房地產開發(fā)項目全過程造價管理淺析摘要：開展建設項目的造價管理的根本目的是全面管理和控制項目的成本和努力提高建設項目的價值。關鍵詞：造價管理全過程造價控制前言根據(jù)現(xiàn)代建設項目管理理論，作為現(xiàn)代建設項目管理的內容之一的建設項目的造價管理，是指在建設項目管理過程中為確保項目在不超出預算的情況下完成全部項目工作而開展的有關建設項目成本和價值的管理工作。開展建設項目的造價管理的根本目的是全面管理和控制項目的成本和努力提高建設項目的價值。其內容包括：建設項目所需資源的規(guī)劃、項目成本的估算、項目成本的預算和項目成本的監(jiān)控，項目成本的各種預測和籌資管理等。隨著我國造價管理的發(fā)展進程，逐步提出了建設項目全過程造價管理的思想和理念。根據(jù)建設項目全過程造價管理理論，全過程造價管理就是在項目決策階段、設計階段和建設項目實施階段，對工程造價進行研究比較，把建設項目的造價控制在科學合理的范圍之內，根據(jù)項目的進展情況隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理投資目標的實現(xiàn)，力求在項目建設的各個階段合理使用人力、物力、財力，以取得較好的投資效益和社會效益。工程造價控制應貫穿于建設項目的全過程，但控制重點應放在項目建設的前期，即項目投資決策階段和可行性研究階段以及設計階段，逐步改變“輕決策、重實施，輕經(jīng)濟、重技術，先建設、后算帳”的傳統(tǒng)做法。各階段的造價控制互相關聯(lián)，這就要求我們應建立一套科學完善的成本管理體系，使工程的計價、審查、確定、結算、決算規(guī)范化制度化，建立一套強有力的監(jiān)督、檢查機制和獎懲措施。同時，如何合理地確定造價，使各種資源得到充分而合理的匹配，以取得較好的投資效益和社會效益，也是需要研究的問題。本文著重對于房地產開發(fā)項目的全過程造價管理方面中在投資決策階段、可行性研究階段、設計階段、建設項目實施階段、建設項目完工階段等各階段如何分別做好造價管理進行簡要的分析和探討。1在投資決策階段、可行性研究階段的造價管理：要做好這一階段的造價管理，首先需組建造價管理團隊，這一階段的造價管理團隊，通常由決策者、市場營銷人員、項目工程師、會計師、造價師等人員組成。在投資決策階段、可行性研究階段造價管理的重點應充分運用價值管理的思想和方法，精心編制項目可行性研究報告，力求做到擬建工程項目價值最大化。在編制房地產開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，可以圍繞以下側重點展開分析：重點一：市場營銷人員進行市場預測分析，包括市場現(xiàn)狀調查、市場供求與需求預測、市場價格預測、目標市場與市場競爭力分析、市場風險分析等。重點運用價值管理的方法，根據(jù)市場現(xiàn)狀調查、市場供求與需求預測，選擇戶型結構、房型比等指標；重點二：項目工程師進行工程方案分析，重點運用價值管理的方法，選擇研究建造方案，例如：確定建筑結構型式、基礎工程方案等；重點三：在項目建設規(guī)模、技術方案、設備方案、工程方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，造價師估算項目投入總資金并測算建設期內分年度資金需求量；重點四：會計師重點運用價值管理的方法，在投資估算的基礎上，從擬建房地產開放項目的資金渠道、融資方式、融資結構、融資成本、融資風險等方面進行價值分析，比選確定價值最大化的融資方案；重點五：進行房地產項目財務評價，分析預測項目財務效益與費用，計算財務評價指標，判別擬建項目的財務可行性；在前述各重點論述基礎上，最后擬定房地產開發(fā)項目可行性研究報告，進行全面歸納與總結，擇優(yōu)提出推薦方案，提出項目可行與否的明確結論，供決策者決策。