寧波市商會·國貿(mào)中心項(xiàng)目附樓市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議DTZ戴德梁行2008年6月謹(jǐn)呈:寧波市商會大廈建設(shè)有限公司前言

先前我司已對寧波市.商會國貿(mào)中心項(xiàng)目附樓提出初步產(chǎn)品定位建議，在原有基礎(chǔ)上，我司通過對寧波宏觀市場、寧波房地產(chǎn)市場、寧波酒店式公寓供需市場進(jìn)行全面市場調(diào)研和分析，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，再次深化、驗(yàn)證本項(xiàng)目之定位建議，并提出產(chǎn)品細(xì)化建議，為項(xiàng)目最終定性建設(shè)提供建設(shè)性意見。前言目錄一、市場研究寧波宏觀市場狀況寧波房地產(chǎn)市場概況寧波酒店式公寓市場分析項(xiàng)目地塊判沿二、產(chǎn)品定位客群定位形象定位產(chǎn)品定位三、產(chǎn)品建議戶型配比建議裝修建議一、寧波宏觀市場狀況寧波城市概況鄞州區(qū)概況寧波宏觀經(jīng)濟(jì)概況宏觀市場小結(jié)寧波宏觀市場狀況寧波城市概況優(yōu)越的地理位置地理位置:寧波位于我國海岸線中段，長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，為長三角地區(qū)重要港口城市，是構(gòu)筑上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。區(qū)位條件:緊鄰上海、杭州、溫州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，東面臨海，具有良好的深水港口資源，杭州灣跨海大橋?yàn)榻ǔ蛇M(jìn)一步提升寧波城市競爭力。行政轄域:全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033平方公里。寧波的行政區(qū)域包括余姚市、慈溪市、奉化市、寧海縣、象山縣、鄞州區(qū)、海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū)長三角經(jīng)濟(jì)圈寧波城市概況城市規(guī)劃城市性質(zhì):我國東南沿海重要的港口城市，長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，國家歷史文化名城;主要職能：東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長江三角洲南翼重要對外貿(mào)易口岸；浙江省對外開放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市?？臻g結(jié)構(gòu)：未來寧波中心城市將形成“一心二帶三片多點(diǎn)”組團(tuán)式格局。三江片區(qū)鎮(zhèn)海北侖東擴(kuò)發(fā)展方向：三江片近期主要向東發(fā)展，中遠(yuǎn)期向北部發(fā)展，適當(dāng)向西，有限制地發(fā)展南部。鎮(zhèn)海片、北侖片沿海岸線發(fā)展。對外交通：將形成”123”交通圈，市域內(nèi)形成1小時交通圈；到達(dá)上海、杭州等周邊城市形成2小時交通圈；都市區(qū)以內(nèi)形成30分鐘交通圈。外向型城市定位，港口經(jīng)濟(jì)職能定位，完善的交通規(guī)劃寧波宏觀市場狀況鄞州區(qū)概況寧波中心城區(qū)鄞州區(qū)鄞州中心區(qū)地理位置：鄞州區(qū)地處浙江東部沿海，寧波中心城南部，東、南、西面包圍寧波主城區(qū)。轄域人口：全區(qū)總面積1346平方公里，戶籍總?cè)丝?9萬。綜合實(shí)力經(jīng)濟(jì)社會綜合發(fā)展水平:全國第12位、浙江省第3位、寧波市第1位；鄞州被認(rèn)定為國家級生產(chǎn)基地，擁有國家馳名商標(biāo)和國家級名牌；擁有眾多行業(yè)領(lǐng)先企業(yè),如雅戈爾、奧克斯；發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，數(shù)量龐大的民營企業(yè)；鄞州區(qū)作為寧波市主城區(qū)組成部分，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力占據(jù)寧波各區(qū)之首，近年鄞州中心城區(qū)建設(shè)加快，其人口聚集效應(yīng)和以萬達(dá)廣場為核心的消費(fèi)市場崛起，雄厚的民營經(jīng)濟(jì)為城市建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展提供堅實(shí)的基礎(chǔ)，更為南部商務(wù)區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好商務(wù)環(huán)境。寧波宏觀市場狀況寧波宏觀經(jīng)濟(jì)概況固定資產(chǎn)投資：受2004年宏觀調(diào)控影響，投資額的回落，房地產(chǎn)投資下降，相對平穩(wěn)的投資趨勢，為寧波經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。GDP：2007年3433億元的生產(chǎn)總值，使寧波城市綜合實(shí)力已躋身全國第一方陣；約14％的GDP增幅，表明寧波經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段。依據(jù)慣例，大于8％的GDP增幅，反應(yīng)寧波當(dāng)前房地產(chǎn)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但隨著固定資產(chǎn)投資回落，可預(yù)見寧波房地產(chǎn)也將進(jìn)入相對平穩(wěn)發(fā)展階段。寧波宏觀市場狀況寧波宏觀經(jīng)濟(jì)概況財政收入：穩(wěn)保障定增長的財政收入為經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展提供堅實(shí)的財力。存貸款余額：2004年存貸款余額增幅回落，反應(yīng)出宏觀調(diào)控的影響，間接反應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。總體平穩(wěn)向上的趨勢反應(yīng)出理性投資、消費(fèi)。良好的財力保障，是穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，另一方面也為房地產(chǎn)投資提供充裕的資金保障。寧波宏觀市場狀況城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出累計（元）±%累計（元）±%上海市2362314.31725516.9寧波市2230713.4139219.9臺州市2224511.5156661.3紹興市2171713.2130776.3杭州市2168914.0148962.9蘇州市2126014.71395911.9無錫市2089814.9122577.8寧波宏觀經(jīng)濟(jì)概況長三角各城市城鎮(zhèn)居民可支配收入對比居民可支配收入：較高可支配收入，位于長三角區(qū)域城市前列，而較低的消費(fèi)性支出，反應(yīng)出較大的消費(fèi)潛力空間。同時，財產(chǎn)性收入的增加，增強(qiáng)了居民對房產(chǎn)性投資的信心。人口狀況：戶籍人口相對穩(wěn)定，但外來流動人口的大幅增加（約36萬人/年），預(yù)測將向東部新城，鄞州區(qū)，江北區(qū)，有利于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在30－40％，而寧波2007年為37％，說明寧波居民生活水平富裕，有很大消費(fèi)潛力。