住房商品化與住房保障法律問題第一頁，共四十五頁，2022年，8月28日目錄

第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述

第二節(jié)公房出售及售后產(chǎn)權(quán)

第三節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房

第四節(jié)廉租住房

第二頁，共四十五頁，2022年，8月28日第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述第三頁，共四十五頁，2022年，8月28日●

1.1

城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進(jìn)程●

1.2

原則●

1.3

內(nèi)容第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述第四頁，共四十五頁，2022年，8月28日第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。大約經(jīng)歷了三個10年：1978-1988年的探索試階；1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段?！?.1城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進(jìn)程第五頁，共四十五頁，2022年，8月28日第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述國家、單位、個人共同負(fù)擔(dān)原則租、售、建并舉原則統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策原則●1.2城鎮(zhèn)住房制度改革的原則第六頁，共四十五頁，2022年，8月28日第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述1.改革住房建設(shè)投資體制。國家或單位統(tǒng)包投資變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2.改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由單位統(tǒng)包的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣捏w制。3.改革住房分配體制。由福利性實(shí)物分配制轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙渲??！?.3城鎮(zhèn)住房制度改革的內(nèi)容第七頁，共四十五頁，2022年，8月28日第一節(jié)

城鎮(zhèn)住房制度改革與立法概述4.建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。以中低收入家庭為對象的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。5.建立住房公積金制度。由職工和單位分別交繳一定的資金作為職工住房基金，以增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)。

●1.3城鎮(zhèn)住房制度改革的內(nèi)容第八頁，共四十五頁，2022年，8月28日第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權(quán)第九頁，共四十五頁，2022年，8月28日●2.1公房出售的特點(diǎn)●2.2公房出售后的產(chǎn)權(quán)歸屬狀況●2.3關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)●2.4關(guān)于住房家庭共有關(guān)系第二節(jié)公房出售及售后產(chǎn)權(quán)第十頁，共四十五頁，2022年，8月28日第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權(quán)

公有住房出售，不同于一般的商品房買賣，它表現(xiàn)出自身的一些特點(diǎn)。公房出售的對象是家庭；公有住房的售價(jià)為成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；公有住房的購買者享有優(yōu)惠政策。從上述特點(diǎn)中可知，公有住房出售給職工家庭后，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于全體家庭成員，而不是某一個出資者?！?.1公房出售的特點(diǎn)第十一頁，共四十五頁，2022年，8月28日第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權(quán)●2.2公房出售后的產(chǎn)權(quán)歸屬狀況

公有住房出售后的產(chǎn)權(quán)歸屬有以下情形：第一，職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場；第二，職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般使用5年后可以進(jìn)行市場交易，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。第三，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。第十二頁，共四十五頁，2022年，8月28日第二節(jié)

公房出售及售后產(chǎn)權(quán)

特點(diǎn)：以家庭身份關(guān)系為前提；對公房出售后形成的家庭家庭共有住房的處分應(yīng)當(dāng)征得全體成員的同意，實(shí)行一票否決制；各個家庭成員不得轉(zhuǎn)讓共有權(quán)或者在共有權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)；各個家庭成員對公房出售后形成的家庭共有住房所發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。●2.3住房家庭共有關(guān)系第十三頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房第十四頁，共四十五頁，2022年，8月28日●

3.1經(jīng)濟(jì)適用住房概述

●3.2政策規(guī)定的具體內(nèi)容

●3.3建設(shè)和價(jià)格管理

●3.4準(zhǔn)入和退出第三節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房第十五頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房

概念：經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅?！?.1經(jīng)濟(jì)適用住房概述第十六頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房

1、相關(guān)政策：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》

《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理意見的通知》●3.2經(jīng)濟(jì)適用住房概述第十七頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房

●2、政策的具體內(nèi)容1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用每套住房一般控制在60－110平方米。2）銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶。同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。

3）購買程序：凡購買經(jīng)濟(jì)適用房，須由職工所在單位（無固定職業(yè)者由戶口所在地街道辦事處）出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，由經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行審核。

