南奧及其競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)

消費(fèi)者需求和態(tài)度研究報(bào)告

目錄研究資料收集方式主要發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)的房型需求南奧消費(fèi)者的需求特點(diǎn)及對(duì)華南板各盤(pán)的看法競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)消費(fèi)者需求特點(diǎn)及對(duì)華南板各盤(pán)看法的差異主要結(jié)論研究資料收集方式消費(fèi)者定性研究：小組訪談：南奧業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)業(yè)主南奧潛在消費(fèi)者（首選南奧）競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)潛在消費(fèi)者（首選華南板其它盤(pán)）深度訪問(wèn)：南奧潛在消費(fèi)者（首選南奧）樓盤(pán)剪報(bào)資料：南方日?qǐng)?bào)報(bào)道一、目前市場(chǎng)的房型需求

目前市場(chǎng)的最大需求是

80-120平方左右的住宅打算購(gòu)買(mǎi)的住宅(base=470)面積（平方米）%資料來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)-南方樓市報(bào)道-02年6月21日目前市場(chǎng)的最大需求是

每平方三、四千左右的住宅打算購(gòu)買(mǎi)的住宅(base=470)%資料來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)-南方樓市報(bào)道-02年6月21日每平方單價(jià)偏好內(nèi)部設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的房子喜歡新鮮感、期待檔次感：“就是房間的設(shè)計(jì)的不是很好，其實(shí)的還可以。華南新城的那個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有什么新意的，都是一模一樣的?！薄八姆孔記](méi)有什么變化。與以前的沒(méi)有什么變化，檔次還是上不來(lái)。它做了這么久了，都沒(méi)有什么變化?！避S式、復(fù)式、頂層閣樓等變化頗具吸引力：“我就是為了看裝修，每個(gè)周未都到處去看樓盤(pán)。看了不少了，等到看到南奧的時(shí)候，覺(jué)得那個(gè)戶(hù)型特別心動(dòng)，我覺(jué)得那種A型復(fù)式的那種，挺有小資的感覺(jué)。也就不顧一切就買(mǎi)了?！坝幸环N帶閣樓的那一種比夠劃算，但是我買(mǎi)的時(shí)候不知道。只比我們多了大概一萬(wàn)多塊錢(qián)，就多了七十多平方?！薄拔蚁矚g南奧的設(shè)計(jì)，飯廳躍式”南奧雅典/洛杉磯/卡薩布蘭卡組團(tuán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是最有力佐證：南奧C/D型住宅（80-120平方/均價(jià)3900元）大受歡迎，已經(jīng)吸引了大批買(mǎi)家

二、南奧80-120平方小戶(hù)型消費(fèi)者

的需求特點(diǎn)及對(duì)華南板樓盤(pán)的看法

需求特點(diǎn)他們們是是誰(shuí)誰(shuí)？？新移移民民為為主主小部部分分是是土生生土土長(zhǎng)長(zhǎng)廣廣州州人人多在在市市區(qū)區(qū)有有房房子子多為為初初次次置置業(yè)業(yè)者者他們們（（初初次次置置業(yè)業(yè)者者））為為什什么么買(mǎi)買(mǎi)房房子子？？新移移民民租房房沒(méi)歸歸屬屬感感花費(fèi)費(fèi)大大空氣氣/環(huán)環(huán)境境普普通通住宅宅密密度度大大/擁?yè)頂D擠缺乏乏滿(mǎn)滿(mǎn)足足感感/成成就就感感決定定落落戶(hù)戶(hù)廣廣州州自己己/孩孩子子入入廣廣州州戶(hù)戶(hù)口口把父父母母接接來(lái)來(lái)養(yǎng)養(yǎng)老老為結(jié)結(jié)婚婚生生子子做做準(zhǔn)準(zhǔn)作作群體體類(lèi)類(lèi)型型原來(lái)來(lái)居居住住條條件件對(duì)原原居居所所的的不不滿(mǎn)滿(mǎn)買(mǎi)樓樓原原因因/動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)他們們（（二二次次置置業(yè)業(yè)者者））為為什什么么買(mǎi)買(mǎi)房房子子？？土生生土土長(zhǎng)長(zhǎng)廣廣州州人人新移移民民市區(qū)區(qū)已已買(mǎi)買(mǎi)單位位房房市區(qū)區(qū)已已買(mǎi)買(mǎi)商品品房房不能能體體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)個(gè)人人品品位位，，缺缺乏乏滿(mǎn)滿(mǎn)足足感感/自自豪豪感感空氣氣差差環(huán)境境吵吵雜雜住宅宅密密度度大大/擁?yè)頂D擠面積積小小不不夠夠住住沒(méi)有有社社區(qū)區(qū)配配套套提升升房房子子檔檔次次，，改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境買(mǎi)個(gè)個(gè)大大家家庭庭夠夠住住的的大大房房把父父母母接接來(lái)來(lái)養(yǎng)養(yǎng)老老從大大家家庭庭獨(dú)獨(dú)立立出出來(lái)來(lái)，，建建立立小小家家為結(jié)結(jié)婚婚生生子子做做準(zhǔn)準(zhǔn)作作買(mǎi)郊郊區(qū)區(qū)樓樓盤(pán)盤(pán)度度假假群體體類(lèi)類(lèi)型型原來(lái)來(lái)居居住住條條件件對(duì)原原居居所所的的不不滿(mǎn)滿(mǎn)買(mǎi)樓樓原原因因/動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)他們們的的共共同同特特征征25-35歲歲普普通通白白領(lǐng)領(lǐng)為為主主高學(xué)學(xué)歷歷，，年年薪薪6-10萬(wàn)萬(wàn)左左右右渴望望成成功功，，努努力力上上進(jìn)進(jìn)，，希希望望一一步步一一步步提提高高生生活活品品質(zhì)質(zhì)工作作是是生生活活的的重重心心，，工工作作緊緊張張且且時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)壓力力大大，，渴渴望望休休閑閑生生活活希望望居居家家環(huán)環(huán)境境可可以以舒舒緩緩壓壓力力、、放放松松心心情情，，而而且且要要有有品品位位有能能力力購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)總總價(jià)價(jià)30-40萬(wàn)萬(wàn)左左右右的的房房子子，，考考慮慮分分期期付付款款的的方方式式不同同消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)居居所所的的心心理理需需求求不不同同一個(gè)個(gè)可可以以住住的的窩窩一個(gè)個(gè)有有品品位位的的小小區(qū)區(qū)生生活活環(huán)環(huán)境境豪宅宅/別別墅墅安全全、、歸歸屬屬感感不同同樓樓盤(pán)盤(pán)滿(mǎn)滿(mǎn)足足不不同同層層次次需需要要他們們目目前前的的需需求求范范圍圍：：較舒舒適適的的生生活活空空間間和和環(huán)環(huán)境境舒適適感感+優(yōu)優(yōu)越越感感成就就感感+自自豪豪感感目前前，，他他們們不不要要求求一一個(gè)個(gè)最最理理想想的的房房子子一步步步步改改善善居居住住條條件件目前前暫暫時(shí)時(shí)買(mǎi)買(mǎi)一一個(gè)個(gè)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)得得起起的的又又不不錯(cuò)錯(cuò)的的房房子子現(xiàn)在在是是初初步步改改善善居居住住條條件件將來(lái)來(lái)有有條條件件再再買(mǎi)買(mǎi)更更好好的的“其其實(shí)實(shí)也也沒(méi)沒(méi)有有十十全全十十美美的的…………很難難附附近近就就有有一一間間戲戲院院什什么么的的，，有有這這些些設(shè)設(shè)施施就就會(huì)會(huì)覺(jué)覺(jué)得得很很吵吵；；如如果果依依山山傍傍水水的的話(huà)話(huà)就就會(huì)會(huì)很很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，一一定定要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)好好有有車(chē)車(chē)才才叫叫方方便便，，我我想想去去哪哪里里，，就就開(kāi)開(kāi)車(chē)車(chē)去去；；這這個(gè)個(gè)要要很很有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)才才可可以以…………所以以就就要要你你去去選選擇擇你你比比較較偏偏向向于于什什么么…………例例如如我我喜喜歡歡前前面面有有個(gè)個(gè)花花園園的的或或者者喜喜歡歡運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的的話(huà)話(huà)就就會(huì)會(huì)選選附附近近有有個(gè)個(gè)會(huì)會(huì)所所，，可可以以運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的的。。