識門檻營銷第一步（市場分析）宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析競爭分析GDP、人均GDP分析2012年，太倉全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值955.12億元，按可比價格計算，比上年增長10.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.56億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值520.41億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值401.15億元，增長14.0%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值134439元，增長10.7%。太倉市2006年-2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值對比圖經(jīng)濟發(fā)展強勁，GDP接近千億大關，人均GDP高達13萬。固定資產(chǎn)分析2012年，太倉全年完成全社會固定資產(chǎn)投資472.04億元,比上年增長15.1%。其中，工業(yè)投資236.96億元，增長11.4%；服務業(yè)投資235.08億元，增長19.3%；高新技術產(chǎn)業(yè)投資46.38億元，新興產(chǎn)業(yè)投資128.74億元，占全社會固定投資的比重分別為9.8%和27.3%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)投資330.87億元，增長12.0%；農(nóng)村投資141.17億元，增長23.0%。太倉市2006年-2012年固定資產(chǎn)投資對比圖近幾年，太倉固定資產(chǎn)投資逐年走高，年增幅高達10%以上。房地產(chǎn)投資分析2012年，太倉全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資69.47億元，比上年下降20.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為14.7%。商品房施工面積575.63萬平方米，下降4.8%。太倉市房地產(chǎn)投資額（億元）2012年受到政策影響，太倉房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下降。產(chǎn)業(yè)結構分析2012年，太倉第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為3.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為54.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.0%?？梢钥闯?，太倉市經(jīng)濟結構中二、三產(chǎn)業(yè)比重較高，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)增長強勁。太倉市2010年、2011、2012年產(chǎn)業(yè)結構對比(單位：億元)太倉二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，所占比重較高。居民收入分析2012年，太倉全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39422元，比上年增長13.0%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出27129元，增長17.3%。城鄉(xiāng)居民食品支出占生活費支出的比重（恩格爾系數(shù)）為34%。太倉市2006年-2011年城鎮(zhèn)居民收入及其增長速度太倉居民收入較高，同時居民支出也維持在一個較高水平。宏觀經(jīng)濟運行情況研究小結主要經(jīng)濟指標房地產(chǎn)投資情況產(chǎn)業(yè)分布狀況近幾年，太倉市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長，2012年GDP達到955.12億元，同比增長10.3%。2012年以來，太倉市人均GDP為133449元，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期。人口、收入消費情況2012年，太倉市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資472.04億元，同比增長15.1%；2005年至今，呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢。2012年，太倉市房地產(chǎn)投資額達69.47億元，出現(xiàn)較大幅度下降，下降20.2%。近年太倉市經(jīng)濟發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小，第二、三產(chǎn)業(yè)基本同步發(fā)展。未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向為，第一產(chǎn)業(yè)為基礎，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高整體產(chǎn)業(yè)競爭力。2005年以來，太倉市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費能力穩(wěn)步上升，但總體收入水平在蘇州各縣級市中排名第5位。城市規(guī)劃分析（1）城市空間結構規(guī)劃確定了中心城區(qū)雙城的布局結構，雙城即主城和港城。（2）城市發(fā)展方向主城主要統(tǒng)籌城廂、陸渡、新區(qū)、雙鳳和南郊，實施“東拓、南延、西控、北優(yōu)”的空間發(fā)展策略，重點向東拓展發(fā)展空間，延續(xù)南向發(fā)展態(tài)勢，控制城市向西蔓延，優(yōu)化北部空間布局。（3）城市規(guī)模規(guī)劃中心城區(qū)城市人口規(guī)模80萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?6平方公里以內(nèi)，人均城市建設用地控制在120平方米以內(nèi)。其中，主城60萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?5平方公里以內(nèi)；港城20萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?1平方公里以內(nèi)。本項目位于太倉主城東側，而太倉城市重點向東、向南發(fā)展土地市場分析截止2012年底，太倉成交經(jīng)營性地塊共計33宗，合計出讓面積68.1萬方，平均出讓單宗土地面積2.06萬方；2012年受中央及地方宏觀調(diào)控的影響，出讓土地面積環(huán)比2011年基本持平。近幾年，太倉土地市場受宏觀政策影響，維持在一個較低水平。土地市場分析截止2012年底，太倉掛牌土地成交均價在1485元/㎡，環(huán)比11年出現(xiàn)大幅回落。土地成交價格更是創(chuàng)下近幾年新低。13房地產(chǎn)發(fā)展情況太倉商品房市場：2007-2012年太倉商品房市場銷售面積受政策影響較大，2012年全年成交面積達到105萬平米，與2011年相比出現(xiàn)下滑；而成交價格持續(xù)保持上漲勢頭，2012年已達7264元/平方米，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。2007-2012年太倉商品房銷售面積和價格走勢商品房銷售面積出現(xiàn)明顯的回落，價格則仍舊保持高速增長，突破7000元大關。成交結構分析：太倉市住宅成交各戶型中二房、三房為主，最受歡迎的面積段為80-140平方米；成交主力總價段在100萬以下。太倉市住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他戶型成交占比較小。太倉市住宅成交面積段中，80-100平方米面積段成為成交主力，成交占比36%，其次為120-140平方米面積段，成交占比29%。再次為100-120平方米面積段，成交占比21%。太倉市住宅成交總價段較為分散，沒有出現(xiàn)面積段和戶型中成交集中的情況。成交總價段量較大的為100萬以下段，成交占比77%。總價段面積段太倉商品住宅市場總體情況戶型房地產(chǎn)發(fā)展情況小結土地市場房地產(chǎn)市場后期走勢預測2012年1-12月太倉市土地市場共成交33塊土地，總占地面積68.1萬平方米，總成交建筑面積119.5萬平方米。成交土地以商住類用地為主；價格方面，2012年土地價格出現(xiàn)大幅回落，僅為1485元/平方米，相比于2011年出現(xiàn)大幅回落現(xiàn)象。