寧波宏觀市場狀況宏觀市場小小結(jié)寧波地理位位置優(yōu)越，，杭州灣跨跨海大橋的的建成，將將進(jìn)一步融融入長三角角經(jīng)濟(jì)發(fā)展展圈，提升升城市綜合合競爭力；；近年寧波經(jīng)經(jīng)濟(jì)處于快快速發(fā)展期期，年均14.1%的GDP增幅，帶帶動房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)高速速發(fā)展；同時鑒于相相對放緩的的固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，預(yù)預(yù)示今后寧寧波經(jīng)濟(jì)、、房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有所降降溫，有利利于長期建建康發(fā)展；；鄞州作為主主城區(qū)最大大區(qū)，雄厚厚的民營經(jīng)經(jīng)濟(jì)，快速速的城市化化進(jìn)程，為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展創(chuàng)造良良好的環(huán)境境；寧波良好的的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行環(huán)境，富富裕的居民民生活水平平，反應(yīng)較較大的消費(fèi)費(fèi)潛力。寧波宏觀市市場狀況二、寧波房地產(chǎn)市場概況寧波土地市場分析寧波房地產(chǎn)市場分析寧波房地產(chǎn)市場總結(jié)寧波土地市市場分析鄞州區(qū)成為為07年土土地供應(yīng)集集中區(qū)域,占總成交交量70%,預(yù)計08年仍是是供應(yīng)主力力鄞州區(qū)東,西,南區(qū)區(qū)域地塊出出讓增多,發(fā)展加速速隨著東部新新城,南部部商務(wù)區(qū)的的開發(fā)建設(shè)設(shè),07年年商務(wù)/辦辦公土地供供應(yīng)比重逐逐漸增長未來商務(wù)樓樓供應(yīng)大增增,“商改改住”現(xiàn)象象普遍07年新出出讓土地,住宅地塊塊90/70限制指指標(biāo)執(zhí)行,08年小小戶型供應(yīng)應(yīng)逐步放量量小戶型集中中放量,同同質(zhì)化競爭爭加劇分析寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析房地產(chǎn)投資資：受2004年宏觀調(diào)調(diào)控影響，，投資增幅幅有所回落落，進(jìn)入平平穩(wěn)發(fā)展階階段。各物業(yè)投資資狀況：東部新城，，南部商務(wù)務(wù)區(qū)的投資資建設(shè)，近近年辦公物物業(yè)投資比比重有所增增長。房地產(chǎn)投資資回落，一一方面反應(yīng)應(yīng)發(fā)展商相相對謹(jǐn)慎的的投資態(tài)度度，同時有有利于市場場長期建康康發(fā)展；辦公樓物業(yè)業(yè)投資顯著著增長，預(yù)預(yù)示寧波未未來寫字樓樓市場競爭爭加劇。寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析商品房開發(fā)發(fā)狀況受2007年房地產(chǎn)產(chǎn)市場復(fù)蘇蘇影響，其其竣工面積積少于銷售售面積，市市區(qū)住宅出出現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求狀況，，反應(yīng)出前前2年壓抑抑性需求得得到一定釋釋放，也反反應(yīng)出一定定的投資性性過熱，寧寧波房地產(chǎn)產(chǎn)不確定增增強(qiáng)?？深A(yù)見未來來2年內(nèi)，，隨著竣工工面積的增增加，存量量房體量大大增，市場場供應(yīng)量大大幅增長，，對未來市市場去化形形成較大壓壓力。因此為避免免同質(zhì)化競競爭，對產(chǎn)產(chǎn)品特色化化、差異化化提出較高高要求，如如何找準(zhǔn)市市場需求，，精確定位位客群，定定位產(chǎn)品，，成為發(fā)展展商項(xiàng)目開開發(fā)成功之之關(guān)鍵。寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析商品房價格格漲幅原因因復(fù)蘇期活躍期平穩(wěn)期觀望期城市化進(jìn)程程供需矛盾良好經(jīng)濟(jì)成本轉(zhuǎn)移投資過熱宏觀調(diào)控滯滯后影響，，進(jìn)入2008年房房價漲幅趨趨于回落，，反應(yīng)出投投資性需求求降溫，觀觀望氛圍漸漸融，為后后期房地產(chǎn)產(chǎn)走勢增加加諸多不確確定因素。寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況寧波房地產(chǎn)產(chǎn)供需狀況況－－住宅宅市場85％67％84％67％2007年年房地產(chǎn)市市場火爆，，直接拉動動去化率，，而鄞州區(qū)區(qū)作為寧波波房地產(chǎn)市市場絕對供供應(yīng)主力，，隨著萬達(dá)達(dá)廣場商業(yè)業(yè)氛圍日漸漸成熟，入入駐人口增增加，其區(qū)區(qū)域市場認(rèn)認(rèn)可度在價價格不斷的的拉升和較較高的去化化率中體現(xiàn)現(xiàn)。寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況區(qū)域預(yù)估供應(yīng)量(萬㎡)東部新城200南部商務(wù)區(qū)100總計300萬未來5年寧寧波寫字樓樓供應(yīng)寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況寧波房地產(chǎn)產(chǎn)供需狀況況－－寫字字樓市場58％63％61％快速發(fā)展的的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，提升寧寧波商務(wù)氛氛圍，東部部新城、南南部商務(wù)區(qū)區(qū)的投資建建設(shè)，增大大寫字樓市市場供應(yīng)量量，但去化化率保持相相對較低、、平穩(wěn)態(tài)勢勢。加之未未來供應(yīng)量量大幅增加加，寫字樓樓在未來3年內(nèi)“供供過于求””現(xiàn)象仍將將維持。為更好更快快去化，““商改住””物業(yè)將增增多（類似似SOHO、酒店式式公寓產(chǎn)品品），可預(yù)預(yù)見，該類類產(chǎn)品在今今后市場中中同質(zhì)化競競爭將日趨趨嚴(yán)重宏觀政策分分析寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況金融稅收政策連續(xù)的加息調(diào)高準(zhǔn)備金率第二套放貸新政土地政策征收土地增值稅,調(diào)整土地稅費(fèi)擴(kuò)大土地招投標(biāo)范圍完善土地監(jiān)督制度行業(yè)管理政策物權(quán)法出臺限外令的執(zhí)行住房保障政策出臺抑制房地產(chǎn)需求市場控制供需狀況加大開發(fā)風(fēng)險國家政策助助樓市“軟軟著陸”發(fā)展商投資資開發(fā)風(fēng)險險增大寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體體運(yùn)行良好好,處在上上升發(fā)展中中2007年年寧波樓市市復(fù)蘇，再再現(xiàn)“供不不應(yīng)求”現(xiàn)現(xiàn)象新區(qū)規(guī)劃商商務(wù)樓短期期集中放量量,將形成成激烈競爭爭酒店式公寓寓類似產(chǎn)品品供應(yīng)增多多,產(chǎn)品品定位同質(zhì)質(zhì)化宏觀調(diào)控影影響需求觀觀望,未來來樓市存在在不確定性性外來知名發(fā)發(fā)展商進(jìn)駐駐,提升寧寧波房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平平鄞州區(qū)作為為供應(yīng)主力力,主導(dǎo)寧寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展高端需求市市場逐步凸凸顯,對應(yīng)應(yīng)高品質(zhì)物物業(yè)受追捧捧寧波房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況房地產(chǎn)市場場小結(jié)三、酒店式公寓市場分析寧波酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前寧波酒店式公寓市場分析未來寧波酒店式公寓分析類比個案分析酒店式公寓市場小結(jié)寧波酒店式式公寓發(fā)展展現(xiàn)狀商務(wù)房地產(chǎn)上升90/70限制指標(biāo)投資性需求增加商改住現(xiàn)象增多致使酒店式公寓服務(wù)式公寓SOHO單身公寓類似產(chǎn)品增多統(tǒng)稱“酒店店式公寓””酒店式公寓寓市場分析析已售和在售售主要酒店店式公寓概概況項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型房型面積套數(shù)目前售價（元/M2）開盤/交房日期好陽光江東區(qū)精裝修酒店式公寓面積48-138㎡，主力48-60㎡210套11700-120002004-6（交房）波特曼中心江東區(qū)精裝修酒店式公寓面積50-107㎡，主力面積70-80㎡約421套14000-170002006-1（交房）南苑國際鄞州區(qū)精裝修酒店式公寓45-60㎡450套11000-150002007/2009環(huán)球中心（在售）海曙區(qū)精裝修酒店式公寓主力40-60㎡。