這這個(gè)個(gè)是是小小康康了了，，基基本本上上有有的的東東西西，，是是空空氣氣清清新新，，環(huán)環(huán)境境好好，，基基本本設(shè)設(shè)施施可可以以的的話(huà)話(huà)，，可可以以達(dá)達(dá)到到這這樣樣的的話(huà)話(huà)算算是是要要滿(mǎn)滿(mǎn)足足了了““他們們買(mǎi)買(mǎi)房房子子實(shí)實(shí)際際是是買(mǎi)買(mǎi)什什么么？？每個(gè)個(gè)消消費(fèi)費(fèi)者者都都有有不不同同的的壓壓力力點(diǎn)點(diǎn)/問(wèn)問(wèn)題題點(diǎn)點(diǎn)，，他他們們不不只只是是買(mǎi)買(mǎi)一一套套房房子子，，而而是是買(mǎi)買(mǎi)一一個(gè)個(gè)居居住住的的空空間間和和環(huán)環(huán)境境是房房子子從從內(nèi)內(nèi)到到外外所所有有硬硬件件和和軟軟件件的的綜綜合合必須須要要滿(mǎn)滿(mǎn)足足消消費(fèi)費(fèi)者者居居住住和和生生活活的的各各種種需需求求他們們對(duì)對(duì)居居所所有有什什么么特特別別要要求求？？“因因?yàn)闉槲椅覀儌冏鲎鲣N(xiāo)銷(xiāo)售售的的壓壓力力也也比比較較大大，，所所以以說(shuō)說(shuō)想想在在壓壓力力之之外外有有一一個(gè)個(gè)很很輕輕松松的的環(huán)環(huán)境境…………,我我就就比比較較傾傾向向于于鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村式式的的生生活活，，我我的的個(gè)個(gè)人人興興趣趣是是喜喜歡歡有有一一個(gè)個(gè)好好的的環(huán)環(huán)境境，，喜喜歡歡一一班班朋朋友友一一起起聊聊聊聊天天，，打打打打球球。?！薄薄岸ǘ〞r(shí)時(shí)定定刻刻的的，，其其實(shí)實(shí)是是就就是是對(duì)對(duì)人人性性的的一一種種壓壓制制，，一一定定要要做做什什么么什什么么事事情情，，那那就就是是很很難難受受的的了了。。如如果果能能想想遲遲一一點(diǎn)點(diǎn)就就遲遲一一點(diǎn)點(diǎn)，，想想做做什什么么就就做做什什么么那那就就是是最最好好的的了了。。同同樣樣的的就就是是你你工工作作上上為為什什么么會(huì)會(huì)有有壓壓力力，，你你要要完完成成什什么么量量，，要要什什么么時(shí)時(shí)候候完完成成，，會(huì)會(huì)給給你你許許多多限限定定，，生生活活就就希希望望有有這這些些寬寬限限吧吧。。””沒(méi)有有工工作作束束縛縛的的自自由由空空間間他們們對(duì)對(duì)居居所所有有什什么么特特別別要要求求？？“我我自自己己是是已已經(jīng)經(jīng)買(mǎi)買(mǎi)了了一一套套房房子子的的了了，，在在西西村村的的，，但但我我經(jīng)經(jīng)常常感感覺(jué)覺(jué)那那邊邊的的環(huán)環(huán)境境不不是是太太好好，，荔荔港港南南灣灣，，感感覺(jué)覺(jué)上上跟跟番番禹禹比比氣氣勢(shì)勢(shì)上上就就差差一一點(diǎn)點(diǎn)。。我我就就比比較較喜喜歡歡番番禹禹那那些些大大盤(pán)盤(pán)，，有有氣氣勢(shì)勢(shì)的的，，各各方方面面都都好好，，但但現(xiàn)現(xiàn)在在番番禹禹的的樓樓盤(pán)盤(pán)差差就就差差在在交交通通不不是是太太好好。?！薄薄爸兄袊?guó)國(guó)人人買(mǎi)買(mǎi)房房子子除除了了是是買(mǎi)買(mǎi)給給家家里里人人住住，，也也是是買(mǎi)買(mǎi)給給親親戚戚朋朋友友看看，，這這樣樣也也很很有有壓壓力力的的，，就就是是說(shuō)說(shuō)買(mǎi)買(mǎi)的的房房子子的的那那個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)，，比比較較爛爛一一點(diǎn)點(diǎn)的的，，比比較較偏偏一一點(diǎn)點(diǎn)的的，，朋朋友友來(lái)來(lái)了了，，或或同同學(xué)學(xué)同同事事來(lái)來(lái)了了會(huì)會(huì)說(shuō)說(shuō)，，聽(tīng)聽(tīng)了了以以后后覺(jué)覺(jué)得得不不舒舒服服””感覺(jué)覺(jué)自自豪豪、、有有面面子子的的地地方方他們們對(duì)對(duì)居居所所有有什什么么特特別別要要求求？？“我我也也是是做做市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣和和銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的，，平平時(shí)時(shí)也也比比較較忙忙，，星星期期6星星期期天天希希望望可可以以休休息息一一下下.將將來(lái)來(lái)希希望望自自己己的的家家小小區(qū)區(qū)的的綠綠化化會(huì)會(huì)多多一一點(diǎn)點(diǎn)，，因因?yàn)闉槲椅冶缺容^較喜喜歡歡固固定定的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，，例例如如打打球球，，希希望望自自己己的的小小區(qū)區(qū)里里運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施比比較較齊齊全全?！，F(xiàn)現(xiàn)在在我我也也有有去去運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，，但但每每次次都都要要花花很很多多的的時(shí)時(shí)間間坐坐車(chē)車(chē)，，例例如如下下班班之之后后，，拿拿著著很很多多器器材材去去體體育育中中心心或或者者是是二二沙沙島島，，打打完完之之后后又又要要坐坐車(chē)車(chē)回回家家，，如如果果是是星星期期六六的的話(huà)話(huà)特特地地拿拿著著這這么么多多東東西西，，沒(méi)沒(méi)有有車(chē)車(chē)的的話(huà)話(huà)覺(jué)覺(jué)得得拿拿著著這這么么多多東東西西很很辛辛苦苦，，如如果果能能在在自自己己小小區(qū)區(qū)走走10來(lái)來(lái)分分鐘鐘就就可可以以有有運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的的場(chǎng)場(chǎng)所所，，就就會(huì)會(huì)覺(jué)覺(jué)得得比比較較寫(xiě)寫(xiě)意意。。上上班班已已經(jīng)經(jīng)是是很很辛辛苦苦的的了了，，休休息息就就可可以以不不用用到到處處去去找找地地方方運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，，可可能能心心情情都都會(huì)會(huì)好好一一點(diǎn)點(diǎn)。?！薄彪S時(shí)隨地地運(yùn)動(dòng)的的地方他們對(duì)居居所有什什么特別別要求？？“我讀書(shū)書(shū)時(shí)候很很多時(shí)候候早上會(huì)會(huì)晨跑，，做做操操，現(xiàn)在在就沒(méi)有有了，而而且對(duì)身身體的看看法也不不一樣了了，20歲到25歲覺(jué)覺(jué)得身體體有足夠夠的能力力，過(guò)了了這個(gè)階階段就明明顯感覺(jué)覺(jué)到體力力，精力力不夠，，像我們們會(huì)經(jīng)常常跟客人人談判，，沒(méi)有足足夠的精精力就會(huì)會(huì)覺(jué)得很很累很累累，工作作起來(lái)就就沒(méi)什么么勁，星星期六星星期天打打打球出出一身汗汗星期一一上班雖雖然覺(jué)得得肌肉很很疼，但但做起事事來(lái)很精精神?！