2012年太倉商品房銷售面積出現(xiàn)回落，但仍突破百萬平米大關。2007-2012年太倉商品房市場成交價格持續(xù)保持上漲勢頭，2012年已達7264元/平方米。太倉市住宅成交各戶型中二房、三房為主，最受歡迎的面積段為80-140平方米；成交主力總價段在100萬以下。預計太倉市商品房市場供給量將仍持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下滑，但剛性需求始終存在并且數(shù)量龐大，成交價格仍有上漲空間。競爭項目劃分太古城奧森尚座萬達廣場本案海弘里外灘通力城市博客華海商務廣場1、從太倉市酒店式公寓的發(fā)展程度來看，隨著本項目以及萬達廣場的開發(fā)，近幾年，太倉酒店式公寓市場發(fā)展較為迅速，目前市中心以及城東板塊已經(jīng)有不少酒店式公寓產(chǎn)品面市。2、從競爭程度上看，考慮項目品質(zhì)、規(guī)模，萬達廣場與太古城將是本案未來最大的競爭對手。3、從產(chǎn)品上看，多數(shù)酒店式公寓的面積控制在50㎡左右，大多數(shù)產(chǎn)品為挑高產(chǎn)品，市面上SOHO產(chǎn)品泛濫，精裝修的較多。4、從銷售上看成交普遍不高，價格上看，市中心的酒店式公寓產(chǎn)品價格在10000元左右，城東板塊價格在6000-8000㎡左右。競爭項目分析議產(chǎn)品營銷第二步（項目分析）項目基礎資料項目價值梳理產(chǎn)品附加值建議1#酒店式公寓1#酒店式公寓占地面積：12634.4㎡總建面：51296㎡綠化率：25%建筑密度：14.82%1#樓：4.45米挑高酒店式公寓，共16層，202套。城市CITY居住向東向南，新興崛起的住宅片區(qū)，未來城市新核緊鄰上海11號輕軌線太倉無縫對接站，區(qū)位價值無以倫比繁華PROSPEROUS緊鄰太倉東盛商業(yè)廣場和萬達城市廣場周邊配套一應俱全，家門口即可觸及到的繁華空間SPACE50平米，4.5米挑高，百變空間，隨我自在品牌BRANG隨著寶龍福朋大酒店、寶龍城市廣場一期的開發(fā)寶龍品牌在太倉已經(jīng)建立了一定的品牌知名度區(qū)位：位處太倉城東板塊.交通：交通便捷，緊鄰上海11號輕軌線太倉無縫對接站.地段價值產(chǎn)品價值規(guī)劃：預計5萬㎡，建有住宅、公寓……風格:現(xiàn)代簡約類型:高層、酒店式公寓戶型：50㎡4.5米挑高SOHO公寓行政文化：市政府、圖書館、博物館、大劇院、文化館等等；商務：萬達廣場國際中心、雅鹿大廈、發(fā)展大廈、奧森尚座、太古城等；商業(yè)：萬達城市廣場、寶龍城市廣場一期、東盛商業(yè)廣場；生活：寶龍福朋大酒店、婁江幼兒園、新區(qū)三小、新區(qū)中學、第一人民醫(yī)院、各中高檔住宅區(qū)。建筑品牌價值實力：中國房企50強，商業(yè)房企5強項目價值體系配套價值城市繁華空間品牌好吧，賣點挺誘人的但，還缺點什么？把公寓標準層走廊建設成運動跑道型，讓運動范們隨時隨地都可以運動。產(chǎn)品附加值建議1基于項目主要目標客戶為80后的青年一族，因此，建議項目附加值采用“云服務”服務體系之上，以80后生活形態(tài)為藍本，進一步整合青年業(yè)主服務資源，太倉社區(qū)首創(chuàng)的社區(qū)服務平臺。包括社區(qū)食堂、社區(qū)洗衣房、社區(qū)驛站、社區(qū)家政、社區(qū)太陽能、社區(qū)俱樂部、社區(qū)聯(lián)誼會、社區(qū)中介。屆時業(yè)主在社區(qū)內(nèi)就可以完成日常消費還款、充值、代購、訂閱等特有的社區(qū)族群組織方式，還可以進行體育賽事、講座、聯(lián)誼等活動。產(chǎn)品附加值建議2云服務社區(qū)食堂社區(qū)洗衣房社區(qū)驛站社區(qū)家政社區(qū)中介社區(qū)太陽能社區(qū)俱樂部社區(qū)聯(lián)誼會在項目全方位的生活服務理念實踐中，太倉青年將進入一個豐富多彩而又趣味橫生的生活狀態(tài)，這也項目銷售過程中吸引目標客戶的關鍵要素之一。找對人營銷第三步（客群定位）地域來源分析置業(yè)目的分析關注點分析這樣的4.5米挑高酒店式公寓產(chǎn)品，客戶在哪里？是他？是他？還是他？應該不會當然，這并不是我們項目品質(zhì)不好，也不是項目存在某方面的缺陷，而是因為這樣的金字塔頂端人群他們的關注點并不在這樣的項目上！財富金字塔尖端會不會買我們的項目？他們更多關注的是對一些特定資源的高度占有！金字塔頂端客戶我們的目標客群不是剛剛參加工作、手上積蓄有限；向往高品質(zhì)的生活，但購買能力不足我們項目產(chǎn)品，總價不高，恰恰吸引了這部分客戶的關注金字塔底層的青年會不會買我們的項目？他們更關注價格，我們產(chǎn)品總價恰恰是吸引他們的關鍵，成為他們購買自住的首選。金字塔底端客戶我們的目標客群自住目的這部分人群大多事業(yè)小有成就，有一定房產(chǎn)的投資經(jīng)驗，熱衷于房產(chǎn)投資，苦于近期政策對于投資房產(chǎn)的打壓我們項目不限貸的優(yōu)勢在很大程度上將吸引這部分客戶的關注金字塔中層的“中產(chǎn)階級”會不會買我們的項目？他們更關注潛力，我們產(chǎn)品不限貸恰恰是吸引他們的關鍵，成為他們購買投資的首選。金字塔中層客戶我們的目標客群投資目的核心客戶層輔助客戶層周邊客戶層第一圈層第三圈層第二圈層來自上海的投資客戶；來自太倉主城區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望進行房產(chǎn)投資的準財富階層；太倉新區(qū)向往都市生活的產(chǎn)業(yè)白領階層；客戶地域來源智富階層新貴族身份標簽80后為主，70后、90后為輔高智商、眼光高都市白領一族，事業(yè)小有成就不安于現(xiàn)有的居住環(huán)境，對于生活品質(zhì)有一定追求有一定閑錢，希望進行房產(chǎn)類的投資[自住客語錄]是家，也可以酒店式辦公，功能很強大高人一等的空間，4.5米，不再一層不變產(chǎn)品夠格調(diào)，感覺很美妙，最好還能有領銜感如果把這種生活成為一種潮流和區(qū)隔，那就完美了[投資客語錄]這種市場買房品牌很重要錢不值錢，買房保值更安全大筆投資太風險了，少出多漲才是硬道理有未來才出手，別讓升值等太久玩轉資金是門藝術，以租補貸會有好收益政策害死老子了，終于有房不限購了他們關注潛力+品牌+空間+配套很明確，但問題是不作出區(qū)隔，就永遠沒法跳脫歸根到底，企劃除了道產(chǎn)品，還得講些對位的感覺品質(zhì)感，體驗感，格調(diào)感，領先感尋定位營銷第四步（項目定位）產(chǎn)品定位案名建議還是要看回我們的目標客戶70后，心懷夢想的社會支柱他們是繼承父輩們失去的社會價值，伴隨著社會體制轉型而成長，是當今社會最后一群過于理想主義的人群?！救后w特征】他們中規(guī)中矩、穩(wěn)扎穩(wěn)打，為了理想和事業(yè)貢獻青春，對生活充滿信心和希望，家庭意識濃厚、極富責任心、有閱歷，具備一定社會地位、事業(yè)小有成就，但依然心懷夢想，前行不止。

