房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地，建筑物及其固定在土地、建筑物上不可分割的部分。由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)、保值、增值和高收益等功能，房地產(chǎn)投資已成為投資領(lǐng)域的一個熱點，房地產(chǎn)業(yè)也成為當(dāng)今世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)上，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險

二、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況及變化趨勢

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防策略

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。從1998到現(xiàn)在這段時期，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個前所未有的新高潮，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶的風(fēng)險也日益增大。

影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的不確定因素很多，既有來自房地產(chǎn)投資開發(fā)活動本身，又有來自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識的滯后性、財務(wù)管理可控性的局限性，乃至來自大自然的災(zāi)害等等。進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個因素變化以及對投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗，從而測定項目的風(fēng)險性。認(rèn)識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，明確導(dǎo)致投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，可以有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及防范策略房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。1、利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。2、購買力風(fēng)險購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。3、資金變現(xiàn)風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。二、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況及變化趨勢近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列寄存觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險。3、投資風(fēng)險信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防策略房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。1、投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟(jì)增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。2、投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。3、保險策略對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險公司等幾方面的因素。[/1.1通貨膨脹的風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進(jìn)行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。1.2市場供求風(fēng)險市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷運(yùn)動變化的，房地產(chǎn)的供給和需求也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題：資金收不回來，無力償還貸款，這很容易導(dǎo)致投資者的破產(chǎn)。1.3周期風(fēng)險周期風(fēng)險是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。有人統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。例如，美國1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期中，房地產(chǎn)成交價一般只有原價的1/4甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場價值從1989年的三萬五千億美元跌到1991年的一萬五千億美元。房地產(chǎn)價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強(qiáng)、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問題而破產(chǎn)。1.4變現(xiàn)風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價的損失。1.5政策性風(fēng)險由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對材料、設(shè)備的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。在我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場很不完善、房地產(chǎn)制度尚不健全的情況下，政策性風(fēng)險尤其需要引起房地產(chǎn)投資者的關(guān)住。例如，我國1993年的對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。正如一家房地產(chǎn)公司的總結(jié)報告所說，“自1993年下半年實施的宏觀調(diào)控政策將蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)拋入低谷，1994年初開征的土地增值稅又使慘淡經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜”。可見政策性因素對房地產(chǎn)投資的影響之大。1.6利率風(fēng)險調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。利率的升高會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面影響：一是對房地產(chǎn)實際價值的折減。利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值；二是利率的升高會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，引起還貸的困難。利率提高還會抑制對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，而且會使房地產(chǎn)投資者面臨資金短缺的困境。1.7政治風(fēng)險房地產(chǎn)的不動性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由以下因素造成：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、騷亂等。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。例如1992年伊拉克入侵科威特事件，不僅給在科威特的包括中國在內(nèi)的各國承包商造成了巨大的損失，而且給投資者（業(yè)主）造成了更為嚴(yán)重的損失。2非系統(tǒng)風(fēng)險2.1經(jīng)營管理風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。2.2財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指由于投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時獲得貸款的風(fēng)險。通常投資者負(fù)債比率越大，財務(wù)風(fēng)險就越高。財務(wù)風(fēng)險可以進(jìn)一步分為內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險和外部財務(wù)風(fēng)險：內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險指項目不能夠產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務(wù)本息的風(fēng)險；外部財務(wù)風(fēng)險指投資者不能從資金市場或其它機(jī)構(gòu)獲得投資所需資金的風(fēng)險。2.3其它個別風(fēng)險自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險。上述各種風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中比較常見的主要風(fēng)險。實際上，由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性，其中的風(fēng)險是多種多樣、紛繁復(fù)雜的。一種風(fēng)險是系統(tǒng)風(fēng)險還是非系統(tǒng)風(fēng)險，并不是絕對的、一成不變的。例如變現(xiàn)風(fēng)險，對市場上所有房地產(chǎn)投資項目來說，它是系統(tǒng)風(fēng)險，因為任何房地產(chǎn)都有流動性差即變現(xiàn)性差的特點，但是，對于某個具體的投資項目來說，可能由于該項房地產(chǎn)的用途、功能、位置等具體情況使該項房地產(chǎn)更難于在短時間內(nèi)兌現(xiàn)，這種變現(xiàn)風(fēng)險是個別房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，屬于非系統(tǒng)風(fēng)險