部分面積90-111㎡；約587套25000-300002008.2/2009.12萬達(dá)48克拉（在售）鄞州區(qū)精裝修酒店式公寓面積40-80㎡，主力面積40-65㎡1148套14000-150002007-11/2009-12春天彼岸（在售）鄞州區(qū)精裝修單身公寓主力面積40~60㎡，40㎡占80%。90002007-12-18/2009.1風(fēng)格城事（在售）鄞州區(qū)精裝修單身公寓45-60㎡，主力面積52㎡280套13000-150002007-7-15/2009-5雅戈爾·e公館（在售）鄞州區(qū)精裝修單身公寓主力面積90㎡420套130002007-11/2009-6-20凱德匯豪天下（未售）江北區(qū)精裝修單身公寓主力面積40-60㎡，40占80%。150套20000下半年開盤/2010嘉華SOHO（未售）鄞州區(qū)毛坯單身公寓面積30-70㎡，主力面積40㎡約360套預(yù)計8000-9000下半年開盤迪賽明天廣場（未售）鄞州區(qū)精裝修酒店式公寓一幢25㎡，一幢60㎡約800套未定一期下半年聯(lián)盛國際廣場（未售）鄞州區(qū)精裝修酒店式公寓未定約650套未定未定通和英郡（未售）鄞州區(qū)精裝修SOHO公寓面積30-60㎡，主力面積45㎡360套9000-13000下半年開盤江南一品（在售）東部高新區(qū)精裝公寓其中兩幢36-40㎡，毛坯80復(fù)式。600套預(yù)計13000下半年或者明年學(xué)府一號（已售）鄞州區(qū)精裝修SOHO公寓23-58㎡，主力面積23-45㎡約1000套開盤價7000-80002007-4/2009酒店式公寓寓市場分析析序號項(xiàng)目⑴好陽光⑵波特曼中心⑶南苑國際⑷環(huán)球中心（在售）⑸萬達(dá)48克拉（在售）⑹春天彼岸（在售）⑺風(fēng)格城事（在售）⑻雅戈爾·e公館（在售）⑼學(xué)府一號（已售）⑽嘉華SOHO（未售）⑾迪賽明天廣場（未售）⑿聯(lián)盛國際廣場（未售）⒀通和英郡（未售）⒁江南一品（未售）⒂凱德匯豪天下（未售）⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒂當(dāng)前寧波酒酒店式公寓寓分布圖酒店式公寓寓市場分析析當(dāng)前現(xiàn)狀分分析小結(jié)當(dāng)前小戶型型公寓主要要集中在三三江口核心心片區(qū)、江江東區(qū)、科科技園、鄞鄞州中心城城區(qū)；當(dāng)前寧波高高檔酒店式式公寓依托托于成熟的的商業(yè)商務(wù)務(wù)環(huán)境，并并配套高檔檔次星級酒酒店；小戶型公寓寓均采取精精裝修方式式交房，迎迎合投資性性需求，并并取得良好好的去化速速度；受人民幣升升值及低總總價、增值值保值功能能，小戶型型公寓需求求仍以投資資性需求為為主；多個已交付付酒店式公公寓成功運(yùn)運(yùn)營及不錯錯的口碑，，為類似產(chǎn)產(chǎn)品推出提提供參考依依據(jù)；寧波小戶型型公寓產(chǎn)品品戶型面積積以40－－60㎡為為主力，銷銷售均價略略高于周邊邊住宅價；；鄞州作為寧寧波房地產(chǎn)產(chǎn)主力供應(yīng)應(yīng)區(qū)，小戶戶型公寓產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重，求求新不可避避免；類似產(chǎn)品低低、中、高高檔次產(chǎn)品品均有市場場未來同質(zhì)化化競爭不可可避免酒店式公寓寓市場分析析寧波主要酒酒店式公寓寓戶型面積積配比房型樓盤名面積戶數(shù)比單房迪賽明天廣場2550%學(xué)府一號22-2550%一房南苑國際45-6080%好陽光48-6085%波特曼中心70-8080%迪賽明天廣場6050%學(xué)府一號29-3740%環(huán)球中心45-6082%萬達(dá)48克拉40-5030%春天彼岸40-60100%風(fēng)格城事45-60100%凱德匯豪天下40-60100%通和英郡4572%二房環(huán)球中心96-12218%好陽光90-13815%雅戈爾·e公館90（復(fù)式）100%波特曼中心90-11820%學(xué)府一號5810%通和英郡80-102（復(fù)式）38%南苑國際6020%好陽光63－9315%目前寧波酒酒店式公寓寓市場分析析單房25㎡㎡一房主力面面積40－60㎡二房主力面面積80－90㎡當(dāng)前酒店式式公寓市場場主力面積40－60㎡（同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重）高端產(chǎn)品不不乏80－－90㎡且熱銷（相對稀缺缺）酒店式公寓寓市場分析析目前寧波酒酒店式公寓寓市場分析析樓盤名稱目前價格（元/平方米）體量去化率類型好陽光11700-12000210套售罄酒店式公寓波特曼中心14000-17000421套售罄酒店式公寓南苑國際11000-15000450套售罄酒店式公寓環(huán)球中心28000約587套40％酒店式公寓萬達(dá)48克拉14000-150001148套90％酒店式公寓春天彼岸9000約380套90%精裝SOHO風(fēng)格城事14000-15000約150套50%精裝單身公寓雅戈爾·e公館13000420套98%精裝單身公寓凱德匯豪天下預(yù)計20000150套預(yù)約精裝單身公寓嘉華SOHO為定360套未售精裝SOHO聯(lián)盛國際廣場未定約650套未售酒店式公寓通和英郡預(yù)計9000-13000350套未售精裝SOHO學(xué)府一號95001448套售罄精裝SOHO江南一品未定710套未售酒店式公寓，SOHO迪賽明天廣場未定800套未售酒店式公寓售價、去化化好的配套能能提升品質(zhì)質(zhì)，提高售售價投資性需求求旺盛，去去化速度較較快高端酒店式式公寓受到到客戶認(rèn)可可類型類型定位較較為模糊更多以投資資性需求定定位為主高檔次定位位明顯拉開開價格區(qū)間間高端產(chǎn)品擁擁有需求市市場，并能能較快去化化寧波主要酒酒店式公寓寓售價、去化率、、類型酒店式公寓寓市場分析析項(xiàng)目名稱物管費(fèi)用酒店管理經(jīng)營方式好陽光3元/㎡/月好陽光酒店分統(tǒng)一回租和自行租賃波特曼中心8.8元/㎡/月喜來登國際物業(yè)委托酒店進(jìn)行售后代租或自行租賃環(huán)球中心9.8元/㎡/月高力國際委托物業(yè)公司代為酒店式管理租賃南苑國際6元/㎡/月南苑物業(yè)委托物業(yè)管理公司代為管理和租賃萬達(dá)48克拉4.3元/㎡/月萬達(dá)物管委托物業(yè)公司酒店式管理，自行租賃學(xué)府一號1.8元/㎡/月永成物業(yè)業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自行租賃凱德匯豪天下1.8元/㎡/月凱德物業(yè)業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自行租賃雅戈爾·e公館1.8元/㎡/月建國物業(yè)業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自行租賃風(fēng)格城事1.8元/㎡/月珠江物業(yè)業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自行租賃春天彼岸3.2元/㎡/月中建物業(yè)業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自行租賃寧波在售的的酒店式公公寓以及類類似產(chǎn)品的的經(jīng)營方式式目前寧波酒酒店式公寓寓市場分析析經(jīng)營方式小小結(jié)當(dāng)前高端酒酒店式公寓寓均采取：：出售產(chǎn)權(quán)權(quán)、酒店式式服務(wù)、酒酒店代為租租賃；高端產(chǎn)品物物業(yè)管理均均聘請國際際知名管理理公司擔(dān)當(dāng)當(dāng)物業(yè)顧問問，物業(yè)費(fèi)費(fèi)在6－10元/㎡㎡/月，通通過去化率率，可以看看出，對高高物業(yè)費(fèi)抗抗性相對較較?。