薄薄?0歲以前是是用身體體去換金金錢(qián)，60歲以以后是用用金錢(qián)換換身體?！，F(xiàn)在最最好是把把身體鍛鍛煉好。。”維持健康康、充電電的地方方壓力大是是他們最最大的特特點(diǎn)工作束縛縛感““不得得不在一一定時(shí)間間內(nèi)完成成一定工工作”工作的沉沉悶“很少感感到工作作的快樂(lè)樂(lè)”“誰(shuí)誰(shuí)也不喜喜歡工作作”亞健康問(wèn)問(wèn)題““心情不不開(kāi)朗””“精力力明顯下下降”家庭的責(zé)責(zé)任““讓父母母安享天天年”““結(jié)婚了了就該有有自己的的房子””自我要求求上進(jìn)““我我們都是是刻苦工工作的人人，不得得不這樣樣”需要社會(huì)會(huì)認(rèn)同““中國(guó)人人買(mǎi)房子子都是給給朋友看看的，有有壓力””所以居所所應(yīng)該是是放松身身心的地地方“舒緩工工作壓力力”“差不多多到家的的路上就就能感覺(jué)覺(jué)幸福起起來(lái)”“家里我我是老板板，自由由自在，，不象上上班，別別人是我我的老板板”“空氣清清新、環(huán)環(huán)境好，，房子之之間不要要太密””“安靜的的地方，，和人與與活動(dòng)區(qū)區(qū)保持一一定距離離”“隨時(shí)運(yùn)運(yùn)動(dòng)/散散步，不不用帶上上一大對(duì)對(duì)運(yùn)動(dòng)器器材跑到到老遠(yuǎn)的的地方運(yùn)運(yùn)動(dòng)”田園風(fēng)格格依依山傍水水休閑空間間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施能放松身身心的地地方是他們希望望維護(hù)目目前身份份的優(yōu)越越性“我們是是社會(huì)的的精英，，正在向向上發(fā)展展階段””“我們可可以擁有有小康生生活水平平”要在朋友友面前感感覺(jué)自豪豪要滿(mǎn)足自自己的虛虛榮心，，朋友如如果說(shuō)房房子不好好，會(huì)不不高興房子不能能和同類(lèi)類(lèi)朋友差差得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，許多多朋友都都住在番番禺“都是年年輕人，，比較追追求時(shí)尚尚”“富力花花園感覺(jué)覺(jué)不如麗麗江，““花3萬(wàn)萬(wàn)裝修的的感覺(jué)不不如5萬(wàn)萬(wàn)的”“一聽(tīng)住住西村就就感覺(jué)差差，沒(méi)有有番禺樓樓盤(pán)的氣氣勢(shì)”所以居所所要體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)人品品位體現(xiàn)身份份層次，，可以令令朋友認(rèn)認(rèn)同/羨羨慕的裝修要有有品位要有社區(qū)區(qū)管理/生活配配套希望和相相似的人人住在一一起朋友喜歡歡來(lái)的符合他們們品位的的地方小資情調(diào)調(diào)時(shí)尚氣息息生活不光光是要呼呼吸空氣氣，還要要許多便便利交通方便便購(gòu)物方便便大醫(yī)院好學(xué)校一些市區(qū)區(qū)生活的的延伸………方便生活活的地方方配套完善善物管完善善小結(jié):南南奧80-120平方方小戶(hù)型型消費(fèi)者者特點(diǎn)人口特征征：他們屬于于小資階階層,或或者說(shuō)是是普通白白領(lǐng)，職職業(yè)是友友邦職員員\銀行行職員\雜志編編輯\市市場(chǎng)推廣廣人員………小有積蓄蓄交首期期,個(gè)人人月收入入大約5000,足以以供南奧奧生活形態(tài)態(tài)：難以支配配自己工工作和生生活的時(shí)時(shí)間，工工作為重重心，渴渴望多一一些休閑閑時(shí)間多數(shù)離中中產(chǎn)式的的生活較較遠(yuǎn)，多多數(shù)還沒(méi)沒(méi)有條件件買(mǎi)車(chē),也未計(jì)計(jì)劃買(mǎi)車(chē)車(chē)樓房需求求特點(diǎn):買(mǎi)樓比較較講求實(shí)實(shí)惠\更更注重性性?xún)r(jià)比選擇樓盤(pán)盤(pán)比較講講求“白白領(lǐng)聚類(lèi)類(lèi)”———有點(diǎn)象象麗江房子品味味上較注注重新意意、時(shí)尚尚感，但但有點(diǎn)只只重外表表不重內(nèi)內(nèi)涵小結(jié):總總而言之之，他們們的家是是……田園風(fēng)格格依依山傍水水休閑空間間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施能放松身身心的地地方是符合他們們品位的的地方小資情調(diào)調(diào)時(shí)尚氣息息方便生活活的地方方配套完善善物管完善善如何看南南奧及其其競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)他們選擇擇比較過(guò)過(guò)哪些樓樓盤(pán)郊區(qū)華南南版塊為為主：南奧、星星河灣、、祈福、、華南新新城雅居樂(lè)、、華南碧碧桂園、、錦繡香香江還有一些些番禺老老盤(pán)和市市區(qū)盤(pán)如何看市市區(qū)盤(pán)“駿景在在天河，，去看過(guò)過(guò)，都挺挺大的，，但覺(jué)得得太密了了，布置置都不是是太好，，環(huán)境比比較差一一點(diǎn)。?！薄拔腋杏X(jué)覺(jué)那個(gè)逸逸景只有有一個(gè)荔荔枝林，，我覺(jué)得得好像沒(méi)沒(méi)有什么么設(shè)施，，不是太太喜歡，，而且雖雖然空氣氣比市區(qū)區(qū)好一點(diǎn)點(diǎn)，但總總的來(lái)說(shuō)說(shuō)不夠大大氣，不不像是一一個(gè)很漂漂亮的樓樓盤(pán)?！薄薄笆袇^(qū)環(huán)環(huán)境好的的非常貴貴，象二二沙島那那邊”普通盤(pán)空空氣、環(huán)環(huán)境不夠夠好；好好盤(pán)價(jià)格格太貴如何看番番禺/華華南版快快優(yōu)點(diǎn)：空氣好、、環(huán)境好好小區(qū)管理理逐步完完善生活設(shè)施施逐步完完善比市區(qū)樓樓盤(pán)性?xún)r(jià)價(jià)高處于發(fā)展展?jié)摿Υ蟠蟮牡乩砝韰^(qū)域缺點(diǎn)：交通、生生活不便便利生活時(shí)間間成本高高“我的客客戶(hù)也跟跟我說(shuō)，，以后真真正發(fā)展展的地方方番禹是是最好的的。”“我有一一個(gè)朋友友去了番番禺住以以后我們們就很少少聯(lián)系了了。以前前經(jīng)常在在一起玩玩的，喝喝啤酒，，聊聊天天，現(xiàn)在在都沒(méi)有有了。他很寂寞寞，要我我們跟他他去打麻麻將，我我們都要要考慮回回來(lái)的的的士費(fèi)要要幾十塊塊錢(qián)?！薄贝鷥r(jià)是““時(shí)間換換環(huán)境””相對(duì)而言言，華南南版塊更更接近他他們的需需求對(duì)比市區(qū)區(qū)，更接接近田園園/休閑閑生活環(huán)境、空空氣好休閑設(shè)施施多安靜對(duì)比市區(qū)區(qū)/番禺禺老盤(pán)，，華南版版塊樓型型/房子子風(fēng)格更更有品位位西洋化樓樓盤(pán)風(fēng)格格室內(nèi)裝修修精美總體性?xún)r(jià)價(jià)比高小區(qū)配套套比市區(qū)區(qū)的齊全全新盤(pán)管理理和配套套上有所所改進(jìn)田園風(fēng)格格依依山傍水水休閑空間間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施小資情調(diào)調(diào)時(shí)尚氣息息配套完善善物管完善善如何看南南奧對(duì)南奧有有什么感感覺(jué)品牌形象象——傳傳播概念念/主張張“我就談?wù)勔徽劄闉槭裁磿?huì)會(huì)買(mǎi)奧林林匹克花花園，起起碼它貶貶值的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)低低，因?yàn)闉樗o人人的感覺(jué)覺(jué)是———體育的這這種方向向不會(huì)過(guò)過(guò)時(shí)的，因?yàn)闉槿擞杏绣X(qián)以以后就就越來(lái)來(lái)越喜喜歡運(yùn)運(yùn)動(dòng)，，因?yàn)闉橄矚g歡健康康；越越有錢(qián)錢(qián)的社社會(huì)這這樣?xùn)|東西（（運(yùn)動(dòng)動(dòng)）就就越受受重視視?！薄薄八砸缘臉菢潜P(pán)都都有它它的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，，但我我覺(jué)得得南奧奧比較較實(shí)在一點(diǎn)。。