房地產消費房地產消費特點房地產價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。城市產業(yè)結構城市產業(yè)結構發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業(yè)的消費結構。國家政策國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節(jié)作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。房地產消費影響房地產消費因素房地產價格水平房地產消費影響房地產消費因素經濟社會發(fā)展及城市化的水平經濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。消費者對經濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。如果消費者對未來經濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。房地產消費影響房地產消費因素經濟社會發(fā)展及城市化的水平房地產消費影響房地產消費因素

房地產交易知識Part3Part3房地產交易知識Part3Part3房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產價格A市場價格房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。B理論價格房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實C評估價格房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。房地產價格房地產價格房地產的存在形態(tài)A土地價格土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。Ｂ建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。Ｃ房地產價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。房地產價格房地產的存在形態(tài)房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產價格影響因素供求狀況(供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。)

環(huán)境因素人口因素(人的數(shù)量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。)經濟因素1、經濟發(fā)展2、物價3、居民收入房地產價格影響因素供求狀況(供給增加，則價格下跌；供給減少，房地產價格影響因素自身條件1、位置2、地質3、地形地勢4、土地面積（一般來說凡面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。）5、土地形狀（土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。）6、日照7、通風、風向、風力8、氣溫、濕度、降水量9、天然周期性災害（由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。）10、建筑物外觀11、建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等房地產價格影響因素自身條件房地產價格影響因素社會因素(政治安定、社會治安、房地產投機、城市化進城）行政因素土地制度、住房制度、房地產價格政策、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制心理因素心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。房地產價格影響因素社會因素(政治安定、社會治安、房地產投機、房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產應考慮的問題一、價格二、面積三、地段：三、

交通四、

房型五、

朝向與樓層：六、

采光、通風與層高七、

居住環(huán)境八、

建筑質量十、

開發(fā)商實力十一、

其它考慮因素如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、親情因素等。房地產應考慮的問題一、價格房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa各類房地產的特點房地產按使用性質分類：普通住宅（民宅、公寓、花園別墅）辦公房商鋪廠房、倉庫：各類房地產的特點房地產按使用性質分類：房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產交易房產信息來源媒體廣告開發(fā)商或代理商的宣傳品售樓書現(xiàn)場廣告牌場樣板間地產交易會接與營銷人員的交流房地產交易房產信息來源房地產交易

對客戶進行購買力的分析估算家庭可動用的資金了解房屋價格中的地價考慮欲購房屋的面積調查有關物業(yè)管理的各項支出衡量家庭償還貸款的能力確定購房及抵押貸款時的稅費支出準備必要的咨詢服務費用房地產交易對客戶進行購買力的分析房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產相關稅費

契稅根據法律規(guī)定，凡房屋的買賣、典當、贈與或交換的承受人均應憑房地產所有權證和當事人雙方訂立的契約交納契稅。印花稅印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。土地增值稅土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產交易秩序，調節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調節(jié)措施。土地使用稅土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為征稅對象，以使用土地的面積為計稅依據，向使用國家土地的單位和個人征收的稅種。房產稅房產稅是在城鎮(zhèn)內向房產的產權所有人征收的一種稅。營業(yè)稅凡房地產轉讓、咨詢、中介、信息服務及房地產出租都必須交納營業(yè)稅

房地產相關稅費契稅房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa購房貸款按揭即個人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者(開發(fā)商)和購買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務活動。1、

按揭的前提條件是：購房者必須將購入的房屋作抵押，房地產開發(fā)商必須回購擔保。2、

按揭中的三方關系是通過三份不同的合同協(xié)議確定的，如圖所示：購房貸款按揭即個人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產開發(fā)商和房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Part2Part3Part1房地產價格各類房地產的特點比較Part4房地產交易Part5房地產交易相關稅費Part6購房貸款Part7房地產保險Part8房地產交易知識房地產價格的影響因素挑選房地產應考慮的問題Pa房地產保險

房地產財產保險它屬于財產保險的一種，投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。

房地產責任保險主要強調房屋所有人、出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產公眾責任保險，它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。

房地產人身保險主要指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。

房屋抵押貸款保險屬于房地產融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產保險。房地產保險房地產財產保險

房地產相關法律法規(guī)Part4Part4房地產相關法律法規(guī)Part4Part4房地產相關法律法規(guī)人民共和國城市房地產管理辦法城市私有房屋管理條理Part1Part2城市商品房預售管理辦法Part3中華人民共和國物權法Part4房地產相關法律法規(guī)人民共和國城市房地產管理辦法城市私有房屋管房地產相關法律法規(guī)人民共和國城市房地產管理辦法城市私有房屋管理條理Part1Part2城市商品房預售管理辦法Part3中華人民共和國物權法Part4房地產相關法律法規(guī)人民共和國城市房地產管理辦法城市私有房屋管人民共和國城市管理辦法

總則為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

人民共和國城市管理辦法總則人民共和國城市管理辦法

房地產開發(fā)用地土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

人民共和國城市管理辦法房地產開發(fā)用地房地產開發(fā)人民共和國城市管理辦法

房地產交易一般規(guī)定

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。房地產轉讓房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或