第十八頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房4）銷售價(jià)格：按保本微利的原則確定。最低基準(zhǔn)價(jià)為每平方米1500元，根據(jù)地段等方面情況不同房價(jià)有所不同。5）銷售價(jià)格構(gòu)成：征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；管理費(fèi)（以上4項(xiàng)之和為的2%）；貸款利息；稅金等?！?.2政策規(guī)定具體內(nèi)容第十九頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房

經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！?.3建設(shè)和價(jià)格管理第二十頁，共四十五頁，2022年，8月28日第三節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用住房申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無房或者現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)?！?.4準(zhǔn)入條件第二十一頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房第二十二頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)廉租住房●4.1概述●4.2申請與核準(zhǔn)●4.3監(jiān)督管理第二十三頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔?！?.1廉租住房概述第二十四頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。它的來源主要是騰退的舊公房等。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶；二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。

●4.1廉租住房概述第二十五頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房（一）申請申請材料：家庭收入情況的證明材料；家庭住房情況的證明材料；家庭成員身份證和戶口簿；市、縣人民政府規(guī)定的其他證明材料?！?.2廉租住房的申請與核準(zhǔn)第二十六頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房（二）審核建設(shè)（住房保障）主管部門、民政等有關(guān)部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，可以通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進(jìn)行核定。申請人及有關(guān)單位和個人應(yīng)該予以配合，如實(shí)提供有關(guān)情況?！?.2廉租住房的申請與核準(zhǔn)第二十七頁，共四十五頁，2022年，8月28日第四節(jié)

廉租住房城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：（一）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）無正當(dāng)理由累計(jì)6個月以上未交納廉租住房租金的?！?.3監(jiān)督與管理第二十八頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資?！?.1公共租賃住房的概念第二十九頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國公共租賃住房的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的公共租賃住房管理工作?！?.2公共租賃住房管理主體第三十頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房申請公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（三）申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會公布。●5.3公共租賃住房申請與審核第三十一頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房對登記為輪候?qū)ο蟮纳暾埲耍瑧?yīng)當(dāng)在輪候期內(nèi)安排公共租賃住房。直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會公布。輪候期一般不超過5年。

●5.4公共租賃住房的輪候第三十二頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房公共租賃住房房源確定后，市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)制定配租方案并向社會公布。配租方案應(yīng)當(dāng)包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對象范圍，意向登記時(shí)限等內(nèi)容。

●5.5公共租賃住房的配租第三十三頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位與配租對象應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同簽訂前，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

●5.6公共租賃住房的合同第三十四頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.7公共租賃住房的租期公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。第三十五頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房市、縣級人民政府住房，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向社會公布，并定期調(diào)整。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定，按時(shí)支付租金。

承租人收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請租賃補(bǔ)貼或者減免?！?.7公共租賃住房的租金第三十六頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出公共租賃住房的退出有兩種情況：

1、違約退出

2、依法退出第三十七頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出

1、違約退出。承租人有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房：

（一）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；（二）改變所承租公共租賃住房用途的；（三）破壞或擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；（四）在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動的；（五）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上閑置公共租賃住房的。承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第三十八頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●5.8公共租賃住房的退出

2、依法退出承租人有下列情形之一的，應(yīng)騰退公共租賃住房：（一）提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；（二）租賃期內(nèi)，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；（三）租賃期內(nèi)，承租或者承購其他保障性住房的。第三十九頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●1、行政管理部門的法律責(zé)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●2、公共住房所有權(quán)人或運(yùn)營單位的法律責(zé)任公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責(zé)令限期改正，并處以3萬元以下罰款：（1）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；（2）未履行公共租賃住房及其配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的；（3）改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途，以及配套設(shè)施的規(guī)劃用途的。第四十一頁，共四十五頁，2022年，8月28日第五節(jié)

公共租賃住房住房●3、申請人的法律責(zé)任

申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案。以欺騙等不正手段，登記為輪候?qū)ο蠡蛘叱凶夤沧赓U住房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候?qū)ο蟮?，?/p>