80年代，壓力重重的時代弄潮兒他們是在改革開放的環(huán)境中成長，迅速接受無數(shù)新生事物，敢于突破原有束縛，能力強大卻又不得不面臨諸多壓力的一群人。【群體特征】他們被稱為“垮掉的一代”，“宅”是生活的主旋律，初涉社會，面臨工作、婚姻、買房等人生重大事件，壓力重重，學習能力極強，工作上手快，熟練掌握網(wǎng)絡知識，不管喜不喜歡藝術，都愛用藝術裝點一下自己。他們的夢想剛剛起步，已經(jīng)成為社會的主力軍。90后，初出茅廬的后起之秀他們是在價值觀動蕩的社會中漸漸長大，飽受社會“詬病”，卻非常具有自我主見，敢為天下先的一群人。【群體特征】他們好奇心極強，幾乎反叛既有的一切，生活依賴網(wǎng)絡，在父母的庇護下開始接觸社會，也開始更為客觀地認識社會，個性敏感而自信，思維方式異于常態(tài)，理想變得更為現(xiàn)實，他們儼然成為時代的新鮮血液。再回頭看看我們的產(chǎn)品面積區(qū)間：方案一對！就是——“我覺得（Ifeel）”大部分80后認為，我覺得需要的才是重要！我覺得是這樣的，才是這樣的！因為在他們心中，自我>你和他和他和他和他……對于這個問題，其實所有人都一樣，都有自己的想法，同時信任自己的感覺，就是愛自己所愛，就是喜歡隨時隨地的說：Ifeel……所以，我們的案名就是——ifeelIfeel……就是我的看法，我的主張、我的立場、我的世界、我的選擇、我的家……這樣一群人會關注什么？新奇的，和現(xiàn)在不一樣的！所以我們的樓盤，要和太倉的樓盤不一樣，形成區(qū)隔所以對他們來說，我們就是新東西新的不一定好，新，還要對味才能讓他們喜歡。他們喜歡什么？他們喜歡舒適隨意的生活，而不是鋼筋水泥的叢林。他們喜歡將最真實的自己擺在朋友面前，對生活的各種伎倆有些免疫。他們相信每個人都有柔軟的靈魂，人們不需要被教育，而需要被感動。在他們面前，只要有最真實寬容的自然，就能讓他們快樂。新東西