重點五：進行房地產項目財務評價重點四：會計師確定價值最大化的融資方案重點三：造價師進行投資估算重點二：項目工程師進行工程方案分析重點一：市場營銷人員進行市場預測分析決策者依據(jù)各重點分析進行房地產開發(fā)項目投資決策重點五：進行房地產項目財務評價重點四：會計師確定價值最大化的融資方案重點三：造價師進行投資估算重點二：項目工程師進行工程方案分析重點一：市場營銷人員進行市場預測分析決策者依據(jù)各重點分析進行房地產開發(fā)項目投資決策1）.在設計招標評標過程中，做到技術和經(jīng)濟有機地結合，優(yōu)選設計方案：在設計招標評標階段，不僅要對參與設計投標的設計方案的技術性指標進行分析評判，還要對參與投標的設計方案的經(jīng)濟性指標進行分析比較，在源頭上確保設計方案的先進性、經(jīng)濟型、合理性。2）.重視設計會審工作：在設計會審中，需要對初步設計的總圖方案及單項設計方案進行經(jīng)濟性評價，建設方需組織各方參與設計會審，利用價值管理的方法，經(jīng)過技術經(jīng)濟指標的比較與分析，提出優(yōu)化設計的建議，通過削減不必要的功能，做到降低不必要的成本，促使設計方案更加合理和經(jīng)濟。因為設計單位多從設計角度出發(fā)考慮問題，比如建筑設計追求外觀新穎美觀，但作為投資單位的建設方，不僅要考慮外觀還要兼顧成本。3）.加強對設計概算的審核，防止設計概算發(fā)生漏算、錯算現(xiàn)象。確保做到估算、概算、預算相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統(tǒng)。在設計階段采取上述舉措，能夠克服設計單位重設計輕經(jīng)濟的通病，真正從源頭上抓住成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。3在工程實施階段的造價管理：3.1在招投標階段的造價控制：首先，招標階段的工作應該做深做細。編制招標文件，項目各參與人員要經(jīng)過反復討論，要針對項目的特殊性編制，不能千篇一律，撰寫招標文件以及附件合同時要注意嚴密性，建議采用工程量清單招標投標，加強招標管理。遵循客觀、公正、科學、合理的原則編制工程量清單，工程量清單中的工程項目應具有概括性，條目要簡明，同時不能出現(xiàn)漏項、錯項，應保證計價項目的正確性。在投標編制工程量清單過程中，不能僅僅局限于圖紙，還要有一定的預計能力，要預計到哪些項目是目前圖紙上沒有的，而在項目進展過程中是會發(fā)生的，對于這一部分目前圖紙上沒有的項目可以采用綜合單價包干的方法在招投標階段加以明確，有效的做法是在招標過程中，將能夠核準的費用盡量核準，做到工程進行中不留活口。其次，詢標要深入、全面，建設單位應要求招標代理單位仔細研究并分析回收的標書，進行詳細的技術及數(shù)據(jù)審查，并提供投標分析報告，投標分析報告中應該對技術標及商務標等進行綜合評審，技術標應側重施工方案、技術工藝等的評審，商務標應側重于總價、綜合單價、人、材、機單價以及措施項目等方面的分析評審，必要時可以編制標底，將投標價與標底進行綜合分析及比對，最終擇優(yōu)選擇中標單位。3.2在工程實施階段的造價控制：重點抓好項目全過程造價管理的事中控制環(huán)節(jié)，對造價進行動態(tài)控制和管理。建設項目的復雜性決定了其計價的多次性，與建設過程相對應的各階段造價是動態(tài)地反映了項目的總造價。特別是在工程實施階段，例如由于外部條件的變化，設計階段未考慮周全的因素暴露出來，導致設計變更；工程現(xiàn)場實際條件的限制、不可預計事件的發(fā)生等等導致工程簽證的發(fā)生，造價也隨之變化?？刂剖侄沃饕ㄒ韵聨醉棧海?）