灰话銌紊砉a(chǎn)品均均采取統(tǒng)一一出售，自自行租賃模模式，市場場接受度較較高。國際知名名物業(yè)公公司參與與物業(yè)管管理是高高端酒店店式公寓寓必備軟軟件條件件。酒店式公公寓市場場分析目前寧波波酒店式式公寓市市場分析析項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)權(quán)層高裝修標(biāo)準(zhǔn)元/㎡單價元/㎡波特曼中心江東商業(yè)3.2米200014000－17000好陽光江東商業(yè)3.1米250011700－12000雅戈爾·e公館鄞州住宅3.2米150013000風(fēng)格城事(壹爵)鄞州住宅4.1－4.3米150013000春天彼岸鄞州商業(yè)3.2米15009000萬達(dá)48克拉鄞州商業(yè)3.2米150013500環(huán)球中心海曙商業(yè)3米500028000凱德匯豪天下江北住宅3.2米150020000嘉華SOHO鄞州商業(yè)位知未知8000通和英郡鄞州商業(yè)3.6米復(fù)式5.2米——9000（單）13000（復(fù)）迪賽明天廣場鄞州商業(yè)3米預(yù)計2000——江南一品(3幢)科技園商業(yè)復(fù)式6米3米毛坯精裝修15000(送陽臺)13000(預(yù)估)酒店式公公寓裝修修標(biāo)準(zhǔn)、、層高、、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)：市場上上酒店式公寓寓產(chǎn)權(quán)均為““商業(yè)”用地地，“商改住住”產(chǎn)品增多多；市場對類似產(chǎn)產(chǎn)品用地性質(zhì)質(zhì)抗性低層高以平層較較為普遍，3.2為主；；部分產(chǎn)品以以LOFT形形式推出，受受到市場追捧捧；相對低總價，，投資性產(chǎn)品品，需求對層層高抗性小裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍遍在1500－2000元/㎡;個別豪裝裝達(dá)5000元/㎡，以以迎合定位檔檔次和高價格格；高檔裝修更受受自住性需求求青睞高端酒店式公公寓產(chǎn)品更注注重裝修檔次次，提升自身身品質(zhì)。酒店式公寓市市場分析樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)元/m2指標(biāo)公共部位廚房衛(wèi)生間好陽光2500雙回路供電系統(tǒng)、管道天然氣、自動報警系統(tǒng)、消防栓、滅火器歐琳櫥具、管道天然氣西班牙樂家潔具波特曼中心1500可送新風(fēng)的中央空調(diào)系統(tǒng)，樓道高級大理石，大堂高級大理石、花崗石電冰箱、電磁爐、微波爐和電水壺的，完善的廚房以及洗衣/干衣機(jī)

潔具：坐便器，組合柜，面盆，淋浴房，面盆龍頭，淋浴龍頭，環(huán)球中心5000乳膠漆（立邦）、地板實(shí)木、中央空調(diào)（大金），瑞士迅達(dá)電梯3.5米/秒高級品牌：油煙機(jī)、電冰箱、消毒柜、整體廚柜、微波爐等按摩浴缸、防水液晶電視、衛(wèi)生間三件套目前寧波酒店店式公寓市場場分析裝修配置：酒店式公寓的的裝修需要配配置全面的家家居用品和主主要辦公條件件，裝修品牌牌的選擇偏向向品牌化高檔檔化和環(huán)保化化方向。品牌牌產(chǎn)品在裝修修中等到了廣廣泛運(yùn)用，廚廚房：歐琳、、科勒等；衛(wèi)衛(wèi)浴：漢斯格格雅、TOTO、史密斯斯等；公共部部分：大金、、迅達(dá)等；各案例裝修配配置裝修配置小結(jié)結(jié)通過品牌合作作提升品質(zhì)個性化品牌點(diǎn)點(diǎn)綴突出個性性化需求酒店式公寓市市場分析樓盤配比率配套好陽光1：1咖啡廳、休閑室、餐廳、小型超市、美容美發(fā)廳、商務(wù)中心等設(shè)施波特曼中心1：1.6咖啡廳，休閑室，餐廳，小型超市，美容美發(fā)廳，商務(wù)中心南苑國際咖啡吧、中西餐廳、健身中心、美容SPA、桑拿環(huán)球中心1：1.2豪華大堂、超級商場、運(yùn)動會館、商務(wù)中心、會議中心、休閑酒吧、餐飲餐廳、便利超市、健身中心、桑拿中心等一應(yīng)俱全萬達(dá)48克拉1：0.610部高速電梯、600平米的挑空大堂、咖啡吧、萬達(dá)廣場春天彼岸1：0.4挑高大堂、主題咖啡吧、特色中西餐廳、健身房風(fēng)格城事1：0.7社區(qū)內(nèi)部打造泛會所概念、社區(qū)外部萬達(dá)廣場凱德匯豪天下1：0.7購物中心、酒店、劇院等外部配套各案配套設(shè)施施目前寧波酒店店式公寓市場場分析健身中心、咖咖啡吧、餐廳廳、商務(wù)中心心是配套比例例最高的設(shè)施施，基本上每每個項(xiàng)目都具具有這樣的配配套服務(wù)；高端酒店式公公寓充裕的車車位配比是其其基本需求，，專用車庫，，出入口設(shè)置置體現(xiàn)尊貴配套設(shè)施小結(jié)結(jié)高檔次酒店式式公寓在滿足足基本需求配配套外，更應(yīng)應(yīng)迎合客群個個性需求，配配套相應(yīng)會所所酒店式公寓市市場分析目前寧波酒店店式公寓市場場分析項(xiàng)目客群環(huán)球中心有一定實(shí)力的投資者或者高端企業(yè)主，輻射面為大寧波區(qū)域，也有為數(shù)極少的杭州上?？腿耗酵雇∶ㄌ芈行囊酝顿Y性購買為主，客群幾乎全都是寧波本地人萬達(dá)48克拉外銷房，以寧波本地投資者為主，也有部分外籍人士好陽光酒店式公寓為投資者，客群為寧波本地人雅戈爾e公館風(fēng)格城事凱德匯豪天下春天彼岸大寧波投資者，大寧波客群所占比重90%以上各案酒店式公公寓客群分析析客群分析小結(jié)結(jié)當(dāng)前寧波酒店店式公寓市場場以投資性需需求為主，占占有絕對主導(dǎo)導(dǎo)地位高端酒店式公公寓自住型需需求比重相對對一般產(chǎn)品有有所提高客群以本地私私營業(yè)主為主主酒店式公寓市市場分析未來寧波酒店店式公寓分析析項(xiàng)目名稱區(qū)域定位類型房型面積建筑面積配套開盤/交房日期凱德匯豪天下江北區(qū)精裝修單身公寓40-60㎡，40占80%。400套商業(yè)，社區(qū)下半年開盤/2010嘉華SOHO鄞州區(qū)精裝修SOHO30-70㎡，主力40㎡約360套辦公，商業(yè)08年9月迪賽明天廣場鄞州區(qū)精裝修酒店式公寓25㎡，60㎡約800套商業(yè)廣場，酒店08年底聯(lián)盛國際廣場鄞州區(qū)CEO酒店式公寓未定約5萬㎡商業(yè)廣場，酒店08年底通和英郡鄞州區(qū)精裝修SOHO公寓30-60㎡，主力45㎡360套社區(qū)配套08年底江南一品東部高新區(qū)精裝公寓，毛坯復(fù)式單層36-40㎡，毛坯80復(fù)式。710套商業(yè)，社區(qū)，商務(wù)08年底風(fēng)格城事鄞州區(qū)精裝單身公寓40－50㎡約150套社區(qū)配套08年年底未來供應(yīng)小結(jié)結(jié)可見未來市場場酒店式公寓寓產(chǎn)品集中供供應(yīng)，時間點(diǎn)點(diǎn)在08年底底09年初鄞州區(qū)作為寧寧波樓市供應(yīng)應(yīng)主力，酒店店式公寓產(chǎn)品品同質(zhì)化競爭爭加劇相對高端的酒酒店式公寓在在鄞州市場試試水，有待市市場需求認(rèn)可可酒店式公寓市市場分析寧波酒店式公公寓個案分析析－－環(huán)球中中心地理位置：三江口，毗鄰鄰天一廣場開發(fā)商：銀億開發(fā)建設(shè)設(shè)占地面積：1.7萬平方方米總建筑面積：：17萬平方米米容積率：10綠化率：20%戶型面積：高級行政公寓寓（酒店式公公寓）40㎡㎡—122㎡㎡不等，主力力面積為40㎡—60㎡左右，約約占總量的82%。