2020年物業(yè)管理行業(yè)分析報(bào)告2020年5月

HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK龍頭分析HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br28"HYPERLINK\l"br28"：招商積余盈利預(yù)測(cè)HYPERLINK\l"br28".......................................................................................................................HYPERLINK\l"br28"HYPERLINK\l"br28"283/30盡管物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)有著近四十年的發(fā)展歷史，但對(duì)資本市場(chǎng)而言，物業(yè)管理行業(yè)卻是個(gè)年輕的行業(yè)，無(wú)論是估值方式、信息披露細(xì)節(jié)還是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)比都未形成系統(tǒng)性框架。值此年報(bào)披露之際，我們嘗試將物管公司的三表與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)拆分，以橫向比較各家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與質(zhì)量。1.規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，市占率仍有較大空間物管行業(yè)在過去三年的發(fā)展速度遠(yuǎn)勝之前十年，隨著資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)認(rèn)識(shí)的加深和龍頭物管公司依托內(nèi)生增長(zhǎng)、外部收購(gòu)等方式，龍頭公司獲得了規(guī)模、品牌的明顯成長(zhǎng)。截止至2019年底，共計(jì)有四家上市物管公司實(shí)現(xiàn)在管面積突破2億平米，2.862.76、2.34、2.12億平米，分別為52%、45%、67%、26%；/在管面積比值仍保持較為充裕的狀態(tài)，四家在管面積突破2億平米的物管公司其該比值分別為、2.5、1.5、2.1倍，與公司過往歷史數(shù)據(jù)相比，并未有明顯下降，未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)確定性并未打破。圖：龍頭物管公司在管規(guī)模（萬(wàn)方）變化數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告4/30圖：龍頭物管公司合約面積變化數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告圖：年在管面積圖：年合約面積數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告1.3%物業(yè)管理行業(yè)的集中度或是國(guó)內(nèi)上游房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的集中度均有較大差距?？紤]到物管公司對(duì)于其關(guān)聯(lián)方開發(fā)項(xiàng)目的滲透率基本達(dá)到100%，與此同時(shí)都在同時(shí)進(jìn)行積極的市場(chǎng)化拓展，我們認(rèn)為我國(guó)物管行業(yè)的集中度將保持快速提升的趨勢(shì)，并且距離集中度天花板有較遠(yuǎn)距離。5/30表：上市物管公司市占率變化2018年2019年規(guī)模公司在管面積在管面積市占率市占率（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)18150.817040.014090.013811.9640240.86%0.81%0.67%0.66%0.19%0.20%2761021240151402339965151.26%0.97%0.69%1.07%0.30%0.27%大于一億平米在管面積中海物業(yè)雅生活服務(wù)小于一億平永生生活服務(wù)米在管面積新城悅服務(wù)42896015數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部整理，公司公告?zhèn)渥ⅲ航刂怪?018年底，物管行業(yè)整體在管面積約為210億平米，年年中在管面積為截止至18年底的在管面積與19年上半年的房屋竣工面積之和（億平米）2.從利潤(rùn)表看收入質(zhì)量：結(jié)構(gòu)存在較大差異，管理費(fèi)用逐年下降2.1.收入、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)差異更大在管規(guī)模的物管公司其優(yōu)勢(shì)在收入端有明顯體現(xiàn)，可以明顯的看到，營(yíng)收規(guī)模突破50億元的公司其在管面積均突破一億方；從過去三年?duì)I業(yè)收入的年均復(fù)合增速來(lái)看，部分大公司的增速并不弱于二線物管龍頭公司，如碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)，其2016-2019年?duì)I收分別為59.9%、60.3%，呈現(xiàn)出大體量、高增速的特點(diǎn)。圖：收入絕對(duì)規(guī)模對(duì)比（）圖：收入增速對(duì)比（）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告?zhèn)渥ⅲ褐泻Ｎ飿I(yè)單位均為港元，其余為人民幣，后文不再重復(fù)說明。從過去三年的收入增速來(lái)看，2019年碧桂園服務(wù)營(yíng)收增速達(dá)106.3%，原因一方面15.1益于公司關(guān)聯(lián)方進(jìn)入交付高峰周期，帶來(lái)了大量的在管面積。我們認(rèn)為2020年，乃至2021年依舊是房企結(jié)轉(zhuǎn)交付的大年，同時(shí)伴隨著物管公司其成熟在管社區(qū)的增值服務(wù)滲透率的提升，龍頭物管公司將繼續(xù)保持營(yíng)收規(guī)模的快速擴(kuò)張。