好像像加勒勒比海海，加加拿大大花園園，澳澳洲山山莊都都是拿拿全世世界比比較出出名的的地方方作為為賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)實(shí)際上上加勒勒比海海是不不是真真的加加勒比比海呢呢？只只不過(guò)過(guò)是一一個(gè)感感覺(jué)，，很虛虛幻的的。發(fā)發(fā)展商商是不不是真真的可可以營(yíng)營(yíng)造，，是不不是可可以長(zhǎng)長(zhǎng)期的的保留留呢？？只是是我選選擇樓樓盤(pán)的的時(shí)候候有這這種感感覺(jué)還還是我我住的的時(shí)候候永遠(yuǎn)遠(yuǎn)也有有這感感覺(jué)？？但運(yùn)運(yùn)動(dòng)是是永遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)做做的，，我覺(jué)覺(jué)得是是實(shí)在在一點(diǎn)點(diǎn)，切切身一一點(diǎn)”更易認(rèn)認(rèn)同的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)、健健康的的價(jià)值值對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)品牌形形象——傳播播概念念/主主張“運(yùn)動(dòng)動(dòng)就在在家門(mén)門(mén)口””使我我印象象最深深刻，，無(wú)論論是看看圖、、實(shí)地地和廣廣告，，都包包含著著活力力，輕輕松的的………,有一種種上升升的感感覺(jué),從整整個(gè)環(huán)環(huán)境將將來(lái)的的發(fā)展展，整整個(gè)住住宅的的訴求求。因因?yàn)檫\(yùn)運(yùn)動(dòng)是是什么么呢？？運(yùn)動(dòng)動(dòng)本身身帶來(lái)來(lái)了很很多東東西，，比如如說(shuō)健健康，，健康康又帶帶來(lái)很很多東東西，，包括括家庭庭幸福福啊，，事業(yè)業(yè)的成成功啊啊等等等“運(yùn)動(dòng)動(dòng)，就就長(zhǎng)久久來(lái)看看一直直是需需要的的，個(gè)個(gè)個(gè)都都是為為了健健康，，現(xiàn)在在的人人肯定定要運(yùn)運(yùn)動(dòng)，，所以以這個(gè)個(gè)也比比較貼貼題。。”有活力力,十十分適適合他他們努努力上上進(jìn)的的生活活步伐伐對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)品牌形形象——廣告告內(nèi)容容/畫(huà)畫(huà)面吸吸引力力“南奧奧在廣廣州日日?qǐng)?bào)登登的那那個(gè)廣廣告，，整版版的廣廣告，，還有有幾個(gè)個(gè)小球球，全是是綠色色的，，很吸吸引人人。所所以就就去看看樓””?！八悄切┮灰幌盗辛械膹V廣告啊啊。那那些生生活雜雜志啊啊，真真的很很有生生命力力的。而而且每每個(gè)廣廣告講講的生生活的的，環(huán)環(huán)境啊啊，教教育啦啦。就就是差差不多它每每一個(gè)個(gè)方面面都說(shuō)說(shuō)到了了。如如果它它都可可能做做得到到的話(huà)話(huà)，我我就覺(jué)得十十分滿(mǎn)滿(mǎn)意了了。我我想要要的，，它差差不多多都有有了，，現(xiàn)在在就是是知不知道道它是是不是是復(fù)行行這的的承諾諾、都都做好好””廣告內(nèi)內(nèi)容和和表現(xiàn)現(xiàn)都比比較有有吸引引力對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)產(chǎn)品：：“樣板板樓的的間隔隔、裝裝修很很漂亮亮””“進(jìn)進(jìn)去后后感覺(jué)覺(jué)樓的的布置置、各各方面面設(shè)計(jì)計(jì)都挺挺合理理，不不會(huì)很很嘈雜雜，密密集，，在這這邊就就是住住的；；在那那邊就就是撒撒野公公園，，走過(guò)過(guò)去也也不是是很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，休休閑時(shí)時(shí)過(guò)去去走一一走，，玩一一玩玩，如如果有有小孩孩，小小孩肯肯定會(huì)會(huì)喜歡歡?！薄薄盀槭彩裁次椅蚁矚g歡南奧奧呢，，因?yàn)闉樗锢锩嬗杏幸粋€(gè)個(gè)撒野野公園園，又又靠近近長(zhǎng)隆隆那邊邊，相相當(dāng)于于廣州州的南南胃，，一個(gè)個(gè)氧吧吧，后后面又又有一一個(gè)高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)，感感覺(jué)上上比較較空落落，不不會(huì)很很擠””樓盤(pán)/房子子風(fēng)格格接近近他們們的要要求：：休閑閑化、、精美美化對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)組團(tuán)命命名：：“美國(guó)國(guó)的、、澳洲洲的、、雅典典的、、洛杉杉基的的，我我覺(jué)得得它挺挺滿(mǎn)足足我的的虛榮榮心的的，我我們每每年都都看奧奧運(yùn)會(huì)會(huì)，自自己好好像跟跟這個(gè)個(gè)掛上上關(guān)系系了。。覺(jué)得得住在在里面面應(yīng)該該不會(huì)會(huì)很差差?！薄毕M(fèi)者者可感感受?chē)?guó)國(guó)際化化、有有時(shí)代代感的的氛圍圍對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)業(yè)主的的牢騷騷:樓盤(pán)品品質(zhì):房房子有有小毛毛病,要翻翻修運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施:運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施不不夠多多元化化、收收費(fèi)高高管理:物物業(yè)管管理人人員對(duì)對(duì)業(yè)主主的要要求反反應(yīng)慢慢;水水電收收費(fèi)不不夠明明朗化化環(huán)境:小小區(qū)內(nèi)內(nèi)大樹(shù)樹(shù)少潛在買(mǎi)買(mǎi)家的的顧慮慮交通班班次少少還沒(méi)有有醫(yī)院院等配配套南奧需需要改改善物物業(yè)管管理和和跟進(jìn)進(jìn)社取取配套套對(duì)南奧奧有什什么感感覺(jué)南奧業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)南奧奧康樂(lè)樂(lè)設(shè)施施的不不滿(mǎn)：：游泳池池太小小，非非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)尺寸寸缺少網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)康樂(lè)設(shè)設(shè)施的的收費(fèi)費(fèi)貴俱樂(lè)部部的服服務(wù)人人員態(tài)態(tài)度差差高樂(lè)夫夫球場(chǎng)場(chǎng)地的的草坪坪不漂漂亮健身設(shè)設(shè)備使使用率率偏低低花園缺缺少綠綠化帶帶、無(wú)無(wú)樹(shù)蔭蔭運(yùn)動(dòng)就就在家家門(mén)口口的感感受不不強(qiáng)業(yè)主的的南奧奧生活活體驗(yàn)驗(yàn)田園式式陽(yáng)光光生活活陽(yáng)光足足，房房子光光線足足、通通風(fēng)好好在廚房房也看看得見(jiàn)見(jiàn)風(fēng)景景安全，，可打打開(kāi)所所有窗窗和門(mén)門(mén)樓下就就可以以散步步健康生生活形形態(tài)住進(jìn)去去之前前，經(jīng)經(jīng)常晚晚上在在家里里看電電視。。住進(jìn)進(jìn)去后后，晚晚上吃吃完飯飯了經(jīng)經(jīng)常去去散散散步，，游游游泳。?；顒?dòng)動(dòng)一下下。輕松的的、休休閑的的有人服服務(wù)我我物管人人員禮禮貌（（敬禮禮/打打招呼呼），，還幫幫忙拿拿東西西停水送送水朋友羨羨慕我我朋友喜喜歡來(lái)來(lái)，都都說(shuō)房房子漂漂亮自豪的的、滿(mǎn)滿(mǎn)足的的潛在買(mǎi)買(mǎi)家對(duì)對(duì)南奧奧生活活的聯(lián)聯(lián)想我是老老板，，自由由自在在“一下下班就就脫褲褲子，，跳到到游泳泳池里里去游游泳，，我們們就很很向往往那種種生活活，回回到家家就換換掉工工作的的角色色，進(jìn)進(jìn)入另另外一一個(gè)狀狀態(tài)，，穿一一個(gè)運(yùn)運(yùn)動(dòng)褲褲，家家是屬屬于自自己的的公司司，自自己想想怎么么經(jīng)營(yíng)營(yíng)就怎怎么經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，怎么么享受受就怎怎么享享受，，比較較自由由的，，我認(rèn)認(rèn)為南南奧的的生活活是比比較自自由的的，第第二是是可以以享受受自己己的愛(ài)愛(ài)好，，打打打球，，如果果有場(chǎng)場(chǎng)地的的話(huà)，，跟朋朋友在在一起起的話(huà)話(huà)，只只是喝喝茶，，聊天天沒(méi)什什么意意思，，打打打球就就很好好?！