物業(yè)形態(tài)：3幢分別為A棟20層（（86.4m）、B棟25層（100.2m））、C棟40層的高層和和超高層組成成。銷售價格及銷銷售情況：行政公寓2008-5-16日開盤盤，精裝修價價格25000-30000元/平平米，目前銷銷售率約40%左右。客群：自住型比重相相對較高酒店式公寓市市場分析建筑及外形世界建筑設(shè)計十強(qiáng)——德國GMP國際設(shè)計有限公司擔(dān)綱建筑主設(shè)計。建筑群由3幢高層建筑聯(lián)合組成，分別為甲級寫字樓、高級行政商務(wù)樓、超五星級威斯汀酒店以及裙樓部分大型開放式商業(yè)廣場。建筑體量商場為1~5層；A幢商務(wù)公寓為20層；B幢寫字樓25層；C幢商務(wù)公寓為36層，五星級酒店為40層。裝修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計超前，設(shè)施配備頂級高檔，全球定制一線高端名牌建材，配備有大型中央空調(diào)、VRV空調(diào)以及眾多品牌電梯、自動扶梯、觀光電梯，立面采用雙層中空LOW-E玻璃幕墻，其中公共部位與室內(nèi)均采用五星級標(biāo)準(zhǔn)精裝修。服務(wù)措施高力國際擔(dān)綱物業(yè)顧問,免費(fèi)設(shè)備維修、房間清掃、更換棉織品。洗衣享受酒店折扣等。配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)部配套:空中屋頂花園、地下室停車庫、超級商場、運(yùn)動會館、商務(wù)中心、會議中心、休閑酒吧、餐飲餐廳、便利超市、桑拿中心等一應(yīng)俱全

周邊配套：:坤和中心周邊教育、醫(yī)療、保險、金融、購物、餐飲、酒店、文化娛樂齊全完備，商業(yè)、辦公、生活、休閑、娛樂都極其便利裙樓商業(yè)配套底層商鋪配套市區(qū)核心絕版版地段，具備備酒店式公寓寓優(yōu)越的地理理?xiàng)l件。超五星級酒店店配套，提供供周到全面的的酒店服務(wù)，，更提升項(xiàng)目目品質(zhì)。多業(yè)態(tài)組合，，全方位完善善商業(yè)商務(wù)環(huán)環(huán)境。高端定位，提提升整體項(xiàng)目目形象。當(dāng)然高價位給給投資者帶來來一定回報壓壓力。行政公寓定位位宣傳存在一一定認(rèn)知偏差差。個案點(diǎn)評酒店式公寓市市場分析寧波酒店式公公寓個案分析析－－48克克拉地理位置：鄞州區(qū)天童北北路與四明中中路交叉開發(fā)商：大連萬達(dá)占地面積：4萬平方米總建筑面積：：約9萬多平方方米容積率：約2.25戶型面積：酒店式公寓面面積40㎡——80平米，，主力面積40-60平平米物業(yè)形態(tài)：高層公寓、酒酒店式公寓銷售價格及銷銷售情況：已已經(jīng)銷售90%，精裝裝修價格13000-14000元元/平米，其其中精裝修價價格約1500元/平米米。客群：以投資客為主主酒店式公寓市市場分析建筑及外形澳大利亞PCAL設(shè)計公司擔(dān)綱。整體設(shè)計簡潔俊朗。建筑群由一幢40F酒店（索菲特）加寫字樓、一幢28FSOHO、4幢32F點(diǎn)式、2幢32F板式構(gòu)成。建筑構(gòu)件采用了現(xiàn)代的金屬、玻璃材料，構(gòu)筑出經(jīng)典的三段式：頂部豐富，中段處理大氣，而底部卻細(xì)膩感性，滿足人尺度構(gòu)件轉(zhuǎn)換。建筑體量總建筑面積約9萬方，其中一座48層近160米高層公寓。裝修標(biāo)準(zhǔn)具有個性化的裝修風(fēng)格，全方位品質(zhì)設(shè)計，超五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修。物業(yè)管理大連萬達(dá)物業(yè)管理公司管理，物管費(fèi)2.5元/平方米/月。配套設(shè)施周那配套有萬達(dá)廣場、鄞州第二醫(yī)院、高教園區(qū)、新華書店、銀泰百貨、沃爾瑪、百安居、蘇寧電器、特力屋、喜百度、萬達(dá)影院、神采飛揚(yáng)、680米室內(nèi)步行街及水岸風(fēng)情街。裙樓商業(yè)配套由國際購物廣場、國際商務(wù)酒店、高級城市公寓三大功能板塊構(gòu)成。銷售價位起價12000元/平方米，均價14000元/平方米，最高價17500元/平方米。區(qū)域核心商圈圈，位置優(yōu)越越；新興商圈，發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?，，具備一定投投資潛力；大型商業(yè)廣場場配套，提供供便利生活，，時尚生活方方式；知名酒店入駐駐，提供配套套酒店服務(wù)；；精裝修交付，，迎合投資性性需求。個案點(diǎn)評酒店式公寓市市場分析寧波酒店式公公寓個案分析析－－波特曼曼區(qū)域域：江東東區(qū)開發(fā)商：：寧波寶業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司地址址：寧波波彩虹北路50號啟用日期：2004年4月開盤，2006年1月試營業(yè)裝修風(fēng)格：歐歐美式豪華精精裝規(guī)模模：：總建面16萬m2，公寓30442m2，421套主力戶型：50/72/107平方方米三種戶型型，層高3.18米價格格：：2-2.5萬元/m2銷售情況：已已投入使用，，出租60%-75%。。在空間的布置置上比較的奢奢華，追求豪豪華、氣派、、寬敞，洗手手間均布置的的大而功能齊齊全。酒店式公寓市市場分析建筑及外形酒店由美國筑名建筑設(shè)計師約翰·波特曼設(shè)計。建筑群由四幢建筑構(gòu)成，分別為波特曼大酒店、東港大酒店，寫字樓及酒店公寓。建筑外墻以紅、白二色為主，線條簡潔，強(qiáng)調(diào)建筑的整體性，無裸露于外墻的管道。酒店公寓與酒店建筑連為一體。建筑體量32層高，每層的建筑面積約為1200平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)五梯，過道為地毯鋪設(shè)。房間統(tǒng)一豪華歐美式裝修，廚衛(wèi)電器設(shè)施齊全，且為品牌配置。服務(wù)措施免費(fèi)設(shè)備維修、房間清掃、更換棉織品。洗衣享受酒店折扣，提供兒童接送看管等家庭日常生活服務(wù)。物業(yè)管理世邦魏理仕提供顧問服務(wù)，波特曼物業(yè)管理，物管費(fèi)9.8元/平方米/月。配套設(shè)施周邊生活配套成熟，享波特曼酒店提供的相應(yīng)設(shè)施及服務(wù)，如健身房、SPA館、餐廳、商務(wù)服務(wù)、會議服務(wù)等。裙樓商業(yè)配套波特曼國際名品街、喜來登國際大酒店、豪華甲級寫字樓租售價位租金為7000~13000元/月，租金含水電，物管費(fèi)另計。物業(yè)售價約20000元/平米（歐美豪華精裝）。地下車庫停車費(fèi)600元/月，24小時任意停車。五星酒店配套套，裝修豪華華，設(shè)施及配配套齊全（提升本案定定位檔次）；商務(wù)秘書服務(wù)務(wù)，舒適且人人性化，提供供酒店式服務(wù)務(wù)（本案高附加加增值服務(wù)））；公寓售價和租租金較高，出出租率尚可，，在60%-75%左右右（寧波不缺乏乏高端市場））；6-11層是是產(chǎn)權(quán)式酒店店，提供稅后后6.6%的的回報率，12-32層層出售，其中中有80套提提供返租，其其他部分酒店店可幫助出租租，但不提供供固定的回報報率。（統(tǒng)一的返租租有利于項(xiàng)目目整體風(fēng)格定定位及管理，，提升項(xiàng)目形形象、檔次））酒店，餐飲、商務(wù)、娛樂等等多業(yè)態(tài)配套套（為時尚商務(wù)務(wù)的生活方式式提供可能，，滿足住客對對生活品質(zhì)的的需求）。個案點(diǎn)評酒店式公寓市市場分析酒店式公寓市市場小結(jié)投資性需求，，及產(chǎn)品細(xì)化化發(fā)展，酒店店式公寓產(chǎn)品品在寧波需求求市場被接受受，熟悉；商務(wù)氛圍日趨趨繁榮，樓市市投資性需求求旺盛，使得得酒店式公寓寓產(chǎn)品得到較較快去化；用地性質(zhì)限制制、商改住現(xiàn)現(xiàn)象增多，短短期內(nèi)酒店式式公寓供應(yīng)大大增，同質(zhì)化化競爭加??