隨意生活區(qū)ifeel新東西

隨意生活區(qū)項目定位語方案二也許不知道，下一站落在哪里但理想，決不妥協(xié)——下一站彈起！朋友從香港帶回來的《香港，彈起》一直在Allen腦海里浮現(xiàn)。因為早有類似的想法，所以一直在尋找讓自己觸動的發(fā)現(xiàn)。讓平面的生活立體起來，改變一點，改變一切！太倉啟程了，下一站，明天！案名建議寶龍Station太倉啟程了，下一站，明天！謀推廣營銷第五步（營銷策略）銷售目標銷售策略推廣策略銷售價格測算銷售價格測算銷售價格測算綜上分析，根據(jù)市場客觀比對，本項目住宅的市場比準實收均價為：6772元/平米（毛坯）銷售價格測算價格目標：實現(xiàn)毛坯酒店式公寓均價6800元/㎡。目標周期：2013年10月~2014年6月，共9個月。銷售指標目標：完成95%的銷售任務。銷售目標銷售策略根據(jù)項目銷售目標，確保項目資金回籠計劃達成原則保證項目順利去化，引爆市場原則使用平開高走的價格策略，通過高性價比，迅速占領市場蓄客目標推廣目標三大平臺公關行銷廣告推廣產(chǎn)品銷售制造話題和影響力新聞、事件對話、活動、口碑對位人群，傳遞價值軟文、戶外雜志、電臺呼應、驗證、說服現(xiàn)場體驗、物料、服務、三級市場聯(lián)動媒體策略媒體選擇：蘇州交廣網(wǎng)或太倉收聽率較高的電臺投放形式：整點報時，增加曝光頻率電臺——整點報時1、租賃雙層巴士將其外部進行品牌形象包裝2、將其內(nèi)部改造為項目宣傳之用，穿梭于太倉各大商圈，要道，成為流動的戶外載體以吸引眼球，可往返于市中心及周邊地區(qū)等人流量大的地點，形成更廣泛的宣傳效果。雙層巴士——吸引受眾眼球娛樂-電影院推薦覆蓋區(qū)域：太倉各大影城傳播形式：走廊通道燈箱、展架、售票處票夾溫馨短信樓書采用溫情提醒的短信樓書，帶出軟性項目賣點，替代功利性的銷售信息。工作日在各個企業(yè)，周五、周六晚上，鎖定周邊小區(qū)、超市等等場所定點短信轟炸。通過DM直郵重點突破社區(qū)、企業(yè)兩大渠道，深化賣點，進行定向客戶拓展。傳播形式：贈精美環(huán)保便簽本、創(chuàng)意筆、環(huán)保袋等DM直郵特色直郵折頁寶龍station寶龍station線上大規(guī)模廣告主打知名度線下渠道鎖定目標客戶目標人群：1、市區(qū)其他區(qū)域客源2、上海投資客戶客戶策略1.與當?shù)馗魃鐓^(qū)合作，舉行表演活動，植入樓盤的信息。2.活動期間投放硬廣或別冊。3.專場推介會，定點推介項目，并靈活運用折扣手段，推出社區(qū)組團購房享尊貴優(yōu)惠擴大圈層口碑傳播的。社區(qū)專場推介會上海市場轉介通過和上海當?shù)刂闹薪槁?lián)動，增加市場投資客戶資源。派出4~5人團隊，定期走訪大型企業(yè)，進行定向推介和團購活動，集中突擊拓展。企業(yè)專場推介會拓展計劃：定期安排多名大學生在指定地點(小區(qū)、企業(yè)、商場)派發(fā)產(chǎn)品宣傳單。渠道攔截推廣原則廣：城市包圍，立體攻擊大：大事件，大體驗，大聲音聚：聚客積客，活動攻勢2013.72013.9廣告線銷售線2014公關線開盤持銷亮相高潮持續(xù)信息釋放蓄客活動炒作產(chǎn)品發(fā)布會活動持續(xù)2013.82013.10售樓處開放產(chǎn)品項目形象期項目產(chǎn)品期項目銷售期推廣階段推廣重點活動切入廣告占位通過主題活動的深入，廣告形象以“新東西隨意生活區(qū)”占位，初步建立項目形象精神溝通現(xiàn)場高潮噱頭造足后，通過廣告與客群互動，配合現(xiàn)場展示征服客戶。精神共鳴產(chǎn)品演繹隨著銷售的持續(xù)，形象結合產(chǎn)品不斷演繹。新東西隨意生活區(qū)告別一“層”不變10.1別，來這套！