編制成本計劃，在優(yōu)化的施工組織方案的指導下，編制明細而具體的成本計劃，并進行分解落實，為后續(xù)成本計劃的控制做好準備。（2）嚴格做好工程簽證的控制及管理。（3）嚴格做好設計修改通知單及技術核定單的控制及管理。造價師應對設計單位提出的設計修改單等進行經(jīng)濟技術分析，并及時提供因設計變更而產生的工程總造價動態(tài)分析。（4）嚴格加強工程量的計量管理。（5）工程實施階段的造價管理最重要的是做好造價的動態(tài)控制，而做好動態(tài)控制的關鍵是及時采取各種糾偏行動，即根據(jù)項目實施過程中出現(xiàn)的各種偏差，分析原因，發(fā)揮項目管理團隊合作的力量，及時采取有效的糾正項目偏差的行動，從而使項目實施保持有序和可控的狀態(tài)。3.3在工程結算階段的造價控制：應充分發(fā)揮在工程竣工結算階段的投資事后控制的作用，抓好施工階段進行投資控制的重要環(huán)節(jié)。建設單位對施工單位送審結算書需進行全面、系統(tǒng)的檢查和復核，做到及時糾正所存在的錯誤和問題，從而更加合理地確定工程造價，保證項目管理目標實現(xiàn)的目的。工程審價雖屬事后控制，但事實證明也很有效。在結算階段，控制的重點包括：（1）對工程結算資料的完整性、合理性、合法性進行審核。首先應核對合同條款、招投標文件，凡違背合同條款、招投標文件約定的費用、或合同條款約定屬于風險費包含的費用等一律核減。其次檢驗結算資料，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設計變更單等才能計入結算總價。（2）工程量的審核：對施工圖工程量的審核最重要的是依據(jù)國家統(tǒng)一的工程量的計算規(guī)則對工程量進行全面而細致的審核。另外要仔細劃分專業(yè)分包與總包的界面，不能重復計算。對現(xiàn)場簽證及設計變更應根據(jù)實際情況核實，做到實事求是，合理計量。（3）套用單價的審核：單價應根據(jù)合同約定或招投標文件規(guī)定的計價定額和計價原則執(zhí)行。（4）費用的審核：取費應根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結合相關文件如合同、招投標文件等來確定費率。審核時應注意取費文件的時效性；執(zhí)行的取費表是否與工程性質相符；費率計算是否正確；價差調整的材料是否符合文件規(guī)定。要注意計算時的取費基礎是否正確，是以人工費為基礎還是以直接費為基礎。（5）防止各種計算誤差。在工程完工階段的造價管理：在全過程控制的最后環(huán)節(jié)的主要工作包括：做好竣工決算和項目后分析評價工作：在房地產開發(fā)項目的完工階段，房地產開發(fā)企業(yè)應回顧該項目的全過程，在做好竣工決算的基礎上，對項目進行一個整體的分析與評價，重點應對工程造價全過程各方面進行比對與分析，找出節(jié)約和超支的具體內容和原因，它對于分析總結房地產項目的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平、積累技術經(jīng)濟資料、為類似項目的投資決策提供資料和經(jīng)驗，都具有十分重要的意義。做好房地產項目的保修期管理工作，加強保修期間的投資控制。總結：總之，如何做好房地產開發(fā)項目的全過程造價管理是一項涉及多學科、多領域的管理課題，它貫穿于投資決策階段、可行性研究階段、設計階段、建設項目實施階段、建設項目完工階段等各階段，并且需要項目全體相關利益主體的全程參與，工程建設的各相關利益主體應積極創(chuàng)造條件，為合理確定和有效控制房地產開發(fā)項目造價做出應有的貢獻。同時政府也要加強造價動態(tài)管理，正確引導建筑市場公平競爭，遵循市場運作