6/30表：收入同比增速變化收入同比增速保利物業(yè)2017年26.37%32.05%27.17%38.10%41.45%51.04%51.13%40.27%2018年30.52%50.06%29.44%30.54%91.77%48.41%32.79%58.61%2019年41.10%106.33%34.10%27.90%51.82%74.54%76.00%43.41%碧桂園服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告更高的基礎(chǔ)服務(wù)收入、社區(qū)增值服務(wù)收入占比代表公司來(lái)源于市場(chǎng)化、具備長(zhǎng)期穩(wěn)定性的收入來(lái)源更為充沛，由于中海物業(yè)的披露口徑與其余公司有所差異，因此不在此同列，其余部分公司我們將其收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行重定義，如綠城服務(wù)的園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)將其重定義為社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；碧桂園服務(wù)的收入、毛利結(jié)構(gòu)中剔除了三供一業(yè)帶來(lái)的影響。從2019年度的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)跟蹤的物管公司中綠城服務(wù)的基礎(chǔ)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)占比最高，達(dá)到85.2%，這與其優(yōu)于同業(yè)的市場(chǎng)口碑不謀而合；僅論述基礎(chǔ)服務(wù)收入占比，則碧桂園服務(wù)最高，達(dá)到了71.8%；反過來(lái)看，新城悅服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)中非業(yè)主增值服務(wù)占比最高，達(dá)到了69.4%。由于各家公司業(yè)務(wù)分類的口徑不同與模式差異，導(dǎo)致相同業(yè)務(wù)下毛利率也有較大差異，因此我們選取重點(diǎn)公司的毛利構(gòu)成來(lái)進(jìn)一步觀察盈利質(zhì)量。僅基礎(chǔ)服務(wù)毛利占比最高的依舊是碧桂園服務(wù)，這與其收入中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的高占比和高毛利均有關(guān)系；若將基礎(chǔ)服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)結(jié)合來(lái)看，保利物業(yè)的占比達(dá)到了83.8%，居行業(yè)第一；此外，永升生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在毛利中占比達(dá)到44.6%，展現(xiàn)出良好的社區(qū)增值服務(wù)滲透率和服務(wù)品質(zhì)。圖：龍頭物管公司收入結(jié)構(gòu)（）圖：龍頭物管公司毛利結(jié)構(gòu)（）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告毛利占比下降，社區(qū)增值服務(wù)在收入、毛利中占比提升，隨著成熟社區(qū)中社區(qū)增值業(yè)務(wù)滲透率的提升和業(yè)主的接納程度的上升，未來(lái)幾年品質(zhì)物管公司的收入、毛利7/30結(jié)構(gòu)將保持這一趨勢(shì)演化，周期性的非業(yè)主增值服務(wù)的貢獻(xiàn)比例將會(huì)明顯降低?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)的貢獻(xiàn)度上，龍頭物管公司表現(xiàn)穩(wěn)健，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)近兩年其基礎(chǔ)服務(wù)的毛利占比穩(wěn)定在60%、45%，二線物管龍頭公司則波動(dòng)相對(duì)較大，部分公司有明顯下降。綜合而言，我們認(rèn)為收入、毛利結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)占比較高，且社區(qū)增值服務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的公司代表了更高的盈利質(zhì)量，也代表了更好的可持續(xù)發(fā)展性和市場(chǎng)口碑。表：基礎(chǔ)服務(wù)收入、毛利占比變化基礎(chǔ)服務(wù)2017年2018年2018年2018年2019年收入占比74.66%81.50%69.30%68.50%65.10%65.47%62.71%毛利占比57.21%72.67%42.21%54.89%46.52%59.31%52.24%收入占比68.79%73.70%66.50%48.10%61.99%63.65%61.44%毛利占比48.15%62.62%42.41%34.52%44.66%60.02%51.76%收入占比64.42%71.80%63.53%55.20%56.98%41.95%54.25%毛利占比45.02%60.32%40.13%38.02%42.61%40.34%42.41%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告表：社區(qū)增值服務(wù)收入、毛利占比變化社區(qū)增值2017年2019年收入占比9.85%毛利占比25.46%13.56%31.88%7.20%收入占比14.74%8.90%毛利占比35.41%15.71%27.82%11.40%40.60%11.57%23.55%收入占比19.35%10.70%22.29%9.46%毛利占比38.75%19.67%33.47%14.01%44.58%18.88%21.34%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)7.70%17.50%5.80%19.50%8.60%雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)15.17%4.97%37.58%15.11%24.75%18.40%4.17%25.73%8.70%19.70%22.75%21.40%數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告表：非業(yè)主增值服務(wù)收入、毛利占比變化非業(yè)主增值服務(wù)2017年2019年收入占比15.49%10.50%13.20%25.70%19.72%29.45%17.58%毛利占比17.33%13.76%25.91%37.79%15.90%25.58%22.96%收入占比16.47%16.90%14.00%43.30%19.61%32.17%15.80%毛利占比16.43%21.68%29.76%54.10%14.74%28.41%24.68%收入占比16.24%17.50%14.18%35.34%17.29%49.35%24.35%毛利占比16.22%20.02%26.40%47.92%12.81%40.78%36.26%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告8/302.2.