薄毙那殚_(kāi)朗起起來(lái)“可能帶給給人也是開(kāi)開(kāi)心的感覺(jué)覺(jué)。我覺(jué)得得在那種環(huán)環(huán)境不會(huì)整整天想著不不開(kāi)心的東東西，活躍躍點(diǎn)，心境境都會(huì)成熟熟點(diǎn)。心境境是很重要要的。工作作其實(shí)是很很緊湊的，，我現(xiàn)在一一想起那里里就覺(jué)得我我有一種很很光猛的感感覺(jué)，心情情都會(huì)舒暢暢點(diǎn)，首先先我會(huì)感覺(jué)覺(jué)到心情很很舒暢，我我一定會(huì)很很舒暢””潛在買(mǎi)家對(duì)對(duì)南奧生活活的聯(lián)想角色轉(zhuǎn)換，，空間轉(zhuǎn)換換“好象進(jìn)入入了另一個(gè)個(gè)世界，由由這個(gè)景變變成了那個(gè)個(gè)景。我感感覺(jué)就好象象很多廣告告的那個(gè)最最感性的那那種感覺(jué),就是我一一進(jìn)入它的的那個(gè)“隧隧道”，我我就感覺(jué)空空氣開(kāi)始清清新起來(lái)，，就感覺(jué)生生活開(kāi)始幸幸福起來(lái)了了……你知知道工作上上沒(méi)有人會(huì)會(huì)感覺(jué)工作作是快樂(lè)的的，特別是是我們這種種公司，壓壓力都是很很多而且很很繁重的，，難得有這這種東西，，也就因?yàn)闉檫@樣所以以憧景這種種生活?！薄泵撾x工作壓壓力，進(jìn)入入休閑時(shí)空空正是他們所所期望要的的生活空間間對(duì)南奧傳播播活動(dòng)的反反應(yīng)對(duì)奧林匹克克“運(yùn)動(dòng)概概念”的理理解運(yùn)動(dòng)=向向上精精神=提提升生活活品質(zhì)運(yùn)動(dòng)=健健康=家庭庭幸福=充電=工工作成功功運(yùn)動(dòng)=實(shí)實(shí)在的的=不不會(huì)過(guò)時(shí)運(yùn)動(dòng)=不不分貴貴賤=人人人需要要運(yùn)動(dòng)就在家家門(mén)口=免免卻到別別處運(yùn)動(dòng)的的麻煩=經(jīng)常運(yùn)運(yùn)動(dòng)=隨時(shí)時(shí)運(yùn)動(dòng)=隨時(shí)有有運(yùn)動(dòng)搭檔檔對(duì)南奧“高高爾夫概念念”的反應(yīng)應(yīng)高爾夫=貴族運(yùn)運(yùn)動(dòng)=高高尚運(yùn)動(dòng)動(dòng)平民化的高高爾夫=有有一點(diǎn)吸吸引我=要花錢(qián)錢(qián)=要要技術(shù)=實(shí)際上上和我關(guān)系系不大生活就象高高爾夫=高爾夫夫只是運(yùn)動(dòng)動(dòng)的一種表表現(xiàn)形式高爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)=樓樓盤(pán)有一一個(gè)草地，，多了綠化化空間消費(fèi)者感興興趣主要還還是“運(yùn)動(dòng)動(dòng)就在家門(mén)門(mén)口”的概概念，在高爾夫練練習(xí)場(chǎng)的體體驗(yàn)高爾夫特色色引起的感感受：“心理其實(shí)實(shí)也有一些些滿(mǎn)足感的的，畢竟是是比較高尚尚的富人的的運(yùn)動(dòng)，我我們也來(lái)打打一打，感感覺(jué)挺好的的?！薄斑@種運(yùn)動(dòng)動(dòng)相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)比較較親近一些些，二個(gè)人人一邊聊天天，一邊走走”“我去的時(shí)時(shí)候氣氛很很好的，六六點(diǎn)多鐘，，剛好太陽(yáng)陽(yáng)已經(jīng)下山山了，傍晚的時(shí)候候真的很舒舒服的，那那光線金黃黃色的，草草地是綠色色的。在草地上走走一走，打打一下,教教練是傍邊邊教你，那那個(gè)感覺(jué)很很好的………幾個(gè)人的，，三，四個(gè)個(gè)這樣的，，當(dāng)時(shí)還沒(méi)沒(méi)有悉尼的的，看上去去那個(gè)環(huán)境境很舒服。。望上去沒(méi)沒(méi)有什么樓樓，只是看看到雅典的的一點(diǎn)點(diǎn)樓樓,環(huán)境很很開(kāi)闊的。?！辈輬?chǎng)的印象象：“它球場(chǎng)的的草地做得很很好，都是按照照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，距距離都很標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，所所以洞數(shù)就就比較小了了。它是練練習(xí)場(chǎng)來(lái)的的，它是按按照國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的的?！薄八膊皇鞘菐资畨K在在那里散步步的，它那那里的環(huán)境是相當(dāng)當(dāng)美的。聊一下天啊，，又打上幾幾桿的，就就是你不打打，坐在那那里也很舒服，那風(fēng)比較較涼爽的?！薄鞍察o點(diǎn)，，舒服一點(diǎn)點(diǎn)?？吹骄G綠色的東西西會(huì)舒服一一點(diǎn)。視覺(jué)覺(jué)比較好。?！薄安莸睾艽蟠?，使樓距離寬，其實(shí)很不不錯(cuò)的了，，你在哪一一個(gè)樓盤(pán)都都不可能找找到這么寬寬的樓距的的了?！睋羟驑?lè)趣“偶爾打去去一些很讓讓自己驚喜喜的球來(lái)。。那時(shí)是挺挺高興的。?！薄案郀柗蚯蚯蛞话闳硕级己苌俅虻牡模贿^(guò)打打高爾夫球球的感覺(jué)真真的上很好好，很爽的的?！必?fù)面聯(lián)想?。骸耙粋€(gè)人打打的時(shí)候就就可以，這這么小的場(chǎng)場(chǎng)，一大堆堆人去打，，你追我趕趕的，都不不知道那個(gè)個(gè)球是你的的了?！惫δ苌伲骸澳莻€(gè)只是是發(fā)球?！薄迸c我無(wú)關(guān)：：“不會(huì)大，，要花錢(qián)””如何看競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤(pán)其它樓盤(pán)的的感覺(jué)與南南奧有什么么不同星河灣祈福華南新城雅居樂(lè)象“老爺車(chē)車(chē)”，懷舊舊浪漫而不不實(shí)際，只只吸引向往往藝術(shù)氣息息的人；南南奧相對(duì)較較實(shí)際，較較適合生活活，運(yùn)動(dòng)的的好處比較較實(shí)在，多元化，生生活配套較較完善，但但住的人比比較雜，因因?yàn)槭谴蟊P(pán)盤(pán)，總在變變動(dòng)調(diào)適中中；南奧主主要定位在在年輕白領(lǐng)領(lǐng)人群，樓樓盤(pán)規(guī)模適適中大盤(pán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來(lái)看配套套會(huì)比較齊齊全，但不不知什么時(shí)時(shí)候建好，，現(xiàn)在看樓樓的感覺(jué)一一般；南奧奧看樓時(shí)往往往一見(jiàn)鐘鐘情房子風(fēng)格比比較沉穩(wěn)，，適合較成成功、較成成熟的人居居??；南奧奧樓盤(pán)有時(shí)時(shí)代感，較較適合年輕輕人如何看星河河灣產(chǎn)品：樓房之間太太密江風(fēng)會(huì)有腥腥味房子裝修風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特，，但不太太適合實(shí)際際生活、不不實(shí)用價(jià)格較貴，，4千/平平方以上形象：像老爺車(chē)，，異國(guó)風(fēng)情情、富于藝藝術(shù)氣息，，溫馨感感覺(jué)、浪漫漫吸引搞藝術(shù)術(shù)的人———迷信、向向往、崇尚尚藝術(shù)的；；喜歡浪漫漫情調(diào)的較吸引女性性不適合講求求實(shí)際的人人，不適適合百姓生生活廣告吸引人人，營(yíng)造浪浪漫氣息星河灣的精精致、浪漫漫也頗具吸吸引力。如何看華南南新城“它跟南奧奧有相同的的環(huán)境，比比較吸引人人的是它搞搞一個(gè)非常常大的設(shè)計(jì)計(jì)概念，按按照它的規(guī)規(guī)劃是非常常大的。