推廣主題推廣階段形象推廣期執(zhí)行要點聲勢/品牌/韻動全城執(zhí)行要點1像咖啡館的接待中心一個電影吧+一個精品展示吧+一個未來吧原來去售樓處也是一件開心的事情一個電影吧播放產(chǎn)品短片，樣板房故事片還有電影大片一個精品展示吧奢侈品展示長廊一個未來吧寫給未來的明信片每一位客戶，都能可以為自己的未來寫一張明信片，在特定的時間有案場人員親手寄送售樓處升級開放送蘋果活動活動目的：結合售樓處開發(fā)，闡述“成熟”概念活動形式：1、售樓處開放當天派送蘋果活動，寓意這是一個成熟區(qū)域的項目，打造一種成熟的生活氛圍，同時引發(fā)輿論；2、將蘋果進行創(chuàng)意設計，并展示，供來客觀賞投票；3、發(fā)起微博互動，“我最喜歡的蘋果”，將蘋果拍照上傳微博，@寶龍Ifeel，即有機會獲得IPhone一臺（可設置不同的獎項級別）。現(xiàn)場蘋果設計藝術展示（示意圖）執(zhí)行要點2花開絢爛/盛放的太倉一本帶花籽的筆記本定制筆記本，全城派送，親鑒收獲時節(jié)執(zhí)行要點3手繪地圖/和寶龍一起游覽太倉一張寶龍的手繪地圖新區(qū)地圖，太倉標志性建筑地圖，寶龍項目地址產(chǎn)品推廣期執(zhí)行要點非常規(guī)/精細/質(zhì)感體驗執(zhí)行要點1魔盒行動不一樣的城市巡展，吸引關注，更要成為話題執(zhí)行要點2幾米裝置展引進幾米裝置展，形成城市新話題執(zhí)行要點3日常小型活動就之前成交老客戶及平時蓄積的新客戶，利用雙休日，在售樓處現(xiàn)場舉辦小型活動，一方面通過活動維系客戶與項目之間關系，同時可以在活動過程中傳遞項目不同階段的利好信息；另一方面，可以通過老客戶帶新客戶參加活動，擴大項目口碑宣傳途徑?？燔嚑幭蠕h，測距贏好禮活動形式：發(fā)動太倉主城區(qū)及周邊區(qū)域的目標客戶群，一起尋找項目最近的路線。活動意義：結合項目推廣主題，以尋找最近路線的方式，強調(diào)項目離城不遠地段?；顒有问剑河扇齻€品牌組成車隊，分別由太倉各個區(qū)域，同時開赴本項目售樓處，所有到達售樓處的車主均可得百元加油卡好禮，最先到達的車主更可贏得驚喜大獎。同時，在車隊車身貼項目宣傳車貼，形成宣傳，在售樓處準備冷餐、抽獎等暖。場活動，烘托氣氛。銷售推廣期執(zhí)行要點匯客/聚勢/名人效應公關引爆-開盤盛典開盤前，在完成前期項目價值認知以后，需要一場引爆性的公關事件，將項目推至輿論最高點。“溫暖太倉，老朋友見面會”開盤前，通過營造與友人許久不見的思念氛圍，喊出“與老朋友見面吧”的口號，使消費者從內(nèi)心共鳴，進而前往項目現(xiàn)場參加老朋友見面系列活動。時間：9月初以一場老朋友聚會活動，吸引市場關注，線上以“見面”為由，線下以“系列暖場活動”，給到場的人親切、溫暖感。溫暖太倉，老朋友見面會線上以“見面”為由線下以“系列暖場活動”吸引目標人群“溫暖太倉，老朋友見面會”系列暖場活動：車友會：我們一起駕車去寶龍Ifeel（和4S店合作進行宣傳，訴求駕車活動）老友記：好久不見了，約個地見面吧，寶龍Ifeel怎么樣（選擇咖啡館、書店等地點進行宣傳，訴求老友見面活動）球友會：今天打完球去寶龍Ifeel看看吧（和足球俱樂部合作進行宣傳，訴求球友聚會活動）在整個系列活動中，不斷渲染，不斷鋪陳，讓受眾通過聽、看、感受，留下深刻的印象，輔以美學論壇、攝影展等手段，達到將項目“不限貸/4.5米挑高”的觀念深入人心、提升項目形象。正式開盤“倒記時”10月1日盛大開盤“心跳加速度”“今天距寶龍Ifeel開盤還有10天”、“還有5天”、“還有3天”、“還有2天”、“還有1天”、“正式開盤”；寶龍Ifeeln的開盤同其他樓盤的開盤不同，就象奧運會，是一個聚集所有人的關注點；現(xiàn)場表現(xiàn)===============約5萬占總投入的4.6%含售樓處重新包裝…銷售道具及禮品===============10萬占總投入的9.3%折頁、單頁、名片、包袋、禮品…媒介廣告===============60萬占總投入的56%網(wǎng)絡、短信、報紙、戶外、直郵…推廣活動費用=================30萬占總投入的28%銷售活動費用、巡展費用、SP活動…機動費用=================2萬占總投入的2%本案酒店式公寓營銷預算暫定為總銷金額的1.5%，6800元/㎡x10540㎡=7143萬元，約為107萬元以下為包含內(nèi)容以及分配：關于合作企業(yè)簡介典型案例合作模式團隊架構中國房地產(chǎn)業(yè)市場轉型、撲溯迷離、傳播過度新一輪房地產(chǎn)服務業(yè)洗牌大幕已經(jīng)拉開新市場環(huán)境呼喚新話語領袖新市場領地呼喚新戰(zhàn)略視角新市場問題呼喚新系統(tǒng)工具新市場風云呼喚新銳奇勁旅惟有更高的專業(yè)眼光，更實效的營銷策略體系方能消弭市場噪音，摧毀市場堅冰。