管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用物業(yè)管理行業(yè)作為人力密集型行業(yè)，其成本不僅反應(yīng)在營(yíng)業(yè)成本，同時(shí)反映在管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用上。由于費(fèi)用歸屬的劃分，部分公司的銷售費(fèi)率為零，因此我們選擇將管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合并計(jì)算，來(lái)評(píng)估物管公司中后臺(tái)部門的經(jīng)營(yíng)效率。6.59%、7.24%，最高值為碧桂園服務(wù)的13.14%，對(duì)于龍頭公司中間費(fèi)用的巨大差異，我們認(rèn)為有多重因素：1、不同公司中后臺(tái)人員數(shù)量、成本控制導(dǎo)致的差異；2、項(xiàng)目管理人員的成本劃分，是將其定義至營(yíng)業(yè)成本或是管理成本帶來(lái)的差異；3、市場(chǎng)拓展能力的強(qiáng)弱直接受市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)人員編制數(shù)量的影響；4、部分公司上市首年由于上市費(fèi)用帶來(lái)的中后臺(tái)成本的提升。綜上所述，我們認(rèn)為不同公司之間比較管理費(fèi)率、銷售費(fèi)率的高低并不合理，即使是觀察某個(gè)樣本的歷史數(shù)據(jù)變動(dòng)也需要剔除上市費(fèi)用這樣的非經(jīng)常性項(xiàng)來(lái)保證數(shù)據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)性。在此，我們通過多樣本取平均值的方式來(lái)減少數(shù)據(jù)擾動(dòng)，重點(diǎn)跟蹤物管公司2017-2019年三年的管理費(fèi)率、銷售費(fèi)率之和分別為、11.84%、10.24%，呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，對(duì)于行業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)，我們認(rèn)為一方面是科技賦能下中后臺(tái)編制的精簡(jiǎn)發(fā)展，另一方面則是市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)的不斷擴(kuò)編，因此未來(lái)中間費(fèi)用并非是一味下行，如何取得中間費(fèi)用和市場(chǎng)拓展能力的平衡才是關(guān)鍵。圖：龍頭物管公司管理費(fèi)率（）圖：龍頭物管公司銷售費(fèi)率（）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告9/30圖：龍頭物管公司歷年中間費(fèi)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告表：管理費(fèi)率變化管理費(fèi)率2017年9.48%2018年9.82%16.24%8.10%8.90%8.94%17.76%12.55%8.74%2019年9.62%12.45%7.24%8.98%5.75%12.80%11.38%9.62%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)14.71%12.49%8.09%綠城服務(wù)雅生活9.64%永升生活服務(wù)12.12%14.93%13.82%新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告表：銷售費(fèi)率變化銷售費(fèi)率2017年0.00%0.30%0.00%0.44%1.85%0.00%0.93%0.49%2018年0.00%0.57%0.00%0.88%1.36%0.00%0.60%0.26%2019年0.00%0.69%0.00%1.76%0.84%0.00%0.55%0.24%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告10/302.3.剔除稅率差異，看除稅前溢利部分物管公司由于注冊(cè)地稅率優(yōu)惠或高新企業(yè)認(rèn)證，因此擁有所得稅方面的優(yōu)惠，為了排除該變量對(duì)公司盈利水平的影響，我們選取重點(diǎn)跟蹤物管公司的除稅前溢利和除稅前溢利率來(lái)進(jìn)行橫向比較。以2019年數(shù)據(jù)為例，除稅前溢利率最高為33.05%，雅生活服務(wù)，最低值為綠城服務(wù)的7.49%。之所以排除所得稅帶來(lái)的影響后眾多物管公司的盈利水平仍有明顯差異，主要原因有：1、不同公司的收入結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)利潤(rùn)率存在較大差異；2、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等中間費(fèi)用的差異；圖：龍頭物管公司除稅前溢利絕對(duì)值（）圖：龍頭物管公司除稅前溢利率（2019）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告從除稅前溢利率的變化來(lái)看，除綠城服務(wù)由于在早教、新零售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的投入導(dǎo)致其近三年除稅前溢利率逐年下降，其余的重點(diǎn)跟蹤龍頭物管公司近三年的收益水平均有明顯提升。從除稅前溢利率的變動(dòng)來(lái)看，雅生活服務(wù)進(jìn)步最明顯，除稅前溢利率由2017年的22.87%201933.05%，絕對(duì)值上升10.18%。