以以后的發(fā)展展可能跟麗麗江一樣是是一個(gè)大的的樓盤(pán)。以后的配套套設(shè)施上可可能會(huì)做得得比較齊全全，做一些些相配的銀銀行，醫(yī)院院，學(xué)校，，商場(chǎng)等等等的，感覺(jué)覺(jué)會(huì)有個(gè)保保障?！薄拔矣X(jué)得它它的歌劇院院做得挺有有氣勢(shì)的。?！薄皩W(xué)校都挺挺吸引人的的。好像是是執(zhí)信的。。”華南新城的的吸引力在在于未來(lái)的的設(shè)施配套套有保障如何看祈福福老盤(pán)多元化特色色住戶(hù)分兩類(lèi)類(lèi)的，港澳澳度假式的的，家庭庭生活的配套完善交通班次多多注重家庭生生活有一個(gè)燒烤烤的地方，，有一個(gè)農(nóng)農(nóng)莊，有小小孩子的周周末去玩一一玩發(fā)生過(guò)事故故祈福優(yōu)勢(shì)是是配套趨向向成熟如何看其它它盤(pán)雅居樂(lè)、華華南碧桂園園、錦繡香香江不太適適合他們雅居樂(lè)適合合成熟、沉沉穩(wěn)的較成成功人士華南碧桂園園土氣，象象爆發(fā)戶(hù)住住宅感覺(jué)錦繡香香江里面階階層太分明明，不會(huì)住住里面的洋洋房不太考慮番番禺老盤(pán)麗麗江和洛濤濤居因?yàn)閷?duì)新盤(pán)盤(pán)興趣更大大為什么不選選擇南奧競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)？為什么不選選擇星河灣灣樓盤(pán)/房子子的不足：：樓距密樓層高/有有電梯：““樓層比較較高，有電電梯的那種種?！辈粔?qū)嵱茫海骸啊翱臻g間浪費(fèi)很大大，廁所很很大的，房房又很大，，很浪費(fèi)的的?！笔覂?nèi)光線不不如南奧：：“星河河灣不是單單戶(hù)的，它它一梯有很很多戶(hù)的。。很多人都都說(shuō)那里黑黑啊?！眱r(jià)格貴：“裝修是豪豪華一點(diǎn)，，但是它地地的價(jià)錢(qián)也也“豪華””很多的，，它貴差不不多一半的的，它要五五千多的。?！睘槭裁床贿x選擇祈福大盤(pán)引起的的不方便：：“夏天啊，，你一進(jìn)去去的時(shí)候，，它沒(méi)有什什么蔽檔的的。沒(méi)有走走廊的。你你等車(chē)又慢慢，走路又又曬。你真真的沒(méi)有辦辦法的。””“祈福太大大了，它說(shuō)說(shuō)有什么那那個(gè)串往巴巴士，但是是我上次坐坐了一次，，繞那個(gè)祈祈福新村一一圈要二十十五分鐘，，我要是在在里面上班班的話(huà)，從從里面坐車(chē)車(chē)出來(lái)都要要十多分鐘鐘了，還要要再另外坐坐它的班車(chē)車(chē)，那要多多少長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間了？””房子不夠時(shí)時(shí)尚新穎：：“它的房子子沒(méi)有什么么變化。與與以前的沒(méi)沒(méi)有什么變變化，檔次次還是上不不來(lái)。它做做了這么久久了，都沒(méi)沒(méi)有什么變變化。”不喜歡居住住者階級(jí)過(guò)過(guò)于分明：：“我覺(jué)得大大，有一個(gè)個(gè)問(wèn)題就是是亂啊！定定位就一定定得很寬的的，很多個(gè)個(gè)等級(jí)的人人在那里，，有的幾百百萬(wàn)買(mǎi)別墅墅的，十幾幾萬(wàn)買(mǎi)洋房房的也有。。差不多是是一個(gè)社區(qū)區(qū)，所有類(lèi)類(lèi)型的人都都在那里………,說(shuō)到到教育了，，它兩間學(xué)學(xué)校，一間間英文學(xué)校校，一間普普通學(xué)校。。英文學(xué)校校與普通學(xué)學(xué)校的差別別很遠(yuǎn)的。。英文學(xué)校校大概一定定年要四，，五萬(wàn)塊左左右，一般般學(xué)校是大大概六千到到一萬(wàn)的收收費(fèi)，相差差多幾倍。。很明顯就就說(shuō)給人聽(tīng)聽(tīng)，這個(gè)是是好的學(xué)校校，這個(gè)是是差一點(diǎn)學(xué)學(xué)校，這個(gè)個(gè)階級(jí)的觀觀念就在小小孩的心中中形成?！薄睘槭裁床贿x選擇華南新新城樣板房缺乏乏特色/新新意：“就是房間的的設(shè)計(jì)的不不是很好，，其實(shí)的還還可以。華南新城的的那個(gè)樓盤(pán)盤(pán)沒(méi)有什么么新意的，，都是一模模一樣的。?！睋?dān)心大盤(pán)規(guī)規(guī)劃變動(dòng)多多：“樣板房，，華南新城城是另外建建的，到時(shí)時(shí)它真正的的房是怎么么樣的呢？？還不知道道。他還告告訴你這不不是交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這是是豪華裝修修，到時(shí)候候交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不是這樣樣”對(duì)江景興趣趣不大：“那條江黃黃得要死。?！睘槭裁床贿x選擇雅居樂(lè)樂(lè)售樓現(xiàn)場(chǎng)未未準(zhǔn)備好，，吸引力不不強(qiáng)：“雅居樂(lè)，，我覺(jué)得策策略上稍微微差了一點(diǎn)點(diǎn)，沒(méi)有跟跟得上，它它是五一推推出的，但但是亂七八八糟的，它它本來(lái)是應(yīng)應(yīng)該不錯(cuò)的的，但是我我去看的時(shí)時(shí)候一派亂亂糟的樣子子，讓人感感覺(jué)不好好?！睂?duì)未來(lái)規(guī)劃劃信心不足足：“我看了它它的廣告就就不是很實(shí)實(shí)際了，將將那個(gè)三號(hào)號(hào)線地鐵劃劃去了它那那里，一看看上去就是是很假的。?！薄拔覇?wèn)過(guò)了了它以后的的發(fā)展啊，，說(shuō)有三十十多間學(xué)校校，我就覺(jué)覺(jué)得很不實(shí)實(shí)在，怎么么可能有這這么多學(xué)校校。說(shuō)得自自己好象是是一個(gè)國(guó)際際性教育生生活社區(qū)一一樣。””小結(jié)結(jié)：：南南奧奧的的核核心心價(jià)價(jià)值值休閑閑的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)價(jià)價(jià)值值精美美化化國(guó)際際化化時(shí)代代感感自然然環(huán)環(huán)境境+運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)+時(shí)時(shí)尚尚運(yùn)動(dòng)動(dòng)+健健康康活力力+時(shí)時(shí)尚尚自然然環(huán)環(huán)境境運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施時(shí)尚尚洋洋房房上升升感感健康康、、活活力力核心心價(jià)價(jià)值值：：輕松松、、自自由由自豪豪的的小結(jié)結(jié)：：為為什什么么南南奧奧引引起起購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)沖沖動(dòng)動(dòng)品牌牌效效應(yīng)應(yīng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)主主張張吸吸引引口碑碑好好，，朋朋友友推推薦薦對(duì)廣廣奧奧印印象象好好一見(jiàn)見(jiàn)鐘鐘情情整體體優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、樓樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感覺(jué)覺(jué)好好搶購(gòu)購(gòu)的的感感覺(jué)覺(jué)=手手慢慢沒(méi)沒(méi)（（得得買(mǎi)買(mǎi)））相對(duì)對(duì)于于同同期期的的其其它它華華南南版版快快盤(pán)盤(pán)性性?xún)r(jià)價(jià)比比高高小結(jié)結(jié)：：為為什什么么南南奧奧還還不不能能引引起起購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)沖沖動(dòng)動(dòng)等待待南南奧奧進(jìn)進(jìn)一一步步改改善善物物業(yè)業(yè)管管理理和和跟跟進(jìn)進(jìn)社社區(qū)區(qū)配配套套交通通不不便便利利配套套待待完完善善醫(yī)院院購(gòu)物物場(chǎng)場(chǎng)所所不太太迫迫切切買(mǎi)買(mǎi)樓樓市區(qū)區(qū)有有房房子子“交交通通不不方方便便，，還還有有一一個(gè)個(gè)是是購(gòu)購(gòu)物物。。怎怎么么說(shuō)說(shuō)我我們們也也是是在在這這里里住住了了幾幾十十年年了了，，習(xí)習(xí)慣慣了了。。