善攻者，動于九天之上。南京品基地產(chǎn)機構是一家集市場調(diào)研、開發(fā)定位、形象整合、營銷整合、市場推廣、終端執(zhí)行于一體的多元化成長型房地產(chǎn)服務機構，下設新瑞基地產(chǎn)顧問有限公司、唐采置業(yè)、崇業(yè)地產(chǎn)顧問等多家子公司。公司智囊團隊均來自于業(yè)內(nèi)的實戰(zhàn)資深人士，擁有豐富的房地產(chǎn)住宅及商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，致力于為新形勢下地產(chǎn)商提供產(chǎn)品與市場的全面解決之道，公司運作始終以精準營銷為導向，接軌融入當?shù)厥袌?，為客戶?chuàng)造利潤最大化。[企業(yè)簡介][競爭優(yōu)勢]高者為王，智者為尊四大核心能力前瞻性的市場研究產(chǎn)異化的競爭策略強大的資源整合能力富有戰(zhàn)斗力的專業(yè)團隊五大競爭優(yōu)勢——▲專業(yè)優(yōu)勢品基地產(chǎn)作為一家專業(yè)的地產(chǎn)策略供應商,不僅在戰(zhàn)略高度和策略的整合上有著自己獨到的專有體系，而且在策略的執(zhí)行上，也是低調(diào)務實的營銷專家;▲后發(fā)優(yōu)勢品基地產(chǎn)作為一個專業(yè)的房地產(chǎn)代理機構,所有骨干專業(yè)人員都是在房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的市場環(huán)境下進入地產(chǎn)行業(yè)的,均有著豐富的成功操盤經(jīng)驗和超前的市場理念,在激烈的市場競爭中，完全是以專業(yè)的操盤實力制勝,而并非以項目的先天優(yōu)勢取勝;▲資源優(yōu)勢地產(chǎn)經(jīng)營過程是一條完整的價值鏈，在某個專業(yè)環(huán)節(jié)建立局部優(yōu)勢，已不再是房地產(chǎn)服務商獨步市場的制勝法寶，南京品基地產(chǎn)能有效整合戰(zhàn)略、資金、土地、專業(yè)、品牌、渠道等資源為服務單位創(chuàng)造更大的價值；品基地產(chǎn)本著植根當?shù)乩砟睿言阪?zhèn)江等地利用成功操作過的多個的項目和各行業(yè)整合的客戶資源成功建立當?shù)乜蛻糍Y源數(shù)據(jù)庫；▲市場優(yōu)勢品基地產(chǎn)在當?shù)夭僮黜椖康娜藛T均最大化實行本土化運作，尤其在鎮(zhèn)江，以最大程度熟悉當?shù)厥袌觯⒃趨^(qū)域市場設立了專門的市場調(diào)研機構,以期望在項目操作的過程中能獲得更多的數(shù)據(jù)支撐和正確的市場判斷;▲執(zhí)行優(yōu)勢品基地產(chǎn)作為一個新興的專業(yè)公司，朝氣蓬勃，團隊成員均以高執(zhí)行力著稱，專做別人想到?jīng)]認真做的事和別人想到?jīng)]堅持做的事。[典型案例]鎮(zhèn)江案例【已銷售】鎮(zhèn)江魏瑪假日鎮(zhèn)江旭輝朗香郡鎮(zhèn)江旭輝時代城綜合體鎮(zhèn)江馨海家園鎮(zhèn)江京口美地【在售】鎮(zhèn)江大港如意城綜合體（9月上市）南京案例【已銷售】南京阿爾卡迪亞南京魯佩特南京金地中央【在售】南京御沁園南京中杭國際綜合體連云港案例【已銷售】博威江南明珠苑安徽案例【已銷售】中泰國際廣場綜合體【在售】成越華庭龍城國購廣場綜合體[項目簡介]