；；宏觀政策影響響、產(chǎn)品趨于于飽和，投資資性需求觀望望，未來去化化不能僅依靠靠投資性需求求；鄞州作為酒店店式公寓供應(yīng)應(yīng)大區(qū)，競爭爭激烈，產(chǎn)品品特色化、差差異化是其成成敗之關(guān)鍵；；高端酒店式公公寓產(chǎn)品在寧寧波市場一直直受到客群關(guān)關(guān)注，特別是是自住型客群群比重較高；；星級酒店配套套、知名物業(yè)業(yè)管理、品牌牌裝飾合作，，是寧波高端端酒店式公寓寓檔次體現(xiàn)；；酒店式公寓市市場分析四、地塊判研概況闡述SWOT分析總結(jié)分析天童南路泰康路中南部商務(wù)區(qū)商業(yè)水街總建筑面積(㎡)寫字樓建筑面積(㎡)酒店式公寓建筑面積(㎡)商業(yè)裙房建筑面積(㎡)主樓高(m)停車位(個)約11000064500(46層)20000(20層)12000(3層)208581地塊概述區(qū)政府鄞州公園地塊判研優(yōu)勢政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目標(biāo)志性建筑,核心區(qū)項(xiàng)目定位寬限區(qū)域規(guī)模較大發(fā)展商關(guān)系資源劣勢商業(yè)地塊,40年產(chǎn)權(quán)建筑總體規(guī)劃定型區(qū)塊尚處在建設(shè)期機(jī)會未來區(qū)域規(guī)劃完善多家會員企業(yè)入駐房地產(chǎn)發(fā)展上升期未來區(qū)域客群高端威協(xié)宏觀政策調(diào)整同類型產(chǎn)品競爭多點(diǎn)幅射競爭區(qū)域功能定位單一(商務(wù))SWOTSWOT分析析小結(jié)項(xiàng)目處在寧波南部商務(wù)區(qū)核心區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計屬鄞州區(qū)標(biāo)志性建筑項(xiàng)目屬寧波商會整體形象定位高端區(qū)域處在開發(fā)建設(shè)期商圈尚未成熟企業(yè)總部基地,知名企業(yè)入駐潛力大地塊判研三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目思考客群定位形象定位項(xiàng)目思考基于整體項(xiàng)目目高端定位形形象，并對附附樓定位高端端酒店式服務(wù)務(wù)公寓潛在客群在哪哪？客群特征，心心理，購買動動機(jī)？寧波需求市場場能否支撐本本項(xiàng)目？客群定位分析析如前調(diào)研所述述，當(dāng)前寧波波酒店式公寓寓購買客群可可分如下幾類類：投資客主力自住型為輔有閑余資金，，看好房地產(chǎn)產(chǎn)市場，對小小戶型，低總總價產(chǎn)品青睞睞白領(lǐng)，年輕人人，過渡性需需求，注重性性價比的小戶戶型產(chǎn)品私營業(yè)主、企企業(yè)CEO，，臨時居住或或休息，對高端酒店式公公寓青睞本項(xiàng)目作為高高端定位鎖定的客群是是寧波金字塔塔頂尖人群－－－企業(yè)總裁、CEO客群特征？項(xiàng)目客群環(huán)球中心有一定實(shí)力的投資者或者高端企業(yè)主，輻射面為大寧波區(qū)域，也有為數(shù)極少的杭州上海客群慕威斯汀名而往波特曼中心以投資性購買為主，客群幾乎全都是寧波本地人萬達(dá)48克拉外銷房，以寧波本地投資者為主，也有部分外籍人士好陽光酒店式公寓為投資者，客群為寧波本地人雅戈爾e公館，風(fēng)格城事，凱德匯豪天下，春天彼岸大寧波投資者，大寧波客群所占比重90%以上客群描述客群定位客群特征消費(fèi)心理？客群定位因?yàn)?，從本?xiàng)目來來看，高端定定位決定了高高售價，購買買本產(chǎn)品的客客群必須具有有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，而對對于追求投資資回報率的投投資客來說，，總價高、無無固定回報等等因素限制了了他們的購買買行為。所以以，我我們們的的目目標(biāo)標(biāo)客客群群則則應(yīng)應(yīng)具具有有以以下下的的特特點(diǎn)點(diǎn)：：目標(biāo)標(biāo)客客群群特特性性客群群多多為為CEO、、高高層層管管理理者者、、私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，他他們們有有相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡慕?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，收收入入水水平平屬屬于于高高塔塔尖尖人人士士。?？腿喝耗昴挲g齡定定位位在在35-55歲歲之之間間，，以以40-45歲歲左左右右為為主主。。事業(yè)業(yè)有有成成，，社社會會交交際際關(guān)關(guān)系系較較廣廣，，工工作作繁繁忙忙。。注重重生生活活品品質(zhì)質(zhì)，，講講究究舒舒適適度度，，對對日日常常生生活活服服務(wù)務(wù)有有較較高高要要求求。。對本本區(qū)區(qū)域域有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的地地緣緣認(rèn)認(rèn)同同感感。。消費(fèi)費(fèi)心心理理客群群消消費(fèi)費(fèi)心心理理方便便性性：：他們們或或在在附附近近工工作作，，可可以以隨隨時時有有一一個個休休息息的的地地方方，，可可以以在在應(yīng)應(yīng)酬酬到到很很晚晚的的時時候候有有一一個個方方便便入入住住的的地地方方；；他他們們或或是是周周邊邊縣縣市市私私營營業(yè)業(yè)主主，，在在寧寧波波辦辦事事的的時時候候可可以以有有一一個個想想住住就就住住且且方方便便到到達(dá)達(dá)的的地地方方。。尊貴貴感感：：這部部分分人人事事業(yè)業(yè)有有成成，，他他們們希希望望通通過過他他們們的的物物業(yè)業(yè)來來體體現(xiàn)現(xiàn)他他們們的的身身份份。。同同時時，，他他們們希希望望居居住住來來里里面面的的時時候候有有一一種種絕絕對對主主人人的的感感覺覺。。私密密性性：：他們們大大都都事事務(wù)務(wù)繁繁忙忙，，但但在在這這個個空空間間里里他他們們不不被被打打擾擾，，沒沒有有了了煩煩人人的的電電話話鈴鈴聲聲和和敲敲門門聲聲，，擺擺脫脫了了繁繁忙忙的的應(yīng)應(yīng)酬酬，，他他們們思思考考自自己己想想思思考考的的東東西西，，做做自自己己想想做做的的事事情情，，見見自自己己想想見見的的人人，，這這里里給給他他們們一一個個自自我我的的個個人人空空間間。。購買買動動機(jī)機(jī)？？客群群定定位位客群群購購買買動動機(jī)機(jī)身份份的的象象征征在寧寧波波南南部部CBD擁擁有有私私屬屬行行宮宮，，則則無無聲聲地地表表明明了了一一種種身身份份、、一一種種財財富富和和一一種種品品味味。。稀缺缺的的物物業(yè)業(yè)真正正的的高高端端酒酒店店式式公公寓寓定定位位在在寧寧波波市市場場相相對對稀稀缺缺，，而而作作為為在在南南部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)辦辦公公的的企企業(yè)業(yè)高高級級管管理理者者（（如如：：CEO、、總總經(jīng)經(jīng)理理等等）），，此此處處物物業(yè)業(yè)對對他他們們來來說說有有著著獨(dú)獨(dú)一一無無二二的的便便利利性性；；同同時時本本案案體體量量相相對對有有限限；；難解解的的地地域域情情緣緣鄞州州區(qū)區(qū)的的私私營營企企業(yè)業(yè)主主（（本本地地創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)或或外外地地創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)）），，相相對對于于其其他他區(qū)區(qū)域域來來說說，，對對鄞鄞州州有有著著很很高高的的認(rèn)認(rèn)同同度度。。獨(dú)自自思思考考、、會會見見朋朋友友的的私私人人空空間間有煩煩心心的的事事情情想想脫脫離離同同事事、、家家人人，，給給自自己己一一個個安安靜靜空空間間思思考考；；有有重重要要的的朋朋友友來來了了，，想想避避免免嘈嘈雜雜的的環(huán)環(huán)境境，，讓讓兩兩個個人人可可以以舒舒心心得得暢暢談?wù)劊?