比比如如說(shuō)說(shuō)是是星星河河灣灣，，給給你你住住一一個(gè)個(gè)晚晚上上，，突突然然想想去去吃吃宵宵夜夜，，找找了了半半天天都都找找不不到到，，走走都都要要走走20多多分分鐘鐘，，那那邊邊是是非非常常不不方方便便。?！薄薄拔椅矣X(jué)覺(jué)得得它它最最大大的的問(wèn)問(wèn)題題是是配配套套不不完完善善。。你你們們有有沒(méi)沒(méi)有有留留意意到到它它最最大大的的問(wèn)問(wèn)題題是是沒(méi)沒(méi)有有一一間間好好的的醫(yī)醫(yī)院院。。：：醫(yī)醫(yī)院院，，學(xué)學(xué)校校，，商商場(chǎng)場(chǎng)。。如如果果這這些些方方面面完完善善了了之之后后很很多多東東西西就就好好了了。?！薄眴⑹臼荆海耗夏蠆W奧洋洋房房在在華華南南板板塊塊具具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力南奧奧核核心心價(jià)價(jià)值值與與消消費(fèi)費(fèi)者者需需求求十十分分吻吻合合南奧奧傳傳播播主主題題獨(dú)獨(dú)特特而而實(shí)實(shí)在在，，較較競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)更更容容易易為為消消費(fèi)費(fèi)者者所所認(rèn)認(rèn)同同南奧奧產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色吸吸引引力力大大，，具具市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力啟示示：：消消費(fèi)費(fèi)者者眼眼中中的的南南奧奧產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要要優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：房型型（（躍躍式式/頂頂層層閣閣樓樓））新新穎穎特特別別樓距距價(jià)格格適適中中整體體環(huán)環(huán)境境不不太太擁?yè)頂D擠（（星星河河灣灣比比較較擁?yè)頂D擠）），，整整體體風(fēng)風(fēng)格格漂漂亮亮獨(dú)獨(dú)特特其它它優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：感覺(jué)覺(jué)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施多多一一些些中型型盤(pán)盤(pán)，，發(fā)發(fā)展展完完善善應(yīng)應(yīng)該該比比較較快快（（華華南南新新城城太太大大））洋房房有有電電梯梯學(xué)村村高爾爾夫夫場(chǎng)場(chǎng)也也給給環(huán)環(huán)境境加加分分，，但但主主要要不不是是高高爾爾夫夫式式的的生生活活檔檔次次。。三、競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)80-120平方小戶(hù)型型消費(fèi)者的的需求特點(diǎn)點(diǎn)有什么不同同？

對(duì)華南南板各盤(pán)看法法有何不同？？南奧競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)業(yè)業(yè)主背景參考考分析華南板塊潛在在消費(fèi)者背景景參考分析星河灣和星河河灣所吸引人人群的收入及房?jī)r(jià)承受力都高于南奧所所吸引的人群群；而且星河河灣吸引的人人群學(xué)歷更高。星河灣消費(fèi)者者（包括業(yè)主及及其潛在消費(fèi)費(fèi)者的看法））他們更喜歡什什么樣的樓盤(pán)盤(pán)？“原來(lái)打算買(mǎi)買(mǎi)祈福的，因因?yàn)槲铱粗衅砥砀６諬OUSES,那些二手大概概40多萬(wàn)，，當(dāng)時(shí)打算買(mǎi)買(mǎi)那些，但女女朋友不喜歡歡?！备蛲硐胫兄械闹挟a(chǎn)式居居所他們更喜歡什什么樣的樓盤(pán)盤(pán)？星河灣：“很很經(jīng)典”““象老爺車(chē)””“比較寧寧?kù)o”“比比較浪漫”““精致的””“南澳的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都都不錯(cuò)，但是是感覺(jué)綠化就就粗一點(diǎn)。南南澳的價(jià)錢(qián)錢(qián)其實(shí)都是挺挺合算的，但是是房屋的外墻墻就比較粗一一點(diǎn)，和星河河灣比就粗一一點(diǎn)?！薄叭A南新城感覺(jué)比較粗一一些，它江邊邊有些木排在在那里，感覺(jué)覺(jué)有些抄龒，，抄龒星河灣，相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)是星河河灣小了一些些，但就精品品一些”“星河灣有精致的設(shè)施施，挺高檔的的”“星河灣的園林比南奧好，特別是那那個(gè)養(yǎng)魚(yú)的技技術(shù)是寶墨園園的技術(shù)來(lái)的的，水很清的，這個(gè)個(gè)做得相當(dāng)好好?！薄靶呛訛惩獠康膱@林比比較好，南奧就是里面的房房型好。我覺(jué)覺(jué)得建筑質(zhì)量量應(yīng)該要比南奧要好好，就是那些些墻體的結(jié)構(gòu)構(gòu)啊”“最主要的是是那個(gè)建筑的的硬件、小區(qū)區(qū)的設(shè)置、和和那個(gè)江景，，就比其它盤(pán)盤(pán)優(yōu)勝”中產(chǎn)式的精細(xì)細(xì)、雅致、高高檔化（園林、綠化化、建筑風(fēng)格格精致化）他們更喜歡什什么樣的樓盤(pán)盤(pán)？“南奧剛開(kāi)放看的時(shí)時(shí)候就人太多多了。很多人人排隊(duì)，因?yàn)闉橘I(mǎi)房子確實(shí)實(shí)不想那么多多人去看，太太多人就好像像逛商場(chǎng)那樣樣……，南澳澳它說(shuō)有高爾爾夫球場(chǎng)，但但都好像是趕趕鴨子那樣去去看……,到到星河灣看看,那些SELLS，保安都OK!”期望尊貴服務(wù)務(wù)他們更喜歡什什么樣的樓盤(pán)盤(pán)？名校：“當(dāng)時(shí)認(rèn)為那那里環(huán)境比較較好，而且有有執(zhí)信中學(xué)，，都是為小孩孩著想”交通：“將來(lái)離地地鐵很近，交交通就比較暢暢順”配套：“整個(gè)小區(qū)區(qū)的設(shè)置比較較合理。小區(qū)區(qū)里面診所、、商場(chǎng)、超超市、托兒所所，基本上樣樣樣都有。我我們都不是說(shuō)說(shuō)經(jīng)常去那里里住。感覺(jué)以以后去住那里里都是會(huì)很方方便。”同質(zhì)化的生活活設(shè)施/配套套需求星河灣消費(fèi)者者：身份或心態(tài)上上更靠近中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)人口特特征:中產(chǎn)階階層和和十分分靠近近和向向往中中產(chǎn)的的小資資階層層/高高級(jí)白白領(lǐng)（（較多多私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主以及及月入入達(dá)8000左左右的的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)）生活形形態(tài):向中產(chǎn)產(chǎn)式生生活靠靠攏，，向往往優(yōu)雅雅、尊尊貴生生活不少是是有車(chē)車(chē)族，，部分分人開(kāi)開(kāi)始有有條件件支配配工作作和生生活的的時(shí)間間追求高高檔商商品，，品位位較高高，講講求內(nèi)內(nèi)涵；；日常常重社社交，，重身身份/面子子樓房需需求特特點(diǎn):理想中中房子子是中中產(chǎn)定定位的的房子子（HOUSE）；；偏好形形象高高檔化化、風(fēng)風(fēng)格高高雅精精致的的樓盤(pán)盤(pán)；房房子不不僅要要時(shí)尚尚，而而且要要經(jīng)典典耐看看。買(mǎi)樓考考慮價(jià)價(jià)格，，但不不太強(qiáng)強(qiáng)求實(shí)實(shí)惠———華華南板板塊各各盤(pán)的的洋房房業(yè)主主中，，星河河灣業(yè)業(yè)主的的單價(jià)價(jià)普遍遍略高高更在乎乎售前前服務(wù)務(wù):期期望望享受受尊貴貴服務(wù)務(wù)，體體現(xiàn)優(yōu)優(yōu)越感感，比比較在在乎售售樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍以以及售售樓人人員的的服務(wù)務(wù)意識(shí)識(shí)和態(tài)態(tài)度祈福消消費(fèi)者者（包括括業(yè)主主及其其潛在在消費(fèi)費(fèi)者的的看法法）他們（（私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主）為為什么么買(mǎi)樓樓？