魏瑪假日位于南徐新城與丹徒新區(qū)交匯處，項目占地228畝，總建筑面積20萬平米，容積率1.3，日照間距系數(shù)1：1.34，綠化率達45％以上，小區(qū)規(guī)劃1700戶，車位配比達40％以上。整個小區(qū)的規(guī)劃設計以德國的魏瑪小鎮(zhèn)為設計藍本，利用項目本身的坡地原貌，通過獨具魅力的德國現(xiàn)代建筑表現(xiàn)，力圖在鎮(zhèn)江再現(xiàn)一座原汁原味的德國公園小鎮(zhèn)。

[占地及建筑規(guī)模]

占地228畝，總建筑面積20萬平米

[產(chǎn)品類型]

多層\花園洋房\聯(lián)排別墅\小高層\商業(yè)

[實戰(zhàn)經(jīng)歷]產(chǎn)品形象定位---尋求產(chǎn)品差異化；活動集客---景觀樣板體驗,迅速提升產(chǎn)品認同；滾動營銷—滾動營銷的本質(zhì)是主動集客，變坐銷為拉銷；[實戰(zhàn)業(yè)績]]開盤后連續(xù)數(shù)月穩(wěn)坐鎮(zhèn)江銷售前三甲，板塊市場在高于周邊項目500元/平米的基礎上連續(xù)數(shù)月蟬聯(lián)銷售第一，創(chuàng)造了鎮(zhèn)江市場高價快銷的“魏瑪奇跡”。[典型案例][典型案例][項目簡介]

旭輝?朗香郡，建筑座落大港片區(qū)金港大道以南，港中路以東，揚子江路以北。

項目總占地面積總建面積5.7萬多平方米，規(guī)劃戶數(shù)488戶。

[占地及建筑規(guī)模]

占地面積5.3萬平米，建筑面積5.7萬平米

[產(chǎn)品類型]

情景多層\花園洋房

[實戰(zhàn)經(jīng)歷]

形象占位——以“海派經(jīng)典純粹洋房”以及“讓別墅嫉妒的洋房”形象定位和深入挖掘海派洋房文化與項目價值結合，在區(qū)域內(nèi)形成高端產(chǎn)品形象；

情景營銷——整合旭輝集團蘇州芭堤蘭灣經(jīng)典項目以及項目自身現(xiàn)場樣板景觀、樣板房等資源，通過行銷團隊拓展區(qū)域內(nèi)和周邊縣市客戶，以活動集聚客戶。

客戶拓展——以行銷為主要推廣渠道，結合活動全方位拓展區(qū)域和周邊政府、機關、企業(yè)等單位，以形成新客戶滾動積累。

[實戰(zhàn)業(yè)績]

成為區(qū)域乃至鎮(zhèn)江高價快銷標桿項目，連續(xù)數(shù)月榮登鎮(zhèn)江商品房銷售排行榜前十。

[項目簡介]公司與中國房地產(chǎn)50強企業(yè)旭輝集團又一戰(zhàn)略合作項目，項目位于南大市口青年廣場核心位置的13萬方城市綜合體，由5幢高層豪宅（時代華府）、1幢甲級寫字樓（時代大廈）、以及國際風情商業(yè)街（時代廣場）共同組成的ARTDECO地標藝術建筑群。[占地及建筑規(guī)模]建筑面積13萬[產(chǎn)品類型]高層豪宅、寫字樓、商業(yè)[實戰(zhàn)業(yè)績]服務期間開盤即逆市熱銷，銷售冠軍；區(qū)域銷售前列[典型案例][典型案例][項目簡介]項目位于新區(qū)大港揚子江路，40萬方風尚綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、商務會所、學校于一體，全面激活大港區(qū)勃勃生機，展現(xiàn)地標級中心綜合體的領航價值。[占地及建筑規(guī)模]占地面積17萬方，建筑面積40萬方[產(chǎn)品類型]高層\商業(yè)\辦公[實戰(zhàn)經(jīng)歷]目前商業(yè)前期招商中，引進了奧地利AST室內(nèi)冰雪主題公園、意大利FF國際奢侈品中心、成龍影院、臺灣美食城、國際卡丁車俱樂部等主力業(yè)態(tài)。[典型案例][項目簡介]連云港博威?江南明珠苑是博威集團在連云港開發(fā)的第一個大型高尚綜合性住宅項目，位于連云港市政治文化中心新浦區(qū)——郁洲公園東面，小區(qū)總規(guī)劃用地25.5萬平米，容積率為1.9，地上總建筑面積36.08萬平米，地下總建筑面積3.15萬平米。其中住宅(含SOHO)建筑面積30.9萬平米，商業(yè)為2.98萬平米，其他公共配套設施4530平米。[占地及建筑規(guī)模]占地25.5萬平米，總建筑面積39.23萬平米[產(chǎn)品類型]多層\小高層\高層\SOHO\商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]活動集客---低成本高效推廣體驗營銷---全面體驗升級,迅速形成認同

會員營銷---客戶轉介紹深度挖掘[實戰(zhàn)業(yè)績]2008年，整體市場形勢急劇惡化，連云港甚至出現(xiàn)超過整體市場超過100個在售項目而月度總銷僅200套的慘淡情形，房價也整體大幅下挫，部分項目甚至出現(xiàn)50%以上的降幅的情況下,自2008年9月以來，作為連云港地區(qū)僅有的售價保持最高且無任何降價的情況下,成交更是占到近80%市場份額，創(chuàng)造了連云港市場逆市強銷的“博威神話”；榮獲“港城2008十大明星樓盤”之首、“2008連云港新盤銷售冠軍”等榮譽。[典型案例][項目簡介]