；工工作作累累了了，，哪哪怕怕只只有有一一小小會會的的時時間間，，想想給給自自己己一一個個放放松松的的環(huán)環(huán)境境…………有有自自己己的的一一處處私私人人空空間間，，可可以以讓讓自自己己隨隨心心所所欲欲地地安安排排自自己己的的生生活活。。購買買動動機(jī)機(jī)能否否支支撐撐？？客群群定定位位城市市：：寧波波作作為為長長三三江江南南翼翼貿(mào)易易、、物物流流中中心心區(qū)域域：：鄞州州被被認(rèn)認(rèn)定定為為國家家級級生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地，，擁擁有有國國家家馳馳名名商商標(biāo)標(biāo)和和國國家家級級名名牌牌經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會會綜綜合合發(fā)發(fā)展展水水平平位位:全全國國第第12位位、、浙浙江江省省第第3位位、、寧寧波波市市第第1位位擁有有眾眾多多行行業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先先企企業(yè)業(yè),如如雅雅戈戈爾爾,杉杉杉杉,奧奧克克斯斯等等民營營經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá),企企業(yè)業(yè)13318家家，，其其中中民民營營企企業(yè)業(yè)10462家家,銷銷售售上上億億元元企企業(yè)業(yè)168家家南部商商務(wù)區(qū)區(qū):寧波南部商商務(wù)中中心,總部部基地地,百萬萬方商商務(wù)樓樓,4萬人人入駐駐寧波商商會:作為地地區(qū)性性企業(yè)業(yè)協(xié)會會,擁擁有眾眾多企業(yè)資資源良好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境升級的的商務(wù)務(wù)氛圍圍集中的的企業(yè)業(yè)總部部豐富的的企業(yè)業(yè)資源源客群定定位能否支支撐本案鎖鎖定的的主力力目標(biāo)標(biāo)客群群寧波各各縣市市企業(yè)業(yè)主，，特別是是鄞州州區(qū)總總裁、、CEO需求特特點(diǎn)？？需求特特點(diǎn)描描述自用與商務(wù)是最主要的購買動機(jī)弱化廚房功能需要細(xì)致入微的服務(wù)身份的象征較高商務(wù)配套的要求本項(xiàng)目目鎖定定了這這部分分主力力目標(biāo)標(biāo)客群群，他們對對于酒酒店式式公寓寓的使使用有有其特特殊的的要求求，那么，，我們們的產(chǎn)產(chǎn)品可可以提提供給給他們們什么么？客群定定位功能產(chǎn)品主題定位這些人需要什么？作為企業(yè)的高級管理者，他們有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)能力，顯然，他們已擁有居住空間、度假空間、商務(wù)空間……那么，他們還缺少什么？他們?nèi)鄙僖粋€完全屬于他們自己的空間！有獨(dú)立的思考、判斷的空間；有和朋友分享成功喜悅的空間有突然襲來的想法，且能實(shí)現(xiàn)想法的空間；就好似今天不想見客、不想開會，就回去休息休息；是成功人士享受自我、犒勞自我、放縱自我的專屬空間；這個地方須方便到達(dá)，須不受到外界干擾，須得到心理滿足！這些人對價值的理解？關(guān)注對自己的投資……一個關(guān)系的投資……不在乎短期內(nèi)物業(yè)的升值,在乎一種心理滿足……成功需要體現(xiàn)、詮釋……擁有它……是代表身份、地位的象征和彰顯……價值形象定定位產(chǎn)品主主題定定位本項(xiàng)目目可以以提供供給企企業(yè)高高官們們這個個私人人甚至至私密密的空空間，，那么么我們們又該該如何何打造造本產(chǎn)產(chǎn)品，，使其其更具具有誘誘惑性性？可以滿滿足成成功人人士追求生生活境境界的的功能能和體現(xiàn)成成功的的價值值相結(jié)合合總裁專專屬行行政公公館形象定定位四、產(chǎn)品具體建議戶型配比建議戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計建議外立面建議公共部分裝修建議室內(nèi)裝修建議會所設(shè)置建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議新科技材料運(yùn)用建議產(chǎn)品具具體建建議戶型配配比建建議房型樓盤名面積戶數(shù)比單房迪賽明天廣場2550%學(xué)府一號22-2550%一房南苑國際45-6080%好陽光48-6085%波特曼中心70-8080%迪賽明天廣場6050%學(xué)府一號29-3740%環(huán)球中心45-6082%萬達(dá)48克拉40-5030%春天彼岸40-60100%風(fēng)格城事45-60100%凱德匯豪天下40-60100%通和英郡4572%二房環(huán)球中心96-12218%好陽光90-13815%雅戈爾·e公館90（復(fù)式）100%波特曼中心90-11820%學(xué)府一號5810%通和英郡80-102（復(fù)式）38%南苑國際6020%好陽光63－9315%鑒于當(dāng)當(dāng)前市市場1房、、40－60戶戶型同同質(zhì)化化競爭爭激烈烈，更更為迎迎合主主力目目標(biāo)客客群對對產(chǎn)品品要求求：注注重舒舒適、、體現(xiàn)現(xiàn)尊貴貴感。。豪華享享受的的主臥臥(25㎡)+大氣的的客廳廳(30㎡)+體面尊尊貴的的客臥臥(18㎡)+舒適的的敞開開式廚廚房餐餐廳(18㎡)＋愜意意的衛(wèi)衛(wèi)浴空空間(15㎡)+?????戶型建筑面積（㎡）建筑面積（㎡）套數(shù)(套)面積比%備注戶型配比3/2/2180-200100055%頂層躍層2/2/2125-138120009260%10-19層1/2/290-10070007035%4-9層合計--20000167100%-戶型結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計提高空空間舒舒適感感，層層高設(shè)設(shè)計3.3米；；主臥室室與客客廳配配備衛(wèi)衛(wèi)生間間；鑒于客客群對對廚房房要求求弱化化，以以開放放型廚廚房、、餐廳廳設(shè)計計；在居室室的朝朝向問問題上上多做做考慮慮，盡盡量做做到采采光良良好；；從使用用人群群的特特點(diǎn)出出發(fā)，，廚衛(wèi)衛(wèi)設(shè)計計相對對注重重其居居住的的舒適適度，，實(shí)用用性稍稍弱；；客廳與與餐廳廳的設(shè)設(shè)計基基本采采用模模糊雙雙廳的的概念念，以以體現(xiàn)現(xiàn)使用用者的的人性性化，，將酒酒店的的概念念在此此徹底底的消消除，，使每每位使使用者者在這這里都都能找找到一一種““家””的感感覺產(chǎn)品具具體建建議外立面面建議議酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓的外外立面面是物物業(yè)本本身的的象征征符號號，它它的訴訴求應(yīng)應(yīng)與其其周邊邊環(huán)境境要相相得益益彰，，與其其產(chǎn)品品本身身要相相輔相相成。。主樓整體體建筑風(fēng)風(fēng)格采用用莊重、厚重的幾何體體外形設(shè)設(shè)計，展展示了一一種現(xiàn)代代韻味。。我行建議議本項(xiàng)目目采用現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格，凸出出一種時時代感和和時尚感感，在外外觀的設(shè)設(shè)計上與與主樓和和諧統(tǒng)一一。在外外立面裝裝修上整整體采用用高檔石石材，能能夠很好好的凸現(xiàn)現(xiàn)建筑的的厚重感感，以期期提升產(chǎn)產(chǎn)品外觀觀上的品品質(zhì)與大大氣度。。產(chǎn)品具體體建議公共部分分裝修建建議部位裝修建議大堂高級大理石或花崗巖地面、藝術(shù)吊頂、高級燈飾電梯廳地面鋪設(shè)大理石、墻面貼藝術(shù)畫、優(yōu)質(zhì)浮雕公共走道優(yōu)質(zhì)地毯、高級大理石電梯使用西子奧的斯OTIS、三菱、日立HITACHI、通力KONE等品牌電梯公共部位位包括大大堂、電電梯、電電梯轎箱箱及公共共走道等等部位。。