“好多多朋友友在那那里買(mǎi)買(mǎi)了樓樓，我我星期期六日日放假假就去去那里里度假假，平平時(shí)我我們一一般都都是在市內(nèi)內(nèi)?！薄薄霸诶罄鬄秤杏蟹孔幼?，祁祁福多多數(shù)都都是度度假性性質(zhì)，，一家家去燒燒一下下烤，，打一一下麻麻將………可以說(shuō)說(shuō)是一一個(gè)趨趨勢(shì)吧吧，在在華南南板塊塊買(mǎi)一一間別別墅，，好像像人人人都有有，現(xiàn)現(xiàn)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)好好，我就就買(mǎi)了了。跟上潮潮流、、有別別墅（（洋房房而已已）有有面子子（市區(qū)區(qū)郊區(qū)區(qū)房子子兩邊邊住））他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？齊全的的配套套：“配套套設(shè)施施都是是比較較齊全全。你你想要要什么么它都都會(huì)有有。就就是好好像去去到另一個(gè)個(gè)地方方，不不會(huì)在在自己己的社社區(qū)里里，想想要什什么東東西都都沒(méi)有有。設(shè)設(shè)施齊全就就好像像是渡渡假。?！笔袇^(qū)式式生活活條件件：“有食食街，，有燒燒烤場(chǎng)場(chǎng)………,發(fā)發(fā)展比比較完完善”交通：：“沒(méi)有有哪個(gè)個(gè)盤(pán)比比祈福福的交交通班班次多多”完善的的生活活完善善配套套和設(shè)設(shè)施，，提供供市區(qū)區(qū)式生生活便便利（方便便的度度假式式生活活空間間）祈福消消費(fèi)者者：注重生生活配配套成成熟、、完善善化的的多元元群體體人口特特征：：兩類(lèi)類(lèi)群體體私營(yíng)業(yè)業(yè)主：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件件比較較寬松松，廣廣州有有樓，，有能能力二二次職職業(yè)，，且保保留市市區(qū)房房自住住白領(lǐng)：：收入入比較較穩(wěn)定定，個(gè)個(gè)人月月入8000左左右，，有條條件選選擇綜綜合條條件好好一些些的房房子共同點(diǎn)點(diǎn)：心心態(tài)成成熟、、比較較理性性，講講求實(shí)實(shí)際生活形形態(tài)：：私營(yíng)業(yè)業(yè)主：：習(xí)慣慣于市市區(qū)生生活方方式，，又期期待郊郊區(qū)休休閑度度假生生活：：酒樓樓、燒燒烤場(chǎng)場(chǎng)朋友友廣，，注重重面子子，社社會(huì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)比比較豐豐富；；事業(yè)業(yè)成，，有條條件更更好地地照顧顧老人人、孩孩子，，希望望孩子子讀名名學(xué)，，希望望為老老人提提供休休閑活活動(dòng)空空間白領(lǐng)：：工作作忙碌碌，追追求生生活品品質(zhì)，，消費(fèi)費(fèi)品位位較高高（和和其它它盤(pán)白白領(lǐng)業(yè)業(yè)主相相似）），一一般暫暫時(shí)不不考慮慮孩子子讀書(shū)書(shū)問(wèn)題題樓盤(pán)需需求特特點(diǎn)：：考慮問(wèn)問(wèn)題比比較周周全，，買(mǎi)樓樓過(guò)程程長(zhǎng)，，考慮慮全面面價(jià)格承承受力力比較較強(qiáng)華南新新城消消費(fèi)者者（包括括業(yè)主主及其其潛在在消費(fèi)費(fèi)者的的看法法）他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？大盤(pán)令令配套套完善善更有有保障障：“比較較吸引引人的的是它它搞一一個(gè)非非常大大的設(shè)設(shè)計(jì)概概念，，按照照它的的規(guī)劃劃是非非常大大的。。意味味著以以后的的配套套設(shè)施施上可可能會(huì)會(huì)做得得比較較齊全全，做做一些些相配配的銀銀行，，醫(yī)院院，學(xué)學(xué)校，，商場(chǎng)場(chǎng)等等等的，，感覺(jué)覺(jué)會(huì)有有個(gè)保保障。。包括括交通通以后后都會(huì)會(huì)好———有有專(zhuān)線線或者者什么么的。。”“我覺(jué)覺(jué)得它它的歌歌劇院院做得得挺有有氣勢(shì)勢(shì)的，，學(xué)校校都挺挺吸引引人的的”多元的的人群群容納納性：：它給我我的感感覺(jué)更更老少少皆宜宜，多多層面面，容容納性性可能能強(qiáng)很很多。。同質(zhì)化化的生生活設(shè)設(shè)施/配套套需求求他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？“就是是市區(qū)區(qū)的空空氣不不太好好，偶偶然去去一次次那邊邊，就就覺(jué)得得那里里的空空氣好好新鮮鮮。那那種感感覺(jué)就就是很很舒服服”“都是是想買(mǎi)買(mǎi)比較較大一一點(diǎn)，，比你你在市市區(qū)里里的房房子大大。就就是很很大，，很寬寬闊的的感覺(jué)覺(jué)。就就是好好像復(fù)復(fù)式那那個(gè)樣樣子。。走出出房子子可以以看到到那些些景色色………”江景：：“它它跟南南奧有有相同同的環(huán)環(huán)境，，南奧奧就少少了一一個(gè)水水，如如果有有水就就沒(méi)有有問(wèn)題題了。。華南南新城城就有有那個(gè)個(gè)水””““可以以看到到江景景那里里比較較好一一點(diǎn)””同質(zhì)化化的良良好空空氣、、環(huán)境境需求求，但但對(duì)環(huán)環(huán)境景景觀要要求更更高他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？“都是是屬于于一個(gè)個(gè)投資資成分分的。。起碼碼，你你買(mǎi)了了樓就就可以以握在在手上上，不會(huì)像像股票票一樣樣，跌跌到底底，什什么都都沒(méi)有有了。。”兼顧投投資保保值需需求（這和和合生生企業(yè)業(yè)形象象宣傳傳有關(guān)關(guān)）華南新新城消消費(fèi)者者特點(diǎn)點(diǎn)與祈福福相似似，消消費(fèi)者者比較較注重重整體體配套套條件件，比較重重視房房子外外部大大環(huán)境境的舒舒適感感雅居樂(lè)樂(lè)消費(fèi)費(fèi)者（包括括業(yè)主主及其其潛在在消費(fèi)費(fèi)者的的看法法）他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？“設(shè)備備比較較齊全。去浸浸一下下按摩摩水療療，他他那里里有按按摩水水療，，那里里還有有泳池池，就就是可可以去去健一一下身身，SHOPING，就是說(shuō)說(shuō)在一一個(gè)社社區(qū)里里全部部都有有齊………””“雅居居樂(lè)就就相對(duì)對(duì)于其其它來(lái)來(lái)說(shuō)呢呢，就就是少少了江江景，，但是是他呢呢有幾幾個(gè)人工湖湖……,他的的綠化率率就是有有百分分之五五十幾幾………,人車(chē)分分流,你進(jìn)進(jìn)去是是很舒舒服的的，完完全是是不會(huì)會(huì)說(shuō)走走那里里要看看車(chē)啊啊,它它每個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)都是是有地地下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，你會(huì)會(huì)覺(jué)得得很方方便，，很舒舒服………，，花園就是給給你們們的小小孩子子玩耍耍的地地方，，就是是你不不用花花心思思去看看著他他，不不會(huì)怕怕他被被別人人撞到到?！薄杯h(huán)境設(shè)設(shè)施配配套的的考慮慮更周周全、、更細(xì)細(xì)致到到位他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤(pán)盤(pán)？“還有有就是是它的的街道道用料料是很很精致的，和和其它它花園園比，，雖然然都有有自己己IDEA，，自己的的設(shè)計(jì)計(jì)，但但是就就設(shè)計(jì)計(jì)上，，應(yīng)該該是它它（雅雅居樂(lè)樂(lè)）的的設(shè)計(jì)計(jì)比其其它盤(pán)盤(pán)都要要新很多多，他們們的用料就就很漂漂亮……,你看看他的的街心心都是是用很很多的的石,就是是不會(huì)會(huì)用很很粗的的