項目位于南京武家嘴濕地公園旁。項目占地約11.6萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，由別墅區(qū)、公寓區(qū)和商業(yè)組成。泛公園的景觀設計，47%的超高綠地率，讓生活回歸自然，項目建筑密度為22.78%，容積率1.33，其中別墅區(qū)容積率僅為0.84，是一個親水公園高尚社區(qū)。

[占地及建筑規(guī)模]

占地面積11.6萬平方米，總建筑面積約15萬平方米

[產(chǎn)品類型]

聯(lián)排別墅\疊加別墅\獨棟別墅\電梯洋房\高層\商業(yè)

[實戰(zhàn)經(jīng)歷]

差異定位——通過充分整合項目依靠的武家嘴濕地公園、汶溪濕地公園的雙公園景觀和生態(tài)等賣點，以“雙公園生態(tài)豪宅社區(qū)”形象定位突出項目獨特的區(qū)位價值，樹立項目差異化大盤形象，高調(diào)強勢推廣；

節(jié)奏控制——合理把握大盤營銷節(jié)奏，利用分批多頻率小盤量推售制造市場饑渴效應；

旅游營銷——充分利用高淳旅游城市和項目公園景觀最大資源優(yōu)勢，贊助高淳各大旅游節(jié)活動組織外地客戶參觀項目；同時在南京主城與各自駕游、汽車俱樂部、銀行等機構合作，組織南京客戶“高淳一日游”體驗活動，吸引了大量外地和南京主城投資客。

[實戰(zhàn)業(yè)績]

區(qū)域年度商品房銷售冠軍，目前熱銷中

[典型案例][項目簡介]阿爾卡迪亞目位于南京市大廠經(jīng)五路，總占地面積約560余畝，75萬㎡生態(tài)水景城，6000戶家庭、10萬㎡綠地、5萬㎡水系、800㎡長人工河、14萬平風情商業(yè)，2大休閑商業(yè)街、2大休閑廣場、室內(nèi)外游泳池、籃球場、網(wǎng)球場……超強的規(guī)模、超凡的手筆，大廠僅有。[占地及建筑規(guī)模]占地面積約560余畝，建筑面積75萬㎡[產(chǎn)品類型]多層、高層、小高層、商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]品牌概念造勢--圍繞“75萬平生態(tài)水景城”的核心定位，結合產(chǎn)品的推出，有效整合媒體，通過邀請江蘇衛(wèi)視主持人代言、榮盛集團巡展活動、榮盛會定期活動等，進行整合推廣，品牌造“城”。產(chǎn)品體驗增值--利用水景廣場、樣板區(qū)、游泳池、坡地公園、小型動物園等相繼落成，場地體驗營銷全面啟動，圍繞體驗“城市大公園生活大視界”為主題，以“眼見為實、真實體驗”為主進行體驗式推廣。渠道發(fā)力--針對客戶主力為區(qū)域揚子、南化、南鋼等企業(yè)特點，積極深入企業(yè)宣傳，組織推介活動以及團購等，實現(xiàn)了區(qū)域企業(yè)80%員工購買項目，也極大的降低了推廣成本。[實戰(zhàn)業(yè)績]區(qū)域銷售冠軍、榮獲“2006南京銷售排行龍虎榜”前十。[典型案例][項目簡介]30萬平米高淳核心城市綜合體，雄踞高淳新中心?？傉嫉孛娣e13萬㎡，總建筑面積30萬㎡，項目周邊交通便利，多所名校.項目規(guī)劃由8棟9層住宅，2棟10層，13棟11層，4棟17層，共計27棟，及9棟2至4層別墅式商業(yè)組成。世界500強TESCO樂購超市、高淳首家星級今典影院入駐中杭國際花園﹑一站式休閑購物中心﹑別墅式休閑街區(qū)等綜合業(yè)態(tài)。[占地及建筑規(guī)模]占地面積13萬㎡，總建筑面積30萬㎡[產(chǎn)品類型]商業(yè)、小高層[實戰(zhàn)業(yè)績]目前已引進TESCO樂購、今典影院，商業(yè)和住宅熱銷中[典型案例][項目簡介]地處皖北商業(yè)圈的核心位置人民路，與市政府相鄰，是輻射黃淮海地區(qū)的城市綜合體，集休閑、購物、餐飲、娛樂和現(xiàn)代電子商務等功能為一身，囊括五星級酒店、寫字樓、超級購物中心、多功能會展中心等設施。[占地及建筑規(guī)模]占地160畝，建筑面積近45萬平方米[產(chǎn)品類型]五星級酒店、寫字樓、超級購物中心、多功能會展中心[實戰(zhàn)業(yè)績]淮海經(jīng)濟圈體驗型商業(yè)新勢力，定位皖北首席HOPSCA，通過品牌差異化定位和銷售模式差異化策略，面向廣域商圈，打造休閑體驗商業(yè)，遠交近攻,廣域市場挖掘撼動本地市場等策略執(zhí)行，銷售領先當?shù)厥袌?，成功招商沃爾瑪、麥當勞、肯德基、必勝客等品牌店，成為區(qū)域商業(yè)標桿。

[典型案例][項目簡介]

項目位于安徽旌德城東新區(qū)江村大道以北，城東路以東，地理位置優(yōu)越，交通便利，群山環(huán)繞，風景優(yōu)美。規(guī)劃多層、高