大堂、地地面：大堂高度度挑高，，面積在在200平方米米左右，，并在入入口處設(shè)設(shè)置落地地門窗，，將室外外光線引引入，使使大堂氣氣派明亮亮。地面面墻面都都大量采采用花崗崗巖等天天然的石石材鋪設(shè)設(shè)，配以以高檔的的水晶吊吊燈、畫畫、綠色色植物等等裝飾，，增添豪豪華氣勢勢。與酒酒店的大大堂一味味追求高高貴、豪豪華的感感覺不同同，本項(xiàng)項(xiàng)目為高高端酒店店式服務(wù)務(wù)公寓，，建議采采用暖色色調(diào)，增增添居家家的溫馨馨氛圍。。電梯：使用品牌牌電梯，，在電梯梯廳、電電梯轎箱箱內(nèi)部及及公共走走道等部部位細(xì)部部都采用用大理石石等高檔檔裝飾材材料進(jìn)行行精致的的裝修，，以體現(xiàn)現(xiàn)入住客客戶的尊尊貴。波特曼中心1500元/㎡可送新風(fēng)的中央空調(diào)系統(tǒng)，樓道高級大理石，大堂高級大理石、花崗石環(huán)球中心5000元/㎡乳膠漆（立邦）、地板實(shí)木、中央空調(diào)（大金），瑞士迅達(dá)電梯3.5米/秒產(chǎn)品具體體建議室內(nèi)裝修修建議通過對寧寧波高端端酒店式式公寓調(diào)調(diào)研了解解到國際際知名廚廚衛(wèi)用具具品牌已已運(yùn)用在在波特曼曼、環(huán)球球中心項(xiàng)項(xiàng)目，提提升了項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，符合合高端定定位。部位品牌建議龍頭科勒KOHLER、東陶TOTO、漢斯格爾Hansgrohe潔具科勒KOHLER、東陶TOTO櫥柜電器施邁格SMEG、三星Samsung、伊萊克斯Electrolux、松下Panasonic，德國米勒、西門子Siemens開關(guān)松下National、西門子Siemens位置建材建議配置建議建議品牌廚房進(jìn)口地、進(jìn)口墻面瓷磚進(jìn)口高檔整體廚柜、進(jìn)口高檔電器意大利道格拉斯瓷磚、德國米勒廚柜、德國西門子冰箱衛(wèi)生間進(jìn)口地、進(jìn)口墻面瓷磚進(jìn)口高檔衛(wèi)浴意大利道格拉斯瓷磚或蜜蜂瓷磚、德國漢斯格雅或高儀衛(wèi)浴、德國西門子洗衣機(jī)臥室進(jìn)口高檔環(huán)保前面漆、進(jìn)口高檔地板進(jìn)口家具、進(jìn)口電器瑞典柏麗地板、SONY、三星等進(jìn)口電器各部位建建議使用用品牌本項(xiàng)目為為高端的的酒店式式公寓，，在室內(nèi)內(nèi)裝修上上更應(yīng)該該講究。。聘請知知名設(shè)計計師提供供個性化化設(shè)計方方案，滿滿足不同同客戶的的喜好，，在各單單元的裝裝修則應(yīng)應(yīng)趨于精精致化，，充分詮詮釋高尚尚的舒適適性生活活理念。。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，當(dāng)前前市場一一般在1500－2000元元/㎡，，高端酒酒店是公公寓5000元元/㎡，，本案建建議5000元元/㎡各房間裝裝修建議議產(chǎn)品具體體建議4000平米會所，規(guī)劃設(shè)計了休閑、養(yǎng)生為主題的私家會所。面積室內(nèi)恒溫游泳池600㎡室內(nèi)高爾夫練習(xí)場200㎡健身房500㎡美容、SPA、桑拿中心500㎡娛樂室、棋牌室、閱覽室250㎡小型中餐廳、西餐廳、咖啡吧、紅酒房800㎡高尚俱樂部商務(wù)中心500㎡家政服務(wù)中心、小型超市、精品店300㎡會所設(shè)置置建議當(dāng)前寧波波高端酒酒店式公公寓服務(wù)務(wù)配套或或會所都都依附于于酒店內(nèi)內(nèi)相關(guān)服服務(wù)，缺缺乏尊貴貴感、私私密性根據(jù)客群群定位（（企業(yè)總總裁），，分析客客群需求求，充分分體現(xiàn)其其私密性性，尊貴貴感，迎迎合高端端人群消消費(fèi)需求求，設(shè)置置私人會會館，我我行給出出如下會會所設(shè)置置建議：：產(chǎn)品具體體建議物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容建建議波特曼中心8.8元/㎡/月喜來登國際物業(yè)環(huán)球中心9.8元/㎡/月高力國際南苑國際6元/㎡/月南苑物業(yè)未來高檔檔服務(wù)式式服務(wù)公公寓將更更加注重重服務(wù)，，注重增增加服務(wù)務(wù)的文化化內(nèi)涵，，著重致致力增強(qiáng)強(qiáng)客戶的的熟悉和和認(rèn)同感感，將向向?qū)俚鼗?、國際際化和人人性化的的方向發(fā)發(fā)展。服服務(wù)競爭爭將成為為各大酒酒店式服服務(wù)公寓寓爭奪市市場的競競爭焦點(diǎn)點(diǎn)。大眾服務(wù)務(wù)：房間清潔潔服務(wù)24小小時維修修服務(wù)24小時時熱水24小小時保安安衛(wèi)星電視視門房服務(wù)務(wù)洗衣服務(wù)務(wù)洗車服務(wù)務(wù)擦鞋服務(wù)務(wù)商務(wù)會議議籌備協(xié)協(xié)辦商務(wù)宴請請籌辦訂單式服服務(wù)除了大眾眾型的服服務(wù)外，，我們更更注重服服務(wù)過程程中的細(xì)細(xì)節(jié)，通通過服務(wù)務(wù)細(xì)微之之處，體體現(xiàn)整個個酒店式式公寓的的物業(yè)管管理水平平，以此此提升物物業(yè)檔次次。類似似樓層管管家服務(wù)務(wù)、秘書書服務(wù)的的細(xì)節(jié)折折射出酒酒店式服服務(wù)公寓寓“以客戶為中中心”的服務(wù)品質(zhì)。。本項(xiàng)目可以以根據(jù)入住客客群的特殊需需求增設(shè)特定定的服務(wù)。產(chǎn)品具體建議議新科技新材料料應(yīng)用建議本項(xiàng)目定位高高端，必須在在產(chǎn)品設(shè)計各各個方面體現(xiàn)現(xiàn)“高端標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，并要在在設(shè)備、材料料、功能等諸諸多方面體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能的特點(diǎn)，在新新材料新技術(shù)術(shù)方面實(shí)現(xiàn)突突破，成為杭杭州酒店式服服務(wù)公寓的典典范?！安町惢薄?、“特色化化”給排水系統(tǒng)給水經(jīng)過紫外線消毒器消毒處理，確保水質(zhì)不受污染生活熱水，由位于地下二層的燃?xì)庵比紮C(jī)提供熱媒完整的排水、通氣系統(tǒng)，有效的排放生活污、廢水變頻水泵供水分為四個區(qū)。確保每一個層段的水壓都均勻保持穩(wěn)定空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)提供集中制冷和采暖還有生活熱水中央新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)經(jīng)過中高效消毒過濾、蒸汽加濕后由風(fēng)管送至戶內(nèi)。并首次在新風(fēng)系統(tǒng)里采用消毒技術(shù)，空氣過濾的有效率60－85％廚衛(wèi)的排煙排氣排風(fēng)孔是單向的百葉孔，外界的氣味不會反串進(jìn)廚房，衛(wèi)生間的地漏形式采用比通常水封彎曲更強(qiáng)的S型水封，不會將地漏里的氣味散發(fā)到衛(wèi)生間家居智能系統(tǒng)智能照明、家庭安防、家庭門禁等一系列智能功能產(chǎn)品具體建議議模板技術(shù)應(yīng)用120系列夾具式空腹鋼框組合墻體模板墻體外保溫技術(shù)美式標(biāo)準(zhǔn)加厚外保溫技術(shù)，內(nèi)填充墻為GRC板玻璃高強(qiáng)度的鋼化玻璃，玻璃的厚度6mm，中間的空氣層12mm防水工程技術(shù)地下室防水子工程：采用復(fù)合防水，以結(jié)構(gòu)防水混凝土作剛性防水，外包高分子或SBS防水卷材屋面防水子工程：采用SBS防水卷材，采用架空板鋪地磚面層。屋面排水均采用有組織內(nèi)排式，屋頂挑檐線條等小面積屋面構(gòu)筑物，采用有組織外排衛(wèi)生間防水子工程：采用聚氨酯涂膜防水做法防結(jié)構(gòu)應(yīng)力工程技術(shù)地下室設(shè)置一定的覆土厚度、地上結(jié)構(gòu)采用建筑外