表：除稅前溢利率2017年9.36%2018年10.94%22.88%13.36%9.37%2019年11.49%21.53%13.91%7.49%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)19.52%12.77%9.90%中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活22.87%14.47%13.05%23.85%31.84%13.18%18.31%24.16%33.05%17.49%19.37%25.36%永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告所得稅率方面，享有明顯稅率優(yōu)惠的公司為：碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)，其2019年所得稅率分別為17.23%、23.00%、16.62%。其中碧桂園服務(wù)的11/30所得稅率優(yōu)惠主要來(lái)源于主體企業(yè)的高新企業(yè)認(rèn)證，公司于2018年5月榮獲高新技術(shù)企業(yè)證書，據(jù)此公司有權(quán)于2017-2019年享有15%的優(yōu)惠稅率；新城悅服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)則是得益于集團(tuán)內(nèi)若干附屬子公司注冊(cè)于西部或西藏地區(qū)，據(jù)此能夠享受到15%的優(yōu)惠所得稅稅率。表：適用所得稅率2017年25.91%27.58%28.36%22.96%25.45%27.14%18.82%15.82%2018年27.39%12.64%26.77%25.96%24.59%29.30%22.49%16.10%2019年26.59%17.23%28.45%26.56%23.77%24.22%23.00%16.62%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告2.4.非業(yè)主增值服務(wù)滲透率非業(yè)主增值服務(wù)在收入、利潤(rùn)中過高的占比不僅會(huì)影響到公司的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、可持續(xù)性，同時(shí)對(duì)公司的估值有著較大的影響，但若僅僅從非業(yè)主增值服務(wù)收入的絕對(duì)值和其在整體收入中的占比來(lái)衡量卻顯得不甚公平，畢竟龍頭物管公司其關(guān)聯(lián)方的銷售規(guī)模有著較大的差異，比較非業(yè)主增值服務(wù)的滲透情況明顯有著更高的價(jià)值。圖：非業(yè)主增值服務(wù)絕對(duì)值（）圖：非業(yè)主增值服務(wù)在總收入中占比（）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告事實(shí)上，由于絕大部分物管公司并不披露其非業(yè)主增值服務(wù)中來(lái)源于關(guān)聯(lián)方、非關(guān)聯(lián)方的收入占比，并且非業(yè)主增值服務(wù)的構(gòu)成不盡相同，我們難以精確去對(duì)比物管公司對(duì)關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的項(xiàng)目的滲透率和收入規(guī)模，但考慮到非業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成中大多以案場(chǎng)管理、交付清潔為主，業(yè)務(wù)開展與關(guān)聯(lián)方的開發(fā)實(shí)力、地域布局等有著緊密聯(lián)系，我們以當(dāng)年的非業(yè)主增值服務(wù)與關(guān)聯(lián)方所披露的銷售金額相除，來(lái)了解公司非業(yè)主增值服務(wù)在關(guān)聯(lián)方中的滲透率。從數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)傾向：12/301、除了雅生活服務(wù)以外，其余龍頭物管公司的非業(yè)主增值服務(wù)與關(guān)聯(lián)方銷售金額的比值均低于0.5%，考慮到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普適的營(yíng)銷費(fèi)率和公司所披露的銷售費(fèi)率，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的滲透率較為合理。雅生活服務(wù)的非業(yè)主增值1238.7%61.3%包括了物業(yè)營(yíng)銷代理服務(wù)、房屋檢驗(yàn)服務(wù)等。2、2017-2019是一個(gè)物管公司上市后話語(yǔ)權(quán)加強(qiáng)，與關(guān)聯(lián)方交易中獲取合理收入、利潤(rùn)的現(xiàn)象。圖：非業(yè)主增值服務(wù)關(guān)聯(lián)方銷售金額（2019）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告表：非業(yè)主增值服務(wù)關(guān)聯(lián)方銷售金額2017年0.16%0.06%0.50%0.14%0.20%0.28%2018年0.17%0.16%1.42%0.14%0.17%0.27%2019年0.21%0.31%1.54%0.16%0.37%0.50%保利物業(yè)碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告2.5.業(yè)主增值服務(wù)相較于非業(yè)主增值服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)明顯更受市場(chǎng)的歡迎，一方面其來(lái)源為社區(qū)業(yè)主，代表了更少的潛在利益輸送可能性和更高的業(yè)主滿意度；另一方面業(yè)主增值2019財(cái)年，綠城服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在規(guī)模絕對(duì)值上遙遙領(lǐng)先，達(dá)到19.13億元，而第二名保13/30利物業(yè)僅為億元，僅為綠城服務(wù)的60%；從收入占比來(lái)看，永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、保利物業(yè)占比領(lǐng)先，分別為25.73%、22.29%、21.40%、19.35%。圖：業(yè)主增值服務(wù)絕對(duì)值（）圖：業(yè)主增值服務(wù)在總收入中占比（）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)部，公司公告以業(yè)內(nèi)龍頭綠城服務(wù)為例，其業(yè)主增值服務(wù)主要涉及物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)產(chǎn)品服務(wù)、文化教育服務(wù)五類，收入構(gòu)成中